國際家紡中心公寓式酒店營銷戰(zhàn)略與策略

1、謹(jǐn)呈：上海鵬欣集團(tuán)2007.11.20本報告是嚴(yán)格保密的。報告核心內(nèi)容報告核心內(nèi)容第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營銷策略體系建立第三部分：營銷策略體系建立營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱2本報告是嚴(yán)格保密的。市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀下的問題解析下的問題解析 項目解讀項目解讀 市場環(huán)境市場環(huán)境& & 價格預(yù)估價格預(yù)估 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 問題界定問題界定3本報告是嚴(yán)格保密的。老：楊浦老城區(qū)，平?jīng)雎贰巼?/p>

2、老：楊浦老城區(qū)，平?jīng)雎?、寧國路新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新都市硬件、新經(jīng)濟(jì)元素新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新都市硬件、新經(jīng)濟(jì)元素大：大：2.22.2萬萬/2 /2萬萬/8 /8萬平米，公寓式酒店萬平米，公寓式酒店+ +辦公辦公+ +商業(yè)，大體量、大配套商業(yè)，大體量、大配套專：家紡專：家紡打造的有主題的產(chǎn)業(yè)基地打造的有主題的產(chǎn)業(yè)基地項目解讀項目解讀A A樓公寓式酒店樓公寓式酒店建筑面積：建筑面積：22037.2922037.29平方米平方米總套數(shù)：總套數(shù)：294294套套戶型：戶型：65-11865-118平方米平方米4本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)大廈大廈家飾家家飾家紡中心紡中心 辦公商業(yè)酒店相互依賴辦公商業(yè)酒店相互依賴

3、 公寓式酒店是家飾家紡中心的有機(jī)組成部分。 辦公商業(yè)酒店客戶互補辦公商業(yè)酒店客戶互補 辦公、家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展貿(mào)平臺為酒店提供了客源。辦公、商業(yè)、酒店功能互補，形成有機(jī)整體辦公、商業(yè)、酒店功能互補，形成有機(jī)整體公寓式公寓式酒店酒店項目解讀項目解讀酒店酒店寫字寫字樓樓商業(yè)商業(yè)5本報告是嚴(yán)格保密的。 專業(yè)市場與其周邊完善的房地產(chǎn)市場是一個相互促進(jìn)、專業(yè)市場與其周邊完善的房地產(chǎn)市場是一個相互促進(jìn)、相互發(fā)展、共生的整體，本項目依托國際家飾家紡中心的打相互發(fā)展、共生的整體，本項目依托國際家飾家紡中心的打造，必能輻射長三角。造，必能輻射長三角。 依托專業(yè)市場的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，業(yè)主將更關(guān)注投資于依托

4、專業(yè)市場的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，業(yè)主將更關(guān)注投資于區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。項目解讀項目解讀公寓式酒店是楊浦家飾家紡中心不可或缺的有機(jī)組公寓式酒店是楊浦家飾家紡中心不可或缺的有機(jī)組成，將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的完善和片區(qū)的成熟，輻射全上成，將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的完善和片區(qū)的成熟，輻射全上海和長三角城市群海和長三角城市群 1 1、公寓式酒店在區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿?？、公寓式酒店在區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿Γ?2 2、投資型的產(chǎn)品在該區(qū)域是否得到市場認(rèn)可？、投資型的產(chǎn)品在該區(qū)域是否得到市場認(rèn)可？6本報告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒案例借鑒東莞厚街商貿(mào)圈為酒店服務(wù)業(yè)、展覽業(yè)、東莞厚街商貿(mào)圈為酒店服務(wù)業(yè)、展覽業(yè)、家具業(yè)形成的六大產(chǎn)

5、業(yè)基地家具業(yè)形成的六大產(chǎn)業(yè)基地厚街擁有大小酒店（賓館）約130家，五星級酒店4家，全鎮(zhèn)客房總數(shù)超萬間，年接待旅客超200萬人次。 酒店業(yè)酒店業(yè)會展業(yè)會展業(yè)600余家上規(guī)模的家具企業(yè)， 11家大型家具專業(yè)市場，成為珠江三角洲國際家具及機(jī)械、材料、配件的大型集散基地。每年舉辦的大型國際展覽會達(dá)20多個，總展出面積40多萬平米，展館利用率接近20%。每年舉行家具、鞋材、皮革、醫(yī)學(xué)機(jī)械、服裝、舊車等展覽，其中以家具展和工業(yè)機(jī)械展最為著名，會展業(yè)已成為厚街鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)新的增長點和重要的支柱產(chǎn)業(yè)。家具業(yè)家具業(yè)厚街鎮(zhèn)7本報告是嚴(yán)格保密的。依托專業(yè)市場依托專業(yè)市場小戶型公寓暢銷，投資為主小戶型公寓暢銷，投資為主案例

6、借鑒案例借鑒n房屋租賃市場紅火：房屋租賃市場紅火：源源不斷涌入厚街鎮(zhèn)的外地人、外籍人刺激著房屋租賃市場，相應(yīng)的本地居民購房投資積極性增強。n 中小戶型將走俏：中小戶型將走俏：投資客和外地購房者的增多，使市場對中、小戶型的需求增大，中、小戶型不再以大戶盤的“邊角料”的面目出現(xiàn),而是經(jīng)過精心設(shè)計，在朝向、通風(fēng)、采光、社區(qū)環(huán)境 等方面頗為講究，備受白領(lǐng)青睞。n 外地、外籍購房者增加：外地、外籍購房者增加： 住酒店不如買房、租房不如供樓。這部分人群還是高檔物業(yè)，甚至是高級別墅的重要購買勢力。u投資占80%，以本地人為主u私營經(jīng)濟(jì)及外資經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，帶來了大量企業(yè)白領(lǐng)及高薪職員，為房屋出租提供了大量客源香謝

