物業(yè)接管驗收和移交程序管理規(guī)定

1、物業(yè)接管驗收和移交程序管理規(guī)定1、接管驗收程序管理規(guī)定（1）確認(rèn)接管項目所有公共設(shè)備、 設(shè)施是否已取得國家有關(guān)部門 頒發(fā)的竣工驗收合格證明。 如已取得國家竣工驗收合格證明， 則按有 關(guān)程序正常進行接管驗收； 如無相應(yīng)的國家竣工驗收合格證明， 則由 物業(yè)公司和開發(fā)商另行協(xié)商接管驗收具體辦法。（2）物業(yè)部依據(jù)市場部提供的物業(yè)管理委托合同組建物業(yè)接 管驗收小組， 并同發(fā)展商具體協(xié)商辦理物業(yè)的接管手續(xù)， 確定接管日 期。（3）接管驗收準(zhǔn)備工作： 接管驗收小組成員熟悉物業(yè)管理委托合同 ； 接管驗收小組熟悉物業(yè)情況。 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，

2、制定好接管驗收計 劃； 對于新建樓宇， 要提前參與竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、 調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：a、房屋接管驗收表：b、公共配套設(shè)施接管驗收表：c、機電設(shè)備接管驗收表：d、接管驗收問題整改表。（4）接管驗收小組人員組成和驗收職責(zé)范圍： 檔案驗收管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料 的驗收移交工作； 樓宇驗收人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和樓宇房屋本體的驗收移交工作； 運行維修驗收人員負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機電設(shè)備的接管驗收和 水電表等計量器具的原始數(shù)據(jù)抄表。 警隊驗收人員負(fù)責(zé)對區(qū)域消防系統(tǒng)和器材、監(jiān)控系統(tǒng)、巡 更系統(tǒng)、停車場 （庫）和其配套設(shè)施設(shè)備等安保設(shè)施設(shè)備進行接管驗 收

3、。 園林綠化驗收人員負(fù)責(zé)對區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標(biāo)準(zhǔn)、綠化 資料和綠化設(shè)備設(shè)施進行接管驗收。（5）接管驗收的工作程序 下達接管驗收指令。 組建接管驗收小組。 作好接管驗收準(zhǔn)備。 進行資料驗收移交。 驗收合格標(biāo)準(zhǔn)： 資料正確、真實、齊全； 硬件設(shè)施正常，符合設(shè)計要求。 驗收不合格處理辦法： 是否要求發(fā)展商限時整改： 開發(fā)商書面確認(rèn)后，記錄歸檔。（6）接管驗收資料的類別 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：a 、項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；b 、規(guī)劃許可證；c 、投資許可證；d 、土地使用合同；e 、建筑開工許可證；f 、用地紅線圖。 綜合竣工驗收資料：a 、竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、 設(shè)備、附屬工程各專業(yè)

4、竣工圖和地下管線綜合布置竣工圖 ） ；b 、建設(shè)工程竣工驗收證書；c 、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；d 、供水合同；e 、供電協(xié)議書、許可證； f 、供氣協(xié)議書、許可證； g 、有線電視合格證； h 、通信設(shè)施合格證；i 、電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計資料： a 、地質(zhì)報告書； b 、全套設(shè)計圖紙： c 、圖紙會審?fù)ㄖ獑危?d 、設(shè)計變更通知單： e 、工程預(yù)決算報告書： f 、重要的施工會議紀(jì)要： g 、隱蔽工程驗收記錄： h 、沉降觀測記錄：i 、其它可能會影響將來管理的原始記錄。 機電設(shè)備資料：a 、機電設(shè)備出廠合格證：b 、機電設(shè)備使用說明書 （要求中文） ：c 、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；

5、d 、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料：a 、已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；b 、已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（7）接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法 驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 和業(yè)主生活的合理要 求。 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。（8）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)：a 、外墻不得滲水；b 、屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安 裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固， 不空鼓。整體面層平整， 無裂縫， 無脫皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角， 粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 內(nèi)墻面：a 、抹灰面平整，面層

6、涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯 裂縫，無污漬；b 、 塊料（ 如瓷磚 ）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋 損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點， 無漬水痕跡，無污漬。 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)有積水， 倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 門、窗。a 、門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹 曲變形；b 、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；c 、玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷：d 、油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：e 、電子防盜門通話清晰、完

