房地產業(yè)成本預算面試簡答題

1、一、簡答題1 .成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？答：成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期費用、規(guī)劃設計、工程 施工、營銷推廣等房地產開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經營的財務成本等。2 .房地產已進入微利時代，如何加強成本控制，提升競爭力? 答：一是建立全員責任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制三是建立成本預警機制。四是建立費用指標承包機制。五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。3 .成本預警設置為幾個級別？答：成本預警設置為兩個級別，一級警報：當月動態(tài)成本超過目標成本5犯內，下屬公司組織分析實行限期整改；二級警報：當月動態(tài)成本超過目標成本5%

2、寸，總公司組織分析，對項目實施會診，分析原因，提出改進措施，下屬公司總經理做詳細的成本專題匯報，直至 解除警報。4 .如何進一步完善設計管理機制，切實提高設計質量和效率? 答：一是進一步完善設計管理體制。二是進一步強化設計條線雙重管理職能。三是進一步規(guī)范方案評審行為。四是進一步強化方案質量控制五是圖紙質量處罰機制。六是建立產品缺陷反饋機制。5 .如何強化方案質量控制？答：第一，建立方案交底制度。第二，強化施工圖會審制度。6 .如何建立產品缺陷反饋機制？答：第一，在設計管理中心設置專職設計質量檢查員，專職檢查各公司在建項目的設計 缺陷，每季度完成一次設計缺陷檢查報告；第二，物業(yè)管理中心、營銷管理

3、中心、客服 管理中心應根據交付和客戶反饋情況，每半年向出具一份項目產品缺陷反饋一覽表。7 .全員全面強化成本控制，建立房地產集團的成本領先競爭優(yōu)勢的具體工作要求？答：(1)進一步調整和完善成本限額指標；(2)重視和加強成本優(yōu)化工作；(3)建立全員成本控制機制；(4)深入推進成本人員的轉型；(5)嚴格落實好合約規(guī)劃制度；(6)加大招標價格信息庫建設，結合建設產業(yè)集團等兄弟單位歷史數據，全面建成一個 內容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數據庫，作為指導內部招標、決策的重要依據。8 .如何重視和加強成本優(yōu)化工作？答：一是加強設計階段的成本優(yōu)化，推進限額設計。二是加強對施工方案的優(yōu)化，成本 部要介入審核施工

4、單位上報的施工方案。三是加強對新型材料的研究，在不影響效果的情況 下，積極采用造價低的新型材料。四是要重點加大對“三點一線”的成本控制，嚴格控制樣 板房、臨時售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料，在確保效果、品質的情況下，盡可能考慮使用一 些替代材料。9 . “三點一線”具體指什么？答：“三點一線”的具體內容為：售樓處(會所)、樣板房、工地現場、看房通道，以 及覆蓋售樓處、樣板房、工地現場的示范區(qū)。10 .如何強化檢查監(jiān)督，完善移動辦公制度？答：一是開展檢查監(jiān)督。二是實現移動辦公檢查表單化。三是建立年度審計監(jiān)察機制。11 .如何進一步提升移動辦公的針對性和時效性？答：1、確定移動辦公“ 3+10”模式”

5、，提升移動辦公有效性。2、建立移動辦公工作“五維度”匯報機制，加強移動辦公規(guī)范性。12 .移動辦公工作“五維度”包括哪些？答：移動辦公工作“五維度”主要包括：1)對問題及上輪整改情況進行檢查；2)針對 問題提出管理措施和要求；3)對相關部門提出的指導意見；4)對相關部門的服務與支持；5) 針對體制、機制和制度提出的意見和建議。13 .成本管理中心在拿地階段的測算要點是哪些？答：1、人防車庫成本應全部攤入成本中，收益中不考慮可租的費用；2 、初步規(guī)劃圖中有疑問的地方及時和設計部溝通了解；3 、有安置房、代建房的要考慮這部分虧損費用的成本應攤到可售成本中4 、各種費用一定要按最新產品類型、最新經驗

6、數據填寫、建安部分特別要注意鋼材、碎的市場波動情況。5、估算中考慮預留35%f可預見費用。14 .成本控制原則的原則是什么？答：1、節(jié)約原則2、全面控制原則3、動態(tài)控制原則15 .三點一線建設的標準和思路？答：一是設計標準化二是施工標準化三是材料標準化16 .成本管理思路？答：準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結算。17 .2012年.成本控制的具體要求是什么？答：一是重視和加強成本優(yōu)化工作；二是建立全員成本控制機制；三是要充分發(fā)揮成本人員的作用；四是加大招標價格信息庫建設；五是要深入推進成本人員的轉型。18 .成本管理整個流程節(jié)點是怎樣的？答：拿地階段-方案設計階段-目標責任成本制

