房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)課材料

1、房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，土地上圈著的建筑物位置固定不可移動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是按照城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，對(duì)土地和土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。開發(fā)對(duì)象可劃分為土地開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)、城市開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)和農(nóng)村開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)所蓋的房子就是他的產(chǎn)品。行業(yè)特點(diǎn)：運(yùn)作環(huán)節(jié)多，投入資金大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，社會(huì)影響面廣，投資風(fēng)險(xiǎn)高，業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)。開發(fā)業(yè)務(wù)范圍包括六大類：1、住宅：主要有普通住宅、高級(jí)公寓、別墅。2、商業(yè)房地產(chǎn)：主要有寫字樓、族館、商店、酒店、銀行等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性服務(wù)行業(yè)所使用的房屋。3、工業(yè)房地產(chǎn)：主要有企業(yè)基本生產(chǎn)車

2、間，廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室和配套服務(wù)用房。4、旅游房地產(chǎn)：指公園、名勝古跡、風(fēng)景區(qū)、沙灘、高爾夫球場(chǎng)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。5、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：指種植、放牧為主的用房和設(shè)施。如農(nóng)場(chǎng)，林場(chǎng)。牧場(chǎng)。果園等。6、特殊房地產(chǎn)：指政府辦公大樓、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括的六大類：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)5、公共配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本做為一級(jí)科目，具體明細(xì)包括如下：第一項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地取得有2 種方法）（ 1）土地出讓金：國(guó)家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金

3、（也就是購(gòu)買土地），開發(fā)商在交國(guó)家土地出讓金的同時(shí)產(chǎn)生了交易所以按出讓金額為計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)地區(qū)差別按3%-5%交納契稅，屬地方稅。（ 2）土地以劃撥方式取得；國(guó)家依法批準(zhǔn)，用于國(guó)家機(jī)關(guān)，經(jīng)濟(jì)適用房，拆遷新建房、廉租房，公益事業(yè)等。契稅由房屋使用者補(bǔ)交，酌情處理。土地?zé)o償劃撥給使用人。以上兩項(xiàng)是土地取得成本（土地有平米數(shù)量）（ 3）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括耕地占用費(fèi)（指農(nóng)村開發(fā)）安置養(yǎng)老費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)，其他等。所以以上所列都在第一大項(xiàng)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中列支也就是土地成本。第二項(xiàng)：前期工程費(fèi)：（ 1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)，丈量，測(cè)繪，可行性研究以及水文地質(zhì)勘察。（ 2）三通一

4、平費(fèi)。做施工準(zhǔn)備，平整土地，通臨時(shí)道路，臨時(shí)用水、用電、臨時(shí)設(shè)施。（ 3）可行性研究費(fèi)，可行性研究編制費(fèi)，市場(chǎng)調(diào)察費(fèi)，項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi)等。（ 4） 其他類 : 市政配套費(fèi)，配套方案征詢費(fèi)，工程保險(xiǎn)費(fèi)，環(huán)境評(píng)估費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)，審圖費(fèi)，曬圖費(fèi)，竣工檔案編制費(fèi)等其他。第三項(xiàng)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)就是樓外地下設(shè)的管網(wǎng)工程。（ 1）室外排水系統(tǒng)，上水配套，下水配套，熱水、直飲水等其他配套。（ 2）室外電氣系統(tǒng)，供電配套工程費(fèi)及其他。（ 3）室外燃?xì)庀到y(tǒng)，燃?xì)馀涮踪M(fèi)及其他。（ 4）室外采暖系統(tǒng)，暖氣管道工程費(fèi)。（ 5）通信系統(tǒng)配套費(fèi)。（ 6）環(huán)衛(wèi)設(shè)施。（ 7）其他類。第四項(xiàng)：建筑安裝工程費(fèi)（ 1）建筑結(jié)構(gòu)工程

5、：包括基礎(chǔ)工程（打地基），主體結(jié)構(gòu)工程、門窗工程、公共部分精裝修（指墻體外樓道內(nèi)），室內(nèi)精裝修，樣板房等。（ 2）設(shè)備及設(shè)備安裝工程，主要包括室內(nèi)水、電、燃?xì)?、暖氣、管線設(shè)備安裝、消防系統(tǒng)安裝。（ 3）室外總體工程：道路，園林，綠化環(huán)境工程。（ 4）工程管理費(fèi)：工程監(jiān)理費(fèi)，咨詢費(fèi)，施工合同外獎(jiǎng)金，質(zhì)檢費(fèi)，驗(yàn)收費(fèi)等。第五項(xiàng)：公共配套設(shè)施費(fèi)：不能有償轉(zhuǎn)讓的，如：鍋爐房、居委會(huì)、派出所、學(xué)校、幼兒園，自行車棚等。將后把成本歸集到開發(fā)產(chǎn)品中。另一類能有償轉(zhuǎn)讓的按開發(fā)產(chǎn)品核算銷售。第六項(xiàng)：開發(fā)間接費(fèi)：（ 1）工程管理費(fèi)。工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員所發(fā)生的管理費(fèi)用。如辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、修理費(fèi)、工資及附加費(fèi)，蓋

