房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)

1、二、單項(xiàng)選擇題（共 3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各 小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（二）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)怦的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計(jì)劃詳見(jiàn)表412。表 4 12幵發(fā)期開(kāi)發(fā)面積開(kāi)工時(shí)間完成時(shí)間開(kāi)始銷售時(shí)間第一期20萬(wàn)怦第1年6月第3年6月第3年1月第二期15 萬(wàn) m2第4年6月第5年6月第5年1月第三期15萬(wàn)m第5年6月第6年6月第6年1月由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本低100元/怦：

2、目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年 5%的速度上漲?，F(xiàn)該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓 地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。5 房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線，正確的做法是（）。A 對(duì)三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B 對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D 對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)6在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用（）。來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)A .目前住宅市場(chǎng)價(jià)格

3、B 未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.各期開(kāi)始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)D 各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)7 在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用（）。來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)A 該開(kāi)發(fā)公司測(cè)算的開(kāi)發(fā)成本B 現(xiàn)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本C各期銷售時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)D 各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本&在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括（）。A 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅 來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)C銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)D 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)（三）某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)一宗4270怦的商業(yè)用地于2

4、007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元/怦和2300元/譏假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106，土地報(bào)酬率為6%。9 運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是（）。A : 20002300:來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)B :20302270:C. :20602240:D. :20902210:10.假設(shè)該宗地于 2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為 2250元/怦，則該宗地于2006年10月21日的土地使用權(quán) 價(jià)格是（）元/ m2oA . 2136來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)

5、B. 2165C. 2179D. 2206三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中13處（每指明一處錯(cuò)誤得 3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）封面和目錄（略）致委托人函XX市中級(jí)人民法院：受貴法院的委托，我公司對(duì)位于XX市XX路3號(hào)樓5層整層957. 3怦辦公用途的房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5 日 o來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291 1999）的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)

6、與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整（ RMB1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（RMBII433元/ m2）o估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限自 2007年3月16日起1年。隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。xxxx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）法定代表人：XXX（簽字）2007年3月16日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè) 和限制條件的限制

7、。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。6 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7 本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。&未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式 公開(kāi)發(fā)表。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX（簽名蓋章）注冊(cè)號(hào)：（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX（簽名蓋章）注冊(cè)號(hào)：（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)

8、對(duì)象1999)根據(jù)房屋所有權(quán)證（證號(hào)：X房地乂字2000 第XXXX號(hào)）、國(guó)有土地使用證證號(hào)：XX地乂字（ 第XX號(hào)、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：（一）區(qū)位狀況位置：坐落XX市XX路 3號(hào)樓5層整層城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備商務(wù)氛圍：處于XX市行政中心范圍（二）實(shí)物狀況1土地狀況用途：辦公地號(hào)：XX區(qū)xx街道 163街坊1/6丘四至：（略）土地等級(jí)：1級(jí)土地共用面積：3500 m2地勢(shì)：土地平整其中土地分?jǐn)偯娣e：500 m2. 建筑物狀況建筑面積：957 . 3 m建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等層數(shù)：7層，無(wú)地下室，估價(jià)

9、對(duì)象處于5層層高：3. 3m,檐高：24m用途：辦公竣工日期：1999年12月1日裝修：.室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等（略）利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置（三）權(quán)益狀況1. 建筑物權(quán)益狀況根據(jù)房屋所有權(quán)證（證號(hào)：x房地乂字2000第xxxx號(hào)）記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：xxx、xxx, 所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途辦公，建筑面積957. 3 m,磚混一等。2. 土地使用權(quán)權(quán)益狀況根據(jù)國(guó)有土地使用證（證號(hào)：XX地x字 L1999 第乂乂號(hào)）記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地共用面積：3500 m,其中分?jǐn)偼恋孛娣e：500 m, 土地

10、使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無(wú)續(xù)期考慮。（史記：“本報(bào)告按無(wú)續(xù)期考慮”擬改為：土地出讓合同中約定：在建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后對(duì) 收回的建筑物不予補(bǔ)償）3. 他項(xiàng)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)），抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行xx支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：他項(xiàng)權(quán)利人：中國(guó)工商銀行xx支行權(quán)利種類：期房抵押建筑面積：957 . 3 m2權(quán)利價(jià)值：574 . 38萬(wàn)元抵押部分：5層整層設(shè)定日期：1999年8月他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：X房地X他字（1999 ）第XXX號(hào)四、估價(jià)目的為法院辦案提供價(jià)格參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月5日。六、評(píng)估的價(jià)值類型和定義采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

11、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法：即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析

12、現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整（ RMBI094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（RMBII433 元/m）。十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2007年3月516日十三、估價(jià)報(bào)告有效期本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日到2008年3月15日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告、估價(jià)對(duì)象分析（略）二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估價(jià)方法選用本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法

