商品房銷售糾紛及新示范合同文本重點問題解讀

1、商品房銷售糾紛分析及新預售合同商品房銷售糾紛分析及新預售合同示范文本重點問題解讀示范文本重點問題解讀二一五年六月 曾婷目目 錄錄一、商品房預銷售糾紛類型分析一、商品房預銷售糾紛類型分析二、新版本商品房預銷售合同重點問題解讀二、新版本商品房預銷售合同重點問題解讀第一部分第一部分 商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛（一）總體特點（一）總體特點1、案件增量大，結(jié)案標的額增量大。、案件增量大，結(jié)案標的額增量大。2、容易引發(fā)社會影響大的群體性訴訟。、容易引發(fā)社會影響大的群體性訴訟。3、糾紛調(diào)解率低。、糾紛調(diào)解率低。4、鑒定項目多，結(jié)案周期長。、鑒定項目多，結(jié)案周期長。（二）糾紛形成原因（二）糾紛形成原

2、因1、商品房預售、預售許可和房產(chǎn)測繪之間銜接脫節(jié)商品房預售、預售許可和房產(chǎn)測繪之間銜接脫節(jié)1 1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不規(guī)范導致三者銜接出現(xiàn)漏洞。）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不規(guī)范導致三者銜接出現(xiàn)漏洞。實踐案例：實踐案例： 房屋沒有追蹤管理到戶，導致虛增房源房屋沒有追蹤管理到戶，導致虛增房源 樓盤表數(shù)據(jù)表述不規(guī)范，管理混亂，重復房源樓盤表數(shù)據(jù)表述不規(guī)范，管理混亂，重復房源2）房產(chǎn)測繪中涉及的兩個國家技術(shù)標準沖突的問題）房產(chǎn)測繪中涉及的兩個國家技術(shù)標準沖突的問題2 2、商品房買賣合同的約定簡單或不明。、商品房買賣合同的約定簡單或不明。3 3、宏觀經(jīng)濟因素對交易價格產(chǎn)生分歧。、宏觀經(jīng)濟因素對交易價格產(chǎn)生分歧。4 4、立法模糊或

3、立法沖突導致合同履行產(chǎn)生爭議。、立法模糊或立法沖突導致合同履行產(chǎn)生爭議。5 5、購房人維權(quán)意識日益增強。、購房人維權(quán)意識日益增強。（三）商品房買賣糾紛的類型（三）商品房買賣糾紛的類型第二部分第二部分 新版本商品房預銷售合同重點問題解讀新版本商品房預銷售合同重點問題解讀 一、格式條款與示范文本的區(qū)分 格式條款也稱格式合同。依據(jù)合同法第39條，格式條款是指由乙方當事人為了反復使用而預先制定的，并由不特定的第三人接受的，在訂立合同時無須與對方協(xié)商的條款。格式條款具有以下特點： 1、格式條款是由一方為了反復使用而預先制定的。 2、格式條款是一方為不特定的相對人預先制定的。 3、格式條款的內(nèi)容具有定型化

4、的特點。 4、相對人在訂約中居于附從地位。格式條款與示范合同的區(qū)別。所謂示范合同，是指根據(jù)法規(guī)和慣例而確定的具有示范作用的文件。在我國，房屋的買賣、租賃、建筑等許多行業(yè)正在逐漸推行各類示范合同。示范合同的推廣對于完善合同條款、明確當事人的權(quán)利義務、減少因當事人欠缺合同法律知識而產(chǎn)生各類糾紛具有一定作用。但由于示范合同只是當事人雙方簽約時的參考文件，對當事人無強制約束力，雙方可以修改其條款形式和格式，也可以增減條款，因此它不是格式條款。格式條款是固定的、不能修改的，而示范合同只是訂約的參考，因此是可以協(xié)商修改的。當然，一個合同中可能存在兩種條款，即格式條款和一般合同條款，確定合同條款是否屬于格式

5、條款關(guān)鍵是看這些條款是否定型化、是否不能與對方協(xié)商。格式條款無效：合同法第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”二、合同的形式合同形式是當事人合意的外在表現(xiàn)方式，是合同內(nèi)容的載體。合同法第10條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”，“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”合同的約定形式和法定形式1、合同約定形式，是指當事人在合同中特別約定要采取某種形式合同才能成立或生效。例如當事人約定合同自辦理公證時生效。在約

