嘉善龍鼎御園商業(yè)街暫定名場調(diào)查報(bào)告改

1、御園國際名品街調(diào) 查 報(bào)告2021.11.30義烏龍庭基業(yè)房地產(chǎn)籌劃銷售機(jī)構(gòu) 目 錄附圖:第一局部調(diào)查說明一、調(diào)查目的二、調(diào)查方法三、調(diào)查范圍四、調(diào)查時(shí)間第二局部宏觀背景分析一、嘉善概況二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況三、下轄鎮(zhèn)區(qū)市場分析第三局部房地產(chǎn)市場狀況一、房地產(chǎn)市場簡況二、市場供給情況三、商品房價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析第四局部商業(yè)市場研究一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析二、區(qū)域商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)研究分析三、集中式賣場狀況調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析第五局部工程市調(diào)整合一、工程現(xiàn)狀描述二、市調(diào)信息整合第六局部 SWOT解析一、可比工程狀況分析二、工程SWOT解析第一局部調(diào)查說明一、調(diào)查目的結(jié)合嘉善龍鼎御園商業(yè)街暫名作為沿街商業(yè)的特點(diǎn),對嘉善區(qū)域環(huán)境

2、、 房地產(chǎn)市場行情、商業(yè)市場狀況以及工程周邊區(qū)域的底商等環(huán)節(jié)和要素進(jìn)行調(diào)查. 通過調(diào)查,對市場的現(xiàn)狀及需求為嘉善龍鼎御園商業(yè)街暫名已有的規(guī)劃提出 建議并找準(zhǔn)初步的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位和營銷價(jià)格定位.二、調(diào)查方法本次調(diào)查采用訪談法和觀察法進(jìn)行.在對本工程周邊街區(qū)的商戶以及本工程的意向客戶進(jìn)行調(diào)查時(shí),為充分了解客 戶對底商的需求及對本工程價(jià)格的預(yù)期,故采用訪談法對客戶進(jìn)行調(diào)查.在對其它可借鑒的工程進(jìn)行調(diào)查時(shí),為了整體了解其底商的構(gòu)成及規(guī)模,以觀 察法為主.三、調(diào)查范圍橫向：兩大區(qū)域市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)縱向：房地產(chǎn)住宅樓盤、商業(yè)樓盤；新建工程價(jià)格、老工程租金等、商業(yè)底 商、商業(yè)街、賣場、專業(yè)市場、百貨大樓、補(bǔ)缺業(yè)態(tài)等

3、、專項(xiàng)研究消費(fèi)群體、投資客戶、商家、治理者等四、調(diào)查時(shí)間本次調(diào)查共派出四名調(diào)查人員, 從2021年11月12日開始至2021年11月17日結(jié)束歷時(shí)6天.第二局部宏觀背景分析一、嘉善概況嘉善縣地處浙江省東北部,與上海、江蘇接壤,距上海、杭州、蘇州均在一百 公里以內(nèi),境內(nèi)水路、公路、鐵路縱橫交叉,距虹橋、浦東、蕭山機(jī)場僅一小時(shí)左 右的車程,交通便捷,為浙江省接軌上海的第一站.嘉善區(qū)域面積506 里,下轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn), 行政村,縣城所在地為 鎮(zhèn).境內(nèi)一馬平川,土 沃,水網(wǎng)交織,屬典型 水鄉(xiāng),水域面積10.8萬 總面積的14%.嘉善歷來人杰地 化底蘊(yùn)深厚,有五千多譴港M寧浦大闊用拽曲濁in平萬公 162

4、個(gè) 魏塘 地肥 的江南 畝,占靈,文年的“大往坪史前文化遺址,歷代人才輩出.全縣人口總量保持低速增長.2007年,戶籍總?cè)丝跒?381333人,其中非農(nóng)業(yè)人口 138237人,約占總?cè)丝诘?36.25%.二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況嘉善經(jīng)濟(jì)開展迅速,連創(chuàng)新高.2005年嘉善全縣財(cái)政總收入為 15.33億元,2006 年嘉善縣財(cái)政總收入18.77億元,比上年增長22.45%.剛剛過去的2007年,嘉善縣 全年財(cái)政收入首次突破 20億元,經(jīng)濟(jì)開展持續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢.2007年嘉善全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 181.42億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長16.4% 按戶籍人口計(jì)算,人均生產(chǎn)總值達(dá)47615元,比上年增長16.

