保利沈陽保利心語花園項(xiàng)目價(jià)格定價(jià)報(bào)告

1、保利沈陽保利心語花園項(xiàng)目價(jià) 格定價(jià)報(bào)告保利心語花園定價(jià)報(bào)告一、市場分析1、鐵西區(qū)市場鐵西新區(qū)幾年來大規(guī)模的“東搬西建”的改造，打破了延續(xù)50年的“南宅北廠” 舊格局，為鐵西新區(qū)東部騰挪出了大批的土地，這使得新房地產(chǎn)項(xiàng)目的大批落戶鐵西。 鐵西區(qū)己成為市內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)量最大的市場，在目前的市場環(huán)境下，鐵西區(qū)的項(xiàng)目 面臨的競爭壓力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過其他城區(qū)。且目前在售的鐵西區(qū)項(xiàng)目大多為2005, 2006 年鐵西新區(qū)大發(fā)展時(shí)出售的地塊，多數(shù)項(xiàng)目都有成本優(yōu)勢，價(jià)格空間較大。就鐵西板塊市場而言，目前各大開發(fā)商因存貨量大，迫于資金壓力，自08年市場 的冰凍期開始即推出各種促銷策略，有些樓盤甚至出現(xiàn)低于成本價(jià)銷售

2、的情況，但08 年整體銷售情況均不理想。進(jìn)入09年以來，從2月沈陽房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況以及成交情況來看，在樓市整 體普遍低迷的情況下，沈陽住房剛性需求仍然較大，二環(huán)以內(nèi)性價(jià)比高的項(xiàng)目仍受到 購房者的熱捧，并且部分開發(fā)商開始打起了特價(jià)房的價(jià)格大戰(zhàn)，使得觀望情緒有所放 松。2月沈陽成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在鐵西與于洪區(qū)，鐵西區(qū)占總成交套數(shù)的23.06%,共 計(jì)914套，心語花園所在的鐵西西部板塊銷售狀況也有所好轉(zhuǎn)。與保利心語花園同屬二環(huán)外的品牌開發(fā)商中，與本案高層產(chǎn)品存在競爭的恒大綠 洲、碧桂園銀河城等，雖然項(xiàng)目地處于洪區(qū)，不過其位置到達(dá)市區(qū)的直線距離同心語 花園相比較差別不大，而這兩個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)較本案都

3、有一定的競爭性。板塊代表項(xiàng) 目銷售情況備注鐵西中 部板塊亞美利 加一環(huán)85-120而準(zhǔn)現(xiàn) 房,一期3880元起 價(jià)，均價(jià)4600；二 期均價(jià)對外口徑 47005月2日開始二期誠意認(rèn)購鐵西西 部板塊美好愿 景一期整體均價(jià)4100, 一次性96,貸款98 折銷售情況不理 想，第一次開 盤僅售70余 套，去貨緩慢凱榮國 際剩余大戶型,98-160 m2,起價(jià)3950,均價(jià) 4200 o主推98 nf兩 居，其中特定 房源首付僅四 萬，剩余部分 年內(nèi)付清即可于洪板 塊碧桂 園銀 河城高層洋房均價(jià)3288 元/平米起，120150 平，可享85折優(yōu)惠， 折后最低價(jià)2700元/ 平5月份加推新 貨，預(yù)計(jì)會

4、有 70-80平小戶 型上市。恒大綠 洲河景高層（19層）折后均價(jià)4680元/平，小高 層折后5500元/平，均送1500元/平豪裝19日新組團(tuán)開 盤2、競爭板塊分析保利心語花園的競爭樓盤大多位于鐵西區(qū)和于洪區(qū)。主要可以分成3個(gè)板塊， 分別是鐵西區(qū)中部板塊、鐵西區(qū)西部板塊、鐵西區(qū)南部板塊。保利心語花園項(xiàng)目位 于鐵西區(qū)西部板塊，緊靠二環(huán)重工街。板塊位置樓盤開盤時(shí) 間檔次建筑類 型建筑面積價(jià)格面積區(qū)間銷售率后續(xù)推貨鐵西區(qū)西部 板塊重工北街以 西凱榮國際花 園07.9.10中高層、多 層約25萬98 rtf兩居 特價(jià)98-16080%二期約建面 20萬平3950,均 價(jià) 4200獅城經(jīng)典07 年 1

