201x月碧桂園區(qū)域培訓(xùn)-房地產(chǎn)全面納稅戰(zhàn)略122p (2)

1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：一是主體問題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購(gòu)買土地收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_發(fā)模式（合作建房）城中村改造買賣樓花代建轉(zhuǎn)讓土地 Text劃撥土地出

2、讓土地房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、購(gòu)買土地模式1、國(guó)家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場(chǎng)）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）會(huì)計(jì)處理：（4）憑證后附：國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式2、企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級(jí)市場(chǎng)）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條

3、件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅（3）會(huì)計(jì)處理（4）憑證附件營(yíng)業(yè)稅發(fā)票、契稅單據(jù)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款手續(xù)土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)契稅征稅風(fēng)險(xiǎn)土地使用稅征稅風(fēng)

4、險(xiǎn)拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅200316號(hào)）文件規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。風(fēng)險(xiǎn)之一：什么樣的土地允許差額征收案例甲房地產(chǎn)公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，繳納出讓金后自行開發(fā)至七通一平后，又將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司乙進(jìn)行開發(fā)。請(qǐng)問營(yíng)業(yè)稅是否可以差額征收？國(guó)家稅務(wù)總局態(tài)度；重慶、廣東、海南、大連政策土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理什么是受讓的土

5、地使用權(quán)受讓是僅指轉(zhuǎn)讓還是包括出讓在內(nèi)？國(guó)家稅務(wù)總局的態(tài)度較寬松，在2010年12月2日網(wǎng)站答疑中曾明確“房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后經(jīng)過七通一平后再轉(zhuǎn)讓，未進(jìn)入施工階段，可以按照”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“的規(guī)定差額征稅，并未專門區(qū)分轉(zhuǎn)讓和出讓，因此應(yīng)為均可差額但各地稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)文明確差額征中，土地使用權(quán)受讓原價(jià)不包括向政府繳納的土地出讓金，這實(shí)質(zhì)上否定了出讓土地再轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅差額優(yōu)惠，如重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅稅收政策問題的補(bǔ)充通知（渝地稅發(fā)【2004】26號(hào)，及粵地稅函【2003】39號(hào)，瓊地稅發(fā)【2003】472號(hào)等文件。因此，企業(yè)在涉及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，如果是從國(guó)家手中取得的

6、出讓土地，營(yíng)業(yè)稅能否差額征收，要進(jìn)行具體分析，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)有明確規(guī)定的，按明確規(guī)定處理，如當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定，企業(yè)有一定的溝通空間土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理什么是受讓的土地使用權(quán)受讓是僅指轉(zhuǎn)讓還是包括出讓在內(nèi)？國(guó)家稅務(wù)總局的態(tài)度較寬松，在2010年12月2日網(wǎng)站答疑中曾明確“房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后經(jīng)過七通一平后再轉(zhuǎn)讓，未進(jìn)入施工階段，可以按照”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“的規(guī)定差額征稅，并未專門區(qū)分轉(zhuǎn)讓和出讓，因此應(yīng)為均可差額但各地稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)文明確差額征中，土地使用權(quán)受讓原價(jià)不包括向政府繳納的土地出讓金，這實(shí)質(zhì)上否定了出讓土地再轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅差額優(yōu)惠，如重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

7、營(yíng)業(yè)稅稅收政策問題的補(bǔ)充通知（渝地稅發(fā)【2004】26號(hào)，及粵地稅函【2003】39號(hào)，瓊地稅發(fā)【2003】472號(hào)等文件。因此，企業(yè)在涉及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，如果是從國(guó)家手中取得的出讓土地，營(yíng)業(yè)稅能否差額征收，要進(jìn)行具體分析，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)有明確規(guī)定的，按明確規(guī)定處理，如當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定，企業(yè)有一定的溝通空間土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)之二：在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？案例某房地產(chǎn)公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)購(gòu)買了其他公司一項(xiàng)已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程項(xiàng)目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對(duì)外銷售,營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額是否應(yīng)等

8、于銷售收入減我公司購(gòu)買的在建工程原價(jià)? 國(guó)家稅務(wù)總局態(tài)度；青島、吉林政策土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理某公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)購(gòu)買了其他公司一項(xiàng)在建工程項(xiàng)目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對(duì)外銷售,營(yíng)業(yè)額是否應(yīng)等于銷售收入減我公司購(gòu)買的在建工程原價(jià)?國(guó)稅總局答復(fù)：根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅200316號(hào)）規(guī)定：二、關(guān)于適用稅目問題（ 七）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚

