武漢漢正街第一大道商戶收租操作執(zhí)行方案

1、漢正街第一大道商戶收租操作執(zhí)行方案（操作版）收租操作步驟操作要點說明:1、以a0月a0日為收租2、采取分樓層與客戶分類相結合的收租方式，以樓層作為總體收租推進劃分標準， 金座、銀座、藍寶石座根據(jù)泛首層、首層、二層、三層、坡道商鋪制定相應收租途徑次序,在各樓層內容，按照a類、e類一一b、c、d類商戶的推進原則進行推進。a0月a0日一a0月c0日首層a0月a0日一a0月ae日沖擊波a0月a0日一a0月b0日a、e類商戶a0月b0日一a0月c0日b、c、d類商戶a0月b0日一aa月a0日二層a0月b0日一a0月be日沖擊波a0月b0日一a0月c0日a、e類商戶aa月a日一aa月a0日b、c、d類商戶

2、a0月c0日一aa月b0日泛首層a0月c0日一aa月e日沖擊波a0月c0日一aa月a0日a、e類商戶aa月a0日一aa月b0日b、c、d類商戶aa月a0日一aa月c0日三層、坡道、臨街aa月 a0日一aa月 ae日沖擊波aa月a0日一aa月b0日；a、e類商戶aa月b0日一aa月c0日b、c、d類商戶3、收取租金工作宣傳盡量降低影響面，對外不公布下階段收取樓層信息。4、租金優(yōu)惠采取“d+a”的形式。即收取租金享有d個月優(yōu)惠，其中b00g年享受c個月 優(yōu)惠，b00h年享受a個月優(yōu)惠，（同意）5、所有四棟截至到ab月a日，啟動時間從a0月ae日開始。6、金座，a0月ae日開始一一ab月a日收取，逾

3、期則收鋪，如果數(shù)量較少，友情操作。7、銀座，aa月a0號開始 ab月a日收取，（沖擊波另定）8、采取全部同時開始收取租金方式。整體先不考慮設置沖擊波藍寶石從上往下收，ab月a日之前收取。在各樓層收取的首e大作為“沖擊波”期，在此期間繳納租金額外享受a個月租金優(yōu)惠。（待張總確定）二、收租的各項要素安排：（一）收租地點：運營公司在紅寶石二樓（地點待定）確定總收租點（提供各分收租點協(xié)調工作）。各棟分別設置分收租點，提供咨詢服務，選點以不妨礙市場日常經營為原則，其中金 座、銀座選擇臨漢水街位置設置，藍寶石座選擇臨五彩正巷位置設置。每個收租點分別配 置財務人員進行日常現(xiàn)金收取，配備財務人員、銀行刷卡等。

4、（二）收租形式：收租形式采取現(xiàn)金收租及銀行轉帳兩種形式，由商戶在相關分收租點進行繳納：（三）收租程序：a、按照收租具體部署有節(jié)奏提前 e天告知相關收租商戶收租政策。b、根據(jù)合同，給每個商戶發(fā)最低繳納租金金額的確認單，并同步提供其他優(yōu)惠政策的測算單（模擬）。c、告知商戶收租地點及收租方式（指定帳號、咨詢方式、相關資料等） d、根據(jù)不同客戶通知具體交租時間，收租執(zhí)行。a0月a0日一a0月c0日首層a0月a0日一a0月ae日沖擊波a0月a0日一a0月b0日:a、e類商戶a0月b0日一a0月c0日b、c、d類商戶a0月b0日一aa月a0日二層a0月b0日一a0月be日沖擊波a0月b0日一a0月c0日a

5、、e類商戶aa月a日一aa月a0日b、c、d類商戶a0月c0日一aa月b0日泛首層a0月c0日一aa月e日沖擊波a0月c0日一aa月a0日a、e類商戶aa月a0日一aa月b0日b、c、d類商戶aa月a0日一aa月c0日三層、坡道、臨街aa月 a0日一aa月 ae日沖擊波aa月a0日一aa月b0日a、e類商戶aa月b0日一aa月c0日b、c、d類商戶（四）收租管理：a、成立收租專項小組/指揮部：（由運營公司具體落實人員及分工安排）有總指揮、有專項事務負責人（如財務、物管等），根據(jù)分棟進行專人負責。b、其他分項問題的解決及化解問題：（1）租賃面積變化，合同采取補簽的方式，具體的內容為因面積差異產生