6、房設(shè)備折舊費(fèi)及其他費(fèi)用。（ 2）在建工程抵押費(fèi)及其他。（ 3）營(yíng)銷費(fèi)用，廣告費(fèi)、樣板間及其他。還有一項(xiàng)，資本化利息：是指從工地開工到竣工驗(yàn)收結(jié)束從金融機(jī)構(gòu)貸款，利息支出就成為資本化了。列入開發(fā)成本資本化利息。 等售樓開始以后再發(fā)生的貸款利息支出就列入財(cái)務(wù)費(fèi)用了。備注：開發(fā)間接費(fèi)用和損益類中銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別在于開發(fā)項(xiàng)目的大與小，多與少，開發(fā)的項(xiàng)目面積大種類多必須設(shè)開發(fā)間接費(fèi)。如果開發(fā)項(xiàng)目是單項(xiàng)的只建少數(shù)的幾棟樓，各項(xiàng)費(fèi)用可以直接進(jìn)銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。以上說(shuō)明，開發(fā)成本六項(xiàng)再加資本化利息，按竣工驗(yàn)收以后，以開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)分別結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)產(chǎn)品按新樓棟號(hào)門號(hào)分別列入明細(xì)

7、賬。在未轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品前， 開發(fā)成本先按建造空房種類明細(xì)歸類，分?jǐn)偂?從 貸： 開發(fā)成本轉(zhuǎn)借：開發(fā)成本房屋。按借開發(fā)成本歸類轉(zhuǎn)開發(fā)成本房屋，再?gòu)拈_發(fā)成本轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品房屋明細(xì)。開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入核算：損益表的核算方式和工業(yè)會(huì)計(jì)加減模式基本相似。開發(fā)產(chǎn)品銷售：包括商品房，土地，配套設(shè)施（指有償?shù)墓才涮自O(shè)施）和代建工程 （代建工程是由政府指定委派建設(shè)的設(shè)施工程）可以參照竣工驗(yàn)收后簽訂的商品房銷售合同。銷售開發(fā)產(chǎn)品有以下幾種方式：一、現(xiàn)房現(xiàn)款結(jié)算：現(xiàn)成房屋直接全額收款銷售。二、預(yù)售方式銷售：預(yù)售房款列入預(yù)收賬款，等房屋驗(yàn)收合格后將房屋移交購(gòu)買方后，結(jié)算清可以確認(rèn)銷售。三、轉(zhuǎn)賣土地：以分期付款方式收款。憑證

8、制作應(yīng)是；從貸開發(fā)產(chǎn)品商品性土地轉(zhuǎn)入借：開發(fā)產(chǎn)品分期收款。 按土地成本比例再轉(zhuǎn)銀行存款。貸主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)轉(zhuǎn)土地成本做損益結(jié)算。四、委托代銷。委托包銷形式：應(yīng)設(shè)立委托代銷商品科目從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入委托代銷商品（按明細(xì)轉(zhuǎn)）五、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。首付按收到日算銷售。余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確實(shí)收入。再計(jì)算銷售按揭貸款還清了，銷售也轉(zhuǎn)完了。房產(chǎn)出租列：其他業(yè)務(wù)收入借：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品其他業(yè)務(wù)成本按出租開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偅洪_發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊借：開發(fā)間接費(fèi)用折舊費(fèi) 貸：累計(jì)折舊公共配套設(shè)施如鍋爐房，居委會(huì)，幼兒園，車棚，物業(yè)辦公室等有償轉(zhuǎn)讓按銷售走，無(wú)償轉(zhuǎn)讓的把有關(guān)成本

9、攤?cè)氲缴唐贩恐腥ァｎA(yù)提費(fèi)用在房地產(chǎn)企業(yè)中不屬一級(jí)科目，而在開發(fā)成本中。預(yù)提是指未定的工程項(xiàng)目， 再預(yù)算一下還需要多少成本才能竣工，依據(jù)數(shù)字做了預(yù)提可以轉(zhuǎn)銷售成本。按預(yù)提明細(xì)求出分配率，再做分配金額。房地產(chǎn)企業(yè)主體稅種及多個(gè)納稅環(huán)節(jié):一、 土地： 購(gòu)買國(guó)家土地，也就是給國(guó)家交出讓金為計(jì)稅，依據(jù)交納契稅3%-5%（根據(jù)地區(qū)劃分率）屬于交易。如果在農(nóng)村開發(fā)占用耕地，每平方米耕地交耕地占用稅 1-10 元（也是根據(jù)地區(qū)而定）。二、建設(shè)施工期間在取得國(guó)有土地使用權(quán)開始至項(xiàng)目竣工銷售完畢期間，按每年（建設(shè)期）每平米土地繳納3-15 元土地使用稅（地區(qū)可以協(xié)調(diào)）建筑安裝工程合同按合同金額3%00繳納印花稅，