5、4%.第一產(chǎn)業(yè)增加值15.91億元,比上年增長 5.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值106.93億元,比上年增長 18.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 58.58億元,比上年增長 15.5%.三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2006年的9.4:58.0:32.6調(diào)整到2007年的8.8:58.9:32.32007年嘉善城鄉(xiāng)居民收入分別首次突破2萬元和1萬元大關(guān),全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20226元,比2006年增長11.1%,全縣農(nóng)村居民人均純收入為 10121 元,比2006年增長13.9%.城鄉(xiāng)居民收入差另U進(jìn)一步縮小,2007年全縣城鄉(xiāng)居民收入之比由上年的 2.05:1縮小到2: 1.居民生活條件得到改善,年末城鎮(zhèn)居民人

6、均住房建筑面積32.26平方米,農(nóng)村居民人均住房面積50.48平方米.近年來,嘉善縣大力實(shí)施外向帶動(dòng)、科教興縣、城市化、可持續(xù)開展戰(zhàn)略,外 向經(jīng)濟(jì)迅速崛起,效益農(nóng)業(yè)領(lǐng)先全省,城市建設(shè)大力推進(jìn),各項(xiàng)工作取得新進(jìn)展. 特別是通過深入實(shí)施招商引資 “一號工程和推動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)開展的“百姓致富工程, 開放型經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)得到大開展,帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)邁上了新臺階.小結(jié)嘉善近年來三大產(chǎn)業(yè)開展中以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭,第三產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)為副業(yè). 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長.目前總?cè)丝跍p少,但城區(qū)人口有逐年遞增之勢,在一定程度上帶動(dòng)了嘉善城區(qū)的購房需求.三、下轄鎮(zhèn)區(qū)市場分析一各鎮(zhèn)簡況魏塘鎮(zhèn)又名武塘.“相傳

7、宋大姓魏、武居此,聚商成市故名,是嘉善縣的第一大鎮(zhèn), 也是縣城所在地,全鎮(zhèn)區(qū)域面積122.75平方公里,轄36個(gè)村,10個(gè)社區(qū),總?cè)丝?3萬人.滬杭鐵路與320國道橫貫鎮(zhèn)北,滬杭甬高速公路在鎮(zhèn)南通過,善江公路南 連平湖,北通江蘇吳江,善西公路貫穿嘉善南北,構(gòu)成了四通八達(dá)的公路網(wǎng),已成 為嘉善水陸交通樞紐.西塘鎮(zhèn)西塘,三國時(shí)隸屬東吳.明宣德五年1430嘉善建縣時(shí)為斜塘鎮(zhèn).清乾隆三 十八年 1773設(shè)縣丞署.它位于江浙滬交界,是嘉善縣北部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通 中央,全鎮(zhèn)區(qū)域面積83.61平方公里,下轄26個(gè)行政村、4個(gè)社區(qū)、1個(gè)水產(chǎn)養(yǎng)殖場, 總?cè)丝诮?萬人,是全國文明鎮(zhèn)、全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn).

8、干窯鎮(zhèn)地處縣境中部.境內(nèi)地勢平坦,土地肥沃.因其河浜眾多,黏性泥土豐富,水 上交通運(yùn)輸方便,歷史上磚瓦業(yè)興旺,在明清時(shí)期多產(chǎn)“京磚,窯業(yè)文化燦爛,史稱“千窯之鎮(zhèn).全鎮(zhèn)區(qū)域面積38平方公里,下轄12個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū),總?cè)丝?4.1萬人,曾獲浙江省社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等 榮譽(yù)稱號. 姚莊鎮(zhèn)位于嘉善縣東北部,又名姚莊橋,早在元代后期已成集鎮(zhèn).全鎮(zhèn)總面積30.8平方公里,下轄9個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū),總?cè)丝?3萬人,曾榮獲全國創(chuàng)立文明村鎮(zhèn)工 作先進(jìn)鎮(zhèn)、中國蘑菇之鄉(xiāng)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江黃桃之鄉(xiāng)等榮譽(yù)稱號. 丁柵鎮(zhèn)據(jù)史料考證,丁柵鎮(zhèn)早在三四千年前,已有先民在沼澤開田,種植水稻