7、里小戶型，3天賣完；東逸翠園小戶型，一天賣完，現(xiàn)在買房投資會用來出租，轉(zhuǎn)手不多，費用很高，如果要建公寓，越早越好，投資人很多。 東逸翠苑銷售代表訪談8本報告是嚴(yán)格保密的。東外灘與世紀(jì)公園等內(nèi)環(huán)片區(qū)相比處于價東外灘與世紀(jì)公園等內(nèi)環(huán)片區(qū)相比處于價格低谷，有升值空間。格低谷，有升值空間。 板塊價格已經(jīng)處于內(nèi)環(huán)線板塊價格已經(jīng)處于內(nèi)環(huán)線價格底線，泡沫含量低。價格底線，泡沫含量低。 環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升幅大。幅大。環(huán)線效益環(huán)線效益各時間段成交均價（元各時間段成交均價（元/m2)普陀區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元m2人民人民廣場廣場項目所在地項目所在地東外灘東外灘成交均價150

8、00元m2長寧區(qū)環(huán)線附近：28000-30000元m2世紀(jì)公園片區(qū)世紀(jì)公園片區(qū)30000-33000元m2閘北環(huán)線附近：25000-28000元m2虹口區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元m2徐匯區(qū)環(huán)線附近：32000-38000元m29本報告是嚴(yán)格保密的。東外灘漁人碼頭等的規(guī)劃將帶動本東外灘漁人碼頭等的規(guī)劃將帶動本區(qū)域商務(wù)商業(yè)發(fā)展及形象轉(zhuǎn)變區(qū)域商務(wù)商業(yè)發(fā)展及形象轉(zhuǎn)變 本項目位于東外灘本項目位于東外灘商務(wù)休閑綜合區(qū)。商務(wù)休閑綜合區(qū)。博覽休閑文化區(qū)近代產(chǎn)業(yè)博覽區(qū)漁人碼頭主題購物休閑區(qū)商務(wù)休閑綜合區(qū)商務(wù)辦公區(qū)根據(jù)最新的規(guī)劃方案，根據(jù)最新的規(guī)劃方案，將東外灘區(qū)域建設(shè)成為將東外灘區(qū)域建設(shè)成為以親水游覽

9、、工業(yè)博覽、以親水游覽、工業(yè)博覽、科技商務(wù)、知識社區(qū)為科技商務(wù)、知識社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代功能帶，主要內(nèi)容的現(xiàn)代功能帶，成為上海世博會的重要成為上海世博會的重要景觀區(qū)。景觀區(qū)。 區(qū)域分析區(qū)域分析10本報告是嚴(yán)格保密的。隨著華誼星城商業(yè)項目的啟動及本項目隨著華誼星城商業(yè)項目的啟動及本項目, , 將加速區(qū)將加速區(qū)域商業(yè)發(fā)展。域商業(yè)發(fā)展。商業(yè)分析商業(yè)分析11本報告是嚴(yán)格保密的。國際家紡中心已初具規(guī)模國際家紡中心已初具規(guī)模 批發(fā)零售平臺批發(fā)零售平臺 商務(wù)辦公平臺商務(wù)辦公平臺 產(chǎn)品設(shè)計平臺產(chǎn)品設(shè)計平臺 研發(fā)培訓(xùn)平臺研發(fā)培訓(xùn)平臺 樣品制作平臺樣品制作平臺 產(chǎn)業(yè)信息平臺產(chǎn)業(yè)信息平臺 產(chǎn)品檢測平臺產(chǎn)品檢測平臺

10、物流倉庫平臺物流倉庫平臺 家紡會展平臺家紡會展平臺 產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺 家紡旅游平臺家紡旅游平臺 跨國采購平臺跨國采購平臺 41產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)集聚2 政策優(yōu)惠政策優(yōu)惠3平臺資源平臺資源專項發(fā)展資金的扶專項發(fā)展資金的扶持政策持政策簡便方式征收有關(guān)簡便方式征收有關(guān)稅收稅收企業(yè)繳納地方稅收企業(yè)繳納地方稅收后可按比例獲獎勵后可按比例獲獎勵享受上海市技術(shù)改享受上海市技術(shù)改造、技術(shù)創(chuàng)新、新造、技術(shù)創(chuàng)新、新產(chǎn)品開發(fā)和建立技產(chǎn)品開發(fā)和建立技術(shù)中心的扶持術(shù)中心的扶持企業(yè)開辦初期可申企業(yè)開辦初期可申請貸款信用擔(dān)保請貸款信用擔(dān)保屬私營或民營的企屬私營或民營的企業(yè)可納入政府購買業(yè)可納入政府購買服務(wù)范圍服務(wù)范圍配套

11、服務(wù)配套服務(wù) 5 戰(zhàn)略聯(lián)盟戰(zhàn)略聯(lián)盟楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)的紡織產(chǎn)業(yè)聚集地的紡織產(chǎn)業(yè)聚集地近幾年來，百余家近幾年來，百余家不同類型和不同規(guī)不同類型和不同規(guī)模的家用紡織制品模的家用紡織制品生產(chǎn)企業(yè)、研發(fā)機(jī)生產(chǎn)企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐楊浦構(gòu)進(jìn)駐楊浦周邊已有近周邊已有近50家紡家紡織及相關(guān)企業(yè)入住織及相關(guān)企業(yè)入住 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo) 專業(yè)網(wǎng)站專業(yè)網(wǎng)站 品牌營銷品牌營銷 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) 行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會專業(yè)媒體專業(yè)媒體海外機(jī)構(gòu)海外機(jī)構(gòu) 中國家用紡織品行中國家用紡織品行業(yè)協(xié)會業(yè)協(xié)會 中國紡織行業(yè)網(wǎng)中國紡織行業(yè)網(wǎng) 中國國際時尚聯(lián)合中國國際時尚聯(lián)合會會 中國紡織行業(yè)網(wǎng)中國紡織行業(yè)網(wǎng) 商業(yè)分析商業(yè)分析12本

12、報告是嚴(yán)格保密的。本項目處內(nèi)環(huán)，外部交通系統(tǒng)較好本項目處內(nèi)環(huán)，外部交通系統(tǒng)較好1. 但本項目相距地鐵站步行約25-30分鐘，出行較方便。2. 臨高架，高架出入口位于河間路。3. 未來軌道交通的規(guī)劃將使該區(qū)域外部交通更發(fā)達(dá)。軌道交通M2線（12號線）沿長陽路平行于黃浦江東西走向，經(jīng)復(fù)興島越江； 軌道交通L5線（18號線）沿江浦路南北向走向，越江后到達(dá)浦東。交通分析交通分析13本報告是嚴(yán)格保密的。項目屬性界定：項目屬性界定：上海東外灘內(nèi)環(huán)板塊傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)商務(wù)氛圍規(guī)劃中內(nèi)環(huán)稀缺地段商務(wù)氛圍尚不成熟的純投資型公寓式酒店國際家飾家紡中心的有機(jī)組成部分14本報告是嚴(yán)格保密的。市場市場現(xiàn)狀下的問題現(xiàn)狀下的問題

