養(yǎng)老地產(chǎn)營銷策略思路_secret

1、ixxxx養(yǎng)老地產(chǎn)營銷策略思路報告XX營銷2012年08月14日2, zhulong,com本營銷策劃報告從“xxxx”項(xiàng)目本身入手，研究項(xiàng)目本身與養(yǎng)老地產(chǎn)之間的聯(lián)系與融合，從而在整體的營銷中確立明確的思路。本營銷策劃報告的作用在丁，要明確解答一個問題，并使之成為對該項(xiàng)目以后具體營銷推廣實(shí)戰(zhàn)工作中的基本綱要，或者稱之為 營銷推廣工作基本框架:如何將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)宣銷有效的整合，并實(shí)現(xiàn)社會效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)效益的兼收?有了這樣一個基本框架，我們的工作才能有的放欠，有條不紊地進(jìn)行。但僅有這些是不夠的。因?yàn)闋I銷策劃報告更多地是一種構(gòu) 想，是一種推論，雖然它是在充分市場調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，充分研究了項(xiàng)目本身特

2、點(diǎn)和競爭對手，并對市場實(shí)行了足夠的風(fēng)險評估 之后制定的。然而，市場畢竟是市場，瞬間的風(fēng)云變幻，加上競爭對手作法的難以預(yù)估，在具體的營銷推廣中，營銷策劃方案肯定會 出現(xiàn)與實(shí)際操作中的偏差，我們必須順勢而為，順勢而發(fā)，而不能死守教條。只有在動態(tài)中靈活操作，我們才會掌握市場的主動權(quán), 才可能出奇制勝，并最終取得全面的決定性的勝利。勝利是我們大家都愿意看到，成功是我們的終極目標(biāo)!3第一章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展，,1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,2、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景,第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營模式,1、單體養(yǎng)老機(jī)構(gòu),2、養(yǎng)老服務(wù)嵌入式住宅小區(qū),3、綜合型的養(yǎng)老社區(qū),4、小結(jié),，,第三章 xxxxxxxx 項(xiàng)目養(yǎng)老概念的構(gòu)

3、想,1、項(xiàng)目分析,2、日株客戶群分析II I/J -I / |-| I / J 1/ I,3、市場策略分析，,第四章 xxxxxxxx 項(xiàng)目推廣策略,1、如何形成有效的推廣機(jī)制，,5P5P7P9P10P20P23P28P29P30P33P22P37P,38P,38P42、具體推廣辦法、r I4I-1-*-/7 7,5第一章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展- m-:zhulongxorti一養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀中國老齡化大山即將崩塌！目前，我國 6060 歲以上老年人口超過 1.61.6 億，是世界上老年人口最多的國家。隨著我國老齡化程度迅速提高，6我們的老年產(chǎn)業(yè)卻長期處于供小于求的狀況，發(fā)展水平較低。發(fā)展我國老

4、年產(chǎn)業(yè)已到了刻不容緩的地步！二.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要要“加快發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)、培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵社會資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，增加社區(qū)老年活動場所和便利化設(shè)施，開發(fā)利用老年人力資源。, zhulong,com養(yǎng)老行政行為重大轉(zhuǎn)型 社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè) 十二五規(guī)劃出臺2 2 月 1111 號，民政部正式發(fā)布了社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè) 十二五”規(guī)劃，這個十二五”規(guī)劃是國家第一個養(yǎng)老服務(wù)體 系的國家行政規(guī)劃，意味著我們這個政府開始注意到要組織從家庭贍養(yǎng)到社會養(yǎng)老這樣一個重大的轉(zhuǎn)型。7規(guī)劃中提出“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托

5、，機(jī)構(gòu)為支撐8第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營模式第一類單體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 第二類養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)9第三類綜合型的養(yǎng)老社區(qū)篥 能zhulongxorti10第一類單體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)概念：專門的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由專業(yè)的養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)負(fù) 責(zé)運(yùn)營。經(jīng)營模式：大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式案例：北京X沌年公寓、上海XXXii- m-:zhulongxortiXXg年公寓案例介紹1、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目是北京市屬公辦民營綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，位于 X*XXX!XXXX*XXX!XXX 整個項(xiàng)目規(guī)劃 用地 54.2154.21 公頃，總建筑面 積約 5050 萬平方米，共規(guī)劃為 2 2 期。一期

