次承租人代償請求權(quán)解讀

1、【次承租人的代償請求權(quán)】解讀最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題 的解釋第十七條【次承租人的代償請求權(quán)】因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠 付的租金和違約金以抗辯出租人 合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同 無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。【條文主旨】本條主要規(guī)定的是次承租人的代償請求權(quán)?！颈尘耙罁?jù)】一、起草本條的背景情況現(xiàn)實生活中，租賃關(guān)系是一個非常重要的法律關(guān)系，由于租賃權(quán)在法律體系 中具有準物權(quán)性質(zhì)，法律對此非常關(guān)注。一般的租賃關(guān)系僅涉及出租人與承租人， 但一

2、旦涉及承租人將租賃標的再轉(zhuǎn)租時， 法律關(guān)系則相對較為復雜。當出租人與 承租人解除租賃合同，次承租人的權(quán)利如何維護，其承租權(quán)是否還存在，成為法 律實踐中的難題。轉(zhuǎn)租在現(xiàn)實生活中廣泛存在，目前許多辦公樓、店鋪甚至居民住宅以轉(zhuǎn)租的 形式進行使用。辦公樓和店鋪往往涉及價格高昂的裝修費用、 廣告費用和其他費 用，如果出租人解除合同，則次承租人將面臨巨大損失，而住宅則涉及人民群眾 的日常生活，即便是承租人違約，出租人解除合同收回房屋以后，如何善后也是 一個十分棘手的問題。在次承租人沒有任何過錯的情況下， 尤其是承租人拖欠的 租金金額小于解除合同給次承租人造成的損失時，片面保護出租人利益無疑很不可取。轉(zhuǎn)承租

3、人的損失只能向承租人追討， 但承租人既然拖欠租金，足見其支付 能力存在很大的問題，這種索賠將面臨著極大的風險。另外，在次承租人已依照 合同的約定履行了合同的義務(wù)，在其完全沒有過錯的情況下允許出租人收回房 屋，將使次承租人的法律地位處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)。次承租人無法控制前手承租 人的行為，也無法預見前手承租人可能的違約， 無法預測自己的合同地位。趨利 避害是人的本能，此種情況下，次承租人必然會以降低投入，包括對租金的投入和使用房屋的投入裝修、廣告等以減少可能的損失，這最終對出租人也沒有 任何好處?，F(xiàn)實生活中存在的這一尷尬難題，亟需相比照較合理的法律規(guī)定來破 解。房屋租賃司法解釋針對房屋租賃司法實踐

4、中的難題，規(guī)定了次承租人的 代償請求權(quán)，以化解次承租人的弱勢地位和 轉(zhuǎn)租合同的不穩(wěn)定狀態(tài)。出租人的法 定解除權(quán)的設(shè)置主要在于維護出租人在租賃合同中的重大利益，這些利益主要包括租金的收取以及租賃物在價值和使用價值上的合理維持。合同法第二十二條規(guī)定承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告可以解除，其與承租人的租賃合同，依據(jù)合同相對性原則，次承租人不負有代負租金義務(wù)。 其 即便能代付租金，也不能對抗出租人的合同解除權(quán)。 為維護次承租人的利益，我 國臺灣地區(qū)“民法典”第311條有次承租人為第三人代承租人清償租金的規(guī)定。 從常理上看，出租人因承租人不能支付租金而行使解除權(quán)，不能說與次承租人沒

5、 有利害關(guān)系。因此，有必要規(guī)定次承租人的代償請求權(quán)。按照民法理論，除根據(jù) 債的性質(zhì)，必須債務(wù)人親自履行，或者債權(quán)人與債務(wù)人事先約定必須由債務(wù)人親 自履行外，第三人可以為清償人。因依債務(wù)本旨提出給付者，債務(wù)人既未因此而 受不利益，債權(quán)人亦可滿足其希望。第三人代債務(wù)人清償，并未加重債權(quán)人的負 擔，債權(quán)人無正當理由不得拒絕。從實際效果來考慮，第三人清償在大陸法系國 家也都得到普遍承認。從目的解釋的角度考慮，第三人清償并無損害他人利益之 處，且與我國合同法規(guī)定的基本原則不相違背。如果出租人依據(jù)合同法第二 百二十七條規(guī)定行使解除權(quán)，而次承租人完全具備支付租金的能力， 由次承租人 代承租人支付租金，絲毫不

6、影響出租人的租金利益。 同時，次承租人的權(quán)益也可 以得到保障。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，如因承租人拖欠租金，出租人要求解除 合同，次承租人享有代償請求權(quán)，該代償請求權(quán)可以對抗出租人的合同解除權(quán)。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。正是基于司法實踐中大量出現(xiàn)的出租人主張行使合同解除權(quán)，而次 承租人無能為力的情況，房屋租賃司法解釋賦予了次承租人代承租人清償?shù)?權(quán)利，并使其產(chǎn)生對抗出租人 合同解除權(quán)的法律效果。但是由于本條的規(guī)定突破 了合同的相對性原則，使得次承租人能直接與出租人發(fā)生聯(lián)系，因此，在討論中針對該條的爭論也相比照較大。二、制定本條的依據(jù)司法解

7、釋中關(guān)于次承租人代償請求權(quán)確實突破了合同的相對性理論，這種對傳統(tǒng)理論的重大突破有無法理依據(jù)和價值基礎(chǔ)，有待我們探討。依據(jù)合同的相對性理論，出租人與承租人的 房屋租賃合同和承租人與次承租 人的房屋轉(zhuǎn)租合同，兩者是完全獨立的兩個合同。既然是合同，就要恪守合同的 相對性原則。次承租人與出租人之間并不發(fā)生直接關(guān)系，次承租人的任何主張當 然不能對抗出租人。從轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系上和合同的相對性上來理解，次承租人的 地位是很微弱的。從出租人、承租人與次承租人的關(guān)系進行考察， 并不能得出次 承租人的代為清償?shù)臋?quán)利能夠?qū)钩鲎馊说姆ǘń獬龣?quán)的結(jié)論。轉(zhuǎn)租是指承租人在承租他人之物后作為出租人，將租賃物出租給次承租人，

