土地使用稅、房產(chǎn)稅相關(guān)政策解讀(共60頁(yè)).ppt

1、 一、基本概念一、基本概念 二、征收對(duì)象和范圍二、征收對(duì)象和范圍 三、納稅人三、納稅人 四、計(jì)稅依據(jù)四、計(jì)稅依據(jù) 五、稅率五、稅率 六、應(yīng)納稅款的計(jì)算六、應(yīng)納稅款的計(jì)算 七、申報(bào)繳納七、申報(bào)繳納 八、稅收優(yōu)惠八、稅收優(yōu)惠房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入征收的一種稅，屬財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)。征收依據(jù)：1986年施行的中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例山西省實(shí)施細(xì)則 征稅對(duì)象為：房屋和具備房屋功能的地下建筑物。 1.房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 2.具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連

2、的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財(cái)稅2005181號(hào)） 獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。財(cái)稅2008123號(hào) 例題： 根據(jù)房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的有（ ）。 A.某工廠的圍墻 B.某賓館的室外游泳池 C.某企業(yè)的辦公樓 D.某房地產(chǎn)公司出租的寫(xiě)字樓答案：C D7 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。 1

3、.城市：城市區(qū)劃范圍內(nèi)的市區(qū)、郊區(qū)，包括城郊所屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、自然村； 2.縣城：縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)，包括縣城所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和自然村 3.建制鎮(zhèn)：鎮(zhèn)人民政府所在地，包括鎮(zhèn)政府所在地的自然村。不包括所轄的行政村。 -山西省地方稅務(wù)局關(guān)于行政區(qū)劃變動(dòng)后有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知（晉地稅稅一發(fā)200214號(hào) ） 。 4.工礦區(qū)：是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。開(kāi)征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省人民政府批準(zhǔn) 。 5.山西省規(guī)定：凡設(shè)立在城市、縣城、建制鎮(zhèn)以外的大中型企業(yè)，均開(kāi)征房產(chǎn)稅。 大中型企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)暫按工業(yè)和信息化部 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 國(guó)家發(fā)展和改

4、革委員會(huì) 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知（工信部聯(lián)企業(yè)2011300號(hào)）執(zhí)行。-并地稅發(fā)201447號(hào)例題 根據(jù)房產(chǎn)稅征稅范圍有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有（ ）。 A. 位于太原市杏花嶺區(qū)中澗河鄉(xiāng)丈子頭村某加工企業(yè) B.位于清徐縣王答鄉(xiāng)馬莊村的小賣(mài)部 C.位于清徐縣王答鄉(xiāng)馬莊村某大型焦化廠 答案：A C10 (一）基本規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。納稅人有：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人。具體為： 1.產(chǎn)權(quán)屬全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅。 2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 4.產(chǎn)權(quán)未

5、確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，從2009年1月1日起依照中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。 （二）納稅人一些特殊規(guī)定： 1.無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅 。使用人（財(cái)稅2009128號(hào)） 2.納稅單位將應(yīng)稅房產(chǎn)無(wú)租出借給免稅單位使用的，應(yīng)由房產(chǎn)所有人繳納房產(chǎn)稅。（1987）晉稅二字第40號(hào)，區(qū)別土地稅：對(duì)免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅 （89）國(guó)稅地字第140 3. 免稅單位和個(gè)人出租的，由出租人繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅地字1986第008號(hào) 4.融資租賃的房產(chǎn)，由承租人依照房產(chǎn)

6、余值繳納房產(chǎn)稅。 財(cái)稅2009128號(hào) 5. 分期付款購(gòu)買(mǎi)的商品房，且雙方均未取得房產(chǎn)證的，由實(shí)際使用人繳納房產(chǎn)稅。（國(guó)稅函2002284號(hào) ） 6.住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅2006186號(hào)例題： 1. 某服裝專(zhuān)賣(mài)店租用太原市區(qū)王某一處門(mén)面房，請(qǐng)問(wèn)房產(chǎn)稅由誰(shuí)繳納？解析：應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人王某繳納。若王某不在房屋所在地的，由服裝店繳納。服裝店應(yīng)按規(guī)定取得租賃業(yè)發(fā)票，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可向服裝店下達(dá)由王某限期納稅的通知。 15 房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是計(jì)稅余值，二是租房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是計(jì)稅余值，二是租金收入。金收入。 （一）自用的房

