收益法概述(共90頁).ppt

1、第第 七七 章章收益法收益法 第一節(jié)第一節(jié) 收益法概述收益法概述 第二節(jié)第二節(jié) 報酬資本化法的公式報酬資本化法的公式 第三節(jié)第三節(jié) 收益期限的確定收益期限的確定 第四節(jié)第四節(jié) 凈收益的求取凈收益的求取 第五節(jié)第五節(jié) 報酬率的求取報酬率的求取 第六節(jié)第六節(jié) 直接資本化法直接資本化法 第七節(jié)第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù) 第八節(jié)第八節(jié) 收益法總結(jié)與運用舉例收益法總結(jié)與運用舉例一、收益法的含義一、收益法的含義 收益法收益法收益資本化法收益資本化法 收益還原法收益還原法收益法是指預(yù)測估價對象的未來收益，收益法是指預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價然后將其轉(zhuǎn)

2、換為價值來求取估價對象價值的方法。值的方法。第一節(jié)收益法概述第一節(jié)收益法概述第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義一、收益法的含義 收益法分為收益法分為 直接資本化法直接資本化法 報酬資本化法報酬資本化法收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。求取估價對象的價值。收益法求得的價格稱為收益價格。收益法求得的價格稱為收益價格。第一節(jié)收益法概述第一節(jié)收益法概述第一節(jié)收益法概述二、收益法的理論依據(jù)二、收益法的理論依據(jù) 第一節(jié)收益法概述決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的 不是過去的因素不是過去的因素 而是未來的因素而是未來的因素 某筆資金某

3、筆資金利率利率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格利率利率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=利率房地產(chǎn)凈收益預(yù)期原理預(yù)期原理 收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3 3個因素：個因素： 未來凈收益的大小未來凈收益的大小未來凈收益越大，房未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低; 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠獲得凈收益越可靠（風(fēng)險?。?，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低（風(fēng)險?。康禺a(chǎn)的價值就越高，反之就越低;

4、 獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。第一節(jié)收益法概述三、收益法適用的對象和條件三、收益法適用的對象和條件 （一）收益法適用的對象（一）收益法適用的對象 有收益的房地產(chǎn)有收益的房地產(chǎn) 有潛在收益的房地產(chǎn)有潛在收益的房地產(chǎn) （二）收益法適用的條件（二）收益法適用的條件 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化第一節(jié)收益法概述四、收益法估價的操作步驟四、收益法估價的操作步驟 1 1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料 2 2、確定未

5、來收益期限、確定未來收益期限 3 3、估算、估算潛在毛收入潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 4 4、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入的收入 5 5、估算、估算運營費用運營費用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益他資本或經(jīng)營的收益 6 6、估算凈收益、估算凈收益 凈收益有效毛收入運營費用凈收益有效毛收入運營費用 7 7、求

6、取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù); 8 8、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 第一節(jié)收益法概述第二節(jié)報酬資本化法的公式第二節(jié)報酬資本化法的公式一、一般公式一、一般公式 nijijiYaV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnYYYaYYaYaV第二節(jié) 報酬資本化法公式n1inn221iir1a.r1ar1ar1aV通常以年為單位通常以年為單位V V價格價格 a ai i凈收益凈收益 n n收益期限收益期限 Y Y報酬率報酬率0

7、 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式 第二節(jié) 報酬資本化法公式二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式 A1=A2=A3=An=An32Y1A.Y1AY1AY1AVnYYAV111n= YAV 有限年公式有限年公式無限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第二節(jié) 報酬資本化法公式公式用途：公式用途：直接用于計算價格；例直接用于計算價格；例7-17-1、例、例7-2 7-2 不同年限價格的換算；例不同年限價格的換算；例7-37-3、例、例7-4 7-4 比較不同年限價格的高低；例比

8、較不同年限價格的高低；例7-57-5用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。例用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。例7-67-6 第二節(jié) 報酬資本化法公式3 3、不同年限價格的換算不同年限價格的換算 nnKY111假設(shè)：假設(shè)：NNKR111則有：則有：如果：如果：nnnKYAV A An n=A=AN N=A =A NNNKRAV 則有：則有：NnNnYKRKVV 如果：如果： R=Y R=Y 則有：則有：NnNnKKVV 第二節(jié) 報酬資本化法公式例7-3 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)4040年收益權(quán)利價格為年收益權(quán)利價格為25002500元元/ /，報酬率為，報酬率為10%10%，試求其，試