13、解析解析 項目解讀項目解讀 市場環(huán)境市場環(huán)境& & 價格價格預(yù)預(yù)估估 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 問題界定問題界定15本報告是嚴(yán)格保密的。市場供應(yīng)產(chǎn)品單一，住宅供應(yīng)量小，品市場供應(yīng)產(chǎn)品單一，住宅供應(yīng)量小，品質(zhì)不高；無公寓式酒店物業(yè)供應(yīng)質(zhì)不高；無公寓式酒店物業(yè)供應(yīng)五角場商圈北外灘商圈本案本案整個東外灘板塊整個東外灘板塊的住宅市場現(xiàn)階段的住宅市場現(xiàn)階段基本進(jìn)入尾盤期，基本進(jìn)入尾盤期，目前市場供應(yīng)量較目前市場供應(yīng)量較少。少。市場分析市場分析申潤江濤苑申潤江濤苑華誼星城華誼星城保利花園保利花園圣驪河濱苑圣驪河濱苑寶地東園寶地東園16本報告是嚴(yán)格保密的。缺乏品牌項目引擎的強勢啟動，導(dǎo)致目前其價缺乏

14、品牌項目引擎的強勢啟動，導(dǎo)致目前其價格與潛在價值違背格與潛在價值違背 市場分析市場分析申潤江濤苑申潤江濤苑華誼新城華誼新城入住該板塊的開發(fā)商品牌來看，入住該板塊的開發(fā)商品牌來看，都不乏實力都不乏實力 ，如保利地產(chǎn)集團(tuán)。，如保利地產(chǎn)集團(tuán)。目前市場缺乏優(yōu)質(zhì)樓盤供應(yīng)，而目前市場缺乏優(yōu)質(zhì)樓盤供應(yīng)，而項目的品質(zhì)是板塊價值的保證。項目的品質(zhì)是板塊價值的保證。潛質(zhì)地段潛質(zhì)地段+良好規(guī)劃良好規(guī)劃=價值回歸價值回歸17本報告是嚴(yán)格保密的。周邊樓盤售樓處報價周邊樓盤售樓處報價住宅的市場報價達(dá)到住宅的市場報價達(dá)到2000020000元元/ /平方米平方米實際合同均價在實際合同均價在1500015000元元/ /平方

15、米平方米辦公辦公住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅項目屬性項目屬性尾盤尾盤12500東外灘板塊東外灘板塊華誼星誠大廈華誼星誠大廈尾盤尾盤25000東外灘板塊東外灘板塊申潤江濤苑申潤江濤苑二期尾盤二期尾盤17000東外灘板塊東外灘板塊保利香擯花園保利香擯花園持銷期持銷期20000-24000東外灘板塊東外灘板塊圣酈河濱苑圣酈河濱苑二期尾盤二期尾盤20000東外灘板塊東外灘板塊寶地東花園寶地東花園（精裝）（精裝）銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度單價單價板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱房地網(wǎng)實際合同均價房地網(wǎng)實際合同均價周邊周邊樓盤價格虛高樓盤價格虛高價格分析價格分析18本報告是嚴(yán)格保密的。東外灘板塊規(guī)劃發(fā)展及紡織中心的經(jīng)營

16、運作是東外灘板塊規(guī)劃發(fā)展及紡織中心的經(jīng)營運作是實現(xiàn)目標(biāo)價格實現(xiàn)目標(biāo)價格2200022000元元/ /平方米的支撐點平方米的支撐點 基于公寓式酒店價格與住宅價格系基于公寓式酒店價格與住宅價格系數(shù)對比，對本項目價格區(qū)間進(jìn)行評數(shù)對比，對本項目價格區(qū)間進(jìn)行評估：（估：（19500-2200019500-22000元元/ /平方米平方米) )15000 x 1.5 =2200015000 x 1.5 =22000元元/ /平方米平方米15000 x1.3=1950015000 x1.3=19500元元/ /平方米平方米上海市酒店式公寓與普通住宅價格上海市酒店式公寓與普通住宅價格比對系數(shù)約為比對系數(shù)約為1

17、.3-1.5價格預(yù)估價格預(yù)估 本價格是基于成熟商務(wù)區(qū)的對比系數(shù)進(jìn)行本價格是基于成熟商務(wù)區(qū)的對比系數(shù)進(jìn)行評估，而東外灘的商務(wù)氛圍并未形成，因評估，而東外灘的商務(wù)氛圍并未形成，因此其對比系數(shù)應(yīng)相應(yīng)有所降低。此其對比系數(shù)應(yīng)相應(yīng)有所降低。19本報告是嚴(yán)格保密的。本項目本項目1-41-4年投資回報率年投資回報率6%6%相當(dāng)于成熟商務(wù)區(qū)相當(dāng)于成熟商務(wù)區(qū)租金回報，高于東外灘目前市場租金回報。租金回報，高于東外灘目前市場租金回報。 本項目基于本項目基于6%6%的的投資回報率，反投資回報率，反算租金為算租金為3.63.6元元/ /天天/ /平方米。平方米。 目前周邊辦公租目前周邊辦公租金金2 2元元/ /天天/

18、 /平方米平方米左右，住宅租金左右，住宅租金1.5-1.81.5-1.8元元/ /天天/ /平平方米方米投資回報投資回報各區(qū)域酒店式公寓的價格各區(qū)域酒店式公寓的價格&租金對比計算表租金對比計算表目前市場發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓投資產(chǎn)目前市場發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓投資產(chǎn)品平均回報率約在品平均回報率約在6% 。20本報告是嚴(yán)格保密的。公寓式酒店經(jīng)濟(jì)測算公寓式酒店經(jīng)濟(jì)測算 十年投資回報共十年投資回報共69%69%，收回投資額的期限，收回投資額的期限為為1414年，屬于較好的投資品種。年，屬于較好的投資品種。投資回報投資回報21本報告是嚴(yán)格保密的。分析總結(jié)： 分析總結(jié)：分析總結(jié)： 市場產(chǎn)

