某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案

1、某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案第一章 提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、認(rèn)識(shí)與定位在新世紀(jì)之初2003年全面啟用的X大學(xué)城，由Z市政府開(kāi)發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地為54萬(wàn)平方米，由A大學(xué)、B大學(xué)、C大學(xué)及公共核心區(qū)域四個(gè)區(qū)組成。校區(qū)總建筑面積為26.1萬(wàn)m2，其中A大學(xué)校區(qū)9.2 萬(wàn)m2，B大學(xué)校區(qū)9.2 萬(wàn)m2，C大學(xué)校區(qū)7.7 萬(wàn)m2。創(chuàng)建X大學(xué)城是Z市委、市政府為實(shí)現(xiàn)Z市高等教育跨越式發(fā)展，加快高層次人才的培養(yǎng)，增進(jìn)科技創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和文化品位，促進(jìn)Z市率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的高屋建瓴的構(gòu)想。大學(xué)城的創(chuàng)建將勾畫(huà)出Z市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動(dòng)

2、力的美好未來(lái)，充分展現(xiàn)其時(shí)代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，塑造出國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的聚產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)。二、總體思路 Z市W物業(yè)公司將以自己首創(chuàng)的物業(yè)管理新概念“天人合一”為管理內(nèi)核，以“卓越質(zhì)量管理”和“竭誠(chéng)為您服務(wù)”為立足點(diǎn)，以先進(jìn)的管理技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為依托，明確工作重點(diǎn)，采取科學(xué)先進(jìn)、切實(shí)有效的管理措施不斷實(shí)施服務(wù)創(chuàng)新，在Z市努力創(chuàng)建“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”管理新模式，為推動(dòng)Z市物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程和城市建設(shè)做出我們的貢獻(xiàn)。三、管理模式構(gòu)建校園管理新模式-“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式 鑒于我國(guó)的國(guó)情和大學(xué)城物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，W物業(yè)管理公司將采用最先進(jìn)的

3、管理手段和技術(shù)，最大限度的降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。 創(chuàng)建該模式的主要措施有： 狠抓管理，全方位全過(guò)程開(kāi)展增收節(jié)支活動(dòng)。 采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。 在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。四、工作重點(diǎn)（一）、工作重點(diǎn)1、設(shè)施設(shè)備管理如果將機(jī)電設(shè)施設(shè)備比喻為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其它設(shè)施設(shè)備能否正常的運(yùn)行；而消防系統(tǒng)則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，W物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電

4、管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理手段，對(duì)X大學(xué)城的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行24小時(shí)的跟蹤服務(wù)。對(duì)所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落實(shí)到每個(gè)人，杜絕管理上的漏洞，實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。2、房屋本體管理1）、制訂維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：制訂科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案，嚴(yán)格按計(jì)劃和實(shí)施方案執(zhí)行；2）、重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用,防止房屋結(jié)構(gòu)的過(guò)早損耗或損壞,對(duì)房屋結(jié)構(gòu)易出現(xiàn)問(wèn)題的部位在查勘中進(jìn)行重點(diǎn)檢

5、查,制訂日常和定期的查勘養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，做到早發(fā)現(xiàn)早處理。3）、及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋維護(hù)延長(zhǎng)房屋使用壽命。4）、建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。（二）、管理難點(diǎn)：1、由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；2、管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，加大了費(fèi)用開(kāi)支；3、電梯及中央空調(diào)系統(tǒng)采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實(shí)際運(yùn)作中會(huì)增加協(xié)調(diào)的難度性；4、消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一但發(fā)生火警意外，增加保障應(yīng)急程序的協(xié)調(diào)性。五、工作措施措施之一：

6、派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)；“一流”的管理需要“一流”的人才，W物業(yè)管理公司一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的，實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵，W物業(yè)管理公司高度重視X大學(xué)城的物業(yè)管理項(xiàng)目，將派駐最優(yōu)秀的管理者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)，并持之以恒開(kāi)展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能不斷地適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)不斷地努力奮斗。措施之二：全面推行ISO9001：2000質(zhì)量管理體系W物業(yè)管理公司ISO9001：2000質(zhì)量體系經(jīng)過(guò)多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在X大學(xué)城的物業(yè)管理全面推行，并結(jié)