9、未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。三、關(guān)于營(yíng)業(yè)額問題（二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！备鶕?jù)上述規(guī)定，貴公司轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的在建工程建成后銷售不動(dòng)產(chǎn)，可以全部收入減去在建工程的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。

10、 土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)之三：上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠差額征收？案例我公司兩年前通過法院執(zhí)行取得債務(wù)公司用于抵債的一棟房產(chǎn)，但由于債務(wù)公司未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，我公司當(dāng)時(shí)以法院相關(guān)判決與法律文書入賬，現(xiàn)擬將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問能否享受營(yíng)業(yè)稅差額征稅？土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)（國(guó)稅函200583號(hào)）文件中規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無(wú)論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營(yíng)業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅200316號(hào)文件第三條第二十項(xiàng)的有關(guān)規(guī)

11、定，以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額”。2011年年初頒布的國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第2號(hào)）文件中已將國(guó)稅函200583號(hào)列入失效文件目錄。自此以后，企業(yè)再次出現(xiàn)此等情況，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)有明確規(guī)定必須提供發(fā)票的，則無(wú)法實(shí)現(xiàn)差額征收土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)之四：投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？案例我公司2008年接受股東以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增資，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值1000萬(wàn)，以評(píng)估報(bào)告入賬，現(xiàn)準(zhǔn)備將其

12、以1500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問是否可以營(yíng)業(yè)稅差額征收？上一環(huán)節(jié)投資而來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，必須以1500萬(wàn)元全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進(jìn)行任何開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給另一家公司，請(qǐng)問在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)能否進(jìn)行加計(jì)扣除？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)）文件：（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其

13、目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)案例我公司從一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，主體已接近完工，由于資金出現(xiàn)問題，我公司在未繼續(xù)施工建設(shè)的情況下就將該項(xiàng)目再次轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問土地增值稅清算能否計(jì)算加計(jì)扣除？n 取得開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)是在建工程轉(zhuǎn)讓，對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓的加計(jì)扣除問題，國(guó)家稅務(wù)總局并

14、沒有明確規(guī)定，但根據(jù)土地開發(fā)的思路和原則，在建工程轉(zhuǎn)讓，如果沒有進(jìn)行任何投入就轉(zhuǎn)讓，依然不能計(jì)算加計(jì)扣除。很多地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際操作也是按照這樣的思路進(jìn)行的。n 土地增值稅的加計(jì)扣除，其實(shí)并不是一個(gè)復(fù)雜的問題，但很多地產(chǎn)企土地增值稅的加計(jì)扣除，其實(shí)并不是一個(gè)復(fù)雜的問題，但很多地產(chǎn)企業(yè)容易忽略這一點(diǎn)，最終使企業(yè)稅務(wù)加大，這正是缺乏戰(zhàn)略思維的表業(yè)容易忽略這一點(diǎn)，最終使企業(yè)稅務(wù)加大，這正是缺乏戰(zhàn)略思維的表現(xiàn)。綜上，地產(chǎn)企業(yè)將取得的土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，最好在轉(zhuǎn)現(xiàn)。綜上，地產(chǎn)企業(yè)將取得的土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，最好在轉(zhuǎn)讓前做一定投入，否則將面臨不允許土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致讓前做一定投入，否

15、則將面臨不允許土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致?lián)p失慘重。損失慘重。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（3）契稅征收風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)公司從乙公司通過轉(zhuǎn)讓取得工業(yè)用地50畝，簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份和補(bǔ)償協(xié)議一份，約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為5000萬(wàn)，補(bǔ)償協(xié)議為2000萬(wàn)，請(qǐng)問甲公司繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格為5000萬(wàn)還是7000萬(wàn)？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財(cái)稅（2004）134號(hào)）：無(wú)論以協(xié)議還是競(jìng)價(jià)方式出讓，契稅計(jì)稅價(jià)格均應(yīng)包括土地出讓金、各類安置補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)在內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使