8、承租人與次承租人形成新的租賃關(guān)系，但承租人仍然依據(jù)其與出租人的租賃合同 承擔相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。1.轉(zhuǎn)租合同中出租人、承租人與次承租人關(guān)系的考察1出租人和承租人之間的法律關(guān)系。出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不 因轉(zhuǎn)租而受到影響。當承租人不支付租金時，出租人可直接向承租人行使解除權(quán)， 承租人不得以次承租人未向其支付租金作為對抗出租人的租金支付請求權(quán)或解 除權(quán)；當租賃合同終止時，承租人應(yīng)當向出租人返還租賃物， 承租人不得以次承 租人尚未向其返還租賃物為由拒絕出租人的返還請求；當租賃合同終止時，出租人可以基于所有權(quán)人要求次承租人返還租賃物，這時承租人是否負有返還租賃物 的義務(wù)呢？ “由于承租人并未現(xiàn)實占有

9、租賃物，不能成為所有物返還請求權(quán)的相 對人，因此出租人不得對承租人主張基于所有權(quán)的返還請求權(quán)”，但基于合同約定的義務(wù)，合同終止后返還租賃物是其基本義務(wù)之一， 如果承租人不返還租賃物， 則是違約的表現(xiàn)，換言之，出租人可以基于合同義務(wù)要求承租人返還租賃物。所以合同終止后，出租人可以選擇以所有權(quán)人或合同中的出租人來行使其收回租賃 物的權(quán)利，選擇的請求權(quán)基礎(chǔ)不同，則其請求的對象亦不同。次承租人造成租賃 物損害的，一些法規(guī)規(guī)定承租人和次承租人共同承擔連帶責任， 但我國合同法 第二百二十四條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有 效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當賠償損失?！币罁?jù)該

10、條規(guī)定的內(nèi)容， 合同法也是嚴格依據(jù)合同的相對性原理來處理次承租人對租賃物的損害問題，并未要求承租人、次承租人之間存在連帶責任的問題。2承租人與次承租人之間的法律關(guān)系。由于該轉(zhuǎn)租，經(jīng)過出租人的同意， 因此，其轉(zhuǎn)租關(guān)系具備合法性，雙方之間的租賃合同關(guān)系與一般的租賃關(guān)系沒有 區(qū)別。但由于雙方租賃合同是以承租人有承租權(quán)為基礎(chǔ)， 轉(zhuǎn)租合同的租賃期限不 得超過出租人與承租人之間租賃合同的期限。 在承租人的租賃權(quán)消滅后，次承租 人不能向承租人主張繼續(xù)履行合同義務(wù)，而只能請求違約責任和賠償損失。承租 人與次承租之間的關(guān)系轉(zhuǎn)租在法律性質(zhì)上仍然屬于租賃，因此，承租人與次承租 人之間的法律關(guān)系與普通租賃并無二致。

11、不過，如果原租賃合同與 轉(zhuǎn)租合同同時 終止，次承租人將標的物返還出租人時， 則免除其對承租人的返還義務(wù)。 在法律 適用上，合同法第十三章“租賃合同”的規(guī)定同樣適用于轉(zhuǎn)租行為幾3出租人與次承租人之間的法律關(guān)系。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，出 租人同意承租人轉(zhuǎn)租不影響雙方之間的租賃合同， 出租人不得因轉(zhuǎn)租而行使解除 租賃合同的效果，在出租人與承租人的租賃合同合法存續(xù)期間， 出租人與次承租 人之間并沒有直接的法律關(guān)系，次承租人對租賃物造成的損害是由承租人向出租 人承擔責任。出租人與承租人之間的合同不受轉(zhuǎn)租行為影響， 即出租人、承租人之間的承 租合同及承租人、次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同是兩個獨立的合同，從合同的

12、相對性 出發(fā)，出租人的解除權(quán)行使不應(yīng)受到次承租人的約束。2.租賃合同的相對性對于次承租人的影響租賃權(quán)為基于租賃合同而生之合同債權(quán)。債權(quán)具有相對性是債法的基本特 征，也是民法意思自治、契約自由的邏輯結(jié)果。它使得合同以外的第三人不得被 強制履行合同約定的義務(wù)，也不得強制要求合同的締約方履行非合同義務(wù)。出租 人與承租人訂立了租賃合同，承租人與次承租人訂立了轉(zhuǎn)租合同， 兩份合同相互 獨立，出租人與次承租人間并無合同法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。大陸法系國家中對承 租人轉(zhuǎn)租采取限制主義的如德國、日本、我國臺灣地區(qū)的“民法典”以及我國大 陸合同法，其之所以強調(diào)轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意，乃是出于保護承租人利益的考慮。 出租

13、人的同意并不使其增加合同法上的義務(wù)，原租賃合同不受影響，而僅使得次承租人對租賃物的占有成為有權(quán)占有。合法轉(zhuǎn)租合同得以履行的基礎(chǔ)乃在于承租 人租賃權(quán)的保持，如果該租賃權(quán)因為租賃合同的終止、 解除、撤銷、無效而喪失， 轉(zhuǎn)租合同將無從履行；出租人可依所有物返還請求權(quán)要求次承租人返還租賃物， 而無過錯的次承租人只能向承租人主張債務(wù)不履行的違約責任。這樣的制度設(shè)計在邏輯上順理成章，然而卻使得無過錯的次承租人之利益欠缺保障，尤其是房屋租賃這樣涉及次承租人安身立命的重大利益的情形， 更有必要予以檢討。固守合 同的相對性原則使得次承租人始終處于提心吊膽的境地，其轉(zhuǎn)租合同能否得到履 行始終是一個懸而未決的未知數(shù)

