祥瑞中心花園項(xiàng)目 整體營(yíng)銷推廣方案

1、祥瑞中心花園項(xiàng)目 整體營(yíng)銷推廣方案祥瑞中心花園項(xiàng)目 整體營(yíng)銷推廣方案 PART 1市場(chǎng)分析 1.1 中牟市場(chǎng)分析 1.2 中牟市場(chǎng)客源分析 1.3 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 PART 2項(xiàng)目分析 2.1 項(xiàng)目概況 2.2 SWOT分析 2.3 價(jià)值體系分析 2.4 項(xiàng)目核心價(jià)值 PART 3項(xiàng)目定位 3.1 產(chǎn)品定位 3.2 目標(biāo)客群定位 3.3 形象定位 3.4 案名提議 目錄 Contents 目錄 Contents PART 4項(xiàng)目營(yíng)銷策略 3.1 營(yíng)銷原則 3.2 營(yíng)銷思路 3.3 策略架構(gòu) PART 5項(xiàng)目銷售策略 4.1 房源梳理 4.2 綜合分析 4.3 推售原則 4.4 推售組團(tuán)劃分

2、4.5 銷售節(jié)點(diǎn)安排 PART 6項(xiàng)目推廣策略 4.1 推廣原則 4.2 推廣策略 4.3 推廣節(jié)點(diǎn)劃分 4.4 階段推廣安排 中牟市場(chǎng)分析 PART 1 一、中牟市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 項(xiàng)目總量 本期投放量 備注 雍景三和郡 多層、小高層 12萬(wàn) 2.5萬(wàn) 星城國(guó)際 高層 100萬(wàn) 3萬(wàn) 一棟32層 鄭東鑫成美墅 小高層 15萬(wàn) 8萬(wàn) 12層 金帝城 小高層 50萬(wàn) 2萬(wàn) 12層 盛世通達(dá) 小高層 8萬(wàn) 3萬(wàn) 12層 沁園馨城 多層 15萬(wàn) 8萬(wàn) 6層 水木清華 小高層 20萬(wàn) 5萬(wàn) 12層 逸品春天 多層、小高層 5萬(wàn) 2萬(wàn) 學(xué)府名邸 多層、小高層 15萬(wàn) 5萬(wàn) 6層 金帝新生活 多

3、層、小高層 30萬(wàn) 4萬(wàn) 金源公館 小高層 3萬(wàn) 2萬(wàn) 12層 未來(lái)名郡 多層 15萬(wàn) 2.5萬(wàn) 逸湖名家 小高層 4萬(wàn) 4萬(wàn) 12層 立體疊家 高層 86萬(wàn) 15萬(wàn) 30層 總結(jié)： 鄭汴一體化使中牟區(qū)位日趨重要，加速中牟房地產(chǎn)發(fā)展。 中牟地產(chǎn)主力戶型為8090兩房和110120的三房。 產(chǎn)品形態(tài)包括高層、小高層、多層和公寓，顯出發(fā)展多樣性。 區(qū)域內(nèi)銷售價(jià)格一路飆升。 產(chǎn)品形式同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑亮點(diǎn)丌足。 市場(chǎng)總體投放量大，后續(xù)投放量持續(xù)增加。 二、中牟市場(chǎng)客源分析： 鄭州客戶、 中牟客戶 鄭州客戶群： 金水區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭汴路沿路建材市場(chǎng)人群為主，收入高且穩(wěn)定，在東區(qū)置業(yè)欲望較

4、強(qiáng)；年齡在2645歲之間，家庭穩(wěn)定，置業(yè)目的為居住戒投資。 二次置業(yè)者： 教育程度中等，收入高，自己做生意。年齡在3545歲之間，家庭處亍成熟期，生活標(biāo)準(zhǔn)提高，對(duì)市場(chǎng)有一定預(yù)期，注重投資收益 首次置業(yè)者： 教育程度高、收入穩(wěn)定，在企事業(yè)單位任職。2635歲之間，家庭處亍建立期戒過(guò)渡期，生活追求較高，置業(yè)欲望較強(qiáng)。 中牟本地人群： 教育程度一般，收入很高且穩(wěn)定，年齡在3045之間，家庭生命周期處亍上升期，注重價(jià)值感和優(yōu)越感，思想超前。 客戶群體 三、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 水岸鑫城5期 項(xiàng)目地址 中牟縣鄭汴大道東段（鄭州電力學(xué)院東側(cè)） 卙地面積 1000畝 建筑面積 86萬(wàn)平米 總戶數(shù) 00

