物業(yè)管理問題及對策

1、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和對策城鎮(zhèn)是由小區(qū)組成的，小區(qū)是城鎮(zhèn)的窗口，因為它直接 反映城鎮(zhèn)的文明程度。近年來城鎮(zhèn)建設(shè)快速發(fā)展，住宅小區(qū) 如雨后春筍。隨著住宅小區(qū)的增多，入住人員的龐雜，在城 市管理領(lǐng)域也出現(xiàn)了諸多問題。尤其是小區(qū)物業(yè)管理越來越 復雜而困難。物業(yè)管理其實是一項復雜的系統(tǒng)工程，不僅僅 是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的事，而需要有關(guān)部門和相關(guān)業(yè)主協(xié)同 解決。一、小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題物業(yè)管理方面存在的主要問題有：管理機制不健全，業(yè) 主委員會選舉不規(guī)范；各有關(guān)部門不能互相溝通，管理理念 陳舊，管理形式單一，業(yè)主素質(zhì)參差不齊。（一）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)準入機制不健全物業(yè)管理體制單一薄弱至今還不能有效解決

2、，如服務(wù)企 業(yè)的準入機制。交房之初物業(yè)管理服務(wù)公司進入不規(guī)范，致 使業(yè)主一開始就多有怨言，免不了就產(chǎn)生抵觸情緒，因此物 業(yè)管理服務(wù)部門工作也就越來越難開展，因遺留問題太多， 所以開展工作非常困難。久而久之，形成惡性循環(huán)。造成業(yè) 主與物業(yè)管理服務(wù)部門關(guān)系緊張。（二）業(yè)主委員會的成立不規(guī)范住宅小區(qū)的管理必須依靠全體業(yè)主，而全體業(yè)主的積極 性怎樣調(diào)動？至今仍未得到解決。多數(shù)小區(qū)業(yè)主根本沒有統(tǒng) 一的意志，各人自掃門前雪的現(xiàn)象很普遍。而要想解決這一 問題，只能通過業(yè)主選出業(yè)主代表，再由業(yè)主代表選出業(yè)主 委員會，由業(yè)主委員會代辦一些事情，遇到問題同相關(guān)部門 交涉。而目前一些小區(qū)的業(yè)主委員會名存實亡，原因是

3、一開 始就留于形式，有的是誰委派的。做為業(yè)主也意識不到成立 業(yè)主委員會的重要性，物業(yè)管理部門也不清楚業(yè)主委員會重 要性，如是相繼而來的問題就是，業(yè)主的權(quán)益受損找不到確 切的說法；物業(yè)管理服務(wù)部門收費困難也沒人能幫助解決。 業(yè)主和物業(yè)管理部門常常鬧矛盾。沒有規(guī)范的業(yè)主委員會， 不定期召開業(yè)主大會是很難以溝通的。（三）物業(yè)服務(wù)公司與其它相關(guān)服務(wù)部門缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào) 機制物業(yè)交付業(yè)主使用后，常常出現(xiàn)一些與開發(fā)商遺留的問 題。如暖氣不熱，自來水結(jié)凍等等。有的能找到相關(guān)責任人， 可有時業(yè)主找不到相關(guān)責任人，就找物業(yè)管理部門，有些很 小的事為什么越鬧越大呢？就是因為業(yè)主找不到當事人，要 么就以不交物業(yè)費的方法

4、來硬扛。因此常常造成物業(yè)公司代 為受過，產(chǎn)生不該有的矛盾。糾其主要原因是開發(fā)商、物業(yè) 服務(wù)部門和相關(guān)部門不能統(tǒng)一協(xié)調(diào)，齊抓共管。（四）業(yè)主的個體原因有時也影響物業(yè)管理的質(zhì)量 小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成都很復雜，每個小區(qū)仕農(nóng)工商俱全，各行 各業(yè)、形形色色。有的業(yè)主只講權(quán)利，不講義務(wù)，在共用場 地亂擺亂放，在干凈的墻上亂寫亂畫亂帖。有的不但不愛護 公物，而且還恣意破壞公共設(shè)施。有的無故不交管理費用， 還無理取鬧，這些都大大增加了物業(yè)管理難度。二、解決小區(qū)物業(yè)管理問題的對策物業(yè)管理工作好與壞直接關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的生存質(zhì)量， 關(guān)系到城鎮(zhèn)的文明程度，關(guān)系到社會的安定有序。小區(qū)物業(yè) 管理不只是幾家物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)力所能

