卓達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式與戰(zhàn)略資源整合研究課題研究提綱

1、卓達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式與戰(zhàn)略資源整合（征求意見稿）目錄發(fā)展背景 3 研究構(gòu)思 4卓達(dá)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新型商業(yè)模式和戰(zhàn)略資源整合的發(fā)展思路 6卓達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的SWOT分析思路 5研究開展的關(guān)鍵問題說(shuō)明 7研究成果形成 8分報(bào)告1：“主題商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式與戰(zhàn)略資源整合的發(fā)展思路 9 分報(bào)告2：“文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式與戰(zhàn)略資源整合的發(fā)展思路 19分報(bào)告3：“全新概念城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式與戰(zhàn)略資源整合的發(fā)展思路 28發(fā)展背景“創(chuàng)新是一個(gè)民族進(jìn)步的靈魂，是一個(gè)國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力?！币匀藶楸?、時(shí)刻關(guān)注客戶需求，與時(shí)俱進(jìn)、引領(lǐng)時(shí)代潮流，卓達(dá)持續(xù)創(chuàng)新求變的企業(yè)精神，構(gòu)成了其多年高速發(fā)展的重要助

2、推器，同時(shí)也極大地促成其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中超越常規(guī)路線，轉(zhuǎn)而尋求新的、差異化的創(chuàng)新發(fā)展之路。 隨著中國(guó)住宅地產(chǎn)利潤(rùn)的日益攤薄，商業(yè)環(huán)境的日漸成熟，在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策背景下，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這一“藍(lán)?！?，已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，“向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍”成為房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)代強(qiáng)音。面對(duì)當(dāng)前以大型購(gòu)物中心為主導(dǎo)的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多以及日益同質(zhì)化業(yè)態(tài)布局的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新進(jìn)入者更應(yīng)該具有強(qiáng)烈的革新意識(shí)，突破傳統(tǒng)，尋求創(chuàng)新，走特色鮮明和差異化的開發(fā)之路。唯有如此，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。一流商業(yè)地產(chǎn)賣主題文化與理念，二流商業(yè)地產(chǎn)賣位置與服務(wù)，三流商業(yè)地產(chǎn)賣低價(jià)與折扣。隨著人們知識(shí)層次的提高與

3、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐步從單一的居住或購(gòu)物需求，向購(gòu)物、娛樂、休閑、精神享受等多層次的需求轉(zhuǎn)換，文化消費(fèi)與文化體驗(yàn)漸成潮流。差異化競(jìng)爭(zhēng)的迫切需要與文化體驗(yàn)型消費(fèi)需求的日益高漲，將為商業(yè)地產(chǎn)的文化創(chuàng)新創(chuàng)造廣闊空間。研究構(gòu)思企業(yè)研究?jī)?yōu)勢(shì)（O）劣勢(shì)（T）機(jī)會(huì)（S）威脅（W）卓達(dá)戰(zhàn)略訴求分析模式研究產(chǎn)品模式品牌模式經(jīng)營(yíng)模式資本模式資源模式發(fā)展區(qū)域及城市主題地產(chǎn)文化街區(qū)城市綜合體創(chuàng)造可復(fù)制、可落地、可對(duì)接資本市場(chǎng)的條件按每一條產(chǎn)品線進(jìn)行分類，分別進(jìn)行模式研究案例深度研究項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研秉承“產(chǎn)品系列化”戰(zhàn)略，建立三條創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品系列產(chǎn)品錯(cuò)位、區(qū)域錯(cuò)位、競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)位持續(xù)不斷創(chuàng)新、實(shí)現(xiàn)“彎道超車

4、”是卓達(dá)商業(yè)地產(chǎn)做強(qiáng)做大的必由之路從卓達(dá)的戰(zhàn)略訴求出發(fā)，研究卓達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的外部機(jī)會(huì)與威脅、內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅n商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，具有廣闊發(fā)展前景n居民消費(fèi)水平持續(xù)增加，商業(yè)發(fā)展環(huán)境日趨成熟n消費(fèi)需求不斷分化，商業(yè)資源不斷創(chuàng)新，行業(yè)發(fā)展日新月異nn市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大量傳統(tǒng)開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域n較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商已經(jīng)形成明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)nn三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)造城n雄厚資金實(shí)力n豐富地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)n良好的項(xiàng)目運(yùn)作管理n豐富的土地儲(chǔ)備nn缺乏在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)n商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人才團(tuán)隊(duì)還沒有充分建立起來(lái)n沒有形成卓達(dá)獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)品牌和模式n卓達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的SWOT分析思路在對(duì)商