19、品供應(yīng)單一，無類似純投資類物業(yè)供應(yīng)，非主流產(chǎn)品，但有市場發(fā)市場產(chǎn)品供應(yīng)單一，無類似純投資類物業(yè)供應(yīng)，非主流產(chǎn)品，但有市場發(fā)展空間；展空間； 缺乏品牌地產(chǎn)引擎的強勢啟動，導(dǎo)致目前其價格與潛在價值違背；缺乏品牌地產(chǎn)引擎的強勢啟動，導(dǎo)致目前其價格與潛在價值違背； 本項目目標(biāo)價格本項目目標(biāo)價格2200022000元元/ /平方米，在現(xiàn)有商務(wù)氛圍不成熟的情況下，需要平方米，在現(xiàn)有商務(wù)氛圍不成熟的情況下，需要開發(fā)商大力提高產(chǎn)品品質(zhì)，完善酒店配套，引入有市場信心保證的品牌酒開發(fā)商大力提高產(chǎn)品品質(zhì)，完善酒店配套，引入有市場信心保證的品牌酒店管理公司，并進(jìn)行改變區(qū)域形象和項目價值提升的營銷舉措；店管理公司，并進(jìn)

20、行改變區(qū)域形象和項目價值提升的營銷舉措； 目前開發(fā)商設(shè)定的投資回報率遠(yuǎn)高于市場現(xiàn)有租金回報，能打造為東外灘目前開發(fā)商設(shè)定的投資回報率遠(yuǎn)高于市場現(xiàn)有租金回報，能打造為東外灘優(yōu)秀投資產(chǎn)品，但如何給予投資客信心保證將是最關(guān)鍵的問題。優(yōu)秀投資產(chǎn)品，但如何給予投資客信心保證將是最關(guān)鍵的問題。22本報告是嚴(yán)格保密的。 項目解讀項目解讀 市場環(huán)境市場環(huán)境& & 價格預(yù)估價格預(yù)估 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 問題界定問題界定市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀下的問題解析下的問題解析23本報告是嚴(yán)格保密的。高速度（如何滿足快速回現(xiàn)要求？）高速度（如何滿足快速回現(xiàn)要求？）高價格高價格 ( (內(nèi)環(huán)地段，非主流產(chǎn)品，如何創(chuàng)造內(nèi)環(huán)

21、地段，非主流產(chǎn)品，如何創(chuàng)造公寓式酒店最高價？公寓式酒店最高價？) )鵬欣集團(tuán)向商業(yè)地產(chǎn)市場成功邁進(jìn)的代表作品鵬欣集團(tuán)向商業(yè)地產(chǎn)市場成功邁進(jìn)的代表作品公寓式酒店的推出帶動后續(xù)商鋪的推出公寓式酒店的推出帶動后續(xù)商鋪的推出叫座叫座叫好叫好目標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)售價22000元/平米（含裝修,10年返租）快速回籠資金，快速銷售24本報告是嚴(yán)格保密的。 項目解讀項目解讀 市場環(huán)境市場環(huán)境& & 價格預(yù)估價格預(yù)估 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 問題界定問題界定市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀下的問題解析下的問題解析25本報告是嚴(yán)格保密的。本體條件本體條件目標(biāo)目標(biāo)市場環(huán)境市場環(huán)境 QUESTIONQuestion 1 市場處于發(fā)

22、展階段，商務(wù)氛圍相對不成熟的情況下，目標(biāo)客戶如何定位？Question 2 如何凸現(xiàn)產(chǎn)品的價值點？Question3 如何在區(qū)域認(rèn)知度較低的情況下，實現(xiàn)最優(yōu)化營銷，進(jìn)行快速銷售？市場現(xiàn)狀下的問題解析市場現(xiàn)狀下的問題解析26本報告是嚴(yán)格保密的。第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營銷策略體系建立第三部分：營銷策略體系建立營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱報告核心內(nèi)容報告核心內(nèi)容27本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻舳ㄎ慌c形象定客

23、戶定位與形象定位位 客戶定位客戶定位 區(qū)域、項目價值點總結(jié)區(qū)域、項目價值點總結(jié) 形象定位形象定位28本報告是嚴(yán)格保密的。本項目本項目具備的條件具備的條件內(nèi)環(huán)即將崛起的區(qū)域與家紡中心結(jié)合一體的公寓式酒店紡織產(chǎn)業(yè)基地的打造及一系列活動開展品牌開發(fā)商及專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊看中區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客戶購買寫字樓、商鋪的客戶群，有投資基礎(chǔ)，看中回報率上海、外地專業(yè)市場客戶外地駐上海分公司的客戶看中開發(fā)商實力，希望獲得穩(wěn)定回報的客戶本項目所具資源能吸引的客戶類型本項目所具資源能吸引的客戶類型10年穩(wěn)定返租，14年回本看中穩(wěn)定回報及物業(yè)升值的投資型客戶29本報告是嚴(yán)格保密的。作為東外灘的代表作代表作，本項目的

24、目標(biāo)客戶群：r純投資客純投資客 -包括個人投資者和投資機(jī)構(gòu)，個人投資者30-45歲，以商人為主，主要關(guān)注投資增值的潛力，看中地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性。r養(yǎng)老型客戶養(yǎng)老型客戶-養(yǎng)老型客戶，以個人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實力也比較強，最看重項目的發(fā)展?jié)摿Α?0本報告是嚴(yán)格保密的。客戶定位客戶定位長三角區(qū)域，尤其是紡織業(yè)集中發(fā)展的區(qū)域私營企業(yè)主；區(qū)域內(nèi)及上海其它區(qū)域私營企業(yè)主、商業(yè)集散地經(jīng)營業(yè)主、中高層管理者投資機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)外地投資客戶外地投資客戶上海投資客戶上海投資客戶31本報告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)客戶群特征及

