上海房屋建筑面積計算規(guī)則

1、-1 -上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則建筑面積計算規(guī)則一、一般規(guī)定1、房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面 積、共有建筑面積、使用面積等的測算。2、房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包 括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的 永久性建筑。3、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。4、房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積， 按房屋的內(nèi)墻面水平 面積計算。5、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪土0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、

2、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯 間、水箱間不計層數(shù)。6、房屋所在層次是指本權(quán)屆單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù) 數(shù)表小。二、計算全部建筑面積的范圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。 單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者， 符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計算建筑面積。2、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。3、房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外 圍水平面積計算。4、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。5、樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井

3、等均按房屋自 然層計算建筑面積。6、屆永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。7、房屋天面上屆永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機 房按外圍水平面積計算。8、 原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按 其外圍水平投影面積計算。-2 -9、 挑樓、全封閉的陽臺按外圍水平投影面積計算。10、與房屋相連的有柱走廊、 兩房屋間有上蓋和柱的走廊， 均按柱外圍水平面 積計算。11、房屋問永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。12、層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等） 及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不

4、包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計算。13、有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。14、玻璃幕墻、金屆幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平 面積計算建筑面積。既有主墻體乂有幕墻時，以主墻體為準(zhǔn)計算建筑面積。其墻厚 亦按主墻體厚度計算。15、屆永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計 算。16、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍 水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。17、室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用 的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑

5、面積（多層按多層 計）。18、機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。19、 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。20、房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。三、計算一半建筑面積的范圍1、 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計 算。2、 獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一 半計算。3、 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。 當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，

6、按底板外沿水平投影面積的一半計算4、 無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。5、 有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。四、不計算建筑面積的范圍1、層高小于2.20米的房屋及房屋附屆部位。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及 有主墻體的玻璃幕、金屆幕及其它材料幕墻。-3 -3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。5、頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。6、房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。7、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間

7、安置箱、罐的平臺。8、騎樓、 過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 臨街樓房挑廊下用作社會公 共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。9、屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。10、利用引橋、局架:路、局架:橋路面作為頂蓋的建筑。11、廣場式室外樓梯。12、獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防十、支線。13、與房屋室內(nèi)不相通的房屋問伸縮縫。五、房屋計算建筑面積的基本原則在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計算建 筑面積。1、計算全部建筑面積應(yīng)是有

8、頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有 圍護(hù)的部位。2、 計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。3、 不計算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與 室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除 挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。六、特殊墻體及部位處理原則1、 非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度2.20米處 的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。2、 不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時，按其外

9、墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。-4 -共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則一、一般規(guī)定1、房屋共有建筑面積分?jǐn)傆嬎悖泻戏óa(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分?jǐn)?；無協(xié)議 或協(xié)議不明確的按本規(guī)則執(zhí)行。2、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧?共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有 建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)?到本幢房屋內(nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课?內(nèi)。3、房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面

10、積的比例進(jìn)行分 攤。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng) 分?jǐn)?，便不得改變原始設(shè)計的使用功能。4、有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)?除垂直通道（樓梯、電梯及相應(yīng)走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟?最小單位為不同類型的功能區(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（停靠、連通）與否, 均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。5、樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（停靠、連通）與否，均 應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。6、 同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應(yīng)分別 進(jìn)行分?jǐn)偂?、 套（單元）建筑

11、面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e二、計算方法（一） 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi) 陽臺建筑面積三部分組成1、套（單元）內(nèi)使用面積（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生問、廁所、儲藏 室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；（2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共 墻兩種。其中套（單元）與套（單

12、元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以 及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體 面積。3、套內(nèi)陽臺建筑面積（1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；（2）未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積 心內(nèi)陽臺建筑面積（二） 共有建筑面積由以下兩部分組成1、 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（問）、公共門廳和走道、地下設(shè) 備問、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨具備使用

13、功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑 面積。2、 套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體， 墻體水平面積一半的建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和， 并扣除單獨具備使 用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整 幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能-6 -5 -的獨立使用空間等（三） 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑

14、物的共 有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。（四） 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e= 套內(nèi)建筑面積X共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱挝唬鶕?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓?有建筑面積。2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面 積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分 分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e再 各自進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ≌糠郑簩⒎謹(jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積, 按各套房屋的套

15、內(nèi)建筑面積計算各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積, 按各層套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各 層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套 內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。3、 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行 分?jǐn)偂?、 非成套房屋中的廳堂、箱子問、壁柜、灶問、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人 共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)偂?7 -關(guān)于建筑層高小于