7、好、無銹跡：f 、不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；g 、高檔裝飾、裝修完整。 樓梯、扶手：a 、 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻， 表面平滑；b、樓梯無裂縫，無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 電器插座安裝牢固，符合"左零右火"規(guī)定，電源已接通正常 有線電視已開通，收視良好。 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，

8、無污漬和刮花，接口密實， 無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢， 有足夠壓力。迪地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn) 象，無堵塞，排水通暢，完好無損。（20門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。（9）公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固， 油漆完好。 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草； 綠化水管

9、布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 道路：a 、路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；c、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；d、交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 室外消防栓：a 、消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；b、消防設(shè)施配件齊全；c 、 消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。 保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。(D 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。 停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水 設(shè)施良好。逋單車、

10、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護 和排水設(shè)施良好。4明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、 平穩(wěn)。15 沙井、檢查井、化糞池排水暢通， 池壁無裂縫， 池內(nèi)無雜物迤 護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。d7臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。d8水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。d9信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。（ 10）機電設(shè)備的接管驗收 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合 規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表 面光潔平整、明亮。 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安 全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配

11、置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備 表面油漆完好，無損傷。 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè) 計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表 面油漆完好，無損傷。 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè) 備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好， 通風(fēng)，采光良好。 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏 捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采 光良好。 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo) 識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置 完整。 保安監(jiān)控設(shè)備同消防監(jiān)控設(shè)

12、備。（ 11）接管驗收遺留問題的處理 遺留問題的登記確認(rèn)：a 、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記 表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；b 、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗 收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在 接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表 中并 請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補 齊； 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng) 當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決； 重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商 在一個月內(nèi)解決； 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理

13、 公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。（ 12）接管驗收資料遺留問題登記表 和備忘錄交公司行政部歸檔 長期保存。2、物業(yè)移交程序管理規(guī)定（1）物業(yè)移交的條件 管理處接到上級通知，開始準(zhǔn)備移交。 具體移交日期，應(yīng)該按照新的物業(yè)委托協(xié)議約定的時間。 移交對象：新物業(yè)公司驗收接管小組。（2）物業(yè)移交驗收接管的主要內(nèi)容 物業(yè)管理運行情況； 管理期間未完工程進展和已完工程竣工驗收付款情況； 基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量和完善情況； 維修基金代收代繳情況; 公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)界定遺留問題； 服務(wù)用房的提供和產(chǎn)權(quán)落實情況； 物業(yè)資料移交情況； 有關(guān)承諾的落實情況和后續(xù)處理辦法； 物業(yè)

14、移交驗收接管前、后的相關(guān)責(zé)任明確與界定建議； 物業(yè)管理遺留處理問題； 物業(yè)移交驗收人員在物業(yè)移交驗收接管過程中議定的其它內(nèi)容。（3）物業(yè)移交接管時，提交以下資料： 規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書。（規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃 圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、 綠化規(guī)劃圖和區(qū)詳細(xì)規(guī)劃說明書 接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 寫字樓內(nèi)所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣 工總平面圖、單項建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖接 管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 寫字樓內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項目清單和產(chǎn)權(quán) 歸屬證明（接管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 物業(yè)管理公布的承諾、物業(yè)管理服務(wù)合同； 各公用設(shè)施設(shè)

15、備的合格證明和使用說明以和保修書（接 管時就沒有的，應(yīng)書面說明）； 未完工程承、發(fā)包合同和保修責(zé)任書； 物業(yè)清單和房屋業(yè)主匯總表； 維修基金歸集憑證。 日常養(yǎng)護費使用情況和遺留問題處理辦法。 業(yè)主欠費情況和后續(xù)處理辦法。其它應(yīng)當(dāng)說明的問題。（4）物業(yè)移交驗收接管程序與要求： 在新的物業(yè)委托合同生效前 20 天，管理處向上級提出移交方案，同時送開發(fā)商或業(yè)主委員會； 聽取開發(fā)商或業(yè)主委員會和上級意見后，與新的物業(yè)管理公 司確定物業(yè)移交驗收接管的時間、 要求和物業(yè)移交驗收接管小組組成 名單，書面通知開發(fā)商或業(yè)主委員會； 在市物業(yè)管理主管部門主持下，進行現(xiàn)場檢驗后，填寫物業(yè) 移交確認(rèn)清單；開發(fā)商或業(yè)主委員