7、合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理服務(wù)人員的培訓(xùn)過(guò)程中，要增強(qiáng)質(zhì)量體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)量體系正常運(yùn)作。W物業(yè)管理公司還將在X大學(xué)城的物業(yè)管理中積極引進(jìn)ISO14000環(huán)境控制體系，以此全面促進(jìn)管理服務(wù)水平上新臺(tái)階。措施三：加強(qiáng)與學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系協(xié)調(diào)和合作；物業(yè)管理企業(yè)和學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)均涉及到項(xiàng)目管理的不同側(cè)面，二者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)各管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強(qiáng)與學(xué)校教務(wù)處、學(xué)生處、后勤處等各管理機(jī)構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動(dòng)項(xiàng)目管理服務(wù)水平的

8、提高。措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力；注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項(xiàng)目管理由單向推動(dòng)方式為平等互動(dòng)雙方共管方式，使項(xiàng)目的管理真正得以升華。W物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮學(xué)生、學(xué)生會(huì)的作用，倡導(dǎo)學(xué)生自治、自律，潛移默化地增強(qiáng)學(xué)生參與管理的意識(shí)。第二章 質(zhì)量目標(biāo)二年內(nèi)X大學(xué)城項(xiàng)目管理的各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家級(jí)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施措施。序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%98%以上完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常

9、檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無(wú)人為損壞事件。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修8小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度?；卦L率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項(xiàng)次照明燈及疏散燈完好率95%98%以上完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量4主要機(jī)電設(shè)備完好率99%99%以上完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)完善機(jī)電設(shè)備的

10、運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施24小時(shí)專人值班；出現(xiàn)故障及時(shí)排除。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/大學(xué)城消防設(shè)備總數(shù)實(shí)行巡查制度，建檔記錄。6火災(zāi)發(fā)生率1以下（年）1以下（年）發(fā)生火災(zāi)面積/大學(xué)城內(nèi)物業(yè)使用大學(xué)城管理部經(jīng)理為責(zé)任消防員下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實(shí)防火安全三級(jí)檢查制度；消防中心24小時(shí)值班，統(tǒng)一調(diào)動(dòng)人員。7有效投訴率2以下（年）2以下（年）有效投訴次數(shù)使用人總數(shù)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。有效投訴處理

11、率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總計(jì)8管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總計(jì)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。9服務(wù)回訪率25%25%以上回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。10使用人滿意率95%以上96%以上對(duì)管理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見(jiàn)，加強(qiáng)雙方交流及溝通。第三章 擬采取的管理方式和工作計(jì)劃第一節(jié) 擬采取的管理方式 一、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖 設(shè)立X大學(xué)城管理

12、部，作W物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)X大學(xué)城的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理工作。管理部下設(shè)檔案資料科、技術(shù)科和財(cái)務(wù)科，具體架構(gòu)如下：W物業(yè)管理公司大學(xué)城管理部項(xiàng)目經(jīng)理室檔案資料科財(cái)務(wù)科技術(shù)科機(jī)電維修班運(yùn)行班水電土建班（五）機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明： （1）管理部?jī)?nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 （2）管理部?jī)?nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。 （3）各專業(yè)科技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。（六）部門(mén)職責(zé)說(shuō)明：（一）項(xiàng)目經(jīng)理室：（1）在W物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排管理內(nèi)部的日常管理工作；（2）根據(jù)管

13、理部的實(shí)際情況，制定管理部的年度工作規(guī)劃和專題工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；（3）根據(jù)管理部的實(shí)際情況，制定管理部的財(cái)務(wù)開(kāi)支計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施；（4）根據(jù)管理部的實(shí)際情況，組織對(duì)管理部各部門(mén)工作績(jī)效進(jìn)行監(jiān)督考核；（5）負(fù)責(zé)管理部對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)。（二）檔案資料科（1） 負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督；（2） 負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；（3） 負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的投訴來(lái)訪，并進(jìn)行回訪；（4） 負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的人員招聘、調(diào)動(dòng)、培訓(xùn)、考核、等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。（三）技術(shù)科（1） 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和業(yè)主（使用人）的需要，制定X大學(xué)城建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、

14、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他機(jī)電設(shè)施、公共場(chǎng)地的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃方案和應(yīng)急方案，并組織實(shí)施；（2） 制定本部門(mén)員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。（3） 負(fù)責(zé)技術(shù)科日常工作效果的檢查、監(jiān)督；（四）財(cái)務(wù)科根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，制定管理部財(cái)務(wù)管理方案，并組織實(shí)施。（1）負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的建賬、核算、費(fèi)用收繳及日常的財(cái)務(wù)管理。（2）負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部所需各類物資、材料的采購(gòu)、保管、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)。二、工作流程 1、工作流程圖 入職、上崗培訓(xùn) 與協(xié)作單位建立聯(lián)系建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂 物業(yè)接管 日常管理與服務(wù)隊(duì)伍輪訓(xùn) 完善配套 建立檔案 2、工作流程圖說(shuō)明 針

