建材場(chǎng)可行性報(bào)告

1、建材市場(chǎng)可行性報(bào)告1.1 項(xiàng)目名稱因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項(xiàng)目 ”代表該項(xiàng)目。以下簡稱“本項(xiàng)目 ”。1.2 項(xiàng)目開發(fā)背景漣源某某項(xiàng)目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。 項(xiàng)目地塊為典型的城市二級(jí)綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競(jìng)標(biāo)獲得使用權(quán)。該地塊土地年限達(dá)70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。1.3 可行性研究報(bào)告編制目的（1） 在

2、對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。（2） 對(duì)項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4） 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。（5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。1.4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2） 中華人民共和國城市規(guī)劃法（3） 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（4） 婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件；（5） 漣源市的招商引資政策；（6） 本項(xiàng)

3、目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則；（7） 現(xiàn)場(chǎng)勘察和漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料；（8） 源市當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（9） 某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所積累的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)價(jià)值二 項(xiàng)目概況2.1 地塊位置本項(xiàng)目地塊位于漣源市X淄與XX交匯處，距XXU市民休閑廣場(chǎng)約 800米，對(duì)面為漣源市建材市場(chǎng)，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪 ” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍：東向：芙蓉北路西向：煤炭醫(yī)院南向：人民西路北向：臨街民宅2.2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨人民路處退

4、讓紅線3.63 米，實(shí)際用地面積約3898平方米。項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在1.8萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在3650-3800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在7000-7800平米之間。另項(xiàng)目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。2.3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項(xiàng)目地塊處于漣源市 XT場(chǎng)”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域-XX1J約 800-1000米。 目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設(shè)施：電力、電訊：接入本項(xiàng)目 給排水：管道鋪設(shè)到位 大型汽車站：臨人民路公交車站 休

5、閑廣場(chǎng)：光明山市民休閑廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約800米 購物場(chǎng)所：300米內(nèi)XXXB市及臨街小型商店 娛樂場(chǎng)所：300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 醫(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院 教育文化、體育運(yùn)動(dòng)：六畝塘鎮(zhèn)中心小學(xué)，本項(xiàng)目500米半徑內(nèi)無大型體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。 金融、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動(dòng)營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳2.4 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn)本項(xiàng)目為商住綜合項(xiàng)目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的發(fā)展模式。項(xiàng)目主要特點(diǎn)有：5 項(xiàng)目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心，還需對(duì)區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)

6、勢(shì)引導(dǎo)。6 土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。7 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開發(fā)。8 項(xiàng)目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值，增加了項(xiàng)目開發(fā)難度。9 項(xiàng)目為芙蓉廣場(chǎng)周邊的第一個(gè)代表型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成功開發(fā)后對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。2.5 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)槲羼R廣場(chǎng)和光明山。光明山商圈是以五馬廣場(chǎng)的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，逐漸向廣場(chǎng)、政府靠攏的市場(chǎng)發(fā)展結(jié)果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機(jī)關(guān)單位、金融機(jī)構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超

7、市、通程電器，12000平米廣場(chǎng)使光明山成為漣源最具商業(yè)價(jià)值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場(chǎng)之勢(shì)。本項(xiàng)目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“光明山 ”商圈的發(fā)展勢(shì)頭， 徹底改變目前本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場(chǎng)、光明山”形成 “三點(diǎn)成線 “的漣源商圈分布架構(gòu)，帶動(dòng)

8、區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏 ”。項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有：4 地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足， 周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應(yīng)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)“單個(gè)項(xiàng)目總量應(yīng)有所控制”的特征。交通區(qū)位價(jià)值目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)， 但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。6 發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面， 開發(fā)過程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。7 目前漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但

9、因漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)屬起步階段，創(chuàng)新點(diǎn)及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動(dòng)本項(xiàng)目，將使本項(xiàng)目在2006、 2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。8 本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項(xiàng)目未來升值空間中獲利。（ 6）項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“五馬廣場(chǎng) ”、 “光明山 ”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。2.6 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)于2005年 11月受某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進(jìn)行了漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的家居建材市場(chǎng)調(diào)查。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。