5、業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)與威脅分析、卓達(dá)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析基礎(chǔ)上，建立卓達(dá)獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品條線與發(fā)展模式卓達(dá)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新型商業(yè)模式和戰(zhàn)略資源整合的發(fā)展思路圍繞“產(chǎn)品系列化”與“產(chǎn)業(yè)鏈資源整合”的總體戰(zhàn)略，根據(jù)前期研究結(jié)果及與卓達(dá)的戰(zhàn)略方針，初步確定三條產(chǎn)品條線。主題商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式和戰(zhàn)略資源整合研究文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式和戰(zhàn)略資源整合研究融入創(chuàng)新概念城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式和戰(zhàn)略資源整合研究產(chǎn)品模式研究根據(jù)每一條產(chǎn)品條線特點(diǎn)，研究卓達(dá)具體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品條線的土地策略、建筑體量、開發(fā)策略等品牌模式研究根據(jù)每一條產(chǎn)品條線特點(diǎn)，研究卓達(dá)具體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品條線的核心概念、品牌定位、價(jià)

6、值主張、目標(biāo)消費(fèi)群體等經(jīng)營(yíng)模式研究根據(jù)每一條產(chǎn)品條線特點(diǎn)，研究卓達(dá)具體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品條線的投融資模式、可開展的資本運(yùn)作模式等資源模式研究根據(jù)每一條產(chǎn)品條線特點(diǎn)，研究卓達(dá)具體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品條線的戰(zhàn)略資源定位與戰(zhàn)略資源整合方式等發(fā)展區(qū)域及城市研究根據(jù)每一條產(chǎn)品條線特點(diǎn)，研究卓達(dá)具體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品條線適用的發(fā)展區(qū)域及城市資本模式研究根據(jù)每一條產(chǎn)品條線特點(diǎn)，研究卓達(dá)具體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品條線的企業(yè)定位、運(yùn)作思路與盈利方式等研究開展的關(guān)鍵問題說(shuō)明n項(xiàng)目調(diào)研為實(shí)現(xiàn)每一產(chǎn)品條線的商業(yè)模式“可落地”的研究訴求，研究過(guò)程中必須對(duì)每一條產(chǎn)品條線最為典型的項(xiàng)目（3-5個(gè)）進(jìn)行實(shí)地考察調(diào)研，深刻了解這些產(chǎn)品目前的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況。項(xiàng)

7、目調(diào)研的工作量較大，需要較多人力、物力的投入。預(yù)計(jì)將對(duì)10多個(gè)異地項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。n產(chǎn)業(yè)研究作為以商業(yè)地產(chǎn)為核心載體，結(jié)合住宅、酒店、產(chǎn)業(yè)園或主題公園等多種業(yè)態(tài)的文化主題地產(chǎn)，由于其涉及到“產(chǎn)業(yè)集合體”的概念，因此不僅需要對(duì)典型項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，同時(shí)更需要對(duì)具體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況做全面剖析，例如對(duì)體育產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入研究。預(yù)計(jì)將對(duì)2-3個(gè)其他行業(yè)目前的發(fā)展情況及未來(lái)的發(fā)展前景進(jìn)行專項(xiàng)研究。分報(bào)告1卓達(dá)主題商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式和戰(zhàn)略資源整合發(fā)展思路（征求意見稿）一、產(chǎn)品模式研究研究主題商業(yè)地產(chǎn)的土地策略，探索卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的可行土地策略。主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常側(cè)重于政企合作模式，

8、通過(guò)與政府簽訂協(xié)議，由企業(yè)進(jìn)行前期投資和土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)先獲取相應(yīng)土地以發(fā)展項(xiàng)目。例如昆明新亞洲城就是由政府出讓土地提供必要的政策條件，以吸引企業(yè)出資開發(fā)建設(shè)而成，企業(yè)擁有場(chǎng)館設(shè)施的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地策略研究建筑體量研究研究主題商業(yè)地產(chǎn)的建筑體量，確定卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作規(guī)模。主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模通常達(dá)上千畝，例如新亞洲城凈用地約2200畝，總建筑面積約200萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)5萬(wàn)人口居住生活和消費(fèi)的現(xiàn)代化新城。其中，1200畝用于“新亞洲體育城”修建及商業(yè)相關(guān)配套設(shè)施；1000畝用于住宅及寫字樓的開發(fā)和建設(shè)。例：昆明新亞洲體育城 結(jié)合主題商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型