15、對(duì)日常物業(yè)管理和服務(wù)工作，W物業(yè)管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系文件，其中大部分已在實(shí)際工作中有效地加以運(yùn)用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去運(yùn)作，一定能保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 三、信息反饋處理機(jī)制（一）、設(shè)置原則1、信息源全面豐富。2、信息搜集科學(xué)有效。3、信息通道暢通。4、信息反饋及時(shí)到位。5、信息處理及時(shí)準(zhǔn)確。（二）、信息傳遞示意圖W物業(yè)管理公司后勤實(shí)業(yè)公司政府主管部門(mén)員工管理員行業(yè)物業(yè)管理單位 管 理 部外部公共媒體 物業(yè)使用人（三）、信息反饋處理流程圖載體 是否需處理信 息 NO驗(yàn)證反饋采取正確措施處理 YES判斷決策可行性方案論證備案存檔調(diào)查分析 NO 實(shí)

16、施篩選排除是否可利用 YES（四）、信息反饋及處理機(jī)制說(shuō)明1、信息是企業(yè)運(yùn)作的重要管理資源。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。2、信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時(shí)時(shí)保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集整理利用反饋的良性循環(huán)。3、要充分利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。4、信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關(guān)的部分。5、保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。6、信息反饋時(shí)，對(duì)組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制訂相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和措施隨時(shí)加以衡量并糾正，對(duì)組織外部引進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)保持積極態(tài)度，隨時(shí)加以吸收和利用。第二節(jié)

17、 工作計(jì)劃序號(hào)工作項(xiàng)目具體內(nèi)容所需時(shí)間1參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)1、再作現(xiàn)場(chǎng)勘察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖2、與施工單位溝通3、從物業(yè)管理角度，投標(biāo)書(shū)的構(gòu)思提出合理化建議二個(gè)月2制訂詳細(xì)管理方案1、總結(jié)以往的管理經(jīng)驗(yàn)2、制訂詳細(xì)的物業(yè)管理方案二個(gè)月3派出工程人員參與前期管理1、收集審閱各類工程資料2、參與現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理及各類設(shè)備的安裝調(diào)試3、針對(duì)項(xiàng)目提出物業(yè)管理方面的建議三個(gè)月4人力資源組織1、人員的招聘和調(diào)配2、員工的上崗培訓(xùn)二個(gè)月5簽訂委托合同1、就管理用房及其他管理問(wèn)題進(jìn)行充分協(xié)商2、簽訂項(xiàng)目管理合同一個(gè)月6完善管理及辦公條件1、安排管理用房2、安排員工宿舍及其他生活用房3、管理所需物資的配備二個(gè)月7

18、成立X大學(xué)城管理部1、選聘派駐人員2、與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)一個(gè)月8制訂及完善管理規(guī)章制度1、導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系2、配合管理特點(diǎn)，制訂和完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度二個(gè)月9物業(yè)的驗(yàn)收與接管、各項(xiàng)資料的移交1、依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)核對(duì)，并辦理書(shū)面移交手續(xù)2、對(duì)遺留問(wèn)題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決二個(gè)月第四章 管理人員的配備、培訓(xùn)第一節(jié) 管理人員的配備 一、管理人員配備（一）、管理人員配備的原則 1、精干、高效、敬業(yè)愛(ài)業(yè)的原則 2、文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則 3、內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)招聘為輔的原則 4、先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能的原則（二）、管理部人員配備方案職能部門(mén)崗位設(shè)置及

19、人員配備數(shù)量小計(jì)管理部經(jīng)理室項(xiàng)目經(jīng)理1 人1人檔案資料科事務(wù)助理1人1 人財(cái)務(wù)科會(huì)計(jì)1人（公司會(huì)計(jì)兼）、出納1人（兼采購(gòu)）1人技術(shù)科現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人3人3人合計(jì) 6人 （三）、操作層人員配備方案職能部門(mén)崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小計(jì)運(yùn)行班值班機(jī)電工4人4人機(jī)電維修班機(jī)電維修工14人14人水電土建班水電土建維修工8人8人 合計(jì) 26人（四）、人員配備方案說(shuō)明：（1） 管理部計(jì)劃配備管理服務(wù)人員32人，其中，管理層員工6人，操作層員工26人；（2） 機(jī)電、土建維修人員數(shù)量是按正常維修考慮配置；（五）、人員素質(zhì)概述： 技術(shù)負(fù)責(zé)人：1、具備三年以上項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有項(xiàng)目管理上崗證書(shū)； 2、具有較強(qiáng)的組織