13、。市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。五、估價(jià)的測(cè)算過(guò)程市場(chǎng)法的基本步驟為：搜集交易案例T選取可比實(shí)例 T建立價(jià)格可比基礎(chǔ) T交易情況修正 T市場(chǎng)狀況（交易日期）調(diào)整T房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個(gè)別因素）T求取比準(zhǔn)價(jià)格其基本計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格仗易情況修

14、正系數(shù)X市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（一）市場(chǎng)法1選取可比實(shí)例搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較，詳見(jiàn)表 4 13。表4 13可比實(shí)例表項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落XX路 14號(hào)樓4層X(jué)X路 4號(hào)樓2層X(jué)X路 6號(hào)樓3層用途辦公辦公辦公交易價(jià)格/ （元/tf）129151143812504價(jià)格類型成交價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地狀況出讓出讓出讓2 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明見(jiàn)表414。表4 14因素條件對(duì)比說(shuō)明表比較因

15、素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落XX路 3號(hào)樓5層X(jué)X路 14號(hào)樓4層X(jué)X路 4號(hào)樓2層X(jué)X路 6號(hào)樓3層交易情況整層轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地產(chǎn)價(jià)格/ （元/tf）129151143812504商務(wù)氛圍較好較好較好較好區(qū)公共配套較好較好較好較好域公交便捷度較好較好較好較好因基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好較好較好較好素區(qū)域規(guī)劃環(huán)境較好較好較好較好主朝向南北向南北向南北向南北向建筑面積/tf957. 31050930885容積率1 . 92. 12. 22. 0土地使用年限42年43年43. 5 年42. 5 年竣工年代199

16、9年12月1日2000年3月2000年5月2000年8月個(gè)別成新度九成新九成新九成新九成新建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合因配套設(shè)備一般、齊備一般、齊備般、齊備一般、齊備素糸停車位可滿足可滿足可滿足可滿足內(nèi)部裝飾普通高檔、部分豪華中高檔中高檔建筑外觀風(fēng)格新穎風(fēng)格一般風(fēng)格新穎風(fēng)格新穎戶型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型辦公平面布局3. 修正調(diào)整過(guò)程以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100,將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定出相應(yīng)的分值（區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同），詳見(jiàn)表4 15。表4 15因素條件分值表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落XX路 3號(hào)

17、樓5層X(jué)X路 '4號(hào)樓4層X(jué)X路 4號(hào)樓2層X(jué)X路 6號(hào)樓3層房地產(chǎn)價(jià)格/ （元/tf）129151143812504交易情況100100100100交易日期100999899區(qū) 域 因 素小計(jì)100100100100商務(wù)氛圍000公共配套000公交便捷度000基礎(chǔ)設(shè)施狀況000區(qū)域規(guī)劃環(huán)境000主朝向000續(xù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C小計(jì)100106104106建筑面積0. 500. 5容積率1 . 521個(gè)土地使用年限1. 521竣工年代成新度000別建筑結(jié)構(gòu)000因配套設(shè)備000素停車位000內(nèi)部裝飾7. 544建筑外觀100戶型、布局001 . 5根據(jù)上述分值，得到修

18、正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格，詳見(jiàn)表416。表4 16可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C可比實(shí)例價(jià)格/ （元/怦）129151143812504交易情況修正100/100100/100100/100交易日期調(diào)整99/10098/10099/100區(qū)域因素調(diào)整100/100100/100100/100個(gè)別因素調(diào)整100/106100/104100/106比準(zhǔn)價(jià)格/ （元/tf）1206210778116784. 市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格：（12062+ 10

19、778+ 11678） /3= 11506 元/怦（二）收益法測(cè)算收益法的基本步驟為：搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料t估算潛在毛收入 t估算有效毛收入 t估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用t預(yù)測(cè)估算凈收益t求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 t選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格（詳見(jiàn)表417）。根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。其計(jì)算公式如下：v- A(K-f)式中V 房地產(chǎn)的收益價(jià)格；A 房地產(chǎn)未來(lái)每年凈收益；Y 房地產(chǎn)的報(bào)酬率；n房地產(chǎn)的收益期限；g凈收益逐年遞增的比率。1 .租賃收入的確定根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物

20、狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1 . 82. 5元/ （tf?0,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2 元 / （tf ?d）o2. 空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10% o3. 年有效毛收入的確定有效毛收入=日租金收入 x天數(shù)/年x （1 空置及租金損失率）4. 凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、20%?，F(xiàn)時(shí)年凈租賃稅費(fèi)、物業(yè)管