7、定階段-初步、施工圖設計階段 -工程實施階段-竣工結算階段-后評估階段。19 .成本管理中心在方案設計階段主要流程、管控和測算要點是哪些？答：方案設計階段是成本控制的極為重要的階段，通過對設計方案的比較，本階段能夠 實現的成本控制的效果占整個項目全階段成本控制效果的比率約為75%-80%這一階段的成本控制的阻力最小，控制成本需要進行的成本投入最低。20 .成本管理部在方案設計階段重點關注的是什么？答：產品定位，主要設計選型，建筑平面，基礎類型，結構形式，結構布置，建筑裝飾 交付標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式。21 .目標成本管理原則是什么？22 1.不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背

8、后的產品目標，應與產品目標掛鉤。2 .目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數 ；“算了再做” 而不是“做了 再算”3 .目標成本應隨著項目的實施（產品提升等）分階段進行檢查、修改。22 .怎樣做好項目成本全員控制原則？答：由成本管理部牽頭，聯(lián)合財務管理部，對全年綜合成本指標進行細化，分解到每一 個部門，形成各部門的成本控制指標，并與各部門簽訂成本控制責任狀，明確成本控制獎罰 措施。因此成本控制涉及項目組織中所有部門和成員的工作，并與每一個成員的切身利益有 關，應充分調動每個部門和每一個成員控制成本、關心成本的積級性，真正樹立全員控制成 本的觀念。23 .什么是成本的動態(tài)控制原則？答：所謂

9、動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，收集成本發(fā)生的實際值，將 其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進行，否則要找出具體的原因采取相 應措施。24 .三點一線建設的標準和思路是什么一是設計標準化；由研發(fā)部負責研究啟動區(qū)規(guī)劃、戶型、會所建筑、精裝修和景觀五個方面 的標準化圖紙；二是施工標準化，由總公司工程管理中心組織開發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn) 略施工單位，并相對固化；三是材料標準化，由設計管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研 究、確定會所、精裝修的標準材料及使用的品牌。二是明確所有剩余資產重復使用的要求。加強對“三點一線”材料的回收和再利用管理，由財務管理部負責對樣板房、售樓處的

10、 家具、家電逐一進行編號、登記和定期盤點。25 .招投標注意點？1、景觀招標小品一定設定暫定價，購買時必須認價及甲認乙購，因為有些施工單位中標后， 實際購買價及品質遠不如報價，發(fā)標清單中又沒有特殊說明。2、公共部位裝修招要求同檔次品牌兩個以上，型號規(guī)格一定要寫清楚。地面拼花及吊頂一定 要有簡圖，以便投標方報價。26 .成本的主要內容是什么？產品的成本：產品的品質、質量時間的成本：生產的速度、進度人力的成本：管理人員多少和水平資金的成本：資金的利息管理的成本：管理的程度、精細度售后的成本：維修成本、客戶關懷成本、銷售承諾成本、開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題27 .成本管理的宗旨是什么？以經濟合理

11、性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。28 .成本管理的目標是什么？建立目標成本管理為導向的成本管理體系。29 .中南成本管理流程分為哪幾個流程？拿地階段，方案設計階段，目標責任成本制定階段，初步施工圖設計階段，工程實施階段， 竣工結算階段，后評估階段。30 .在拿地階段成本管理中心的職責是什么？負責收集上述資料，結合項目定位、經驗數據、含量及材料市場價格等信息在3個工作日內完成可研階段開發(fā)成本部分估算。成本核算中心對此部分測算結果的準確性負責，并提報財 務管理中心。31 .方案設計階段成本部評審要特別關注的是什么1、可售面積占總建筑面積百分比一般不低于76%偏低則回報率小，地下車

12、庫不好賣。2、注意水景占整個景觀的比例，水景太多，物業(yè)管理化錢大，水景費用占物業(yè)管理費6%認內最合適。3、6度及7度抗震設防區(qū)，剪力墻結構及框架核芯筒結構的高度與寬度比不宜大于 6,框架 剪力墻結構的高度與寬度比不宜大于 5.影響建筑的風荷載和抗震等級提高，成本會大幅增加 4、根據地質報告，如果地基有溶洞的不宜建高層，打鉆孔樁成本成倍增長。32 .目標成本的作用是什么？目標成本作用是企業(yè)預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是成本的控制線。有提前鎖定投資、合理確定銷售價格、加強成本的計劃性、預測投資效益等作用33目標成本的管理原則是什么？不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后

