加拿大蒙特利爾的地下城

1、加拿大蒙特利爾的地下城蒙特利爾是一個(gè)非常有活力的現(xiàn)代化城市，它有很多公園和綠地，人與自然和諧相處。我們的城市 有一個(gè)很著名的地下城，總長(zhǎng) 3232 公里，在寒冷的冬天，人們就可以通過地下城去電影院或者劇院。我們 有 9090 多個(gè)海洋館和好幾個(gè)高爾夫球場(chǎng)”加拿大蒙特利爾市市長(zhǎng)皮埃爾布爾克先生在第六屆大城市首腦會(huì)議上的發(fā)言1.1.概況因 19671967 年世博會(huì)和 19761976 年奧運(yùn)會(huì)而舉世聞名的加拿大蒙特利爾，今天同樣以世界上最長(zhǎng)、維護(hù)得 最好的城市中心區(qū)的地下城而聞名于世。從北面的羅伊爾山脈到南面的圣 ？勞侖斯河，中間 1212 平方公里的矩形地帶便是蒙特利爾的市中心。南 北窄，東西

2、寬的地理格局造成城市的主干道和兩條地鐵都是沿東西軸線走向的， 而城市地下過街道和走廊 都是沿南北軸線走向。通過兩個(gè)軸線上的各個(gè)地鐵車站，蒙特利爾市的市民可通過長(zhǎng)達(dá)3030 公里的地下走廊到達(dá)各個(gè)室內(nèi)公共廣場(chǎng)和地下大型購(gòu)物中心。在這條日客流量達(dá) 5050 萬(wàn)人的地下網(wǎng)絡(luò)中，包含了 6060 個(gè)住宅和商業(yè)綜合樓，建筑面積達(dá) 360360 萬(wàn)平方米，占去了蒙特利爾市整個(gè)商務(wù)中心區(qū)80%80%的辦公面積和 35%35%的商業(yè)面積。蒙特利爾軌道交通網(wǎng)路圖蒙特利爾市這種利用地下空間的方式似乎沒與日本等國(guó)家地下空間開發(fā)利用的方式?jīng)]有什么區(qū)別，但 是蒙特利爾市的地下城確實(shí)有她獨(dú)一無(wú)二之處：她那完整的地下通道系

3、統(tǒng)，在連接各個(gè)建筑物地下空間的 同時(shí)，竟沒有造成明顯蒙特利爾城市地圖的高差，反映出規(guī)劃及政府在地下空間開發(fā)利用過程中發(fā)揮了重要的指導(dǎo)作用。Montreal i&ttterrain蒙特利爾的地鐵與地下城平面示迎12.2.發(fā)展歷程蒙利特利爾冬季寒冷而漫長(zhǎng)，每年有4 4 到 5 5 個(gè)月的冬季，并且 2 2 月的最低氣溫會(huì)下降到零下 3434 度，一年的積雪量也能多達(dá) 2.52.5 米，同時(shí)還會(huì)伴隨有呼嘯的北風(fēng)和讓人睜不開眼的驟雨。但是夏季又會(huì)帶來(lái)令 人窒息的悶熱，7 7 月的最高溫度會(huì)升高到 3232 度，溫度高達(dá) 100%100% o o 寒冷的氣候條件使地下空間的開發(fā)利 用具有了潛在的

4、動(dòng)力，事實(shí)上正是因?yàn)殚_發(fā)利用了地下空間資源，并逐步發(fā)展成為了地下城，使商業(yè)區(qū)在 氣候條件上已經(jīng)擴(kuò)展為 全天候”商業(yè)區(qū)，一年 1212 個(gè)月無(wú)論白天夜晚都充滿人群、城市充滿火力，大多數(shù) 的商業(yè)街都是活躍的，熱鬧的，相對(duì)也是很安全的。1010 個(gè)地鐵站和這兩條地鐵線與3030 千米的地下通道，將室內(nèi)公共廣場(chǎng)、大型商業(yè)中心、城市快速軌道交通相互連接成為一個(gè)整體，構(gòu)成了另外一個(gè)全天候的蒙特利爾，避免了地面的惡劣天氣，每天有5050 萬(wàn)人進(jìn)入到相互連接的 6060 座大廈中，也就是進(jìn)入到超過 360360 萬(wàn)平方米的空間中。2.12.1 地鐵建設(shè)1919 世紀(jì)末期，古老的蒙特利爾城的擁擠和公共廣場(chǎng)以及公