9、求其3030年收益權(quán)利的價格。年收益權(quán)利的價格。 平方米元/98.2409%8111%101112500403040304030KKVV第二節(jié) 報酬資本化法公式例7-4 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)3030年土地使用權(quán)的價格為年土地使用權(quán)的價格為30003000元元/ /，對應(yīng)的還原利率為，對應(yīng)的還原利率為10%10%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為5050年、還原利率為年、還原利率為8%8%下的價格。下的價格。 平方米元/00.3893%10111%8%8111%1030003050305050303050KYKRVV第一節(jié) 報酬資本化法公式A房地產(chǎn)無限年價格:B

10、 B房地產(chǎn)無限年價格房地產(chǎn)無限年價格: :平方米元/81.2114%61112000505050KKVV平方米元 /47.2179%61111800305030KKVV A B 比較不同年限價格的高低比較不同年限價格的高低 第二節(jié) 報酬資本化法公式 例例7-57-5：有：有A A、B B兩宗房地產(chǎn)，兩宗房地產(chǎn)，A A房地產(chǎn)的收益年限房地產(chǎn)的收益年限為為5050年，單價年，單價20002000元元/ /，B B房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為3030年，單價年，單價18001800元元/ /。假設(shè)報酬率均為。假設(shè)報酬率均為6%6%，試比較該，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。兩宗房地產(chǎn)價格的高低

11、。 第二節(jié) 報酬資本化法公式4 4、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正 V VA A=V=VA AK K情情K K市狀市狀K K房狀房狀K K容容 K K年年 可比實例估價對象年修KKK第二節(jié) 報酬資本化法公式例例7 76 6： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為4545年，所處地年，所處地段的基準(zhǔn)地價為段的基準(zhǔn)地價為12001200元元/ /平方米，制定基準(zhǔn)地價時設(shè)平方米，制定基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地使用權(quán)年限為定的土地使用權(quán)年限為5050年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行地價設(shè)定的狀

12、況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為土地還原利率為1010，求該宗工業(yè)用地的價格。，求該宗工業(yè)用地的價格。 平方米元/73.1193%10111%1011112005045504550KKVV第二節(jié) 報酬資本化法公式四、純收益按一定數(shù)額遞增四、純收益按一定數(shù)額遞增n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限年（不有限年（不要求記憶）要求記憶）2rbraV無限年無限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b ai=a+(i-1)b第二節(jié) 報酬資本化法公式參照教材例參照教

13、材例 7-97-9五、純收益按一定比率遞增（減）五、純收益按一定比率遞增（減）nnYgAYgAYgArAV11.111111322nYggYAV111有限年公式有限年公式n= gYAV無限年公式無限年公式0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 ai=a(1+g)i-1第二節(jié) 報酬資本化法公式例811 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估價時點已使用了年，于估價時點已使用了5 5年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一

14、年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長年的凈收益為萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 nYggYAV111萬元76.112%91%211%2%9865第二節(jié) 報酬資本化法公式六、預(yù)知未來若干年后的價格的公式 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t ttttVVY1.Y1A.Y1AY1A22tittiiVV1Y1Y1A參照教材例參照教材例 7-157-15第二節(jié) 報酬資本化法公式公式總結(jié)公式總結(jié) 凈收益每年不變的公式（有限年、

15、無限凈收益每年不變的公式（有限年、無限年）年） 凈收益在若干年有變化的公式凈收益在若干年有變化的公式（有限年、（有限年、無限年）無限年） 純收益按一定數(shù)額遞增純收益按一定數(shù)額遞增的公式（無限年）的公式（無限年） 純收益按一定比率遞增（減）的公式純收益按一定比率遞增（減）的公式（有限年、無限年）（有限年、無限年） 預(yù)知未來若干年后的價格的公式（預(yù)知未來若干年后的價格的公式（有有限限年）年）第三節(jié)第三節(jié) 收益期限的確定收益期限的確定 收益期限是估價對象自估價時點起至未來收益期限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的時間?？色@收益的時間。 收益期的確定收益期的確定 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的剩余經(jīng)

