第8章 房地產(chǎn)法 高職高專(zhuān)經(jīng)濟(jì)法

1、第八章第八章 房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法w 本章主要內(nèi)容本章主要內(nèi)容： 第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 第五節(jié) 違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述概述概述w 本節(jié)主要內(nèi)容：本節(jié)主要內(nèi)容： 一、房地產(chǎn)的概念 二、房地產(chǎn)法的概念一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念w 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)w 房產(chǎn)一般是指土地上的房屋等建筑物和構(gòu)房產(chǎn)一般是指土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物。地產(chǎn)是指供人們開(kāi)發(fā)、使用和經(jīng)營(yíng)筑物。地產(chǎn)是指供人們開(kāi)發(fā)、使用和經(jīng)營(yíng)的土地的土地w 房地產(chǎn)是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體房地產(chǎn)是房屋與土地

2、在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)現(xiàn)w 這里所說(shuō)的房地產(chǎn)是指城市的房地產(chǎn)這里所說(shuō)的房地產(chǎn)是指城市的房地產(chǎn) 二、房地產(chǎn)法的概念二、房地產(chǎn)法的概念w房地產(chǎn)法是指在調(diào)整城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用等活動(dòng)中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)二、房地產(chǎn)法的概念二、房地產(chǎn)法的概念w 房地產(chǎn)法有廣義和狹義之分w 廣義的房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的各種法律、法規(guī)的總稱(chēng)。包括了中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)建筑法以及相關(guān)的法律法規(guī)w 狹義的房地產(chǎn)法是指中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地w 本節(jié)主要內(nèi)容：本節(jié)主要

3、內(nèi)容：w 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的概念一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的概念w 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的概念一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的概念w 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，具體而言，就是對(duì)依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國(guó)有土地。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式方式w （一）土地使用權(quán)的出讓?zhuān)ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)的出讓w 土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。w 出讓土地使用權(quán)的土地，必須是國(guó)有土地，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土

4、地不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)婪ㄞD(zhuǎn)為國(guó)有以后，該土地使用權(quán)可以有償出讓。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式方式w 1.土地出讓的條件土地出讓的條件w 一是符合規(guī)劃要求w 二是符合權(quán)限要求w 2土地使用權(quán)的出讓方式土地使用權(quán)的出讓方式w （1）拍賣(mài)w （2）招標(biāo)w （3）雙方協(xié)議 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式方式 3土地使用權(quán)出讓的期限土地使用權(quán)出讓的期限w 土地使用權(quán)出讓的最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定，具體可分為五種情況：w （1）居住用地70年；w （2）工業(yè)用地50年；w （3）

5、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；w （4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；w （5）綜合和其他用地50年。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式方式w 4土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同w 土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同是指國(guó)有土地代表同土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜達(dá)成的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。w 出讓合同一般具有以下特征：出讓合同是雙方當(dāng)事人之間設(shè)立、變更土地使用權(quán)法律關(guān)系的協(xié)議；出讓合同的出讓方是特定的，必須是土地所在地的市、縣人民政府的土地管理部門(mén)；出讓合同的受讓方一般是境內(nèi)外的企業(yè)法人；出讓合同是訂立土地使用權(quán)

6、轉(zhuǎn)讓合同的前提條件。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式方式w 土地使用權(quán)出讓合同的主要條款應(yīng)當(dāng)包括：w 合同當(dāng)事人，即出讓人和受讓人；w 協(xié)議內(nèi)容，即合同標(biāo)的、出讓年限、地價(jià)、支付方式及其期限，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移的登記時(shí)間，土地用途，投資開(kāi)發(fā)期限，在規(guī)定期限的開(kāi)發(fā)程度，雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任、合同的生效和終止條件以及合同正副本份數(shù)；簽約時(shí)間、地點(diǎn)及合同附件等。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式方式w 4.土地使用權(quán)的終止和續(xù)期w （1）土地使用權(quán)的終止。在以下情況下土地使用權(quán)終止：w 因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿(mǎn)而終止。w 土地使用

