房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查策略(共104頁).ppt

1、1得威財稅服務(wù)機構(gòu)（北京）得威財稅服務(wù)機構(gòu)（北京）二二七年七月七年七月22 2004 2004年開展的第一次全國經(jīng)濟普查報告：年開展的第一次全國經(jīng)濟普查報告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅為6.7%6.7%，不管是凈資，不管是凈資產(chǎn)回報率還是銷售利潤率都在產(chǎn)回報率還是銷售利潤率都在7%7%以下，在全以下，在全國普查的國普查的1616個行業(yè)中銷售利潤率排在第個行業(yè)中銷售利潤率排在第7 7位，位，僅為中游的水平。僅為中游的水平。 福州市物價局福州市物價局20062006年在全國率先公布了該年在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經(jīng)測算，該市開市商品房的社會平均成本。經(jīng)測算，該市開發(fā)

2、商的發(fā)商的利潤率平均約為利潤率平均約為50%50%，最低的約，最低的約20%20%，最高的超過最高的超過90%90%。 3320072007年月，年月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會共同中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會共同發(fā)布的一發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第二位的稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤高倍多，比平均水平高倍。電力煤氣業(yè)的利潤高倍多，比平均水平高倍。其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在15153030之間；地產(chǎn)業(yè)利潤率更是高達之間；地產(chǎn)

3、業(yè)利潤率更是高達100100300300。 房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。一部一部“胡潤制造胡潤制造”的的“200“2004 4中國大陸百富榜中國大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了。在在20042004年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前200200人中有人中有6464人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前2020名中，名中，有有1111位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。 44 20052005年，國稅總局公布的年，國稅總局公布的20042004年度年度“中國納稅

4、中國納稅500500強強”企業(yè)排行榜中，前企業(yè)排行榜中，前300300名內(nèi)沒名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)，有一家房地產(chǎn)企業(yè)，500500強中也只有一家。強中也只有一家。 2006 2006年年9 9月月2 2日，國稅總局發(fā)布的日，國稅總局發(fā)布的“中國納稅中國納稅500500強強”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量僅企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量僅占占0.6%0.6%，納稅額僅占，納稅額僅占0.3%0.3%。 房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行業(yè)業(yè)。20072007年國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重

5、點年國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國第六次把房，這是全國第六次把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，也說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，也說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)注。關(guān)注。 55 針對行業(yè)特色針對行業(yè)特色 探討稽查策略探討稽查策略 剖析稽查內(nèi)容剖析稽查內(nèi)容 指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作 關(guān)注涉稅事項關(guān)注涉稅事項 重點項目解析重點項目解析66一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點及對稅收檢查的影響一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點及對稅收檢查的影響二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)

6、收入的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查77（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為88 房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城(鎮(zhèn))住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一

7、個獨立的行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)。 1土地的開發(fā)與經(jīng)營 2房屋的開發(fā)與經(jīng)營 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；99 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā) 4代建工程的開發(fā) 1010立項審

8、批立項審批 由公司向建委提出立項申請，建委由公司向建委提出立項申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發(fā)改委申請投資計劃項文件，向發(fā)改委申請投資計劃 立項批復(fù)立項批復(fù) 1111規(guī)劃審批規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書兩證一書” 即即“建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（確定用地范圍，審核紅線圖） （1 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可

9、證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2 2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同 （3 3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （4 4）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù)）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù) ) )1212施工審批施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé)政公用等部門分別負(fù)責(zé) （1 1）

10、建委頒發(fā)的施工許可證）建委頒發(fā)的施工許可證（2 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出1313銷售審批銷售審批 依據(jù)依據(jù)商品房銷售管理辦商品房銷售管理辦法法、城市商品房預(yù)售管城市商品房預(yù)售管理辦法理辦法 （1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。 （3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（4）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表1414產(chǎn)權(quán)審批產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用

11、后，由業(yè)主向商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù) 資料資料：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費 1515 房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點必須認(rèn)真分析研究，才能解剖稅收漏洞。 1、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本

12、，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。成本核算的真實性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實。 1616經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 一是經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售、售后服務(wù)等過程。 二是涉及面廣、經(jīng)濟往來對象多。1717 2 2、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳納的意愿。納的意愿。 原因 建住房2002217號規(guī)定：對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

13、管理的通知 規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30 1818 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等）。 1919 3 3、購房者中相當(dāng)一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易、購房者中相當(dāng)一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)