16、2.22.2 米的建筑面積2005-1-72005-1-7關(guān)于建筑層高小于 2.22.2 米的建筑面積滬規(guī)法200520052727 號寶山區(qū)規(guī)劃局：你局關(guān)于層高小于 2.22.2 米的建筑是否計算建筑面積和容積率的請示（寶規(guī)20042004296296 號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：一、在容積率計算中除以下規(guī)定外，其他建筑面積計算應(yīng)按照上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 （20032003 年 1212 月 1 1 日施行）和容積率計算規(guī)劃暫行規(guī)定（滬規(guī)法20042004306306 號）執(zhí)行。二、對于在室外地坪標(biāo)高以上，且層高小于 2.22.2 米（含 2.22.2 米）的建筑（除設(shè)備層、半地下室

17、外），在容積率計算中應(yīng)計入建筑面 積。三、 對于層高小于 2.22.2 米的半地下室，在室外地坪標(biāo)高以上部 分的高度不超過 1 1 米時，在容積率計算中不計建筑面積；在室外地 坪標(biāo)高以上部分的高度超過 1 1 米時，在容積率計算中應(yīng)計折算的建筑面積（半地下室室外地坪標(biāo)高以上的高度與其層高之比乘以半地 下室建筑面積）。-8 -關(guān)于建筑外墻裝飾建筑面積計算方法的意見2004-11-302004-11-30滬規(guī)法2004200411561156 號盧灣區(qū)城市規(guī)劃管理局：你局關(guān)于建筑面積計算方法的請示（盧規(guī)建200420045252 號）收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：我局滬規(guī)法20002000156156

18、號上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫 行規(guī)定第七條規(guī)定：“建筑設(shè)計單位或個人在計算建筑面積時， 應(yīng)當(dāng)考慮外墻粉刷及裝飾材料的因素，如外墻裝飾用掛板、玻璃幕 墻等形式的，應(yīng)當(dāng)將這些懸掛結(jié)構(gòu)外挑寬度計算在內(nèi)”；第四條規(guī)定：“計算建筑面積時，應(yīng)當(dāng)同時符合上海市房屋建筑面積計算 及公用面積分?jǐn)傄?guī)則（滬房地籍19961996489489 號）”。20032003 年 4 4 月 2 2 日，市房地局以滬房地資權(quán)20032003108108 號發(fā)布 了上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則，并停止執(zhí)行滬房地籍19961996489489 號。在新規(guī)則第二條（計算全 部建筑面積的范圍）第 1414 點規(guī)定：

19、“玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他 材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積；既 有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準(zhǔn)計算建筑面積，其墻厚亦按主 墻體厚度計算。”根據(jù)以上規(guī)定，我局認(rèn)為來文中提到的干掛石材，應(yīng)作為建筑 外墻計算，其外挑寬度的建筑面積應(yīng)計入房屋總建筑面積。關(guān)于對寶山區(qū)規(guī)劃局關(guān)于羅店新鎮(zhèn)8 8 號地塊別墅項目層高高-9 -度的請示的復(fù)函2005-1-252005-1-25滬規(guī)法200520058383 號寶山區(qū)規(guī)劃局：你局關(guān)于羅店新鎮(zhèn) 8 8 號地塊別墅項目層高高度的請示（寶規(guī)200520051212 號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：一、關(guān)于嚴(yán)格依法審批、 進(jìn)一步加強規(guī)劃管理的若

20、干規(guī)定（滬 規(guī)法 2004200412621262 號）規(guī)定“嚴(yán)格執(zhí)行技術(shù)規(guī)定關(guān)于層高控制 的規(guī)定，住宅層高不得高于 3.63.6 米，層高大于等于 2.22.2 米的建筑部 分必須計算建筑面積，并納入容積率計算?！逼渲械摹白≌笔侵浮吧虾Ｊ谐鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定第五十一條中規(guī)定的多、高層 住宅?！币虼藢τ诘蛯幼≌膶痈邲]有限制， 但低層住宅的建筑高 度必須小于、 等于 1010 米，層數(shù)為一層至三層。-10 -二、地面以上層高小于 2.22.2 米的小車庫建筑面積和容積率計算 問題我局已以滬規(guī)法200520052727 號關(guān)于建筑層高小于 2.22.2 米的建 筑面積和容積率計算問題的復(fù)函函復(fù)