6、定情況下，合同的形式是當事人合意的產(chǎn)物。當事人通常是將合同的形式作為限制合同成立和生效的一種方式，其目的在于通過這種特殊形式的要求，進一步明確雙方的合意內(nèi)容或者強化書面形式的證據(jù)效力。2、法定形式，是指法律對于合同訂約方式和特殊形式要件所作的規(guī)定。合同的法定形式大都屬于法律的強制性規(guī)范，不能由當事人通過協(xié)議而任意予以排除，也不得通過協(xié)議加以變更。合同的法定形式盡管是法律的一種強行性規(guī)范，但違反它并不當然導致合同無效。在法律無特別規(guī)定的情況下，違反法定形式的要求只是導致當事人缺乏足夠的證據(jù)證明合同的存在及合同內(nèi)容。當然，某些時候，法律從維護社會公共秩序的角度考慮，要求當事人必須采用某種特殊的形式

7、，如果違反，則合同無效。合同法第10條，合同的形式可以分為書面形式、口頭形式和其他形式。1、書面形式，即以文字等有形的表現(xiàn)形式訂立合同的形式。書面形式包括以下三種：（1）合同書。合同法第32條規(guī)定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。（2）信件。合同法中所稱的信件不同于一般的書信，表現(xiàn)在該信件要載有合同的條款，能夠用來作為證明合同關(guān)系和合同內(nèi)容的憑據(jù)。合同法第33條規(guī)定：“當事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認書。簽訂確認書時合同成立?！彼^簽訂確認書，實際上是最終作出承諾。（3）數(shù)據(jù)電文。根據(jù)合同法第11條規(guī)定，數(shù)據(jù)電文(包括

8、電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)屬于合同的書面形式。電子簽名法第2條第2款規(guī)定：“本法所稱數(shù)據(jù)電文，是指以電子、光學、磁或者類似手段生成、發(fā)送、接收或者儲存的信息?！?同法第3條規(guī)定：“民事活動中的合同或者其他文件、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。 當事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書，不得僅因為其采用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。 前款規(guī)定不適用下列文書： （一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的；（二）涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的；（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書的其他情形。

9、” 2、口頭形式：口頭形式在實踐中運用得比較廣泛，一般即時結(jié)清的買賣、服務和消費合同大都采取口頭形式訂立。 3、其他形式：如推定形式（也稱默示形式）。推定形式是當事人未用語言、文字表達其意思表示，而是僅用行為向?qū)Ψ綖橐s，對方通過一定的行為作出承諾，從而使合同成立。三、新版本預售示范合同的主要問題（一）示范文本的法律地位與適用范圍1、示范文本的適用具有一定的強制性區(qū)分兩個層面：一個層面為，是否必須適用示范文本，對此目前沒有法律規(guī)定，只能是提倡和引導。另一個層面是，在選擇適用文本后，則受文本條款拘束，不能隨意排除或廢止。2、適用的范圍（1）商品房現(xiàn)售如何適用新示范文本（2）二手房（不適用）（3）

10、經(jīng)濟適用住房等保障性住房及車（庫）位等特殊房屋的買賣，也可參照。（二）合同修訂解決的十大問題1、強化信息披露：如不利因素告知2、進一步明晰具體交付條件，增加房屋查驗環(huán)節(jié)3、對商品房質(zhì)量進行歸納分類，增加質(zhì)量擔保條款4、增加對抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的條款5、增加預售資金監(jiān)管條款6、明確合同解除情況下的違約金計算方式7、進一步細化合同備案和房屋登記的約定8、規(guī)范銷售、使用行為，增加共有權(quán)益約定9、增加買受人信息保護10、進一步明晰送達方式的約定。（三）合同主要內(nèi)容說明1、第一章 合同當事人法定代表人負責人委托代理人委托銷委托銷售經(jīng)紀售經(jīng)紀機構(gòu)機構(gòu)法定代理人法定代理人委托代理人（2）幾個實踐問題限制民事行為能

11、力人、無民事行為能力人簽訂合同的問題共有約定問題包銷和代銷問題聯(lián)建問題聯(lián)建問題合作開發(fā)房地產(chǎn)：指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)合作開發(fā)房地產(chǎn)：指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)。地產(chǎn)。特點：特點：A A至少一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，否則合同無效至少一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，否則合同無效B B未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效

12、。效。識別名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓、借款、租賃等識別名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓、借款、租賃等A A提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。益的，應認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。B B合作合同約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只分配合作合同約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣。固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣。C C合作合同約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只收取合作合同約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。D