14、開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。 4 4、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補救措施、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補救措施 每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補救措施2020 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。 房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過海，各顯神通”。概括來看，主要有以下幾種形式： 少計不計應(yīng)稅營業(yè)收入偷逃稅收。 （1）“以房換地”不計收入 （2）“以房抵欠”不計收入 2121 （3）銀行按揭收入充抵借款少計收入

15、（4）代收代墊款項不計收入 （5）返租房款沖抵收入 2 2、瞞天過海式、瞞天過海式 采取虛增成本手段偷逃所得稅 （1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項目的辦法，人為控制成本結(jié)轉(zhuǎn) 將不屬于某一項目的成本擠入該項目，提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，甚至重復(fù)計算結(jié)轉(zhuǎn)成本，空轉(zhuǎn)成本，調(diào)節(jié)利潤，少繳稅款。 2222 （2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營性支出 將應(yīng)當(dāng)在開發(fā)成本中核算的相關(guān)支出直接在期間費用中列支，混淆成本費用界限，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （3）購進土地“三通一平”后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計入開發(fā)成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。 3 3、偷梁換柱式、偷梁換柱式 將開發(fā)行為改頭換面為自建

16、聯(lián)建行為逃避稅收。 存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為 2323 4 4、暗渡陳倉式、暗渡陳倉式 利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進行偷逃稅收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)麼下?lián)碛辛艘恍┛毓苫蛉Y的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。 房地產(chǎn)開發(fā)集團公司采取將開發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司代收房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價外費用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達到偷逃稅收的目的。2424（一）從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢（一）從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務(wù)檢查的方

17、法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合。查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合。（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法（三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)（三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)（四）運用整體測算法分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口（四）運用整體測算法分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口（五）實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合（五）實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合 （六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合（六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合（七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查（七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查 2525 以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢查重點。從項目以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階

18、段性完工的開發(fā)項目為檢查重點。從項目開始到結(jié)束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的開始到結(jié)束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。真實性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。2626 （1）從立項環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計劃委員會調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)立項的全部開發(fā)項目及其開發(fā)量。 （2）從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過對開發(fā)項目主體工程預(yù)（決）算建筑面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)項目及其開發(fā)量。 （3）從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收的建筑面積，責(zé)令房開企業(yè)提供測繪報告，核實開發(fā)企

19、業(yè)竣工項目的開發(fā)量“庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。2727 1 1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集涉稅信息涉稅信息。 （1 1）向）向發(fā)改委發(fā)改委采集開發(fā)項目批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、采集開發(fā)項目批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、建設(shè)地址、項目備案號等立項批復(fù)信息。建設(shè)地址、項目備案號等立項批復(fù)信息。 （2 2）向）向規(guī)劃部門規(guī)劃部門采集開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積采集開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。率、可銷售

20、面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。 2828 （3）向建設(shè)部門建設(shè)部門采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。 （4）向土地管理部門土地管理部門采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等 （5）向房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)管理部門采集房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補償款等開發(fā)成本情況。 29292 2、收集企業(yè)基本情況、收集企業(yè)基本情況 主要了解： （1）

21、企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)和經(jīng)營情況。目的了解是否有關(guān)聯(lián)機構(gòu)，有幾個分支機構(gòu)；有幾個開發(fā)項目，是否有掛靠機構(gòu)或掛靠項目。與建筑商或銷售商的關(guān)系交易。 （2）企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財務(wù)管理制度； （3）公司的重要會計政策的選擇； （4）企業(yè)會計銷售收入的確認(rèn)時限； （5）企業(yè)銷售成本的計算方法等。 （6）以前年度接受審計和稅務(wù)檢查的情況； 30303 3、收集開發(fā)項目的基本信息、收集開發(fā)項目的基本信息 （1）開發(fā)項目名稱；（2）項目坐落地址；（3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價款；（4）支付的土地補償費、公共設(shè)施配套費等各項費用；（5）開發(fā)項目總建筑面積；（6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積；（

22、7）項目施工建筑總承包企業(yè)名稱；（8）建筑工程預(yù)（決）算金額；（9）項目可供銷售面積；（10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷售價格；（12）采取何種銷售方式；（13）已售房屋收取總價款等。 3131 1 1、需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)、需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細表，項目銷售情況一覽表等。 通過以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。 3232 由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)