9、案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地策略、建筑體量、開發(fā)策略等研究主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路，為卓達(dá)形成有效的開發(fā)策略提供參考意見在開發(fā)策略上，主題商業(yè)地產(chǎn)通常以分區(qū)、分期開發(fā)為主，圍繞文化主題設(shè)定不同區(qū)域，涉及住宅、商業(yè)、辦公、主題公園、園區(qū)或基地等多種業(yè)態(tài)。例如昆明新亞洲體育城分為運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、商務(wù)會(huì)展區(qū)、主題居住區(qū)、文化教育區(qū)，業(yè)態(tài)涉及住宅、商業(yè)街、辦公用房、主題公園等。開發(fā)策略研究例：昆明新亞洲體育城一、產(chǎn)品模式研究 結(jié)合主題地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題地產(chǎn)開發(fā)的土地策略、建筑體量、開發(fā)策略等核心概念提煉中國(guó)夢(mèng)幻娛樂王國(guó)China Entertai

10、nment Kingdom 奧園動(dòng)漫城奧園動(dòng)漫城奧 園 E 托 邦以現(xiàn)實(shí)形式出現(xiàn)的中國(guó)夢(mèng)幻娛樂王國(guó)夢(mèng)幻居住主題公寓區(qū)主題別墅區(qū)娛樂休閑動(dòng)漫公園區(qū)主題量販區(qū)商務(wù)交流創(chuàng)意辦公區(qū)主題酒店區(qū)居住集群產(chǎn)業(yè)集群品牌定位研究主題商業(yè)地產(chǎn)必須具有明確的文化概念，這是確定卓達(dá)主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)與特色的第一步。例如奧園動(dòng)漫城在傳統(tǒng)烏托邦概念基礎(chǔ)上提出“奧園E托邦”，強(qiáng)調(diào)電子信息技術(shù)時(shí)代人們美好純真的夢(mèng)想。在核心概念確定基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)主題商業(yè)地產(chǎn)的品牌定位。例如，奧園動(dòng)漫城在其“奧園E托邦”這一前衛(wèi)、新穎概念指導(dǎo)下，將整個(gè)項(xiàng)目的品牌定位為“中國(guó)夢(mèng)幻娛樂王國(guó)”，從而確定整個(gè)項(xiàng)目的主基調(diào)，主題特色一目了然。結(jié)合主題

11、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念、品牌定位、價(jià)值主張、目標(biāo)消費(fèi)群體等例：奧園動(dòng)漫城的核心概念與品牌定位二、品牌模式研究?jī)r(jià)值主張確定在主題定位指引下，研究卓達(dá)主題商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值主張。主題商業(yè)地產(chǎn)通常會(huì)圍繞某一文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造展示、制作、體驗(yàn)、互動(dòng)、娛樂、購(gòu)物于一體的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，主張“文化型休閑，體驗(yàn)性消費(fèi)”。例如江蘇創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地具有多元價(jià)值主張，致力于以創(chuàng)新化理念、品牌化運(yùn)作，把保護(hù)、 傳承和發(fā)展中華文化，放在一個(gè)更廣闊的產(chǎn)業(yè)背景中，打造中國(guó)旗艦型文化企業(yè)標(biāo)桿。目標(biāo)消費(fèi)群體定位結(jié)合卓達(dá)主題商業(yè)地產(chǎn)的品牌定位和價(jià)值主張，探索其面對(duì)的目標(biāo)受

12、眾群體類型。主題地產(chǎn)由于包括多個(gè)區(qū)域，因此其目標(biāo)消費(fèi)群體會(huì)因區(qū)域功能的不同而不同，可以從價(jià)值觀、生活方式、消費(fèi)需要、人口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)等多個(gè)維度展開對(duì)各個(gè)區(qū)域的目標(biāo)消費(fèi)群體的分析研究。例：江蘇創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地的多元價(jià)值主張結(jié)合主題商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念、品牌定位、價(jià)值主張、目標(biāo)消費(fèi)群體等二、品牌模式研究結(jié)合主題商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)定位、運(yùn)作思路與盈利方式等企業(yè)定位研究研究在文化主題地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中卓達(dá)應(yīng)該扮演何種角色。文化主題地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目性質(zhì)不同，企業(yè)的定位及產(chǎn)

13、業(yè)鏈中位置也不同。企業(yè)既可能是資源整合方，也有可能僅僅是投資方；既有可能是經(jīng)營(yíng)者，也有可能僅僅是開發(fā)者。政府區(qū)域規(guī)劃者運(yùn)作引導(dǎo)者政策扶持者卓達(dá)投資者開發(fā)者運(yùn)作者項(xiàng)目?jī)?yōu)化區(qū)域功能提高區(qū)域形象創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益完善功能提高效益整體規(guī)劃總體定位扶持與引導(dǎo)協(xié)助政府規(guī)劃投資運(yùn)作創(chuàng)造企業(yè)效益例：文化主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中企業(yè)的定位與作用三、經(jīng)營(yíng)模式研究運(yùn)作思路研究研究在遵循政府、企業(yè)與市場(chǎng)三位一體的主題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式下，卓達(dá)如何實(shí)現(xiàn)與政府、市場(chǎng)的良性互動(dòng)，如何實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與企業(yè)效益的統(tǒng)一。盈利方式研究研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中如何盈利，且在各種盈利方式中建立最為有效的組合。主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)通?？梢詮娜?/p>