14、。 在合法轉(zhuǎn)租的情形下，出租人盡管同意但并不 受轉(zhuǎn)租合同的約束，次承租人利益的保障維系于轉(zhuǎn)租人的穩(wěn)定性， 這對善意的次 承租人不利。二出租人的強勢地位與次承租人的弱勢地位在轉(zhuǎn)租關(guān)系上，出租人處于相比照較強勢的地位， 而次承租人則處于相比照 較弱勢的地位。一般來講，各國法律均規(guī)定了較為周到的保護出租人利益的方法。 依照德國民法、日本民法以及我國臺灣地區(qū)“民法典”的規(guī)定，承租人未經(jīng)出租 人同意而轉(zhuǎn)租財產(chǎn)的，出租人有權(quán)收回租賃物。至于出租人在何種條件下可以收 回租賃物，德國民法、日本民法和我國臺灣地區(qū)“民法”制度有所不同。依日本 判例和德國民法學說，出租人不需解除租賃關(guān)系，即可直接請求次承租人排除阻

15、 礙。止匕外，日本民法典第613條第1項還規(guī)定：經(jīng)出租人承諾的轉(zhuǎn)租，出租 人有權(quán)直接請求次承租人支付租金，并且次承租人不得以其已向承租人支付租金 為由對抗出租人。而我國臺灣地區(qū)“民法典”第 443條第2款則規(guī)定：承租人擅 自將租賃物轉(zhuǎn)租的，出租人必須先解除租賃契約，才可向次承租人請求返還。我 國合同法第二百二十四條第二款的規(guī)定，與我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定的含 義是相同的?？梢?，法律已經(jīng)為出租人提供了足夠的保護手段。出租人行使形成權(quán)終止租賃合同主要為行使法定解除權(quán)和撤銷權(quán)。其中，又以行使法定解除權(quán)最為主要。出租人法定解除權(quán)的設(shè)置主要在于維護出租人在租 賃合同中的重大利益，這些利益如果不能得到保障

16、，那么出租人的合同目的便不 能實現(xiàn)。此重大利益之一為租金收取，重大利益之二為租賃物在價值和使用價值 上的合理維持。與之對應(yīng)，我國合同法第二百二十七條規(guī)定了承租人無正當 理由未支付或者遲延支付租金，經(jīng)出租人催告合理期限，仍未按期支付時，出租 人可以解除合同；第二百一十九條規(guī)定了承租人未按照約定方法或者租賃物的性 質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失時出租人可以解除租賃合同。而和出租人相比照較周到的法律保護手段相比， 次承租人的地位則顯得比較 弱勢。在市場經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，房屋轉(zhuǎn)租比較普遍，有的房屋甚至被轉(zhuǎn)租了 二手、三手乃至多手，次承租人與出租人不發(fā)生直接聯(lián)系， 甚至并不知曉誰是最 初的出租人。次

17、承租人為房屋投入了大量的裝修費用與廣告費用，尤其是對于商 鋪來講，經(jīng)過長期的經(jīng)營，具已經(jīng)形成相比照較穩(wěn)定的客源， 但是如果次承租人 的任意一個前手，沒有對出租人足額支付租金，則依據(jù)我國合同法的有關(guān)規(guī) 定，出租人可以將合同解除，從而使得轉(zhuǎn)租合同也無法繼續(xù)履行下去。 次承租人 并不能夠控制其前手的行為，對于守約的無任何過錯的次承租人來說，將替不守 約的承租人付出慘痛的代價。其地位比較被動，其轉(zhuǎn)租合同的效力完全取決于出 租人是否解除合同，這無疑不利于維護轉(zhuǎn)租合同的穩(wěn)定。可見，囿于合同的相對 性理論，次承租人始終處于弱勢的地位，因為其抗辯只能針對合同的相對人即承 租人，而不能對抗轉(zhuǎn)租合同以外的第三人，

18、當然也不能對抗出租人。這對于善意 的無過錯的次承租人是很不公平的， 因此，有必要對于傳統(tǒng)的合同的相對性理論 加以突破。三租賃權(quán)的物權(quán)化與次承租人弱勢地位的修正租賃權(quán)的物權(quán)化理論能夠突破租賃合同的相對性， 賦予租賃權(quán)以對世性，從 而使次承租人與出租人之間直接取得聯(lián)系， 從而破解了次承租人的困境。法律和 學說理論視為社會生活服務(wù)的，兩者之間的關(guān)系決不能本末倒置，即不能使社會 生活困于法律邏輯?！弊赓U權(quán)的物權(quán)化”理論即是法學理論對社會生活的讓步與 妥協(xié)，其較好地解決了相對處于弱勢的承租人與次承租面臨的難題，其理論也已經(jīng)相比照較完備和成熟。租賃關(guān)系的穩(wěn)定性很大程度上取決于租賃權(quán)的穩(wěn)定性， 如果使租賃權(quán)