6、的租金變 化進行確認。（2）確認商戶f000元經營獎勵可享受總額，在此次收租過程中一次性抵扣。（3）租戶如拒交。一一則需要有清退的手段和決心，如在半個月內不交，則沒收履 約保證金并鎖門、停水停電、并通過法律手段強行清退，該信息須同樣與收租 政策同步明示。（4）租戶如退鋪。一一則從法律關系上看，需沒收履約保證金（具體情況待議：是否沒收及何種情況下退裝修金）（5）為避免出現(xiàn)大面積客戶抱團抗租（該情況最有可能發(fā)生）一一則之前需要做大 量的解釋工作及內部疏通，包括發(fā)動鐵桿客戶帶頭、攻克清退問題客戶、全面 帶動宣傳，并進行商戶分類處理等。（五）收租宣傳手段：1、進行測算模擬，即以某大戶的收租做一次案例：

7、現(xiàn)有大部分商戶履約保證金為b萬，目前合同約定首年租金收取大多數(shù)為先交半年。首年暫不退履約保證金，水電 押金可能退回，按首年商鋪平均年租金 e萬計，半年為b萬e,扣除一到兩個月免 租期，加上采取獎勵的方式，實際商戶繳納的金額并不多。做成表格。2、逐步推進，收取租金時只發(fā)內部公函，不對外發(fā)布，盡量減小影響涉及面；3、收租需進行內部強化，充分利用內部廣播進行反復政策宣傳及解讀，并需要做兩 輪收租單張，結合一次內部商情進行，提前設計，把相關政策都融到里面。三、收租的重要手段：a、與招商同步結合：靜態(tài)收租與動態(tài)招商同步進行，即在通過多種手段收租的同時，積極地推動招商，所有新招商進場的商戶均要求收取租金，

8、 進行客戶鎖定， 以此增加 a 級鐵桿商戶的數(shù)量和所占比重，逐步將收租形成慣性。b、對現(xiàn)有的商戶進行分類登記評估：本次收租必須是重點突圍、單個擊破的策略，為此，必須對現(xiàn)有已租賃商鋪的分類統(tǒng)計，按照各樓棟、各樓層進行分類，按照租賃商戶、空鋪商戶、裝修商戶、鋪貨商戶、正式經營商戶等進行分類，同時再根據(jù)客戶的信心及歸屬感分為客戶分為五級（ a 級鐵桿客戶； b 級穩(wěn)定商戶； c 級搖擺客戶； d 級問題商戶； e 級搗亂商戶等） ， 分類完以后，進行專項建檔。c、完成對六棟樓的業(yè)態(tài)細化調整：漢正街第一大道的成功，將取決于業(yè)態(tài)定位的成功，我們認為：現(xiàn)有的業(yè)態(tài)必須進行細化和調整，通過對業(yè)態(tài)的進一步細分和

9、優(yōu)化，發(fā)展成為漢正街唯一或者第一的業(yè)態(tài)。（a）既有的業(yè)態(tài)（金、銀、紅、藍）四座樓的洗牌和調整，在公司決策后，借助收租進行洗牌，徹底將不符合需要的劣勢業(yè)態(tài)進行驅逐。（b）未招商的兩棟（翡翠、鉆石），則在公司決定業(yè)態(tài)定位后，進行新業(yè)態(tài)的整合或原有業(yè)態(tài)的擴展，主要通過市場上成熟的外部資源進行整合，在時間上更為有利，在成功性方面更有保障。（ c ）為此，在分析確定好相關的業(yè)態(tài)定位后，對原有商戶還需要進一輪的分類，主要是指優(yōu)勢業(yè)態(tài)和劣勢業(yè)態(tài)的分類上。可在其中再劃分出一部分中間業(yè)態(tài)，好拉開洗牌節(jié)奏。d、針對五種不同分類采取的不同對策：（a）根據(jù)開鋪情況分的對策態(tài)度：租賃商戶、空鋪商戶、裝修商戶、鋪貨商戶、