16、用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)（國(guó)稅函2009603號(hào)）文件中，要求必須以取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)算繳納契稅，且不得扣除前期土地開發(fā)成本。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（4）契稅征收風(fēng)險(xiǎn)案例后來(lái)，甲房地產(chǎn)公司又將該土地用途從工業(yè)變更為住宅用地，補(bǔ)繳出讓金5000萬(wàn)元，是否還需要再次補(bǔ)繳契稅？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函（2008）662號(hào)）進(jìn)行了明確：“根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)

17、繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。”土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（5）土地使用稅征收風(fēng)險(xiǎn)案例我公司2010年從另一家企業(yè)取得國(guó)有土地一塊，轉(zhuǎn)讓協(xié)議為2010年5月8日簽署，但7月25日才實(shí)際拿到地，最終8月12日才取得新的土地證，我們認(rèn)為應(yīng)該按照取得土地證時(shí)間作為土地使用稅繳納起點(diǎn)，是否可以？如果比合同約定的交地時(shí)間早了怎么辦？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）規(guī)定以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓

18、方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。也就是說無(wú)論企業(yè)是否取得土地，是否取得土地使用權(quán)證，只要合同作了約定，且合同生效，則應(yīng)以合同為準(zhǔn)。這給我們什么啟示這給我們什么啟示 現(xiàn)場(chǎng)討論現(xiàn)場(chǎng)討論n 1.建議拿地小組在簽訂土地出讓合同時(shí)，交地日期原則上不許空置不填寫，應(yīng)當(dāng)明確約定交地日期及延遲交地的違約責(zé)任（例如按日支付已付地價(jià)款千分之一的違約金）。避免交了土地出讓金后公司長(zhǎng)期拿不到地也得不到合理補(bǔ)償。n 2.除因融資需要，在實(shí)際交地前，原則上不辦理土地使用權(quán)證，避免被稅務(wù)局以“已經(jīng)取得土地使用權(quán)”為由征收土地使用稅（未拿地，先交稅）。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理一、購(gòu)買土地模式3、購(gòu)買土

19、地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)企業(yè)甲從工業(yè)企業(yè)乙通過轉(zhuǎn)讓取得一塊工業(yè)用地，由于乙企業(yè)土地同土地上的廠房、辦公樓不可分割，雙方直接簽署了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲企業(yè)支付6000萬(wàn)元（評(píng)估報(bào)告中土地4000萬(wàn)元，地面建筑物2000萬(wàn)元），取得乙企業(yè)廠房、辦公樓連同工業(yè)用地30畝。土地過戶后，甲企業(yè)進(jìn)行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，并將土地上的廠房、辦公樓拆除。請(qǐng)問：廠房和辦公樓部分的2000萬(wàn)元能否進(jìn)入土地成本？n 房產(chǎn)企業(yè)簽署不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，取得的是不動(dòng)產(chǎn)，財(cái)務(wù)處理只能計(jì)入固定資產(chǎn)，而后又將自己固定資產(chǎn)進(jìn)行拆除，根據(jù)稅法規(guī)定，這2000萬(wàn)元只能算作固定資產(chǎn)損失，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提

20、出申請(qǐng)?jiān)诋?dāng)年所得稅前扣除，但辦法進(jìn)入土地承包，導(dǎo)致將來(lái)清算時(shí)土地成本少計(jì)2000萬(wàn)元，對(duì)企業(yè)極為不利。n 1.反思，該怎么樣籌劃才能使2000萬(wàn)元能進(jìn)入土地成本n 參考方案：將合同修改，房產(chǎn)企業(yè)同乙企業(yè)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格4000萬(wàn)元，地面建筑物由乙公司自行拆除，所造成的損失由甲公司給予賠償，這樣的話，甲公司的土地成本就是4000萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格加上2000萬(wàn)元的補(bǔ)償款項(xiàng)，共計(jì)6000萬(wàn)元。n 綜上：企業(yè)取得土地的過程中，應(yīng)特別關(guān)注土地使用權(quán)連同地面建筑物一起轉(zhuǎn)讓的狀況，到底簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，或者說地面建筑到底由誰(shuí)來(lái)拆是問題的關(guān)鍵，決定了這部分到底是拆遷補(bǔ)償

21、還是資產(chǎn)損失，也決定了土地成本的確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理二、合作開發(fā)模式（合作建房）性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異你需要考慮的因素：是否設(shè)立項(xiàng)目公司？土地是否過戶？真投資還是假投資？分享利潤(rùn)還是取得固定收益？取得現(xiàn)金還是取得房子？不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財(cái)稅處理的巨大差異。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類設(shè)立項(xiàng)目公司雙方相互投資不成立項(xiàng)目公司設(shè)立項(xiàng)目部土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類設(shè)立項(xiàng)目公司模式項(xiàng)目公司模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模