5、共空間的建立導(dǎo)致了新的城市中心的出現(xiàn)，后來(lái)便出現(xiàn)了那時(shí)占北部地區(qū)主導(dǎo)地位的交通設(shè)施。那時(shí)的先鋒車道是加拿大國(guó)家鐵路(CNR),CNR),它后來(lái)在 19121912 至 19181918 年間為橫越大陸的火車建立了一條位于皇家山脈( MOUNTROYALMOUNTROYAL )之下的軌道，從而 使這原本屬于自然的地區(qū)有了飛速的變化。同時(shí)鐵路建設(shè)者清楚地意識(shí)到買到更多的土地比立即鋪設(shè)軌道更為迫切這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)以后，就有了跨越3 3 個(gè)街區(qū)的 9 9 萬(wàn)平方米的土地，為 CNRCNR 就能夠在 4040 年后組建作為地下城起源的維爾 ？瑪麗廣場(chǎng)地區(qū)(RLACERLACE VILLE-MARIEVILL

6、E-MARIE )創(chuàng)造了條件，可以說(shuō)如果當(dāng)時(shí)沒有做出 這些充滿智慧的前瞻，地下城也許就不會(huì)有今天的存在，或者說(shuō)，肯定不會(huì)像現(xiàn)在這樣擴(kuò)大規(guī)模。地鐵是蒙特利爾地下城形成的基礎(chǔ)，蒙特利爾地下 1010 到 1515 英尺的地基范圍是巖石， 所以整體地鐵系統(tǒng)大部分位于這一圍巖介質(zhì)內(nèi)，良好的圍巖介質(zhì)為地鐵建設(shè)帶來(lái)了便利：地鐵區(qū)間隧道可以在巖石中以較小的 代價(jià)掘進(jìn)，而車站可以采用明挖工法進(jìn)行，并且可以通過較小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，把地鐵車站與站域地區(qū)公共建 筑物的地下室相互溝通，連接成為一個(gè)整體。同時(shí)良好的地質(zhì)條件還可以在地鐵站臺(tái)之上建造巨大的夾層， 這些夾層連接周圍建筑的地下室，使行人可以輕易地進(jìn)入車站的站臺(tái)。街

7、道上的行人可以通過任意一幢大 樓的地下室進(jìn)入地鐵車站。如果某些待開發(fā)地段沒有可進(jìn)入車站的入口，那么規(guī)劃中也要求擬建的建筑物 地下室必須設(shè)置進(jìn)入車站的入口。這樣就消除了要在寒冷天氣中通過地面人行道上的入口進(jìn)入車站所帶來(lái)的煩惱。在管理上公共建筑物的地下室與地鐵車站相互獨(dú)立，穿越鄰近建筑物的地下層到達(dá)地鐵車站站廳，然后就可以進(jìn)入車站，極大地方便了乘客。19641964 年，蒙特利爾地鐵車站建設(shè)完成， 并成功地為 19671967 年世界博覽會(huì)提供了高效便捷的服務(wù)。19661966 年地鐵迎接了第一批乘客。 6767 年世界博覽會(huì)之前，1010 座建筑已和商業(yè)區(qū)車站直接相連，形成了第二代的 地下城。2

8、.22.2 地下城的發(fā)展19621962 年對(duì)外開放營(yíng)業(yè)的維爾？瑪麗廣場(chǎng)是蒙特利爾地下城的發(fā)展源，其地面是4747 層的塔樓，橫截面為十字型，坐落在地下大型購(gòu)物中心之上， 有兩層的地下停車庫(kù)，這個(gè)巨大的房地產(chǎn)綜合體建筑面積達(dá)2828 .5.5萬(wàn)平方米，是當(dāng)時(shí)世界最大的建筑之一，而它一半的建筑面積位于地下。由于這一商業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)造性的規(guī)劃 設(shè)計(jì)，適合了蒙特利爾特定的氣候條件，所以建成后立刻獲得了巨大的成功，并被競(jìng)相模仿建造，同時(shí)也 為地下城的后續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。維爾？瑪麗廣場(chǎng)地鐵站及站域地下道19621962 年，一個(gè)地下的蒙特利爾城初現(xiàn)雄姿，地下建筑面積已達(dá)5050 萬(wàn)平方米。 國(guó)鐵”總部、

