商住樓外墻使用權(quán)之爭

1、商住樓外墻使用權(quán)之爭2作者:日期:3商住樓外墻使用權(quán)之爭-法律商住樓外墻使用權(quán)之爭文/復(fù)林江蘇省鹽城市一商戶在自家商住樓底層門店上方粘貼標(biāo)牌時， 占據(jù)了二樓 窗戶下沿的外墻面，使二樓經(jīng)營旅館的商戶張貼廣告受阻。圍繞該外墻到底為誰 所有的問題，一直交好的幾十年老鄰居互不相讓，鬧到了法院。20212021 年 9 9 月 2929 日，江蘇省鹽城市中級人民法院作出終審判決，認定爭 議外墻面使用權(quán)的歸屆由該商住樓業(yè)主共同決定，這讓兩家老鄰居傻了眼。兩鄰居因張貼廣告起爭執(zhí)家住江蘇省鹽城市阜寧縣的童大維和李之松兩家原是老街坊。19901990 年，阜寧縣開通一條新公路，童大維相中靠近該公路旁新建的商住房

2、， 兩家人一拍即 合，下血本在這里安家置業(yè)：童大維家買下一棟商住房的二樓用丁開旅館，李之松家那么購置鄰近童大維家的底層門市和三樓。十余年來，兩家相互照顧生意，人和業(yè)興。20212021 年 6 6 月，李之松打算轉(zhuǎn)行，準(zhǔn)備將門市出租。承租方提出要在門市 上方懸掛廣告招牌。李之松找童大維相商后,專門請鄰居王某做見證,雙方簽訂 ?暫借協(xié)議?，即童大維將二樓外墻借給底層懸掛門店招牌。作為交換條件，李 之松將三樓外墻借給童大維掛一塊廣告宣傳牌。兩家還約定，待底層門市租賃期滿或轉(zhuǎn)租、變賣時，即同時撤除各自的廣告牌，歸還對方的外墻所屆權(quán)。20212021 年，阜寧縣為創(chuàng)立衛(wèi)生城市，統(tǒng)一了臨街單位和居民區(qū)店

3、標(biāo)牌設(shè)置 要求。由丁童大維和李之松兩家的廣告招牌體積過大，不得不自行撤除。同時， 根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，三樓以上住戶不準(zhǔn)設(shè)立廣告宣傳牌。 童大維對李之松三樓4住宅對應(yīng)的外墻面使用權(quán)落空，使兩家之前簽訂的?暫借協(xié)議?被迫終止。此時，李之松搶占商機，在自己底層門市的門楣以上、 二樓窗戶以下位置 粘貼了標(biāo)牌，因而將二樓窗戶以下的外墻面占據(jù)。 童大維見狀，連忙找人加工了 旅館廣告宣傳牌，欲覆蓋在上面，被李之松制止。兩家發(fā)生爭執(zhí)，各說各理。童大維聲稱，當(dāng)初因有三樓的外墻使用權(quán)作為 置換條件，自家才同意將二樓的外墻暫借給底層。 現(xiàn)在，由丁客觀情況發(fā)生變化， 旅館的廣告牌需另找地方落腳，只得移位到自家的外墻上

4、。況且，之前的?暫借 協(xié)議?中，就曾有過相互歸還外墻使用權(quán)的約定。對此，李之松辯白稱，底層房屋是門面房，與二樓的商住房有實質(zhì)性區(qū)別。況且，從習(xí)慣上來說，所有的商住樓，樓下門面房的標(biāo)牌都設(shè)置在門市的門楣上 方，只要不超過二樓住宅窗戶下沿就行。同時，?江蘇省城鎮(zhèn)戶外廣告和店招標(biāo)牌設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?也規(guī)定：店招上沿不宜超過二樓窗戶下沿， 店招下沿不宜低丁 商鋪門楣下沿。自己將底層門市的廣告宣傳牌撤除后，重新粘貼的標(biāo)牌嚴格按照 這一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，并沒有超過二樓的窗戶下沿。如果二樓的旅館廣告牌也粘貼在該 墻面上，勢必影響底層門面房招攬生意，其有權(quán)阻攔和制止。沒有贏家的結(jié)局在童大維看來，自己花錢買下二樓的房子，其