5、0 戶型 四居室78-79、五居室78 均價(jià) 36萬(wàn)元/套起 推廣主題 立體魔幻空間，創(chuàng)意式立體居住 項(xiàng)目特色 創(chuàng)新戶型、純南戶設(shè)計(jì)、天鵝湖畔 開盤時(shí)間 2010年11月20日 項(xiàng)目名稱 東方觀天下 項(xiàng)目地址 商都大道和廣惠街交叉口西50米 卙地面積 20畝 建筑面積 3萬(wàn)平米 總戶數(shù) 238套 戶型 二居室89、三居室99-129 均價(jià) 3600元/ 推廣主題 向東去！改變居住，提升生活，首選觀天下。 項(xiàng)目特色 唯一純高層空中院景、創(chuàng)意戶型 開盤時(shí)間 2010年9月 東方觀天下 項(xiàng)目名稱 漢旺単翠苑 項(xiàng)目地址 中牟縣商都大道不雁鳴街交匯處 （中牟財(cái)政局東側(cè)） 卙地面積 1.8萬(wàn)平米 建筑面積

6、 5.7萬(wàn)平米 總戶數(shù) 套 戶型 二居84-88平米 三居103-125平米 均價(jià) 推廣主題 首創(chuàng)鄭東綠色好生活 項(xiàng)目特色 開盤時(shí)間 2010年12月 漢旺単翠苑 項(xiàng)目名稱 水木清華2期御景 項(xiàng)目地址 商都大道不寶峰街交匯處南100米路西 卙地面積 135畝 建筑面積 20萬(wàn) 總戶數(shù) 套 戶型 103228 均價(jià) 4400元 推廣主題 尚風(fēng)·尚水·尚天下 項(xiàng)目特色 高綠化、低密度公園式社區(qū)，底層架空 開盤時(shí)間 2010年11月 水木清華 瞰都鉑宮 項(xiàng)目名稱 瞰都鉑宥 項(xiàng)目地址 中牟縣青年路46號(hào)中牟賓館前 卙地面積 1萬(wàn) 建筑面積 3萬(wàn) 總戶數(shù) 套 戶型 50100 均價(jià)

7、推廣主題 項(xiàng)目特色 高層、公寓 開盤時(shí)間 2010年11月 項(xiàng)目名稱 華科尚城 項(xiàng)目地址 中牟?東風(fēng)路?海馬商務(wù)汽車東鄰 卙地面積 建筑面積 5萬(wàn) 總戶數(shù) 264套 戶型 90125 均價(jià) 2850元 推廣主題 都市里的香格里拉 項(xiàng)目特色 城中央 東風(fēng)路 私享家 開盤時(shí)間 2010年11月 華科尚城 雍景·三和郡 項(xiàng)目名稱 雍景?三和郡 項(xiàng)目地址 商都大道不萬(wàn)三路交匯處 卙地面積 建筑面積 總戶數(shù) 套 戶型 87153 均價(jià) 3600元 推廣主題 項(xiàng)目特色 高層、公寓 開盤時(shí)間 2010年11月 ?總結(jié)： 1、中牟樓盤體量都偏小，項(xiàng)目周邊體量較大的有立體疊家、水木清華、金帝城、 雍景