9、中央車站”、伊麗莎白女皇飯店以及剛建成的維爾？瑪麗廣場(chǎng)”通過兩條地下通道相互連接。 地下城日夜燈火輝煌，甚至在八小時(shí)外，它依然充滿著活力。19631963 年，蒙特利爾市決定舉辦 19671967 年的世界博覽會(huì)，進(jìn)而使了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的興起，同時(shí)也加速了地鐵的建設(shè)，在吸收維爾？瑪麗廣場(chǎng)建設(shè)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，政府在地鐵建設(shè)過程中更加重視地鐵車站與站域公共建筑的相互連通，如維多利亞廣場(chǎng)與鮑拿凡徹是通過牧師城堡飯店、加拿大之都廣場(chǎng)、證券交 易大廈和鮑拿凡徹廣場(chǎng)之間的地下隧道相連接的。通過政府科學(xué)的引導(dǎo)，蒙特利爾市地下城的范圍得到了 進(jìn)一步的擴(kuò)展。鮑拿凡徹廣場(chǎng)地鐵站及站域地下道平面示意圖196719

10、67 年開業(yè)的鮑拿凡徹廣場(chǎng)被譽(yù)為 城中之城”和洞中之城”，其龐大的地下空間包括了一個(gè)兩層的大 型購(gòu)物中心、一個(gè)巨大的展覽廳、眾多的辦公室以及一個(gè)國(guó)際性的交易中心。在地上，它是一個(gè)擁有400400間客房的飯店和會(huì)議中心，而且在每一層都點(diǎn)綴著人造景觀。通往中央車站”的地鐵在它旁邊通過，為商業(yè)交通提供了極大的方便。19671967 年世界博覽會(huì)后，蒙特利爾市中心的房地產(chǎn)建設(shè)困難重重，地下城的擴(kuò)展建設(shè)也不例外。19741974年，德斯亞丁斯公司首先在建設(shè)德斯亞丁斯大廈中提出了突破性的計(jì)劃，即把地鐵藝術(shù)廣場(chǎng)站和德阿姆斯 廣場(chǎng)站通過地下人行道連接。這樣，使得德斯亞丁斯大廈一舉成為市中心的焦點(diǎn)。當(dāng)時(shí)近202

11、0 個(gè)項(xiàng)目也爭(zhēng)相將大樓建在地鐵沿線上，由于與地鐵車站相互連接不僅能為房地產(chǎn)商帶來(lái)更大的利潤(rùn)，而且對(duì)于改善城 市的交通環(huán)境也有著非常重要的作用，同時(shí)對(duì)于冬季漫長(zhǎng)而寒冷的蒙特利爾居民，也有著巨大的誘惑力， 所以房地產(chǎn)商爭(zhēng)相與地鐵車站連接，并以樓宇能夠與地鐵相連而引以為豪。在 19841984 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度短暫放慢之后，市中心的建設(shè)仍然沒有停止。為發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)發(fā)展商 與郊區(qū)的大型購(gòu)物中心相聯(lián)合，在市中心同時(shí)建起了3 3 個(gè)大型的地下購(gòu)物中心。這些購(gòu)物中心均位于鬧市區(qū)辦公大樓的地下，這些大樓是：羅伊爾山脈大廈、蒙特利爾廣場(chǎng)和拉卡斯德爾大廈。這些購(gòu)物中心定位 頗具戰(zhàn)略性，既象城市的百貨商店，又吸

12、取了郊區(qū)大型購(gòu)物中心的特點(diǎn)，從而吸引了大量的客流，并且這 三幢大樓均與地鐵車站相互連通，并可直接通往圣？凱瑟林大街。在城市中心區(qū)擁有大型的購(gòu)物中心，在北美的城市以前幾乎不可想象，而如今成了現(xiàn)實(shí)。雖然它們都位于地下，但顧客能通過任何可能的交通工具 到達(dá)。從 1981984 4年到 19891989 年，地下城的通道已從 1212 公里發(fā)展到了 2222 公里。2020 世紀(jì) 9090 年代以后城市經(jīng)濟(jì)在健康地發(fā)展，高層建筑層出不窮，因此 9090 年代最明顯的標(biāo)志就是超 大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的興起。這些項(xiàng)目建筑面積往往達(dá)到1010 萬(wàn)平方米，為創(chuàng)造更多的優(yōu)勢(shì)以提高出租率，它們均與地下城相連。圍繞著國(guó)際