7、權(quán)屆滿(mǎn)前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。w 因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地。w 因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式方式w （2）土地使用權(quán)的續(xù)期。土地使用權(quán)出讓合同約定的期限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，可以申請(qǐng)續(xù)期，并應(yīng)當(dāng)在期滿(mǎn)前1年提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。w （二）土地使用權(quán)的劃撥（二）土地使用權(quán)的劃撥w 1

8、.土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥的概念w 土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得方式方式2土地使用權(quán)劃撥的范圍土地使用權(quán)劃撥的范圍w 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法第二十三條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：w （1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；w （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； w （3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； w （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第三節(jié)

9、第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)w 本節(jié)主要內(nèi)容：本節(jié)主要內(nèi)容：w 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念w 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念w 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得使用權(quán)的土地上，通過(guò)一定的資本和人力投入，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的活動(dòng)。w 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)兩個(gè)環(huán)節(jié)。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)w （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念和設(shè)立條件（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念和設(shè)立條件w 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。w 建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企

10、業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。除法律另有規(guī)定者外，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法登記為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般可以分為專(zhuān)營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)兩種形式。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)w 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：w （1）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)。該名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)須符合公司法人登記的有關(guān)規(guī)定。w （2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該場(chǎng)所必須適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要。w （3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本，即注冊(cè)資本應(yīng)在人民幣100萬(wàn)元以上，且自有流動(dòng)資金不得低于100萬(wàn)元。w （4）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員：4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人

11、員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。w （5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)w （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序w 1.申請(qǐng)申請(qǐng)w 2.登記登記w 3備案和核定資質(zhì)等級(jí)備案和核定資質(zhì)等級(jí) w 【小資料小資料】w 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分幾個(gè)等級(jí)？w 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易w 本節(jié)主要內(nèi)容：本節(jié)主要內(nèi)容：w 一、房地產(chǎn)交易的概念一、房地產(chǎn)交易的概念w 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓w 三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w 四、房

12、屋租賃四、房屋租賃w 五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)交易的概念一、房地產(chǎn)交易的概念w 房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為特殊商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱(chēng)。w 房地產(chǎn)交易是一種法律行為，應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行。w 在我國(guó)，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃三種形式。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓w （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念w 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 w 【小資料小資料】w 美國(guó)老太太和中國(guó)老太太w 在去天國(guó)的路上，一個(gè)美國(guó)老太太和一個(gè)中國(guó)老太太疲憊不堪地相遇了

13、，她們嘮起各自的一生雖說(shuō)感慨良多，但都頗為自得。美國(guó)老太太說(shuō)：“我可還清買(mǎi)房的貸款啦！”中國(guó)老太太一聽(tīng)：“甚么！我這輩子可沒(méi)借過(guò)債，還攢夠了買(mǎi)房的一大筆錢(qián)！”二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓w （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件w 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體必須具有合法資格w 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求w 3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人意思表示必須真實(shí)w 4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式要件必須完備房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例w 【案例分析案例分析】w 趙某欲在A市買(mǎi)住房，經(jīng)人介紹與葉某相識(shí)，葉某正有房出售。雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定：葉某將自有的二層九間房共180平方米作價(jià)134萬(wàn)元賣(mài)給趙某；買(mǎi)方預(yù)

14、付房款20萬(wàn)元，待賣(mài)方將房子維修完畢，買(mǎi)方驗(yàn)收后再付余款；買(mǎi)方付款之后賣(mài)方應(yīng)將房產(chǎn)證交給買(mǎi)方并負(fù)責(zé)協(xié)助買(mǎi)方辦理過(guò)戶(hù)。協(xié)議簽訂后，葉某將房產(chǎn)證交給了趙某，但由于當(dāng)時(shí)趙某的戶(hù)口不在A市，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。數(shù)月后，趙某的戶(hù)口遷至A市，趙某找葉某同去辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，葉某予以拒絕，并且起訴要求趙某退還房屋，解除雙方的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，理由是雙方未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系因此是非法的，無(wú)效的。趙某辯稱(chēng)，葉某之所以反悔，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)看漲，葉某試圖以更高的價(jià)格賣(mài)與他人。w 問(wèn)：趙某與葉某的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否合法有效？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例w 分析：從本案的事實(shí)來(lái)看，首先，葉某和趙某均為18歲以上的神智正常的成