23、據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。 1、根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實際比例進行比較 2006年鹽城出臺了首個“官方版”房價構(gòu)成清單，涉及該市2004年以來開盤的97個樓盤?！巴恋刭M用195.82元/平方米、前期費用37.58元/平方米、建安費用832.09元/平方米、附屬配套費33.43元/平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費用255.41元/平方米、管理銷售財務(wù)費用114.49元/平方米、政府規(guī)費157.1元/平方米、土地增值利潤稅金494.41元/平方米?！?3

24、33 以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價格為2120元/平方米，可在上浮不超過8%的幅度內(nèi)確定具體價格。 南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的2006年房地產(chǎn)價格管理情況分析報告，官方版房價成本清單是這樣界定“商品房價格組成”的： （1）土地成本占到了37%； （2）建安費用約占總成本28%； （3）公共基礎(chǔ)設(shè)施費約占10%； （4）前期工程費用和附屬公共配套設(shè)施費各占2%； （5）各項稅、費及利潤約占21%。 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析34342 2、通過相關(guān)費用追查開發(fā)項目的信息、通過相關(guān)費用追查開發(fā)項目的信息 土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權(quán)交易費和配套費用（人防基建費、

25、市政建設(shè)配套費、墻改費、公共建地費、渣土處理費、煤氣、天然氣集資費、規(guī)劃驗收費）房屋產(chǎn)權(quán)交易費等，都是按照一定比例征收的，可測算企業(yè)比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實。3535 在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。 同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進行比對，查證涉稅問題。 3636 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)

26、、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此應(yīng)考慮對與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，進行重點外調(diào)核實。3737 房地產(chǎn)企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不真實、不清晰已成為稅務(wù)部門稽征稅收的主要障礙，規(guī)范企業(yè)的會計基礎(chǔ)核算工作、如實核算財務(wù)成果成為稅務(wù)部門做好稅收征管工作的當(dāng)務(wù)之急。 財政部2006年11月3日通報了對39戶房地產(chǎn)企業(yè)進行檢查的結(jié)果：這些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞

27、的利潤率最高達57%。 3838（一）預(yù)售收入的檢查方法（一）預(yù)售收入的檢查方法（二）檢查中應(yīng)當(dāng)注意的幾個問題（二）檢查中應(yīng)當(dāng)注意的幾個問題3939 1 1、登陸、登陸房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報，結(jié)情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時轉(zhuǎn)為銷售收入合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時轉(zhuǎn)為銷售收入 2 2、通過核對售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額、通過核對售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)入賬；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是

28、否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。所得稅。 3 3、與地稅部門核對企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報的預(yù)售房款、與地稅部門核對企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報的預(yù)售房款是否一致是否一致 4040 1 1、預(yù)售收入包括企業(yè)在取得、預(yù)售收入包括企業(yè)在取得預(yù)售許可證預(yù)售許可證前向客戶收取的訂金前向客戶收取的訂金或誠意金或誠意金 城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定： （1）預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上. （2）開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。4141 建設(shè)部關(guān)于進一步整頓

29、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（建住房2006166號）規(guī)定： 未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房。 根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)開始銷售房屋。對取得預(yù)售許可證前、取得預(yù)售許可證十日后且未簽訂房屋預(yù)售合同的收款，要注意是否存在違規(guī)收取“誠意金”等認(rèn)購款的情況。42422 2、銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確、銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確 國稅發(fā)200631號 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際

30、銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。 4343國稅發(fā)國稅發(fā)20011422001142號號 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。4444關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號）第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未

31、經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。 商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際商品房預(yù)售過程中，為了履行當(dāng)初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達到入住條件（一般是勉強達到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。45453

32、3、預(yù)計計稅毛利率的問題、預(yù)計計稅毛利率的問題 （1）經(jīng)濟適用房的批準(zhǔn)文件和證明材料 開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（國稅發(fā)200631號） 經(jīng)濟適用房必須報送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國土資源、建設(shè)、物價行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他相關(guān)材料4646（2）預(yù)計計稅毛利率政策銜接問題 企業(yè)2005年12月

33、31日賬面預(yù)收賬款余額按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）第二條規(guī)定計算預(yù)計營業(yè)利潤額； 2006年1月1日以后新增預(yù)收賬款按國稅發(fā)200631號第一條規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額 內(nèi)資企業(yè) 經(jīng)濟適用房項目計稅毛利率不得低于3%。 非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定： 4747 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10。 外資企業(yè) 蘇國稅發(fā)200262號 該省執(zhí)行的預(yù)計利潤率分為兩檔： 別墅、寫字