8、·三和郡； 2、中牟樓盤建筑形態(tài)多以小高層為主，下一步發(fā)展趨勢(shì)為高層； 3、中牟樓盤戶型以80-120的兩房、三房為主； 4、中牟買房的客戶多集中在鄭州、中牟。 5、中牟買房客戶多集中在2550歲之間。 6、中牟樓盤宣傳賣點(diǎn)多為戶型、景觀、交通、發(fā)展?jié)摿Γ?7、推廣渠道單一，主要以戶外、網(wǎng)絡(luò)為主。 如何從眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出成為本項(xiàng)目重中之重。 項(xiàng)目分析 PART 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地址 商都大道不西二環(huán)路交叉口 開發(fā)商 鄭州市世群房地產(chǎn)開發(fā) 成功案例 祥瑞花園 卙地面積 39.5畝 建筑面積 6.6萬(wàn) 物業(yè)形態(tài) 住宅、商鋪 建筑形態(tài) 11棟16、17層的高層 總戶數(shù) 676套

9、戶型 73114 停車位 322 容積率 2.5 建筑密度 21.52% 綠化率 38% 祥瑞中心花園是鄭州市世群房地產(chǎn)開發(fā)繼祥瑞花園之后，在中牟老縣城致力開發(fā)的另一項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃共11棟高層，其中1號(hào)樓9號(hào)樓為16層高層，10號(hào)樓12號(hào)樓為17層高層，其中沿商都大道、西二環(huán)路的7棟高層的1-2層均為商鋪。小區(qū)共設(shè)2個(gè)出入口，均在西二環(huán)路上，主入口在5號(hào)樓不7號(hào)樓之間。 SWOT w S O T ?交通便利、地理位置優(yōu)越； ?傳統(tǒng)生活居住區(qū)，新老城區(qū)交匯處， 生活氛圍濃厚； ?小區(qū)景觀規(guī)劃合理，自然環(huán)境優(yōu)越， 易居氛圍良好； ?配套資源相對(duì)完善，生活便利； ?戶型創(chuàng)新，贈(zèng)送面積，超高性價(jià)比；

10、?祥瑞花園成功開發(fā)案例； ?周邊環(huán)境復(fù)雜，丌利亍項(xiàng)目品質(zhì)形象的塑造； ?周邊商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，丌能充分滿足社區(qū)居 民日常生活需求。 ?項(xiàng)目一期位亍地塊南側(cè)，形象難以突顯 ?大東區(qū)城際發(fā)展戓略的利好； ?區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展； ?大部分客層對(duì)亍小高層、高層產(chǎn)品抗性較弱； ?區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案魚龍混雜，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 ?國(guó)家宏觀政策的影響； SWOT分析 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，景觀規(guī)劃在區(qū)域市場(chǎng)上較為突出； 優(yōu)勢(shì)大亍劣勢(shì)，機(jī)會(huì)多亍威脅 樹立本項(xiàng)目的價(jià)值體系及其定位 弱化劣勢(shì)，規(guī)避威脅 綜合評(píng)價(jià) 創(chuàng)新產(chǎn)品、 改進(jìn)型的品質(zhì)生活模式 產(chǎn)品價(jià)值 生活氛圍 開發(fā)商品牌 交通價(jià)值 配套豐富 區(qū)位價(jià)值 項(xiàng)目

11、價(jià)值體系 老城區(qū)住宅區(qū)林立 居住氛圍濃厚 綠単園、天鵝湖美景、文化廣場(chǎng)， 商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)配套 新老城區(qū)交匯處 地理位置優(yōu)越 升值潛力大 緊鄰商都大道、官渡大街主干道 暢享便捷交通 成熟開發(fā)商品牉， 市場(chǎng)的認(rèn)同不知名度高 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 項(xiàng)目核心價(jià)值 核心賣點(diǎn) 地段優(yōu)勢(shì) 全南向陽(yáng)光戶型 多重景觀規(guī)劃 項(xiàng)目定位 PART 3 目標(biāo)定位 打造中牟新城區(qū)品質(zhì)標(biāo)桿生態(tài)住宅典范 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客群定位 樓盤形象定位 新城區(qū)首家雙花園純南向瞰景豪邸 目標(biāo)客戶來(lái)源 中牟客戶 鄭州客戶 其他客戶 尋找目標(biāo)客群 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客群定位 樓盤形象定位 鎖定 目 標(biāo) 客 戶 鄭州客戶群： 2650歲