6、工程 147147 畝，設(shè)計(jì)床位 712712 張，于 20072007 年 1010 月 3131 日投入使用。二期工程 計(jì)劃于 20112011 年下半年動工，床位超過一萬張。2、 項(xiàng)目配套設(shè)施綜合服務(wù)中心：為老人提供日常休閑的場館，包括臺球廳、舞蹈廳、健身房、卡拉OK廳、書畫室、閱覽室、網(wǎng)絡(luò)教室、多功能廳、餐廳、醫(yī)務(wù)部、超市溫泉會館、游泳館3、經(jīng)營模式項(xiàng)目由北京市民政局投資興建，由X雙行運(yùn)營管理。乂福專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營公司。4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容1）基本服務(wù)：房屋整理和日常房間整理、定期換洗床上用品和窗簾。2）營養(yǎng)餐服務(wù)：根據(jù)老人身體狀況和偏好進(jìn)行配餐和送餐服務(wù)。另外，健康講堂特聘營養(yǎng)專家現(xiàn)場

7、講 座和交流，向老人和家屬提供健康飲食建議。123）健康管理服務(wù)：由專業(yè)醫(yī)護(hù)人員為老人提供健康管理服務(wù)。4）文化生活服務(wù)：包括文化娛樂活動、休閑健身活動、DIY體驗(yàn)種植和認(rèn)養(yǎng)。5特殊服務(wù)：應(yīng)老人之需，提供理財(cái)、陪護(hù)、陪游、保健按摩等服務(wù)ii14A zhulOng,Gom套間-面積為河、112 nr,費(fèi)用63()。元/月，饕費(fèi)及水電費(fèi)另三土 提供給身體健康、有自理能力的老*人居住15- 羔鳴 -標(biāo)準(zhǔn)間- 面枳48.GmL 65.6nr ,費(fèi)用435U元/月一52HQ元M ,餐費(fèi)另計(jì)。提供給半自理和不畿自理的老 zhulong,Gom1616上海xxXt例介紹1、 項(xiàng)目概況XXXX 建落上海浦東

8、XXXX 刈、鎮(zhèn)，一期工程占地 8.338.33 公頃，1010 萬平方米建筑。XXXX 淹年公寓 有 1212 幢多層電梯住宅樓組 成，樓與樓之間有連廊相接。老年公寓設(shè) 838838 套居室，可供 16001600 位左右 的老人享受其中。居室建筑面積約五 十八到一百一十九平方米不等，室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一 應(yīng)俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話全部開通， 冷暖水二十四小時供應(yīng)。2、 項(xiàng)目配套設(shè)施健康會所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、養(yǎng)生餐廳、醫(yī)院/藥房、頤養(yǎng)院。KM中E差品篥OH SI:zhulonQXOrti173、經(jīng)營模式會員制，分A/B/C三種會員卡-*A卡f日卡fC卡 4永攵使同權(quán)可指定

9、持會條,件老人入住-終身使同權(quán),未住淮15年，該年眼退- 還住滿25年言，月需維續(xù)散納年費(fèi)卜50年產(chǎn)權(quán) a入會時一次灶支付入會費(fèi)根據(jù)選好的房型大小付不同入會秀 -根播逃繹的房型大小 付不同入會費(fèi)W格壬居迭擇的房至太小等年支 任不同年粉入會時一次性支付入會費(fèi)-*入會行一 M 注麥付入P會費(fèi)蝦可至世承、可轉(zhuǎn)讓不可繼永-不可轉(zhuǎn)讓f不可睡永.不可夠讓.房墨f床也責(zé) T護(hù)理技務(wù)費(fèi)-合針 4篆華房（月/間）4500f5000-*9500-包房（月/間）-1-3500f4500f8000M 人房（同/人）-300f18003100四人房（月/人）- r2oo-15002700餐費(fèi) 自土??； 入住頊券院可攵醫(yī)

