包干制和酬金制

1、一、包干制和酬金制的定義及內(nèi)涵1、包干制，即業(yè)主想物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè) 享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、 額定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。這種定價(jià)方式的實(shí)質(zhì)是市場定價(jià)。具體到收費(fèi)形式物業(yè)收費(fèi)管理辦法規(guī)定 包干制就是指業(yè)主向物業(yè)公司支付規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余和 虧損都由物業(yè)公司享有和承擔(dān)的一種計(jì)費(fèi)方式。這里面要抓住什么呢？要抓住業(yè)主交配是交 的固定性的收費(fèi)。剛才我是一平米交五塊錢，或者交兩塊錢，是固定的，合同上是這么規(guī)定 的。問題是每家每戶每平米收兩塊錢，夠不夠你經(jīng)營，物業(yè)公司自己算帳去，什么叫包干制， 就

2、是物業(yè)公司來包干，虧了賺了都得包干，但是有一條要求，物業(yè)公司得達(dá)到合同的要求。 你跟人家定合同了，如果虧了錢，就降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這不行，因?yàn)槟阋呀?jīng)包干了，必須要按 照合同去執(zhí)行，賺錢、賠錢都得符合合同的要求 2、酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管 理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實(shí) 行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金從市場營銷學(xué) 角度分析，包干制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是市場定價(jià)，酬金制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是成本定價(jià)。3、現(xiàn)行物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)一般采用包干制或酬金制。就這兩種制度和大家分析

3、一下。（1）酬金制（高力）。酬金制一般是西方等發(fā)達(dá)國家所采用的物業(yè)管理模式，是以社區(qū)內(nèi)居民所選出的居民代表 為主體（就是我們所說的業(yè)委會），來選聘物業(yè)公司。他們的業(yè)委會就像我們的社區(qū)政府，有 著民眾賦予他們的權(quán)利，所以，他們的業(yè)委會權(quán)利是很大的。選聘物業(yè)，物業(yè)與業(yè)委會是雇 傭關(guān)系，業(yè)委會也就是物業(yè)的老板。物業(yè)根據(jù)與業(yè)委會簽訂的合同辦事，比如，每天清掃幾 次，提供業(yè)主什么服務(wù)等。如果，物業(yè)沒有做到合同約定，業(yè)委會有權(quán)扣錢甚至解約。所以 說，按照西方的管理，酬金制的物業(yè)小區(qū)，業(yè)委會的權(quán)利是相當(dāng)大的。當(dāng)然，業(yè)委會權(quán)利大了，義務(wù)也大。比如，按照業(yè)主公約，不允許封閉陽臺。某業(yè)主一定 要搭建，物業(yè)按照與業(yè)

4、委會合同不允許施工人員進(jìn)入，但業(yè)主要強(qiáng)行搭建的話，這時，就需 要業(yè)委會上門協(xié)調(diào)。再比如，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，也需要業(yè)委會上門催繳。因?yàn)槲飿I(yè)是拿酬金 的，就像你上班拿工資一樣，只要我做到合同里的條件，你就要給工錢。酬金制的物業(yè)公司向業(yè)委會負(fù)責(zé)，業(yè)委會是民選的，所以向住戶負(fù)責(zé)。三條線清楚，各司其職，當(dāng)然他們的物業(yè)是旱澇保收的，但是業(yè)委會卻是重任在心頭。（2）包干制（新選物業(yè)）包干制一般是國內(nèi)物業(yè)所常用的。 就是所以收益歸物業(yè)管理企業(yè)所有， 公共收益按照比例 與業(yè)委會分?jǐn)?，自?fù)盈虧，自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)委會，平時拿拿津貼，走走過場，屁事沒有。 所以，包干制的物業(yè)在比較穩(wěn)定、收益交高的小區(qū)是比較好的。但是，如