10、項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進(jìn)行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下：（ 1） 目前漣源市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小。在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購房，僅 26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購房。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)

11、前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都 ”所上市的住宅面積總和已超過14萬平米，而“漣水名城 ”總建筑面積為26萬平米。因此，未來1-2年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅。（ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。經(jīng)過 五江購物中心”和 金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表示不

12、會(huì)進(jìn)行商鋪投資，僅17.5%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。（ 3） 家居建材行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，期待有效地進(jìn)行市場(chǎng)整合。僅 26%的客戶表示對(duì)目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、 日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識(shí)到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進(jìn)行有效的市場(chǎng)整合。 說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場(chǎng)呼喚 “一站式 ”家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)。（ 4） 撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)行引導(dǎo)。在接受本次調(diào)查的被訪者中，50

13、%的經(jīng)營戶表示愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。 但在訪談?wù){(diào)查中，漣源建材市場(chǎng)未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營戶的商鋪?zhàn)饨鹌毡椴桓?，要達(dá)到本項(xiàng)目所預(yù)期的價(jià)格（租金）需要花費(fèi)較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。以強(qiáng)勢(shì)廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對(duì)地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。（ 5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。近 50%的經(jīng)營戶認(rèn)同芙蓉廣場(chǎng)周邊誕生“家居建材廣場(chǎng)”的發(fā)展前景，54%的市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊未來2-3年內(nèi)

14、的升值前景表示看好， 說明廣大經(jīng)營戶和市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。通過對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市經(jīng)濟(jì)較為活躍，市民中蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)購買力，但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來漣源房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和五江購物中心、金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為2006年度漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可

15、能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。三 項(xiàng)目建設(shè)意義3.1 關(guān)于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越， 是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。五江購物中心項(xiàng)目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。目前，光明山商圈

16、已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目的落成必將加快漣源市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。3.2 關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義針對(duì)目前漣源市建材市場(chǎng)過于分散、經(jīng)營場(chǎng)所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的“一站式 ”家居建材廣場(chǎng)，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場(chǎng)管理和廣告推廣，把漣源建材市場(chǎng)整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價(jià)格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費(fèi)者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展3.3 關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場(chǎng)不可或缺地成為城市名片和亮點(diǎn)工程。本項(xiàng)目的落成，一方面將彌補(bǔ)漣源市家居建材行業(yè)這一市場(chǎng)空白，為廣大

17、經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為漣源市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍(lán)田市場(chǎng)等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“地標(biāo)性 ”物業(yè)。并為社會(huì)了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動(dòng)和促進(jìn)“芙蓉廣場(chǎng) ”商圈的形成，帶動(dòng)漣源市城西的發(fā)展 漣源某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析四 漣源市情及

18、發(fā)展概況4.1 漣源市情漣源市位于湖南省中部，漣水上游。1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣，1952年正式建縣，8月改名漣源縣，1987年撤縣成立漣源市。漣源市總面積1897平方公里，人口108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1 街道辦事處和一個(gè)林場(chǎng)。漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級(jí)公路與207國道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。漣源有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明

19、的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng) ”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。4.2 漣源市城市發(fā)展概況當(dāng)前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng) 濟(jì)發(fā)展。近年來，漣源市大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市 ”的發(fā)展方向。投入大量資金對(duì)漣源城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)

20、展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。這為本項(xiàng)目的開發(fā)提供極佳的市場(chǎng)契機(jī)。同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng)漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。4.3 漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全年漣源市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增長15%， 2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工43660人， 比上年增加3824

21、人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額43660萬元，增加 3219萬元， 比上年增加8%， 從業(yè)人員年人均報(bào)酬9904元，比上年增長33.4%。全年民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額157104萬元，增長14.8%， 占全市消費(fèi)品零售總額的80.98%。 年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶和私營企業(yè)分別達(dá)到13345戶和272戶，分別增長5.1%和 32.7%。漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快， 居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì)漣源市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)，漣源人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少， 投資途徑較少，大部