19、物權(quán)化，則賦予了租賃權(quán)很強的對世效力，有對抗房屋所有人甚至 出租人的效力，則次承租人微弱地位的問題將迎刃而解。“買賣不破租賃”與“承 租人的優(yōu)先購買權(quán)”制度均是租賃權(quán)物權(quán)化的集中表達，其根本目的與次承租人 的清償請求權(quán)有異曲同工之處，從后果看，這幾項制度均突破了合同的相對性， 其主旨都在于維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。我們有必要對于租賃權(quán)的物權(quán)化理論作一 個系統(tǒng)的考察。1.房屋租賃權(quán)的性質(zhì)房屋租賃權(quán)是承租人依據(jù)其與出租人簽定的租賃合同在租賃期內(nèi)對租賃物 進行使用收益的權(quán)利?，F(xiàn)代法所稱的“買賣不破租賃”是房屋租賃權(quán)法律效力的 重要表達，從而使房屋租賃權(quán)具有了對抗第三人的效力， 正因為如此，人們對房 屋租

20、賃權(quán)的性質(zhì)產(chǎn)生了爭論。關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)大體存在三種學說：第一種學說：債權(quán)說，認為承租人對租賃物的使用收益從屬于租賃權(quán)的權(quán)能， 并非是對租賃物直接支配的一種獨立權(quán)利， 房屋租賃權(quán)為債權(quán)而非物權(quán)，故房屋 租賃權(quán)不應(yīng)具有對抗第三人的效力。第二種學說：物權(quán)說，認為 房屋租賃權(quán)是基于占有租賃物房屋而為使用 收益，本質(zhì)上是對物的支配，屬于物權(quán)的范疇。值得注意的是，有學者認為“但 凡傳統(tǒng)民法理論所稱的債權(quán)物權(quán)化包括租賃權(quán)，其實質(zhì)應(yīng)把這種權(quán)利定性為 物權(quán)占有權(quán)”，但這種對物權(quán)的定義及分類進行了重構(gòu)，此處的物權(quán)與傳統(tǒng) 意義上的物權(quán)不是一回事。第三種學說：租賃權(quán)之物權(quán)化說，認為房屋租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，但基于保

21、 護承租人之需要，而強化其效力，使其具有在一定條件下對抗第三人的物權(quán)化色 彩。關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，我國大多數(shù)民法學者持第三種觀點， 只是在各自的 表述上有所差異。我們贊同第三種學說。房屋租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨勢，但從一般意義上 而言，其仍為債權(quán)，理由如下：物權(quán)是物權(quán)人對標的物的管領(lǐng)支配權(quán)，權(quán)利人可 自由處分該物權(quán)，但房屋租賃權(quán)人不能自由處分其權(quán)利， 轉(zhuǎn)租必須要經(jīng)過出租人 許可；其次，立法及法學理論均認為租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，我國民事法律在合 同法中對租賃權(quán)作出規(guī)制即是例證，有關(guān)法學理論在對物權(quán)進行分類時， 亦未 將租賃權(quán)劃入為某種物權(quán)；最后，房屋租賃權(quán)出現(xiàn)物權(quán)化的趨勢，最主要的原因 是立法政

22、策衡量各方利益的結(jié)果，認為承租人為經(jīng)濟或社會上的弱者，立法給予 其物權(quán)化效力的特殊保護，故不能因為房屋租賃權(quán)出現(xiàn)了物權(quán)化的趨勢， 而否認 房屋租賃權(quán)的債權(quán)本質(zhì)。誠如尹田所言：“法律確認某項權(quán)利是否為物權(quán)，并非 單純依據(jù)該項權(quán)利的內(nèi)容是否為對物的直接支配，而在于其一定時期的法律政 策，兼言之，如果一項權(quán)利未被法律明定為物權(quán)，則即使該項權(quán)利外表上完全符 合物權(quán)的法律特征，或者其顯得好象完全符合物權(quán)的定義， 其也非為物權(quán)，租賃 權(quán)即為典型的例子。”故房屋租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，只是在特定條件下，立法基 于某種政策的考量賦予其特定的物權(quán)效力。2,房屋租賃權(quán)物權(quán)化設(shè)計的理論依據(jù)債權(quán)為請求權(quán)、對人權(quán)，物權(quán)為支

23、配權(quán)、對世權(quán)。 房屋租賃關(guān)系本質(zhì)上為債 權(quán)契約關(guān)系。依債的相對性原理，債權(quán)在債權(quán)人和債務(wù)人之間產(chǎn)生效力， 除非法 律另有規(guī)定或當事人另有約定外，債權(quán)人只能向債務(wù)人請求給付，債務(wù)人也只能 向債權(quán)人作出給付，債的關(guān)系以外的第三人不能向債的關(guān)系人主張債權(quán)，故債權(quán) 屬于僅可對抗特定人的權(quán)利，具有相對性。具體到租賃關(guān)系，基于租賃契約產(chǎn)生 的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系僅在出租人與承租人之間產(chǎn)生法律效力，當出租人將租賃物出 賣給買受人時，買受人取代出租人成為新的所有權(quán)人， 這時在租賃物上并存內(nèi)容 沖突的物權(quán)和債權(quán)。依傳統(tǒng)民法原理，因此時物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力， 承租 人作為債權(quán)人不具有對抗買受人作為所有權(quán)人的效力，即

24、“買賣破除債權(quán)”。羅 馬法將承租人的租賃權(quán)列入“債權(quán)”，將租賃權(quán)僅僅視為承租人對出租人行為之 請求權(quán)，以行為基礎(chǔ)之意思為對象而賦予其法標準上的效力，否認租賃權(quán)具有對 抗出租人以外第三人的效力。有趣的是，日耳曼法將租賃權(quán)列入“物權(quán)”的范疇， 認為事物的外觀決定權(quán)利的性格，租賃權(quán)在外觀上具備承租人對租賃物占有支配 的特征。因此，將租賃權(quán)列入物權(quán)的范疇，承認其具有對抗第三人的效力，表達 了羅馬法與日耳曼法在法律構(gòu)成上的差異。所謂“債權(quán)物權(quán)化”，指使相對性的債權(quán)如同物權(quán)一樣亦具有對抗一般人的 效力，其中一個重要的情形表現(xiàn)在租賃權(quán)的物權(quán)化一一“買賣不破租賃”上?！百I 賣不破租賃”是指，租賃權(quán)債權(quán)對于第三

