農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報告.doc

1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報告 魚池、網(wǎng)箱精養(yǎng)面 積不低于 50 畝，大湖、水 庫散養(yǎng)面 積不低于 500 畝。（五） 設(shè)施及特種 農(nóng)業(yè)。采取溫室大棚等 設(shè)施開展 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 的，以及從事林果、花卉、苗木、人參等特種 農(nóng)業(yè)的，種植或養(yǎng)殖面 積不低于 5 畝 。（六）以家庭承包方式取得 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，種植或養(yǎng)殖面 積準(zhǔn)入條件可 為以上第三至第五款 標(biāo)準(zhǔn)的 50 。第三章 貸款用途、 額度、期限、利率、用信及 還款方式第七條 貸款用途。農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款用于借款人在承包或流 轉(zhuǎn)土地范 圍內(nèi)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 的融資需求，包括：（一）土地整理與復(fù)

2、墾。（二）道路、灌 溉、溫室大棚等 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（三） 農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備、生產(chǎn)資料、人工等 費用。（四） 倉儲、物流等流通 環(huán)節(jié)費 用。（五）借款人取得 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 并已繳付一定期限的租金，以此 為抵押，可用于剩余期限的后 續(xù)租金繳付；或 為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī) 模，用于 擬抵押農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)之外其他土地經(jīng)營權(quán) 的租金 繳付。第八條 貸款額度。農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款額度應(yīng)根據(jù)借款人 實際資 金需求、承 貸能力以及抵押物的 評估價值確定，同 時不超過貸款期間借款人農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)經(jīng)營 收入現(xiàn)金流的 50 。自然人客 戶單戶額 度最高不超 過 1000 萬元，法人客 戶最高不超 過授信額

3、度。第九條 貸款期限。農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款期限根據(jù) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途、周期和 現(xiàn)金流確定，同 時應(yīng)遵循以下 規(guī)定：（一） 對于從事水稻、小麥等生 長周期一年以內(nèi)作物，用途 為支付農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、人工 費用等日常 經(jīng)營需求的， 貸款期限不超過 1 年。（二） 對于用途 為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理和復(fù) 墾、購臵大型機(jī)械 設(shè)備、投入 倉儲物流，以及從事林果、苗木等生 長周期較長作物的， 貸款期限最 長不超過 5 年。（三） 對于用途 為支付農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)租金的， 視經(jīng)營收入的 現(xiàn)金流確定，最 長不超過 5 年。（四） 貸款期限 應(yīng)短于農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)承包或流 轉(zhuǎn)合同剩余年限 3 年（

4、含）以上；采用分期 繳付租金方式的，同 時應(yīng)短于已 繳清租金的剩余使用年限 1 年（含）以上。（五）如遇到重大自然災(zāi)害或重大疫情導(dǎo)致貸款到期無法 償還，但仍具 備正常生產(chǎn)經(jīng)營 能力，在擔(dān)保措施不 喪失或削弱情況下， 經(jīng)原審批行批準(zhǔn)可 辦理展期或重新 約期。重新 約期延長期限不超 過原貸款期限的 50 。第十條 貸款利率。農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款定價按 農(nóng)業(yè)銀 行利率管理 規(guī)定在授 權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行。第十一條 用信及 還款方式。根據(jù)客 戶農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 和實際需求采取一次或分次放款的用信方式。貸款期限在 1 年以內(nèi)（含）的，可采取利隨本清、一次 還本分期付息、分期 還本付息等還款方式； 貸款期限

5、在 1 年以上的，必 須采取分期 還款方式， 還款間隔不得 長于 1 年。第四章 抵押擔(dān)保管理第十二條 借款人需 為擬設(shè) 定抵押的 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)權(quán)利人（或共有人）；以農(nóng)民合作社作 為借款主體的，抵押人可以為農(nóng)民合作社社 員。第十三條 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 可單獨抵押，也可采用其他 資產(chǎn)抵（質(zhì)）押、保 證擔(dān)保等組合擔(dān)保方式。自然人客 戶采用農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)單 獨抵押的，鼓勵其 購買人身意外 傷害保險；法人客 戶采取農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)單 獨抵押的， 應(yīng)要求其主要股 東或?qū)嶋H控制人提供連帶責(zé) 任保證擔(dān)保。第十四條 用于抵押的 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)應(yīng) 符合以下條件：（一）土地不改 變農(nóng)業(yè)