7、屋，以（一）自用的房屋，以計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。作為計(jì)稅依據(jù)。 所謂計(jì)稅余值，就是按照房產(chǎn)原值減除一定損耗價(jià)值后的余值。山西省規(guī)定：1980年底以前修建的房屋，一次性減除30%后作為計(jì)稅余值；1981年1月1日以后修建的房屋，一次性減除20%后作為計(jì)稅余值。 房產(chǎn)原值應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行核算，同時(shí)包含與房屋不可分割的設(shè)施設(shè)備還有地價(jià)，具體為： 1. 凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣

8、減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 國(guó)稅發(fā)2005173號(hào) 2.房產(chǎn)原值也應(yīng)該包含地價(jià)，地價(jià)包括取得土地支付的價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 財(cái)稅2010121號(hào) (例題 3.沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。 地價(jià)并入房產(chǎn)原值計(jì)算 宗地和容積率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個(gè)權(quán)屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比

9、，是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo) 。19例題1： 某企業(yè)2013年6月以500萬(wàn)元取得一宗1000M2土地，并在該土地上建設(shè)辦公樓，建筑面積為3000M2，建造費(fèi)用為1500萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算該辦公樓計(jì)稅原值。應(yīng)將全部地價(jià)500萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為500+1500=2000萬(wàn)元解析：宗地容積率=30001000=30.520例題2： 某工廠有一宗土地，占地20000平方米，以每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，該宗土地上建有倉(cāng)庫(kù)建筑面積為8000平方米，造價(jià)900萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算該倉(cāng)庫(kù)房產(chǎn)稅計(jì)稅原值。 解析：該宗地容積率=800020000=0.40.5 計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積

10、2土地單價(jià) =8000M221萬(wàn)元/平方米=16000萬(wàn)元 計(jì)稅房產(chǎn)原值=16000+900=16900萬(wàn)元 計(jì)算表見(jiàn)房土稅普查表計(jì)算表見(jiàn)房土稅普查表21 （二）對(duì)于出租的房產(chǎn)，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稱(chēng)為從租計(jì)征。 租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。 注意：對(duì)納稅人申報(bào)租金收入不實(shí)或與同一地段同類(lèi)房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按照中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定，可以采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。 太原市房產(chǎn)租賃收入征收房產(chǎn)稅的規(guī)定（并地稅流字1994第12號(hào)） （1）商業(yè)企業(yè)出租柜臺(tái)的，視同將房屋分割出租，按房屋租賃收入征收房產(chǎn)稅。

11、（2）轉(zhuǎn)租行為按租金差額征收房產(chǎn)稅（廢止)，( 2009年6月20日起轉(zhuǎn)租按差額征收房產(chǎn)稅廢止并地稅函 2010 2號(hào)） 按照房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)稅的，稅率為1.2% 按照房產(chǎn)租金收入計(jì)稅的，稅率為12%或4% 對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 財(cái)稅200824號(hào).doc （一）以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)應(yīng)納稅額的計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額房產(chǎn)余值1.2% 其中：房產(chǎn)余值房產(chǎn)原值（1-原值減除率） （二）以房產(chǎn)租金為計(jì)稅依據(jù)應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額房產(chǎn)租金收入12%（或4% （一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 1.自建的房屋，自建成次月起征收房產(chǎn)稅。 2.委托施工企業(yè)的，從辦理驗(yàn)

12、收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的，從使用之日起計(jì)征。 3.購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。 4.購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。 5.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。 6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。 納稅義務(wù)截止時(shí)間 從2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。財(cái)稅200815

