商品房銷(xiāo)售糾紛及新示范合同文本重點(diǎn)問(wèn)題解讀

1、商品房銷(xiāo)售糾紛分析及新預(yù)售合同商品房銷(xiāo)售糾紛分析及新預(yù)售合同示范文本重點(diǎn)問(wèn)題解讀示范文本重點(diǎn)問(wèn)題解讀二一五年六月 曾婷目目 錄錄一、商品房預(yù)銷(xiāo)售糾紛類(lèi)型分析一、商品房預(yù)銷(xiāo)售糾紛類(lèi)型分析二、新版本商品房預(yù)銷(xiāo)售合同重點(diǎn)問(wèn)題解讀二、新版本商品房預(yù)銷(xiāo)售合同重點(diǎn)問(wèn)題解讀第一部分第一部分 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（一）總體特點(diǎn)（一）總體特點(diǎn)1、案件增量大，結(jié)案標(biāo)的額增量大。、案件增量大，結(jié)案標(biāo)的額增量大。2、容易引發(fā)社會(huì)影響大的群體性訴訟。、容易引發(fā)社會(huì)影響大的群體性訴訟。3、糾紛調(diào)解率低。、糾紛調(diào)解率低。4、鑒定項(xiàng)目多，結(jié)案周期長(zhǎng)。、鑒定項(xiàng)目多，結(jié)案周期長(zhǎng)。（二）糾紛形成原因（二）糾紛形成原

2、因1、商品房預(yù)售、預(yù)售許可和房產(chǎn)測(cè)繪之間銜接脫節(jié)商品房預(yù)售、預(yù)售許可和房產(chǎn)測(cè)繪之間銜接脫節(jié)1 1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不規(guī)范導(dǎo)致三者銜接出現(xiàn)漏洞。）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不規(guī)范導(dǎo)致三者銜接出現(xiàn)漏洞。實(shí)踐案例：實(shí)踐案例： 房屋沒(méi)有追蹤管理到戶(hù)，導(dǎo)致虛增房源房屋沒(méi)有追蹤管理到戶(hù)，導(dǎo)致虛增房源 樓盤(pán)表數(shù)據(jù)表述不規(guī)范，管理混亂，重復(fù)房源樓盤(pán)表數(shù)據(jù)表述不規(guī)范，管理混亂，重復(fù)房源2）房產(chǎn)測(cè)繪中涉及的兩個(gè)國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沖突的問(wèn)題）房產(chǎn)測(cè)繪中涉及的兩個(gè)國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沖突的問(wèn)題2 2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定簡(jiǎn)單或不明。、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定簡(jiǎn)單或不明。3 3、宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)交易價(jià)格產(chǎn)生分歧。、宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)交易價(jià)格產(chǎn)生分歧。4 4、立法模糊或

3、立法沖突導(dǎo)致合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議。、立法模糊或立法沖突導(dǎo)致合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議。5 5、購(gòu)房人維權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng)。、購(gòu)房人維權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng)。（三）商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的類(lèi)型（三）商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的類(lèi)型第二部分第二部分 新版本商品房預(yù)銷(xiāo)售合同重點(diǎn)問(wèn)題解讀新版本商品房預(yù)銷(xiāo)售合同重點(diǎn)問(wèn)題解讀 一、格式條款與示范文本的區(qū)分 格式條款也稱(chēng)格式合同。依據(jù)合同法第39條，格式條款是指由乙方當(dāng)事人為了反復(fù)使用而預(yù)先制定的，并由不特定的第三人接受的，在訂立合同時(shí)無(wú)須與對(duì)方協(xié)商的條款。格式條款具有以下特點(diǎn)： 1、格式條款是由一方為了反復(fù)使用而預(yù)先制定的。 2、格式條款是一方為不特定的相對(duì)人預(yù)先制定的。 3、格式條款的內(nèi)容具有定型化

4、的特點(diǎn)。 4、相對(duì)人在訂約中居于附從地位。格式條款與示范合同的區(qū)別。所謂示范合同，是指根據(jù)法規(guī)和慣例而確定的具有示范作用的文件。在我國(guó)，房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、建筑等許多行業(yè)正在逐漸推行各類(lèi)示范合同。示范合同的推廣對(duì)于完善合同條款、明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、減少因當(dāng)事人欠缺合同法律知識(shí)而產(chǎn)生各類(lèi)糾紛具有一定作用。但由于示范合同只是當(dāng)事人雙方簽約時(shí)的參考文件，對(duì)當(dāng)事人無(wú)強(qiáng)制約束力，雙方可以修改其條款形式和格式，也可以增減條款，因此它不是格式條款。格式條款是固定的、不能修改的，而示范合同只是訂約的參考，因此是可以協(xié)商修改的。當(dāng)然，一個(gè)合同中可能存在兩種條款，即格式條款和一般合同條款，確定合同條款是否屬于格式