21、你局，請遵照執(zhí)行。關(guān)于印發(fā)上海市推進(jìn)創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)管理工作的實施意見的通知滬房地資建2007244號各區(qū)（縣）房地局、浦東新區(qū)建設(shè)交通委：為了進(jìn)一步做好上海市“四高”優(yōu)秀小區(qū)的創(chuàng)建工作，加強節(jié)能省地型示 范項目的建設(shè)，發(fā)揮示范項目的引導(dǎo)、帶動作用，提高本市住宅建設(shè)的整體水平，現(xiàn)將上海市推進(jìn)創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)管理工作的實施意見印發(fā)給 你們，請遵照執(zhí)行。特此通知。上海市房屋土地資源管理局二。七年四月二十八日 上海市推進(jìn)創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)管理工作的實施意見各區(qū)（縣）房地局、浦東新區(qū)建設(shè)交通委：一、目的為了推進(jìn)上海資源節(jié)約型、環(huán)境友好型城市的建設(shè)，落實住宅領(lǐng)域節(jié)

22、能降 耗指標(biāo)，按照“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的要求，進(jìn) 一步加強本市節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)（以下簡稱“四高”優(yōu)秀小區(qū)）推進(jìn)工 作，提高住宅的綜合性能、科技含量，降低資源能源的消耗，根據(jù)上海市人民政 府印發(fā)關(guān)于本市貫徹國務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會近期重點工作的通-11 -知實施 意見的通知（滬府發(fā) 200526號）和上海市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）, 制定本實施意見。二、管理部門市房地資源局負(fù)責(zé)本市創(chuàng)建“四高”優(yōu)秀小區(qū)的工作指導(dǎo)和監(jiān)督管理；區(qū) （縣）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)域范圍內(nèi)推進(jìn)“四高”優(yōu)秀小區(qū)創(chuàng)建工作的具體組 織管理工作。三、管理程序（一） 項目儲備。

23、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃方案或 初步設(shè)計審查階段的住宅項目，列入“四高”優(yōu)秀小區(qū)創(chuàng)建項目儲備范圍，并將創(chuàng) 建要求告知開發(fā)企業(yè)，幫助其完善建設(shè)方案，引導(dǎo)其參與創(chuàng)建活動。（二） 創(chuàng)建申報。開發(fā)企業(yè)自愿向項目所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門 提出創(chuàng)建申請，并提供以下資料：1、創(chuàng)建申請表；2、包括下列材料的創(chuàng)建工作計劃（建設(shè)方案）：（1）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計特點及總平面圖、主要技術(shù)指標(biāo)；（2）住宅建筑及房型設(shè)計特點、主要立面和房型平面圖；（3）依據(jù)評分考核表內(nèi)容，簡要說明“四新”成果集成應(yīng)用情況、節(jié)能降 耗主要內(nèi)容和具體措施。（三）評審上報。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門受理申請后，在15個工作日內(nèi)組

24、織專家對創(chuàng)建工作計劃（建設(shè)方案）進(jìn)行評審。評審后列為“四高”優(yōu)秀小區(qū)創(chuàng) 建項目的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門與開發(fā)企業(yè)簽訂創(chuàng)建責(zé)任書，并報市房地資源局備案。市房地資源局根據(jù)上報項目，編制本市年度創(chuàng)建項目匯總表。（四） 中期檢查。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立創(chuàng)建項目中期檢查制 度，在施工階段對創(chuàng)建項目進(jìn)行跟蹤檢查，對照創(chuàng)建要求，及時提出整改意見，并 為開發(fā)企業(yè)解決創(chuàng)建工作中的實際問題。開發(fā)企業(yè)修改建設(shè)方案的，應(yīng)當(dāng)將修改后 的建設(shè)方案報區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)企業(yè)不按照創(chuàng)建要求建設(shè)并不予 改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)取消其創(chuàng)建項目，并報市房地資源局。（五） 驗收命名。創(chuàng)建項目已建成交付

25、的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向區(qū)（縣） 房地產(chǎn)管理部門提出驗收申請，并提交以下資料：1、驗收審核表；-12 -2、包括下列材料的項目竣工綜合報告（1）建設(shè)基本情況以及實景照片；（2）規(guī)劃與建筑設(shè)計實施情況；（3）介紹小區(qū)主要特點、創(chuàng)建成果及實施情況區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織驗收合格后，上報市房地資源局審核。市房地資源局對符合評分標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)命名為 “上海市節(jié)能省地型四高優(yōu)秀小區(qū)”； 對其中綜合性能高、技術(shù)應(yīng)用好、節(jié)能省地水平較突出的住宅小區(qū)命名為“上海市 節(jié)能省地型四高優(yōu)秀小區(qū)-生態(tài)技術(shù)示范”，并分別頒發(fā)證書和銘牌。被命名的 “四高”優(yōu)秀小區(qū)項目，有資格入圍參加“上海市優(yōu)秀住宅”評比、上海市住宅建