16、濟(jì)壽命 土地使用權(quán)的剩余期限土地使用權(quán)的剩余期限第三節(jié) 收益期限的確定估價時點估價時點未來可獲收益的時間未來可獲收益的時間如何確定房地產(chǎn)的收益年限？如何確定房地產(chǎn)的收益年限？ 單獨土地單獨土地 根據(jù)土地剩余使用年限根據(jù)土地剩余使用年限 單獨建筑物的估價單獨建筑物的估價 分別根據(jù)土地剩余使用年限分別根據(jù)土地剩余使用年限 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限第三節(jié) 收益期限的確定 房地合一的估價對象房地合一的估價對象 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限一起結(jié)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限一起結(jié)束的束的 根據(jù)根據(jù)土地剩余使用年限土地剩余使用年限或或建筑物建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命的經(jīng)濟(jì)壽命

17、確定收益年限確定收益年限第三節(jié) 收益期限的確定不是一樣嗎？不是一樣嗎？ 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用分為土地使用權(quán)出讓合同中：權(quán)出讓合同中： 未約定不可續(xù)期未約定不可續(xù)期 已約定不可續(xù)期已約定不可續(xù)期第三節(jié) 收益期限的確定估價時點估價時點土地結(jié)束土地結(jié)束建筑物結(jié)束建筑物結(jié)束 未約定不可續(xù)期未約定不可續(xù)期 房地產(chǎn)的價值房地產(chǎn)的價值= 以以土地使用權(quán)剩余期限土地使用權(quán)剩余期限為收益期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值計算的房地產(chǎn)價值 +土地使用剩余期限結(jié)束時土地使用剩余期限結(jié)束時建筑物的建筑物的殘余價值殘余價值折

18、算到估價時點的價值。折算到估價時點的價值。 已約定不可續(xù)期已約定不可續(xù)期 房地產(chǎn)的價值房地產(chǎn)的價值= 按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益期限計算房地產(chǎn)的價值。期限計算房地產(chǎn)的價值。第三節(jié) 收益期限的確定 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束而結(jié)束 根據(jù)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確確定收益年限的收益價值定收益年限的收益價值 +土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土土地剩余使用年限地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。價值的折現(xiàn)值。第三節(jié) 收益期限的確定估價時點估價時點建筑物結(jié)束建筑物結(jié)束土地結(jié)束土

19、地結(jié)束對于求取承租人權(quán)益的價值對于求取承租人權(quán)益的價值 收益期限為剩余租賃期限收益期限為剩余租賃期限第三節(jié) 收益期限的確定房地合一估價對象房地合一估價對象收益期限的確定收益期限的確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用剩余使用年限同時結(jié)束與土地使用剩余使用年限同時結(jié)束建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的土地使用年限而結(jié)束的未約定不可續(xù)期未約定不可續(xù)期約定不可續(xù)期約定不可續(xù)期房地產(chǎn)的價值房地產(chǎn)的價值=以土地使用權(quán)剩余期以土地使用權(quán)剩余期限限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值為收益

20、期限計算的房地產(chǎn)價值+土地使用剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值土地使用剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值房地產(chǎn)收益期限房地產(chǎn)收益期限=土地使用權(quán)剩余期限土地使用權(quán)剩余期限房地產(chǎn)的價值房地產(chǎn)的價值=建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限計算的房地產(chǎn)價值建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限計算的房地產(chǎn)價值+土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值價值的折現(xiàn)值收益年限收益年限=土地剩余使用年限土地剩余使用年限 =建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命第三節(jié) 收益期限的確定1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限結(jié)

21、束（不可續(xù)期） 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年第三節(jié) 收益期限的確定2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束 以以t50545計算價格計算價格V0 求取求取t年剩余土地價值年剩余土地價值VL tLLYVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t第三節(jié) 收益期限的確定第四節(jié)凈收益的求取第四節(jié)凈收益的求取niiYAV11房地產(chǎn)價格的高低取決于房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：個因素： 1、可獲凈