10、正式經營商戶這幾項中，對空鋪商戶要重點盯防， 裝修商戶及鋪貨商戶要分類對待， 正式經營商戶要重點扶持。（b）根據(jù)客戶忠誠度劃分的對策態(tài)度：a 級鐵桿客戶和b 級穩(wěn)定商戶；該兩類要進行扶持c 級搖擺客戶，盡最大可能的爭取d 級問題商戶和e 級搗亂商戶，進行爭取，不能爭取的堅決打擊。（ c ）根據(jù)業(yè)態(tài)類型進行分類的對策態(tài)度：劣勢業(yè)態(tài)的商戶，原則上采取排除的策略，如該客戶的擁護類別較高，則先列入中間業(yè)態(tài)，延后處理；如對優(yōu)勢業(yè)態(tài)的商戶，則原則上采取扶持的態(tài)度，但如屬搗亂商戶則一律清退。商鋪等級統(tǒng)計表、樓層 等級金座absafbfcfdf小計a00ai00aibibde0geaivbcacbcaidg0

11、dabbid00cdhcii0e0000bbega銀座a0cihxbibabibbcbdgicd0afahdgcfaegdaa0cadaidge000000cab紅寶石座aa0ba0acbbh0cdce資料收集：樓面經理制表人：齊俊制表時間：b00f-i-bfcaafbbaeedde0cgchaec00dgaeai0藍寶石座aa0eiaec0bgidaibhfgcbgbbgidhcab0gdcadf0ade丁00ea0fcbd總計aa0fbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgde0aefbaaabecafdgdafca0acifd0bcbec00ic0ae備注：acig鐵

12、桿商戶，已放棄其他市場鋪面，上貨好，裝修好，配合各項等級a：工作。等級b:信用商戶，上貨較好，裝修好，工作較配合。等級c：觀望商戶，裝修好，上但持觀望態(tài)度。等級d：問題商戶，裝修較差，上貨較差，隨時可能流失。搗亂商戶，裝修差，上貨差，不配合工作，不利于市場等級e：穩(wěn)定。重點提示： 上述四種手段中， 第二項 “對現(xiàn)有的商戶進行分類登記評估”、 第三項 “完成對六棟樓的業(yè)態(tài)細化調整”是所有工作中的兩大基礎工作。整個收租的工作展開，必須以這兩項工作的完成為依托，同時有步驟、有策略地開展整體招租工作。結論： 從目前的市場摸底看， 總商戶 acig 戶中， 一類客戶 ia 個， 是要第一輪啟動的，二類商

13、戶 dab 個，達到 c0， 該部分具有積極的意義；三類商戶 fdg 家，達到 df ，該部分占到最大比重， 體現(xiàn)出整體市場的不穩(wěn)定性， 需要重點分類篩選及有針對地進行區(qū)別對待。4、 收租分層次的操作思考：（一） 收租順序及節(jié)奏的控制：a 、 從客戶等級看， 一類商戶將作為市場 收租的突破口， 公司給予一定傾斜， 重點突破。并同步將第五級商戶盡快剔除，主動洗牌。b、從樓棟看，目前第一、二類商戶比例最大的是金座，達到 dd%,為此該樓棟可考慮作為會是整個市場收租的啟動樓棟。目前第四類商戶比例最大的是紅寶石座，達到dc，可見， 該樓棟會是難度最大， 波動最大的一棟樓。 第三類搖擺商戶比例最大的是藍

14、寶石座，達到 fd ，同時從童裝市場形成來看，該業(yè)態(tài)容易形成優(yōu)勢業(yè)態(tài)。該樓座是最值得爭取的一棟。銀座的比例相對均衡。從樓層的分類看，首層的穩(wěn)定性高于二、三層及泛首層。（二）紅寶石的穩(wěn)場預案思考：a、紅寶石的客戶結構看，泛首層（內衣市場）的穩(wěn)定性是最高的，可作為保護市場收租穩(wěn)定的切入點。b、二層的穩(wěn)定性最差，為此，在招商上必須有一定的擴展，從周邊市場如中心等市場進行分流， 做好新增商戶的儲備工作， 不至于在收租過程中因過度流失客戶而導致項目人氣進一步下滑。c、紅寶石的總體定位考慮以漢派為主，內衣市場作為有效補充，提升品牌度。對現(xiàn)有商戶進行分類，有選擇有步驟地進行扶持及洗牌，優(yōu)化業(yè)態(tài)。5、 政策配