26、設(shè)實事立功競賽活動，以及申報國家相關(guān)住宅建設(shè)獎項評選等活動。被命名后的“四高”優(yōu)秀小區(qū)，凡有投訴并經(jīng)核實有嚴(yán)重質(zhì)量等問題的， 市房地資源局將撤消其“四高”優(yōu)秀小區(qū)的命名，收回證書和銘牌。四、工作要求（一） 注重創(chuàng)建引導(dǎo)，強化全過程管理。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門要將引 導(dǎo)與管理的環(huán)節(jié)前移。在規(guī)劃方案、初步設(shè)計等階段，就應(yīng)將“四高”優(yōu)秀小區(qū)的 建設(shè)要求、住宅交付使用許可規(guī)定等內(nèi)容告知開發(fā)企業(yè)，以優(yōu)化項目設(shè)計，提高設(shè) 計水平；在施工階段，要加強住宅建設(shè)過程的監(jiān)管與服務(wù)，使列入創(chuàng)建的項目能夠 切實按照要求實施。（二） 注重技術(shù)運用，強化住宅科技含量。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門要依 托科技進(jìn)步，在保證“四高”

27、優(yōu)秀小區(qū)工程質(zhì)量、完善居住功能、增加科技含量的 基礎(chǔ)上，不斷引導(dǎo)提高適用性、環(huán)境性、經(jīng)濟性、安全性和耐久性等住宅綜合性能， 提高節(jié)能環(huán)保技術(shù)應(yīng)用的集成度，并與住宅性能認(rèn)定試點工作有機結(jié)合，不斷提高 創(chuàng)建項目的整體水平，切實發(fā)揮創(chuàng)建項目的引領(lǐng)和帶動作用。（三） 注重引導(dǎo)服務(wù)，強化宣傳培訓(xùn)。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門要不斷提 高服務(wù)水平，進(jìn)一步健全管理體制，優(yōu)化工作流程，提高工作效率，增強服務(wù)能力。 要加強住宅建設(shè)管理人員有關(guān)節(jié)能降耗和住宅性能的專業(yè)培訓(xùn)，提高其綜合業(yè)務(wù)水 平。同時，加強對開發(fā)企業(yè)與市民的引導(dǎo)、宣傳，樹立科學(xué)的開發(fā)和消費理念，提 高節(jié)約意識，擴大“四高”優(yōu)秀小區(qū)的社會認(rèn)知度和影響力。（

28、四） 注重信息臺帳，強化基礎(chǔ)工作。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門要利用信 息化手段，建立創(chuàng)建項目信息庫，根據(jù)項目進(jìn)度，不斷完善登錄信息，全面掌握項 目建設(shè)情況，夯實管理基礎(chǔ)，提升管理水平。同時，將“四高”優(yōu)秀小區(qū)管理整合 到全市住宅建設(shè)管理信息系統(tǒng)中，建立和完善市、區(qū)（縣）兩級管理的共享與聯(lián)動機制。五、附則-13 -本實施意見自頒發(fā)之日起施行。上海市創(chuàng)建“四高”優(yōu)秀小區(qū)實施細(xì)則（滬住規(guī)2002086號）和上海市生態(tài)型住宅小區(qū)建設(shè)管理辦法（滬住產(chǎn)2003026號）同時廢止。附件1：上海市創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)年度考核評分表分類項目內(nèi)容分值得分1.工程質(zhì)量與性能要求1.1工程質(zhì)it新建住宅創(chuàng)建“無