13、D合作合同約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只以租合作合同約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃。賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃。 營業(yè)執(zhí)照的適用營業(yè)執(zhí)照的適用 A A 法定記載事項不全法定記載事項不全 B B 法定記載事項發(fā)生變動，未變更營業(yè)執(zhí)照法定記載事項發(fā)生變動，未變更營業(yè)執(zhí)照 破產(chǎn)主體辦理登記破產(chǎn)主體辦理登記 A A 破產(chǎn)管理人不具有房屋登記為權(quán)利人的資格破產(chǎn)管理人不具有房屋登記為權(quán)利人的資格 B B 要件：身份證明和資產(chǎn)處置方案要件：身份證明和資產(chǎn)處置方案 特殊情形下的身份證明材料使用特殊情形下的身份證明材料使用 2、第二章

14、 商品房基本情況（1）如實披露規(guī)劃指標：第一條中規(guī)劃容積率、綠地率案例一： 區(qū)分不同功能區(qū)域驗收同一基本單元案例二：利用測量技術(shù)標準規(guī)避房屋面積限制政策（2）集中明示預售商品房涉及的相關(guān)單位：第二條中對于勘察、監(jiān)理、設(shè)計、施工、測繪、裝修、物業(yè)服務等要求予以明示（3）明確預售商品房的客觀狀況：第三、四條房屋位置：樓棟、房號、規(guī)劃總平圖房屋用途：規(guī)劃用途房屋層數(shù)房屋陽臺：陽臺與面積計算問題、戶型平面圖房屋預測面積公示房屋共用部位、公用設(shè)施構(gòu)成（4）增加對抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的條款：第五條抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明和抵押相關(guān)約定（5）房屋權(quán)利承諾一房二賣、查封等限制和違約責任3、第三章 商品房價款：第

15、八、九、十條（1）司法實踐中處理因國家調(diào)控政策影響貸款取得的幾類方式：純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實無法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應認定屬于商品房買賣合同解釋第4、23條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”。當事人據(jù)此請求解除合同的，可予以支持。調(diào)控政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請求解除合同的，一般不予支持調(diào)控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續(xù)履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應當將收受的購房款或者定金返還

16、買受人。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。調(diào)控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導致無法繼續(xù)履行的，當事人均可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續(xù)履行合同、承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。調(diào)控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約，出賣人請求繼續(xù)履行合同或解除合同，并由買受人承擔違約責任的，應予以支持。（2）定金定性：屬于成約定金

17、（3）預售款監(jiān)管條款：第十一條實踐問題：合同約定的監(jiān)管機構(gòu)能否變更4、第四章：規(guī)劃、設(shè)計變更（1）商品房銷售后，出賣人不擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。規(guī)劃變更：容積率、綠地率等指標的變化設(shè)計變化：戶型、空間尺寸、結(jié)構(gòu)形式、朝向變化5、第五章 面積差異處理（1）原示范文本中的本條款內(nèi)容與商品房銷售管理辦法中面積差異處理有關(guān)規(guī)定的內(nèi)容基本一致。經(jīng)過多年的商品房買賣活動實踐，此次修訂時對“套內(nèi)建筑面積”、“建筑面積”和按基本單元計價三類主要面積差異的處理方式做了更為細致約定；為更好的解決爭議，本條明確了利息的起算點及利率標準。6、第六章交付條件和交付手續(xù)（1）交付條件存在的問題驗收合格的立法沖突建筑法、建設(shè)工

18、程質(zhì)量管理條例、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設(shè)部頒布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定對驗收的不同規(guī)定修訂時對于交付條件的爭議交付的具體文本竣工證明、實測報告住宅：住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、住宅工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果表（2）基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備交付 明確了水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施在交付時所應具備的正常使用條件，并辦理開通手續(xù)、承擔相應費用的義務方。 電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)開通與否的責任不在預售人 分別設(shè)置了違約責任，對于“需達到使用條件”的必需設(shè)施承擔逾期交付責任，對于“交付時線路敷設(shè)到戶”的，出賣人只承擔一般違約責任，提示雙方約定

19、違約賠償金額。（3）公共服務及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準）幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生用房、學校的權(quán)屬爭議車位、車庫違約金（4）交付程序的重大變化核實買受人身份；查驗房屋狀況；A增加查驗房屋環(huán)節(jié)，將諸如門窗翹裂、五金件損壞及管道堵塞等“可及時修復類的質(zhì)量問題”是否修復完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一。B 依據(jù)相關(guān)法規(guī)，總結(jié)歸納了實踐中的糾紛案例，對 屋面、墻面、地面滲漏或開裂，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等“可及時修復類的質(zhì)量問題” 進行了列舉。C明確合同當事人的義務應當由當事人完成，在合同或補充協(xié)議沒有事前約定的情況下，不應由合同以外的其他第三方