5、和的工作，而需要 各級部門，尤其是地方各級行政部門充分重視，齊抓共管， 各服務(wù)機構(gòu)互助聯(lián)動、所有業(yè)主共同努力才能完成的一項重 要任務(wù)。（一）各級行政主管部門厲行監(jiān)督指導之責1、制定扎實可行的制約機制。使開發(fā)商履行有關(guān)責任， 本著對居民負責的精神做好住宅的有關(guān)善后工作。如各種設(shè) 施的不完備，物業(yè)質(zhì)量不合格等問題。2、責成有關(guān)部門監(jiān)督指導物業(yè)管理服務(wù)部門。設(shè)定服 務(wù)質(zhì)量管理機構(gòu)，定期了解服務(wù)企業(yè)的工作開展情況，調(diào)查 民意，體察民情，從居民的實際情況出發(fā)，解決居民的實際 困難。3、物業(yè)管理牽涉面廣。涉和城建、環(huán)保、安全、消防、 工商、物價部門等等。所有有償服務(wù)機構(gòu)進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理 幫助成立協(xié)調(diào)組織，

6、以便避免互相推諉扯皮現(xiàn)象。如熱力公 司、液化氣公司、廣播電視局、自來水公司、供電公司等形 成有效為民服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)，對物業(yè)齊抓共管。4、授予居委會一定的監(jiān)督管理權(quán)。一方面監(jiān)督各相關(guān) 服務(wù)部門，另一方面對居民進行不定期的思想政治教育，提 高所有業(yè)主的政治覺悟，讓其發(fā)揚主人翁精神，在享有權(quán)利 的同時，也履行在物業(yè)管理中的一些義務(wù)。自覺遵守有關(guān)管 理規(guī)約。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部門和共用設(shè)施設(shè)備 使用、保護和環(huán)境衛(wèi)生維護的有關(guān)規(guī)章制度。按照國家有關(guān) 規(guī)定交納房屋維修資金。（二）選舉產(chǎn)生名符其實的業(yè)主委員會很多物業(yè)管理水平高的城市主要經(jīng)驗就是成立能夠辦 實事并且能代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會。因為一些事情

7、無法 讓所有業(yè)主都到場，有些業(yè)主也確實說不清，道不明，一些 事情也只能靠代表同相關(guān)責任者協(xié)商，這樣就必須得認認真 真的選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的產(chǎn)生應(yīng)該充分發(fā)揮社區(qū)、居委會的作用。 只有強化社區(qū)的屬地管理，授其監(jiān)督指導權(quán)，并給予相應(yīng)的 政治經(jīng)濟待遇。讓社區(qū)居委會做具體工作，在屬地入戶宣傳 物業(yè)管理條例；宣傳成立業(yè)主委員會的重要性和必要性。 說服業(yè)主認真選舉業(yè)主代表。然后居委會審查代表資格，召 開代表大會選舉業(yè)主委員會侯選人。公布侯選人后，業(yè)主沒 有異意后，進行選舉。然后產(chǎn)生名符其實的能為業(yè)主辦實事， 能對物業(yè)管理服務(wù)有幫助的業(yè)主委員會。當然這些人也應(yīng)當 給予相應(yīng)的勞動報酬。（三）業(yè)主嚴格自律，共建和諧小區(qū)小區(qū)物業(yè)管理是落實科學發(fā)展觀的要求，目的是使小區(qū) 更和諧，讓居民更加幸福安寧。 是 以人為本”的要求。但 人 的問題還是需要人 自身”來解決，解決小區(qū)物業(yè)管理中存在 的問題主要對策還是來源于居民自身。做為業(yè)主都應(yīng)潔身自 律，以建造和諧小區(qū)為已任。奉公守法，加強自律，嚴格要 求家庭成員，自己不