5、2 月中低高層、多 層約3萬均價(jià)3800元起價(jià)3380元58-13260%6株樓約3 萬 后期尾盤假日普羅旺 斯07 年 12 月中低高層、多 層、洋房共約60 萬無差價(jià)銷售,3380元32-12760%高層肇工街與北 四路交匯處美好愿景08年9月20日中高多層，小 高層 高層53萬3680元起價(jià)，均價(jià)4100 元43-16415%首推13棟 約2000套 左右鐵西區(qū)中部 板塊保工街以 西，重工北 街以南第一城06.9.16中高層、小 高層120萬4100元，起價(jià)3400元, 最高價(jià)4850元52-16240%D、E組團(tuán)約40萬平鐵西區(qū)南部 板塊攬軍路周邊宏發(fā)華城 世界06.1031中高多層1

6、00萬4438元，起價(jià)4013元， 最高價(jià)7071元34-13650%四期約16 萬平保利心語花園位于鐵西區(qū)西部板塊，目前板塊整體銷售情況很不樂觀，凱榮國際花園、獅城經(jīng)典、美好愿景等多個(gè)項(xiàng)目都處于滯銷狀態(tài)，板塊內(nèi)價(jià)格大幅跳水,促銷力度越來越大。但大幅降價(jià)仍然無法撬動市場，項(xiàng)目直接競品美好愿景在9月21日開盤僅銷售70余套桃至二叱獅城經(jīng)典忍心了 ¥遼寧坦力也灌力an：妗立七勒發(fā)區(qū)侑團(tuán)友歲出r場，5pra*；g，正陽注汲核痛送會粘 人占KU3、直接競爭對手(1)凱榮國際花園棟數(shù)一期7棟 兩期開發(fā)高層棟 數(shù)2D-17F1D-18F1D-7F總戶數(shù)建筑 風(fēng)格新加坡 （現(xiàn)代）入市時(shí)間2007-

7、7入住時(shí)間公攤 系數(shù)20%車位數(shù)車庫99 個(gè)綠化率推售 房源一期7棟采暖方 式暖氣物業(yè)費(fèi)一期 369戶2008-1235%1元/平米*月占地一期2.4 面積萬建筑面 積一期 5.5 萬容積率2.19戶型面積所占比率總銷售率銷售價(jià)格一室無無80%高層：3850-5560 71二室66-99m280%折扣：一次性9.8貸款9.9折ID2多層：4200-4580 7ID2三室101-13820%熱銷戶型面積小兩室戶型配比銷售情況m2面積 區(qū)間66-138 m2滯銷戶型面積三室大戶型主要 客戶項(xiàng)目周邊居民購買用途居住推廣主線：新加坡式生活 主力戶型：90/00平的兩房產(chǎn)品：大開間，短進(jìn)深，開間為4.L

8、4.6米，北陽臺有上下水可做洗衣房折扣及優(yōu)惠：主推98 Itf兩居，臨路單位特價(jià)3950元/皿；園區(qū)中心單位均價(jià) 4200,分期償還首付，一期首付僅四萬，剩余部分年內(nèi)付清即可。 其余單位一次性9.8折，貸款9.9折凱榮國際花園一期自07年開盤以來，一年多的時(shí)間仍未消化完5.5萬平建面。自2008年以來頻頻的出現(xiàn)促銷活動且力度越來越大。從項(xiàng)目位置來看，凱榮國際花園把住了保利心語花園主要的交通道路，地理位 置優(yōu)于本項(xiàng)目，與項(xiàng)目形成了面對面的直接競爭。(2)美好愿景占地面 積18萬建筑 面積53萬容積 率2.5棟數(shù)多層1 棟 小高層高層 棟數(shù)21總戶 數(shù)500019棟高層21棟建筑風(fēng) 格歐式入市 時(shí)