14、面實(shí)現(xiàn)盈利，一是地產(chǎn)開發(fā)后銷售收入，二是物業(yè)經(jīng)營(yíng)收取租金，三是產(chǎn)業(yè)投資獲取現(xiàn)金流。2.產(chǎn)業(yè)集群完整產(chǎn)業(yè)鏈3.盈利模式影視換品牌，旅游創(chuàng)利潤(rùn)1.影視基地規(guī)模取勝 政府支持，構(gòu)建五大體系 集聚相關(guān)資金與企業(yè)，打造完整的影視產(chǎn)業(yè) 以低廉的成本和大手筆投資吸引劇組， 帶動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展， 帶動(dòng)考察經(jīng)濟(jì)、會(huì)展業(yè)、演藝培訓(xùn)等其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)?；臄z基地使劇組場(chǎng)景轉(zhuǎn)換成本可以下降1015。n例：橫店影視基地經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式結(jié)合主題地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)定位、運(yùn)作思路與盈利方式等三、經(jīng)營(yíng)模式研究結(jié)合主題地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行

15、主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投融資模式、可開展的資本運(yùn)作模式等投融資模式研究研究卓達(dá)如何應(yīng)對(duì)主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金需求。主題商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)規(guī)模巨大，企業(yè)自身資本難以支撐其龐大的資金需求，為此，建立有效的籌融資平臺(tái)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有效開發(fā)和良性運(yùn)作的關(guān)鍵。除了積極爭(zhēng)取政府稅收上的優(yōu)惠、財(cái)政上的補(bǔ)貼和商業(yè)銀行貸款之外，同時(shí)還應(yīng)該積極拓展籌融資渠道，包括吸引戰(zhàn)略投資者、商鋪投資者、產(chǎn)業(yè)基金及其他金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)投資等。資本運(yùn)作模式研究研究卓達(dá)針對(duì)主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可開展的資本運(yùn)作方式，以達(dá)到快速融資、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目的。主題商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)自身長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，可以借助REITs、CMBS或是整體海外上

16、市的方式快速融資，積極探索資產(chǎn)資本證券化發(fā)展之路。四、資本模式研究結(jié)合主題商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略資源定位與戰(zhàn)略資源整合方式等戰(zhàn)略資源定位研究研究卓達(dá)在主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)該打造何種產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，其引入的戰(zhàn)略資源應(yīng)該呈現(xiàn)何種特色與特點(diǎn)。主題商業(yè)地產(chǎn)可圍繞特定文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行，資源集聚、業(yè)態(tài)全面，致力于打造集購(gòu)物、住宿、餐飲、旅游、娛樂、體驗(yàn)甚至生產(chǎn)、制作于一體的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。主題地產(chǎn)吸引物購(gòu)物中心住宿設(shè)施娛樂中心游客中心餐飲設(shè)施輕工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等運(yùn)輸業(yè)、裝飾業(yè)等康體業(yè)、加工業(yè)等地產(chǎn)業(yè)、展覽業(yè)等影視業(yè)、教育業(yè)等一站式旅游體驗(yàn)延伸產(chǎn)業(yè)鏈例：創(chuàng)意文化

17、主題基地的資源整合內(nèi)容五、資源模式研究戰(zhàn)略資源整合方式研究圍繞戰(zhàn)略資源定位，研究卓達(dá)進(jìn)行戰(zhàn)略資源整合的方式與途徑。主題商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略資源整合，可以通過(guò)引入資源整合方進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，或者以收購(gòu)或參股方式引入合適的戰(zhàn)略資源方。橫店集團(tuán)在進(jìn)行橫店影視城開發(fā)過(guò)程中，以戰(zhàn)略聯(lián)盟（與華納集團(tuán)、中影集團(tuán)合作成立公司）與自行組建經(jīng)營(yíng)公司相結(jié)合方式，共同托舉了橫店文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。浙江橫店影視城有限公司浙江橫店影視娛樂有限公司浙江橫店文化發(fā)展有限公司主要負(fù)責(zé)影視城的發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)、維護(hù)等，開展與影視城相關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)以影視制作發(fā)行為主，影視廣告制作等業(yè)務(wù)為輔，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)、管理、拓展橫店影視娛樂新業(yè)務(wù)承擔(dān)橫店集團(tuán)各項(xiàng)文化發(fā)