22、分的城市居民依賴于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。因此，根據(jù)當(dāng)前漣源市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來 3-5年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報(bào)告文件、資料等4.4 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì)7、80年代有了質(zhì)量上的飛躍。上世紀(jì)80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限

23、制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展， 無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。伴著上世紀(jì)改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍(lán)田市場(chǎng) ”等一批集中型的專業(yè)市場(chǎng)。這一類商品交易市場(chǎng)的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場(chǎng)所。90年代末及本世紀(jì)初，隨著對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)，再度刷新了漣源市商業(yè)格局?！敖瘃R特 ”、 “?？迪?”等一批超市經(jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。近年來， 以 “心連心、 新一佳 ”為代表

24、的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心 ”的銷售便反映出了漣源市民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。4.5 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源

25、市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、 經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高， 檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。市政府、 稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人

26、流量龐大，另受五馬廣場(chǎng)的影響，一批商家將經(jīng)營場(chǎng)地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。 五江購物中心項(xiàng)目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成將極為有利。另外， 以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展?？v觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，漣源市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項(xiàng)目距光明山商圈僅800米

27、左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)，五江購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開發(fā)，其影響會(huì)越來越明顯。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“光明山 ”， 帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏 ”。五 漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述5.1 市場(chǎng)發(fā)展概況漣源市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2004年才開始起步。2004

28、年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對(duì)商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識(shí)。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2004年開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開，通過招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。出現(xiàn)了以 “漣水名城 ”為代表的住宅項(xiàng)目和以“五江購物中心”為代表的商業(yè)項(xiàng)目?！拔褰徫镏行摹币援a(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項(xiàng)目在市場(chǎng)上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實(shí)體現(xiàn)了漣源市民中蘊(yùn)藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對(duì)漣源市后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目有極

29、為重要的參考價(jià)值和意義。“漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、 商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使?jié)i源市民對(duì)商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識(shí)?！皾i水名城 ”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響，也對(duì)漣源商品房市場(chǎng)起到了不可忽視的作用。 在 “漣水名城 ”后，由大華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都 ”也向市場(chǎng)供應(yīng)了4萬余平米的商品房。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開始和競(jìng)爭(zhēng)，使?jié)i源商品房市場(chǎng)格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)，漣源商品房市場(chǎng)必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。5.2 市場(chǎng)價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)5.2.1 居住用房價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)20

30、04年前，漣源市住宅市場(chǎng)價(jià)格大部分在500-700元 /平米左右， 商品房市場(chǎng)未成型的情況下，城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后。因此市場(chǎng)價(jià)格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點(diǎn)也比較低。隨著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵(lì)外來開發(fā)商在漣源進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項(xiàng)目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。外來開發(fā)商帶來的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢(shì)和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)”的四樓以上臨街住宅達(dá)到 了 1100元/平

31、米以上的銷售均價(jià)，大華水榭花都”銷售均價(jià)為950元/平米，“漣水名城 ”銷售均價(jià)1040元 /平米，此銷售價(jià)格較2004年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了200-400元 /平米。 反映出漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)。就本次某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價(jià)格在600-800元 /平米的住宅，800-1000元 /平米的價(jià)格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， 大華水榭花都”、漣水名城”等項(xiàng)目目前銷售的不理想， 說明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷售價(jià)格完全被市場(chǎng)所接受和承認(rèn)還需時(shí) 日。某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市房地產(chǎn)近 2-3年內(nèi)，規(guī)模適中、

32、戶型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一 定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元/平米將存在一定的市場(chǎng)空間。建議本 項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在800元/平米左右較為合適。漣源在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下：項(xiàng)目名稱大華水榭花都項(xiàng)目概況開發(fā)商：漣源大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：42998平方米綠化率：35%車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定分幾期開發(fā)：一期項(xiàng)目工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動(dòng)工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成開盤時(shí)間：2005年12月底交房時(shí)間：2006年6月價(jià)格住宅均價(jià)：950元/平方米住宅最高價(jià)：1200元/平方米門面價(jià)格：未定車庫價(jià)格：未定車位租價(jià)：未定物管費(fèi)：未定主力戶型面積：160平方米左