5、條款關(guān)鍵是看這些條款是否定型化、是否不能與對(duì)方協(xié)商。格式條款無(wú)效：合同法第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！倍?、合同的形式合同形式是當(dāng)事人合意的外在表現(xiàn)方式，是合同內(nèi)容的載體。合同法第10條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式”，“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。”合同的約定形式和法定形式1、合同約定形式，是指當(dāng)事人在合同中特別約定要采取某種形式合同才能成立或生效。例如當(dāng)事人約定合同自辦理公證時(shí)生效。在約

6、定情況下，合同的形式是當(dāng)事人合意的產(chǎn)物。當(dāng)事人通常是將合同的形式作為限制合同成立和生效的一種方式，其目的在于通過(guò)這種特殊形式的要求，進(jìn)一步明確雙方的合意內(nèi)容或者強(qiáng)化書(shū)面形式的證據(jù)效力。2、法定形式，是指法律對(duì)于合同訂約方式和特殊形式要件所作的規(guī)定。合同的法定形式大都屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)范，不能由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議而任意予以排除，也不得通過(guò)協(xié)議加以變更。合同的法定形式盡管是法律的一種強(qiáng)行性規(guī)范，但違反它并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。在法律無(wú)特別規(guī)定的情況下，違反法定形式的要求只是導(dǎo)致當(dāng)事人缺乏足夠的證據(jù)證明合同的存在及合同內(nèi)容。當(dāng)然，某些時(shí)候，法律從維護(hù)社會(huì)公共秩序的角度考慮，要求當(dāng)事人必須采用某種特殊的形式

7、，如果違反，則合同無(wú)效。合同法第10條，合同的形式可以分為書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。1、書(shū)面形式，即以文字等有形的表現(xiàn)形式訂立合同的形式。書(shū)面形式包括以下三種：（1）合同書(shū)。合同法第32條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。（2）信件。合同法中所稱(chēng)的信件不同于一般的書(shū)信，表現(xiàn)在該信件要載有合同的條款，能夠用來(lái)作為證明合同關(guān)系和合同內(nèi)容的憑據(jù)。合同法第33條規(guī)定：“當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書(shū)。簽訂確認(rèn)書(shū)時(shí)合同成立?！彼^簽訂確認(rèn)書(shū)，實(shí)際上是最終作出承諾。（3）數(shù)據(jù)電文。根據(jù)合同法第11條規(guī)定，數(shù)據(jù)電文(包括

8、電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)屬于合同的書(shū)面形式。電子簽名法第2條第2款規(guī)定：“本法所稱(chēng)數(shù)據(jù)電文，是指以電子、光學(xué)、磁或者類(lèi)似手段生成、發(fā)送、接收或者儲(chǔ)存的信息。” 同法第3條規(guī)定：“民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書(shū)，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。 當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書(shū)，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。 前款規(guī)定不適用下列文書(shū)： （一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的；（二）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的；（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務(wù)的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書(shū)的其他情形。

9、” 2、口頭形式：口頭形式在實(shí)踐中運(yùn)用得比較廣泛，一般即時(shí)結(jié)清的買(mǎi)賣(mài)、服務(wù)和消費(fèi)合同大都采取口頭形式訂立。 3、其他形式：如推定形式（也稱(chēng)默示形式）。推定形式是當(dāng)事人未用語(yǔ)言、文字表達(dá)其意思表示，而是僅用行為向?qū)Ψ綖橐s，對(duì)方通過(guò)一定的行為作出承諾，從而使合同成立。三、新版本預(yù)售示范合同的主要問(wèn)題（一）示范文本的法律地位與適用范圍1、示范文本的適用具有一定的強(qiáng)制性區(qū)分兩個(gè)層面：一個(gè)層面為，是否必須適用示范文本，對(duì)此目前沒(méi)有法律規(guī)定，只能是提倡和引導(dǎo)。另一個(gè)層面是，在選擇適用文本后，則受文本條款拘束，不能隨意排除或廢止。2、適用的范圍（1）商品房現(xiàn)售如何適用新示范文本（2）二手房（不適用）（3）