5、所對應(yīng)的外墻面的所有權(quán)毫 無疑問就是自家的。李之松卻反客為主，未經(jīng)允許擅自粘貼標(biāo)牌，還阻止他粘貼 旅館廣告，完全是對自家權(quán)利的侵犯。丁是，20212021 年 2 2 月，童大維將李之松起訴到江蘇省鹽城市阜寧縣人民法院，要求李之松排除妨害。阜寧縣人民法院經(jīng)審理后認為，首先，關(guān)丁外墻面的所有權(quán)是專有還是共 有的問題。?最高人民法院關(guān)丁審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)5有局部外， 建筑物區(qū)劃內(nèi)的以下局部， 也應(yīng)當(dāng)認定為?物權(quán)法?第六章所稱的共 有局部：建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀緳C構(gòu)局部，通道、樓梯、 大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屆設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者

6、設(shè)備問等。因而，童大維認為“其作為二樓的業(yè)主，一、二樓分界線以上的外 墻面應(yīng)屆其專有的觀點與法律規(guī)定不符，要求李之松排除妨害的理由不能成 立。其次,關(guān)丁外墻面的使用權(quán)是否具有專屆性， 李之松所利用的外墻面占據(jù) 了童大維房屋專有局部相對應(yīng)的外墻面，是否構(gòu)成侵權(quán)的問題。?解釋?第三條規(guī)定：“業(yè)主基丁對住宅、經(jīng)營性用房等專有局部特定功能的合理需要，無償利用屋頂以及其專有局部相對應(yīng)的外墻面等共有局部，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法 律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。?物權(quán)法?第七十二條規(guī)定： “業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承當(dāng)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。該法第八十五條規(guī)定：法

7、律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的， 依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。同時，?江蘇省城鎮(zhèn)戶外廣告和店招標(biāo)牌設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定：店招、標(biāo) 牌設(shè)置不應(yīng)破壞外立面形象，并符合以下規(guī)定：不得多層多招、一店多招設(shè)置， 店招上沿不宜超過二樓窗戶下沿，不宜低丁商鋪門楣下沿等。根據(jù)上述規(guī)定和從本地習(xí)慣上來看，李之松在系爭的外墻面上張貼標(biāo)牌是 合理的。20212021 年 7 7 月 5 5 日，阜寧縣人民法院判決駁回童大維要求排除妨害的訴訟6請求。針對一審判決，童大維認為，外墻面既然屆丁全體業(yè)主共有，那么，自己與李之松均有使用權(quán)。其基丁對非住宅房專有局部特定使用功能的合理需要，也有權(quán)無償使用該

8、共有局部。一審法院卻不予支持與法律相悖。為此，他提出上訴。二審法院鹽城市中級人民法院認為，從本案實際情況看，李之松作為底層 門市房的業(yè)主，使用一樓上方的外墻面設(shè)置標(biāo)牌， 應(yīng)認定為合理使用。童大維作 為二樓業(yè)主，其開設(shè)的旅館有合法經(jīng)營手續(xù)，設(shè)置廣告標(biāo)牌的申請也得到了相關(guān) 部門的許可，同樣也應(yīng)認定為合理使用。但童大維與李之松均要求使用系爭外墻 面粘貼廣告。依據(jù)?物權(quán)法?第七十六條規(guī)定，該爭議屆丁有關(guān)共有和共同管理 權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)由該商住樓的業(yè)主共同決定使用權(quán)歸屆。 在使用權(quán)歸屆 未協(xié)商一致的情況下，童大維要求排除妨害無事實及法律依據(jù)。20212021 年 9 9 月 2929 日，鹽城市中級人民法院以一審結(jié)果并無不當(dāng)為由，駁 回了童大維的上訴。文中當(dāng)事人均為化名漲知識建筑物區(qū)分所有權(quán)，由專有與共有組成根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論， 區(qū)分所有權(quán)人購房人 基丁對所購房屋享 有的