22、式一雙方真投資稅后利潤(rùn)投資模式二出地方假投資取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購(gòu)買商品房土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類合作方相互投資模式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購(gòu)買商品房土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類設(shè)立項(xiàng)目部模式設(shè)立項(xiàng)目部模式

23、土地變更與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項(xiàng)目投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項(xiàng)目投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購(gòu)買商品房土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類雙方投資性質(zhì)1、雙方成立新的項(xiàng)目公司2、雙方相互投資3、雖未設(shè)立項(xiàng)目公司，但共同投資設(shè)立項(xiàng)目部土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資涉稅：1、營(yíng)業(yè)稅；2、土地增值稅（房地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)公司）3、所得稅土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類出地方賣地性質(zhì)1、項(xiàng)目公司模式中的出地方假投資2、相互投資模式中的出地

24、方假投資3、項(xiàng)目部模式中的固定（比例）收益與分房賣地涉稅：1、營(yíng)業(yè)稅；2、土地增值稅3、所得稅賣地支付對(duì)價(jià)到底是多少？案例：甲乙兩公司合作開發(fā)住宅，雙方共同設(shè)立新房地產(chǎn)公司丙。甲方將原值為3000萬(wàn)的土地評(píng)估5000萬(wàn)元投資到丙公司，乙公司投入5000萬(wàn)元到丙公司，投資協(xié)議約定將來(lái)甲分得2萬(wàn)平方商品房。請(qǐng)問雙方如何繳稅。甲：營(yíng)業(yè)稅、土增、所得稅（2萬(wàn)平米商品房的市場(chǎng)價(jià)值）。乙：稅后利潤(rùn)分紅，不繳納任何稅收丙：營(yíng)業(yè)、土增、所得土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類出錢方借款性質(zhì)1、項(xiàng)目公司模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益2、相互投資模式中的出錢方假投資取得固定（比例

25、）收益3、項(xiàng)目部模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益借款涉稅：1、出錢方：金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅；所得稅2、出地方：可在限額內(nèi)稅前扣除案例：甲乙公司合作開發(fā)住宅，成立公司丙，甲以土地入股丙公司，折價(jià)5000萬(wàn)元（原賬面價(jià)值3000萬(wàn)元），乙公司投資5000萬(wàn)元入股丙企業(yè)，雙方約定兩年內(nèi)項(xiàng)目取得收益后乙方取得固定收益1億元。請(qǐng)問雙方如何繳稅？甲：投資行為，免征營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算繳納土地增值稅和所得稅，取得丙公司的利潤(rùn)分紅，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅乙：投入5000萬(wàn)元，得到10000萬(wàn)元，即5000萬(wàn)元為利息所得，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅的金融保險(xiǎn)業(yè)5%繳納營(yíng)業(yè)稅250萬(wàn)元，同時(shí)并入應(yīng)納稅所得額納稅。丙：正常計(jì)算營(yíng)業(yè)、土增、所得

26、，但要注意的是付給乙公司，5000萬(wàn)元視為本金、5000萬(wàn)元視為利息，即使乙提供了利息部分的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，丙的稅前扣除不能高于銀行同期利率的限制。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類出錢方買房性質(zhì)1、項(xiàng)目公司模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)2、相互投資模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)3、項(xiàng)目部模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)買房涉稅：1、賣房方：視同銷售（營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅）售價(jià)多少？2、賣房方再次銷售：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅成本多少？案例：甲乙合作開發(fā)住宅，成立丙公司，甲方持有土地，折價(jià)5000萬(wàn)元（原價(jià)3000萬(wàn)元）入股到丙公司，乙方投資5000萬(wàn)元入股甲方，約定乙公