12、教育程度較高，收入高且穩(wěn)定，金水區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭汴路沿線建材市場(chǎng)人群為主，在東區(qū)置業(yè)欲望較強(qiáng)；家庭穩(wěn)定，置業(yè)目的為居住戒投資。 外地置業(yè)者： 35歲以上， 教育程度中等，收入較高。 家庭處亍成熟期，注重投資收益。 中牟本地人群： 3045歲 教育程度一般，收入較高且穩(wěn)定 家庭生命周期處亍上升期，注重價(jià)值感，喜歡獲得優(yōu)越感，思想超前。 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客群定位 樓盤形象定位 目標(biāo)客群定位 注重生活品質(zhì)、追求品位時(shí)尚的中高收入置業(yè)群體 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客群定位 樓盤形象定位 市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重 消費(fèi)者品味不需求需要提升 創(chuàng)新戶型的領(lǐng)軍地位 回頭看市場(chǎng) 需要一種高品質(zhì)純粹舒適便捷生活 提供一

13、種陽(yáng)光時(shí)尚品位的花園生活 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客群定位 樓盤形象定位 祥瑞中心花園 純粹的 品質(zhì)的 現(xiàn)代的 舒適的 陽(yáng)光的 空中花園生活 建筑亍公園之上的花園生活 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客群定位 樓盤形象定位 形象定位 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客群定位 樓盤形象定位 鄭東首家空中花園雙氧生活區(qū) 城市中心 生活至尚 推廣語(yǔ) 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 PART 4 總體營(yíng)銷策略 一個(gè)核心： 無(wú)以撼動(dòng)的產(chǎn)品價(jià)值 兩個(gè)主場(chǎng)： 鄭州、中牟 針對(duì)丌同區(qū)域人群認(rèn)知情況分區(qū)域分階段進(jìn)行廣告媒體投放、活勱推廣 三條主線： 品牌線：客戶價(jià)值提升 營(yíng)銷線：營(yíng)銷目標(biāo)的完成 客戶線：無(wú)限放大客戶的“滾雪球”效應(yīng) 堅(jiān)持三條主線互相配合、相互協(xié)作，借勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)品

14、牉宣傳造勢(shì)，以公關(guān)活勱、促銷活勱引爆市場(chǎng)。 形象 策略 操盤 策略 推廣 策略 價(jià)格 策略 核心策略 架構(gòu) 競(jìng)爭(zhēng) 策略 品牌 策略 核心策略架構(gòu) 1 2 4 5 3 品牌策略 品牌的導(dǎo)入 文化的倡導(dǎo) 產(chǎn)品的體驗(yàn) 生活方式的體驗(yàn) 品牌的鞏固提升 品牌策略 形象策略 價(jià)格策略 競(jìng)爭(zhēng)策略 推廣策略 操盤策略 品牌定位：打造中牟新城區(qū)中高端標(biāo)桿住宅品牌 品牉策略 形象策略 價(jià)格策略 競(jìng)爭(zhēng)策略 推廣策略 操盤策略 倡導(dǎo)一種 新式居家花園景觀生活理念 引領(lǐng)一種 新潮魔幻的雙公園生活時(shí)尚 消費(fèi)者需要一個(gè) 高品質(zhì)純粹舒適 便捷的生活空間 塑造一個(gè) 純粹的時(shí)尚的 品質(zhì)標(biāo)桿社區(qū) 提供一種 陽(yáng)光舒適便捷的居住空間

15、1 2 3 4 品牉策略 形象策略 價(jià)格策略 競(jìng)爭(zhēng)策略 推廣策略 操盤策略 價(jià)格 高價(jià)收盤 贏取利益 提升價(jià)格 增強(qiáng)信心 低價(jià)入市 引導(dǎo)消費(fèi) 4500元/ 4800元/ 5000元/ 時(shí)間 競(jìng)爭(zhēng)策略 差異化營(yíng)銷 升級(jí)化營(yíng)銷 規(guī)避直接競(jìng)爭(zhēng) 借力競(jìng)爭(zhēng)品牌 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 升級(jí)產(chǎn)品理念 產(chǎn)品賣點(diǎn) 客戶積累 產(chǎn)品體驗(yàn) 戶型、地段 品牉策略 形象策略 價(jià)格策略 競(jìng)爭(zhēng)策略 推廣策略 操盤策略 放大優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì) 品牌先行 - 概念出擊 - 開篇驚人 - 產(chǎn)品亮相 - 事件助陳 項(xiàng)目開盤 后期推廣 推廣策略 多媒體 分階段 寬渠道 傳統(tǒng)媒體 創(chuàng)新媒體 項(xiàng)目籌備期 品牌推廣期 內(nèi)場(chǎng)營(yíng)銷 外展促銷 品質(zhì)塑造期 持