25、人亦生效力，當租賃物的所有權(quán)移 轉(zhuǎn)于第三人時，受讓的第三人即當然承受出租人地位， 而行使或負擔租賃契約所 生之權(quán)利、義務(wù)，受讓的第三人對于承租人無權(quán)主張無權(quán)占有， 而請求返復原物， 此“買賣不破租賃”原則，實為保護承租人穩(wěn)定租賃關(guān)系而創(chuàng)設(shè)。傳統(tǒng)買賣不破租賃制度的民法原理在于，出租人將租賃標的物交付給承租人 后，雙方形成租賃關(guān)系，后出租人將標的物出賣于第三人買受人，并完成產(chǎn) 權(quán)過戶手續(xù)，此時買受人取得標的物的所有權(quán)。而按傳統(tǒng)理論，承租人的租賃權(quán) 之所以能夠?qū)官I受人的所有權(quán)，是因為承租人占有標的物戰(zhàn)勝登記之所有權(quán) 人，即占有強化了債權(quán)的效力，債權(quán)與占有配合，形成能夠?qū)沟怯浰腥说牧?量。也就是

26、說，債權(quán)與占有配合，能夠彰顯承租人對租賃物使用收益的事實，這 種表征是承租人的租賃權(quán)能夠?qū)沟谌I受人所有權(quán)的合理內(nèi)涵所在，即承租人基于租賃權(quán)對租賃物進行臨時使用收益， 如果該外在表征不存在，承租人因缺乏 對租賃物使用收益的事實，法律無給予其特殊保護的必要。該制度形成的背景是： 從近代以來，隨著工業(yè)化、城市化的迅猛發(fā)展，大批人口涌人城市，房地產(chǎn)價格 日益提高，大量無產(chǎn)者成為承租人，必須通過租用他人的房屋以維持生計， 該群 體是社會的弱者、經(jīng)濟上的弱者，為穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序，立法者認為有必要對其 予以特別保護?？梢?，立法者將承租人高度抽象化為一類人， 并判斷該類人在社 會上處于弱者地位，通過“租賃

27、權(quán)的物權(quán)化”制度來保護他們的利益。臺灣地區(qū)學者蘇永欽認為，買賣不破租賃制度的理論基礎(chǔ)是：“民法賦予債 權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，是公權(quán)力對人民自治的一種干預，對于原本存 在相對效力的雙方當事人，給予其中一方超過合意的法律效力，但又不是真正的 物權(quán)，其背后政策的假設(shè)是承租人須為經(jīng)濟弱者，另一個原因則是，在物權(quán)法定 主義下尚不承認合意設(shè)定的物權(quán)性質(zhì)的此類使用權(quán)?！本C上，我們以為，租賃權(quán)物權(quán)化制度的理論基礎(chǔ)在于， 市民社會生活中有一 部分人需要通過租賃他人房屋來維持生活或?qū)崿F(xiàn)一定的經(jīng)濟目的，而承租人與出租人及買受人相比，為社會或經(jīng)濟上的弱者，既然是弱者，有必要在立法政策上 給予物權(quán)化對世效力之保

28、護，否則其生存利益將受到嚴重威脅；另一方面，由于 承租人對租賃物進行直接支配，為穩(wěn)定社會經(jīng)濟關(guān)系，有必要對租賃權(quán)的對外效 力作出有對抗第三人的物權(quán)化設(shè)計。這樣，債權(quán)呈現(xiàn)出了物權(quán)化趨勢，傳統(tǒng)債權(quán) 與物權(quán)涇渭分明的二元理論出現(xiàn)了例外，有學者將其稱為債權(quán)領(lǐng)地向物權(quán)領(lǐng)域的 擴張。英美法系國家將租賃權(quán)列入財產(chǎn)法的范疇， 直接賦予其排他效力。但大陸 法系國家立法例無將租賃權(quán)列入物權(quán)編的做法， 依據(jù)物權(quán)法定原則，租賃權(quán)顯然 不能認為是物權(quán)，同時，民法理論也普遍認為租賃權(quán)在本質(zhì)上為債權(quán)。 為保護作 為弱者的承租人，大陸法系國家大多承認買賣不破租賃， 這使得租賃權(quán)不因租賃 物所有人的變更而受影響，成立在先的租賃

29、僅可以對抗新所有人， 從而具有“屬 物性”，這也就是所謂的租賃權(quán)“物權(quán)化”。物權(quán)之于債權(quán)最大的區(qū)別在于物權(quán)為對世權(quán)，具有排他性，可以對抗不特定的第三人。這一特性使租賃權(quán)具有很強 的穩(wěn)定性，有利于承租人獲得持續(xù)、安全的保障。但是，租賃權(quán)畢竟是基于租賃 合同而生的債權(quán)，其基于立法者政策性考慮的“物權(quán)化”只能是有限的。比方與 用益物權(quán)相比較，用益物權(quán)人對物的利用方法在法律規(guī)定的范圍內(nèi)一般不受限 制，并且用益物權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓，即便在設(shè)定該物權(quán)時有特別約定也僅具有合同 法上的效力而不能對抗善意第三人；而承租人不經(jīng)出租人同意不得對租賃物進行 改變或者增設(shè)他物，并且，承租人轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)依法需要得到出租人

