物業(yè)工程管理方案

1、物業(yè)工程管理方案一概述 物業(yè)服務(wù)是隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而衍生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)空間，也已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求的基本標(biāo)志，同時(shí)成為各轄區(qū)花園的物業(yè)服務(wù)所必須達(dá)到的基本要求。我們將在 “科學(xué)管理，摯誠服務(wù)；專業(yè)呵護(hù)，激情超越”的質(zhì)量方針指導(dǎo)下，力求從各個(gè)區(qū)域由接管開始，對各項(xiàng)工作精細(xì)化、規(guī)范化管理，為公司品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并為房產(chǎn)銷售提供有力支持，以促進(jìn)樓宇的進(jìn)一步銷售。我們將以最大限度的為地產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠的

2、服務(wù)，合理解決微利潤與高標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾，爭取做到兼顧的同時(shí)，達(dá)成開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。不僅僅把接管項(xiàng)目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、精細(xì)化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠(yuǎn)、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力，共同來打造和維護(hù)企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢和社會(huì)影響力，使我司品牌能夠得到提升和發(fā)展。二、物業(yè)工程部內(nèi)部統(tǒng)籌管理：1） 負(fù)責(zé)工程設(shè)備及人員的管轄和調(diào)配，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好；2） 深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天檢查；3） 編制培訓(xùn)計(jì)

3、劃，定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高專業(yè)技術(shù)水平；4） 制訂并完善崗位職責(zé)、工作程序與標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度，并督導(dǎo)實(shí)施；5） 制訂部門工作計(jì)劃；6） 主持召開班級(jí)別以上部門工作會(huì)議，落實(shí)層級(jí)管理，責(zé)任到人管理模式；7） 每月總結(jié)工程維修質(zhì)量，分析原因，落實(shí)解決措施；8） 審核部門報(bào)表、請示和報(bào)告；9） 制定工作計(jì)劃，對部門基層管理員工作質(zhì)量進(jìn)行檢查，并做出評估；10） 整理上報(bào)部門合理化建議；11） 組織部門創(chuàng)新活動(dòng)；12） 處理下級(jí)上報(bào)的各類問題；13） 處理突發(fā)事件；14） 組織本部門評優(yōu)活動(dòng)。3、協(xié)作其它部門（ 1 ）協(xié)助保安部做好安全防范及跟蹤落實(shí)工作；（ 2）協(xié)作人力資源部做好人員培訓(xùn)、員工生活工

4、作；（ 3）協(xié)調(diào)外部門對維修部提出的其他工作要求。4、對客服務(wù)管理（ 1 ）及時(shí)處理業(yè)主提出的問題；（ 2）處理突發(fā)事件。5、自我管理（ 1 ）根據(jù)公司要求制定個(gè)人年度、月度學(xué)習(xí)計(jì)劃；（ 2）按照計(jì)劃和實(shí)際工作要求參加公司組織的相關(guān)培訓(xùn)；3）聽取各層級(jí)管理方面意見，并逐條落實(shí)；4）定期自我總結(jié)，總結(jié)管理中的不足。、督促和落實(shí)部門內(nèi)部管理計(jì)戈IJ:1 、部門班以上級(jí)別工作例會(huì)1 ）主持部門工作例會(huì)；2）傳達(dá)公司會(huì)議精神；（ 3）公布內(nèi)部自查中存在的問題，表揚(yáng)好人好事，做到獎(jiǎng)罰分明。2、學(xué)習(xí)與研究（ 1 ）每天利用部門例會(huì)時(shí)間學(xué)習(xí)企業(yè)文化；（ 2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問題；3、督促基層