9、和飼養(yǎng) 牲畜.全鎮(zhèn)總面積44.6平方公里,下轄13個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū),位于縣境東北,古 名六塔鎮(zhèn).境內(nèi)張安村古遺址出土的文總?cè)丝?2.1萬人,曾獲中國番茄之鄉(xiāng)、浙江甲 魚之鄉(xiāng)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號. 大云鎮(zhèn)位于縣城南端,鎮(zhèn)上有建于北宋乾德二年964的大云寺,鎮(zhèn)因寺而得名.滬杭高速公路橫穿鎮(zhèn)域.全鎮(zhèn)總面積27.5平方公里,下轄8個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū),總?cè)丝?1.6萬,曾獲中國鮮切花之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號. 陶莊鎮(zhèn)位于縣境西北端,江浙滬交界處,古名柳溪,素有“溪中十八鎮(zhèn),柳溪第一鎮(zhèn)之美譽(yù).南宋紹興年間(11311162)開始形成集市.境內(nèi)河流成網(wǎng),一馬平川,尤以汾湖最為著名.全

10、鎮(zhèn)總面積 45.31平方公里,下轄15個(gè)行政村、1個(gè)社區(qū)、1個(gè) 水產(chǎn)養(yǎng)殖場,總?cè)丝?3.1萬人. 楊廟鎮(zhèn)位于縣境西部,明代屬麟瑞鄉(xiāng),清朝道光年間(18211850)建楊王廟后遂更名為楊廟.全境呈正方形,境內(nèi)地勢平坦,河流密布.全鎮(zhèn)總面積28.1平方公里,下轄10個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū),總?cè)丝?2萬人,曾獲中國雪菜之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、 嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號. 洪溪鎮(zhèn)位于縣境西北.古名“黃家灘、“洪家灘.明代中葉,漸成集市,因傍村之水 稱洪溪而得名,全境地勢南高北低.境內(nèi)河流縱橫,交通便利.全鎮(zhèn)總面積25.9平方公里,下轄11個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū),總?cè)丝?2萬人,曾獲全國基層體育先進(jìn)鎮(zhèn)、 浙江省文明鎮(zhèn)

11、、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號. 天凝鎮(zhèn)古稱凝溪,因市河凝溪得名,又名天凝莊,位于嘉善縣境西北.境內(nèi)河流密布, 交通便捷.全鎮(zhèn)總面積 21.49平方公里,下轄11個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū),總?cè)丝?2.1 萬人,曾獲嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號.口惠民鎮(zhèn)位于縣城東郊.境內(nèi)原有惠民庵,鎮(zhèn)因庵得名.境內(nèi)地勢平坦,河港密布,交 通便利.全鎮(zhèn)總面積40.3平方公里,下轄11個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū),總?cè)丝?2.42萬人, 曾獲浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號.(二)抽樣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)描述嘉善縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出北強(qiáng)南弱的局勢,北區(qū)經(jīng)濟(jì)主要是由于古鎮(zhèn)西塘的 旅游、陶莊廢鐵收購和個(gè)體塊狀產(chǎn)業(yè)等影響,帶動(dòng)了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商貿(mào)業(yè)開展.根據(jù)工程前期住宅銷售

12、情況來看,鄉(xiāng)鎮(zhèn)購置群體所占比例超過50%的去化,且以北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主.針對以上因素對北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行商業(yè)抽樣調(diào)查如下：口干窯鎮(zhèn)干窯鎮(zhèn)主要由兩條平行的新老商業(yè)街組成,老街為窯新街,但已逐漸沒落,主 要靠過往公交路線繁華；新街是目前的核心商業(yè)街,名為葉新街,沿街店面的租金 每月約30-33元/M2.鎮(zhèn)上有萬客隆、農(nóng)工商兩大超市.口陶莊鎮(zhèn)陶莊鎮(zhèn)主要商業(yè)街區(qū)是由陶莊大道和一條無名老街組成,兩街分別橫跨東西和 南北.其中無名老街以餐飲和生活日用品為主,街頭和街段中部有大田園和陶莊早 夜超市兩個(gè)大型超市；陶莊大道是一條新建街道,目前還沒有成熟業(yè)態(tài)聚集.無名 老街和陶莊大道長150米左右,目前的租金水平每月約 28