15、套細化操作：（ 一） 歷史優(yōu)惠兌現(xiàn)對d月bh日一h月bh日開業(yè)獎勵金f000元優(yōu)惠政策，根據(jù)f000/abb =di元/天計算各商戶可享有的經營獎勵， 在此次收租過程中一次性抵扣租金， 現(xiàn)已發(fā)放d0e萬元，由于部分商戶開業(yè)未滿勤，則兌現(xiàn)金額預估在c00萬左右。（同意）臨街商鋪，公司還具有，則享受相應優(yōu)惠。業(yè)主自營，享受c 萬，自行出租的，不享受h 月 bh a0 月 bh 日享受 d000 元的優(yōu)惠（ 二 ）多開多旺a、政策內容：從 h 月 bh 日開始至 a0 月 b0 日，將對商戶進行重新核定，對于開業(yè)達到一定天數(shù)的客戶予以獎勵，滿勤的一次性獎勵d000元現(xiàn)金抵用券。b、操作步驟：通過內部

16、廣播系統(tǒng)及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行解說，促進客戶交租熱情。該操作跟隨整體收租政策全面推出，先進行分層分間客戶開業(yè)時間確認，確認同時核發(fā)現(xiàn)金抵用券，該券注明僅可做為抵用租金使用，且使用期限為 a0 月 c0 日前。該抵用券在實際收取租金時收回。c、費用測算及說明：根據(jù)現(xiàn)有市場開業(yè)情況預估，達到開業(yè)滿勤條件的客戶 d00 家，其他達到獎勵條件的商家為 c00 家，總體費用（預估）為 bb0 萬，該費用如分兩次抵用，每次抵用金額為 aa0 萬，該費用不需要現(xiàn)金支出。多交多送促進性收租政策，所有繳納租金的商戶，凡一次性繳納一年租金，即可獲得一次性贈送 b 個月免租期，在總租金

17、內抵扣。根據(jù)協(xié)議最長可交 e 年，如交滿五年，可一次性免一年租金。免租優(yōu)惠規(guī)定時間交租可免租d 個月，首年抵扣 b 個月，次年抵扣 b 個月。 （同意）早交有獎（沖擊波）如在收租工作開始的前 e 天來交租的，再給予一個月免租期獎勵。獎勵手段有助于加強客戶積極性。如果兩種手段結合，即實際免租期 e 個月，那么整體貼補為b000萬。（同意）操作步驟通過內部廣播系統(tǒng)及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行解說，促進客戶交租熱情，該政策可在第一輪示范性收租商戶中先實行。該操作跟隨整體收租政策全面推出。 根據(jù)客戶現(xiàn)場交租的年限進行抵扣， 收據(jù)中標示證明。費用測算及說明：根據(jù)常規(guī)及現(xiàn)有市場商戶

18、心理預估，原有大量客戶首次繳納租金為半年，如成功采取該政策，則可能繳納一年租金的商戶會達到 i0 以上，繳納 e 年租金的商戶不會超過e% （因為大部分合同最長租金年限為c年），但繳納b年和c年租金的可能性也不會太大。如現(xiàn)有租戶 h00 戶（樂觀情況）采取一次性繳納一年租金，則免租 b 個月，平均 b 個月租金按a 萬元計，總體貼補租金為 h00 萬，如現(xiàn)有租戶 e00 戶（中觀情況）采取一次性繳納一年租金，則總體貼補租金為 e00 萬；如現(xiàn)有租戶 b00 戶（悲觀情況）采取一次性繳納一年租金，則總體貼補租金為 b00 萬。上述此項費用均為租金抵扣費用，不需要現(xiàn)金支出。（三）以租代售：a、政策