5、果小區(qū)收益小，欠 費(fèi)的業(yè)主多，那它也是要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。比如， 2個人的工作1人做，能省就省，肯定是要確 保利潤的，不然，物業(yè)公司是無法生存。結(jié)論大家也能看懂了，酬金制是比較先進(jìn)的管理模式，但是它不符合中國國情，業(yè)委會在 酬金制的管理模式中沒有擔(dān)任它應(yīng)有的角色，才造成了物業(yè)工作面臨兩難，雙方都無法得罪 的尷尬境地。也是為什么業(yè)委會堅(jiān)決要聘用包干制物業(yè)的根源所在（吃飽了沒事，可以遛鳥） 二、包干制和酬金制，何分優(yōu)劣？景洲大廈物管“包干”物管費(fèi)用定額收取，物管公司盈虧自負(fù)【本報(bào)訊】曾以依法維權(quán)，業(yè)主大會自選“管家”備受關(guān)注的深圳景洲大廈近日再開先例， 根據(jù)國家物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的相關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會提

6、議，該小區(qū)與物業(yè)管理公司簽 定相關(guān)協(xié)議，在深圳率先實(shí)行物業(yè)“包干制”管理。由酬金制改為包干制：國家建設(shè)部2004年1月1日起實(shí)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 中規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！睋?jù)景洲大廈業(yè)主委員會有關(guān)負(fù)責(zé)人鄒先生介紹，他們小區(qū)原來和現(xiàn)在深圳的大多住宅小區(qū)一樣實(shí) 行的是酬金制管理，即物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，向業(yè)主收取物業(yè)服 務(wù)費(fèi)，并按合同約定提取一定比列的酬金（傭金）。酬金制下業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬全體業(yè) 主所有，物業(yè)管理企業(yè)對所收費(fèi)用屬代管性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的盈余、虧損和不足均由全體業(yè) 主享有或承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)每 3個月

7、一次向業(yè)主公布收支賬目，業(yè)主行使監(jiān)督、審查、質(zhì) 詢等權(quán)利。業(yè)委會不再審核收支賬目：而包干制管理，則意味著物業(yè)管理企業(yè)對應(yīng)收的物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用自行支配，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)，業(yè)主及業(yè)主委員會不再對物業(yè)管 理企業(yè)的收支賬務(wù)進(jìn)行審核，只對本體公共設(shè)施維修基金的使用進(jìn)行審核，行使審批、監(jiān)督 權(quán)。實(shí)行包干制后，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)管理，工作重點(diǎn)放在定好包干費(fèi)用、服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容，監(jiān)督服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容的落實(shí)執(zhí)行。包干制減少了業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè) 在賬務(wù)收支方面的摩擦，保障了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動自主權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)可以在不降 低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)和引進(jìn)科學(xué)的管理方

8、法，降低成本，創(chuàng)造利潤。物管收費(fèi)沒有增加：在景洲大廈與其物業(yè)管理公司簽訂的關(guān)于景洲大廈物業(yè)實(shí)行包2 / 7干制管理的補(bǔ)充協(xié)議中，記者還看到這樣的約定：“景洲大廈實(shí)行包干制管理后，原景洲大 廈業(yè)主共同物業(yè)（停車場等收入）每年業(yè)主提留 30萬元標(biāo)準(zhǔn)不變，另增加每年5萬元的物業(yè) 管理費(fèi)積累提留。”根據(jù)深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，這每年35萬元的業(yè)主提留款將“?？顚Ｓ谩弊鳛榇髲B公共積累，“用于今后大廈電梯更換、墻體維修儲備資金”，鄒 先生告訴記者，這是為將來電梯更換等較大額的支出打下基礎(chǔ)，消除業(yè)主的后顧之憂。他還 表示，實(shí)行包干制后，小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照執(zhí)行深圳市物業(yè)管理政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，

9、 不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。點(diǎn)評：傭金制：又稱“實(shí)報(bào)實(shí)銷制”，是指物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方按照協(xié)商預(yù)定的管理目標(biāo)， 按預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，一個會計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)的一種合作模式。在 這種模式下，物業(yè)管理人只拿與業(yè)主事先約定好的傭金部分；節(jié)省的開支是為業(yè)主而節(jié)約， 物業(yè)管理公司得到的獎勵是高傭金，或節(jié)約分成，或經(jīng)營收益分成。包干制：是物業(yè)管理公司按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，不論管理的 好壞，經(jīng)營的盈虧，物管公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變的一種合作模式。在這種模式下，節(jié)省的開支可 能成為物業(yè)管理公司的利潤。實(shí)行酬金制，物業(yè)管理將是一種完全市場化的運(yùn)行。他不僅要求業(yè)主委員會在代表全 體業(yè)主利