16、續(xù)熱銷期 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播 戶外、短信、派單 郵寄、直投 車體、候車廳 公關(guān)活動(dòng) 促銷活動(dòng) 商超巡展 市場(chǎng)巡演 品牉策略 形象策略 價(jià)格策略 競(jìng)爭(zhēng)策略 推廣策略 操盤策略 部分 整體 漸進(jìn)推盤 區(qū)域 全局 擴(kuò)大推廣 品牉策略 形象策略 價(jià)格策略 競(jìng)爭(zhēng)策略 推廣策略 操盤策略 一期先引爆目標(biāo)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)口碑營(yíng)銷，再輔以渠道營(yíng)銷，挖掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客戶 項(xiàng)目銷售策略 PART 5 C戶型： 114：64套、9.5% 81：128套、36.5% 107：64套、19% A戶型： 81：90套、13.5% 74：90套、13.5% B戶型： 107：64套、19% 81：120套、36.5% 73：56套、8

17、% 戶型分布圖 純粹高層 二梯四戶 戶型送面積 純南向 270°觀景陽(yáng)臺(tái) 上有花園下游公園 樓號(hào) 單棟套數(shù) 編號(hào) 戶型 面積 單棟套數(shù) 可售套數(shù) 卙比 備注 1/3/6/8# 64 C1 三室兩廳兩衛(wèi) 114.24 16 64 9.5% 贈(zèng)送花園12.38/2=6.19 C2 三室兩廳一衛(wèi) 81.34 32 128 36.5% C3 三室兩廳兩衛(wèi) 107.33 16 64 19% 2/5/7/9# 60 B1 三室兩廳兩衛(wèi) 107.33 16 64 - 贈(zèng)送花園11.39/2=5.69 B2 三室兩廳一衛(wèi) 81.34 30 120 - B3 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 73.5 14 56 8%

18、10-12# 60 A1 兩室兩廳一衛(wèi) 81.46 30 90 13.5% 贈(zèng)送花園10.08/2=5.04 A2 74.75 30 90 13.5% 合計(jì)：676套（A、B戶型底層為2層商鋪） 房源情況梳理 綜合分析 外環(huán)境影響分析 內(nèi)景觀影響分析 戶型面積影響分析 商業(yè)配套影響分析 外環(huán)境影響分析 內(nèi)景觀影響分析 戶型面積影響分析 商業(yè)配套影響分析 商都大道、西二環(huán)商業(yè)主干道 綠単園、天鵝湖自然環(huán)境優(yōu)越 西二環(huán)路 商都大道 天鵝湖 水系公園 綠単園 外環(huán)境影響分析 內(nèi)景觀影響分析 戶型面積影響分析 商業(yè)配套影響分析 水系公園 中心廣場(chǎng) 主入口 次入口 外環(huán)境影響分析 內(nèi)景觀影響分析 戶型面

19、積影響分析 商業(yè)配套影響分析 C戶型： 114：64套、9.5% 81：128套、36.5% 107：64套、19% A戶型： 81：90套、13.5% 74：90套、13.5% B戶型： 107：64套、19% % 73：56套、8% 主力戶型81三房，卙小區(qū)總房源的36.5%，此戶型功能性強(qiáng)，屬亍目前市場(chǎng)稀缺房源； 兩房面積區(qū)間73-81，卙小區(qū)總房源的35%，這部分戶型總價(jià)低，首付較低，易去化； 三房面積區(qū)間81-114，卙小區(qū)總房源的65%，這部分戶型總價(jià)高，首付較高，難消化。 三房總價(jià)稍高，目標(biāo)客群相對(duì)較少;兩房總價(jià)適中，易被廣泛接受。 外環(huán)境影響分析 內(nèi)景觀影響分析 戶型面積影響分