18、展的規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)以三大公司為主體的文化產(chǎn)業(yè)公司，托舉起了橫店文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展n例：橫店集團(tuán)三大公司托舉其文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合主題商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略資源定位與戰(zhàn)略資源整合方式等五、資源模式研究結(jié)合主題商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)適用的發(fā)展區(qū)域及城市發(fā)展區(qū)域及城市研究結(jié)合主題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要求，研究卓達(dá)進(jìn)行主題商業(yè)地產(chǎn)的可行區(qū)域。主題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域及城市往往存在三個(gè)方面的顯著特點(diǎn)：一是通常位于二三線城市，一方面由于主題商業(yè)地產(chǎn)占地規(guī)模大，在一線城市土地資源日益稀缺性的現(xiàn)實(shí)條件

19、下，通常不具備開發(fā)文化主題地產(chǎn)的土地資源條件；另一方面二三線城市相較一線城市，其通過(guò)一個(gè)大型文化主題地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)塑造城市形象、凸顯城市產(chǎn)業(yè)特色的意愿更強(qiáng)烈。二是所在城市的地方政府具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的強(qiáng)烈招商引資意愿和產(chǎn)業(yè)鏈資源整合意愿，大型文化主題商業(yè)地產(chǎn)通常是政企合作的結(jié)果，缺乏政府支持，往往難以成型。三是所在城市的文化主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然比較稀缺。一個(gè)中等規(guī)模城市很難支撐多個(gè)文化主題商業(yè)項(xiàng)目所需要的土地資源、政府資源、市場(chǎng)資源以及客戶資源。n例：橫店影視城位于浙江中部東陽(yáng)市的橫店鎮(zhèn)境內(nèi)n例：中華恐龍園位于江蘇省常州市境內(nèi)六、發(fā)展區(qū)域及城市研究分報(bào)告2卓達(dá)文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式和戰(zhàn)略資源

20、整合研究研究思路（征求意見稿）一、產(chǎn)品模式研究結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地策略、建筑形態(tài)、開發(fā)策略等研究文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路，為卓達(dá)形成有效的開發(fā)策略提供參考意見文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須要選擇最能表現(xiàn)地域文化積淀的特定背景，并為項(xiàng)目注入經(jīng)典時(shí)尚元素，即“以特定文化作背景，以現(xiàn)代時(shí)尚做支撐”。例如南京1912以民國(guó)文化依托，被打造成了一個(gè)既有歷史文化特色又具現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采的休閑、文化商業(yè)中心，被稱為濃縮南京城市人文精華和民國(guó)歷史風(fēng)采的并能引領(lǐng)時(shí)尚的現(xiàn)代“城市客廳”建筑體量及形態(tài)研究開發(fā)策略研究研究文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的建筑

21、體量，確定卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作規(guī)模。文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)購(gòu)物中心或綜合體項(xiàng)目。建筑規(guī)模相對(duì)較小，通常維持在10萬(wàn)平方米以下，在建筑形式上通常采取整舊如舊的手法。例如新天地上海新天地建筑面積約6萬(wàn)平方米、南京1912占地近4萬(wàn)平方米、寧波老外灘建筑面積為8萬(wàn)平方米例：南京1912二、品牌模式研究核心概念研究品牌定位研究?jī)r(jià)值主張研究目標(biāo)消費(fèi)群體研究p重現(xiàn)歷史建筑p傳承歷史文化p融入時(shí)尚理念p打造城市名片p傳統(tǒng)文化與時(shí)尚理念的統(tǒng)一p現(xiàn)代城市建設(shè)和歷史建筑保護(hù)的統(tǒng)一p中西方文化的統(tǒng)一p以特定文化作背景p以現(xiàn)代時(shí)尚作支撐p以歷史建筑為載體p本地：中高端、年輕人群體為主p外地：國(guó)內(nèi)外觀光

22、游客結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念、品牌定位、價(jià)值主張、目標(biāo)消費(fèi)群體等n例：歷史商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)品牌模式文化商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)是在有一定文化底蘊(yùn)和傳統(tǒng)特色的區(qū)域地段，通過(guò)注入“文化、休閑、創(chuàng)意”元素，策劃改造成為具有“國(guó)際性、文化性、時(shí)尚性”的休閑娛樂場(chǎng)所。因此其品牌特點(diǎn)必然是融合文化與現(xiàn)代、融合懷舊與時(shí)尚的。三、經(jīng)營(yíng)模式研究例：三種商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)比分析運(yùn)作思路研究n研究卓達(dá)在進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。n文化商業(yè)街區(qū)獨(dú)特而明確的定位是其樹立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必備前提，因此需要在業(yè)態(tài)配比、