10、疔保正金10OQ。元，出隴退及184、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容提供生活管家、健康管家和快樂管家三大板塊服務(wù)。養(yǎng)生餐廳、健康會所分另 U U 由專業(yè)的索迪斯和美格菲兩個專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營。頤養(yǎng)院提供:陪同就醫(yī)就要、老人貴重物品及錢財(cái)?shù)谋９艿姆?wù)、代買代辦服務(wù), zhulong,com基本服務(wù):生活照料服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)服務(wù)、康樂服務(wù)特色服務(wù):提供養(yǎng)老介護(hù)服務(wù)貼心服務(wù):192篥施蜘zhulQnQ.com建41*畀下農(nóng)就也筑龍網(wǎng)休屋空間我恩室20-篥能=zhulon0,com建it*卻下我就也筑充網(wǎng)房例突景21-=4篥能 -zhu long, Corti第二類養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，無專

11、業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。項(xiàng)目中養(yǎng)老 服務(wù)主要是 為老年人提供一個活動的場所，從精神層面關(guān)懷老年人。項(xiàng)目中 設(shè)置的老年人活動場 所一般規(guī)模不大。經(jīng)營模式：養(yǎng)老部分不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養(yǎng)老服務(wù)支出 案例：北京XX花園- m-:zhulongxorti22北京XX花園案例介紹1、項(xiàng)目概況X X 灘園是一個大型住宅小區(qū)項(xiàng)目，位于西南四環(huán)路的交接處。小區(qū)占地 733733 畝分六期建設(shè)，總建筑面積 110110 萬平方 米，規(guī)劃住戶 8008000 0戶，規(guī)劃人口 3000030000 人。X X 灘園第六期中建有獨(dú)立的青 年公寓和老年公寓。目前項(xiàng)目已銷售完 畢。2、項(xiàng)目配套設(shè)施教育：北京

12、 XXXXXXXX、學(xué) X X 對校、北京市 X X 滸學(xué) X X 對校、50005000 平方米幼兒園、現(xiàn)代化教學(xué) 樓、形體館、天文館、水 生物館、蝴蝶館、計(jì)算機(jī)中心商業(yè)金融：X X 濯市、餐館、娛樂休閑、老年活動中心、金融服務(wù)運(yùn)動：國際標(biāo)準(zhǔn)游泳館、室內(nèi)籃球館、人工草坪運(yùn)動場、網(wǎng)球場、足球場3、 經(jīng)營模式項(xiàng)目由北京 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行開發(fā)并銷售，由北京達(dá)豐物業(yè)管理有限 公司提供物業(yè)服務(wù)。4、 養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容本項(xiàng)目是居家養(yǎng)老，主要通過建設(shè)老年大學(xué)為小區(qū)內(nèi)居住的老人提供休閑娛樂的場所及組織社區(qū)內(nèi)老人參加豐富多彩的活動，對老人年進(jìn)行心理上的養(yǎng)老服務(wù)。23小區(qū)夫晟老24概念：屬于房地產(chǎn)開

13、發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目中的養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商自行運(yùn)宣或由專 業(yè)的運(yùn)宣機(jī) 構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)宣。經(jīng)宣模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售- m-:zhulongxorti-VL zhulong.Gom第三類綜合型的養(yǎng)老社區(qū)25北京XX城案例介紹1、 項(xiàng)目概況北京 XXMXXM 占地總面積 4242 萬平方米。建筑面積 3030 萬平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安 養(yǎng)式銀齡公寓共 2323萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施 7 7 萬平方米。北京 X X 順集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神 贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半白理、無白理能力和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的

14、四個階段。2、 項(xiàng)目配套設(shè)施購物中心、X X 灘醫(yī)院、文化宮、國醫(yī)堂、幼兒園XXXXM樂部：溫泉會館、假日酒店3、 經(jīng)營模式由北京X泌集團(tuán)投資義建并自行運(yùn)營管理。 項(xiàng)目采取住宅公寓及別墅出售， 養(yǎng)老公寓（銀齡公寓）出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營模式。4、 養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容住宅公寓及別墅：為購買了住所的老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)。26, zhulong,com銀齡公寓A棟、帝陽公寓：是安養(yǎng)護(hù)理公寓，主要針對生活半自理和不能自理的老人采用醫(yī)護(hù)人員時巡診制度和護(hù)理人員24小時特別看護(hù)制度。而需要臨終關(guān)懷的老 人是由北京XX!醫(yī)院負(fù)責(zé)接收，老 人臨終時，將有醫(yī)生和護(hù)理人員全程陪護(hù)。銀齡公寓 BR:BR