15、年人，具有完全民事行為能力，有資格獨(dú)立從事民事活動(dòng)；葉某與趙某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是雙方真實(shí)的意思表示，沒(méi)有脅迫等因素的存在。其次，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議亦未損害社會(huì)公共利益或違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。如前所述，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是一種合同關(guān)系，合同有效成立遵循意思自治原則，只要不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定即可。房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)則是物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系，是否辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。因此，本案中，趙某與葉某的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是合法有效的，葉某的訴訟請(qǐng)求得不到法院的支持，相反，葉某還應(yīng)協(xié)助趙某補(bǔ)辦房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓w （三）商品房預(yù)售的條件（三）商品房預(yù)售的條件w 根據(jù)房地產(chǎn)管理法第四十

16、四條的規(guī)定，商品房預(yù)售必須具備下列條件：w （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； w （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； w （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； w （4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w （一）房地產(chǎn)抵押的概念和基本特征（一）房地產(chǎn)抵押的概念和基本特征w 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先

17、受償。三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w 房地產(chǎn)抵押除了從屬性、特定性和物上代位性等一般抵押所共有的特征以外，其特殊性表現(xiàn)在：w 1房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的具有復(fù)合性w 2房地產(chǎn)抵押具有要式性w 3房地產(chǎn)抵押不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w （二）房地產(chǎn)抵押的范圍（二）房地產(chǎn)抵押的范圍w 1. 房地產(chǎn)抵押的范圍房地產(chǎn)抵押的范圍w （1）依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；w （2）依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；w （3）法律規(guī)定的其他可以依法抵押的房地產(chǎn)。三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w 2.房地產(chǎn)抵押的限制房地產(chǎn)抵押的限制w （1）以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地

18、產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。w （2）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。w （3） 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。w （4）以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w （5）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。w （6）有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)

19、當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。w （7）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。w （8）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w （9）預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。w （10）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。w 3.不得設(shè)置抵押的房地產(chǎn)不得設(shè)置抵押的房地產(chǎn)w (1)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；w (2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

20、三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w (3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；w (4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；w (5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；w (6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。w （三）房地產(chǎn)抵押的程序（三）房地產(chǎn)抵押的程序w 1.簽訂房地產(chǎn)抵押合同簽訂房地產(chǎn)抵押合同w 按照房地產(chǎn)管理法第四十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。合同的主要條款應(yīng)當(dāng)包括：合同當(dāng)事人、主債權(quán)的數(shù)額和期限、抵押房地產(chǎn)的基本情況、抵押當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)、抵押日期等。三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w 2.房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記w （1）房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記w

21、 （2）房地產(chǎn)抵押注銷(xiāo)登記w （3）處分抵押房地產(chǎn)后的過(guò)戶(hù)登記三、房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押w （四）房地產(chǎn)抵押的特別規(guī)定（四）房地產(chǎn)抵押的特別規(guī)定w 1.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}w 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。w 2.房地產(chǎn)抵押后土地上新增房屋的受償問(wèn)題房地產(chǎn)抵押后土地上新增房屋的受償問(wèn)題w 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍

22、賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 四、房屋租賃四、房屋租賃w （一）房屋租賃的概念（一）房屋租賃的概念w 房地產(chǎn)租賃，即房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。擁有房地產(chǎn)權(quán)利的一方為出租人，承租房地產(chǎn)的一方為承租人。 四、房屋租賃四、房屋租賃w （二）房屋租賃的條件（二）房屋租賃的條件w 公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家管理、經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有以下之一情形的房屋不得出租：（1）未依法取提所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的