20、協(xié)調(diào)能力和吃苦無(wú)私奉獻(xiàn)精神，工作責(zé)任心強(qiáng)； 3、具有相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 土建、水電、機(jī)電維修人員：具備一年以上項(xiàng)目管理實(shí)操工作經(jīng)驗(yàn)，持有上崗證書(shū)，能吃苦耐勞，工作責(zé)任心強(qiáng)，具有初級(jí)以上專業(yè)技能資格。（六）、主要管理人員簡(jiǎn)歷附后第二節(jié) 管理人員的培訓(xùn)一、培訓(xùn)目標(biāo)： （一）、管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)和技能外，重點(diǎn)是具備專業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等學(xué)科前沿知識(shí)，以及具備獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)取、博愛(ài)等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。 （二）、管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)敬業(yè)，勇于創(chuàng)新，開(kāi)拓進(jìn)取的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。

21、（三）、操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，了解管理部的經(jīng)營(yíng)思想，以及任勞任怨，團(tuán)結(jié)協(xié)作，精益求精的團(tuán)隊(duì)精神和良好的服務(wù)形象。 （四）、分解目標(biāo)為：1、管理人員持證上崗率100%；2、特種工持證上崗率100%；3、操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于80小時(shí)；其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于120小時(shí)。二、培訓(xùn)主要內(nèi)容： （一）、項(xiàng)目管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題的知識(shí)和處理。機(jī)電維修等專業(yè)技術(shù)知識(shí)。 （二）、ISO9001：2000質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識(shí)。 （三）、CS顧客滿意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)知識(shí)。 （四）、企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企

22、業(yè)精神等）職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。三、培訓(xùn)類別與方式：（一）培訓(xùn)類別1、入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理基本知識(shí)及ISO9001：2000質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)。 2、上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行。 3、在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行。 4、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行。 5、職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書(shū)即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)。（二

23、）培訓(xùn)的組織方式1、集中授課，組織學(xué)習(xí)； 2、參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐； 3、定期舉行學(xué)習(xí)研討會(huì)，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合； 4、根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的視點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行專項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點(diǎn)問(wèn)題的能力。四、培訓(xùn)的實(shí)施運(yùn)行（一）培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)計(jì)劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核反饋 評(píng)價(jià)（二）系統(tǒng)圖說(shuō)明：1、針對(duì)X大學(xué)城的管理特點(diǎn)，來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)劃； 2、有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果； 3、通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程序。 4、根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來(lái)培訓(xùn)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)將

24、理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。五、培訓(xùn)計(jì)劃管理部員工培訓(xùn)計(jì)劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計(jì)劃，視管理部工作具體情況分階段安排進(jìn)行。1、 管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理法規(guī)及配套文件三天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉掌握辦法等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)六天有關(guān)部門(mén)未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部培訓(xùn)考核確保持證上崗率1003大學(xué)城管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書(shū)的有關(guān)內(nèi)容二天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)崗位考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式4崗位職責(zé)和X大學(xué)城物業(yè)管理運(yùn)作制

25、度二天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)筆試、實(shí)際操作掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)5整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天設(shè)計(jì)、安裝單位全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉校園區(qū)管理、運(yùn)行6房屋驗(yàn)收交接程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過(guò)程7設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)8各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧一天公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核行為規(guī)范及技巧9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)一天半公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識(shí)2、正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)

26、容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1參加Z市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織學(xué)習(xí)考試三年有關(guān)院校具有大專學(xué)歷的中堅(jiān)層員工業(yè)余學(xué)習(xí)考試具備高層次的學(xué)歷；對(duì)物業(yè)管理有較深的理論認(rèn)識(shí)；適應(yīng)現(xiàn)代化校園區(qū)管理需要。2參加Z市各類業(yè)余大專、中專班學(xué)習(xí)三年各類業(yè)務(wù)大學(xué)每年810業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高本專業(yè)的管理水平和知識(shí)水平3電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)十天聘請(qǐng)電腦專家授課管理人員及相關(guān)工種公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用4管理技能知識(shí)培訓(xùn)二天聘請(qǐng)物業(yè)管理專家授課全體員工分批進(jìn)行公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平5組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)二天公司本部全體員工分批進(jìn)行公司