10、同時(shí)按建筑安裝費(fèi)交納3%營(yíng)業(yè)稅。房屋銷售，轉(zhuǎn)賣土地，租賃房屋收入一律按5%營(yíng)業(yè)稅上交。有營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)有城建稅7%，教育費(fèi)附加3%還有其他地方稅種都以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)在損益表上核算。有購(gòu)銷合同印花稅按銷售收入3-5%00交納印花稅。三、房地產(chǎn)企業(yè)留有自用，出租，出借本企業(yè)自建的商品房，從房屋使用開始之次日起計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地稅和房產(chǎn)稅。（按占用面積）和工業(yè)企業(yè)一樣征收。四、清算階段。銷售完成后按利潤(rùn)總額征收25%企業(yè)所得稅（另外還產(chǎn)生個(gè)人所得稅） 。 清算后還交土地增值稅，這個(gè)稅種是整個(gè)開發(fā)工地完成銷售以后再計(jì)算清交。具體方式：按全部銷售收入總額減扣除（全部開發(fā)成本金額加企業(yè)所得稅在內(nèi)）后的增值

11、額計(jì)算土地增值稅，以會(huì)計(jì)角度理解實(shí)際是從利潤(rùn)中再征收一部分，增加這個(gè)稅種為抑制暴利行為計(jì)算出增值稅額，再按 （土地增值稅四級(jí)起率累進(jìn)稅率表）計(jì)算應(yīng)交土地增值稅，整個(gè)過(guò)程交稅環(huán)節(jié)如上所說(shuō)。如果開發(fā)商蓋保障房拆遷改造房等契稅、城鎮(zhèn)土地稅，土地增值稅要優(yōu)惠或免征。（根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定）房地產(chǎn)企業(yè)所涉稅種匯總：1、土地出讓交易中產(chǎn)生契稅。2、如果在農(nóng)村開發(fā)要交耕地占用稅。3、如果一個(gè)小區(qū)開發(fā)完畢或一批工程開發(fā)完畢并已銷售完畢后轉(zhuǎn)入清算階段，要交土地增值稅。4、 開發(fā)商在建設(shè)施工期間，在取得國(guó)有土地使用權(quán)開始至項(xiàng)目竣工銷售完畢期間，按每年（按每年以建設(shè)期計(jì)算）每平米土地繳納土地使用稅（3-15 元，以地區(qū)

12、分類可以協(xié)調(diào)價(jià)格）。5、建筑期要按建筑工程合同交納3%00的印花稅，同時(shí)交納3%建筑安裝工程營(yíng)業(yè)款及附加稅（城建稅，教育費(fèi)附加等）6、不動(dòng)產(chǎn)銷售、租賃（指房屋）轉(zhuǎn)賣土地一律按5%營(yíng)業(yè)稅上交。再加附加稅，銷售收入按總額3-5%00交納印花稅。7、 開發(fā)企業(yè)自留自用出租出借本企業(yè)自建商品房，從房屋使用開始征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特征分析：一、房地產(chǎn)企業(yè)主要開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：征地拆遷，房產(chǎn)建造，工程驗(yàn)收，經(jīng)營(yíng)銷售，物業(yè)管理，維修服務(wù)等。內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化。需要精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本：1、土地轉(zhuǎn)讓成本2、商品房銷售成本3、配套設(shè)施銷售成本4、出租

13、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本（注：視同固定資產(chǎn)折舊形式，按房成本價(jià)使用年限，按每月出租收入攤?cè)氤杀荆?、出租土地經(jīng)營(yíng)成本（注：按土地使用年限轉(zhuǎn)攤成本）房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)和特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體， 不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式，但總體上可以概括為兩類。一、銷售開發(fā)產(chǎn)品模式：房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)購(gòu)買土地，規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織施工，竣工驗(yàn)收，產(chǎn)品銷售等五個(gè)階段。將開發(fā)完成的房屋銷售給購(gòu)買者并取得銷售收入獲取盈利。二、自主持物業(yè)模式：將開發(fā)完成的產(chǎn)品自已留作一部分通過(guò)出租，聯(lián)營(yíng)，自營(yíng)等方式分期取得經(jīng)營(yíng)收入，自進(jìn)入2000 年以后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自持物業(yè)模式，從開發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。1、 土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)：企業(yè)獲取