22、收益的大小，即、可獲凈收益的大小，即Ai的大?。坏拇笮?；2、獲得該凈收益的可靠性，即、獲得該凈收益的可靠性，即Y的大?。坏拇笮?；3、可獲得凈收益期限的長短，即、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。的大小。 第四節(jié) 收凈益的求取 可用于收益法可用于收益法( (含報酬資本化法與直接資含報酬資本化法與直接資本化法本化法) )中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有4 4種種 潛在毛收入潛在毛收入 有效毛收入有效毛收入 凈運營收益凈運營收益 稅前現(xiàn)金流量稅前現(xiàn)金流量 第四節(jié) 收凈益的求取報酬資本化法求取凈運營收益報酬資本化法求取凈運營收益凈收益的測算途徑可分為兩種：凈收益的測算途徑可分

23、為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益一是基于租賃收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益第四節(jié) 收凈益的求取基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的損失空置等造成的損失- -運營費用運營費用 = =有效毛收入有效毛收入- -運營費用運營費用 潛在毛收入潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入下可獲得的收入 有效毛收入有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入原因造成的收入損失

24、所得到的收入 運營費用運營費用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 第四節(jié) 收凈益的求取 運營費用不含運營費用不含 a.抵押貸款還本付息額抵押貸款還本付息額 b.會計上的折舊，即建筑物折舊，土地攤提費，會計上的折舊，即建筑物折舊，土地攤提費，但含短壽命設(shè)備設(shè)施折舊額但含短壽命設(shè)備設(shè)施折舊額 c.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用假設(shè)改擴(kuò)建費與房地假設(shè)改擴(kuò)建費與房地產(chǎn)增值相抵產(chǎn)增值相抵 d.所得稅：所得稅率是固定的或不同行業(yè)性質(zhì)所得稅：所得稅率是固定的或不同行業(yè)性質(zhì)的企業(yè)、地方有優(yōu)惠政策?？紤]所得稅前收益水的

25、企業(yè)、地方有優(yōu)惠政策?？紤]所得稅前收益水平就足以考察項目的盈利能力，進(jìn)而客觀判斷房平就足以考察項目的盈利能力，進(jìn)而客觀判斷房地產(chǎn)的價值。地產(chǎn)的價值。第四節(jié) 收凈益的求取基于營業(yè)收入測算凈收益基于營業(yè)收入測算凈收益 與基于租賃收入的凈收益測算有兩個方與基于租賃收入的凈收益測算有兩個方面的不同面的不同 一是潛在毛收入或有效毛收入一是潛在毛收入或有效毛收入經(jīng)營收入經(jīng)營收入 二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤正常利潤 基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資基于租金收入測算凈收益由于歸屬

26、于其他資本或經(jīng)營的收益在本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外房地產(chǎn)租金之外，即實際上，即實際上已經(jīng)扣除，所以就已經(jīng)扣除，所以就不再不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。營的收益。 第四節(jié) 收凈益的求取運營費用有效毛收入運營費用有效毛收入運營費用率運營費用率有效毛收入運營費用運營費用率 凈收益凈收益 有效毛收入有效毛收入（1 1運營費用率）運營費用率）（一）凈收益的計算公式（一）凈收益的計算公式 第四節(jié) 收凈益的求取二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益求取，（一）出租的房地產(chǎn)凈收益求取， 凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)凈收益通常

27、為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額。的費用后的余額。 租賃收入：租賃收入：租金收入租金收入和租賃保證金或押金和租賃保證金或押金的的利息收入利息收入 出租人負(fù)擔(dān)的費用是出租人負(fù)擔(dān)的費用是(例如表例如表71所列的費所列的費用中用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。人負(fù)擔(dān)的部分。第四節(jié) 收凈益的求取分析租約分析租約租金構(gòu)成租金構(gòu)成確定扣除項目確定扣除項目第四節(jié) 收凈益的求?。ǘI業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求?。ǘI業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取 營業(yè)的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)所有者營業(yè)的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)所有者 + + 經(jīng)營者經(jīng)營者 (1)商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)

28、根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。(2)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益工費用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。財務(wù)費用和廠商利潤。(3