13、的產品目標，應與產品目標掛鉤。目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數 ；“算了再做” 而不是“做了再算” 目標成本應隨著項目的實施（產品提升等）分階段進行檢查、修改34.成本部在編制成本目標責任狀時要注意哪些？1、填寫科目費用時按成本分攤原則進行分攤填寫。2、配套工程按受益原則進行分攤。3、參照中南成本標準或以在建業(yè)態(tài)工程進行測算填寫。4、以合同為主線進行測算填寫，以便簽訂合同時參考、動態(tài)分析預警。5、編寫說明中一定要注明編寫時鋼筋、碎、鋁合金門窗等價格是按多少編制的。以便察閱， 分析。6、估算中不考慮預留不可預見費用35 .施工圖階段成本控制措施的要點是什么？產品業(yè)態(tài)定位模板化設計任務

14、書模板化設計合同模板主要專業(yè)施工圖設計指引模板化主要專業(yè)施工圖設計審圖要點模板化專業(yè)配置標準模板化制定統(tǒng)一標準作法36 .成本動態(tài)預警機制是什么？1凡是動態(tài)成本超出目標成本 3%勺，城市公司、獨立項目公司必須組織相關職能部門進行 成本分析研究，找出超標原因，并提出糾偏措施，形成分析報告報總公司成本管理中心審 核和常務副總審批。城市公司、獨立項目公司未能按要求組織糾偏分析的，發(fā)現一次處罰該公司總經理1000元，成本管理部500元。2凡是動態(tài)成本超出目標成本 5%勺，總公司成本核算中心必須組織項目公司相關職能部門 進行成本分析研究，找出超標原因，并提出糾偏措施，形成分析報告報常務副總審核、董 事長

15、審批。3總公司成本核算中心未能按要求組織糾偏分析的，發(fā)現一次處罰成本總監(jiān)1000元。37 .怎樣 全面推行指標承包制，進一步控制成本，提升效益？1、建立目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產品定位、設計、技術、 工程等運營成本。2、推行費用包干，有效降低管理成本。38 .怎么樣 順應地產微利時代，加強成本控制，提升競爭力?一是建立全員責任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制。三是建立成本預警機制。四是建立費用指標承包機制五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。39 .怎樣加強“三點一線”的成本控制，實行成本限額制度？一是控面積二是控造價40 .全員全面強化成本控制，建立房

16、地產集團的成本領先競爭優(yōu)勢的具體工作要求(1)進一步調整和完善成本限額指標(2)重視和加強成本優(yōu)化工作(3)建立全員成本控制機制，研究、制定全員、全階段成本控制體系，并以專項責任狀的形式，將成本控制指標分解、落實到每一個責任部門(4)深入推進成本人員的轉型，充分發(fā)揮成本人員的作用。成本人員要深入參與產品定位、 產品配置、規(guī)劃設計、技術方案把關、施工圖會審、招投標控制等各個環(huán)節(jié)，從目前的成本 核算型技術人員轉為成本控制型的管理人員。(5)嚴格落實好合約規(guī)劃制度，確保在一季度末完成所有在建項目的合約規(guī)劃體系的建立，并具備適時運用條件(6)加大招標價格信息庫建設，結合建設產業(yè)集團等兄弟單位歷史數據，

17、全面建成一個內容 系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數據庫，作為指導內部招標、決策的重要依據。41 .怎樣強化設計限額？方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15%合予設計單位進行獎勵，若超過限額指標的 5%勺, 則根據實情對設計單位處以超額成本的 20%ft行罰款。42 .總公司在成本管理準則中規(guī)定了哪些情況下須接受處罰？1各類資料審核不及時或簡單審核延誤項目生產的2編制的成本標準在實際應用時不具備可操作性3設計各階段不認真測算成本導致成本超標的4原成本缺陷庫內的問題在新項目上重復出現5無故不參加設計方案評審、施工圖評審的6參與各類評審時未根據自身專業(yè)提出相應建議的7向各城市公司或獨立項目公司下達的成

18、本指標錯誤的8各類審核把關，引起內耗的43 .檔案管理的目的是什么？為規(guī)范和加強公司檔案管理，實現檔案的標準化管理，提高檔案管理工作效率。44.2012年，為了適應市場變化，公司要全面加強各方面的成本控制工作。 具體要求是什么？ 一是重視和加強成本優(yōu)化工作。二是建立全員成本控制機制三是要充分發(fā)揮成本人員作用。 四是加大招標價格信息庫建設 五是要深入推進成本人員的轉型 45成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制包括哪些？ 包括拿地成本、前期費用、規(guī)劃設計、工程施工、營銷推廣等房地產開發(fā)成本，以及人力成 本、管理成本、經營的財務成本等。46 .怎樣全面推行指標承包制，進一步控制成本，提升效益？1建立目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產品定位、設計、技術、工程 等運營成本。2推行費用包干，有效降低管理成本。47 .成本優(yōu)化獎勵機制是什么？