30、同意， 否則出租人可以行使法定解除權(quán)。 最為重要的是，承租人依然要受到租賃合同的 嚴格約束，其租賃權(quán)可因為租賃合同的終止、撤銷、解除、無效而喪失，租賃權(quán) 只能對抗第三人而不能在合同的范疇外對抗出租人。3.租賃權(quán)的物權(quán)化與次承租人利益的保護就轉(zhuǎn)租合同而言，出租人雖然同意，但不受其約束，次租賃權(quán)不能對抗出租 人。這與近代民法之租賃權(quán)“物權(quán)化”趨勢相違背。要使租賃權(quán)具有更強的對抗 性，必須進一步加強承租人在租賃合同中的地位?，F(xiàn)代民法的重要發(fā)展趨向之一便是合同法中社會因素的加強。社會原則要求法律給予那些依賴于訂立合同，但由于經(jīng)濟實力弱或缺乏經(jīng)驗而無法以特有方式 充分地維護自身利益的人提供法律保護。二戰(zhàn)

31、以后，為解決眾多難民的住房問題， 西方國家普遍改革住房租賃法律，加大對承租人利益的保護力度。一方面，限制 出租人提高租金；另一方面，限制出租人終止租賃合同權(quán)利，出租人只有在具備 特定理由的前提下才能解除租賃合同； 同時，承租人死亡后其同住的近親屬可以 繼受承租人的權(quán)利。在出租人和承租人合同權(quán)利義務(wù)的平衡上， 承租人占有一定 的優(yōu)勢，這使得租賃權(quán)的穩(wěn)定性更加增強，從另一個角度加強了 “物權(quán)化”的趨 勢。不過，即便如此，承租人仍然必須遵守租賃合同的約定，出租人在合同法上 的權(quán)利只是受到一定的削弱，只要老實信用地行使這些權(quán)利，依然受到保障。租 賃權(quán)之“物權(quán)化”，本質(zhì)上并未動搖其作為租賃合同債權(quán)的相對

32、性。對出租人而 言，租賃權(quán)只能是相對權(quán)。在某種時候，賦予租賃權(quán)以對世性也并未動搖傳統(tǒng)民 法理論上的債權(quán)與物權(quán)的劃分，而是立法者在立法政策上傾向于弱者的一種選擇 而已。所謂轉(zhuǎn)租，學者表述為：”是指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物轉(zhuǎn)租給 次承租人使用收益?！比晃覀冋J為，轉(zhuǎn)租合同的標的，其表象為承租之物，其實 質(zhì)應(yīng)當為租賃權(quán)：系承租人將其在一定期限內(nèi)使用、收益租賃物的權(quán)利又租賃給 了次承租人。在此，為論述的便利，將次承租人在轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利稱為次租賃 權(quán)，以在稱謂上有別于承租人的租賃權(quán)。次租賃權(quán)之“物權(quán)化”，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)租人合意轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)于他人時，不影響次承租人的權(quán)利。另外，還包括對轉(zhuǎn)租人 在轉(zhuǎn)租合

33、同中權(quán)利的合理限制。但是，如果轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)本身因為法定原因而 無效、被撤銷、終止，導致消亡，則次承租人的次租賃權(quán)也應(yīng)當隨之消亡。次租 賃權(quán)的穩(wěn)定性很大程度上是建立在轉(zhuǎn)租人租賃權(quán)的穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上的，而轉(zhuǎn)租人租賃權(quán)的穩(wěn)定性是建立在租賃權(quán) “物權(quán)化”以及現(xiàn)代民法限制出租人權(quán)利、 保障 承租人利益的基礎(chǔ)上的。綜上，如果轉(zhuǎn)租人與出租人合意終止租賃契約， 那么可 以解釋為轉(zhuǎn)租人將租賃權(quán)合意轉(zhuǎn)讓給了出租人，次承租人次租賃權(quán)不受影響，次承租人可以繼續(xù)按轉(zhuǎn)租合同的約定占有、使用租賃物，只不過由出租人承擔原轉(zhuǎn) 租人的地位。為維護次承租人的合法權(quán)益，平衡出租人、承租人與次承租人的關(guān)系，法律 突破了合同相對性的局限

34、，賦予租賃權(quán)以對世性，使得次承租人能夠直接對抗 轉(zhuǎn) 租合同之外的出租人，這也是租賃權(quán)物權(quán)化的一種表達。 其主要表現(xiàn)為：次承租 人的代位清償權(quán)對于出租人解除權(quán)的限制以及次承租人的異議權(quán)對于出租人解 除權(quán)的限制。1次承租人代位清償權(quán)對出租人解除權(quán)的限制為維護次承租人的利益，我國臺灣地區(qū)“民法典”賦予次承租人以代償請求 權(quán)，我國大陸地區(qū)對此可以充分借鑒與吸收。我國臺灣地區(qū)“民法典”第 311 條有關(guān)于次承租人代承租人支付租金與違約金的規(guī)定，其適用于債的第三人清償 的有關(guān)制度。該理論基礎(chǔ)在于：“次承租人，因承租人不能支付租金出租人得終 止契約之點，不能不謂具有利害關(guān)系，故應(yīng)解釋于此范圍內(nèi)，次承租人有代

35、償請 求權(quán)。按民法有關(guān)債的基本理論，除根據(jù)債之性質(zhì)，必須債務(wù)人親自為履行，或 者債權(quán)人與債務(wù)人事先約定必須由債務(wù)人親自履行外，第三人可以為清償人。蓋第三人依債務(wù)之本旨，提出給付者，債務(wù)人既未因此而受不利益，債權(quán)人亦可籍 此滿足其希望。故第三人為清償時，無須得債務(wù)人或債權(quán)人之同意。唯在債務(wù)人 有異議時，債權(quán)人得拒絕清償。但第三人就債之履行，有利害關(guān)系者，債權(quán)人不 得拒絕?！痹谧赓U合同中，依據(jù)合同的相對性，次承租人本沒有向 轉(zhuǎn)租合同之外 的出租人支付租金和違約金的義務(wù)，但次承租人代位向出租人償付租金和違約 金，以維護自己承租利益的穩(wěn)定性， 對出租人和轉(zhuǎn)租人均無不利影響， 而且完全 符合民法保護作為