27、本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公共形象7有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際情況安排有關(guān)管理服務(wù)人員公司本部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平8維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)Z市勞動(dòng)部門(mén)維修、服務(wù)人員公司本部外部培訓(xùn)考核確保每年該類人員10以上達(dá)到中級(jí)技工等級(jí)證書(shū)10勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)一 天公司本部全體員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)11消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員公司本部?jī)?nèi)部輪流培訓(xùn)實(shí)際操作掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力12操作規(guī)程示范三天公司本部各相關(guān)部門(mén)員工公司本部培訓(xùn)實(shí)際操作規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能13服務(wù)意識(shí)

28、、職業(yè)道德一天公司本部全體員工公司本部培訓(xùn)考核提高員工服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)員工職業(yè)道德，加強(qiáng)工作責(zé)任心第五章 管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備一、物資裝備的原則1、科學(xué)實(shí)用、節(jié)約的原則2、分期分批，有計(jì)劃配備的原則3、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的原則二、管理工作必需的物資裝備 （一）、物資裝備的原則1、科學(xué)實(shí)用、節(jié)約的原則 2、分期分批，有計(jì)劃配備的原則 3、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的原則三、管理用房 （一）、辦公用房所需面積 物業(yè)管理辦公用房所需面積約125平方米。 （二）、辦公用房安排經(jīng)理室一間 15 技術(shù)科室 30財(cái)務(wù)科室 15 電腦檔案資料室 15茶水間、洗手間 10維修操作間 20 庫(kù)房 20 四、管理工作必需的各類物資裝備

29、管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機(jī)電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見(jiàn)附表）。（一）行政辦公用品項(xiàng) 目數(shù) 量金額(元)備 注電腦2臺(tái)12000固定資產(chǎn)空調(diào)4臺(tái)10000固定資產(chǎn)打印機(jī)1臺(tái)3000固定資產(chǎn)復(fù)印機(jī)1臺(tái)12000固定資產(chǎn)傳真機(jī)1臺(tái)2000固定資產(chǎn)飲水機(jī)4臺(tái)1200低值易耗品保險(xiǎn)柜1個(gè)500低值易耗品辦公桌椅9套5000低值易耗品文件檔案柜6個(gè)5000低值易耗品自行車9輛4500低值易耗品電話3部900低值易耗品辦公用資料、文具1批2500低值易耗品員工服裝費(fèi)70套28000低值易耗品員工生活用品：鐵架床、熱水器、電視機(jī)、電風(fēng)扇、儲(chǔ)物柜等1批20000低值易耗品小 計(jì)1066

30、00元，固定資產(chǎn)39000元（二）維修工具 項(xiàng) 目數(shù) 量金額(元)備 注電焊機(jī)3臺(tái)3000低值易耗品沖擊電鉆3臺(tái)4500低值易耗品手電鉆3臺(tái)1650低值易耗品手提砂輪機(jī)1臺(tái)800低值易耗品電鋸1臺(tái)1500低值易耗品切割機(jī)2臺(tái)3000低值易耗品鋁合金梯（長(zhǎng)、短）各1架1000低值易耗品臺(tái)鉗1把500低值易耗品工作臺(tái)1臺(tái)1000低值易耗品萬(wàn)用表6個(gè)1200低值易耗品鉗表2塊800低值易耗品搖表2個(gè)700低值易耗品機(jī)電設(shè)備專用工具1700低值易耗品電工工具24套7200低值易耗品水工工具2套400低值易耗品電焊工具2套1000低值易耗品疏通機(jī)3臺(tái)2700低值易耗品鋁合金人字梯3套2700工具柜4組2

31、000低值易耗品其它工具材料1組600低值易耗品小 計(jì) 36950元（三）消防器材 項(xiàng) 目數(shù) 量金額(元)備 注無(wú)線對(duì)講機(jī)10部20000固定資產(chǎn)手提式滅火器50支3750低值易耗品消防斧頭8把400低值易耗品消防扳手8把2400低值易耗品防毒面具10套1800低值易耗品消防靴10雙500低值易耗品消防戰(zhàn)斗服8套3200低值易耗品強(qiáng)光手電筒5只500低值易耗品小 計(jì)32550元，固定資產(chǎn)20000元（四）開(kāi)辦費(fèi)合計(jì)：176100元(其中固定資產(chǎn)59000元，不含管理用房裝修費(fèi)用)第六章 房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是X大學(xué)城物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對(duì)X大