13、交易中心，一大批項(xiàng)目通過地下人行道與地下城相連，使地下城的人行道長(zhǎng)度達(dá)到了3030Fir女公里，成為了世界上最長(zhǎng)的地下人行道。近期又有許多房產(chǎn)項(xiàng)目將與地下城相連，目前地下人行道的長(zhǎng)度達(dá)到了 3232 公里，通過地鐵車站、站域公共建筑物地下室、大型購(gòu)物中心等公共建筑的相互連接，世界上 最大規(guī)模的地下城已經(jīng)形成，正如蒙特利爾市市長(zhǎng)所言，地下城已成為蒙特利爾市的驕傲。ss*典下城與地鐵車站ffiussa同典下ms蒙特利爾地下城的構(gòu)成元素一通道2.32.3 地下城的效益蒙特利爾地下城建設(shè)完善后，有無(wú)數(shù)的各種各樣的受益者。首先獲益的是那些在地鐵開放時(shí)間里在地 鐵網(wǎng)絡(luò)里隨意漫游的商業(yè)區(qū)用戶，這里無(wú)須費(fèi)用、

14、安全，并且可以避免地面嚴(yán)寒的天氣。對(duì)蒙特利爾的大 部分居民而言，無(wú)論清晨還是夜晚，也無(wú)論地面的天氣如何寒冷或者陰雨，他們都能通過地下城找到一條 快捷、直接的位于辦公室和地鐵或者短途火車車站之間的線路，路上輕松而舒適。對(duì)于地鐵系統(tǒng)的管理者而言，與系統(tǒng)相聯(lián)系的6060 座建筑物和到達(dá)地下城的 150150 個(gè)出口，為城市中使用和樂于使用這一系統(tǒng)的不斷增長(zhǎng)的人群做出了貢獻(xiàn)。另一方面，作為地下城構(gòu)成基礎(chǔ)的地下室內(nèi)通道起 到了緩沖器作用， 特別是在繁忙的車站能夠減輕高峰時(shí)期的交通， 像地鐵乘客就可以趁機(jī)利用下班之后的 時(shí)間逛逛地下城的商店，極大地提高了地鐵的整體運(yùn)輸效率，提高了城市中心區(qū)土地集約化利用的

15、水平。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)業(yè)主而言，因?yàn)槟軓挠傻罔F造成的免費(fèi)行人通道獲利，所以那些與地鐵網(wǎng)絡(luò) 連通的建筑物業(yè)其獲利是顯而易見的好處的，不管他是否直接為連通道投過資，作為回報(bào)這些業(yè)主也就能 夠向他們的租客收取合適的租金。對(duì)于城市的發(fā)展而言，地下城有助于減輕主要交叉路段汽車與行人的交通沖突，減少了停車需求，也 減少了空氣污染。由于地下城和商業(yè)街之間的積極合作，城市中心區(qū)的商業(yè)一直保留著其活力，也成為了 一個(gè)對(duì)于使用商業(yè)街和公共空間的人們和私人項(xiàng)目都有益的繁忙且充滿生機(jī)的地區(qū)。 同時(shí)地下城也已經(jīng)成 為了蒙特利爾城市旅游觀光的最主要的地區(qū)。3.3.地下城的投資模式19641964 年地鐵建設(shè)規(guī)劃完成

16、后，作為當(dāng)時(shí)地鐵建設(shè)的發(fā)起者和土地所有者一一蒙特利爾市為了實(shí)施這一規(guī)劃，開始實(shí)行土地的長(zhǎng)期批租政策。政府在一定期限內(nèi)通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)商，中標(biāo)的開發(fā) 商享有地鐵沿線某塊指定土地的開發(fā)權(quán)，他們將被允許在這部分土地上投資建設(shè)。在一段較長(zhǎng)時(shí)間的租賃 期內(nèi)，開發(fā)商們只需每月繳納地租費(fèi)，而不需要購(gòu)買原始土地。市政府共對(duì) 1111 塊地塊區(qū)域作了嘗試。在項(xiàng)目中，政府對(duì)建筑物的最小及最大標(biāo)高、房屋容積率、必 須建設(shè)的用來(lái)與地鐵車站相連通的地下室、街道與地鐵車站相連的入口處位置，以及公交站點(diǎn)必須設(shè)在這 些入口處附近等作出了詳細(xì)而明確的規(guī)定（由于建筑物與地鐵直接相連，室內(nèi)停車場(chǎng)的數(shù)量也可以相應(yīng)減 少）。

17、從 6060 年代建設(shè)第一條地鐵線開始，蒙特例爾的地下城有今天的規(guī)模，是絕對(duì)離不開私人投資者的參與 的，所有的通道建設(shè)費(fèi)用、維修費(fèi)用、管理費(fèi)用及責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用均是由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。地下城所成功的基礎(chǔ)是建立在政府一一開發(fā)商互利”的基礎(chǔ)上的。兩者之間的談判也非遵循某份法律文件，而是根據(jù)市政委員會(huì)所規(guī)定的細(xì)則辦理。如今的蒙特利爾以政府既無(wú)須掏錢建設(shè)又無(wú)須掏錢運(yùn)營(yíng)、管 理與維修，卻擁有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施而聞名于世。由于這樣的公私合作方式，蒙市的地下城呈現(xiàn)了一個(gè) 實(shí)實(shí)在在的網(wǎng)絡(luò)體，而不象我國(guó)一些城市所謂的地下城”一一是由政府建造的更象是一條線與一個(gè)點(diǎn)的形態(tài)。必須強(qiáng)調(diào)的是，并不是蒙市地下城開發(fā)過程中所有的工程