15、:租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公寓對居住在這里的老服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、 由值班醫(yī)生對老人進(jìn)行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐； 三是組織老人開展豐富多彩的文化活動。24小人實(shí)行特色為身體不適老人送餐到房間等。272829篥施蜘建筑資樸下盅就在筑舟網(wǎng)HHS *【IIII度*30小結(jié):養(yǎng)老地產(chǎn)模式特點(diǎn)主要配套設(shè)施單體系老機(jī)構(gòu) T不屬于房地產(chǎn)開發(fā) T 項(xiàng)目，專門的券老 T 院和養(yǎng)老公寓，大 T 部分為公辦民營 sr,n=劣篥能細(xì)=-jL zhulong,com圍繞老年人需求特征-設(shè)置如醫(yī)院老年活-nanni3i3EinEin

16、iiiiiiiiiniii3iannnnriviiiiiiriiiaiai3nnnririiiiiiiiiiniiiani:i服務(wù)內(nèi)容機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，專門的養(yǎng)老.護(hù)理服務(wù)-出租或會員制，通 過收取床往費(fèi)和護(hù)- 理費(fèi)盈利口rinriiiiiiniiHEDDDni/J |J ,寸J iniinnriririnGiEiaiBiaiaiiiiiinnqlEiEiEiEiaiaianni-iriririEiGiEiBiaiaiaimiiririnnEiGiEiEiaiaiaunririnrinEiEiHH養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 4 目.普通住宅小區(qū) 4 中部分配套可為走V年人提供服務(wù)，見專業(yè)

17、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營 2老年活動中心、學(xué)校、建市及其他商業(yè)配套、運(yùn)劫中心等 f，居家養(yǎng)老，不提供專門， -的老年人護(hù)理服務(wù)，僅。 通過組織老年人參與各,， 種活動來關(guān)懷老人 4養(yǎng)老服務(wù)不以盈利 4 為目的通過住宅 銷售盈利來平衡養(yǎng) 老 務(wù)支出+i=-.aaaauasi綜合養(yǎng)老社區(qū)，同時滿足老年人和普*.通住戶的需取設(shè)置*,屬于房地產(chǎn)開發(fā)頊，目，項(xiàng)目中的養(yǎng)老地產(chǎn)由專業(yè)的養(yǎng)老 |如醫(yī)院、老年活功中/機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營“心、 超市、幼兒園.P文體中心等“居家券老為基礎(chǔ) 機(jī)構(gòu)# 養(yǎng)老為依托,專業(yè)的養(yǎng) 老護(hù)理服務(wù)及住宅小區(qū) 的普通物業(yè)服務(wù)相結(jié)合“ -分欄付-.系老公寓部分出租、 部分銷售，通過長 短期收益相組合來盈利

18、*3132第三章 xxxx 項(xiàng)目養(yǎng)老概念的構(gòu)想-一、項(xiàng)目分析1、用地情況要求1.1. 1 1 規(guī)劃用地位置：原 XXXX 縣電機(jī)廠用地（詳見用地紅線圖）；1.1. 2 2 規(guī)劃建設(shè)用地面積：24.5524.55 畝；1.1. 3 3 規(guī)劃用地使用性質(zhì)：商住用地；331.1. 4.4. 1 1 容積率： 3.63.6 （開發(fā)商說有關(guān)系，可以做到 4 4。5 5 以上）；1.1. 4.4. 2 2 建筑密度： 27%;27%;2、建筑設(shè)計(jì)要求2.2. 1 1 建筑使用性質(zhì)：商??；2.2. 2 2 建筑規(guī)模：總建筑面積 V 5890058900 平方米（以審定的建筑設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)）。2.2. 3 3

19、建筑限高：6666 米以下（從室外地坪算起）。2.2. 4 4 建筑層數(shù)：臨濱江大道建筑層數(shù) V 1818 層；非臨江大道建筑層數(shù) V 2222 層。2.2. 5 5 建筑后退用地邊界距離；343.3.1 1 建筑體量、造型、里面、色彩符合XXXX 縣沿江風(fēng)光帶規(guī)劃的要求4.4. 1 1 綠地率： 30%30%5.5.1 1 主要出入口方位：機(jī)動車，南邊;人行，南邊；西邊。5、交通規(guī)劃要求, zhulong,com2.2. 5.5. 1 1 東側(cè)退讓用地邊界不小于 3.3. 0 0 米；（3232。23+6723+67。7575）2.2. 5.5. 2 2 南側(cè)退讓用地邊界（濱江大道紅線）不小