25、對公寓式酒店物業(yè)的關(guān)注點目標(biāo)客戶群特征及對公寓式酒店物業(yè)的關(guān)注點32本報告是嚴(yán)格保密的。客戶訪談客戶訪談附近經(jīng)營業(yè)主附近經(jīng)營業(yè)主王女士，王女士，40歲左右，經(jīng)營床上用品。歲左右，經(jīng)營床上用品。 看好東外灘的發(fā)展趨勢，在政府影響看好東外灘的發(fā)展趨勢，在政府影響下區(qū)域生值潛力較大。下區(qū)域生值潛力較大。 很想投資地產(chǎn)，可以很想投資地產(chǎn)，可以保值增值，且風(fēng)險小。但希望且風(fēng)險小。但希望總價低點，希望后點，希望后續(xù)經(jīng)營有保障，續(xù)經(jīng)營有保障，回報有保障。 交通地段要好點的產(chǎn)品值得考慮。交通地段要好點的產(chǎn)品值得考慮。外地專業(yè)市場客戶（海寧，電話調(diào)查) 李女士，李女士，30多歲，經(jīng)營皮革服飾。多歲，經(jīng)營皮革服飾

26、。 很想去上海投資，上海的一些開發(fā)商經(jīng)很想去上海投資，上海的一些開發(fā)商經(jīng)常過來宣傳。在常過來宣傳。在*投資過投資過3個商鋪，遇到個商鋪，遇到好的項目仍會投資。好的項目仍會投資。 看中企業(yè)經(jīng)營的實力，看中企業(yè)經(jīng)營的實力，品牌很重要，很重要，地段要有升值潛力，產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營有沒有地段要有升值潛力，產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營有沒有基礎(chǔ)和條件，我們對上海不是很熟悉，?；A(chǔ)和條件，我們對上海不是很熟悉，希望去上?？疾祉椖?。望去上?？疾祉椖?。 低總價、高回報的產(chǎn)品自然不的產(chǎn)品自然不會錯過。會錯過。33本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻裘枋隹蛻裘枋鰊30-4530-45歲之間，生意具有一定規(guī)模，關(guān)注理財投資歲之間，生意具有一定規(guī)模，

27、關(guān)注理財投資n部分客戶已投資商鋪，仍繼續(xù)關(guān)注其他類型投資產(chǎn)品部分客戶已投資商鋪，仍繼續(xù)關(guān)注其他類型投資產(chǎn)品n希望投資類產(chǎn)品總價不要太高，不希望占用大量資金希望投資類產(chǎn)品總價不要太高，不希望占用大量資金n投資回報要有保障投資回報要有保障n區(qū)域發(fā)展有一定的潛力區(qū)域發(fā)展有一定的潛力n專業(yè)市場的經(jīng)營要有前景，自己一直經(jīng)營生意，對專業(yè)市場的發(fā)展專業(yè)市場的經(jīng)營要有前景，自己一直經(jīng)營生意，對專業(yè)市場的發(fā)展有一定的敏感度有一定的敏感度n產(chǎn)品要適合酒店的經(jīng)營，需要知名酒店品牌產(chǎn)品要適合酒店的經(jīng)營，需要知名酒店品牌34本報告是嚴(yán)格保密的。1、項目目標(biāo)客戶主要是產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營業(yè)主、私營企業(yè)主，附近經(jīng)營業(yè)主，以及外地帶來

28、滬經(jīng)營業(yè)主等；2、處于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿購買總價較高的產(chǎn)品；3、保持資金增值能力，主要考慮物業(yè)的升值潛力；4、注重投資回報及產(chǎn)品規(guī)劃5、區(qū)域升值潛力及經(jīng)營管理6、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的影響7、口碑營銷在這類客戶中比較看中客戶分析給到項目發(fā)展的啟示客戶分析給到項目發(fā)展的啟示: :從區(qū)域價值、項目價值挖掘和投資方式上來引導(dǎo)客戶35本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位客戶定位 區(qū)域、項目價值點總結(jié)區(qū)域、項目價值點總結(jié) 形象定位形象定位客戶定位與形象定客戶定位與形象定位位36本報告是嚴(yán)格保密的。項目價值點梳理：項目價值點梳理：七大賣點：p區(qū)域良好的商業(yè)商務(wù)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿o可置疑；區(qū)域良好的商業(yè)商務(wù)規(guī)

29、劃，發(fā)展?jié)摿o可置疑；p處于內(nèi)環(huán)線價格洼地板塊，客戶輕松分享內(nèi)環(huán)物業(yè)升值空間；處于內(nèi)環(huán)線價格洼地板塊，客戶輕松分享內(nèi)環(huán)物業(yè)升值空間；p家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展覽等平臺，為酒店的持續(xù)經(jīng)營提供保障；家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展覽等平臺，為酒店的持續(xù)經(jīng)營提供保障；p品牌地產(chǎn)集團(tuán)引擎，高品質(zhì)產(chǎn)品，帶動板塊升值；品牌地產(chǎn)集團(tuán)引擎，高品質(zhì)產(chǎn)品，帶動板塊升值；p引入品牌酒店管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營管理，令客戶安心坐享投資收益；引入品牌酒店管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營管理，令客戶安心坐享投資收益； p小戶型，低總價（主力總價小戶型，低總價（主力總價150萬）；萬）；p豪華裝修（裝修成本豪華裝修（裝修成本4000-5000元元

30、/m2).37本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品價值與投資客戶關(guān)注點進(jìn)行銜接產(chǎn)品價值與投資客戶關(guān)注點進(jìn)行銜接u片區(qū)現(xiàn)階段商務(wù)氛圍極弱，需從項目本身加強商務(wù)感的營造；片區(qū)現(xiàn)階段商務(wù)氛圍極弱，需從項目本身加強商務(wù)感的營造；u強化東外灘內(nèi)環(huán)板塊的優(yōu)勢，利用未來規(guī)劃和家紡基地強調(diào)商務(wù)氛圍強化東外灘內(nèi)環(huán)板塊的優(yōu)勢，利用未來規(guī)劃和家紡基地強調(diào)商務(wù)氛圍; ;u引導(dǎo)客戶投資方式，關(guān)注開發(fā)商實力、經(jīng)營品牌、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及回報率引導(dǎo)客戶投資方式，關(guān)注開發(fā)商實力、經(jīng)營品牌、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及回報率; ;u小戶型、低總價，高回報、低投資風(fēng)險小戶型、低總價，高回報、低投資風(fēng)險; ;u引導(dǎo)客戶關(guān)注產(chǎn)品，豪華裝修。引導(dǎo)客戶關(guān)注產(chǎn)品，豪華裝修。3