10、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房及車(chē)（庫(kù)）位等特殊房屋的買(mǎi)賣(mài)，也可參照。（二）合同修訂解決的十大問(wèn)題1、強(qiáng)化信息披露：如不利因素告知2、進(jìn)一步明晰具體交付條件，增加房屋查驗(yàn)環(huán)節(jié)3、對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行歸納分類(lèi)，增加質(zhì)量擔(dān)保條款4、增加對(duì)抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的條款5、增加預(yù)售資金監(jiān)管條款6、明確合同解除情況下的違約金計(jì)算方式7、進(jìn)一步細(xì)化合同備案和房屋登記的約定8、規(guī)范銷(xiāo)售、使用行為，增加共有權(quán)益約定9、增加買(mǎi)受人信息保護(hù)10、進(jìn)一步明晰送達(dá)方式的約定。（三）合同主要內(nèi)容說(shuō)明1、第一章 合同當(dāng)事人法定代表人負(fù)責(zé)人委托代理人委托銷(xiāo)委托銷(xiāo)售經(jīng)紀(jì)售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)法定代理人法定代理人委托代理人（2）幾個(gè)實(shí)踐問(wèn)題限制民事行為能

11、力人、無(wú)民事行為能力人簽訂合同的問(wèn)題共有約定問(wèn)題包銷(xiāo)和代銷(xiāo)問(wèn)題聯(lián)建問(wèn)題聯(lián)建問(wèn)題合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)：指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)：指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。地產(chǎn)。特點(diǎn)：特點(diǎn)：A A至少一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，否則合同無(wú)效至少一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，否則合同無(wú)效B B未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效

12、。效。識(shí)別名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓、借款、租賃等識(shí)別名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓、借款、租賃等A A提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。益的，應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。B B合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)。固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)。C C合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。D

13、D合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃。賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃。 營(yíng)業(yè)執(zhí)照的適用營(yíng)業(yè)執(zhí)照的適用 A A 法定記載事項(xiàng)不全法定記載事項(xiàng)不全 B B 法定記載事項(xiàng)發(fā)生變動(dòng)，未變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照法定記載事項(xiàng)發(fā)生變動(dòng)，未變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照 破產(chǎn)主體辦理登記破產(chǎn)主體辦理登記 A A 破產(chǎn)管理人不具有房屋登記為權(quán)利人的資格破產(chǎn)管理人不具有房屋登記為權(quán)利人的資格 B B 要件：身份證明和資產(chǎn)處置方案要件：身份證明和資產(chǎn)處置方案 特殊情形下的身份證明材料使用特殊情形下的身份證明材料使用 2、第二章

14、 商品房基本情況（1）如實(shí)披露規(guī)劃指標(biāo)：第一條中規(guī)劃容積率、綠地率案例一： 區(qū)分不同功能區(qū)域驗(yàn)收同一基本單元案例二：利用測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)避房屋面積限制政策（2）集中明示預(yù)售商品房涉及的相關(guān)單位：第二條中對(duì)于勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、測(cè)繪、裝修、物業(yè)服務(wù)等要求予以明示（3）明確預(yù)售商品房的客觀狀況：第三、四條房屋位置：樓棟、房號(hào)、規(guī)劃總平圖房屋用途：規(guī)劃用途房屋層數(shù)房屋陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)與面積計(jì)算問(wèn)題、戶(hù)型平面圖房屋預(yù)測(cè)面積公示房屋共用部位、公用設(shè)施構(gòu)成（4）增加對(duì)抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的條款：第五條抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明和抵押相關(guān)約定（5）房屋權(quán)利承諾一房二賣(mài)、查封等限制和違約責(zé)任3、第三章 商品房?jī)r(jià)款：第

15、八、九、十條（1）司法實(shí)踐中處理因國(guó)家調(diào)控政策影響貸款取得的幾類(lèi)方式：純粹因受限貸、限購(gòu)、禁購(gòu)等調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應(yīng)認(rèn)定屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋第4、23條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求解除合同的，可予以支持。調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買(mǎi)受人以其因受限貸政策影響而無(wú)法繼續(xù)履行為由，請(qǐng)求解除合同的，一般不予支持調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買(mǎi)受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行，而請(qǐng)求解除合同的，可予以支持；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還