34、樓、公寓、營業(yè)用房預(yù)計利潤率為10%20； 普通住宅預(yù)計利潤率為5%10。4848普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問題普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問題 國辦發(fā)國辦發(fā)200520052626號號 中小套型、中低價位普通住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。 49494 4、關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題、關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 蘇地稅發(fā)蘇地稅發(fā)200612020061

35、20號號 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具具“銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票”。50505151（一）銷售收入檢查的方法（一）銷售收入檢查的方法（二）銷售收入檢查的重點（二）銷售收入檢查的重點5252 （1 1）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項目核對，確認(rèn)申報的開發(fā)項目。項目核對，確認(rèn)申報的開發(fā)項目。 核實納稅

36、人實際參與開發(fā)的項目數(shù)量，各項目的開發(fā)地點，重點核對基本情況資料，與該項目的“竣工驗收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗收時間”等資料進行核對，對影響主營業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進行審核。 5353 （2 2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項目的建筑面積，與企業(yè)帳載）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實地核對，以確認(rèn)銷售面積。面積和實地核對，以確認(rèn)銷售面積。 與開發(fā)項目的與開發(fā)項目的建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗收報告、施工建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗收報告、施工圖設(shè)計文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議圖設(shè)計文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議等資料

37、進行核對，核實開發(fā)項目的開發(fā)等資料進行核對，核實開發(fā)項目的開發(fā)面積情況。面積情況。 通過抽查開發(fā)項目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)通過抽查開發(fā)項目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項目座落地點等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實性，核開發(fā)項目座落地點等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實性，核實開發(fā)項目可售商品房面積的真實數(shù)量。實開發(fā)項目可售商品房面積的真實數(shù)量。 5454 （3 3）驗證審核開發(fā)項目已售商品房面積的真實程度，核實開發(fā)項目是否）驗證審核開發(fā)項目已售商品房面積的真實程度，核實開發(fā)項目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。 收集企

38、業(yè)銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對，并將結(jié)果與申報、帳上記錄進行核對比對，并將結(jié)果與申報、帳上記錄進行核對, ,以確認(rèn)銷售（收入時間、數(shù)以確認(rèn)銷售（收入時間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時性。量、金額）準(zhǔn)確性、及時性。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同

39、企業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收銷售收入入”和和“預(yù)收帳款預(yù)收帳款”明細帳進行比對。明細帳進行比對。5555 （4 4）根據(jù)企業(yè)）根據(jù)企業(yè)“銷售費用銷售費用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務(wù)費（根據(jù)售房面積按定額費率收取），可以估算企業(yè)應(yīng)按照其會計口務(wù)費（根據(jù)售房面積按定額費率收取），可以估算企業(yè)應(yīng)按照其會計口徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進行比較，測試其銷徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進行比較，測試其銷售收入的完整性。售收入的完整性。 （5 5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，

40、看開票金額與收取貨）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致?？罱痤~是否一致。 （6 6）核實開發(fā)項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常）核實開發(fā)項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常 5656 1 1、 “預(yù)收賬款預(yù)收賬款”不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計利潤不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計利潤 將預(yù)收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預(yù)收賬將預(yù)收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預(yù)收賬款不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況；款不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況； 2 2、分解售房款、分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，

41、房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項不按規(guī)定計入經(jīng)營收入，而計入往來款項，將小房款、停車位款等款項不按規(guī)定計入經(jīng)營收入，而計入往來款項，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅 5757價外費用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容價外費用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡

42、納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 58583 3、以物易物少記收入、以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場銷售價確認(rèn)收入償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收

43、入的不同形式，應(yīng)按照市場銷售價確認(rèn)收入申報繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長申報繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。 如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時，如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建筑公司的往來賬戶筑公司的往來賬戶“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”卻一次性付清了所欠工程款卻一次性付清了所欠工程款，應(yīng)進一步檢，應(yīng)進一步檢查。查。5959 4 4、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報收入，造成少繳稅款、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品

44、少申報收入，造成少繳稅款 名為代建、實為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名為代建、實為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)權(quán)為代價，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動為代價換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 對假代建

45、的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個條件即：對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個條件即： （1 1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)； （2 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （3 3）與委托方事前簽訂委托代建合同；）與委托方事前簽訂委托代建合同； （4 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。6060 5 5、銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款、銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收采取