9、間2008 9 .21入住 時(shí)間2009 月 11月30公攤系 數(shù)多層 15%,高 層22%車位 數(shù)840綠化 率40%推售房 源約 310套采暖地?zé)嵛飿I(yè) 費(fèi)1元/平米* 月戶型配比銷售情況戶型面積所占比 率總銷售率銷售價(jià)格一室4465 m219%15%3630起價(jià)，均價(jià) 4100,二室70109 m243%折扣：一次性9.6貸款9.8折三室97141 m238%熱銷戶型面積70 m 82 m93 m2面積40160 m2滯銷戶型面積朝向差的44區(qū)間65 m 房， 和大面積的三 房。主要 客戶周邊客戶購買用途居住推廣主線：17個(gè)花園里的歐洲銷售策略：期房銷售，通過園林景觀創(chuàng)意與質(zhì)量品質(zhì)保障體系

10、的模式吸引 客戶，3000元低價(jià)定金折扣優(yōu)惠：一次性96折、貸款98折美好愿景自6月25日蓄客，8月份對外報(bào)均價(jià)4700元，隨后因蓄客不理想， 客戶對4700元的價(jià)位普遍接受不了。9月份對外稱內(nèi)部認(rèn)購，以均價(jià)4000元的關(guān) 系戶價(jià)格開盤，9月21日開盤推出330套，僅消化了 70余套。后期價(jià)格有所微漲, 一期均價(jià)4100,目前去貨速度緩慢二、保利心語花園項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品類型樓棟建筑類 型60平以下60-79 平80-89 平90-99 平100-120 平120平以上1#多層176422#多層176423#多層2384#多層2385#多層116456#多層116457#多層176428#多層1

11、764210#高層2828142311#高層2828142324#高層1644321525#高層1644321526#高層1644321559#高層343260#高層3434總計(jì)58110192164109355比例5. 87%11. 13%19. 43%16. 60%11.03%35. 93%保利心語花園一期一組團(tuán)產(chǎn)品有8棟多層、7棟高層組成，共有854套。多層 產(chǎn)品以120138平的大戶型為主，高層產(chǎn)品則以7090平的兩房產(chǎn)品為主。項(xiàng)目內(nèi) 多層與高層產(chǎn)品類型形成了差異化。2、項(xiàng)目優(yōu)勢保利心語花園的項(xiàng)目優(yōu)勢主要在于保利地產(chǎn)的品牌價(jià)值，五館一場板塊未來的 區(qū)域價(jià)值以及項(xiàng)目自身高端的產(chǎn)品品質(zhì)。保

12、利心語花園地處重工街五館一場、森林公園板塊，這里是僅次于渾南奧體中 心的沈陽市文體副中西，也是鐵西區(qū)唯一的文化體育中心?！拔屦^一場”斥資3億元，包括體育館、游泳館、工業(yè)文化展示館、城市規(guī)劃展示館(檔案館)、蒸汽機(jī) 車博物館、體育場。鐵西森林公園即原于洪苗圃，改造后總面積達(dá)100萬平方米， 是全市最大的市內(nèi)森林公園、天然氧巴。項(xiàng)目規(guī)劃針對大型社區(qū)容易缺乏內(nèi)部活力，以及與外部城市銜接，溝通不暢的 弊端，引入了 “新都市主義”的概念，力求有效地引入同時(shí)放大城市及社區(qū)資源。 項(xiàng)目園林將質(zhì)樸自然的園境與富有工業(yè)感現(xiàn)代感的建筑相互融合，營造一個(gè)即簡 潔、富時(shí)代感，又靜謐、舒適的居住區(qū)環(huán)境。地塊內(nèi)保留的43

13、6株原生大樹，依數(shù) 造景營造出了豐富而獨(dú)特的園林景觀。3、項(xiàng)目的劣勢于洪機(jī)場緊鄰該 項(xiàng)目西側(cè),同樣 產(chǎn)生較多的噪音 干擾.不利項(xiàng)目 銷售。此處為沈:山鐵路南 段，專用于貨物運(yùn) 輸，該線路車次頻 繁，每天約有200多車 次途經(jīng)，緊張時(shí)3、4 分鐘即有一列車經(jīng) 過，火車經(jīng)過時(shí)產(chǎn)生 較大的轟隆聲和剌耳 的嗚笛聲,對于未來 心語項(xiàng)目內(nèi)客戶將產(chǎn) 生極大的生活噪音此處一條高壓線途經(jīng)，駕項(xiàng)目僅十幾米，部分取 客對此顧忌較多3保利心語花園項(xiàng)目主要的劣勢在于噪音的影響、高壓線的影響、交通配套少的 影響。三、價(jià)格策略1、價(jià)格策略(1)采用低開高走的價(jià)格策略，以略低于客戶預(yù)期和市場競爭對手的價(jià)格開盤, 開盤后根據(jù)銷