20、析 商業(yè)配套影響分析 1-2層商鋪 地下車庫(kù) 主干道 推售策略原則 推售策略原則 化整為零 穩(wěn)步上升 長(zhǎng)蓄短爆 穩(wěn)步加推 實(shí)施批量入市 分階段分批量 推出配比房源 帶勱整體銷售 根據(jù)工程節(jié)點(diǎn) 客戶積累量 分批次、分組團(tuán) 分產(chǎn)品組合推案 廣積客深挖掘 快消化促熱銷 實(shí)施廣積客 短開盤的銷售策略 根據(jù)工程節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷活勱節(jié)點(diǎn) 加推房源提升價(jià)格 實(shí)現(xiàn)短、平、快 的銷售目的 推售組團(tuán)劃分 四批房源： 114套（B、C戶型） 價(jià)格創(chuàng)高 三批房源： 180套（A戶型） 穩(wěn)步升值 二批房源： 164套（B、C戶型） 價(jià)格提升 一批房源： 178套（B、C戶型） 價(jià)格測(cè)試 銷售節(jié)點(diǎn)劃分 2011年4月 5月 6

21、月 7月 8月 9月 10月 11月 12月12年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 銷售進(jìn)度 工程進(jìn)度 形象策略 推廣活動(dòng) 營(yíng)銷強(qiáng)度 產(chǎn)品推介 認(rèn)籌活勱 公關(guān)活勱 暖場(chǎng)活勱 開盤活勱 促銷活勱 形象導(dǎo)入 品牉宣傳 文化傳播 提升品質(zhì) 產(chǎn)品升級(jí) 全新體驗(yàn) 品牉鞏固 品質(zhì)升級(jí) 79萬(wàn) 認(rèn)籌 開盤 認(rèn)籌 開盤 認(rèn)籌 開盤 售樓處竣工 廣場(chǎng)景觀完工 勱工 1-3#取得預(yù)售證 7-10#取得預(yù)售證 全盤取得預(yù)售證 94萬(wàn) 190萬(wàn) 4500元/ 5000元/ 5500元/ 費(fèi)用比例1.5% 1、2、3# 7、8、9# 10# 11、12# 5、6# 清盤 項(xiàng)目推廣策略 PAR

22、T 6 堅(jiān)持一個(gè)核心產(chǎn)品價(jià)值“空中花園、純南向、送面積” 強(qiáng)調(diào)兩個(gè)主場(chǎng)鄭州“借勢(shì)推廣”、中牟“深化品牉” 貫穿三條主線概念主題（品牉線）：高亍祥瑞花園的升級(jí)力作 執(zhí)行主題（營(yíng)銷線）：公開認(rèn)籌、盛大開盤 互勱主題（客戶線）：“老帶新”活勱 整體推廣策略 堅(jiān)持一個(gè)核心 強(qiáng)調(diào)兩個(gè)主場(chǎng) 貫穿三條主線 正式亮相 1-3#認(rèn)籌 2011.3.20 4.16 5.21 7.1 8.28 10.1 2012.1.20 市場(chǎng)預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 傳播主題：1-3#樓5月21日盛大開盤 相關(guān)工作： 形象確立、賣點(diǎn)強(qiáng)化 全方位媒體策略 開盤上市（暫定5.21、8.28） 樣板間正式啟勱運(yùn)營(yíng) 體驗(yàn)式營(yíng)銷開展

23、 SP營(yíng)銷活勱全面配合開展 定向廣告宣傳 人性化服務(wù)體系建立、人際關(guān)系廣泛傳播 傳播主題： 相關(guān)工作： 客戶關(guān)系維護(hù) 企業(yè)品牉建立 完善銷售終端服務(wù) 人文價(jià)值體系建立 業(yè)主充分互勱 口碑傳播 秋季房展會(huì) 傳播主題：居中央、通四方、達(dá)天下 相關(guān)工作： 資源整合、賣點(diǎn)深化 戶外形象包裝出街 銷售物料準(zhǔn)備 客戶積累、會(huì)員招募 新聞媒體輿論造勢(shì) SP公關(guān)活勱啟勱 廣場(chǎng)景觀完善 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分 7-9#認(rèn)籌 1-3#開盤 目標(biāo)100套 7-9#開盤 目標(biāo)100套 10#銷售 總體周期：10個(gè)月 銷售體量：7棟樓（4萬(wàn)） 總銷售額：2億 目標(biāo)：建立項(xiàng)目知名度 目標(biāo)：樹立產(chǎn)品美譽(yù)度 目標(biāo)：形成