6、 用途，具 備持續(xù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力。（二）取得 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 的手續(xù)符合相關(guān)法律和國家政策規(guī)定：1通 過承包或互 換、轉(zhuǎn)讓方式流 轉(zhuǎn)的，需取得 農(nóng)村土地承包合同或 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，以及 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)證 。2通 過轉(zhuǎn)包、出租方式流 轉(zhuǎn)的，需取得 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn)合同，且在 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 農(nóng)村土地承包管理部 門辦理了合同 鑒證。（三）符合抵押登 記條件，能 夠在當(dāng)?shù)?縣級（含）以上政府指定部 門辦理他項權(quán)利登記或其他相關(guān) 證明材料。（四）通 過家庭承包方式取得 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 的，需 預(yù)留口糧田（家庭成 員人數(shù)乘以全國人均耕地面 積計算），不得 納篇二

7、： _ 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款價值評估辦法農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款價值評估辦法（試行）第一條 本辦法所稱 農(nóng)村土地，是指 農(nóng)村集體所有和國家所有依法由 農(nóng)村集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于 農(nóng)業(yè)的土地；本 辦法所稱抵押人，是指依法取得 農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶和經(jīng)營大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社等 經(jīng)營主體；本 辦法所稱抵押 權(quán)人，是指銀行等金融機(jī)構(gòu)。第二條 符合以下條件的農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán) 可用于辦理抵押 貸款：（一）具 備持續(xù)生產(chǎn)能力的 農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)及其他符合抵押條件的農(nóng)村土地。（二） 農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán) 合法取得，并 擁有具備法律效力的 權(quán)屬證明材料。如 農(nóng)村土地

8、承包經(jīng)營權(quán)證 、合法合 規(guī)的承包 經(jīng)營或租賃合同、 農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)證 等。（三） 農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán) 關(guān)系清晰，符合 “依法、自愿、有 償 ”的土地流 轉(zhuǎn)原則，承包經(jīng)營租賃協(xié)議 和手續(xù)符合國家法 規(guī)政策。（四） 經(jīng)營土地沒有改 變農(nóng)業(yè) 用途。第三條 符合條件的承包土地經(jīng)營權(quán) 價值評估方式：（一） 抵押人向金融機(jī)構(gòu)申 請農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款，承包土地 經(jīng)營權(quán)價值由借貸雙方采取委托第三方 評估機(jī)構(gòu) 評估、抵押 權(quán)人自評或者借 貸雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀、合理確定 農(nóng)村土地 經(jīng)營權(quán) 價值。農(nóng)戶 小額貸款主要由金融機(jī)構(gòu)和抵押人 進(jìn)行協(xié)商評估認(rèn)定，以減 輕群眾負(fù)擔(dān)。（二） 評

9、估基本方法，通 過查閱 合同文本、 實地調(diào)查等途徑了解情況， 評估作價。（三） 計價方法，以 擬抵押土地所在 鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村平均土地流 轉(zhuǎn)價格（流 轉(zhuǎn)租金）作 為評估依據(jù)；（四）土地承包 經(jīng)營權(quán) 價值 =本地區(qū)年度平均土地流 轉(zhuǎn)價格（流 轉(zhuǎn)租金） ×面 積（畝） ×經(jīng)營期限（最 長不超過二輪土地承包期限 2027 年 12 月 31 日）；（如 600 元 / 畝× 10年 =6000 元）（五） 貸款金額一般不超 過提供抵押土地承包經(jīng)營權(quán)認(rèn) 定價值的 80；（六） 貸款的期限由借 貸雙方協(xié)商確定（原 則上以中 長期貸款為主），但不得超 過抵押人提供的土地承包 經(jīng)營權(quán)

