江蘇句容茅山項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與成本精算_11頁

1、句容茅山項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與成本精算一、開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目占地面積約900畝，60萬川，地處旅游風(fēng)景區(qū)，依山傍水，水面約5000 畝，333萬川。且地塊水岸線較長，有利于臨水規(guī)劃，考慮打造一個集自然山水、 民國建筑、道家文化、休閑旅游與戶外運(yùn)動于一身的放松身心、凈化心靈、陶冶 情性、升華精神的旅游渡假區(qū)。綜合地塊的形狀，地塊面積、地理位置、市場情況、項(xiàng)目總體定位、經(jīng)濟(jì)因素，擬定建獨(dú)幢、聯(lián)排、疊拼、渡假公寓等幾種產(chǎn)品，初步考慮如下表：類另y獨(dú)棟聯(lián)排疊拼公寓合計(jì)單位容積率0.30.50.70.90.39每畝建筑面積200333467600（就）總建筑面積135200360002400039000234200（

2、就）占地面積6761085165900（畝）450667720003400043333600000（就）總套數(shù)5201801507801630（套）樓面地價700420300235（元 / m2）單套面積26020016050（就 / 套）單價3800300027002400（元 / m2）單套總價98.86043.212（萬元）單位成本2588230821882123（元 / m2）每平米利潤1212692512277（元 / m2）每畝利潤24.2423.0423.9116.62（萬元/畝）不含地價的總成本25525.766796.84531.27363.244216.96（萬元）總銷售價

3、格51376108006480936078016（萬元）利潤（含地價）25850.244003.201948.801996.8033799.04（萬元）地 價9464151271491012600（萬元）總利潤16386.242488.711219.411080.321174.66（萬元）1、規(guī)劃建議：四種產(chǎn)品、容積率只是略低于市內(nèi)項(xiàng)目的原因是，該項(xiàng)目的最大的資源是水， 可充分借景與水面，挖掘水的價值，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)時只需充分考慮各組團(tuán)與 各幢之間的合理排布與舒適間距，達(dá)到目標(biāo)客群在生理與心理上的低密度即可。2、對公寓的考慮：相比之下，公寓每畝的收益最低，但公寓的潛在收益較高，受市場利好的影

4、 響較大且風(fēng)險較低，有助于提高項(xiàng)目的人氣和活力。受銀行及國家宏觀政策的影 響較小，客戶層面較廣，有利于快速回籠資金。3、分期開發(fā)計(jì)劃建議：520幢獨(dú)棟，分三期開發(fā)，每期170幢左右。占地450667 m2，676畝，迎 湖開發(fā)，分區(qū)管理；180套聯(lián)排分三期開發(fā)，每期60套，占地72000 m, 108畝；150套疊拼分三期開發(fā)，每期50套，占地34000 m, 51畝；780套公寓分三期開發(fā)，每期 260套，占地43333 m，65畝。每期開發(fā)占地300畝、20萬m,約540套，建筑面積約77200 m。通過邊 開發(fā)、邊美化、邊等待，達(dá)到降低項(xiàng)目經(jīng)營資金與利潤最大化的目的。3、規(guī)劃布局建議：四

5、類產(chǎn)品分圈層開發(fā)。迎湖面為第一圈層，開發(fā)為獨(dú)棟別墅;向內(nèi)為第二圈層，開發(fā)為聯(lián)排別墅；再向內(nèi)為第三圈層，開發(fā)為疊拼；最外層為第四圈層，開發(fā)為渡假式公寓。小區(qū)內(nèi)部通過兩條主干道路，伸向湖邊，分為 12個組團(tuán)，呈扇狀布局，達(dá)到合理布局，便于管理的目的。二、成本測算序號項(xiàng)目名稱按銷售面積（兀/ m2）總費(fèi)用（萬元）-一一土地費(fèi)用538.25126061獨(dú)棟（0.3）70094642聯(lián)排（0.5）42015123疊拼（0.7）3007204公寓（0.9）235916.5前期工程費(fèi)601405.21規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30702.62鉆探勘察費(fèi)6140.523質(zhì)檢監(jiān)理費(fèi)6140.524三通一平15351.35可行性

6、研究、招標(biāo)、臨時設(shè)施、預(yù)結(jié)算審編等費(fèi)用370.26二各項(xiàng)規(guī)費(fèi)1152693.31基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)751756.52消防局收費(fèi)1.535.133發(fā)展新墻體專項(xiàng)基金8187.364白蟻防治費(fèi)1.535.135散裝水泥專項(xiàng)基金246.846規(guī)劃局收費(fèi)1.535.137氣象局收費(fèi)10234.28地形、管線圖紙資料費(fèi)123.429大樣圖、定位放線圖123.4210施工圖、審查費(fèi)1.535.1311房產(chǎn)交易費(fèi)、測繪370.2612物價局論證費(fèi)123.4213特種垃圾管網(wǎng)費(fèi)1.535.1314環(huán)抱監(jiān)測費(fèi)246.8415防震抗災(zāi)費(fèi)123.4216防雷審查費(fèi)2.558.5517檔案寄存費(fèi)123.42四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