20、來履行合同義務。確認房屋建筑面積及相關(guān)費用結(jié)算；辦理房屋占有、使用的交接手續(xù)。(5)逾期交房的責任增加了“違約金的計算、支付期限”的設(shè)計，明確了利息的起算點及利率標準?？紤]到逾期交房情況下，買受人已付房款在延遲階段的利息屬于正常的孳息，出賣人應當將其支付給買受人，故增加了支付相應利息的約定。（利息是買受人的損失） 修改了違約金計算基數(shù)，將“已交付房價款”修改為“全部房價款”。7、第七章 商品房質(zhì)量及保修責任（1）為確保建設(shè)工程施工質(zhì)量，住建部編制并發(fā)布了工程建設(shè)標準強制性條文?！皬娭菩詶l文”收錄了現(xiàn)行房屋建筑工程國家標準和行業(yè)標準中涉及人民生命財產(chǎn)安全、人身健康、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護和其

21、他公眾利益以及保護資源、節(jié)約投資、提高經(jīng)濟效益和社會效益等政策要求的條文，是工程建設(shè)過程中的強制性技術(shù)規(guī)定，是參與建設(shè)活動各方執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準的依據(jù)。因此，此次修訂該部分內(nèi)容時，特別強調(diào)了房屋質(zhì)量應當符合國家及行業(yè)標準。（2）商品房質(zhì)量問題的分類地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)； 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量的好壞影響到整個建筑的使用安全，是保證人身財產(chǎn)安全的關(guān)鍵。雖然實踐中此類質(zhì)量問題鮮有發(fā)生，可一旦出現(xiàn)，造成的損失往往難以彌補。此次修訂細化了該部分內(nèi)容，使買受人有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行合同，更好的保障了買受人的合法權(quán)益。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的“其他質(zhì)量問題”通常指可以

22、采取更換、修理等補救措施可以彌補的質(zhì)量缺陷，對人身財產(chǎn)安全和房屋的正常使用造成的影響較小。注意以下兩個問題：A本條款中的“其他質(zhì)量問題”與保修責任條款中的質(zhì)量問題的區(qū)別。B本條款中的“其他質(zhì)量問題”與第四章第十一條中的“查驗房屋”涉及到的質(zhì)量問題的區(qū)別。裝飾裝修及設(shè)備標準；A“精裝修”商品房“裝飾裝修及設(shè)備標準”的約定內(nèi)容；B“毛坯房”的買房人在自行裝修后發(fā)生退房的情況時，裝修損失該如何承擔的問題。室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能。 室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施，是近年來買受人極為關(guān)注的幾類問題，國家針對這幾類問題已制定并發(fā)布了有關(guān)法律法規(guī)、標準或規(guī)范，如室內(nèi)空氣質(zhì)量標準、民用

23、建筑隔聲設(shè)計規(guī)范、民用建筑節(jié)能條例等，以保證新建商品房更符合人們對不斷提高的生活品質(zhì)的需求。(3)保修責任 本次修改結(jié)合實踐情況，細化和完善了原版合同中對保修責任的約定，并增加一個相關(guān)附件。例如保修主體為出賣人，保修開始時間為商品房交付之日起。 列舉了出賣人不承擔保修與賠償責任的兩類情形，并留有空白項由雙方當事人自行約定。 針對實踐中出賣人拖延、推脫保修責任的問題，細化了保修責任實施的具體方式，針對買受人拒絕提供方便導致的損失明確了責任。（4）質(zhì)量擔保和質(zhì)量保險制定原因：項目公司的大量存在依據(jù)：住建部發(fā)布了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知（201053號）：針對暫

24、定資質(zhì)企業(yè)的擔保適用范圍：以當事人約定的方式將“質(zhì)量擔?！睌U大適用范圍，不僅適用于暫定資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，還可適用于具有更高資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。8、第八章 合同備案與房屋登記（1）合同備案與預告登記的區(qū)分；（2）備案時限的規(guī)定和違約責任“自本合同生效之日起”修改為“自本合同簽訂之日起”。不超過30日簽約文本與備案文本的一致性違約責任（3）預告登記的單方申請問題（4）轉(zhuǎn)移登記申請方式：共同申請或委托申請區(qū)分出賣人原因和買受人原因規(guī)定違約責任買受人解除合同，15日內(nèi)退款的規(guī)定稅費墊支問題9、第九章 前期物業(yè)服務1、增加了對出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)的約定，對買受人具有提示作用。 物業(yè)管理條例第二十一