29、滲漏”工作，編制無滲漏工程質(zhì)量責(zé)任協(xié)議書，制定施工監(jiān)理監(jiān)控措 施。住宅質(zhì)量一次合格率必須達(dá)到100%1.2性能要 求根據(jù)住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上海地區(qū)評分細(xì)則，對于生態(tài)技術(shù)示范住宅項目，必須達(dá)到1A級以上評分要求。2.室外環(huán)境與節(jié)地（30）2.1住區(qū)選址與規(guī)劃小區(qū)用地經(jīng)濟，規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)清晰合理、功能分區(qū)明確、用地配置合理。住宅間距及組 合合理，小區(qū)內(nèi)標(biāo)識完善。2建筑注重地域歷史，尺度合理，形態(tài)美觀，色彩和諧，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)居住文 化的要求。2室外綠化環(huán)境滿足上海市新建住宅環(huán)境綠化建設(shè)導(dǎo)則的要求。3空調(diào)外機、圍墻透綠、架空線入地等設(shè)施的設(shè)置，達(dá)到安全、統(tǒng)一、美觀的要求。實現(xiàn)地下空間的自然通

30、風(fēng)，自然采光（按人防設(shè)計的除外）。3電力配套采用箱式變壓器，或利用地下空間安放電力設(shè)備。22.2交通與公共服務(wù)設(shè)施交通流線組織便捷、道路分級明確，出入口布局合理，距離住區(qū)出入口1000m范圍內(nèi)有公共交通設(shè)施。2有接駁方式與城市快速交通系統(tǒng)相連接。1按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置無障礙設(shè)施，有老年人及兒童活動場地。1設(shè)有青少年戶外活動場所（如籃球場、網(wǎng)球場等）。1地面停車場地結(jié)合綠化，為50汕上的車輛提供夏季遮蔭。1-14 -公共設(shè)施布局合理，商業(yè)服務(wù)設(shè)施、活動中心、中小學(xué)和幼托建筑等與住宅聯(lián)系密切，公共設(shè)施布局合理，商業(yè)服務(wù)設(shè)施、活動中心、中小學(xué)和幼托建筑等與住宅聯(lián)系密切， 減少出行距離。減少出行距離。2住區(qū)公共

31、服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃配建，采用綜合建筑并與周邊地區(qū)共享。32.3住區(qū)物理環(huán)境提高場地保水性，室外透水地面面積比不小于35%(透水地面包括自然裸露地面、綠化地面、鏤空鋪地及其他透水性鋪地)。4逋過計算機模擬和含埋規(guī)劃使得人的沽動區(qū)有舒適的風(fēng)壞境，冬李減少冷風(fēng)滲透，夏李 建筑有良好的通風(fēng)。33.能源利用與節(jié)能(22)3.1建筑主體節(jié)能圍護(hù)結(jié)構(gòu)采取保溫隔熱措施，符合夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求。建筑外墻采用淺色外飾面或隔熱材料。2平屋面頂采用種植屋面。1外門窗采用塑料或斷熱鋁合金中空玻璃等，且氣密性達(dá)到4級以上。3控制東、西向窗墻比滿足規(guī)定要求，或采用外遮陽措施。33.2照明與設(shè)備節(jié)能公共場所和

32、部位照明采用高效光源、高效燈具或低損耗鎮(zhèn)流器等附件，并在有自然采光 的區(qū)域設(shè)定時或光電控制。3結(jié)合全裝修，采用節(jié)能型空調(diào)，空調(diào)器能效比達(dá)到國家空調(diào)器能效等級標(biāo)準(zhǔn)中的3級。23.3可再生能源采用了太陽能等可再生能源3分；與建筑有機結(jié)合的太陽能熱水系統(tǒng)、空氣源熱泵熱水 器(10汕上戶數(shù)應(yīng)用)、地源或水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)等，采用其中1項得5分，2項以上得8分。84.水資源利用與節(jié)水(14)4.1管道凈水采用管道凈水供水系統(tǒng)，或配置家用凈水系統(tǒng)。2管道凈水供水系統(tǒng)實現(xiàn)自動控制和遠(yuǎn)程監(jiān)測，能實時顯示小區(qū)凈水機泵設(shè)備的運行，水 質(zhì)、流量和壓力等技術(shù)參數(shù)，當(dāng)水質(zhì)超標(biāo)時能自動關(guān)閉水泵。24.2雨水利用采取雨水收集

33、利用或雨水入滲措施，或在規(guī)定許可下采用處理過的河道水，用于綠化灌 溉、道路清洗等。34.3綠化用水綠化灌溉采用噴灌、微灌等高效節(jié)水灌溉方式。34.4景觀用水小區(qū)無景觀水或景觀水不采用自來水補給。45.材料資源利用與節(jié)材(24)5.1資源再利用采用復(fù)合窘井蓋等資源循環(huán)利用的環(huán)保建材與產(chǎn)品。1不采用非粘土制品。2回收再利用舊建筑材料或廢棄材料(如舊磚石、砌塊、瓦片等)，作為建筑輔料。根據(jù) 所利用材料種類，每增加一項加1分。35.2室內(nèi)裝修市中心城區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)項目全裝修住宅比例達(dá)到40咖上；內(nèi)、外環(huán)線之間達(dá)20%以上；外環(huán)線以外達(dá)到10%4實施全裝修比上款的規(guī)定值每提高10%得4分。8推行質(zhì)量有保障