13、2號(hào) 1.某商貿(mào)公司2012年3月10日，與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)合同，并于2014年3月10日辦理交付手續(xù)，請(qǐng)問(wèn)商貿(mào)公司應(yīng)于何時(shí)計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅？ 解析：商貿(mào)公司應(yīng)于解析：商貿(mào)公司應(yīng)于2014年年4月份起開(kāi)始計(jì)算。月份起開(kāi)始計(jì)算。 2.由于政府進(jìn)行道路拓寬改造，2013年6月10日，某公司一棟92年建造原值為1000萬(wàn)元臨街辦公樓被拆除，請(qǐng)問(wèn)公司這棟辦公樓2013年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？ 解析：應(yīng)計(jì)算至解析：應(yīng)計(jì)算至2013年年6月末。月末。1000（1-20%） 1.2% 12 6=4.8（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 注意：要及時(shí)做好相關(guān)資料的備案，以及稅源變更登記。注意：要及時(shí)做好相關(guān)資料的備案

14、，以及稅源變更登記。 （二）納稅期限 房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納。 山西省規(guī)定：按年征收，分半年繳納，上半年的應(yīng)納稅款于6月份征收入庫(kù)，下半年的應(yīng)繳納稅款于12月份征收入庫(kù)。 （三）納稅地點(diǎn) 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 太原市規(guī)定：市區(qū)內(nèi)即六城區(qū)房產(chǎn)稅納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)座落在四縣（市）的房產(chǎn)向座落地地稅機(jī)關(guān)繳納，市區(qū)與四縣（市）或四縣市之間跨地區(qū)房產(chǎn)，在座落地繳納。 1.迎澤區(qū)地稅局管轄某企業(yè)，在杏花嶺區(qū)購(gòu)置了一層寫(xiě)字樓用于辦公，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅？ 解析：應(yīng)向迎澤區(qū)地稅局申報(bào)繳納。解析：

15、應(yīng)向迎澤區(qū)地稅局申報(bào)繳納。 在六城區(qū)房產(chǎn)稅納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)在六城區(qū)房產(chǎn)稅納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān) 2.陽(yáng)曲縣地稅局管轄某企業(yè)，在萬(wàn)柏林區(qū)購(gòu)置了一間寫(xiě)字間。請(qǐng)問(wèn)應(yīng)向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅？ 解析：應(yīng)向萬(wàn)柏林區(qū)地稅局申報(bào)繳納。解析：應(yīng)向萬(wàn)柏林區(qū)地稅局申報(bào)繳納。 跨四縣（市）和市區(qū)房產(chǎn)稅納稅地點(diǎn)為房產(chǎn)所在地主管地跨四縣（市）和市區(qū)房產(chǎn)稅納稅地點(diǎn)為房產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)。稅機(jī)關(guān)。 基本規(guī)定： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。 （二）國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位（包括實(shí)行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位）自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。 （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的

16、房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。 （四）個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。 （五）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。 （六）納稅人繳納有困難的，可按照我省管理體制進(jìn)行審批減免。 一些特殊規(guī)定： 1.經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。 2.基建工地的臨時(shí)性房屋，在施工期間，免征房產(chǎn)稅 3.因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅 4.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。 5.山西省還規(guī)定，對(duì)醫(yī)院、托兒所、幼兒園、學(xué)校自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（學(xué)校指從事學(xué)歷教育的學(xué)校）。城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 一、基本概念一、基本概

17、念 二、征收范圍二、征收范圍 三、納稅人三、納稅人 四、計(jì)稅依據(jù)四、計(jì)稅依據(jù) 五、稅率及土地等級(jí)五、稅率及土地等級(jí) 六、應(yīng)納稅款的計(jì)算六、應(yīng)納稅款的計(jì)算 七、申報(bào)繳納七、申報(bào)繳納 八、稅收優(yōu)惠八、稅收優(yōu)惠34一、基本概念一、基本概念 城鎮(zhèn)土地使用稅是國(guó)家對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，按照實(shí)際占用的土地面積征收的一種地方稅。 征稅對(duì)象為土地，凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍的土地，不論是屬于國(guó)家所有還是集體所有，都是征稅對(duì)象。35 主要征稅依據(jù)：主要征稅依據(jù)： 1988年9月27日正式發(fā)布了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，自同年11月1日起施行 2006年12