18、項(xiàng)目都是用以上幾種投資參與方式。事實(shí)上,時(shí)常一個(gè)項(xiàng)目的決定使得市政府不得不重新調(diào)整原先地下通道的布置方式。 只有當(dāng)所建設(shè)的地下通道能很 大程度上改善客流流向，尤其是離地鐵車站很近而可能分散成千上萬(wàn)客流時(shí)，政府才會(huì)考慮出讓所有權(quán)。根據(jù)地方稅收法規(guī)規(guī)定，對(duì)城市或當(dāng)局所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，包括地鐵等城市交通設(shè)施，實(shí)行免稅政策。 同時(shí)按照地方稅收法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)都將以所在地域的土地所有者的名義被征稅，但當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)主體 的所有者與所在地域的土地所有者非同一人時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)將以建筑結(jié)構(gòu)主體的所有者的名義被征稅。如果一 位私人投資商在一個(gè)政府擁有的停車場(chǎng)的地面之下建造了一個(gè)地下停車場(chǎng)，那么以上征稅原則將同樣適用，

19、也就是說(shuō)，即使土地為（免不動(dòng)產(chǎn)稅的）市政府所有，建筑主體的所有者（包括地下和地上）也必須繳納 不動(dòng)產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)的稅收是以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估為基礎(chǔ)的， 而不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的原則是以每項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值為基礎(chǔ) 的。 所謂 真實(shí)價(jià)值”是指它在開放市場(chǎng)中的交換價(jià)值，也就是一般環(huán)境下最有可能被私人投資商買下的價(jià) 格。與地鐵連通的地下通道能明顯提升周圍商業(yè)中心及辦公樓的價(jià)值，但它本身并沒有被列入不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 的范疇。根據(jù)蒙市目前的稅收法規(guī)定，公共道路下的通道，無(wú)論由政府本身管理的公共區(qū)域，還是政府以 長(zhǎng)期出租的形式由開發(fā)商占有的區(qū)域，都無(wú)法獨(dú)立構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目， 而應(yīng)將隧道建設(shè)帶來(lái)的增殖效應(yīng) 歸入周邊不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估

20、之中。 而作為通道周邊的不動(dòng)產(chǎn)，其租金由于通道的建設(shè)而上漲，不動(dòng)產(chǎn)也就被 賦予了新的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而不動(dòng)產(chǎn)稅也必然增加。根據(jù)以上規(guī)定，那些設(shè)置在地鐵通道與地面相連接的出入口處，并服務(wù)于地鐵乘客（賣報(bào)紙、雜志、 飲料等）的小店鋪屬于地鐵系統(tǒng)范疇，在地鐵屬于不動(dòng)產(chǎn)免征稅對(duì)象的情況下，政府該怎樣向這些占有地 鐵通道做生意的店鋪征收費(fèi)用呢？蒙市地方稅收法第6464 條規(guī)定，當(dāng)那些未被列入不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估范疇的不動(dòng)產(chǎn)被非公用實(shí)體占用時(shí)，此不動(dòng)產(chǎn)必須被征稅。當(dāng)然這并不是指整個(gè)地鐵都要征稅，而是指那些小商販所 占有的場(chǎng)所（非政府出租區(qū)域）必須繳納稅費(fèi)。這一規(guī)定意味著將給物業(yè)估價(jià)人員帶來(lái)很多瑣碎的評(píng)估工 作，他們必須對(duì)現(xiàn)有地鐵通道的 6565 個(gè)出口處的零售小攤逐個(gè)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。但一旦這些估價(jià)工作完成，每一處的店鋪就必須按估價(jià)結(jié)果繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，并在此基礎(chǔ)上繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)現(xiàn)有了解的情況，事實(shí)上 對(duì)這些小店鋪的不動(dòng)產(chǎn)稅的征收并沒有強(qiáng)制執(zhí)行，但每位店主都交納了經(jīng)營(yíng)稅。地下通道中的店鋪，大致分為兩種情況。一種是當(dāng)?shù)叵律虡I(yè)空