34、、有利于節(jié)能環(huán)保的工業(yè)化裝修方式，采用標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化的材料部品，現(xiàn)場拼裝，減少濕作業(yè)。35.3廢棄物處理廚余有機垃圾應(yīng)采用生化處理或壓縮清運。36.室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量與6.1建筑設(shè)計2006年6月1日起，新審批新開工項目住宅套型結(jié)構(gòu)比例滿足所在區(qū)域要求，且住宅套 內(nèi)平面功能齊全、面積分配經(jīng)濟、交通流線清晰、層高適宜。外窗可開啟面積不小于所在房間面積的1/8 ,或采用室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。3-15 -(10)6.2聲環(huán)境圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔聲性能與室內(nèi)聲環(huán)境滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。6.3空氣質(zhì)量高層住宅廚房若采用垂直排煙道，應(yīng)具有變壓、防串煙、防倒灌以及防火等措施。2在設(shè)計階段對房間氣流組織進(jìn)行分析計算以提鬲通風(fēng)效率，防止氣流短

35、路循壞。通過分 析比較，選擇合理的通風(fēng)方式、進(jìn)風(fēng)與排風(fēng)口位置和風(fēng)口尺寸。26.4光環(huán)境建筑平面盡可能減少日照的自遮擋，且建筑公共部位都有自然采光措施。37.智能化7.1技術(shù)要 求新建小區(qū)必須符合上海市智能住宅小區(qū)功能配置大綱基本配置要求。8.前期物業(yè)管理8.1管理制度新建小區(qū)必須選聘有資質(zhì)等級的物業(yè)管理公司，管理制度齊全、管理責(zé)任制落實。8.2房屋情況房屋外觀完好、整潔、無搭建和擅自改變房屋用途現(xiàn)象。8.3設(shè)施情況小區(qū)智能化、節(jié)水、節(jié)能等設(shè)施設(shè)備運行正常?？偡郑?00備注1、為基本項，必須滿足；2、驗收時，量化指標(biāo)應(yīng)有檢測或評估報告；制度和定性要求等應(yīng)有相關(guān)措施的書面資料；3、 “四高”優(yōu)秀小

36、區(qū)須在滿足“ ”基礎(chǔ)上，達(dá)到50分以上；其中的生態(tài)技術(shù)示范項目須在滿足“”基礎(chǔ)上，達(dá)到75分以上。上海市房屋土地資源管理局制考評人簽名： 考評日期： 年 月曰附件2:建設(shè)單位（蓋章）聯(lián)系 電話項目名稱申請單位傳 真建設(shè)單位E-mail郵政編碼填報人 姓名填報人 聯(lián)系電話項目地址住宅面積總建筑面積公建面積設(shè)計單位容積率%施工單位綠化率%上海市創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)申請表項目所在區(qū)（縣）編號：（）年號-16 -建設(shè)方案主 要包括：小 區(qū)規(guī)劃設(shè)計 特點、主要 技術(shù)指標(biāo)、“四新”成 果集成應(yīng)用 情況、節(jié)能 降耗主要內(nèi)容及具體措 施。（空格 填寫不夠另 附頁）備注1、已批復(fù)列入創(chuàng)建項目；2、已開工擬列入創(chuàng)建項目；3、未開工擬列入創(chuàng)建項目。上海市房屋土地資源管理局制傳真63193110附件3:上海市創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)中期檢查表項目所在區(qū)（縣）：填報日期：年 月曰項目名稱：項目負(fù)責(zé)人：聯(lián)系電話：手機：市局部門經(jīng)辦人意見（簽名）：-17 -專家組意見（包拈歸納存在的主要可題及改進(jìn)的對策或建議）：專家組簽名:注：空格填寫不夠另附頁上海市房屋土地資源管理局制傳真63193100附件4 :上海市創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)驗收審核表項目所在區(qū)（縣）：填報日期：年 月曰項目名稱：建設(shè)單位：項目負(fù)責(zé)人：聯(lián)系電話：手機：區(qū)局部門負(fù)責(zé)人初審意見（簽