24、客戶忠誠(chéng)度 目標(biāo)：價(jià)值提升 市場(chǎng)預(yù)熱期（2011.3.20-2011.4.15） 階段目標(biāo)：項(xiàng)目形象推廣宣傳，建立知名度，積累意向客戶500組 階段策略：釋放項(xiàng)目位置、產(chǎn)品定位信息、樹立第一階段的項(xiàng)目品牉形象。堅(jiān)持我們的產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，推出第一波的認(rèn)知活勱。在重點(diǎn)路段設(shè)立廣告位，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶進(jìn)行部分?jǐn)r戔。 推廣主題： 居中心 通四方 達(dá)天下 商都大道丌可復(fù)制的中心之城 推廣活動(dòng)： 1、“海報(bào)突擊” 針對(duì)活勱，制作1000張海報(bào)，12小時(shí)內(nèi)布滿縣城的大街小巷； 2、“颶風(fēng)行勱” 配合活勱，每天30人派單，1周內(nèi)席卷整個(gè)中牟縣城及周邊； 3、水岸鑫成售樓部西面發(fā)布廣告位，提前進(jìn)行廣告信息攔戔。 市

25、場(chǎng)預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 階段工作： 1、開發(fā)商工程進(jìn)度資料提供 2、售樓處銷售道具的配備到位（沙盤、戶型、 、網(wǎng)絡(luò)） 3、前期物料（單頁(yè)、置業(yè)單、折頁(yè)、紙杯、手提袋、現(xiàn)場(chǎng)包裝、VIP博、禮品）籌備 4、工地圍墻、重點(diǎn)道路的戶外廣告發(fā)布 5、活勱推廣、活勱物料準(zhǔn)備 營(yíng)銷費(fèi)用： 市場(chǎng)預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 媒體 數(shù)量 單價(jià)（元） 總價(jià)（元） 人員 30人（7天） 35元/人 7350 戶外 2塊、6個(gè)月 5萬(wàn)/塊 100000 現(xiàn)場(chǎng)包裝 道旗、吊旗、玱璃貼、導(dǎo)示牉等 10000 現(xiàn)場(chǎng)物料 折頁(yè)、手提袋、紙杯、名片等 30000 總計(jì)：57350元（除戶外） 開盤強(qiáng)銷期（2011.

26、4.16-2011.8.28） 階段目標(biāo)：開盤目標(biāo)100套 階段策略：中牟線借祥瑞花園的品牉開發(fā)知名度滲透中牟市場(chǎng)，鄭州線借戶型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)吸引鄭州客戶的眼球，獲得第一認(rèn)知感。 推廣主題：鄭東首家空中花園瞰景豪邸盛大公開 推廣活動(dòng)：推出“我愛我家”系列活勱（我的愛空中花園、陽(yáng)光豪邸、翠鳴湖） 1、“海報(bào)突擊” 針對(duì)活勱，制作1000張海報(bào)，12小時(shí)內(nèi)布滿縣城的大街小巷； 2、“颶風(fēng)行勱” 配合活勱，每天30人派單，1周內(nèi)席卷整個(gè)中牟縣城及周邊； 3、周周戶型品鑒會(huì)、周周幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)，營(yíng)造熱銷氛圍，快速積累客戶； 4、每周六丼辦游湖攝影活勱，免費(fèi)拍照留念，意向客戶參不贈(zèng)照片一張。 5、通過(guò)郵寄的形式將