46、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實現(xiàn)。而企業(yè)入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。不按照規(guī)定及時足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。 檢查時可以從銀行存款賬入手，檢查時可以從銀行存款賬入手，檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的額（銀行規(guī)定按揭貸款的5-7%5-7%不允許動用），可以推算銀行按揭貸不允許動用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較，款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較，查找涉稅問題。查找涉稅問題。6161 檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝?/p>

47、民銀行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況。的發(fā)放情況。 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢。6262 6 6、拆遷補償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入、拆遷補償收入

48、不按規(guī)定確認(rèn)收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊居民區(qū)進行開發(fā)時，對原住戶普遍采用建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊居民區(qū)進行開發(fā)時，對原住戶普遍采用建成后新房等面積安置，即成后新房等面積安置，即“拆一還一，多增補價拆一還一，多增補價”的方式，如需增加面積的方式，如需增加面積則以市場價或優(yōu)惠價出售。則以市場價或優(yōu)惠價出售。 （1 1）收取的超面積安置收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計算繳納）收取的超面積安置收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅。 （2 2）按照費用與收入配比的原則，為簡化計算，確定單位可售面積成本）按照費用與收入配比的原則，為簡化計算，確定單位可售面積成本時

49、，對房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)安置拆遷戶的面積，可時，對房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)安置拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得從可售面積中剔除，將安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得土地的費用，只就額外取得收入的面積計算單位成本。土地的費用，只就額外取得收入的面積計算單位成本。63637 7、合作開發(fā)房地產(chǎn)項目收入、合作開發(fā)房地產(chǎn)項目收入 （1 1）合作建房行為的認(rèn)定）合作建房行為的認(rèn)定 國稅發(fā)國稅發(fā)19951561995156號號規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供

50、土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。 （2 2）不同合作建房方式的所得稅處理）不同合作建房方式的所得稅處理 國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：6464 A A、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)的，開發(fā)企業(yè)在

51、首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。6565 B B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理處理: : 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營

52、業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。 案例：案例：66668 8、視同銷售收入的稽查、視同銷售收入的稽查

53、 國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。6767 注意：在開發(fā)項目立項時作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)，可作為自建注意：在開

54、發(fā)項目立項時作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實際發(fā)生的成本計價，不視同銷售。固定資產(chǎn)，按實際發(fā)生的成本計價，不視同銷售。 國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；定； 由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(15%(含含15%),15%),具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。6868國稅發(fā)

55、國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。的實現(xiàn)。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除

56、折舊費用；未開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 案例案例6969外資企業(yè)外資企業(yè) 國稅函國稅函20059702005970號號 企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計算。外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計算。 內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：行為，包括

57、但不限于以下情形： （1 1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品 （2 2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能； （3 3）改變資產(chǎn)用途（如，）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；）； （4 4）將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；）將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移； （5 5）上述兩種或兩種以上情形的混合。）上述兩種或兩種以上情形的混合。7070可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本 成本對象總成本成本對象總成本 可銷售總面積可銷售總面積 銷售成本銷售成本 已實現(xiàn)銷售的面積已實現(xiàn)銷售的面積 可售面積單

58、位工程成本可售面積單位工程成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。工程成本確認(rèn)。7171 檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：檢查時應(yīng)注意以下幾個問題： 1 1、審查成本核算對象的確定是否正確、審查成本核算對象的確定是否正確 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱蔽問題就是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱蔽問題就是通過混淆成本核算對象達到調(diào)節(jié)利通過混淆成本核算對象達到調(diào)節(jié)利潤的目的潤的目的。有些企業(yè)甚至把

59、歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個賬。有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個賬戶中進行核算，成本內(nèi)容包羅萬象，時間范圍有始無終，而不是以項目戶中進行核算，成本內(nèi)容包羅萬象，時間范圍有始無終，而不是以項目為核算對象，進行明細核算，使確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。為核算對象，進行明細核算，使確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。7272 （1 1）一般的開發(fā)項目，以）一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工預(yù)算所列單項工每一獨立編制的概算或施工預(yù)算所列單項工程程為成本核算對象。為成本核算對象。 （2 2）同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、同一開發(fā)地點、結(jié)

60、構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。可以并為一個成本核算對象。 （3 3）對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制）對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。，劃分成本核算對象。 成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。更不能相互混淆。7373 舉例：同一開發(fā)項目中有多層和高層建筑舉例：同一開發(fā)項目中有多層和