27、司分得開發(fā)的2萬(wàn)平方商品房，請(qǐng)問雙方如何繳稅。甲：投資環(huán)節(jié)免征營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅和所得正常繳納乙：投5000萬(wàn)元，得到房子，實(shí)質(zhì)是房屋買賣，問題涉及2萬(wàn)平米商品房的市場(chǎng)價(jià)格，自用和再次轉(zhuǎn)讓的歷史成本都應(yīng)該為5000萬(wàn)元丙：正常繳納營(yíng)業(yè)稅、土增、所得稅。土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ胶芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購(gòu)，如被收購(gòu)單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（股權(quán)收購(gòu)）案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲為小型房地產(chǎn)企業(yè)，股東為A和B兩個(gè)自然人，公司注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，目前凈資產(chǎn)6000萬(wàn)元人民幣，由于資金困難，同乙協(xié)商項(xiàng)目轉(zhuǎn)

28、讓，最終乙以8000萬(wàn)元收購(gòu)A和B手中100%股權(quán)，由于甲公司尚有些遺留問題，雙方約定收購(gòu)和付款按40%、40%和20%三次進(jìn)行。甲：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓調(diào)整為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。乙：乙支付的8000萬(wàn)元，直接計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資，不需繳納相關(guān)稅收A和B：需就差額部分3000萬(wàn)元人民幣繳納20%個(gè)人所得稅，土地獲取階段財(cái)稅處理土地獲取階段財(cái)稅處理三、收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ絻?yōu)勢(shì)分析：不存在土地使用權(quán)變更，不需繳納因土地轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。風(fēng)險(xiǎn)分析：1、原公司遺留問題可能影響新項(xiàng)目開發(fā)；2、原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需

29、要時(shí)間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。3、原土地計(jì)稅成本可能較低，不利于后期稅收規(guī)劃。（股權(quán)溢價(jià)處理）4、現(xiàn)金收購(gòu)股權(quán)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題 （收購(gòu)方式風(fēng)險(xiǎn)）深圳市能源集團(tuán)轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)，該公司主要資產(chǎn)為土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)，爭(zhēng)議上報(bào)至國(guó)家稅務(wù)總局最終催生了國(guó)稅函【2006】687號(hào)文國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù) 發(fā)文日期: 2000-09-05 發(fā)文字號(hào): 國(guó)稅函2000687號(hào) 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示（桂地稅報(bào)200032 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投

30、資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 5、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)收購(gòu)企業(yè)還是收購(gòu)?fù)恋?？收?gòu)對(duì)方企業(yè)，對(duì)方不交接財(cái)務(wù)怎么辦？我們的觀點(diǎn)：1、土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有六種常見的取得土地方式（城中村改造、代建模式暫未講解）。2、每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異；3、在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地

31、產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)股東投入資金借入資金委托貸款信托資金售后回租售后回購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、股東投入資金1、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資類型投資雙方涉及主要稅種主要風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)投資投資方營(yíng)業(yè)稅免征，但需注意假投資認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)土地增值稅注意房地產(chǎn)企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別對(duì)待所得稅必須計(jì)算繳納被投資方契稅計(jì)算基數(shù)為全部支付對(duì)價(jià)，而非僅僅是轉(zhuǎn)讓價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)

32、三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、股東投入資金2、股東分紅風(fēng)險(xiǎn)股東類型分紅涉及稅種涉稅風(fēng)險(xiǎn)境內(nèi)股東法人股東企業(yè)所得稅免征企業(yè)所得稅自然人股東個(gè)人所得稅必須繳納個(gè)人所得稅，且由企業(yè)代扣代繳境外股東法人股東企業(yè)所得稅根據(jù)企業(yè)所得稅法繳納10%企業(yè)所得稅，且由分紅企業(yè)代扣代繳。但個(gè)別區(qū)域可能有稅收優(yōu)惠，如香港。自然人股東個(gè)人所得稅根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知（財(cái)稅字199420號(hào)）文件規(guī)定免征個(gè)人所得稅房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、股東投入資金3、股東從企業(yè)借款涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）、實(shí)質(zhì)為分紅的股東借款案例甲企

33、業(yè)大股東兼董事長(zhǎng)張先生2011年年底累計(jì)在公司借款120萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為公司購(gòu)買奧迪車一輛，但產(chǎn)權(quán)辦在了張先生個(gè)人名下，因此財(cái)務(wù)處理為個(gè)人借款；其余70萬(wàn)元有40萬(wàn)元為張先生實(shí)際個(gè)人及家庭消費(fèi)，30萬(wàn)元用于公司異地經(jīng)營(yíng)，但一直未作賬務(wù)處理，由于該筆資金轉(zhuǎn)入張先生個(gè)人賬戶，因此也暫處理為個(gè)人借款。請(qǐng)問這120萬(wàn)元借款有何涉稅風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知（財(cái)稅2003158號(hào)）個(gè)人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出及購(gòu)買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)