21、理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，確定租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 收益：有效毛收入 X （1 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）5. 報(bào)酬率的確定房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率，房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6%。6剩余收益期限的確定根據(jù)國(guó)有土地使用證，估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限 42年，無(wú)續(xù)期。2. 5%。7.租金年增長(zhǎng)率的確定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象租金年增長(zhǎng)率為&收益價(jià)格的確定表4 17收益法

22、計(jì)算過(guò)程租金收入/ 元/ （tf天）2年計(jì)算天數(shù)/天365空置及租金損失率（%）10第1年有效毛收入/元657租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率（%）20減租賃運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用131第1年凈收益/元526土地剩余使用年限/年42報(bào)酬率（%）6租金收入年增長(zhǎng)率（%）2. 5收益價(jià)格/ （元/ tf）11360運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元/tfo（三）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的確定 采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取 兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=（11506+ 11360） 12= 11433 （元/怦）估

23、價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=11433X957. 3 = 10944811 （元）取整為1094萬(wàn)元。單價(jià)為11433元/ m2o六、估價(jià)結(jié)果根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291 1999）的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整（RMB1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬(wàn)壹仟肆百叁拾叁元整（RMB11433元/m）o附件1委托司法鑒定函（復(fù)印件）2. 房屋所有權(quán)證（復(fù)印件）3國(guó)有土地使用

24、證（復(fù)印件）4. 估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖5. 估價(jià)對(duì)象小區(qū)實(shí)景照片6估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）7估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）&房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)（復(fù)印件）四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2. 5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000 m,總建筑面積 6000 m,分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自20

25、07年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格（購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)）o有關(guān)資料如下：1預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為 1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的 87% o經(jīng)調(diào)查，附近同檔 次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的 85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在 1000元/ m,空置和租金損失 率為10%，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的 25% o2預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用（含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。7% （與銷售同時(shí)發(fā)生），購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3 折現(xiàn)率為12%，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為改造后辦公樓總價(jià)值的

26、3%。估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益凈收益=1000X6000X85%< （1 10%） X （ 1-25%）= 344. 25 萬(wàn)元二、測(cè)算報(bào)酬率Y采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式II】亠（i+y）n采用試算法推算報(bào)酬率。具體算法詳見(jiàn)表418。表4 18求取可比實(shí)例報(bào)酬率表序號(hào)項(xiàng)目案例A案例B案例C案例D租金/ 元/ （tf .月）1508082852剩余收益年限n/年404647473房地產(chǎn)售價(jià)V/ （元/ tf）100006900650067004報(bào)酬率（%）9. 9947. 9098. 092& 005（注：上表計(jì)算結(jié)果無(wú)誤）

27、報(bào)酬率=（9. 994% + 7. 909% + 8. 092% + 8. 005%） /4= 8. 500%取整報(bào)酬率為& 5%。三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值344 251辦公樓總價(jià)值=.1- 麗/ 112%8.5%（1 8.5%）=3981 . 45/ （ 1+ 12% ）= 3554. 87 （萬(wàn)元）四、裝修改造費(fèi)用總額裝修改造費(fèi)用=1000X6000/ （1 + 8. 5%） 0. 5 = 576. 02 （萬(wàn)元）五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)= 3981 . 45X7%/ （1 + 12%）= 248 . 84 （萬(wàn)元）六、購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總

28、價(jià)為V，則購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=VX3%七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V = 3554. 87 - 248. 84 - 576. 02 - 0. 03VV = 2650. 50 萬(wàn)元單價(jià)=2650. 50/6000 = 4417. 49 （元加）答案10估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺估價(jià)方法選用和未選用的理由；11市場(chǎng)法可比實(shí)例的交易情況中對(duì)“成交價(jià)格”未做說(shuō)明（或未說(shuō)明交易情況是否正常）（或未說(shuō)明成交價(jià)格是 否正常）（或未說(shuō)明成交價(jià)格的付款方式）；12. 未說(shuō)明可比實(shí)例交易情況修正的理由或依據(jù)；13. 未說(shuō)明交易日期調(diào)整的理由或依據(jù)；14. 未交待可比實(shí)例的總樓層；15未作樓層差異因素調(diào)整或作不調(diào)整的說(shuō)明；16. 可比實(shí)例的建筑面積不應(yīng)調(diào)整；17. 可比實(shí)例的個(gè)別因素調(diào)整未說(shuō)明理由或依據(jù)（或未說(shuō)明因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)）；18 收益法計(jì)算公式中 A為房地產(chǎn)第1年的凈收益（或 A不是未來(lái)每年凈收益）；19租賃收入的確定依據(jù)不足（或未說(shuō)明租賃收入的內(nèi)涵或未說(shuō)明租賃收入是否包括租賃保