13、 33元/M2.口 丁柵鎮(zhèn)丁柵鎮(zhèn)的商業(yè)集中于絲綢路,是一條南北向的長街,主要商業(yè)地段集中于農(nóng)貿(mào) 市場一帶,從南端農(nóng)貿(mào)市場開始沿北200余米均為商業(yè)街區(qū),其中南段主要是鞋服類、北段主要為日用品類,整體商業(yè)分布略顯雜亂.目前丁柵的租金每月約22 25元/M 2.口西塘鎮(zhèn)西塘鎮(zhèn)是嘉善北部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中央,旅游產(chǎn)業(yè)興旺,其商業(yè)街區(qū)主要 由郵電路和宏福路兩條交叉街區(qū)組成.其中宏福路業(yè)態(tài)主要為中低檔品牌的服裝和 通訊器材為主,商鋪面積也較小、根本無裝潢,商鋪面積一般在15-20平米左右,租金水平每月約6568元/M 2.郵電路是西塘最繁華的商業(yè)街區(qū),其中郵電西主要 經(jīng)營各類品牌服裝和時(shí)裝為主,郵電東

14、路時(shí)裝店較多,郵電路租金水平每月約 85- 93 元/M2.郵電路里面的叉街人流也非常多,主要經(jīng)營各類服裝、特產(chǎn)食品、珠寶飾品 等,租金水平每月到達(dá) 70- 72元/M 2.小結(jié)嘉善各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有不同的商業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐,經(jīng)濟(jì)根底較好,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)配套均以村 民日常生活所需的商業(yè)效勞行業(yè)以及提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供給效勞的便民、便利店為 主,方便附近居民購物和消費(fèi).特別是西塘古鎮(zhèn),是嘉善縣的城市副中央,商業(yè)街 區(qū)表達(dá)傳統(tǒng)特色,開設(shè)了一些老字號、有水鄉(xiāng)特色的店鋪,并穿插有一些古玩、花 鳥店鋪、休閑娛樂場所等.第三局部房地產(chǎn)市場狀況一、房地產(chǎn)市場簡況嘉善房地產(chǎn)業(yè)主要是從二十世紀(jì)末以后開始開展較快.1999年以來,隨

15、著嘉善縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開展、城市建設(shè)和城市化的快速推進(jìn),以及住房制度和土地使用制 度改革的不斷深入,市場體系日益完善,縣域房地產(chǎn)業(yè)有了長足的開展.總體上嘉善的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)：一房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的開展態(tài)勢.從1999 2005年的七年中,全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 41.67億元,年平均增長32.2%.其中2003年增幅最大,達(dá)77%0 2004年以來國家對房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)投資增速有所減嘉善縣歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額緩.14歷年房地產(chǎn)開發(fā)投1211.69 ,如右表:10同時(shí)在政府政策引8.394.74 10.7610.811.531.04-3.73嘉善縣歷年商品住宅竣工面積占2部竣

16、工面積的比重1.2786.00%84.00%82.00%80.00%78.00%76.00%74.00%72.00%70.00%68.00%76.95%'74.29%200220030199884.45%20041999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 200682.10%2002002002002005斜的特征明顯,近幾年來商品住宅竣工面積占全部竣工面積的比重不斷提升,其中2002年占74.29%,2003年占76.95%, 2004年高達(dá)84.45%, 2005 年占 82.1%, 如上表所不.二房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的開展態(tài)勢自1999年以來,全縣商品

17、房施工面積、銷售面積快速增長.1999-2005年累計(jì)商品房銷售面積157.25萬平方米,年平均增長 23.89%, 2005年銷售面積達(dá)50.18%, 比上年增長60.58%.其中住宅銷售面積七年累計(jì)達(dá)131.04萬平方米,年平均增長23.89%.二手房交易七年累計(jì) 15億元,年平均增長18.5%,其中2005年達(dá)3.9億元, 同比增長76.23%,增幅高于七年平均遞增速度.近幾年來房價(jià)大幅上漲,從1999年的1300元/M2,上漲到2007年約4000元/M2.歷年嘉善施竣工面積及銷售面積口施工面積竣工面積 口銷售面積歷年商品房銷售、竣工及施工面積如下表所示:三房 地產(chǎn) 及相 關(guān)行 業(yè)規(guī)