14、售情況逐步拔高價(jià)格；（2）以快速銷售、最大化成交為目的，對客戶價(jià)格進(jìn)行摸底，最大化的分流客戶， 保證成交率；（3）以板塊競爭對手價(jià)格和銷售情況為參考，制定在板塊內(nèi)有競爭優(yōu)勢的價(jià)格；（4）為了避免出現(xiàn)08年底內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期因?yàn)閮r(jià)格過高，加之蓄客少的原因?qū)е麻_ 盤沒有形成熱銷的情況，本次開盤價(jià)格需留有余地，保證開盤熱銷的同時(shí)，以便下 一階段銷售推廣的開展。2、定價(jià)原則原則一：本次定價(jià)主要考慮總價(jià)定價(jià)原則二：在考慮單價(jià)時(shí)考慮套內(nèi)面積定價(jià)原則三：多層高層分別定價(jià)，形成兩個(gè)獨(dú)立的價(jià)格體系原則四：拉大價(jià)差，更好的分流客戶原則五：綜合考慮多因素，多系數(shù)考慮項(xiàng)目多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品面積存在明顯差異，不存在項(xiàng)目內(nèi)的

15、競爭。市場上多 層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品存在明顯的價(jià)差，所以定價(jià)時(shí)多層與高層需分開考慮，拉開價(jià)差。四、項(xiàng)目開盤回收價(jià)測定主要采用市場定價(jià)法，即選取相似樓盤進(jìn)行價(jià)格比較來確定項(xiàng)目開盤的回收 價(jià)。之后確定項(xiàng)目的價(jià)格模型，深入探討項(xiàng)目的定價(jià)系數(shù)，形成項(xiàng)目的初步價(jià)格模 型。最后通過與客戶預(yù)期進(jìn)行比較以及具體戶型與各競爭項(xiàng)目的橫向比較來確定 各戶型的實(shí)際回收價(jià)格。通過細(xì)節(jié)的微調(diào)最終完成項(xiàng)目的定價(jià)。1、市場考慮因素地理位置：從地段綜合素質(zhì)的優(yōu)劣來考慮。交通配套：主要是從項(xiàng)目周邊道路狀況、地鐵公車的配套進(jìn)行綜合比較。居住環(huán)境：包括小區(qū)整體的居住氛圍環(huán)境，項(xiàng)目規(guī)劃的適宜度人性化等。生活配套：主要是項(xiàng)目附近的商業(yè)、辦公

16、、醫(yī)療、郵電、銀行等配套設(shè)施的齊備性。 樓盤規(guī)模：從小區(qū)規(guī)模大小，綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)部配套等方面進(jìn)行考慮。戶型設(shè)計(jì)：考慮單位的戶型設(shè)計(jì)十分合理、實(shí)用。教育配套：小區(qū)周邊幼稚園、小學(xué)、中學(xué)的情況。園林設(shè)計(jì)：小區(qū)的園林的觀賞性，舒適性方面考慮。發(fā)展商知名度：發(fā)展商實(shí)力、市場認(rèn)可程度、品牌號召力等。建筑密度：考慮樓盤的密度對價(jià)格的影響。2、選擇比較對象原則：選擇的對象應(yīng)該在以下幾個(gè)方面與保利心語花園有可比較性地理位置接近戶型面積相當(dāng)檔次接近從珠江新城的在售樓盤中，我們選擇凱榮國際花園、美好愿景、獅城經(jīng)典、假 日普羅旺斯作為項(xiàng)目價(jià)格參照的對象。3、定價(jià)第一步：綜合測評項(xiàng)目 名稱 綜合 因素評分 基數(shù)本項(xiàng)