29、)農(nóng)地凈收益的測算，農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價產(chǎn)量乘以單價)扣扣 除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機(jī)工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅機(jī)工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。費、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。第四節(jié) 收凈益的求取經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 （1 1）商業(yè)）商業(yè) 凈收益凈收益=商品銷售收入商品銷售收入商品銷售成本商品銷售成本經(jīng)營費用經(jīng)營費用 商品銷售稅金（營業(yè)稅或增值稅）商品銷售稅金（營業(yè)稅或增值稅） 管理費用管理費

30、用財務(wù)費用財務(wù)費用商業(yè)利潤商業(yè)利潤（2 2）工業(yè)）工業(yè) 凈收益凈收益=產(chǎn)品銷售收入產(chǎn)品銷售收入生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售費用 產(chǎn)品銷售稅金產(chǎn)品銷售稅金管理費用管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用廠商利潤廠商利潤（3 3）農(nóng)地）農(nóng)地 第四節(jié) 收凈益的求?。ㄈ┳杂没蛏形词褂玫姆康禺a(chǎn)凈收益（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取求取 根據(jù)同一市場上根據(jù)同一市場上有收益有收益的的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的的有有關(guān)資料關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測算凈收益按上述相應(yīng)的方式測算凈收益 通過通過類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的的凈收益直接比較凈收益直接比較得出凈得出凈收益收益第四節(jié) 收凈益的求取（四）混合的房地產(chǎn)凈收益求?。ㄋ模?/p>

31、混合的房地產(chǎn)凈收益求取 一是把費用分為固定費用和變動費用，將測一是把費用分為固定費用和變動費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。費用，予以加總后再減去總的固定費用。 二是先測算各種類型的收入，再測算各種類二是先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，然后將兩者相減。型的費用，然后將兩者相減。 三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別求取各自的凈收益，然后簡單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。予以加總。第四節(jié) 收凈益的求取 綜業(yè)商業(yè)大廈：含大堂、寫字

32、間、餐飲、綜業(yè)商業(yè)大廈：含大堂、寫字間、餐飲、娛樂娛樂 、商場。建議采用最簡便的方法：、商場。建議采用最簡便的方法： 測算單一類型房地產(chǎn)的收入和運營費用測算單一類型房地產(chǎn)的收入和運營費用 考慮不直接產(chǎn)生收益部分的費用的分?jǐn)偪紤]不直接產(chǎn)生收益部分的費用的分?jǐn)?計算單一類型房地產(chǎn)凈收益計算單一類型房地產(chǎn)凈收益第四節(jié) 收凈益的求取三、求取凈收益應(yīng)注意的問題三、求取凈收益應(yīng)注意的問題 （一）有形收益和無形收益。（一）有形收益和無形收益。 有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益 房地產(chǎn)房地產(chǎn)收益收益=

33、=有形收益有形收益 + + 無形收益無形收益 無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本難以考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率來考慮無形收益。化率來考慮無形收益。 注意：注意：如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。第四節(jié) 收凈益的求?。ǘ嶋H收益和客觀收益（二）實際收益和客觀收益 實際收益實際收益 在現(xiàn)狀下實際取得的收益在現(xiàn)狀下實際取得的收益 客觀收益客觀收益 一般正常收益一般正常收益 強(qiáng)調(diào)使用強(qiáng)調(diào)使用客

34、觀收益客觀收益作為估價的依據(jù)作為估價的依據(jù) 第四節(jié) 收凈益的求?。ǘ嶋H收益和客觀收益（二）實際收益和客觀收益 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價依據(jù)內(nèi)容作為估價依據(jù) ：第四節(jié) 收凈益的求取租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金金( (簡稱租約租金，又叫稱為實際租金簡稱租約租金，又叫稱為實際租金) )租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金市場租金 同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值三租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價

35、值三者之間的關(guān)系為：者之間的關(guān)系為： 見例見例7-21有租約限制下的價值= 無租約限制下的價值承租人權(quán)益的價值第四節(jié) 收凈益的求取承租人權(quán)益的價值承租人權(quán)益的價值無租約限制無租約限制下的價值下的價值有租約限制有租約限制 下的價值下的價值 =客觀收益價格客觀收益價格2020萬萬實際收益價格實際收益價格3030萬（高于市場租金）萬（高于市場租金）1515萬（低于市場租金）萬（低于市場租金）第四節(jié) 收凈益的求取四、凈收益流模式的確定四、凈收益流模式的確定 未來凈收益流屬于下列哪種類型，就選未來凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相應(yīng)的報酬資本化法公式進(jìn)行計算：用相應(yīng)的報酬資本化法公式進(jìn)行計算： 每年基本