32、學(xué)城的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果： 一、絕對(duì)保證有一個(gè)正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)行。 二、保證X大學(xué)城與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。 三、保證X大學(xué)城對(duì)外的形象。對(duì)于能體現(xiàn)X大學(xué)城形象的重要部位要加強(qiáng)管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無(wú)脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。空調(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無(wú)安全隱患，外墻裝飾無(wú)破損或污跡。 四、杜絕各種安全事故的發(fā)生。通

33、過(guò)加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患。為達(dá)到上述四個(gè)效果，W物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案，以求達(dá)到對(duì)X大學(xué)城的有效管理。一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃分日常維修和定期維護(hù)兩個(gè)方案，具體內(nèi)容如下： (一)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理（1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由技術(shù)科按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施（2）因施工質(zhì)量

34、原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理（1）安全牢固，正常使用；（2）功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由技術(shù)科按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施（1）無(wú)鼓無(wú)脫，無(wú)滲水、無(wú)裂紋；（2）無(wú)違章，邊角線齊整；（3）整潔、無(wú)污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由技術(shù)科按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）無(wú)積水、無(wú)滲漏；（2）隔熱層完好無(wú)損；（3）避雷網(wǎng)無(wú)間斷，缺損；（4）天面水箱無(wú)破損，無(wú)滲漏；（5）無(wú)違章，無(wú)亂堆放。6公用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由技術(shù)科按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）線路無(wú)亂搭接；（2）照明燈具正常有效；（3）開(kāi)關(guān)、箱體完好，無(wú)缺損。7本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)

35、問(wèn)題及時(shí)維修由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）箱體完好，標(biāo)識(shí)清楚；（2）設(shè)施能有效使用；（3）靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。8公共通道、門(mén)廳、樓梯間、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修助理室、技術(shù)科和清潔管理部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。（1）墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無(wú)缺損；（2）室內(nèi)設(shè)施齊全；（3）整潔、無(wú)灰塵、無(wú)霉跡；（4）無(wú)違章、無(wú)亂堆放。9衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）墻體、窗戶頂棚完好，無(wú)缺損；（2）設(shè)施、設(shè)備完好，無(wú)缺損，使用正常；（3）整潔、無(wú)污跡，無(wú)積塵，無(wú)積水；（4）無(wú)堵塞，無(wú)異味。10上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

36、，及時(shí)維修由技術(shù)科負(fù)責(zé)維修（1）上、下水暢通，無(wú)滲漏，無(wú)堵塞；（2）無(wú)污漬，無(wú)銹蝕；（3）無(wú)違章私接私斷管道。11冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修技術(shù)科負(fù)責(zé)維修（1）完好，無(wú)破損，無(wú)開(kāi)裂；（2）線路暢通，使用正常。(二)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲(chóng)害及腐蝕性液體的侵害技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施（1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；（2）結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面（1）每年對(duì)外墻面清洗一次；（2）每三年對(duì)較大面積滲漏及損壞，維修無(wú)效的，進(jìn)行局部翻新；（3）每年對(duì)國(guó)徽進(jìn)行一次維護(hù)；（

37、4）每三年對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次安全性檢查。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施（1）平整、無(wú)滲水、無(wú)裂紋；（2）整潔統(tǒng)一。3公共屋面（1）每年粉刷避雷網(wǎng)一次；（2）每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次；（3）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一次；（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技術(shù)科與清潔管理部協(xié)同實(shí)施（1）屋面無(wú)積水，無(wú)滲漏；（2）隔熱層完好；（3）避雷系統(tǒng)完好；（4）水箱水質(zhì)清潔，無(wú)污染。6公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由技術(shù)科按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修（1）線路無(wú)老化；（2）燈具正常使用，照明完好。7本體消防設(shè)施 （1） 每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；（2

38、）每年對(duì)消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；（3）每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施。（1）設(shè)施完好率100；（2）報(bào)警系統(tǒng)靈敏，有效。8公共通道、門(mén)廳、樓梯、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層（1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；（2）每年對(duì)樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)；（3）每三年對(duì)通道、門(mén)廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護(hù)；（4）每年對(duì)公共窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施（1）美觀完好，無(wú)缺損；（2）整潔、清爽。9衛(wèi)生間、茶水間（1）每年對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；（2）每年對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；（3）每年對(duì)墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由技術(shù)科按相應(yīng)技