23、品牌引進(jìn)等環(huán)節(jié)保持強(qiáng)有力的控制權(quán)。采用出租模式，進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理是必然的選擇。結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作思路與盈利方式等三、經(jīng)營(yíng)模式研究結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上， 研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作思路與盈利方式等盈利方式研究研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如何盈利，且在各種盈利方式中建立最為有效的組合?；谖幕虡I(yè)街區(qū)通常以整體出租方式為主，因此其主要盈利來(lái)源于租金收益及其他可能的附加收益。與住宅相對(duì)應(yīng)，人工湖綠地北面的多幢商務(wù)樓項(xiàng)目，吸引了眾多國(guó)際著名企業(yè)集團(tuán)總部入駐，這

24、筆收益相當(dāng)可觀收益3：商務(wù)樓收益一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的1%-2%做廣告宣傳而翠湖天地靠新天地的品牌，在廣告宣傳上沒有花一分錢，就有很多消費(fèi)者排隊(duì)待購(gòu)收益4：宣傳費(fèi)用的節(jié)省收益1：新天地商鋪?zhàn)饨?利潤(rùn)分成休閑、購(gòu)物、餐飲、旅游中心瑞安集團(tuán)投資并持有租戶一定比例的利潤(rùn)分成商鋪?zhàn)饨鹕虾Ｐ绿斓氐钠放菩?yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)價(jià)格的提升瑞安集團(tuán)開發(fā)的“翠湖天地”高檔住宅小區(qū)一期五幢住宅樓，2002年6月價(jià)格為17000元/-25000元/ ，最高時(shí)接近100000元/ 而上海新天地開業(yè)前，太平橋地區(qū)的中高檔住宅價(jià)格為8000元/-10000元/不等收益2：商業(yè)帶動(dòng)住宅升值例：新天地收益來(lái)源分

25、析結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上， 研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投融資模式、可開展的資本運(yùn)作模式等四、資本模式研究自建或合建整體收購(gòu)參股/控股運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)作流程資本運(yùn)作重點(diǎn)p與地方政府或城投公司的戰(zhàn)略合作p銀行貸款p股權(quán)投資p發(fā)行企業(yè)債券pp轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)與自營(yíng)（或委托經(jīng)營(yíng)）的選擇p 發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（含房地產(chǎn)投資信托基金）p引入戰(zhàn)略投資者pIPO上市p研究卓達(dá)如何應(yīng)對(duì)文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金需求，如何通過(guò)資本運(yùn)作方式，以達(dá)到快速融資、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目的。文化商業(yè)街區(qū)更多是通過(guò)對(duì)建筑形態(tài)刻意雕琢來(lái)實(shí)現(xiàn)，密度低，占地大，而且多采用只租不售、整體運(yùn)營(yíng)的經(jīng)

26、營(yíng)模式，決定了其投融資方式更富于多樣化。在項(xiàng)目獲取階段和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的資本運(yùn)作側(cè)重點(diǎn)也有顯著不同。p品牌：國(guó)際與國(guó)內(nèi)一線品牌、與該街區(qū)文化底蘊(yùn)相符的老字號(hào)、自營(yíng)品牌等p業(yè)態(tài)：以歷史文化展示為主線，匯集餐飲、酒吧、購(gòu)物、娛樂休閑、健身等多種業(yè)態(tài)。2345體現(xiàn)歷史文化街區(qū)內(nèi)涵符合項(xiàng)目整體定位符合目標(biāo)消費(fèi)者偏好及特征與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及形成加碼符合歷史文化街區(qū)的建筑、環(huán)境特征1例：文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)配比原則結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略資源定位與戰(zhàn)略資源整合方式等五、資源模式研究戰(zhàn)略資源定位研究研究卓達(dá)在文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中

27、應(yīng)該打造何種消費(fèi)平臺(tái)，其引入的戰(zhàn)略資源應(yīng)該呈現(xiàn)何種特色與特點(diǎn)。結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上， 研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略資源定位與戰(zhàn)略資源整合方式等五、資源模式研究資源整合的引導(dǎo)者與平臺(tái)提供者資源整合的全程管理者投資者負(fù)責(zé)文化商業(yè)街區(qū)的投資開發(fā)（或收購(gòu)）以及整體定位確立，之后將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，由專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。例如：南京1912投資者不僅僅負(fù)責(zé)前期投資開發(fā)（或收購(gòu)）以及整體定位確立，同時(shí)控制后期經(jīng)營(yíng)管理。例如：上海新天地戰(zhàn)略資源定位研究戰(zhàn)略資源整合方式研究圍繞戰(zhàn)略資源定位，研究卓達(dá)進(jìn)行戰(zhàn)略資源整合的方式與途徑。文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略資源整合，可以通