36、上固定不變每年基本上固定不變; 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減; 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減; 其他有規(guī)則變動的情形。其他有規(guī)則變動的情形。第四節(jié) 收凈益的求取 在實際估價中使用最多的是凈收益每年在實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益不變的公式，其凈收益A A的求取方法有下列的求取方法有下列幾種：幾種： 過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法(過去過去3-5年年) 未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法(未來未來3-5年年) 未來數(shù)據(jù)資本化公式法。通過調(diào)查、預(yù)測未來數(shù)據(jù)資本化公式

37、法。通過調(diào)查、預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，一般是估價對象未來若干年的凈收益，一般是3-5年的凈收益，然后利用報酬資本化法演變年的凈收益，然后利用報酬資本化法演變出公式求取不變的凈收益。出公式求取不變的凈收益。第四節(jié) 收凈益的求取1 1、調(diào)查求取估價對象過去、調(diào)查求取估價對象過去3 35 5年的凈收益，然后將其年的凈收益，然后將其 簡單算術(shù)平均數(shù)作為簡單算術(shù)平均數(shù)作為A A； 2 2、調(diào)查預(yù)測估價對象未來、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3 35 5年的凈收益，然后將其年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為簡單算術(shù)平均數(shù)作為A A； 3 3、調(diào)查預(yù)測估價對象未來、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3 35 5年的凈收

38、益，年的凈收益， 然后采用下列等式求出然后采用下列等式求出A A：tttitr1Y1AY111Atittti11Y1Y1YY1AA例例8-22第四節(jié) 收凈益的求取例7-20 某商店的土地使用權(quán)年限為某商店的土地使用權(quán)年限為4040年，從年，從20032003年年1 10 0月月1 1日起計。該商店日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為共兩層，每層可出租面積各為200200平方米。一層于平方米。一層于2002004 4年年1212月月1 1日租出，日租出，租期為租期為5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金為180180元元/ /平方米，且每年不變；二層平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫

39、空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，運營費用率為平方米，運營費用率為25%25%。該類房地產(chǎn)的還原利。該類房地產(chǎn)的還原利率為率為9%9%。試估算該商場。試估算該商場20032003年年1212月月1 1日帶租約出售時的正常價格。日帶租約出售時的正常價格。 （1 1）商店一層價格計算）商店一層價格計算 A A內(nèi)內(nèi)=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（萬元）（萬元）A A外外=200=200200200（1-

40、25%1-25%）12=36.0012=36.00（萬元）（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 36第四節(jié) 收凈益的求取2221Y11Y111YAY1AY1AnV外內(nèi)內(nèi)萬元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二層價格計算）二層價格計算 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（萬元）萬元） 萬

41、元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）萬元） 例7-20第四節(jié) 收凈益的求取第五節(jié)報酬率的求取第五節(jié)報酬率的求取 （熟悉）（熟悉）一、報酬率的實質(zhì)一、報酬率的實質(zhì)n投資回收是指所投入的資本的回投資回收是指所投入的資本的回收收保本保本n投資回報是指所投入的資本全部回投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金收之后所獲得的額外資金報酬報酬投資風(fēng)險與報酬率的關(guān)系投資風(fēng)險與報酬率的關(guān)系投資風(fēng)險投資風(fēng)險報報酬酬率率國債國債利率利率高風(fēng)險及高風(fēng)險及投資回報率投資回報率一、報酬率的實質(zhì)一、報酬率的實質(zhì)報酬率的實質(zhì)

42、報酬率的實質(zhì)n收益率收益率n利率利率n折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）n內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率n不同用途、不同性質(zhì)、不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險不同，報酬率也不同不同，報酬率也不同投入資本投資回報報酬率報酬率=二、報酬率的求取方法（熟悉）二、報酬率的求取方法（熟悉） （一）市場提取法（一）市場提取法（1）市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。的報酬資本化法公式，反求出報酬率。YAV