33、右付款方式及折扣：三成十年、五成十年、銷售率貴賓卡已售50張目前主推單位1項(xiàng)目劣勢(shì)分析1、大戶型居多，選擇空間小。2、目前交通不方便項(xiàng)目優(yōu)該項(xiàng)目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)勢(shì)分析迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位）綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了 漣水”的天然景觀，以館大堂，更是進(jìn) 步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，人文起居”文化為該項(xiàng)目有一定項(xiàng)目名稱漣水名城項(xiàng)目概況開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn)占地面積：15.5萬平方米建筑面積：26萬平方米綠化率：50%車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定容積率：1.68分幾期開發(fā)：兩期開盤時(shí)間：200奔1月交房時(shí)間：未定價(jià)格住宅均價(jià)：1

34、040元/平方米住宅最高價(jià)：1280元/平方米門面價(jià)格：未定車庫價(jià)格：未定物管費(fèi)：未定主力戶型面積：14肝方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推5.2.2 商業(yè)用房價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)近年來，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求 量迅猛增加。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場(chǎng)、單位 的物業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。2005年五江購物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了7500元 /平米以上，而得房率僅為52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了15000元 /平米

35、左右。2005年11月26日開盤的金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為 18000元 / 平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為4800元 /平米，公攤率在33%左右。 該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場(chǎng)定位和營銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以2、 3樓為主。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣，2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面， 隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房價(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn) “熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。六 商業(yè)用房

36、的市場(chǎng)供給6.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前漣源市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目僅為金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)：總建筑面積：11727.26平米商業(yè)建筑面積：9427.26平米銷售價(jià)格：臨人民路商鋪：均價(jià)18000元 /平米臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià)9000元 /平米一層內(nèi)鋪：4800元 / 平米二層內(nèi)鋪：2500元 /平米三層內(nèi)鋪：1400元 / 平米住宅銷售均價(jià)：1140元 /平米6.2 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下

37、的 陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。 本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原漣源市兒童公園）， 其二是文藝南路一塊10畝空地，將來可能也會(huì)被用于開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)建 材市場(chǎng)。七 商業(yè)用房的市場(chǎng)需求7.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖上圖顯示，96%勺客戶為租賃商鋪經(jīng)營。因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主， 而臨街鋪面及部分 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街 層，因此漣源市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為 主。7.2 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查目前在售的僅為金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)

38、，其銷售情況較為良性。八 商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格8.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、 二、三 層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場(chǎng)上 進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 時(shí)尚廣場(chǎng)。價(jià)格情況參照本報(bào) 告6.1節(jié)。8.2 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營品牌立華水果臨街商鋪零售好運(yùn)來電話超市臨街商鋪漣廣超市臨街商鋪零售建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪建材零售目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置?，人民?五馬廣場(chǎng)”-五江購物中 心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)

39、的臨 街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá)120/平米/月。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在 市場(chǎng)調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價(jià)格自20-60 元/月/平米不等，對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于10元/平米/月。與 五馬廣場(chǎng)、光明山等區(qū)域的租金差距較大。 主要是因目前本項(xiàng)目所在 區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。九居住用房的市場(chǎng)分析9.1 市場(chǎng)供應(yīng)情況漣源市目前的商品房主要集中在 漣水名城”和 水榭花都”兩個(gè)在 建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超 過14萬平方米。9.2 市場(chǎng)需求情況住宅戶型面積需求分析圖通過市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問機(jī)

40、構(gòu) 48%勺被訪 者并不打算購房。僅5%勺被訪者考慮在1年內(nèi)購房，35%勺被訪者考慮 在未來3年內(nèi)購房。說明目前漣源市民對(duì)商品房購買意愿并不強(qiáng)烈， 而主要的可能購買時(shí)間集中在未來2-3年內(nèi)，近期市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大 的市場(chǎng)需求。目前漣源市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100-120平米的中戶型 和140-160平米的大戶型兩個(gè)檔次。比較符合四線城市居民對(duì)購房的 面積需求特征。9.3 物業(yè)出租情況目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)，主要是以出租零散的 居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動(dòng)居民。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡單裝修套間租金為200元/月，中檔 裝修帶家電的套間租金為