31、8本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀缺地段內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報安全的投資回報四大核心賣點四大核心賣點A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險二重置業(yè)保險Brand And operation Brand And operation provide securityprovide security別出心裁的設(shè)計別出心裁的設(shè)計Unique designUnique designThe rate of return The rate of return is safeis safe39本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀

32、缺地段內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報安全的投資回報四大核心賣點四大核心賣點A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險二重置業(yè)保險Brand And operation Brand And operation provide securityprovide security別出心裁的設(shè)計別出心裁的設(shè)計Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safe投資新焦點：巨大的區(qū)域價值投資新焦點：巨大的區(qū)域價值本案位

33、于東外灘商務(wù)規(guī)劃區(qū)核心地帶，本案位于東外灘商務(wù)規(guī)劃區(qū)核心地帶，上海內(nèi)環(huán)亟待開發(fā)地、上海內(nèi)環(huán)亟待開發(fā)地、地產(chǎn)新一輪投資聚焦點。地產(chǎn)新一輪投資聚焦點。巨大的升值空間，具有其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)勢。巨大的升值空間，具有其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)勢。 40本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀缺地段內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報安全的投資回報四大核心賣點四大核心賣點A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險二重置業(yè)保險別出心裁的設(shè)計別出心裁的設(shè)計Unique designUnique designThe rate of return T

34、he rate of return Is safeIs safeBrand And operation Brand And operation provide securityprovide security保障一：保障一：聯(lián)手世界馳名的酒店品牌，統(tǒng)一管理，確保整聯(lián)手世界馳名的酒店品牌，統(tǒng)一管理，確保整 體出租率的最大化，從而承擔(dān)業(yè)主的全面風(fēng)險。體出租率的最大化，從而承擔(dān)業(yè)主的全面風(fēng)險。保障二：保障二： 紡織產(chǎn)業(yè)基地運作紡織產(chǎn)業(yè)基地運作為為酒店成功經(jīng)營的酒店成功經(jīng)營的提供保障提供保障。投資新保障：投資新保障：二重保險令二重保險令置業(yè)無后顧之憂置業(yè)無后顧之憂41本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀缺地段內(nèi)

35、環(huán)稀缺地段安全的投資回報安全的投資回報四大核心賣點四大核心賣點A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險二重置業(yè)保險別出心裁的設(shè)計別出心裁的設(shè)計Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safeBrand And operation provide security創(chuàng)意可以是國家戰(zhàn)略，創(chuàng)意可以是創(chuàng)意可以是國家戰(zhàn)略，創(chuàng)意可以是GDPGDP，英國人說：英國人說：“英國可以沒有首相，但不能沒有設(shè)計英國可以沒

36、有首相，但不能沒有設(shè)計”日本人說：日本人說：“獨創(chuàng)力關(guān)系國家興亡獨創(chuàng)力關(guān)系國家興亡”韓國人說：韓國人說：“設(shè)計韓國，文化立國設(shè)計韓國，文化立國”蓋茨說了蓋茨說了“創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意帶來無以計數(shù)的商業(yè)利益創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意帶來無以計數(shù)的商業(yè)利益”創(chuàng)意可以是龐大的商機(jī)創(chuàng)意可以是龐大的商機(jī)投資新選擇：國際前沿設(shè)計新投資新選擇：國際前沿設(shè)計新潮潮力邀力邀國際國際著名設(shè)計大師創(chuàng)新打造室內(nèi)空間，著名設(shè)計大師創(chuàng)新打造室內(nèi)空間，豪華大氣、獨具匠心的設(shè)計豪華大氣、獨具匠心的設(shè)計，每間小戶型都，每間小戶型都成為市中心地段的珍藏成為市中心地段的珍藏。42本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀缺地段內(nèi)環(huán)稀缺地

37、段安全的投資回報安全的投資回報四大核心賣點四大核心賣點A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險二重置業(yè)保險別出心裁的設(shè)計別出心裁的設(shè)計Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safeBrand And operation provide security沒有噱頭，沒有虛頭，業(yè)主每年拿到手的將是不含任何稅費、雜沒有噱頭，沒有虛頭，業(yè)主每年拿到手的將是不含任何稅費、雜費、管理費等相關(guān)費用的凈收益，與市

38、場變幻告別。費、管理費等相關(guān)費用的凈收益，與市場變幻告別。輕松擁有投資內(nèi)環(huán)、外灘的非凡感受。輕松擁有投資內(nèi)環(huán)、外灘的非凡感受。明白透明、長期穩(wěn)定，讓收益從此與風(fēng)險說明白透明、長期穩(wěn)定，讓收益從此與風(fēng)險說BYE BYE !BYE BYE !投資新看點：確保收益、十年回租，長期回報投資新看點：確保收益、十年回租，長期回報43本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位客戶定位 區(qū)域、項目價值點總結(jié)區(qū)域、項目價值點總結(jié) 形象定位形象定位客戶定位與形象定客戶定位與形象定位位44本報告是嚴(yán)格保密的。東外灘內(nèi)環(huán)東外灘內(nèi)環(huán)突出地段的稀缺性，以“內(nèi)環(huán)”區(qū)別于其它競爭物業(yè)的地理屬性。首席首席強調(diào)產(chǎn)品的領(lǐng)先性和唯一性。投資型投

39、資型公寓式酒店公寓式酒店突出產(chǎn)品類型。 45本報告是嚴(yán)格保密的。東外灘發(fā)展引擎東外灘發(fā)展引擎引擎，發(fā)動機(jī)；東外灘潛力地段，繁華即將相約。本項目站在劃時代發(fā)展的前沿，即將見證東外灘的歷史變遷，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎。內(nèi)環(huán)投資加速器內(nèi)環(huán)投資加速器不僅體現(xiàn)在10年高投資高回報率，更體現(xiàn)對環(huán)線物業(yè)價值增值的分享，讓投資又快又放心。46本報告是嚴(yán)格保密的。第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營銷策略體系建立第三部分：營銷策略體系建

