不動產登記機構整合后地思考及建議

1、實用標準不動產登記機構整合后的思考及建議自 2021 年全國啟動不動產統一登記制度改革以來, 到目前為止,全國不動產登記責任機構整合根本完成,各地 已開始由一個不動產登記機構頒發(fā)不動產權證書,不動產統 一登記邁出了實質性的步伐.然而,不動產登記機構整合后 在有些城市并沒有實現簡化環(huán)節(jié)、便民利民的目的,各類不 動產還沒有實現有效的統一登記,需要引起有關部門重視和一、不動產登記機構設置現狀中央層面. 2021年 11月 20日,國務院第 31次常務會 議明確, 由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、 房屋、草原、 林地、海域等不動產統一登記責任,根本做到登記機構、登 記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一

2、 .2021年 5 月 7日, 國土資源部辦公廳下發(fā)?關于在地籍治理司加掛不動產登記 局牌子的通知? ,明確在國土資源部地籍治理司加掛不動產 登記局牌子,承當指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地 登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的責任.根據 中央要求,住建部負責制定房屋交易政策,協同國土資源部 指導房屋登記工作；農業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門協同國 土資源部指導相應的不動產登記工作.地方層面.各省、自治區(qū)也根本上根據中央的模式在國土資源廳設立不動產登記機構指導監(jiān)督全省、全區(qū)土地登 記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作.全 國市地、州、盟 、縣市、區(qū)、旗不動產登記機構的 設置有

3、三種模式：一是國土資源主管部門內設不動產登記機構或者在相 關內設機構加掛不動產登記機構牌子.將分散各部門的土 地、房屋、林地、草原、海域登記責任整合,統一交由國土 資源部門承當,房屋交易職能仍由房屋治理部門承當,采取 “交易登記別離的模式.全國絕大多數城市采取的是這種 模式.二是設立獨立的不動產登記機構, 將土地、 房屋、草原、 林地、海域等不動產登記責任都整合到不動產登記機構,房 屋交易治理責任也整合到不動產登記部門,實行“登記+交易一體化模式.采取這種模式的如福州、常州,福州市不 動產登記和交易中央、常州市不動產登記交易中央都屬于市 政府直屬事業(yè)單位,房屋交易和登記職能都統歸不動產登記 和

4、交易中央承當.這種模式大大簡化了辦證環(huán)節(jié),真正實現 了統一高效、便民利民.三是在房地合一的根底上整合林地登記、草原登記、海 域登記職能,在國土房管部門設立不動產統一登記機構,實 行“房地合一模式.比方：廣州、廈門、深圳、重慶、天 津、青島、武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)等地在不動產統一登記制 度改革前,已實現房屋、土地統一登記.不動產統一登記制 度改革后,又繼續(xù)整合林地、草原、海域登記職能,將隸屬 于國土房管部門的原房地合一的登記機構調整為不動產登 記機構.這種模式也簡化了辦證環(huán)節(jié),實現了統一高效、便 民利民.二、不動產登記機構整合后出現的情況1. 絕大多數城市房屋交易登記并沒有實現簡化環(huán)節(jié)、便 民利民

5、不動產統一登記制度改革前,在房屋、土地登記別離的 模式下,辦理房產轉讓手續(xù),先要在房屋登記部門辦理房屋 登記,取得房屋所有權證后,然后再到土地登記部門辦理土 地使用證.不動產統一登記后,在全國絕大多數城市“交易 登記別離的模式下,辦理房產轉讓手續(xù),還是要先到房屋 治理部門辦理房屋交易手續(xù), 取得?交易告知書? ,再憑?交 易告知書?到不動產登記部門辦理不動產登記.程序并沒有 簡化、資料也沒有減少.2. 林地、草原、海域等登記與房屋登記沒有實現有效統在不動產登記機構整合的過程中,有的地方只是將房屋、土地登記責任進行了整合,暫時還未整合林地、草原、海域等登記責任,僅僅實現了房屋土地的統一登記.即使

6、有 的地方整合后的不動產登記機構責任包括了林地、草原、海 域登記責任,但在窗口設置上仍單獨設置,沒有與房屋交易 登記窗口連通,并沒有實現統一.此外,人民群眾、社會各 界談論不動產統一登記時,關注更多的也是房屋、土地的統 一登記.三、原因分析 不動產登記機構整合后出現上述兩個問題,主要原因額 以下幾個方面.1. 頂層設計不完善,房屋交易和登記被拆分 方案經濟時代,我國的房屋交易被政府監(jiān)管,房屋交易 帶有濃厚的行政審批色彩.住房制度改革后,隨著市場經濟 的建立,房屋交易實行平等自愿原那么,政府不能強行干預, 政府只在宏觀層面對房地產市場進行調控.因此,在我國房 屋登記實務中一直存在交易和登記兩個環(huán)