16、買(mǎi)受人。出賣(mài)人請(qǐng)求買(mǎi)受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理?yè)p失的，可酌情予以支持。調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同確因限購(gòu)、禁購(gòu)政策而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還買(mǎi)受人。出賣(mài)人起訴或反訴請(qǐng)求買(mǎi)受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣(mài)人請(qǐng)求買(mǎi)受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理?yè)p失的，可酌情予以支持。調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同在限貸政策實(shí)施后，買(mǎi)受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣(mài)人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約，出賣(mài)人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同或解除合同，并由買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予以支持。（2）定金定性：屬于成約定金

17、（3）預(yù)售款監(jiān)管條款：第十一條實(shí)踐問(wèn)題：合同約定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)能否變更4、第四章：規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更（1）商品房銷(xiāo)售后，出賣(mài)人不擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。規(guī)劃變更：容積率、綠地率等指標(biāo)的變化設(shè)計(jì)變化：戶(hù)型、空間尺寸、結(jié)構(gòu)形式、朝向變化5、第五章 面積差異處理（1）原示范文本中的本條款內(nèi)容與商品房銷(xiāo)售管理辦法中面積差異處理有關(guān)規(guī)定的內(nèi)容基本一致。經(jīng)過(guò)多年的商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)實(shí)踐，此次修訂時(shí)對(duì)“套內(nèi)建筑面積”、“建筑面積”和按基本單元計(jì)價(jià)三類(lèi)主要面積差異的處理方式做了更為細(xì)致約定；為更好的解決爭(zhēng)議，本條明確了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)。6、第六章交付條件和交付手續(xù)（1）交付條件存在的問(wèn)題驗(yàn)收合格的立法沖突建筑法、建設(shè)工

18、程質(zhì)量管理?xiàng)l例、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、建設(shè)部頒布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定對(duì)驗(yàn)收的不同規(guī)定修訂時(shí)對(duì)于交付條件的爭(zhēng)議交付的具體文本竣工證明、實(shí)測(cè)報(bào)告住宅：住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收結(jié)果表（2）基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備交付 明確了水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施在交付時(shí)所應(yīng)具備的正常使用條件，并辦理開(kāi)通手續(xù)、承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的義務(wù)方。 電話(huà)、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)開(kāi)通與否的責(zé)任不在預(yù)售人 分別設(shè)置了違約責(zé)任，對(duì)于“需達(dá)到使用條件”的必需設(shè)施承擔(dān)逾期交付責(zé)任，對(duì)于“交付時(shí)線(xiàn)路敷設(shè)到戶(hù)”的，出賣(mài)人只承擔(dān)一般違約責(zé)任，提示雙方約定

19、違約賠償金額。（3）公共服務(wù)及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準(zhǔn)）幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生用房、學(xué)校的權(quán)屬爭(zhēng)議車(chē)位、車(chē)庫(kù)違約金（4）交付程序的重大變化核實(shí)買(mǎi)受人身份；查驗(yàn)房屋狀況；A增加查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)，將諸如門(mén)窗翹裂、五金件損壞及管道堵塞等“可及時(shí)修復(fù)類(lèi)的質(zhì)量問(wèn)題”是否修復(fù)完好，做為買(mǎi)受人是否同意商品房交付的條件之一。B 依據(jù)相關(guān)法規(guī)，總結(jié)歸納了實(shí)踐中的糾紛案例，對(duì) 屋面、墻面、地面滲漏或開(kāi)裂，管道堵塞，門(mén)窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等“可及時(shí)修復(fù)類(lèi)的質(zhì)量問(wèn)題” 進(jìn)行了列舉。C明確合同當(dāng)事人的義務(wù)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人完成，在合同或補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有事前約定的情況下，不應(yīng)由合同以外的其他第三方

20、來(lái)履行合同義務(wù)。確認(rèn)房屋建筑面積及相關(guān)費(fèi)用結(jié)算；辦理房屋占有、使用的交接手續(xù)。(5)逾期交房的責(zé)任增加了“違約金的計(jì)算、支付期限”的設(shè)計(jì)，明確了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到逾期交房情況下，買(mǎi)受人已付房款在延遲階段的利息屬于正常的孳息，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將其支付給買(mǎi)受人，故增加了支付相應(yīng)利息的約定。（利息是買(mǎi)受人的損失） 修改了違約金計(jì)算基數(shù)，將“已交付房?jī)r(jià)款”修改為“全部房?jī)r(jià)款”。7、第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任（1）為確保建設(shè)工程施工質(zhì)量，住建部編制并發(fā)布了工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文?！皬?qiáng)制性條文”收錄了現(xiàn)行房屋建筑工程國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中涉及人民生命財(cái)產(chǎn)安全、人身健康、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)和其