40、立營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱報告核心內(nèi)容報告核心內(nèi)容47本報告是嚴(yán)格保密的。劣勢（劣勢（WW）：）：機(jī)會（機(jī)會（OO）：）：威脅威脅(T (T）：）：區(qū)域內(nèi)潛在競爭日益激區(qū)域內(nèi)潛在競爭日益激烈烈投資客戶外溢到新江灣投資客戶外溢到新江灣城和五角場城和五角場 區(qū)域內(nèi)唯一的酒店式物業(yè)區(qū)域內(nèi)唯一的酒店式物業(yè) 東外灘與內(nèi)環(huán)其它板塊相比東外灘與內(nèi)環(huán)其它板塊相比將會后起發(fā)力將會后起發(fā)力 東外灘商務(wù)規(guī)劃已經(jīng)啟動?xùn)|外灘商務(wù)規(guī)劃已經(jīng)啟動減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會如何將項目亮點順利轉(zhuǎn)化成目標(biāo)客戶群認(rèn)可價值點？如何將項目亮點順利轉(zhuǎn)化成目標(biāo)客戶群認(rèn)可價值點？如何通

41、過營銷手段從市場中脫穎而出，是本項目成功的如何通過營銷手段從市場中脫穎而出，是本項目成功的關(guān)鍵所在關(guān)鍵所在! !交通流線不夠通暢交通流線不夠通暢部分戶型不方正部分戶型不方正區(qū)域認(rèn)識度不高區(qū)域認(rèn)識度不高 處于內(nèi)環(huán)板塊處于內(nèi)環(huán)板塊 小戶型、總價低小戶型、總價低 新園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢初顯新園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢初顯 實力開發(fā)商，資源整合優(yōu)勢實力開發(fā)商，資源整合優(yōu)勢優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）：）： 項目項目SWOTSWOT分析分析48本報告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略一：戰(zhàn)略一：高舉高打，借勢借力，贏得口碑，提升項目價值高舉高打，借勢借力，贏得口碑，提升項目價值戰(zhàn)略二：戰(zhàn)略二：以增值突破獲取客戶信任，低成本營銷以增值突破獲取

42、客戶信任，低成本營銷選擇S0營銷戰(zhàn)略充分利用區(qū)域亟待發(fā)展的機(jī)會，凸現(xiàn)項目投資價值49本報告是嚴(yán)格保密的。項目營銷策略體系圖品牌策略品牌策略活動策略活動策略展示策略展示策略價格策略價格策略營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)提提 速速增增 值值推廣策略推廣策略原則二原則二 ：低成本營銷，直接有效的活動營銷：低成本營銷，直接有效的活動營銷原則一：增加和傳遞項目價值感的原則一：增加和傳遞項目價值感的“增值營銷增值營銷”為原則為原則客戶策略客戶策略50本報告是嚴(yán)格保密的。強強聯(lián)手，給投資客戶信心保障目目 標(biāo)標(biāo)確定知名酒店管理公司關(guān)鍵動作關(guān)鍵動作2008年1月實施時間實施時間品牌策略品牌策略合作酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會合作

43、酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會 鵬欣戰(zhàn)略合作伙伴代表、寫字樓客戶、意向客戶邀請嘉賓邀請嘉賓51本報告是嚴(yán)格保密的。國際知名酒店管理公司國際知名酒店管理公司品牌策略品牌策略52本報告是嚴(yán)格保密的。1、東外灘酒店式物業(yè)的投資時代2、從歷史的變遷挖掘東外灘的升值潛力主主 題題活動形式活動形式東外灘板塊投資價值論壇東外灘板塊投資價值論壇執(zhí)行關(guān)鍵執(zhí)行關(guān)鍵媒體的持續(xù)關(guān)注和報道活動策略活動策略 1、楊浦區(qū)政府、區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)商聯(lián)動 2、邀請著名主持人如陳魯豫、吳小莉等主持53本報告是嚴(yán)格保密的。紡織行業(yè)協(xié)會戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會紡織行業(yè)協(xié)會戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會活動策略活動策略 提供一個開放的交流平臺目目 標(biāo)標(biāo)邀請嘉

44、賓邀請嘉賓鵬欣戰(zhàn)略合作伙伴代表、寫字樓客戶、意向客戶2008年5月實施時間實施時間54本報告是嚴(yán)格保密的。推廣策略推廣策略高調(diào)推廣、密集投放、強勢引導(dǎo)高調(diào)推廣、密集投放、強勢引導(dǎo)高調(diào)推廣高調(diào)推廣方式方式渠道渠道 目的目的PR活動活動引爆市場引爆市場樹立項目、開發(fā)商品牌形象樹立項目、開發(fā)商品牌形象密集投放密集投放 報紙、雜志、報紙、雜志、電臺、電視電臺、電視短期內(nèi)達(dá)到全覆蓋，短期內(nèi)達(dá)到全覆蓋，建立項目形象建立項目形象強勢引導(dǎo)強勢引導(dǎo)名人效應(yīng)、輿論宣傳名人效應(yīng)、輿論宣傳現(xiàn)場包裝，銷售道具現(xiàn)場包裝，銷售道具 建立投資信心，促進(jìn)快速銷售建立投資信心，促進(jìn)快速銷售實現(xiàn)項目強勢引導(dǎo)實現(xiàn)項目強勢引導(dǎo)55本報

45、告是嚴(yán)格保密的。直效低成本營銷直效低成本營銷 挖掘目標(biāo)人群的生活軌跡中的新推廣渠道挖掘目標(biāo)人群的生活軌跡中的新推廣渠道 寫字樓上班寫字樓上班與客戶在俱樂部共進(jìn)午餐與客戶在俱樂部共進(jìn)午餐某集團(tuán)總裁某集團(tuán)總裁入住五星級酒店入住五星級酒店打高爾夫球打高爾夫球商場購物商場購物去機(jī)場出差去機(jī)場出差開車上班開車上班接送子女接送子女圍追堵截圍追堵截推廣策略推廣策略 56本報告是嚴(yán)格保密的。推廣渠道推廣渠道u戶外廣告：戶外廣告：扼守上海到江浙主要交通要道，使項目的形象與信息傳遞至江浙地區(qū)u直直 郵：郵：針對目標(biāo)客戶來源集中區(qū)域及上海其他專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)主進(jìn)行宣傳。u公關(guān)活動：公關(guān)活動：充分利用輕紡行業(yè)協(xié)會資源，