28、過(guò)引入資源整合方進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，或者以收購(gòu)或參股方式引入合適的戰(zhàn)略資源方。結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上， 研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)適用的發(fā)展區(qū)域及城市六、發(fā)展區(qū)域及城市研究文化資源特性： 內(nèi)涵豐富 外延廣泛 認(rèn)知顯著 個(gè)性獨(dú)特 與城市歷史文化特征的一致性 城市特性： 基本要求：商業(yè)共性條件（人口規(guī)模、居民消費(fèi)水平、交通等） 必要的旅游資源相輔相成 必要的城市定位支撐于政策支持結(jié)合文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資源要求，研究卓達(dá)進(jìn)行文化街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的可行城市及區(qū)域。文化商業(yè)街區(qū)的成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)對(duì)文化資源特性和城市特性有較為嚴(yán)格的要求。發(fā)展區(qū)域及城市研究例：寧波老外灘例

29、：成功的文化街區(qū)關(guān)于文化資源特性及城市特性的要求分報(bào)告3卓達(dá)全新概念城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式和戰(zhàn)略資源整合發(fā)展思路（征求意見稿） 結(jié)合全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地策略、產(chǎn)品組合、建筑體量等一、產(chǎn)品模式研究研究卓達(dá)獲取全新概念綜合體土地使用權(quán)的方式及選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)獲取 主要有以下幾種方式： 招牌掛；政府劃撥；土地二級(jí)市場(chǎng)交易；收購(gòu)或并購(gòu)一些實(shí)力較弱但擁有大量土地儲(chǔ)備的企業(yè)；與其它企業(yè)合作開發(fā)， 合作方提供土地。對(duì)全新概念綜合體項(xiàng)目而言，土地獲取主要通過(guò)市場(chǎng)化的招牌掛方式實(shí)現(xiàn)。研究卓達(dá)全新概念綜合體的

30、產(chǎn)品組合特點(diǎn)全新概念綜合體具有先進(jìn)的理念和設(shè)施，在產(chǎn)品組合上，會(huì)重點(diǎn)考慮引進(jìn)諸如影院、劇院、藝術(shù)展覽館、科技娛樂城、動(dòng)漫體驗(yàn)館等體現(xiàn)不同文化或時(shí)尚標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品或設(shè)施，并使之相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群。垂直綠化都市農(nóng)莊K11藝?yán)菿11新食藝產(chǎn)品組合特色例：武漢K11藝術(shù)購(gòu)物中心土地策略研究產(chǎn)品組合研究建筑體量及形態(tài)研究卓達(dá)全新概念綜合體建筑體量與形態(tài)的特征全新概念綜合體是在街區(qū)層次上的城市功能混合開發(fā)，通常會(huì)涵蓋多個(gè)地塊的一組建筑群體，除商業(yè)部分外，往往還包括住宅、酒店式公寓、寫字樓、酒店等其它建筑業(yè)態(tài)的一種或多種，在規(guī)模和體量上，要比普通商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大。在建筑外觀上，全新概念綜合體通常是運(yùn)

31、用相對(duì)現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。例：上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)類型：商業(yè)廣場(chǎng)、城市公寓、SOHO占地面積： 18.63 萬(wàn)平方米建筑面積：約60 萬(wàn)平方米。其中： 商業(yè)面積約25萬(wàn)平方米 住宅面積約13萬(wàn)平方米位 置：嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)華江路988號(hào)結(jié)合全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地策略、產(chǎn)品組合、建筑體量等一、產(chǎn)品模式研究核心概念研究研究卓達(dá)全新概念綜合體核心概念的重要性和關(guān)鍵點(diǎn)全新概念綜合體與一般商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于：前者有一個(gè)核心概念。核心概念既是全新概念綜合體細(xì)分市場(chǎng)的重要依據(jù)，又是吸引特定消費(fèi)群體的關(guān)鍵因素。全新概念綜合體核心

32、概念有多種選擇，關(guān)鍵是核心概念要區(qū)分度高，可復(fù)制性低。例：香港K11藝術(shù)購(gòu)物中心香港K11核心概念人文藝術(shù)自然二、品牌模式研究結(jié)合全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念、品牌定位、目標(biāo)客戶群體等二、品牌模式研究研究卓達(dá)全新概念綜合體的目標(biāo)客戶群體類型在全新概念綜合體中，其目標(biāo)客戶群體定位并不是單指一種客戶群體定位，而是包含了目標(biāo)消費(fèi)群體、目標(biāo)投資小業(yè)主、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶群三種客戶群體的定位。而全新概念綜合體的核心概念是影響目標(biāo)客戶群體的一個(gè)關(guān)鍵因素。目標(biāo)消費(fèi)群體n羅湖、福田、南山高新科技園的白領(lǐng)或金領(lǐng)，文化水平普遍在大專以上