36、弱者的承租人利益之價值取向，并且可以防止出租人與轉(zhuǎn)租人 間的惡意串通。因此，對于次承租人的代償請求權(quán)出租人無正當理由無權(quán)加以拒 絕。同時，次承租人一旦提出代為清償，就可以暫時阻滯出租人解約，次承租人 實際為清償后，出租人此項解除權(quán)則歸于消滅。 筆者認為，次承租人之代償請求 權(quán)應(yīng)當被賦予某種形成權(quán)的效力。 對于代償請求權(quán)的行使，應(yīng)當賦予程序保障和 期間規(guī)制，從而平衡出租人和次承租人的利益。 一方面，出租人在行使解除權(quán)之 前，必須對次承租人履行告知義務(wù)；另一方面，次承租人必須在合理期間內(nèi)決定 是否行使代償權(quán)，超出該合理期間，則代償權(quán)喪失。否則，出租人的地位也將限 于懸而未決的不穩(wěn)定狀態(tài)。另外，次承

37、租人向出租人償付租金后，在該數(shù)額內(nèi)對 于轉(zhuǎn)租人享有代位求償權(quán)，此代位求償權(quán)可以抵消相應(yīng)的對轉(zhuǎn)租人的租金債務(wù)。 這樣一來，就較為周到地保護了次承租人的利益，穩(wěn)定了轉(zhuǎn)租關(guān)系。我國合同法在“合同的權(quán)利義務(wù)終止” 一章中，于第九十一條第一款規(guī) 定了 “債務(wù)已經(jīng)按約定履行"，對于第三人是否可以代位履行合同義務(wù)、代位履 行的法律效果等未有明文規(guī)定。我國民法通則對此也無規(guī)定。我們認為，“債 務(wù)已經(jīng)按約履行”可以包含由第三人按約履行的含義，日常生活的實踐也告訴我 們，第三人償付金錢債務(wù)后，債權(quán)人便不再向債務(wù)人主張債權(quán)的情況非常普遍， 得到習慣的認同。再者，從比較法解釋的角度而言，第三人清償在主要大陸

38、法系 國家都得到承認；從目的解釋的角度而言，第三人清償并無損害他人利益之處， 相反還有利于債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)。因此，可以認為，我國合同法中包含了第三人代 位履行合同義務(wù)的制度。由次承租人代承租人履行租賃合同義務(wù)， 有利于保護次 承租人的利益，于我國合同法中的合同履行原則也不悖。2次承租人異議權(quán)的保障對出租人解除權(quán)的限制在經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租情形下，租賃物的實際占有使用人為次承租人， 由次 承租人向承租人支付租金，如果出租人認為因催收租金影響租賃合同目的實現(xiàn)而 依據(jù)合同法第二百二十七條要求解除租賃合同，我們認為，應(yīng)當賦予次承租 人以異議權(quán)，但在出租人與承租人的合同之訴中， 如何賦予，則只能通過完善第

39、三人訴訟制度的方法予以解決。如果出租人依據(jù)合同法第二百二十七條之規(guī) 定行使解除權(quán)，而次承租人完全具備支付租金的能力， 那么，由次承租人代承租 人為支付，絲毫不影響出租人的租金收取利益， 同時，次承租人的權(quán)益也可得以 保障。問題在于，次承租人代償租金的依據(jù)何在， 其通過代償租金維護自身權(quán)益 的行為應(yīng)當?shù)玫胶畏N程度的保障？根據(jù)我國學者對合同法轉(zhuǎn)租條款的權(quán)威解釋，出租人與承租人間的租賃 合同不受轉(zhuǎn)租的影響，出租人只能向承租人主張收取租金， 次承租人并不承擔向 出租人支付租金的義務(wù)。這種理解較為嚴格地遵循了合同相對性原則，與德國、 我國臺灣地區(qū)的解釋一脈相承。如果出租人認為次承租人構(gòu)成了對租賃物的不當

40、 使用，致使租賃物受到損失，而轉(zhuǎn)租人應(yīng)當對此負責，故根據(jù)我國合同法第 二百一十九條的規(guī)定，要求解除租賃合同，那么次承租人的合法利益應(yīng)當如何保 障？次承租人是實際占有使用租賃物的主體， 其是否構(gòu)成不當使用租賃物，并且 到達一定的程度，致使物之所有人的利益受到較為嚴重損害，其應(yīng)當有異議的權(quán) 利。然而，次承租人又并非租賃合同的主體，在租賃合同之違約訴訟中，其并無 當然的訴訟主體地位。在傳統(tǒng)民法理論的框架內(nèi)推論，次承租人異議權(quán)的保障是微弱的。出租人行 使此項形成權(quán)，并不需要通過形成訴訟的方式進行， 而只需單方意思表示便可解 除租賃合同。當然，這一點僅僅適用于行使形成權(quán)本身， 而不適用于行使形成權(quán) 行為

41、產(chǎn)生的請求權(quán)，因此，請求權(quán)的實現(xiàn)必須通過司法途徑。 在出租人解除租賃 合同的情況下，如果其要求承租人歸還租賃物， 那么還得行使請求權(quán)。如果通過 訴訟的方式，首先必須對出租人是否滿足了行使解除權(quán)的法定條件進行考察。對此，轉(zhuǎn)租人可以行使形成抗辯權(quán)，以次承租人的使用系在租賃合同約定的合理使 用范圍內(nèi)，對出租人不構(gòu)成不當侵害等理由進行抗辯。 轉(zhuǎn)租人也可以在出租人起 訴之前，主動以訴訟的方式行使這種形成抗辯權(quán)， 此種情形下，這種權(quán)利可稱之 為形成抗辯訴權(quán)。問題的關(guān)鍵在于，如果轉(zhuǎn)租人行使此項抗辯權(quán)不力， 以致法院 認定出租人解除權(quán)的行使合法有據(jù)， 那么對次承租人的利益大為不利。 到時，出 租人以所有物返還