10、的剩余期限。第四條 糾紛處 理方式：當(dāng) 債務(wù)履行期屆 滿抵押人未清 償?shù)?，抵?權(quán)人可與抵押人 協(xié)商以抵押的 農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán) 再流轉(zhuǎn)所得價款受 償；協(xié)商不成的，抵押 權(quán)人可根據(jù)合同 約定，向人民法院提起 訴訟。第五條 價款分配：抵押 權(quán)人在處置抵押的 農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán)時 ，所在集體 經(jīng)濟(jì)組織 成員有優(yōu)先取得 權(quán)。處置抵押 農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán) 所得價款，抵押 權(quán)人優(yōu)先受償，超 過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人 繼續(xù)清償 。涉及 風(fēng)險補償 的按 _ 農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償 基金管理 辦法（試行） 執(zhí)行。第六條 處置抵押農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán) ，只擁有流轉(zhuǎn)期間的農(nóng)村

11、土地 經(jīng)營權(quán) 且不得改 變土地用途，不享受其他 權(quán)利。第七條 本辦法由 _ 農(nóng)村承包土地 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋 。第八條 本辦法自發(fā)布之日起 實行。篇三： 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款案例農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)抵押貸款案例【摘要】：p 本文對全國首例土地承包 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款案例的相關(guān)概念、事件背景、以及具體內(nèi)容等三個小節(jié)進(jìn)行了分析p 。目錄1.相關(guān)名 詞解釋31.1 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)31.1.1 涵義31.1.2 主體31.1.3 權(quán)利內(nèi)容31.2 農(nóng)村承包 經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn)31.2.1 涵義31.2.2 流轉(zhuǎn)的主體41.2.3 流轉(zhuǎn)的方式41.3 農(nóng)村土地承包 經(jīng)

12、營權(quán) 抵押貸款52.背景介 紹52.1 土地政策抑制52.2 中央層面開始探索改革52.3 成都市 試點先行53.抵押貸款具體 規(guī)定63.1 貸款條件及范 圍63.2 貸款手續(xù)63.3 貸款流程63.4 貸款期限及 額度63.5 貸款利率6相關(guān)名 詞解釋1.1 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)1.1.1 涵義農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)村土地承包人 對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利，包括 農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地目前，耕地的承包期 為三十年，草地的承包期 為三十年至五十年，林地的承包期 為三十年至七十年。1.1.2 主體1）發(fā)包方第一， 農(nóng)民集體所有的

13、土地依法屬于村 農(nóng)民集體所有的，由村集體 經(jīng)濟(jì)組織 或者村民委 員會發(fā)包；第二，已 經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各 該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 或者村民小 組發(fā)包。第三，國家所有的依法由 農(nóng)民集體使用的 農(nóng)村土地，由使用 該土地的 農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織 、村民委 員會或者村民小 組發(fā)包。2）承包方根據(jù)土地管理法 規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體 經(jīng)濟(jì)組織 的成員承包經(jīng)營 ，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。承包法 規(guī)定，農(nóng)村土地采取 農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織 內(nèi)部的家庭承包方式，因此集體中的戶為承包經(jīng)營權(quán) 的最基本主體。農(nóng)荒山、荒溝、荒丘、荒 灘等農(nóng)村土地，可以采取招

14、標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，可由農(nóng)民集體外的個體或者 單位承包。1.1.3 權(quán)利內(nèi)容根據(jù)物 權(quán)法以及 農(nóng)村土地承包法，承包 經(jīng)營權(quán) 人對承包地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但承包 經(jīng)營權(quán) 的抵押受到 嚴(yán)格限制，因此承包 經(jīng)營權(quán)是有限的用益物 權(quán)。如中華人民共和國擔(dān)保法 規(guī)定，農(nóng)民土地承包 經(jīng)營權(quán) 不能抵押（但承包林地、四荒地的經(jīng)營權(quán) 可以用于抵押），物 權(quán)法也明確 規(guī)定除法律 規(guī)定的特殊情況外，集體所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。1.2 農(nóng)村承包 經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn)1.2.1 涵義土地承包 經(jīng)營權(quán) 人依照 農(nóng)村土地承包法的 規(guī)定，有 權(quán)將土地承包 經(jīng)營權(quán) 采取轉(zhuǎn)包、互 換、轉(zhuǎn)讓等