23、；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。四、房屋租賃四、房屋租賃w （三）房屋租賃合同（三）房屋租賃合同w 房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。同時(shí)還規(guī)定了，在合同中雙方應(yīng)當(dāng)約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。四、房屋租賃四、房屋租賃w 房屋租賃合同的主要條款應(yīng)當(dāng)包括：（1）當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（

24、3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）當(dāng)事人約定的其他條款。w 房屋租賃期限屆滿(mǎn)，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)前3 個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。四、房屋租賃四、房屋租賃w 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同規(guī)定。 w 出租人在租賃期限死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。 五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)w （一）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的概念

25、（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的概念w 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是指為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)提供各種中介代理和相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)的的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。w （二）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件w 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： w 1有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)； w 2有固定的服務(wù)場(chǎng)所； w 3有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； w 4有足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)人員。w 5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。第五節(jié)第五節(jié) 違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任任w本節(jié)主要內(nèi)

26、容：本節(jié)主要內(nèi)容：w 一、違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任的概念及違一、違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任的概念及違法主體法主體w 二、違反房地產(chǎn)法的責(zé)任形式二、違反房地產(chǎn)法的責(zé)任形式w 三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律責(zé)任三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律責(zé)任一、違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任的一、違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任的概念及違法主體概念及違法主體w 違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任一般是指公民、法人和其他組織違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)所應(yīng)承擔(dān)的法律后果。依照有關(guān)房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，有可能違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的主體包括：w （1）與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的公民、法人和其他組織，例如農(nóng)村村民非法占用土地修建住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓房地

27、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，此時(shí)，該村民、該企業(yè)即構(gòu)成違法主體。一、違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任的一、違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任的概念及違法主體概念及違法主體w （2）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，例如非法批準(zhǔn)占用土地、亂收費(fèi)，以及工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)等，此時(shí)房地產(chǎn)主管部門(mén)及其工作人員即構(gòu)成違法主體。w （3）其他違法主體，例如房地產(chǎn)主管部門(mén)之外的其他行政機(jī)關(guān)以出讓人的身份出讓國(guó)有土地使用權(quán)，某公民阻礙土地主管部門(mén)的工作人員依法執(zhí)行職務(wù)，此時(shí)某行政機(jī)關(guān)、某公民即構(gòu)成違法主體。 二、違反房地產(chǎn)法的責(zé)任形式二、違反房地產(chǎn)法的責(zé)任形式w 違反房地產(chǎn)法應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任主要包括行政責(zé)任和刑事責(zé)任。w 1.行政責(zé)任行政責(zé)任w 2.刑事

28、責(zé)任刑事責(zé)任三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律責(zé)任責(zé)任w 1擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為及法擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為及法律責(zé)任律責(zé)任w 擅自批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)，是指地方縣級(jí)以上人民政府未經(jīng)國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府的批準(zhǔn)，擅自批準(zhǔn)將本轄區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行為。擅自出讓土地使用權(quán)，是指縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)未會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定的出讓方案報(bào)經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)后就實(shí)施的土地使用權(quán)出讓行為。作出上述行為的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)當(dāng)事人員行政處分。三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律責(zé)任責(zé)任w 2

29、.擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的行為及法律擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的行為及法律責(zé)任責(zé)任w 擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的行為，是指未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的單位和個(gè)人，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為。作出上述行為的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律責(zé)任責(zé)任w 3.違反出讓條件轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為違反出讓條件轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為及法律責(zé)任及法律責(zé)任w 違反出讓條件轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，是指未完全支付土地使用權(quán)出讓金或者未取得土地使用權(quán)證書(shū)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，以及未按照出讓

30、合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)或者投資開(kāi)發(fā)不足總額的25而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。作出上述行為的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律責(zé)任責(zé)任w 4.違反劃撥土地轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為及法違反劃撥土地轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為及法律責(zé)任律責(zé)任w 違反劃撥土地轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，一般是指未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為，以及雖經(jīng)批準(zhǔn)但受讓方未依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者未繳納土地使用權(quán)出讓金的行為。作出上述行為的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律三、違反房地產(chǎn)法的行為及法律