43、VAY YAV可比實例可比實例凈收益凈收益A（萬元（萬元/年）年）價格（萬元）價格（萬元）V報酬率（報酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11VAY nVY111YA試算線性內(nèi)試算線性內(nèi)插插0Y111YAVngVYAgVAYVrxnY111A211121)YY(YYxxx（二）累加法（二）累加法 將報酬率視為包含安全利率和將報酬率視為包含安全利率和風(fēng)險調(diào)節(jié)值風(fēng)險調(diào)節(jié)值兩大兩大部分，然后分別求出每

44、一部分，再將它們相加。部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。n報酬率報酬率= =安全利率安全利率+ +投資風(fēng)險補(bǔ)償投資風(fēng)險補(bǔ)償+ +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 + +缺乏流動性補(bǔ)償缺乏流動性補(bǔ)償- -投資帶來的優(yōu)惠投資帶來的優(yōu)惠n投資風(fēng)險補(bǔ)償率：具有一定風(fēng)險性房地產(chǎn)投資的報酬投資風(fēng)險補(bǔ)償率：具有一定風(fēng)險性房地產(chǎn)投資的報酬率率 n管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率：一種投資所需要的承擔(dān)的額外管理管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率：一種投資所需要的承擔(dān)的額外管理負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)n缺乏流動性補(bǔ)償率缺乏流動性補(bǔ)償率n投資帶來的優(yōu)惠率投資帶來的優(yōu)惠率例：表例：表7-3 無風(fēng)險報酬率一般是選取無風(fēng)險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利國債利率或銀行存

45、款利率率。無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性房地產(chǎn)的報酬率，一。無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是名義報酬率。般是名義報酬率。 安全利率與無風(fēng)險報酬率安全利率與無風(fēng)險報酬率n無風(fēng)險報酬率為安全利率，是無風(fēng)險投資的報無風(fēng)險報酬率為安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率。酬率。n無風(fēng)險報酬率一般是選取無風(fēng)險報酬率一般是選取一年期國債利率一年期國債利率或或一年期銀行存款利率一年期銀行存款利率。n安全利率和房地產(chǎn)風(fēng)險報酬率應(yīng)為含通貨安全利率和房地產(chǎn)風(fēng)險報酬率應(yīng)為含通貨膨脹在內(nèi)的名義利率。膨脹在內(nèi)的名義利率。（三）投資報酬率排序插入法（三）投資報酬率排序插入法n報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。

46、報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。n具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的n通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。 第六節(jié)直接資本化法第六節(jié)直接資本化法一、直接資本化法概述一、直接資本化法概述 直接資本化法的概念和基本公式，直接直接資本化法的概念和基本公式，直接資本化法是將估價對象資本化法是將估價對象未來某一年的某種未來某一年的某種收益收益除以適當(dāng)?shù)某赃m當(dāng)?shù)馁Y本化率資本化率或者乘以適當(dāng)?shù)幕蛘叱艘赃m當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。轉(zhuǎn)換為價值的方法。 未來某一年的某種收益通

47、常是采用未來未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。有效毛收入、凈收益等。 第六節(jié) 直接資本化法1、報酬資本化法的優(yōu)缺點、報酬資本化法的優(yōu)缺點 優(yōu)點優(yōu)點 考慮到了資金的時考慮到了資金的時間價值間價值指明了房指明了房地產(chǎn)的價值是其未來地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之各期凈收益的現(xiàn)值之和和 直觀易解直觀易解每期每期的凈收益或現(xiàn)金流量的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的都是明確的 可通過其他具有可通過其他具有同同等風(fēng)險的投資等風(fēng)險的投資以求取以求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷蔬m當(dāng)?shù)膱蟪曷嗜秉c缺點 較多地依賴于估價人較多地依賴于估

48、價人員的主觀判斷員的主觀判斷 報酬資本化法需報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈要預(yù)測未來各期的凈收益收益 各種簡化的凈收益流各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場模式不一定符合市場的實際情況。的實際情況。2、直接資本化法的優(yōu)缺點、直接資本化法的優(yōu)缺點 優(yōu)點優(yōu)點 數(shù)據(jù)調(diào)查簡單數(shù)據(jù)調(diào)查簡單通常通常只需要測算來來第一年的只需要測算來來第一年的收益收益 能較好地反映市場的實能較好地反映市場的實際情況際情況 資本化率或收益乘數(shù)資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)的收益與價值的關(guān) 計算過程簡單計算過程簡單缺點缺點 對可比實例的依賴很對可比實例的依賴很強(qiáng)強(qiáng) 直接資本化法