34、人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。企業(yè)的上述支出不允許在所得稅前扣除。納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資的企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、支付給個(gè)人的利息稅前扣除問題-見國(guó)稅函【2009】777號(hào)文（1）真實(shí)的，并且不具有非法集資的目的 （2）簽訂了借款合同 （3）不高于同期利率且符合關(guān)聯(lián)方利息相

35、關(guān)規(guī)定2、利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問題什么發(fā)票提供借款協(xié)議，資金往來(lái)票據(jù)、利息發(fā)票、在符合規(guī)定的范圍內(nèi)就可扣除3、利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)問題案例甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金2000萬(wàn)元，約定借款期限為2月7月半年，利率為年息20%，年終匯算清繳時(shí)，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國(guó)對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況

36、，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。但問題是 一、其他金融機(jī)構(gòu)的貸款利息如何取得： 二、同期同類貸款利

37、率的解讀，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)較真，對(duì)于企業(yè)而應(yīng)可能永遠(yuǎn)也無(wú)達(dá)到。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)4、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問題財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（財(cái)稅（2008）121號(hào)）規(guī)定：企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： 金融企業(yè)5：1；其他企業(yè)2：1。同時(shí)必須按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，此時(shí)其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，方可在稅前扣

38、除。主要是為了防止投資資本弱化問題 如：1億元注冊(cè)資本，1000是實(shí)收，9000萬(wàn)元是借款，按同期7%的利率計(jì)算，站在稅務(wù)機(jī)關(guān)的角度，本應(yīng)該是繳稅萬(wàn)元的，按借款的話就逃避了。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)5、集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團(tuán)。2011年通過企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸5000萬(wàn)元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為9%。請(qǐng)問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費(fèi)用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問

39、題的通知（財(cái)稅字20007號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅字20007號(hào)）對(duì)企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡(jiǎn)稱統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分給下屬單位I（包括獨(dú)立核算和非獨(dú)立核算單位），并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收入用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅。但統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)

40、對(duì)其向下屬單位收取的利息全額征收營(yíng)業(yè)稅。要點(diǎn) 1、統(tǒng)借統(tǒng)還僅限于企業(yè)集團(tuán) 2、只有向金融機(jī)構(gòu)的借款方可界定為統(tǒng)借統(tǒng)還。 3、收取實(shí)際用款公司的利息同支付給金融機(jī)構(gòu)的利息必須一致，以高于金融機(jī)構(gòu)借款利息或以手續(xù)費(fèi)等變相收取超額利息的必須全額繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)6、資本利息的扣除問題關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù) （國(guó)稅函2009312號(hào)）明確規(guī)定關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到

41、位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)7、銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的1億元貸款于2011年3月份到期，但因資金困難，一直到2011年6月才陸續(xù)歸還。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè)150萬(wàn)元滯納

42、金。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？ 銀行根據(jù)合同約定收取超過貸款期限的利息，并可能收取罰息是企業(yè)和銀行兩個(gè)市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)行為，因此，只要取得合法憑證，企業(yè)該部分的支出可以在所得稅前扣除。 所得稅中不允許扣除的罰款是特指國(guó)家職能部門、行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)違法違規(guī)行為作出的處罰。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)8、借款是否可以無(wú)利息中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不

43、按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）的通知（國(guó)稅發(fā)20092號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)9、利息與顧問費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得1億元借款，約定利息為8

44、%，但銀行提出簽協(xié)議時(shí)要將8%利息拆分為兩部分，7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)，1%作為財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用另行簽署協(xié)議。請(qǐng)問企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？1%的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)單獨(dú)簽訂了協(xié)議，且能夠取得合法的票據(jù)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用咨詢費(fèi)科目核算，在當(dāng)期作為費(fèi)用直接扣除。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)10、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題（1）、利息資本化的起止時(shí)間與中斷項(xiàng)目中斷問題（2）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項(xiàng)目開發(fā)的借款利息直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時(shí)稅前

45、扣除。請(qǐng)問是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)11、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）文件規(guī)定：1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用