17、 目凱榮 國際 花園美好 愿景獅城 經(jīng)典假日 普羅 旺斯地理位置151114151412環(huán)境 與景 觀10109989交通10791099狀況配套 設(shè)施10101010109樓盤 規(guī)模553535戶型 設(shè)計(jì)151515121314園林 設(shè)計(jì)101091089發(fā)月 商百 牌151512121013建筑 密度1099989綜合得分1009290928389第二步：價(jià)格測定項(xiàng) 目 名 稱本項(xiàng) 目凱榮國 際花園美 好景獅城經(jīng) 典假日普 羅旺斯綜 合 因 素均 價(jià)（ 元/ m2）4000410037003380評 估 得 分9290928389比 較 系 數(shù)1.02222222211.108433735

18、1.033707865可 調(diào) 均 價(jià)4088.88888941004101.2048193493.932584綜上所述，保利心語花園最終市場測算價(jià)格為4004元/m五、本次開盤推售范圍及戶型分布（圖示：紅色樓棟為本次開盤推貨范圍，黃色區(qū)域?yàn)?8年內(nèi)部認(rèn)購期間推出樓棟,此三棟均有剩余，灰色為非本次推售范圍但具備加推條件）1、10#戶型面積及分布情況10#為一個(gè)單元兩梯五戶塔樓，分別為東北、東南、南向雙陽、西南、西北向五個(gè) 戶型。西北向55平（東北向?yàn)檩S對稱戶型）29C01000300為軸對稱戶型）西南向73平（東南向l¥i平位南向雙陽81平2、25#戶型面積及分布情況25#為兩個(gè)單元，

19、每個(gè)單元一梯三戶，分別為東北、東南、南北通透三個(gè)戶型。7I(M一單元東北向83平戶型35002W531no一單元東南向及二單元西北向戶型一單元東南及二單元西北- 一. 。> >r.v«re1單元03號、2單元01號南北通透97平單元03號、2單元01號位置coo切 taoo2單元3號西北向68.5平戶型3、59#戶型面積及分布情況59#為兩個(gè)單元，每個(gè)單元一梯兩戶，把山為108平小三房戶型，中間為97平南北 兩方戶型。.90. 5W108平戶型108平戶型位置97平戶型e rUCM |-.126# M* I I97平戶型位置4、多層主要以123135平大三房戶型為主，其中

20、特殊的有1#及5#西山單位的108 平戶型。多層108平把山戶型多層108平戶型位置六、定價(jià)系數(shù)保利心語花園定價(jià)模型主要考慮景觀、噪音、把山、面積、朝向、通風(fēng)、層差 等系數(shù)。(-100+100)(0-200)(0-50)(80-100)(0-150)(0-100)(0-200)(0-50)(-50-+50)景觀 朝向 通風(fēng) 面積 噪音 把山 需求 戶型 調(diào)整系數(shù)1、層差系數(shù)（1）多層層差多層一樓二樓三樓四樓五樓六樓七樓層差3500200300300250400備注帶花園基準(zhǔn)價(jià)大露臺、短進(jìn)深多層因客戶對中間樓層即4、5層需求 較多，因此將4、5層層差相同（均為300） 且高于2、6層；而2層與6

21、層比較，6層 采光略好，并且多層帶電梯，避免了 6層 上樓困難的情況，因此6層較2層稍高而 比4、5層略低。1層贈送花園單位與7層送露臺單位 相比較，1層光線較差，因此1層較7層 略低。（2）高層層差、臨街高層10#、11#：整體趨勢中間樓層最高，根據(jù)樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同。具體細(xì)節(jié)一臨街樓棟南向無景觀，且矮樓層受噪音影響，空氣質(zhì)量差，因此層差加大，隨樓層每層遞增30元；6層以上至12層需求大，且樓層差別相對較小，因此每層遞增 20元;13樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從13層 起，逐層遞減10元；16躍17層的樓層差150元，主要考慮此套房源最后價(jià)格應(yīng)該 與4樓相近，因此1