49、利用的直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化類似房地產(chǎn)來求取資本化率率3、兩種方法的市場適宜性、兩種方法的市場適宜性 當(dāng)相似的預(yù)期收益當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市存在大量的可比市場信息時場信息時 直接資本化法直接資本化法會是相當(dāng)可靠的會是相當(dāng)可靠的 當(dāng)市場可比信息缺當(dāng)市場可比信息缺乏時乏時報酬資本報酬資本化法則能提供一個化法則能提供一個相對可靠的評估價相對可靠的評估價值值 估價人員可以通過同估價人員可以通過同等投資風(fēng)險的報酬率等投資風(fēng)險的報酬率來確定估價

50、對象的報來確定估價對象的報酬率。酬率。二、幾種收益乘數(shù)二、幾種收益乘數(shù) 將估價對象一年的將估價對象一年的某種收益某種收益，乘以，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成價值換成價值 毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)有效毛收入乘數(shù)凈收益乘數(shù)凈收益乘數(shù) 收收益益乘乘數(shù)數(shù)計計算算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格= =某種租金某種租金某種租金乘數(shù)某種租金乘數(shù) 某種收益乘數(shù)某種收益乘數(shù)= =房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格某種租金某種租金 第六節(jié) 直接資本化法毛租金乘數(shù)法的優(yōu)缺點：毛租金乘數(shù)法的優(yōu)缺點：優(yōu)點優(yōu)點 方便易行，市場上較容易方便易行，市場上較容易獲得獲得房地產(chǎn)的價格和租金房地產(chǎn)的

51、價格和租金資料資料 同一市場上，相似房地產(chǎn)同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受的租金和價格同時受相同相同的市場力量影響的市場力量影響，因此毛，因此毛租金乘數(shù)是一個比較租金乘數(shù)是一個比較客觀客觀的數(shù)值的數(shù)值 避免了由于多層次測算可避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的能產(chǎn)生的各種誤差各種誤差的累計的累計缺點缺點 忽略了忽略了房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)租金以外以外的收入的收入 忽略了不同房地忽略了不同房地產(chǎn)的產(chǎn)的空置率空置率和和運營運營費用差異費用差異的影響的影響第七節(jié)第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)一、投資組合技術(shù)一、投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金的組合

52、抵押貸款與自有資金的組合 第七節(jié) 投資組合技術(shù)與剩余技術(shù)（一）土地與建筑物的組合（一）土地與建筑物的組合 土地價值求取土地價值求取 土地資本化率土地資本化率 建筑物價值求取建筑物價值求取 建筑物資本化率建筑物資本化率 房地產(chǎn)價值求取房地產(chǎn)價值求取 綜合資本化率綜合資本化率 RLRBRORAV VAR RVA 第七節(jié) 投資組合技術(shù)與剩余技術(shù)VVRVRVRBLBBLLOVRVRVVRLBBOBLLVRVRVVRBLLOBLB第七節(jié) 投資組合技術(shù)與剩余技術(shù) L+B = 100% L土地價值占房地產(chǎn)價值的比率土地價值占房地產(chǎn)價值的比率 B建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率RBRLRBLO第七節(jié) 投資組合技術(shù)與剩余技術(shù)（二）抵押貸款與自有資金組合（二）抵押貸款與自有資金組合 R0綜合資本化率綜合資本化率 M貸款價值比率貸款價值比率 70% 80% RM 抵押貸款常數(shù)抵押貸款常數(shù) ： RE自有資金資本化率自有資金資本化率RMRMRMOE1PA抵押貸款金額年還本付息額第七節(jié) 投資組合技術(shù)與剩余技術(shù) 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格= 抵押貸款金額抵押貸款金額+自有資金金額自有資金金額 房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益= 抵押貸款收益抵押貸款收益+自有資金收益自有資金收益 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格綜合資本化率綜合資本化率 =自有資金資