39、術(shù)規(guī)程實(shí)施維修。（1）完好、無(wú)缺損；（2）使用正常；（3）整潔、清爽。10上、下水管道（1）每年粉刷管道一次；（2）每年檢修一次，并堅(jiān)固管道固定碼；（3）每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)定實(shí)施維修（1）美觀完好；（2）上、下水通暢；（3）無(wú)滲漏。11冷、暖氣管道，通訊線路、頂棚（1）每年對(duì)冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維護(hù)；（2）每年對(duì)頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)；（3）每年對(duì)通訊線路進(jìn)行一次全面檢修。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施（1）完好、無(wú)損壞；（2）線路暢通、使用正常。二、房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為了使學(xué)校能夠有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對(duì)房屋本體的維修力爭(zhēng)做到及時(shí)、快速、高效地處理。房屋維

40、修服務(wù)將嚴(yán)格按照W物業(yè)管理公司IS09001（2000）的要求來(lái)執(zhí)行：1 教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門(mén)鎖等零星小修2小時(shí)內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成；2 遇電路故障沒(méi)電、水管爆裂、水龍頭漏水、門(mén)鎖開(kāi)不了、門(mén)窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場(chǎng)維修（維修工正處理其它急修沒(méi)有人手的情況除外）；3 廁所堵塞要在24小時(shí)內(nèi)完成（需換潔具的除外）；4 風(fēng)扇、門(mén)窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開(kāi)學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查；5 特殊原因不能及時(shí)維修的必須要向報(bào)修人說(shuō)明，并告知能夠完成所需的時(shí)間。第七章 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)方案X大學(xué)城是一所聚產(chǎn)學(xué)研

41、于一體的高等教育發(fā)展區(qū)，機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理的質(zhì)量直接影響著教學(xué)質(zhì)量和生活品質(zhì)。為此，W物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照“安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)”的管理方針，貫徹執(zhí)行ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，對(duì)各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行高質(zhì)有效的定期維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)各分包單位進(jìn)行全方位的質(zhì)量監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照各類應(yīng)急處理方案，處理機(jī)電設(shè)施設(shè)備的突發(fā)事故。運(yùn)用各種科學(xué)手段，最大程度的實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為廣大師生提供一個(gè)安全、舒適的高品位學(xué)習(xí)和生活空間。第一節(jié) 供配電系統(tǒng)的管理  如果說(shuō)機(jī)電設(shè)施設(shè)備是整個(gè)建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動(dòng)脈。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性，W物業(yè)管

42、理公司將根據(jù)校區(qū)內(nèi)不同場(chǎng)所的用電性質(zhì)和特點(diǎn)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，制定行之有效的運(yùn)行管理制度和維護(hù)保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。一、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)方案和標(biāo)準(zhǔn)。（一）、每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。1、電力變壓器（干式）序號(hào)部位內(nèi)容要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無(wú)變色，外殼清潔、無(wú)雜物、無(wú)放電痕跡2溫度計(jì)1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無(wú)損壞、溫度不超過(guò)1403聲響監(jiān)聽(tīng)變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無(wú)異常雜音4變壓器室1、檢查門(mén)窗、地面、四壁；2、檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施；3、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；4、檢查室內(nèi)消防設(shè)施無(wú)雜物、不漏水、能防止小動(dòng)物進(jìn)入、干凈整

43、潔、功能正常、通風(fēng)良好、無(wú)銹蝕、開(kāi)關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常2、低壓開(kāi)關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查空氣開(kāi)關(guān)4、檢查閘刀開(kāi)關(guān)、操作機(jī)構(gòu)；5、檢查分閘、合閘指示燈。無(wú)灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常2柜背面1、觀察母線、連接點(diǎn)、引出線；2、檢查電度表連接良好、接點(diǎn)無(wú)發(fā)熱變色，電度表鋁盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)正常3、電容器柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查自動(dòng)補(bǔ)償器；4、檢查各組電容指示燈；無(wú)灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正

44、常，指示燈完好2柜內(nèi)1、觀察電容器殼體、套管；2、檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)；3、檢查柜內(nèi)溫度。電容器無(wú)膨脹、無(wú)滲漏油，連接導(dǎo)線無(wú)過(guò)熱變色，無(wú)焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過(guò)454、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)部位內(nèi)容要求1機(jī)身清掃機(jī)身及周圍地面無(wú)灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號(hào)指示；2、檢查各控制形式、狀態(tài)。機(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合運(yùn)行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液位。浮充電壓26±1V，浮充電流12A（觀察充電電流表），電池液比重1.261.30（采用吸式比重計(jì)），液位不低于極板4冷卻水箱檢查水位水位在正?？潭确秶?儲(chǔ)油箱檢查油位保證儲(chǔ)油至少能供機(jī)組運(yùn)行24小時(shí)6潤(rùn)滑油檢查