10、益的同時具備較高的素質(zhì)和相關(guān)知識，而且物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也是必要 的前提。實(shí)行酬金制時，預(yù)算一般都做得非常詳細(xì)，而且服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也比較細(xì)致，比如小區(qū)每 天要掃幾遍地，需要雇用多少保潔人員，工資多少；幾分鐘巡邏一次，雇多少保安，工資多 少；需要種幾棵樹幾棵花，大約要更換幾個燈泡等等事無巨細(xì)均一一交由業(yè)主決定。業(yè) 主按照預(yù)算依照個人所屬面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)用，按月支付。這種收費(fèi)方式包干制是傳統(tǒng)的收費(fèi)形式，它的好處在于，省卻了物業(yè)管理公司與民選的業(yè)主委員會 在某些問題上一直難以調(diào)和的矛盾，比如業(yè)主委員會對物管企業(yè)收支賬務(wù)進(jìn)行審核的難題， 為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本，也給物業(yè)管理公司減輕了精神壓力。這樣做

11、，還有利于防止個別業(yè) 主委員會負(fù)責(zé)人被收買而變成“維持會長”、與物管企業(yè)共同侵害所有業(yè)主的權(quán)益。但這種收 費(fèi)方式可能導(dǎo)致“獎懶罰勤”的結(jié)果，影響實(shí)際服務(wù)質(zhì)量。這兩種收費(fèi)方式在實(shí)施上也存在著一個適用范圍，就目前的實(shí)際國情來講，可能傭金 制較適合高檔項(xiàng)目。因?yàn)楦邫n物業(yè)的業(yè)主具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠聘請有品牌、能提供優(yōu) 質(zhì)服務(wù)且管理規(guī)范的物業(yè)公司，同時業(yè)主的整體素質(zhì)也比較高，有知識和能力對物業(yè)管理的 過程進(jìn)行監(jiān)督。包干制對一些住宅小區(qū)或者公寓等中低價(jià)位的社區(qū)來說則更為適合，因?yàn)檫@ 些小區(qū)的業(yè)主相對缺乏精力和專業(yè)知識去監(jiān)督和甄別物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容。另外，地段好經(jīng) 3 / 7頁眉 .營資源豐富的小區(qū)更適

12、合采用包干制，物業(yè)公司也愿意承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。不管是包干制還是酬金制，反映的都是市場的需要，都是業(yè)主的需求。而且物業(yè)的形 態(tài)很多，隨著物業(yè)發(fā)展，也還會產(chǎn)生其他的模式。業(yè)主有權(quán)選擇自己滿意的物業(yè)公司，物業(yè) 公司也可以根據(jù)服務(wù)水平進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，這樣才能雙贏。實(shí)行何種收費(fèi)模式，其根本目的都 是一致的，都是要從根本上提高物業(yè)服務(wù)水平，減少業(yè)主與物業(yè)公司的摩擦。如果既能使業(yè) 主省心省力，又能保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，當(dāng)然是最理想的選擇。三、不能讓業(yè)委會成為“空架子”這幾天，濟(jì)南中聯(lián)花園的宣傳欄上一份聲明引起了媒體關(guān)注。這份聲明是由小區(qū)業(yè)委會主任 與常務(wù)副主任發(fā)出的，他們表示自己年事已高，精力、能力有限，深感力不勝任

13、，本著為全 體業(yè)主負(fù)責(zé)的精神，決定共同辭職。據(jù)悉，該小區(qū)業(yè)委會僅僅成立一年，業(yè)委會主任與常務(wù) 副主任所發(fā)辭職聲明，讓人們感到很突然。（2006年11月15日齊魯晚報(bào)）其實(shí)，這個業(yè)委會的主任與常務(wù)副主任突然辭職，并非聲明中所說的“年事已高”那么簡單。 表面看，業(yè)委會集體“摞挑子”，直接原因是他們在為業(yè)主維權(quán)過程中不斷遭受“物業(yè)敵視、 業(yè)主不滿”的“夾板氣”。究其實(shí)質(zhì)，則有不少深層次原因?！皹I(yè)委會作為一個新生事物，其 實(shí)有名無實(shí)，是一副空架子”，業(yè)委會的常務(wù)副主任姚中君先生所言，正中業(yè)委會軟肋。事實(shí)上，國內(nèi)大多業(yè)委會確是“空架子”。一方面，業(yè)委會責(zé)權(quán)利嚴(yán)重不對等。業(yè)委會大多沒 有固定工作場所，沒有