15、方式流 轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限不得超 過承包期的剩余期限。通過招標(biāo)、拍賣、公開 協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照 農(nóng)村土地承包法等法律和國 務(wù)院的有關(guān) 規(guī)定，其土地承包 經(jīng)營權(quán) 可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。1.2.2 流轉(zhuǎn)的主體承包方自愿委托發(fā)包方或中介 組織流轉(zhuǎn)其承包土地的， 應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事 項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名_或蓋章。受讓方可以是承包 農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān) 規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 的組織和個人。在同等條件下，本集體 經(jīng)濟(jì)組織 成員享有優(yōu)先權(quán)。受 讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營 能力。1.2.3 流轉(zhuǎn)的方式1）轉(zhuǎn)讓是指承包方

16、有 穩(wěn)定的非 農(nóng)職業(yè) 或者有 穩(wěn)定的收入來， 經(jīng)承包方申 請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包 經(jīng)營權(quán)讓 渡給其他從事 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 的農(nóng)戶，由其履行相 應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行 終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包 經(jīng)營權(quán)部分或全部 滅失。2）轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包 經(jīng)營權(quán) 以一定期限 轉(zhuǎn)給同一集體 經(jīng)濟(jì)組織 的其他 農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不 變，原承包方 繼續(xù)履行原土地承包合同 規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按 轉(zhuǎn)包時約定的條件 對轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。3）互換是指承包方之 間為方便耕作或者各自需要， 對屬于同

17、一集體 經(jīng)濟(jì)組織 的承包地 塊進(jìn)行交換,同時交換相應(yīng)的土地承包 經(jīng)營權(quán) 。4）入股是指實行家庭承包方式的承包方之 間為發(fā) 展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) ，將土地承包 經(jīng)營權(quán) 作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事 農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包 經(jīng)營權(quán) 量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 。5）出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán) 以一定期限租 賃給他人從事 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 。出租后原土地承包關(guān)系不 變，原承包方 繼續(xù)履行原土地承包合同 規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件 對承包方 負(fù)責(zé)。6）抵押抵押指 債務(wù)人或者第三人不 轉(zhuǎn)移對某財產(chǎn)的占有，將 該財產(chǎn) 作為債權(quán) 的擔(dān)保，

18、 債務(wù) 人不履行債務(wù)時 ，債權(quán)人有權(quán)依法以 該財產(chǎn) 折價或者拍 賣、變賣該財產(chǎn) 的價款優(yōu)先受償。農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán)抵押是指，承包方或者土地承包將土地承包 經(jīng)營權(quán) 作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)提出 貸款申請。經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn)的受 讓方，1.3 農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 抵押貸款所謂土地流 轉(zhuǎn)收益保 證貸款，是指在不改 變土地農(nóng)業(yè)用途、不附 帶各種政策 補貼的前提下，農(nóng)戶或農(nóng)村土地承包 經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn)的受讓方，本著自愿的原 則，將土地承包 經(jīng)營權(quán)作為融資性擔(dān)保公司的反擔(dān)保措施，向金融機(jī)構(gòu)提出 貸款申請，由融 資性擔(dān)保公司向金融機(jī)構(gòu)提供保證擔(dān)保，由金融機(jī)構(gòu) 發(fā)放貸款的一種新型融 資方式。背景介 紹2.1 土地政策抑制長期以來，受制于特殊的土地政策，我國農(nóng)業(yè)領(lǐng) 域一直是金融支持的薄弱地區(qū)，出現(xiàn)了“金融抑制 ”。比如中 華人