20、于 8.8. 0 0 米。（132132。1 1）2.2. 5.5. 3 3 西側(cè)退讓用地邊界不小于 5.5. 0 0 米；（116116。6161）2.2. 5.5. 4 4 北側(cè)退讓用地邊界不小于 5.5. 0 0 米；（189189。0202）以上建筑離界應(yīng)同時符合國家有關(guān)建筑間距規(guī)范的要求。2.2. 6 6 建筑間距應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)范的要求。3、城市設(shè)計(jì)要求4 4、綠化要求35, zhulong,com5.5. 3 3 配套停車位：機(jī)動車：0.0. 5 5 車位/ /戶；非機(jī)動車：0.0. 5 5 車位/ /戶6.6.1 1 公廁和垃圾站一座，用地面積不少于 6060 平方米，建筑面積

21、不少于 120120 平方米。7.7.1 1 按地面首層建筑面積修建防空地下室。8.8. 1 1 物業(yè)管理用房不少于建筑面積 0.0. 3%3%。小結(jié)：xxxx項(xiàng)目地處流水河畔，享有一定的自然資源，但項(xiàng)目體量不大，在配套設(shè)施建設(shè)上存在一定的局限性。我 司認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的核心分為兩個層次：一是養(yǎng)老，二是養(yǎng)生。前者屆丁基本的生理需求，可以依靠先進(jìn)的設(shè) 施滿足；而后者涉及到高層次的心理需求，對項(xiàng)目的地塊，自然資源以及生態(tài)環(huán)境都要求較高。對比本項(xiàng)目，在養(yǎng) 老概念的構(gòu)想上，應(yīng)采取“以養(yǎng)老服務(wù)為主線，輔以部分養(yǎng)生服務(wù)”的策略。在充分強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的先進(jìn)服務(wù)理念的前 提下，結(jié)合流水河風(fēng)光帶的自然資源，開發(fā)多樣

22、化的養(yǎng)生服務(wù)，從而形成多元化的老年生活。二、目標(biāo)客戶群分析6、市政公用設(shè)施7、人防設(shè)施要求8、市政公用設(shè)施361、60歲以上的老年人1、本地高干2、離退休干部，公務(wù)員3、葉落歸根的回鄉(xiāng)置業(yè)者4、子女在外地打工的孤老這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，日常生活對醫(yī)療配套要求較高，部分已經(jīng)缺乏自理能力，兒女或不在身邊或工作較忙沒有時間，在精神上和時間上都比較空虛，缺乏豐富的娛樂生活。但：僅僅依靠這部分人能滿足本項(xiàng)目的銷售嗎？顯然不能！我們要把視線放的更加長遠(yuǎn)一點(diǎn)，我們的服務(wù)不僅僅只面對現(xiàn)在有所需要的客戶，更是將來需要服務(wù)的客戶。2、40-50歲的中年人他們有扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；他們能接受新生事物及新概念；37他

23、們愿意嘗試；他們同樣在考慮將來養(yǎng)老的問題；他們更愿意花高價錢來享受高層次的服務(wù)；他們愿意為物有所值的東西買單；這一部分人是現(xiàn)在社會的支柱， 在各個行業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位。無論在經(jīng)濟(jì)上還是身份上，他們都需要更高層次的生活，同時他們愿意為此花費(fèi)比一般服務(wù)更高的價格。更重要的是，他們也即將步入人生的晚年，工作、家庭、子女都已經(jīng)安排妥當(dāng)，考慮的更多的是自 身的晚年生活。因此，本項(xiàng)目的面世，將滿足他們對未來生活安排的需求。3、30-40歲的青年人理由：部分宵年人已經(jīng)在社會上取得成功， 他們要通過各種方式來回饋?zhàn)约旱母改浮?因此給予父母一個安享晚年的生活也是他們的需 要。同時，可以通過完善的配套來彌補(bǔ)自身不在