45、潤(rùn)滑油位潤(rùn)滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)7通風(fēng)檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。5、強(qiáng)電井序號(hào)部位內(nèi)容要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開(kāi)關(guān)；3、檢查內(nèi)部接線； 無(wú)灰塵、污跡，狀況符合運(yùn)行要求，無(wú)過(guò)熱變色現(xiàn)象，連接無(wú)松動(dòng)。2強(qiáng)電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門(mén)；2、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；3、檢查電纜、母線槽無(wú)損壞、無(wú)雜物、無(wú)漏水，能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔，開(kāi)關(guān)、燈具功能正常，無(wú)損傷、無(wú)放電痕跡、無(wú)過(guò)熱。（二）、每周保養(yǎng)項(xiàng)目1、電力變壓器序號(hào)部位內(nèi)容要求1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目無(wú)灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線2、檢查連接點(diǎn)無(wú)斷股，無(wú)銹蝕，接觸良好。2、低壓開(kāi)

46、關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目柜背面檢查閘刀開(kāi)關(guān)檢查自動(dòng)開(kāi)關(guān)檢查保險(xiǎn)絲具檢查電纜及電纜頭檢查母線支撐固定裝置不過(guò)熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動(dòng)，接線樁頭無(wú)發(fā)熱變色，無(wú)焦糊異味無(wú)發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過(guò)熱，固定可靠，無(wú)破損，無(wú)松動(dòng)3地線檢查接地線，接線頭接地線無(wú)銹蝕斷股，接線樁頭緊固4地下電纜室檢查室內(nèi)環(huán)境檢查電纜托盤(pán)檢查電纜無(wú)雜物、垃圾，無(wú)積水，電纜排列有序，整潔無(wú)雜物，固定可靠，無(wú)損壞，無(wú)放電痕跡3、電容器柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視項(xiàng)目 2柜正面手動(dòng)（用轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)）逐組投切電容器控制正常功能良好，指示儀表及信號(hào)正確3接地檢查接地線無(wú)松動(dòng)，無(wú)斷股4柜

47、內(nèi)檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好，無(wú)過(guò)熱，無(wú)損壞4、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2冷卻水系統(tǒng)檢查冷卻水箱水位檢查各管路及連接部位水位距注水口約50mm連接良好，無(wú)滲漏3燃油系統(tǒng)檢查油箱油位檢查各管路及連接部位油位正常（保證24小時(shí)運(yùn)行）聯(lián)接良好，無(wú)滲漏4潤(rùn)滑系統(tǒng)檢查油尺、油位檢查機(jī)油油質(zhì)檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)各接頭油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無(wú)雜質(zhì)，連接良好無(wú)滲漏 5空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器色標(biāo)應(yīng)為綠色 6控制系統(tǒng)手動(dòng)空載試運(yùn)行1、按操作規(guī)程要求手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組2、檢查發(fā)電機(jī)控制屏上各類儀表及信號(hào)指示燈。啟動(dòng)迅速，開(kāi)關(guān)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異

48、常聲響電壓、頻率正常，信號(hào)燈指示正常油壓、水壓正常，油溫、水溫正常（三）、年度保養(yǎng)項(xiàng)目1、電力變壓器序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連接部分3、測(cè)量繞組直流電阻4、測(cè)量線圈絕緣電阻5、相間絕緣電阻清掃，無(wú)油垢牢固無(wú)松動(dòng)三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值之4%，線間差別不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定3電氣聯(lián)接1、調(diào)壓聯(lián)接片2、一次電纜接頭3、二次母線槽接口調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好4變壓器室全面清掃清掃、檢查高壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)檢查修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施清潔，無(wú)蛛網(wǎng)、積塵清潔，動(dòng)作正常，安裝牢固，無(wú)損壞缺失功能正常，無(wú)故障2、低壓開(kāi)關(guān)柜序號(hào)部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2儀表校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表3柜內(nèi)全面清掃灰塵整理二次線補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào)檢修閘刀開(kāi)關(guān)檢修自動(dòng)開(kāi)關(guān)全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)補(bǔ)刷相位漆無(wú)灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動(dòng)作可靠靈活無(wú)缺損件牢固，無(wú)松