25、條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。如果買受人對出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)不認可，可以選擇不購買該商品房或?qū)硗ㄟ^業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。2、增加了對物業(yè)服務時間的約定。 物業(yè)管理條例第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 由于前期物業(yè)服務合同是由出賣人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，本合同約定的物業(yè)服務時間是指物業(yè)服務合同約定的履行期限。3、增加了對物業(yè)服務計費方式的約定。 物業(yè)服務收費管理辦法第九條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可

26、以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 因物業(yè)服務收費管理辦法并未限制包干制或者酬金制以外的其他計費方式。本條除將包干制、酬金制列明提示外，空白項可以由合同雙方自行約定其他計費方式。4、增加了代為查驗并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的約定。 物業(yè)管理條例第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

27、的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第二十八條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。 實踐中，買受人一般不對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，而物業(yè)服務企業(yè)需要承擔對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護及保養(yǎng)任務，因此物業(yè)服務企業(yè)除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問題外，還需要查明整個物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等。通過承接查驗程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時進行整改。 本條中約定買受人同意由前期物業(yè)服務企業(yè)代為查驗并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有其必要性和合理性。同時，本條還約定，出賣人應當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的備案情況書面告知

28、買受人，以此保障買受人關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、使用功能情況的知情權(quán)。1010、第十章、第十章 其他事項其他事項（1 1）建筑物區(qū)分所有權(quán)）建筑物區(qū)分所有權(quán)幾類實踐中常見的建筑形態(tài)：車位、車庫；會所；游幾類實踐中常見的建筑形態(tài)：車位、車庫；會所；游泳池泳池（2 2）商品房銷售廣告：）商品房銷售廣告：實踐中常見的違法廣告情形實踐中常見的違法廣告情形廣告內(nèi)容構(gòu)成合同條款的情形廣告內(nèi)容構(gòu)成合同條款的情形（3 3）房屋不利因素告知）房屋不利因素告知告知方式：書面、現(xiàn)場公示告知方式：書面、現(xiàn)場公示告知內(nèi)容：氣味、污染、輻射、噪音等不利因素告知告知內(nèi)容：氣味、污染、輻射、噪音等不利因素告知存在的

29、問題：范圍缺乏界定，容易產(chǎn)生爭議存在的問題：范圍缺乏界定，容易產(chǎn)生爭議（4）銷售承諾實踐中常見問題：分割拆零返本銷售售后包租現(xiàn)場公示車位配備比（5）使用承諾實踐中常見問題：住改商問題搭建問題（6）送達提示合同雙方保證本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實有效。 在本合同履行過程中，涉及改變規(guī)劃或設(shè)計條件的通知、交房通知、違約通知、解除合同通知等，只有真實有效的通訊地址、聯(lián)系電話才能夠及時通知到合同相對方。本條對合同雙方加以提示。提示合同雙方約定送達方式。 除了本條提示的郵政快遞、郵寄掛號信方式，合同雙方還可以約定電子郵件等其他書面形式。增加對合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的通知義務。 約定合

30、同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，負有在變更一定時間內(nèi)及時書面通知對方的合同義務。否則，變更一方將承擔送達不能的法律后果。（7）買受人信息保護 增加了對出賣人負有保密義務的約定。 消費者權(quán)益保護法第二十九條規(guī)定：經(jīng)營者及其工作人員對收集的消費者個人信息必須嚴格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。經(jīng)營者應當采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保信息安全，防止消費者個人信息泄露、丟失。在發(fā)生或者可能發(fā)生信息泄露、丟失的情況時，應當立即采取補救措施。 本條以合同約定的方式明確出賣人負有保密義務，同時賦予買受人維權(quán)的依據(jù)。 列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形。 本條參考房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法的有關(guān)規(guī)定，列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形，包括：（1）法律、法規(guī)規(guī)定；（2）國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務；（3）經(jīng)買受人書面同意。除此之外，出賣人對外提供和使用買受人信息均違反本合同約定，應當承擔違約責任。（8）爭議解決方式 增加了“消費者協(xié)會等部門調(diào)