7、節(jié),但因兩項職能 同屬房屋行政治理部門,并沒有形成“交易和“登記分 離的局面.房屋登記推行的是房屋交易監(jiān)管 ?c 權屬登記一體 化治理,實行“一個窗口受理收件、一個窗口發(fā)證、一站式 效勞,形成了交易與登記兩項業(yè)務相互融合、密不可分的 局面,房屋交易相關責任嵌入房屋登記流程.不動產登記機構整合過程中,房屋登記被整合到國土部 門,而房屋交易監(jiān)管仍由房屋行政治理部門負責.為此,國 土資源部和住建部聯合下發(fā)“做好不動產統一登記與房屋交 易治理銜接的文件,強調“房屋登記等不動產登記責任將 統一整合到不動產登記機構,房屋交易治理責任繼續(xù)由房產 治理部門承當. 辦理辦理房產轉讓手續(xù),要先到房屋治理 部門辦理

8、房屋交易手續(xù),取得?交易告知書? ,再憑?交易 告知書?到不動產登記部門辦理不動產登記.房屋交易和登 記一體化被打破,交易和登記被拆分.辦證環(huán)節(jié)和原來一樣 多,辦證時間長資料也未減少.2. 沒有充分熟悉到各類不動產的不同房屋物權屬于普通物權,林地、草原、海域物權屬于特 別法上的物權,林地、草原、海域物權的設立、變動相比房 屋物權的設立、變動,要受到嚴格的行政監(jiān)管,往往要取得 相應的行政審批手續(xù)才能辦理林地、 草原、海域物權的設立、 變動登記,行政審批是登記的前置程序.此外,林木林地的登記、海域使用權的登記、土地承包 經營權的登記和房屋、土地的登記在登記客體、需要記載的 客體自然屬性、登記要件、

9、登記內容上是有很大不同的,各 有各的專業(yè)性.如：林權需要對森林、林木和林地位置、四 至界限、林種、面積或者株數等數據進行登記,而房屋所有 權需要對房屋坐落、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結構等進行 登記,兩者需要登記的內容在很大程度上是不同的.數學上 有一個運算規(guī)律叫合并同類項,只有要素相同的項才可以合 并.將林木、海域等不動產與房屋、土地統一登記到一個登 記簿是不適宜的,現行公布的?不動產權證書?和?不動產 登記證實?在記載內容上只將原房屋所有權證和土地使用證 的記載內容進行了整合,而沒有過多的吸納林權證、海域使 用權證等記載的內容.因此,林地、草原、海域等登記與房 屋登記沒有實現有效統一. 3.

10、 沒有熟悉到不動產分 散登記弊端的根源有的專家學者在談到不動產統一登記時,言必稱其他國 家和地區(qū)的不動產都是統一登記.然而有的專家學者在對其 他國家和地區(qū)的不動產登記研究時,沒有全面考察其他國家 和地區(qū)不動產統一登記的范圍.據相關資料顯示,德國的部 分州對森林實行獨立登記,并沒有和房屋、土地統一登記. 我國臺灣地區(qū),林地也沒有和房屋、土地統一登記.因此, 筆者認為,真正給群眾帶來不方便的其實是房屋和土地分別 登記帶來的不便,二者分別登記是產生不動產登記弊端的根 源.一些學者將房屋和土地別離登記產生的問題無限擴大到 其他不動產,有以偏概全之嫌.試問哪個人會同時擁有房屋 所有權、林地使用權、海域使

11、用權、捕撈權、采礦權等不動 產權利？哪個人會同時辦理這些權利的登記？有的人可能 一生都不會與林業(yè)部門、農業(yè)部門、海洋治理部門接觸.如 果認為不動產分散登記不方便就應將所有的不動產統一登 記,根據這種思維,為了方便是不是所有的動產登記也應統 一到一個部門登記？因此,筆者認為不動產登記機構整合出 現上述兩個問題根本原因是沒有熟悉到不動產分散登記弊 端的根源,我國的不動產統一登記最根本的是要解決房屋和 土地分別登記的問題,將房屋和土地統一到一個部門登記.四、對策和建議1. 破除部門利益,繼續(xù)深化改革 目前,全國大多數城市雖然房屋和土地登記形式上實現 了統一登記,但因房屋交易和登記被拆分,房屋交易職能

12、由 房管部門承當,房屋登記由設立在國土部門的不動產登記機 構負責,實質上并未統一.筆者認為,為實現真正的統一登 記,必須將房屋交易和登記職能進行整合,可以采取福州、 常州的做法,設立獨立的不動產登記機構,將房屋交易治理 責任也整合到不動產登記機構； 或者采取廣州、 廈門、 深圳、 重慶、天津、青島、武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)等“房地合一 的模式,將房管局和土地局合并,成立國土資源和房屋治理 局或房地產治理局.2. 完善和加 ?林地、草原、海域登記 房屋物權屬于普通物權, 主要受私法調整； 林地、 草原、 海域物權屬于特別法上的物權,受公法影響較大.因此,基 于林地、草原、海域物權的設立、變動、滅失受公法嚴格監(jiān) 控的要求,以及對森林、草原、海洋等自然資源增強保護的 趨勢要求,不宜強求將林地、草原、海域物權登記和房屋登 記整合到一起.對于林地、草原