46、舉行商鋪推介會，邀請行業(yè)協(xié)會中高層管理人員、政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員參加，推動與會人員購房及通過與會人員的口碑傳播，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。u房房 展展 會：會：參加春秋房展及每年一次的商鋪展。u短短 信：信：針對上海的手機(jī)高端用戶進(jìn)行宣傳，針對老客戶直行宣傳。推廣策略推廣策略直效低成本營銷直效低成本營銷 挖掘目標(biāo)人群的生活軌跡中的新推廣渠道挖掘目標(biāo)人群的生活軌跡中的新推廣渠道 57本報告是嚴(yán)格保密的。原則原則1 1：在項目昭示性最佳的地方，放置項目樓體條幅在項目昭示性最佳的地方，放置項目樓體條幅原則原則2 2：賣點清晰、主題明確賣點清晰、主題明確原則原則3 3：公布銷售信息（咨詢電話、售賣信息）公布銷售

47、信息（咨詢電話、售賣信息）原則原則4 4：條幅整體效果突出品質(zhì)感條幅整體效果突出品質(zhì)感展示策略展示策略省錢且直接有效的戶外廣告-樓體廣告財富專線：財富專線：8888888858本報告是嚴(yán)格保密的。 賣場造勢營造旺場展示策略展示策略u看樓路線醒目標(biāo)識系統(tǒng)看樓路線醒目標(biāo)識系統(tǒng)u沿路道旗指引標(biāo)識沿路道旗指引標(biāo)識：通往項目主干道彩旗夾道飄揚，營造紅紅火火的陣勢；u賣場外圍展板賣場外圍展板：應(yīng)根據(jù)項目的推廣及時更換；u其他：其他：燈箱、展板、廣告牌、形象墻等。體驗五星級酒店式的入戶感受體驗五星級酒店式的入戶感受挑高大堂水晶吊燈大理石花紋鋪地休閑沙發(fā)組合花草植物布置專業(yè)物管及接待臺59本報告是嚴(yán)格保密的。

48、展示策略展示策略 樣板區(qū)體驗原則一：原則一：細(xì)節(jié)展示項目高貴品質(zhì)細(xì)節(jié)展示項目高貴品質(zhì)原則二：原則二：不同風(fēng)格的樣板間，用產(chǎn)品品質(zhì)吸引顧客。不同風(fēng)格的樣板間，用產(chǎn)品品質(zhì)吸引顧客。原則三：原則三：利用功能及設(shè)施的完整展示，給客戶投資信心利用功能及設(shè)施的完整展示，給客戶投資信心形式：形式：以珠寶展柜的形式，展出材料的局部，以獨特的造型感和燈光等方面氣氛的渲染，給客群以高品質(zhì)的直觀聯(lián)想和感受。60本報告是嚴(yán)格保密的。樣板房布置則注重營造尊貴營造尊貴、個性化特個性化特點點，通過不同風(fēng)格的裝飾，突出品位突出品位和個性生活，可從細(xì)部著手，如窗簾可選擇點、線、方塊類的圖案，墻壁上懸掛個性裝飾物，天頂上用細(xì)的線

49、條進(jìn)行空間分割。精裝修建議展示策略展示策略61本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻舨呗钥蛻舨呗浴笆缆?lián)擁躉世聯(lián)擁躉”為經(jīng)過篩選的世聯(lián)忠誠客戶，他們常年和世聯(lián)合作，購買多個世聯(lián)代理單位，不僅商鋪類、寫字樓類、小戶型公寓類產(chǎn)品，還有專門的投資客，他們認(rèn)可世聯(lián)對于形勢的判斷，和我方有著良好的合作及利益關(guān)系，給到美好的前景和市場判斷得到合理的投資回報率，他們有著強大的經(jīng)濟(jì)實力，將有機(jī)會成為本項目的目標(biāo)客戶。鵬欣客戶資源+世聯(lián)客戶資源“鵬欣客戶資源鵬欣客戶資源”中國家紡行業(yè)、中國貿(mào)促會、中國紡織品商業(yè)、中國印染、上海家用紡織品、江蘇南通家紡商會、浙江紹興家紡、浙江海寧布藝等62本報告是嚴(yán)格保密的。價格策略價格策略 價

50、格體現(xiàn)價值目標(biāo)：速戰(zhàn)速決目標(biāo)：速戰(zhàn)速決策略：策略：1、低開高走，造成價值升值趨勢低開高走，造成價值升值趨勢 2、提升性價比提升性價比，兌現(xiàn)產(chǎn)品價值，同時讓利給投資者，兌現(xiàn)產(chǎn)品價值，同時讓利給投資者 ，促進(jìn)快銷。，促進(jìn)快銷。 3、 建立區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)建立區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)，按，按7%的年投資回報率，按的年投資回報率，按4.2元元/平方米平方米/天天 租金水平，租金水平，22000元元/平米能被投資客接受；平米能被投資客接受；建議均價定位為建議均價定位為22000元元/平米左右，風(fēng)險較低平米左右，風(fēng)險較低63本報告是嚴(yán)格保密的。營銷策略總控圖時間1 1月月1212月月推廣階段推廣主題推廣渠道活動營銷工地圍

51、墻、營銷活動工程節(jié)點戶外、報紙、雜志結(jié)構(gòu)封頂形象導(dǎo)入期形象導(dǎo)入期強銷期強銷期銷售目標(biāo)報紙、異地推廣、房展會08年年尾盤期尾盤期老帶新營銷活動售樓處開放開盤儀式80套54套2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月交房120套40套合作酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會紡織行業(yè)協(xié)會戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會業(yè)主共建平臺聯(lián)誼市中心投資機(jī)遇，有多少機(jī)會可以重來？不是你在財富，是財富在找你！市中心稀缺投資機(jī)會內(nèi)環(huán)缺貨-僅有60個做市中心高薪房東的席位 市場引爆期市場引爆期開盤64本報告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)造市場創(chuàng)造市場 活躍市場活躍市場 激發(fā)市場激發(fā)市場春春節(jié)節(jié)11月12月2月1月3月4月5月6月7月8月9月1月月活動引爆項目活動引爆項目0808年年開盤開盤5月月活動跟進(jìn)活動跟進(jìn)8月月活動持續(xù)活動持續(xù)營銷營銷階段劃分階段劃分 營銷階段不同，策略重點相