14、辦公經(jīng)費(fèi)，主任們有為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的義務(wù)，有與物業(yè)等“抗衡”的 責(zé)任，承擔(dān)著很大的壓力，付出艱辛的勞動，卻沒有工資報(bào)酬，純屬公益性質(zhì)的義務(wù)勞動。另一方面，業(yè)委會常被一些部門所忽略。如，中聯(lián)花園業(yè)委會最近一直在竭力與物業(yè)部門交 涉取暖問題，有關(guān)部門對供暖糾紛召開協(xié)調(diào)會時，邀請了物業(yè)部門，而不通知業(yè)委會，讓業(yè) 委會這個“主角”好不尷尬。業(yè)委會成了 “空架子”，與現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)密切相關(guān)。在我國，業(yè)委會和居委會、村委會都屬于 基層群眾性自治組織。但業(yè)委會與居委會、村委會相比，除了性質(zhì)、地位、義務(wù)、責(zé)任不同 外，法律“待遇”上也有相當(dāng)大的差別。如，居委會與村委會在履行職能上，都有專門的 “組 織法”等一系列

15、完善的法律法規(guī)為后盾，都有自己的辦公場所與經(jīng)費(fèi)，責(zé)權(quán)利非常清晰。與 此對比，業(yè)委會這個自治組織，明顯缺乏法律保障。目前，我國2003年出臺的物業(yè)管理?xiàng)l例對業(yè)委會有所涉及，但只是明確了業(yè)委會“出生”的合法性，卻未能給業(yè)委會以明確的 法律地位，也沒有對業(yè)委會作出責(zé)權(quán)利界定。不具備法人資格或者主體資格，沒有責(zé)權(quán)利界 定，業(yè)委會和各方溝通時，必然困難重重。這些，恐怕也是中聯(lián)花園業(yè)委會集體“摞挑子” 的深層次原因。俗語道，名不正，言不順。在業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間糾紛越來越多、越來越復(fù)雜的背 景下，業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益需要業(yè)委會，構(gòu)建和諧社區(qū)離不開業(yè)委會，業(yè)委會這個自治組織不 能成為“空架子”。筆者以為，

16、有關(guān)方面應(yīng)彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的空白，盡快明確業(yè)委會的法律地位， 明確其責(zé)權(quán)利，以便其在解決社區(qū)矛盾中發(fā)揮應(yīng)有作用，更有效地協(xié)調(diào)各方關(guān)系，維護(hù)業(yè)主 權(quán)益。筆者建議，應(yīng)著手制訂社區(qū)業(yè)主委員會組織法，使之與現(xiàn)行的城市居民委員會組 織法、村民委員會組織法一道，共同構(gòu)成中國基層群眾自治的法律體系。四、對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制包干制的幾點(diǎn)思考一、對酬金制和包干制的正確認(rèn)識無論是酬金制還是包干制，都是適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理市場發(fā)展的收費(fèi)方式，兩種方式各有 利弊，不能簡單地認(rèn)為包干制比酬金制更合理，或者酬金制比包干制更規(guī)范。1、酬金制。酬金制主要是深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過程中，在借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)的基 礎(chǔ)上形成的物業(yè)管理收費(fèi)方

17、式，也是目前物業(yè)管理行業(yè)中使用較多的方式。根據(jù)辦法第八條的規(guī)定，“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付 給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者 承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”在物業(yè)管理市場發(fā)展較為成熟的城市，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的政府指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本確保了 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)之間的合理性，采取酬金制就是物業(yè)管理企業(yè)在利潤相對固定的情況下 為業(yè)主提供服務(wù)。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，結(jié)余仍然歸業(yè)主享有， 避免出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)只收費(fèi)不提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的情況，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作；對 物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金制是按照