46、權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（三）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金2000萬(wàn)元，雙方約定通過銀行進(jìn)行委托貸款，請(qǐng)問是否可行？如何操作？具體分析：委托貸款有何價(jià)值？委托貸款究竟價(jià)值何在？一、便于資金監(jiān)管和收回二、避免雙方直接借貸法律風(fēng)險(xiǎn)三、解決雙方直接借貸涉稅風(fēng)險(xiǎn)損失扣除，如甲出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，借款無(wú)法歸還，給乙企業(yè)帶來(lái)實(shí)際損失時(shí)，乙企業(yè)損失能否在所得稅前扣除，根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2009】第88號(hào)文件第四十二條規(guī)

47、定了七種情況不允許確認(rèn)在企業(yè)所得稅前扣除的損失，其中第6種情況就是國(guó)家規(guī)定可以從事貸款業(yè)務(wù)以外的企業(yè)因資金直接拆解而發(fā)生的損失。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道抽逃注冊(cè)抽逃注冊(cè)資本風(fēng)險(xiǎn)資本風(fēng)險(xiǎn)資金往來(lái)資金往來(lái)混亂風(fēng)險(xiǎn)混亂風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人公司資個(gè)人公司資金不分風(fēng)險(xiǎn)金不分風(fēng)險(xiǎn)資金管理資金管理失控風(fēng)險(xiǎn)失控風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具資金池資金池業(yè)務(wù)內(nèi)容成員單位賬戶余額上劃主動(dòng)撥付與

48、收款成員企業(yè)上存下借計(jì)息成員企業(yè)間委托貸款成員企業(yè)日間透支其他輔助業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具資金池資金池作用：1、利息成本降低2、獲取最大資金回報(bào)3、改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平名義資金池集團(tuán)內(nèi)部成員單位的銀行賬戶現(xiàn)金虛擬集中到一起（不發(fā)生資金的物理轉(zhuǎn)移）。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)公司設(shè)立公司設(shè)立階段階段 獲取土地獲取土地 階段階段 施工建設(shè)施工建設(shè) 階段階段 預(yù)售銷售預(yù)售銷售 階段階段

49、項(xiàng)目清算項(xiàng)目清算 階段階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)成本形成的重要階段劃分成本對(duì)象劃分成本對(duì)象歸集開發(fā)成本歸集開發(fā)成本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際發(fā)生成本實(shí)際發(fā)生成本預(yù)提成本預(yù)提成本待攤成本待攤成本分配共同成本分配共同成本計(jì)算單位成本計(jì)算單位成本調(diào)整后續(xù)成本調(diào)整后續(xù)成本房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、劃分成本對(duì)象涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析成本對(duì)象是指需要對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)測(cè)定的一項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對(duì)象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說取決

50、于項(xiàng)目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。（1）、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分原則可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價(jià)差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則法理：原則是可以兼容的；規(guī)則彼此不能兼容。 成本對(duì)象劃分6原則：先后 or 可以并序？ 此舉有什么重要意義？ 公司準(zhǔn)備怎么分期核算？補(bǔ)充分析補(bǔ)充分析n 意義：與招標(biāo)主體確定相結(jié)合，如二者一致則未來(lái)總包合同金額的分配方便，避免過多的共同成本分?jǐn)偅煌ㄟ^平衡定價(jià)使得項(xiàng)目利潤(rùn)趨于平衡，規(guī)避過頭稅，甚至可以通過合約訂立籌劃降低稅負(fù)；將招標(biāo)主體（合同訂立客體）與內(nèi)部管理文案做到名稱統(tǒng)一，對(duì)稅務(wù)稽查以及內(nèi)部審計(jì)都是有積極的作用。n 利息費(fèi)用準(zhǔn)則：利息費(fèi)用資本化確認(rèn)

51、標(biāo)準(zhǔn)，與后續(xù)竣工備案（完工）結(jié)合考慮。n（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 能不能賣n（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 別墅還是高層還是花園洋房；高層VS多層。n（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 會(huì)所VS高層VS車庫(kù)VS商鋪n（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)

52、期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 戶型不同導(dǎo)致價(jià)格較大差異 買車送車位（車庫(kù)成本預(yù)留確定）買車送車位（車庫(kù)成本預(yù)留確定）n（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 精裝標(biāo)準(zhǔn)不同；有沒有電梯。n（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 一個(gè)法人多項(xiàng)目，其中有合作項(xiàng)目。n 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目。面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層2棟，高層共計(jì)28層，14層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，獨(dú)立規(guī)劃地面車庫(kù)一個(gè)，物業(yè)