33、n年齡主要集中在25 40 歲之間，人口素質(zhì)較高的消費(fèi)群體 例：深圳保利文化廣場(chǎng)研究卓達(dá)全新概念綜合體應(yīng)如何進(jìn)行品牌定位全新概念綜合體的品牌定位要以其核心概念為中心，充分體現(xiàn)其獨(dú)特個(gè)性和差異化優(yōu)勢(shì)，并依據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)的周圍環(huán)境和自身能力分別從產(chǎn)品定位、文化定位、價(jià)值定位、管理定位等四個(gè)角度來(lái)確定其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，贏得客源。品牌定位研究目標(biāo)消費(fèi)群體定位結(jié)合全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念、品牌定位、目標(biāo)客戶群體等三、經(jīng)營(yíng)模式研究 產(chǎn)權(quán)分散不便整體管理難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)物業(yè)整體價(jià)值會(huì)降低投資價(jià)值難以最大化 有絕對(duì)的運(yùn)營(yíng)掌控權(quán)

34、易形成自身經(jīng)營(yíng)特色 開發(fā)商要有較高綜合實(shí)力 面臨很大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)商家與開發(fā)商形成戰(zhàn)略盟 定量的銷售可迅速收回成本大量出租保證了運(yùn)營(yíng)掌控權(quán) 有利于投資價(jià)值最大化出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)出租商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)租售結(jié)合銷售收入出租收入銷售收入出租收入贏利方式運(yùn)作思路：深圳保利文化廣場(chǎng)租售比例小大中運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 研究卓達(dá)全新概念綜合體的運(yùn)作思路選擇，及與之對(duì)應(yīng)的贏利方式和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度結(jié)合全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念、品牌定位、目標(biāo)客戶群體等四、資本模式研究 研究卓達(dá)如何應(yīng)對(duì)全新概念綜合體的巨大資金需求全新概念綜合體項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)需要巨

35、大資金支出，僅靠企業(yè)自身資金難以支持，需要建立市場(chǎng)化投融資模式。市場(chǎng)化融資渠道主要包括：1）引入戰(zhàn)略投資方，吸引產(chǎn)業(yè)基金股權(quán)投資；2）依托企業(yè)信用發(fā)行企業(yè)債券；3）銀行貸款；4）商鋪投資者的投資；5）投融資模式研究例：深圳保利文化廣場(chǎng)結(jié)合全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念、品牌定位、目標(biāo)客戶群體等四、資本模式研究 研究卓達(dá)全新概念綜合體可開展的資本運(yùn)作模式及其特點(diǎn)資本運(yùn)作是實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值、效益增長(zhǎng)最有效的方式之一。面對(duì)大量商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不少開發(fā)商已經(jīng)開始借助REITs、CMBS或是整體海外上市的方式快速融資。大量商業(yè)

36、地產(chǎn)的資金需求，促使商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入資本化運(yùn)作時(shí)代。例如，廣州越秀分拆旗下內(nèi)地商業(yè)物業(yè)成功在香港發(fā)行REITs，包括其在廣州的4處物業(yè):白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)。資本運(yùn)作模式研究房地產(chǎn)投資信托基金依托權(quán)威的信托公司，實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的項(xiàng)目信托資金集合起來(lái)，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款方式運(yùn)用在全新概念綜合體項(xiàng)目上。目前，國(guó)內(nèi)成功采用REITs融資企業(yè)包括：廣州越秀、香港領(lǐng)匯、新加坡凱德置地等例：房地產(chǎn)投資信托基金成功案例例：越秀REITS資產(chǎn)包中的物業(yè)之一廣州財(cái)富廣場(chǎng)結(jié)合全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求，在全面調(diào)研各典型案例的基礎(chǔ)上，研究卓達(dá)進(jìn)行全新概念綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念、品牌定位、目標(biāo)客戶群體等五、資源模式研究研究卓達(dá)全新概念綜合體的戰(zhàn)略資源應(yīng)該呈現(xiàn)何種特點(diǎn)在戰(zhàn)略資源整合上，全新概念綜合體有別于傳統(tǒng)百貨公司、購(gòu)物中心。全新概念綜合體圍繞其核心概念，整合與之相關(guān)的商業(yè)資源，其特點(diǎn)包括：1） 較高的品牌度2）具有一定的創(chuàng)新性或創(chuàng)意性；3）有較強(qiáng)的參與性或體驗(yàn)性；4）反映特定的文化元素等全新概念綜合體整合的戰(zhàn)略資源類型1）產(chǎn)業(yè)鏈集合體：如湖南湘繡城（集湘繡生產(chǎn)加工、銷售、表演、觀光展示、旅游購(gòu)物、休閑娛樂于一體）2）實(shí)體展銷與電子商務(wù)相結(jié)合：如麥考林（服飾實(shí)體店與網(wǎng)購(gòu)相結(jié)合）例：全新概念綜合體整合的戰(zhàn)略資源類型根