41、350%/月。9.4 在售樓盤銷售情況漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于 自建民宅，對(duì)商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。導(dǎo)致了漣水名城”和 水榭花都”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來，銷售都很不理想。9.5 市場(chǎng)在售戶型及特點(diǎn)分析漣水名城的主力戶型為14肝方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。水榭花都的主力戶型為16肝方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)， 據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的 人群較喜歡該戶型。金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)的主力戶型為15阡方米左右的三室兩廳兩 衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒有超

42、過 1000元/平米。僅金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)4樓以上的臨街住宅超過了 1000 元/平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對(duì)于整個(gè)漣 源商品房市場(chǎng)來說，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意 義。大部分市民對(duì)商品房價(jià)格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期，短期 內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。十市場(chǎng)預(yù)測(cè)經(jīng)營戶投資意向分析圖10.1 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè)2在對(duì)經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持 著情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大，在五江購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí)，也有 16%勺被訪者正在考慮購買商鋪，24%的客戶表示視地

43、段及價(jià)格而定，說明在經(jīng)營戶 中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng) 烈。市民投資意向分析圖口止在考慮購買3地段及價(jià)格而 定q聲情況口不會(huì)購買扇面5(2)市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小，40%的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。市民對(duì)商鋪投資概念的理解 程度仍然有限，且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對(duì) 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有 17.5%的人正在考慮投資商鋪。10.2 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測(cè)漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于 自建民宅，而商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、 戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡

44、。況且漣源市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟， 流動(dòng)人口少，在未來一兩年內(nèi)，漣源市民對(duì)居住房的需求不是很大。10.3 綜述總體而言，漣源市民對(duì)商鋪及住房還是有一定的需求量，由于 漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，五江購物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn) 應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。漣源某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告第三章項(xiàng)目發(fā)展研究十一 項(xiàng)目地塊特征分析11.1 項(xiàng)目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則方形用地地塊位置：人民路與芙蓉

45、路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。地塊優(yōu)勢(shì)：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)， 本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。11.2 項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場(chǎng)周邊無大型的消費(fèi)場(chǎng)所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢(shì)。11.3 項(xiàng)目地塊發(fā)展SWOT析地塊發(fā)展機(jī)會(huì)Opportunity2 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來了

46、積極影響。3 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項(xiàng)目建成后，將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。地塊發(fā)展威脅Weakness1 市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。2 其他舊城改造項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。3 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目價(jià)值的體現(xiàn) 地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)Strength3 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜

47、于快速消化6 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀7 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化地塊發(fā)展劣勢(shì)Threat3 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度4 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善（ 3） 項(xiàng)目偏離市中心，推廣難度加大雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響， 此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項(xiàng)目在開發(fā)過程中，始終仍注意對(duì)區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響。十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究3.1 1 項(xiàng)目定位方案某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為：整合

48、與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 義乂乂乂家居建材廣場(chǎng)”或幺X X X家居廣場(chǎng)”的商業(yè)主題3.2 2項(xiàng)目定位方案提出背景前漣源住宅商品房上市量在14萬平米以上，且 漣水名城”離本 案距離不遠(yuǎn)。眾多商品房的在銷售之后必會(huì)進(jìn)行裝修，因此，與商品 房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等 行業(yè)勢(shì)必會(huì)被帶動(dòng)。另一方面，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在對(duì)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研 時(shí)，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強(qiáng)烈，且該類行業(yè)對(duì)區(qū) 位的影響因素較小，但對(duì)交通條件要求較高，恰好符合本項(xiàng)目地塊所 具備的