5、管理人員培訓(xùn)部門員工（1）督促部門班組長或?qū)I(yè)技術(shù)人員有對部門員工進(jìn)行培訓(xùn)的職責(zé)；（ 2）每月至少一次對部門員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)；提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范培訓(xùn),員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造興廣物業(yè)的公眾形象。3） 3） 培訓(xùn)重點(diǎn)立足研究業(yè)務(wù)，提高專業(yè)技術(shù)水平，力求一專多能，加強(qiáng)管理，培強(qiáng)責(zé)任感，提高發(fā)現(xiàn)問和解決問題的能力；（ 4）培訓(xùn)做到結(jié)合實(shí)際工作中存在的問題，分析事故發(fā)生的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；4、檢查與評估（ 1 ）檢查工作，定期做出評估；（ 2）檢查工作表格的填寫情況；（ 3）檢查員工對公司企業(yè)文化學(xué)習(xí)情況；（ 4）對重要設(shè)

6、備、機(jī)房每天至少巡視一次。5、溝通會(huì)（1 ）每周組織一次例會(huì)，總結(jié)本周工作，針對存在的問題，提出解決方案，并布置下周工作；（2）每周組織一次“員工溝通會(huì)”，了解員工思想狀態(tài)、探討工作中的不足，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性，鼓勵(lì)員工提供合理化建議，對上級(jí)管理人員的評估、個(gè)人具體問題；3）及時(shí)通報(bào)溝通會(huì)內(nèi)容；（ 4）每周組織一次裝修組例會(huì)，了解近期裝修施工過程中存在的頑癥，結(jié)合現(xiàn)有裝修管理制度進(jìn)行整改、研討可行性方案和措施；（ 為了有效減少一線裝修管理員的工作責(zé)任心問題，制定每月區(qū)域性輪崗制度，將有效抵制個(gè)別裝修管理員的違紀(jì)行為（5）將溝通會(huì)內(nèi)容整理在案，上交物業(yè)公司片區(qū)主任審閱指導(dǎo)。6、專題總結(jié)會(huì)（1 ）對

7、重復(fù)發(fā)生的同類問題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施；（2）追究相關(guān)人員的責(zé)任；（3）擬定分析報(bào)告，報(bào)片區(qū)主任審批。7） “創(chuàng)新、合理化建議”制度的落實(shí)（1 ）收集合理化建議，審核建議匯總表；（2）審批后組織實(shí)施創(chuàng)新合理化建議；8、設(shè)備安全運(yùn)行工作（1 ）制訂設(shè)備安全運(yùn)行責(zé)任制；（2）督導(dǎo)基層管理人員對重點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行不定期的抽查檢查工作。四、與其他部門協(xié)作1 、配合公司其它部門工作積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、弱電維修工作。2、質(zhì)量跟蹤現(xiàn)場跟蹤重大質(zhì)量問題，查明原因，提出解決措施。3、與行政部采購管理負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)（1 ）保證各類備品備件的及時(shí)供應(yīng)；（2）做好設(shè)備零配件的管理。4、與其他部

8、門協(xié)作（1 ）與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，做好設(shè)備維修、改造工作；2）做好使用設(shè)備部門的技術(shù)操作培訓(xùn)。五、對業(yè)主服務(wù)管理1 、閱讀報(bào)表（1）閱讀當(dāng)日工作日志，檢查設(shè)備巡查表，掌握設(shè)備運(yùn)行情況；（2）閱讀當(dāng)日設(shè)備維修登記表，掌握設(shè)備維修情況。2、現(xiàn)場督導(dǎo)（ 1 ）親臨現(xiàn)場指導(dǎo)，及時(shí)解決協(xié)調(diào)問題；（ 2）對督導(dǎo)過程中遇到的問題及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救。3、處理客人投訴或突發(fā)事件（ 1 ）出現(xiàn)客人投訴或突發(fā)事件，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場，查找原因；（ 2）協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時(shí)處理解決，關(guān)系到對業(yè)主服務(wù)的要賠禮道歉，升級(jí)服務(wù)；（ 3）若屬人為原因造成，查找責(zé)任人，將落實(shí)情況匯總及時(shí)拿出處理意見。六、自我管理：月度總結(jié)進(jìn)行月度工作總結(jié),必