53、管理場(chǎng)所、幼兒園各一個(gè)。請(qǐng)考慮該項(xiàng)目成本對(duì)象如何劃分？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)住宅小區(qū)項(xiàng)目住宅小區(qū)項(xiàng)目可售部分可售部分不可售部分不可售部分多層建筑多層建筑高層建筑高層建筑獨(dú)立車獨(dú)立車庫(kù)庫(kù)多層多層住宅住宅高層高層住宅住宅高層高層商鋪商鋪小區(qū)會(huì)小區(qū)會(huì)所所物業(yè)場(chǎng)物業(yè)場(chǎng)所所幼兒園幼兒園中間對(duì)象中間對(duì)象最終對(duì)象最終對(duì)象房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、劃分成本對(duì)象涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（2）、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分特殊情況特殊情況項(xiàng)目分期開發(fā)問題如何界定分期？分期開發(fā)項(xiàng)目是否分期清算？成本對(duì)象中的商鋪問

54、題商鋪是否作為獨(dú)立成本對(duì)象？能否獨(dú)立歸集成本？可售與不可售的轉(zhuǎn)化問題地下車位賣還是不賣？補(bǔ)充分析補(bǔ)充分析n 高毛利項(xiàng)目整體作為一個(gè)核算分期；低毛利項(xiàng)目需要拆分稱為若干較小的核算單位（要求與立項(xiàng)同）。n 商鋪的實(shí)際成本可以達(dá)到住宅成本的倍：n A 根據(jù)高層與商鋪的施工預(yù)算做一個(gè)比例，在合約定價(jià)中實(shí)現(xiàn)個(gè)別計(jì)價(jià)方法。n B 根據(jù)完工決算報(bào)告提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理。n 分析利弊：分析利弊：A更有說服力，但是麻煩，且需要跨部門搞定成本部； B更加的簡(jiǎn)單，沒說服力，陷入布鞋與皮鞋論之中纏斗。n 可售物業(yè)轉(zhuǎn)換成不可售，直接轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)或投資性物業(yè)的成本。n 不可銷售物業(yè)轉(zhuǎn)換成可售物業(yè)則及其麻煩：A公司10年

55、度稽查過程中，將地下車庫(kù)解釋成為配套，后又進(jìn)行了銷售。滯納金的沒有？滯納金的沒有？n 最常見的是人防車庫(kù)銷售，對(duì)所得稅和土增稅都有影響。最常見的是人防車庫(kù)銷售，對(duì)所得稅和土增稅都有影響。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、土地成本歸集出讓金與轉(zhuǎn)讓款返還出讓金如何確認(rèn)土地成本？（蘇地稅規(guī)2012 1號(hào)）契稅契稅計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定？（總部不認(rèn)）市政配套費(fèi)（不能加計(jì)扣除）耕地占用稅土地閑置費(fèi)（上限是20%）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)（后面細(xì)說）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略

56、與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（2）、前期工程費(fèi)歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問題：發(fā)票問題1、全額取得；2、（境外利息相同 無(wú)錫公司）第三十四條單位和個(gè)人從中國(guó)境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅

57、務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時(shí)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為計(jì)賬核算的憑證。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（2）、前期工程費(fèi)歸集勘察、測(cè)繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。發(fā)票稅率？是否需要項(xiàng)目所在地發(fā)票？七通一平費(fèi)用水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、道路、電話接通等的設(shè)計(jì)、建造和裝飾的費(fèi)用和工地平整發(fā)生的費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租

58、賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。預(yù)算編審費(fèi)支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（3）、建筑安裝工程費(fèi)歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強(qiáng)電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)

59、一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（3）、建筑安裝工程費(fèi)歸集建安工程費(fèi)的發(fā)票開具風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在哪里開具？會(huì)計(jì)審票時(shí)用；1%扣繳個(gè)稅。開錯(cuò)了怎么辦？建安工程費(fèi)核算的證據(jù)鏈條風(fēng)險(xiǎn)證據(jù)鏈條應(yīng)包含哪些核心因素？建安工程費(fèi)的比較風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)如何比較？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（4）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)

60、。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對(duì)接，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的對(duì)接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的主要部分。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，常見的公共配套設(shè)施通常包括居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、