18、月30日，國(guó)務(wù)院通過(guò)了國(guó)務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定， 自2007年1月1日起施行。 山西省人民政府于2007年7月27日公布了山西省實(shí)施中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例辦法，從公布之日起實(shí)施。36二、征稅范圍二、征稅范圍 征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 征稅對(duì)象包括征稅范圍內(nèi)的國(guó)有土地和集體土地。 山西省具體規(guī)定： 1.城市是指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，城市的征稅范圍為市轄區(qū)。2.縣城是指縣級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)所在地的城鎮(zhèn)?？h城的征稅范圍為縣級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)所在的城鎮(zhèn)行政區(qū)域。37二、征稅范圍二、征稅范圍3.建制鎮(zhèn)指經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的城鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為建制鎮(zhèn)所轄行政

19、區(qū)域內(nèi)，除直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)生產(chǎn)用地和農(nóng)民居住地以外的所有從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地。4.工礦區(qū)是指經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。 3839v例：根據(jù)土地使用稅征稅范圍有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)繳納土地使用稅的有（ ）。 A. 位于太原市杏花嶺區(qū)中澗河鄉(xiāng)丈子頭村某加工企業(yè) B.位于清徐縣王答鄉(xiāng)馬莊村的小賣(mài)部 C.位于清徐縣王答鄉(xiāng)馬莊村某大型焦化廠 D.位于陽(yáng)曲縣泥屯鎮(zhèn)張家莊村小型加工廠 答案：A D三、納稅人三、納稅人 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的

20、納稅人。 單位：包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位 個(gè)人：包括個(gè)體工商戶(hù)以及其他個(gè)人40 納稅人具體規(guī)定：u1.城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人繳納；u 2.擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅。u3.土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人繳納；u4.土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅；u5.自2006年5月1日起，對(duì)征稅范圍內(nèi)使用集體建設(shè)用地，但又未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

21、（財(cái)稅（2006）56號(hào)) 。4142 例：v甲企業(yè)與迎澤區(qū)王家峰村委會(huì)簽訂合同，租用100畝集體建設(shè)用地，建設(shè)成建材市場(chǎng)，再由建材市場(chǎng)（已辦稅務(wù)登記）進(jìn)行招租。土地使用稅納稅人應(yīng)為：解析：應(yīng)為建材市場(chǎng)。因?yàn)榻ú氖袌?chǎng)在經(jīng)營(yíng)管理，為實(shí)際使用人。四、計(jì)稅依據(jù)四、計(jì)稅依據(jù) 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù) ，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收 。 土地占用面積的測(cè)量工作由省人民政府確定的單位組織測(cè)定。土地占用面積未測(cè)量前，按下列規(guī)定辦理： （一）持有縣級(jí)以上人民政府核發(fā)的土地使用證書(shū)的，按證書(shū)確認(rèn)的土地使用面積確定土地占用面積。 （二）尚未核發(fā)土地使用證書(shū)，但土地登記簿上有登記的，按照登記簿上登記的

22、土地使用面積確定土地占用面積。 （三）沒(méi)有土地使用證書(shū)、土地登記簿上也沒(méi)有登記的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際使用土地情況核實(shí)確定土地占用面積。（山西省人民政府2007年第207號(hào)令規(guī)定）43五、稅率及土地等級(jí)五、稅率及土地等級(jí) 城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行定額稅率，即每平方米每年多少元。 由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，擬定各土地等級(jí)的具體單位稅額，并報(bào)省財(cái)政廳、省地稅局批準(zhǔn)后執(zhí)行。4445太原市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額表太原市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額表單位：元/平方米等級(jí)等級(jí)單位單位市市 區(qū)區(qū)縣縣 城城一等一等二等二等三等三等一等一等二等二等三等三等太原市區(qū)太原市區(qū)202012124