21、他公眾利益以及保護(hù)資源、節(jié)約投資、提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等政策要求的條文，是工程建設(shè)過(guò)程中的強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)定，是參與建設(shè)活動(dòng)各方執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。因此，此次修訂該部分內(nèi)容時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)了房屋質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。（2）商品房質(zhì)量問(wèn)題的分類(lèi)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)； 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量的好壞影響到整個(gè)建筑的使用安全，是保證人身財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵。雖然實(shí)踐中此類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題鮮有發(fā)生，可一旦出現(xiàn)，造成的損失往往難以彌補(bǔ)。此次修訂細(xì)化了該部分內(nèi)容，使買(mǎi)受人有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行合同，更好的保障了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問(wèn)題；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的“其他質(zhì)量問(wèn)題”通常指可以

22、采取更換、修理等補(bǔ)救措施可以彌補(bǔ)的質(zhì)量缺陷，對(duì)人身財(cái)產(chǎn)安全和房屋的正常使用造成的影響較小。注意以下兩個(gè)問(wèn)題：A本條款中的“其他質(zhì)量問(wèn)題”與保修責(zé)任條款中的質(zhì)量問(wèn)題的區(qū)別。B本條款中的“其他質(zhì)量問(wèn)題”與第四章第十一條中的“查驗(yàn)房屋”涉及到的質(zhì)量問(wèn)題的區(qū)別。裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；A“精裝修”商品房“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”的約定內(nèi)容；B“毛坯房”的買(mǎi)房人在自行裝修后發(fā)生退房的情況時(shí)，裝修損失該如何承擔(dān)的問(wèn)題。室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能。 室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施，是近年來(lái)買(mǎi)受人極為關(guān)注的幾類(lèi)問(wèn)題，國(guó)家針對(duì)這幾類(lèi)問(wèn)題已制定并發(fā)布了有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，如室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、民用

23、建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范、民用建筑節(jié)能條例等，以保證新建商品房更符合人們對(duì)不斷提高的生活品質(zhì)的需求。(3)保修責(zé)任 本次修改結(jié)合實(shí)踐情況，細(xì)化和完善了原版合同中對(duì)保修責(zé)任的約定，并增加一個(gè)相關(guān)附件。例如保修主體為出賣(mài)人，保修開(kāi)始時(shí)間為商品房交付之日起。 列舉了出賣(mài)人不承擔(dān)保修與賠償責(zé)任的兩類(lèi)情形，并留有空白項(xiàng)由雙方當(dāng)事人自行約定。 針對(duì)實(shí)踐中出賣(mài)人拖延、推脫保修責(zé)任的問(wèn)題，細(xì)化了保修責(zé)任實(shí)施的具體方式，針對(duì)買(mǎi)受人拒絕提供方便導(dǎo)致的損失明確了責(zé)任。（4）質(zhì)量擔(dān)保和質(zhì)量保險(xiǎn)制定原因：項(xiàng)目公司的大量存在依據(jù)：住建部發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知（201053號(hào)）：針對(duì)暫

24、定資質(zhì)企業(yè)的擔(dān)保適用范圍：以當(dāng)事人約定的方式將“質(zhì)量擔(dān)?！睌U(kuò)大適用范圍，不僅適用于暫定資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，還可適用于具有更高資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)。8、第八章 合同備案與房屋登記（1）合同備案與預(yù)告登記的區(qū)分；（2）備案時(shí)限的規(guī)定和違約責(zé)任“自本合同生效之日起”修改為“自本合同簽訂之日起”。不超過(guò)30日簽約文本與備案文本的一致性違約責(zé)任（3）預(yù)告登記的單方申請(qǐng)問(wèn)題（4）轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)方式：共同申請(qǐng)或委托申請(qǐng)區(qū)分出賣(mài)人原因和買(mǎi)受人原因規(guī)定違約責(zé)任買(mǎi)受人解除合同，15日內(nèi)退款的規(guī)定稅費(fèi)墊支問(wèn)題9、第九章 前期物業(yè)服務(wù)1、增加了對(duì)出賣(mài)人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，對(duì)買(mǎi)受人具有提示作用。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十一

25、條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。如果買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可，可以選擇不購(gòu)買(mǎi)該商品房或?qū)?lái)通過(guò)業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)時(shí)間的約定。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 由于前期物業(yè)服務(wù)合同是由出賣(mài)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，本合同約定的物業(yè)服務(wù)時(shí)間是指物業(yè)服務(wù)合同約定的履行期限。3、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式的約定。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第九條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可