9、須包括本月工作進(jìn)展、存在問題及原因、擬采取的解決方法；進(jìn)行個(gè)人總結(jié)，找出個(gè)人自身不足，言明下月努力方向。七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設(shè)備設(shè)施維護(hù)巡查計(jì)劃和規(guī)范要求：1. 設(shè)備機(jī)房1 ） 每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2） 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。3） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。4） 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.1 共用部位：1 房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件1) ) 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰

10、、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2) 每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3) 每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面等。4) 每年多雨季節(jié)和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物1) ) 每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2) 每季度檢查1 次雨、污水管井等。3) 每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4) 每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5) 每年檢測1 次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)級(jí)電涌保護(hù)器。2.2 二次供水設(shè)施1 每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2 次，并填寫運(yùn)行記錄；2 生活水池(水箱)每年

11、消毒次數(shù)不少于2 次；并有消毒處理記錄；3 機(jī)房需人走上鎖。4 .3 排水系統(tǒng)1 排水設(shè)施每月對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時(shí)每日巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池每一年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。4 .4 消防泵房1 .每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于“自動(dòng)”位置。2 .消火栓泵、噴淋泵每月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。3 .維修

12、員每周對泵房地面和設(shè)備外表進(jìn)行一次清潔。4 .按照水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并作好相關(guān)工作記錄。5 .保證水泵房的通風(fēng)、照明設(shè)施完好。6 .未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人許可，非工作人員不得入內(nèi)，離開鎖門。因工作原因必須進(jìn)入機(jī)房的人員，當(dāng)值人員必須詳細(xì)記錄表機(jī)房外來人員登記表上。7 .5 照明和電氣設(shè)備1 樓內(nèi)照明每班巡視1 次，一般故障8 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明每日巡視1 次，一般故障12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3 日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整 1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 .6 變配電系統(tǒng)1 每日巡視檢查設(shè)備房設(shè)施設(shè)備，并填寫運(yùn)行記錄；

13、2 每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3 每月檢修發(fā)電機(jī)1 次，并試車15 分鐘；4 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5 檢測：每年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。6 .7 智能可是監(jiān)控門禁系統(tǒng)6.1.1 監(jiān)控系統(tǒng)：每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置一次，進(jìn)行故障測試；每月維護(hù)除塵一次，確保錄像清晰；每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；具體如下：報(bào)警控制管理主機(jī)：每月檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)1 次； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機(jī)每月檢查2 次按鍵、顯示屏等；表面清潔每月/ 2 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱：每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每 年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器：每月檢

14、查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備：每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)：每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1 次。解碼器 ： 每季 1 次對防雨罩、接線進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1次。云臺(tái)：每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1 次。巡更點(diǎn)：每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。讀卡器：每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔

15、1 次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖：每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕：每季度檢查1 次開鎖功能、接線。2 可視對講系統(tǒng)：每天早晚巡視檢查單元門機(jī)機(jī)門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；每周檢查器件箱及備用電源；每年由外委公司進(jìn)行系統(tǒng)全面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次，并根據(jù)需要更新電源及配件。每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。3 停車管理系統(tǒng)： 辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)天內(nèi)錄入用戶信息；系統(tǒng)管理員每周進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)一次；維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機(jī)；外委公司保證系統(tǒng)維護(hù)半年內(nèi)不少于三次。2.8 電梯1 電梯在投入使用前或者投入使用后，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登

16、記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。3 每月對電梯例行檢修2 次，日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。6 發(fā)生電

17、梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向電梯維保單位負(fù)責(zé)人報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。7 .9 園林景觀水系統(tǒng)1 每天開啟水景前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每季度進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。水質(zhì)符合衛(wèi)2 使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，并配制水處理藥劑，生要求；3 每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。4 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。5 .10 有線電視系統(tǒng)1 每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于1 次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；2 接業(yè)主報(bào)修1 小時(shí)內(nèi)解決問題；3 每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時(shí)內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)公司解決；4 每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2 次。5 .11 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1 每天早晚巡視檢查單元門機(jī)機(jī)門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；2 每周檢查器件箱及備用電源；3 每年由外委公