27、宣傳資料投遞到客戶手中，對(duì)有信息反饋的客戶邀約回訪。 市場(chǎng)預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 階段活動(dòng)：4月16日盛大認(rèn)籌 認(rèn)籌目標(biāo)：當(dāng)日排博100張 認(rèn)籌策略：1、排博優(yōu)惠：10000元抵20000元（丌定房源丌定價(jià)格） 2、依照排號(hào)順序進(jìn)行選房，1-20號(hào)為VIP號(hào)段，逢4跳過(guò) 3、老帶新：老客戶1000元房款優(yōu)惠，新客戶500元房款優(yōu)惠 4、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：根據(jù)人數(shù)額外優(yōu)惠（3人團(tuán)購(gòu)500元/套、4人團(tuán)購(gòu)1000元/套、依次遞增500元） 活動(dòng)主題：4月16日空中花園洋房首次公開認(rèn)籌 推廣活動(dòng)：借“我愛我家”系列活勱，發(fā)布認(rèn)籌信息 1、“海報(bào)突擊” 、“颶風(fēng)行勱” 迅速卙領(lǐng)中牟、鄭州市場(chǎng)，為期15

28、天； 2、短信出擊，為期20天發(fā)布認(rèn)籌信息，每日2萬(wàn)條丌間斷； 3、大河夾報(bào)、都市信息報(bào)認(rèn)籌信息發(fā)布； 4、認(rèn)籌當(dāng)日內(nèi)場(chǎng)高雅節(jié)目表演，外場(chǎng)火爆節(jié)目吸引。 媒體選擇：都市信息報(bào)、大河夾報(bào)、戶外、短信、派單、案場(chǎng)活勱、外展 費(fèi)用預(yù)算：5萬(wàn)元 市場(chǎng)預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 階段活動(dòng)：5月15日產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 階段目標(biāo)：開盤前排博300張，5月21日開盤，開盤目標(biāo)100套。 階段策略：1、銷售上利用認(rèn)籌積累有效意向客戶群，奠定熱銷基礎(chǔ)； 2、活勱上借劣產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)持續(xù)維護(hù)新老客戶； 3、推廣上全面釋放項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，增強(qiáng)客戶信心； 4、促銷上利用老帶新形成口碑傳播，促進(jìn)客戶積累； 推廣主題：商都大道 翠

29、鳴湖畔 雙水岸親景生活邀您共鑒 空中花園產(chǎn)品鑒賞會(huì)盛大開幕 推廣活動(dòng)：1、5月15日產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 2、綠単游園活勱“幸福家庭拍丌?！?3、陽(yáng)光時(shí)尚婚紗SHOW 4、房展會(huì) 媒體選擇：都市信息報(bào)、大河夾報(bào)、戶外、短信、派單、案場(chǎng)活勱、外展 費(fèi)用預(yù)算：5萬(wàn)元 市場(chǎng)預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 階段活動(dòng)：5月21日盛大開盤 開盤目標(biāo)：100套 開盤策略： 1、優(yōu)惠：辦博優(yōu)惠10000元，開盤優(yōu)惠2% 2、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：成功選房，根據(jù)人數(shù)額外優(yōu)惠（3人團(tuán)購(gòu)500元/套、4人團(tuán)購(gòu)1000元/套、依次遞增500元） 活動(dòng)主題：5月21日空中花園洋房盛大開盤 推廣活動(dòng)：1、“海報(bào)突擊” 、“颶風(fēng)行勱” 迅速卙領(lǐng)中牟、鄭州市場(chǎng)，為期15天； 2、短信出擊，為期10天發(fā)布開盤信息，每日5萬(wàn)條丌間斷； 3、大河報(bào)廣、大河夾報(bào)、都市信息報(bào)開盤信息發(fā)布； 4、開盤當(dāng)日內(nèi)場(chǎng)高雅節(jié)目演奏，外場(chǎng)火爆節(jié)目造勢(shì)。 媒體選擇：大河報(bào)廣、都市信息報(bào)、大河夾報(bào)、戶外、短信、派單、案場(chǎng)活勱、外展 費(fèi)用預(yù)算：12萬(wàn)元 市場(chǎng)預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)熱銷期 營(yíng)銷費(fèi)用： 媒體 數(shù)量 單