26、以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法并未限制包干制或者酬金制以外的其他計(jì)費(fèi)方式。本條除將包干制、酬金制列明提示外，空白項(xiàng)可以由合同雙方自行約定其他計(jì)費(fèi)方式。4、增加了代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的約定。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

27、的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第二十八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 實(shí)踐中，買(mǎi)受人一般不對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)任務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問(wèn)題外，還需要查明整個(gè)物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等。通過(guò)承接查驗(yàn)程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行整改。 本條中約定買(mǎi)受人同意由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有其必要性和合理性。同時(shí)，本條還約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的備案情況書(shū)面告知

28、買(mǎi)受人，以此保障買(mǎi)受人關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、使用功能情況的知情權(quán)。1010、第十章、第十章 其他事項(xiàng)其他事項(xiàng)（1 1）建筑物區(qū)分所有權(quán)）建筑物區(qū)分所有權(quán)幾類(lèi)實(shí)踐中常見(jiàn)的建筑形態(tài)：車(chē)位、車(chē)庫(kù)；會(huì)所；游幾類(lèi)實(shí)踐中常見(jiàn)的建筑形態(tài)：車(chē)位、車(chē)庫(kù)；會(huì)所；游泳池泳池（2 2）商品房銷(xiāo)售廣告：）商品房銷(xiāo)售廣告：實(shí)踐中常見(jiàn)的違法廣告情形實(shí)踐中常見(jiàn)的違法廣告情形廣告內(nèi)容構(gòu)成合同條款的情形廣告內(nèi)容構(gòu)成合同條款的情形（3 3）房屋不利因素告知）房屋不利因素告知告知方式：書(shū)面、現(xiàn)場(chǎng)公示告知方式：書(shū)面、現(xiàn)場(chǎng)公示告知內(nèi)容：氣味、污染、輻射、噪音等不利因素告知告知內(nèi)容：氣味、污染、輻射、噪音等不利因素告知存在的

29、問(wèn)題：范圍缺乏界定，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議存在的問(wèn)題：范圍缺乏界定，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議（4）銷(xiāo)售承諾實(shí)踐中常見(jiàn)問(wèn)題：分割拆零返本銷(xiāo)售售后包租現(xiàn)場(chǎng)公示車(chē)位配備比（5）使用承諾實(shí)踐中常見(jiàn)問(wèn)題：住改商問(wèn)題搭建問(wèn)題（6）送達(dá)提示合同雙方保證本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話(huà)均真實(shí)有效。 在本合同履行過(guò)程中，涉及改變規(guī)劃或設(shè)計(jì)條件的通知、交房通知、違約通知、解除合同通知等，只有真實(shí)有效的通訊地址、聯(lián)系電話(huà)才能夠及時(shí)通知到合同相對(duì)方。本條對(duì)合同雙方加以提示。提示合同雙方約定送達(dá)方式。 除了本條提示的郵政快遞、郵寄掛號(hào)信方式，合同雙方還可以約定電子郵件等其他書(shū)面形式。增加對(duì)合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話(huà)的通知義務(wù)。 約定合

30、同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話(huà)的，負(fù)有在變更一定時(shí)間內(nèi)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方的合同義務(wù)。否則，變更一方將承擔(dān)送達(dá)不能的法律后果。（7）買(mǎi)受人信息保護(hù) 增加了對(duì)出賣(mài)人負(fù)有保密義務(wù)的約定。 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十九條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者及其工作人員對(duì)收集的消費(fèi)者個(gè)人信息必須嚴(yán)格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保信息安全，防止消費(fèi)者個(gè)人信息泄露、丟失。在發(fā)生或者可能發(fā)生信息泄露、丟失的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取補(bǔ)救措施。 本條以合同約定的方式明確出賣(mài)人負(fù)有保密義務(wù)，同時(shí)賦予買(mǎi)受人維權(quán)的依據(jù)。 列舉了出賣(mài)人可以提供買(mǎi)受人信息的情形。 本條參考房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法的有關(guān)規(guī)定，列舉了出賣(mài)人可以提供買(mǎi)受人信息的情形，包括：（1）法律、法規(guī)規(guī)定；（2）國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)執(zhí)行公務(wù)；（3）經(jīng)買(mǎi)受人書(shū)面同意。除此之外，出賣(mài)人對(duì)外提供和使用買(mǎi)受人信息均違反本合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（8）爭(zhēng)議解決方式 增加了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門(mén)調(diào)