7、費(fèi)1934520.061道路廣場工程20468.42供水工程5117.13排污工程7163.944供電工程30702.65室外管網(wǎng)370.266水增容費(fèi)8187.367電增容費(fèi)25585.58景觀綠化431007.069室外照明5117.110有線電視5117.111通訊寬帶5117.112智能化30702.613:環(huán)衛(wèi)工程246.8414圍墻建設(shè)370.2615環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)246.84五建筑安裝工程費(fèi)800187361基礎(chǔ)工程551288.12主體工程62014520.43主體安裝801873.64外墻裝飾40936.85公共部位裝飾5117.1六公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2558.551居委會用房1

8、23.422會所用房20468.43公共廁所123.424消防設(shè)備370.26七物業(yè)移交費(fèi)5117.1八銷售費(fèi)用601405.2九管理費(fèi)用501171十不可預(yù)見費(fèi)801873.6十一稅費(fèi)3007026十二財(cái)務(wù)費(fèi)2004684不含地價成本計(jì)188844216.961其中獨(dú)棟含地價成本為258834989.762其中聯(lián)排含地價成本為23088308.83其中疊拼含地價成本為21885251.24其中公寓含地價成本為21238279.7備注：1、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)因當(dāng)?shù)氐娜≠M(fèi)情況不明，暫按蘇州地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)替代。2、因地處偏遠(yuǎn)，沒有考慮管道氣的問題。3、人防按總建面 234200卅的5%考慮，為11710 譏4、財(cái)

9、務(wù)費(fèi)用的估算較大，是因?yàn)轫?xiàng)目歷時較長，金融風(fēng)險、銷售風(fēng)險難以把握，以及將來可能要租用大面積水面和購置水上娛樂設(shè)施。因此在“資金流出計(jì)劃表” 內(nèi)的財(cái)務(wù)成本的安排可能出入較大。附表：項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱按銷售面積（兀/ m2）總費(fèi)用（萬元）一一一土地取得費(fèi)538.2512606二二二投資成本（不含地價）168839532.961前期工程費(fèi)601405.22各項(xiàng)規(guī)費(fèi)1152693.33基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1934520.064建筑安裝工程費(fèi)800187365公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2558.556物業(yè)移交費(fèi)5117.17銷售費(fèi)用601405.28管理費(fèi)用5011719不可預(yù)見費(fèi)801873.610稅費(fèi)3

10、007026-三財(cái)務(wù)費(fèi)2004684四獨(dú)立核算費(fèi)21502517.651人防工程費(fèi)11710 X21502517.65附表：計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度表該項(xiàng)目占地900畝、60萬叭 總建筑面積約25.1萬叭 可銷售面積約23.42萬卅，分三期、五年半開發(fā)完成，建成期內(nèi)銷售完畢序號工作類別所需要時間時間進(jìn)度計(jì)劃1市場調(diào)研、整理、分析1222005.5.18.302編制可行性研究報告。項(xiàng)目開局策劃，項(xiàng)目審批等前期工作302005.9.19.303建筑方案、規(guī)劃方案、招投標(biāo)初步設(shè)計(jì)、會所設(shè)計(jì)及建設(shè)及研討2022005.10.1 2006.4.204綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)482006.4.25.205施工圖設(shè)計(jì)712006.

11、5.217.316報建，領(lǐng)取規(guī)劃許可證302006.8.18.307（一期）工程開工2006年9月1日8（一期）工程單體完工1222006.9.112.319（一期）交付1532007.1.1 5.3110（一期）回顧（總結(jié)分析，調(diào)整與糾編）302007.8.18.3011（二期）項(xiàng)目審批302007.9.19.3012（二期）方案調(diào)整、細(xì)化、整理302007.10.110.3013（二期）施工圖設(shè)計(jì)612007.11.112.3114（二期）項(xiàng)目報建，領(lǐng)取規(guī)劃許可證302008.1.11.3015（二期）工程開工2008年3月1日16（二期）工程單體完工1222008.3.1 6.3017（二期）交付1222008.7.1 10.3018（二期）回顧（總結(jié)分析，調(diào)整與糾編）302009.1.1 1.3019（三期）項(xiàng)目審批282009.2.1 2.2820（三期）方案