22、50元實(shí)際為調(diào)整系數(shù)?？傮w層差:樓層123456789101112131，層差030609011013015017019021023021019系 數(shù)10#東北向，11#東北及西北向?qū)硬睿褐饘舆f增1元，以縮小層差；至13層起逐層遞減10元。樓 層123456789101112131415層差012345678910987系0000000000000數(shù)10#西北向?qū)硬睿赫w無層差，為本次開盤的特價(jià)房源，共17套。、高層 24#、25#、26#、59#、60#：整體趨勢一一中間樓層最高，根據(jù)樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同。具體細(xì)節(jié)以1層為基準(zhǔn)價(jià)。元，2層與1層差別不大，但2樓開始征收電梯費(fèi)，居住 成本

23、較1樓稍高，因此層差上調(diào)至10元；25層受規(guī)劃路噪音影響，且略 有擋光，因此層差加大，隨樓層每層遞增30元；6層以上至12層需求大，且樓層差別相對較小，因此每層遞增 20元;13樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從13層 起，逐層遞減1。元；17躍18層的樓層差70元，主要考慮此套房源最后價(jià)格應(yīng)該應(yīng) 該與4樓相近，因此70元實(shí)際為調(diào)整系數(shù)。整體層差:樓 層12345678910111213層 差 系 數(shù)01040701001201401601802002202402202(2、景觀系數(shù)景觀樓王 景觀園區(qū) 內(nèi)南 北景 觀南景北無南無北 景南北均 無景觀系數(shù)+200+500-70-100

24、樓王景觀特指多層5#1單元及6#4單元，因前無遮擋，且正面臨園區(qū)主景觀, 因此景觀系數(shù)為200元。3、朝向系數(shù)朝 向南北 通透東南雙陽西南東北西北系 數(shù)50300-30-100-2004、通風(fēng)系數(shù)通雙陽標(biāo)準(zhǔn)戶型（南5、面積系數(shù)從50140平戶型，以每10平米遞增20元，取90400平為基準(zhǔn)價(jià)。元，140 平以上則取統(tǒng)一值。面積 區(qū)間50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以 上價(jià)差806040200-20-40-60801006、噪音系數(shù)本案噪音影響主要來自于項(xiàng)目西側(cè)鐵路，因此根據(jù)鐵路南北走向，以平行線形 式，將一期各樓

25、棟按照每兩個(gè)單元為單位劃分成若干帶狀區(qū)域，同區(qū)域范圍內(nèi)噪音 系數(shù)一致，每兩個(gè)相鄰帶狀區(qū)域價(jià)差為10元，以多層8#東山單位和高層60#整 棟樓為基準(zhǔn)價(jià)。元，具體價(jià)差如圖。高層11#噪音系數(shù)與多層1#西山系數(shù)相同，均為一 100元，而10#因更加臨 近鐵路，因此噪音系數(shù)拉大為一150元。（附圖見下頁）7、把山系數(shù)東山西山系數(shù)-504008、需求系數(shù)需求系數(shù)主要針對目前蓄籌情況分析，結(jié)合市場總體需求量權(quán)衡，建議如下戶 型酌情提高價(jià)格，旨在與其它戶型拉大價(jià)差。18#頂層60-70 平頂層86-90 平1-8#108平10-11#75-78 平24-26#83平西南套數(shù)10套28套36套30套48系數(shù)設(shè)

26、置+200+100+100+100+50其中18#頂層60.70平戶型，除和8#4-7-2這兩套房源外，均為108 平戶型的頂層，因108平戶型已在系數(shù)上另+100元，因此這些戶型只須另+100元。2426#83平西南向?yàn)榱朔乐古c東南向價(jià)差過大，因此需求系數(shù)另+50元，調(diào)整后此戶型與東南向戶型價(jià)差為40元。9、戶型系數(shù)多層1#1單元2號房及2#4單元1號房，因向北退讓近3m,會出現(xiàn)擋光情況, 因此這兩個(gè)位置的全部戶型均總體下調(diào)50元。10、調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)主要針對戶型相似的樓棟，根據(jù)其所在園區(qū)的位置不同，通過調(diào)整系 數(shù)進(jìn)而拉大樓棟之間的價(jià)差。具體如下：樓號1#2#3#4#5#6#7#8#10#