42、請求權(quán)要求次承租人返還租賃物， 次承租人的占有已成為無權(quán) 占有，即便其舉出證據(jù)對自己的合法使用加以證明，也不能對抗出租人。因此， 妥當?shù)淖龇ㄊ窃诔鲎馊伺c轉(zhuǎn)租人的訴訟中保障次承租人的訴訟主體資格，使其直接行使異議權(quán)以對抗出租人的解除權(quán)。我們認為，可以針對出租人訴訟請求的不同區(qū)別對待。 如果出租人請求解除 租賃合同，由次承租人直接歸還租賃物，那么可以將轉(zhuǎn)租人和次承租人作為共同 被告。如果出租人請求解除合同，由轉(zhuǎn)租人歸還租賃物，那么法院應(yīng)當依據(jù)當事 人的申請，或者依據(jù)職權(quán)，從訴訟經(jīng)濟和次承租人利益的合理保障角度，將次承祖人追加為第三人，確保其異議權(quán)得到充分的行使。綜上，租賃權(quán)的物權(quán)化理論突破了合同的

43、相對性原則，打通了承租人與出租人之間的通道，使得次承租人獲得了能夠?qū)钩鲎馊说?合同解除權(quán)的代償請求 權(quán)，維護了租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，具有合理的價值基礎(chǔ)。這表達了立法者的價值選 擇，這與一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)。不同國家具有不同的經(jīng)濟發(fā)展情況， 即使同一國家在不同的經(jīng)濟發(fā)展時期對于轉(zhuǎn)租問題的態(tài)度也會有所不同。簡而言之，立法者一直試圖在財產(chǎn)的動的安全與靜的安全之間尋找最正確的切合點，在出租人、承租人與次承租人之間的利益取舍中尋找平衡，租賃權(quán)的物權(quán)化充分表達了這一點。次承租人的代償請求權(quán)反映了對于市場經(jīng)濟社會對于財產(chǎn)高速運轉(zhuǎn) 以使得物盡其用的客觀要求。從財產(chǎn)的動的安全與轉(zhuǎn)租合同的穩(wěn)定性出發(fā)，賦予

44、租賃權(quán)以物權(quán)效力，能較好地維護次承租人的利益，從而促進交易的效率與安全?！緱l文理解】對本條的理解，應(yīng)當把握如下幾個方面:一條文規(guī)定的主要內(nèi)容本條規(guī)定了次承租人的代償請求權(quán)， 包括兩方面內(nèi)容：一是次承租人的代償 請求權(quán)可以對抗出租人的 合同解除權(quán)；二是次承租人在代償后，可以折抵租金或 者向出租人追償。依照合同法第二百二十七條的規(guī)定，承租人無正當理由不支付或遲延支 付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。 但上述合同解除后，轉(zhuǎn)租合同必然無 法履行，無過錯的次承租人利益難以得到保護，這一問題在審判實踐中較為突出。 為解決這一問題，本條規(guī)定因承租人拖欠租金產(chǎn)生的糾紛， 次承租人可以代償請 求權(quán)抗辯出租人

45、 合同解除權(quán)。理由是，按照民法理論，除根據(jù)債的性質(zhì)，必須債 務(wù)人親自履行，或者債權(quán)人與債務(wù)人事先約定必須由債務(wù)人親自履行外，第三人可以為清償人。依據(jù)合同相對性原則，次承租人在房屋租賃合同關(guān)系中為第三人。 合同法對出租人法定解除權(quán)的設(shè)置主要為維護出租人在租賃合同中的重大利益， 包括租金的收取，租賃物在價值和使用價值上的合理維持。次承租人代承租人償 付租金，出租人可滿足其租金利益，承租人亦未因此而受到損失。 本條規(guī)定的目 的在于穩(wěn)定交易關(guān)系，維護財產(chǎn)動的安全，保護無過錯次承租人利益，符合合 同法有關(guān)第三人清償?shù)囊?guī)定原則。二對于條文中幾個重點問題的把握1 .但書條款中轉(zhuǎn)租無效的情形的理解這里轉(zhuǎn)租無效

46、的情形比較廣泛，既包括合同法對于無效規(guī)定的情形，如轉(zhuǎn)租 合同惡意串通損害了國家、集體或者第三人的利益；以合法形式掩蓋非法目的； 損害了社會公共利益等，也包括法律對于轉(zhuǎn)租合同的特殊要求， 如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng) 過出租人的同意或者轉(zhuǎn)租合同不符合國家的相關(guān)規(guī)定，比方廉租房，國家的政策是禁止承租人轉(zhuǎn)租。在轉(zhuǎn)租合同無效的情況下，由于國家對于該轉(zhuǎn)租合同持的是 否認性態(tài)度，因此，對于次承租人的利益也得不到有效的保護， 其自然也不能夠 獲得與有效轉(zhuǎn)租合同中一樣的地位，即其不能取得對抗出租人解除權(quán)的效力。2 .出租人解除權(quán)的理解出租人解除權(quán)的理解僅限于出租人解除其與承租人訂立的 房屋租賃合同，但 不得解除承租人與次承租人之間的合同， 是基于合同相對性的原理，出租人僅能 解除與承租人之間的合同。轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系在法律性質(zhì)上仍然屬于租賃，因此，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的法律