24、父母身邊的缺陷，對他們來說也是極大的誘惑。三、市場策略分析：38以點(diǎn)突面差異化競爭+直效客戶積累+體驗(yàn)式營銷1、 以點(diǎn)突面差異化克爭策略以點(diǎn)突面差異化克爭策略解析在營銷中重點(diǎn)把握項(xiàng)目差異化產(chǎn)品特色，重點(diǎn)突出，不分散，以幾個關(guān)鍵點(diǎn)突破其項(xiàng)目的根本素質(zhì)。2、 直銷客戶積累策略解析以VIP入會的形式，針對性推廣；以重點(diǎn)單位為主組織多種形式單張派送；銀行/移動/聯(lián)通貴賓短信群發(fā)；與汽車4S店建立合作營銷等直銷營銷方式解決大部分誠意客戶積累；3、 體驗(yàn)式營銷策略解析隨著人們消費(fèi)漸漸地趨向丁理性，“聽覺”效應(yīng)已從人們的感官中慢滿慢地談化，轉(zhuǎn)而換之的是視覺效應(yīng)，也許是因?yàn)橐曈X更激發(fā)消費(fèi)者的感官和刺激，因此養(yǎng)

25、老服務(wù)體驗(yàn)，樣板房及相關(guān)連的物件的包裝展示，也成為了本營銷策略的一個重要組成。利用體驗(yàn)式服務(wù)來帶動營銷僅僅依靠我們的口述，是很難描繪出未來生活的藍(lán)圖，彳艮難打動客戶。讓客戶提前體驗(yàn)，真真切切的感受到入住后的服務(wù)，比任何宣傳都有效果。因此，項(xiàng)目可以考慮在工程建設(shè)上做一些調(diào)整，優(yōu)先建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)中心，并以此形成一個項(xiàng)目展示的主戰(zhàn)場。通過 真實(shí)的服務(wù)，外39部的包裝及行之有效的推廣，來給客戶造夢。銷售未動，景觀和服務(wù)設(shè)施先行40第四章 xxxx項(xiàng)目推廣策略一、如何形成有效的推廣機(jī)制近幾年，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)是地產(chǎn)界熱炒的話題，但大部分養(yǎng)老地產(chǎn)最終都落的個“掛羊頭，賣狗肉”的罵名C究其原因，開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)效益

26、和社會效應(yīng)上難以做到兩全，導(dǎo)致一心追求經(jīng)濟(jì)效益，對養(yǎng)老服務(wù)沒有落實(shí)到實(shí)處, 更缺乏長期有效的管理，從而有名無實(shí)。正如本報告前言所述，如何使兩者契合的最好，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。我們認(rèn)為：如今的房地產(chǎn)已經(jīng)脫離了單純的住宅建設(shè)，更多融合進(jìn)了其他行業(yè)的因數(shù)。比如旅游地產(chǎn)，教育 地產(chǎn)。在未來，復(fù)合型連鎖地產(chǎn)是房地產(chǎn)大鱷們發(fā)展的趨勢。通過全國布點(diǎn)，結(jié)合其他行業(yè)要數(shù)，形成連鎖式的 地產(chǎn)營銷。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)上，41我們要以短期利益為目標(biāo)，長期效應(yīng)為根本來發(fā)展。實(shí)際推廣辦法“XX會XXXX 縣最牛的一張卡!能享受到最高檔次服務(wù)的一張卡!我們通過 XXXX 會俱樂部的形勢來發(fā)展會員，使其享受到與眾不同的服務(wù)，來體現(xiàn)卡本身的身份識別性1 1、 會員機(jī)制所有會員需是在 xxxxxxxx 購買了住房，或在集團(tuán)公司開發(fā)的其他項(xiàng)目購買了住房后，填表申請。所有會 員的資料入檔，全國統(tǒng)一管理。2 2、 服務(wù)內(nèi)容經(jīng)審核批準(zhǔn)成為“XXXX 會”的會員后，可免費(fèi)享受 xxxxxxxx 項(xiàng)目所有的養(yǎng)老設(shè)施及醫(yī)療服務(wù)。同時可享 受集團(tuán)公司開發(fā)的其他項(xiàng)目的養(yǎng)老社會及醫(yī)療服務(wù)。同時，集團(tuán)公司會定期舉辦各類養(yǎng)生活動，所 有會員會受邀參加。423 3、 管理方式通過全國建檔，實(shí)現(xiàn)異地養(yǎng)老。在集團(tuán)公司開發(fā)的一個項(xiàng)目成功購買住宅成為會員后，可白動享受 其他城市的集團(tuán)公司開發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施。這對于 XXXX 縣這樣的四級城