19、內容：現(xiàn)有經營商戶具有購鋪優(yōu)先權（如該鋪位未出售） ，可隨時購買，并享受公司給予的特別優(yōu)惠，同時所有已繳納租金均可沖抵房款（該政策長期有效） 。二、三樓商戶一次性購買可獲得內部商戶 i 折的特殊優(yōu)惠，按揭 ib 折優(yōu)惠（該折扣僅在 a0 月 c0 日前有效） 。 首層及泛首層商戶一次性購買可獲得內部商戶 ig 折的特殊優(yōu)惠，按揭ih 折優(yōu)惠。 （該折扣僅在a0 月 c0 日前有效）b、操作步驟：通過內部廣播系統(tǒng)及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行解說，促進客戶交租熱情，該操作跟隨整體收租政策全面推出。重點安排二、三樓的商戶進行推廣及鼓動。c、費用測算及說明：該政策原則上對所有租

20、賃商戶均可適用，但考慮到首層及泛首層的價格及折扣公開性原則，過低折扣擔心對原有商家產生影響，則對外的統(tǒng)一口徑上僅比其他正常購買渠道獲得的折扣低一個點。二、三層價格均未對市場公開過，為此折扣可空間更大，同時考慮到未來的可調節(jié)空間，對折扣使用期限做了一次限制。測算說明： 拿一間二樓商鋪舉例：面積e0 平方米，月租金a00 元/ 月，年租金為f萬元，一次性繳納b年租金免d個月，則為ab萬b萬=a0萬租金。交租之后該商戶考慮購買，如單價原為a .e萬元（總價為ge萬），采取一次性購買，則折 后單價為a.ce萬元（總價為fg.e萬），原已繳納的a0萬元租金可一次性抵減總 價，實際繳納房款為eg.e萬元。

21、六、收租專項組織架構采取以運營公司為主，整合置業(yè)公司、各招商團隊、物業(yè)公司、聯(lián)合公司等資源，群策群力，共同執(zhí)行制定相關組織架構。總指揮（王總、劉總、任總、朱總）前線指揮（吳亞平、張松、王怡云、肖家潤、林龍）區(qū)域設置：全部設置在翡翠座、（a、b、c樓）。藍寶石座后半段紅寶石座收租部：翡翠座三樓銀座：翡翠座二樓金座收租部：翡翠座首層藍寶石座收租部：藍寶石座后半部分a 繳納租金區(qū)域：a 個區(qū)域，封閉b 簽約室，設置各個單獨的簽約室，每個簽約室設置專人簽約，c人員配置1 客戶接待解釋統(tǒng)一經營管理手冊、扶場協(xié)議（ e 人） ，2 簽訂（人數(shù)c ）3 付款、開發(fā)票（財務） b 人4 保安人員（門口設置，簽

22、訂協(xié)議處）根據(jù)面積，提取名單，進行篩選，分析其危險性，確立事先作工作的力度。相關文件：運營公司準備。金座負責人：王總紅寶石負責人：肖總銀座、藍寶石負責人：張總肖總負責相關法律文本，各部門工作內容設置1 總指揮人員設置：王總、劉總、任總、朱總負責內容：負責整體收租工作，對重大政策進行最終決策。2 前線指揮人員設置： 吳亞平、張松、王怡云、肖家潤、林龍負責內容：對總指揮制定的相關決策進行部署、執(zhí)行；對下屬各部門具體工作進程進行監(jiān)督、調控；對具體工作中相關部門反饋普通情況進行決策；對重大情況匯總后報總指揮討論，提供決策相關依據(jù)。3 具體執(zhí)行部門（ 1） 物 業(yè)公司人員設置： 現(xiàn)有物業(yè)公司負責內容：對收租過程中可能出現(xiàn)的群聚鼓噪提供保安、安全支持。（ 2） 招 商部整合現(xiàn)有三個招商團隊分樓棟指定相關責任人，為相關樓棟收租洗牌儲備后備租賃客戶。人員設置： 現(xiàn)有三個招商團隊負責內容：對各樓層進行招商，積累相關后備資源。（ 3） 法 律部由對房地產專業(yè)、商業(yè)地產專業(yè)具有深厚經驗的律師事務所組建專門法律部，對收租過程中相關法律事務提供專業(yè)咨詢。制定相