49、特征。因此，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為 家 居建材廣場(chǎng)3.3 3項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果3.3.1 1行業(yè)經(jīng)營戶對(duì)幺站式”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度大部分的經(jīng)營戶已經(jīng)意識(shí)到行業(yè)分布零散，對(duì)經(jīng)營和消費(fèi)者都不好。站式”家居建材廣場(chǎng)所具備的幺站購齊”、價(jià)格更低”服務(wù)更好 是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。 因此受到大部分經(jīng)營戶的 支持和贊同。也使本項(xiàng)目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機(jī)會(huì)。3.3.2 2家居建材消費(fèi)者對(duì) 二站式”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度家居建材消費(fèi)者對(duì)站式”家居建材市場(chǎng)支持率為54%,對(duì)其無 所謂的業(yè)主占了 32%,對(duì)其不看好的占了 14%。這表明：漣源消費(fèi)者 對(duì)二站式”家居建

50、材市場(chǎng)認(rèn)可度比較高，由于漣源市場(chǎng)還不是很成 熟，所以還有一半的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)。3.3.3 3 市民對(duì) 幺站式”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度從右圖可以看出，絕大部分市民支持漣源出現(xiàn)大型的家居建材廣場(chǎng)。長期以來漣源市民購買建材都需要各個(gè)門店不斷的詢問價(jià)格，不斷的比較產(chǎn)品，出現(xiàn)站式”家居建材廣場(chǎng)后，集中的產(chǎn)品種類將大大縮短購買時(shí)間，提高購買效率，并能以更低的價(jià)格購買到所需要的家居建材產(chǎn)品。家居建材廣場(chǎng)在目前漣源市民心目中，仍然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，無疑填補(bǔ)了該市場(chǎng)空白，并將取得良好的社會(huì)效益， 一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面3.3.4 4 對(duì) 幺站式”家居建材市場(chǎng)

51、的地點(diǎn)選擇調(diào)查為調(diào)查在目前漣源市建材經(jīng)營戶中較為理想的集中型家居建材廣場(chǎng)的項(xiàng)目所在地，本次調(diào)查設(shè)置 了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營戶選擇。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣 源市建材市場(chǎng)未能經(jīng)營起來在經(jīng)營戶中形成了心理 陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營戶選擇了芙蓉廣場(chǎng)。調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場(chǎng)的地段價(jià)值，另一方面更反映出 經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲(chǔ)等 家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。3.4 4 項(xiàng)目定位方案SWOT析 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)Opportunity1 家居建材經(jīng)營戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持幺站式”家居建材廣場(chǎng)項(xiàng)目的出現(xiàn)2 目前漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過 2萬平米，經(jīng)營戶近2

52、00余家，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)資源的支持3 市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政 策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施4 經(jīng)營戶和市民對(duì)商鋪投資仍保持著一定的熱情， 存在引導(dǎo)空間5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢(shì)，為本項(xiàng)目的主力店招商提供了契機(jī)6 未來商品房市場(chǎng)的發(fā)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營7 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式 ”家居建材廣場(chǎng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白 項(xiàng)目發(fā)展威脅Weakness2 業(yè)態(tài)與對(duì)面的建材市場(chǎng)、藍(lán)田市場(chǎng)部分重疊，可能會(huì)有相關(guān)方面的利益沖突3 行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高，對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、

53、免租政策4 文藝路、 藍(lán)田市場(chǎng)、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市場(chǎng)地位難以撼動(dòng)，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力5 大部分經(jīng)營戶均不愿意進(jìn)駐2、 3樓，項(xiàng)目2、 3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解6 部分商家在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過程中起負(fù)面作用7 五江購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對(duì)商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)Strength8 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高9 臨街面長達(dá)70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值10 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化11 受光明山商圈影響明顯，未來

54、升值前景可觀12 本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會(huì)和空間較大13 項(xiàng)目總體成本不高， 從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資14 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項(xiàng)目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場(chǎng)領(lǐng)袖 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì)Threat1 項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善，( 2 人流量有限，( 3 商業(yè)氣氛尚不( 4 濃厚5 仍有部分經(jīng)營戶和市民對(duì)本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，( 6 增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度7 推廣、招商難度加大，( 8 推廣、招商費(fèi)用增加9 地塊規(guī)模有限，( 10 無法設(shè)置集中的倉儲(chǔ)用房( 5 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度綜上，項(xiàng)目SWOT分析中所反映出的情況說明本項(xiàng)目發(fā)展氣乂XX家居建材廣場(chǎng)”的