土地增值稅合理避稅的各種對策

1、土地增值稅稅務(wù)籌劃合理避稅的各種策略一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業(yè)及相關(guān)稅金及 定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，此 項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目 金額后的余額。2、土地增值稅只有對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對于繼承、贈與等方 式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅。3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，征稅。合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。交換房地產(chǎn)的，單位之間交換征稅，個人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān) 核實(shí)，免征。房地產(chǎn)抵押，抵押期

2、間不征，期滿償還債務(wù)本息不征，期滿不能償 還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。房地產(chǎn)出租不征。房地產(chǎn)評估增值不征。國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了， 這就有利于我們進(jìn)行后續(xù) 的籌劃，接下來就是解決實(shí)際核算的問題了， 合理避稅的目的也就是 在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤,那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關(guān)于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章， 一是從收入入手。首先稅收成 本的降低就從日常發(fā)生的各項(xiàng)支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費(fèi)用增加了，實(shí) 現(xiàn)

3、的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣 除的項(xiàng)目二、土地增值稅可扣除項(xiàng)目：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額(1)、以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，為支付的土地出讓金(2)、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī) 定補(bǔ)繳的土地出讓金(3)、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)(1)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2)、前期工程費(fèi)(3)、建筑安裝工程費(fèi)(4)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(5)、公共配套設(shè)施費(fèi)(6)、開發(fā)間接費(fèi)：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工 資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等等

4、。 3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)主要指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。6、舊房及建筑物的評估價(jià)格。以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了。三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額的方法：對于不同物價(jià)水平的不同地區(qū)同時(shí)開發(fā)多個 項(xiàng)目，可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度調(diào)整分?jǐn)偅?將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開發(fā)項(xiàng)目增值率大致相 同，降

5、低某段時(shí)間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的繳納。2、增加間接費(fèi)的方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi) 的籌劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到項(xiàng)目中 或兼職到每一個具體項(xiàng)目中去，那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可以分 攤部份至房地產(chǎn)開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃：(1)、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本 金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+ （取得土地使用權(quán)支付的金額+ 房

6、地產(chǎn)開發(fā)成本）刈口除比例（5%以內(nèi)） （2）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑?機(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）闿口除比例（10%以內(nèi)）以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，如果公式中的利息支出大于公式 計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證 明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算 分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增 加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批

7、商業(yè)用房，支付的地價(jià)款為600萬元，開發(fā)成本為1, 000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶?能提供金融機(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為 100萬元，如何為該公司利用利 扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時(shí)，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為 5%和10%?；I劃過程如 下：首先，計(jì)算（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X（10%5%） = （600+1000） X5%=80 （萬元）其次，判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，由于100>80, 所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計(jì)稅

8、依據(jù)將 增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為 70萬元時(shí)， 由于70<80,所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分 攤利息或不向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù) 10萬元，合理降低稅負(fù)。4、收入分散法將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面 的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時(shí)便和購 買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。5、利用稅收優(yōu)惠稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)20%這個比率，可以對此進(jìn)行納稅籌劃。首先要測算增值率（增值額與允