18、物業(yè)服務(wù)成本支出的一定比例提取的，可以使企業(yè)在 一定程度上規(guī)避如物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳率過低造成收支不平衡等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，酬金制仍然存在著明顯的局限性，一方面由于利潤相對固定，確保服務(wù)質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)成為物業(yè)管理企業(yè)唯一關(guān)注的重點(diǎn)，企業(yè)在提高管理效益和經(jīng)營效益（如節(jié)能降耗、增 收節(jié)支）等方面明顯缺乏積極性，一些企業(yè)甚至通過加大成本來提高酬金額度，極大地?fù)p害 了業(yè)主的合法權(quán)益；另一方面，由于酬金的相對固定，“賺多賺少都不是自己的”，使物業(yè)管理企業(yè)的合法收益權(quán)受到影響，不利于物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展。2、包干制。包干制是適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)市場需求的另一種收費(fèi)方式?！鞍芍剖侵赣蓸I(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物

19、業(yè)服務(wù)費(fèi)用，贏余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的 物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”實(shí)行包干制，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，就應(yīng)明確服 務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在此前提下，贏余和虧損均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益 與服務(wù)水平的高低、成本控制、經(jīng)營能力緊密相關(guān)。包干制是目前物業(yè)管理市場中較能體現(xiàn)業(yè)主按照價(jià)格性能比的原則選擇物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn) 品和企業(yè)的收費(fèi)方式。實(shí)行包干制，物業(yè)管理企業(yè)獲取的利潤不再是有限的，物業(yè)管理企業(yè) 可以在公平、公正的市場競爭機(jī)制下，不斷激發(fā)企業(yè)的經(jīng)營、管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn) 營實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、水平和經(jīng)營效益的雙贏。對業(yè)主而言，包干制使業(yè)主從相對被動地接 受物業(yè)服

20、務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，到主動通過市場這一價(jià)格杠桿體系選擇最適合自己需求的物業(yè)服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)的企業(yè)，有效維護(hù)自身的合法權(quán)益。包干制也容易產(chǎn)生諸如物業(yè)管理企業(yè)采取低價(jià)競爭、物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)違規(guī)等問題， 因此包干制的實(shí)行需要相應(yīng)的配套法規(guī)、地方性的管理辦法加以規(guī)范。二、酬金制和包干制的合理選擇如何與業(yè)主約定使用酬金制還是包干制，是今后物業(yè)管理企業(yè)將要面臨的新問題。我國的物業(yè)管理水平地區(qū)發(fā)展不平衡， 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求有明顯的地域性差異， 而各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，也導(dǎo)致各地區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的承受能力有較大的差異。因 此，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在約定收費(fèi)方式時，要綜合考慮物業(yè)性質(zhì)、類型、業(yè)主的

21、服務(wù)需求 和經(jīng)濟(jì)承受能力等因素。就目前情況來看，酬金制的實(shí)行條件已經(jīng)相對成熟，它主要適用于普通居住型物業(yè)、政 府物業(yè)、公用事業(yè)型物業(yè)等。特別是在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展尚不成熟的地區(qū)，酬金制有利于維 護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的利益。居住型物業(yè)采用酬金制的收費(fèi)方式，可以避免因服務(wù)費(fèi) 用的問題雙方產(chǎn)生不必要的糾紛；同時業(yè)主也可以根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求選擇物業(yè)服務(wù) 內(nèi)容并與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房類型的物業(yè)，政府 會確定相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)相對較低，物業(yè)管理企業(yè)選擇酬金制對企業(yè)和業(yè)主本身而言 都較為合適。而在城市商業(yè)類型、高檔居住類型的物業(yè)中，尤其是單一業(yè)主背景的商業(yè)物業(yè)中，業(yè)主 對物業(yè)服務(wù)的需求和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的承受能力相對較高，尤其是在一些經(jīng)營性的商業(yè)物業(yè)中，業(yè)主不僅要求物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營能力也有更高的要 求，有的甚至要求物業(yè)管理企業(yè)共同參與其經(jīng)營