23、4古交市古交市10106 62 2清徐縣清徐縣6 64 42 2陽(yáng)曲縣陽(yáng)曲縣10105 53 3婁煩縣婁煩縣6 62.42.4六、六、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算 計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額實(shí)際占用的土地面積適用稅額 注意：如果土地使用權(quán)共有的，按照各自實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算。47七、申報(bào)繳納七、申報(bào)繳納納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：1.新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；2.新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。3.以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂

24、的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（財(cái)稅2006186號(hào)）。48七、申報(bào)繳納七、申報(bào)繳納 4.購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 5.購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 6.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。49七、申報(bào)繳納七、申報(bào)繳納 納稅義務(wù)截止時(shí)間 從2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。財(cái)稅2008152號(hào)，計(jì)算例題：5051 例題

25、：v1.由于政府進(jìn)行道路拓寬改造，2013年6月10日，某公司一棟占地1000 M2臨街辦公樓被拆除，請(qǐng)問(wèn)公司這棟辦公樓占地2013年應(yīng)納多少土地使用稅稅？年稅額為20元每平方米。v解析：應(yīng)計(jì)算至2013年6月末。100020 12 6=10000（元）注意：要及時(shí)做好相關(guān)資料的備案，以及稅源變更登記。52例題2：房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計(jì)算v依據(jù)：關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理的通知并地稅函201286號(hào)vA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2012年12月10日與國(guó)土部門(mén)簽訂土地出讓合同，取得土地10000 M2 ，合同約定12月31日前交付，其中配套幼兒園建設(shè)用地1000 M2 ，其余用于商品房建

26、設(shè)，總建筑面積20000 M2 。2014年6月份交房100套面積12000 M2 ，其余商品房約定2015年3月全部交付，土地使用稅單位稅額為12元/ M2 ，請(qǐng)計(jì)算A公司2013年與2014年該企業(yè)應(yīng)繳納土地使用稅?53v解析：（一）房產(chǎn)開(kāi)始交付前v該企業(yè)應(yīng)從2013年1月開(kāi)始申報(bào)繳納土地使用稅 2013年應(yīng)繳納（10000-1000）12=108000元 2014年6月份開(kāi)始交房，上半年應(yīng)就全部面積納稅：9000122=54000元v（二）房產(chǎn)開(kāi)始交付后v2014年6份交房12000 M2，從7月份應(yīng)減少其分?jǐn)偼恋孛娣e=9000（1200020000）=5400 M2v2014年下半年應(yīng)

27、繳納（9000-5400）122=21600元v七、申報(bào)繳納七、申報(bào)繳納納稅期限： 土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。 山西省規(guī)定：城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分季繳納，分別于3月、6月、9月、12月征收入庫(kù)。（山西省人民政府令2007年第207號(hào)）納稅地點(diǎn) 土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。 在同一市、縣管轄內(nèi)，納稅人跨區(qū)使用的土地如何確定納稅地點(diǎn)由市、縣稅務(wù)局確定。晉稅二字第37號(hào)54 太原市規(guī)定：市區(qū)內(nèi)即六城區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)座落在四縣（市）的土地向座落地地稅機(jī)關(guān)繳納。5556納稅地點(diǎn)例題：v1.萬(wàn)柏林區(qū)地稅局管轄某企業(yè)，在晉源區(qū)租用1000平方米集體土地用于加工產(chǎn)品，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地使用稅？解析：應(yīng)向萬(wàn)柏林區(qū)地稅局申報(bào)繳納。在六城區(qū)土地使用稅納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)。 v2.萬(wàn)柏林區(qū)地稅局管轄某企業(yè)，在陽(yáng)曲縣通過(guò)招拍掛取得一宗1000平方米土地，建設(shè)裝配車(chē)間，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地使用稅？v解析：應(yīng)向陽(yáng)曲縣地稅局申報(bào)繳納。 在跨四縣（市）土地使用稅納稅地點(diǎn)為土地所在地主管地稅機(jī)關(guān)。 八、減免稅優(yōu)惠八、減免稅優(yōu)惠 （一）下列土地免繳土地使用稅： 1.國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、