27、11#24#25#26#59#60#0050505010000505005010000多層各樓株之間，1#、2#、7#、8#屬多層外圍，系數(shù)均為0, 3#、4#在園區(qū)內(nèi)， 系數(shù)相同為50, 6#位置更佳因此為100, 5#因考慮本次開盤促進(jìn)銷售考慮，因此設(shè) 定為50。10#. 11#位置相近，但因有東北向和西北向特價(jià)房源影響，樓棟回收均價(jià)較低， 因此調(diào)整系數(shù)整體上浮50.24#、25#、26#三棟戶型一致，因越靠近園區(qū)外圍受外部影響越大，因此以24#為基準(zhǔn)0,三棟樓調(diào)整系數(shù)依次遞增50。七、價(jià)格明細(xì)目前保利心語花園對外統(tǒng)一優(yōu)惠口徑為：認(rèn)購享受95折優(yōu)惠，一次性98折， 商業(yè)貸款99折，公積金貸

28、款無折扣。而根據(jù)實(shí)際蓄客情況分析，商業(yè)貸款客戶占 比例最多，因此定價(jià)中總體按照94折返點(diǎn)。保利心語花園房源價(jià)格統(tǒng)計(jì)樓號建筑形 式套數(shù)銷售面積 （m）回收總金 額（元）回收均價(jià) （%/m*）出街總金 額（元）出街均價(jià) （元/m,）1#多層566818. 922855018941872855086841872#多層566818.922892483242422892551542423#多層405228. 822267314443362267236843364#多層405228.822295201243902295246443905#多層536783. 429808545439429808915439

29、46#多層536783. 43048903544953048971544957#多層566783. 452902229742782902344242798#多層566783.4429350331432729351409432710#高層755475. 5319033679347619034297347611#高層755484. 5919411185353919411638353924#高層978643. 2831316344362331316774362325#高層978635. 6231714069367231714360367326#高層978632. 683213891437233213

30、9617372359#高層66662424052500363124052212363160#高層687038262672203732262688763732多層合計(jì)41051229.1722177038543292217746964329高層合計(jì)57550533. 718393391136401839377743640總計(jì)985101762. 8740570429639874057124703987七、本項(xiàng)目內(nèi)部各相近戶型間價(jià)格對比根據(jù)目前保利心語花園蓄客情況分析，多層120130平戶型分布均勻，而頂樓90平及把山單位108平戶型因數(shù)量少、面積小而出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。這些將在定價(jià)中充分考慮其

31、需求而提高價(jià)格。高層因朝向不同，戶型之間需求差異明顯。部分南北、東南和西南戶型的需求 量超出了供給量，出現(xiàn)了嚴(yán)重的撞單現(xiàn)象，而同單元的北向戶型需求寥寥無幾。因 此在本次定價(jià)當(dāng)中充分考慮戶型差異，將各個(gè)戶型之間拉大價(jià)差，以有效分流客戶。以下對比均以樓棟中單價(jià)最高的12層做對比（所有價(jià)格均為回收單價(jià)，單位:元）。11#78東南向戶型:11#78東南向11#西南74平11#雙陽81平25#東北83平25#西北67平單價(jià)38003690365034903430總價(jià)29640027306029565028967022981025# 975 平:25# 97.5 平59#97 平單價(jià)39603760總價(jià)3

32、8610036472025#87平東南向:25#87平東南向25#西南84平59#南北97平59# 1單元108平59# 2單元108平單價(jià)38503810376037603680總價(jià)334950320040364720406080397440五、本項(xiàng)目各戶型與外部競品樓盤相近戶型間價(jià)格對比1、一居室對比大量東北、西北向戶型，與周邊競品相比，朝向是其致命傷。美好愿景63平一室一廳一衛(wèi)朝向：西北向向單 價(jià)單價(jià)：3994元總 價(jià)55 平廳一衛(wèi)朝向：南：3300178308 元總價(jià)：251622元2、兩居室對比Bl戶型兩室兩廳一衛(wèi)室一廳一衛(wèi)面積：73 m2面積：70 m2朝 向： 東35833696元朝向：東向單 價(jià) ：26.5-27.3 萬單價(jià)：3762元總 價(jià) ：總價(jià)：263340元ioac0011好20東 北 向3429元28.4萬心語第一城K，H戶型兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)面積：83 m2面積：80 m2朝 向朝向：東北向單價(jià)單價(jià)：3700元總價(jià)總價(jià)：29600