18、模迅 速擴(kuò) 大,企 業(yè)呈現(xiàn)多元化開展截止2006年6月底,嘉善縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)62家,其中三級資質(zhì)10家,四級資質(zhì)19家,暫定資質(zhì)33家.外縣外資來嘉善開發(fā)的企業(yè)有25家,房地產(chǎn)信息咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司及機(jī)構(gòu)接近 100家,物業(yè)治理企業(yè)有17家,從業(yè)人員達(dá)535人, 治理53個(gè)居民小區(qū)1.5萬戶居民戶,治理面積180萬平方米,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)已注 冊的1家,初步形成了種類齊全的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)經(jīng)營隊(duì)伍.數(shù)據(jù)說明,嘉善目前房地產(chǎn)行業(yè)已趨向成熟,整體骨架根本健全,初步形成房 地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)的硬體條件.小結(jié)嘉善房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年至2004年間一直保持著強(qiáng)勢增長勢頭,但從2004 年到2006

19、年,連續(xù)兩年投資額出現(xiàn)略微下降趨勢.從 2002年到2004年嘉善的住宅 竣工面積占全部竣工面積的比重逐年增大,而2005年后,這一比例出現(xiàn)下降跡象,說明除住宅外其他建筑形態(tài)也開始亮相市場,住宅供給量有所減少.2005年施工面積陡然下降,但到2006年又上升至較高水平.由于 2006年新開工的商品房面積較大,2007年有多個(gè)樓盤的房源集中上市供給,并且產(chǎn)品的雷同化 比擬嚴(yán)重,2007年市場的競爭十分劇烈.地段好、環(huán)境好、效勞好、容積率低,品質(zhì)高、品位高、性價(jià)比高、市場知名 度高的樓盤將占據(jù)競爭優(yōu)勢；相反,那么處于競爭劣勢,甚至出現(xiàn)滯銷.因此對本工程的產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶深層次挖掘至關(guān)重要.二、市

20、場供給情況1、2005 年一2006 年2006年相比2005年,從數(shù)據(jù)比照中,商品房開發(fā)投資額、商品房銷售額及銷售面積都在下降其中銷售 幅度最為明顯,說明 發(fā)的熱度正在消退. 總的銷售面積下降, 現(xiàn)在住宅的銷售面積 寫字樓和商業(yè)用房等 形態(tài)正在增量走向市 是寫字樓增長幅度達(dá) 以上.反映了嘉善住 時(shí)期已經(jīng)過去,其他 業(yè)有所抬頭.加滸1J2同200*h目HttX事導(dǎo)為/電10.7510. W-0.4314."-r?s44.1350. LS-Il .Mg 中屋宅5.£311 SC-17 M4至i皆14 H號多0.434睛,里Q.H.1ZJ.274.5?/Z上也於開去K t方37

21、.131 01L13S 22邪融】一H可S衣五二部二33T住宅CJ5ar>1S.M商JL用星:萬erf)10.59寸"0 43面積下降 房地產(chǎn)開 同時(shí)盡管 但主要體 下降,而 其他建筑 場,尤其 到 400% 宅過火的 綜合性物2、2007 年一2021 年2007年19月全縣完成房地產(chǎn)投10.66億元,同比增長53.5%;房地產(chǎn)施工面 積139.18萬平方米,同比增長 9.72%;銷售面積31.64萬平方米,同比增長10.05%; 銷售額11.65億元,同比增長32.27%.2007年十一月上旬舉行了“ 2007人居嘉善金秋房地產(chǎn)展示交易會(huì),共有 19家房產(chǎn)企業(yè)和局部金融機(jī)構(gòu)

22、參加,展會(huì)面積 5000多平方米,意向交易210套,實(shí) 際成交102套,成交金額5000多萬元,房展會(huì)根本到達(dá)預(yù)期的效果.3、在建在售商業(yè)工程情況目前嘉善市區(qū)共有30多個(gè)在建在銷樓盤,其中大局部都是住宅類工程,商業(yè)項(xiàng) 目主要有聯(lián)華銀河景苑、藍(lán)天家園、中央花園和溫州商業(yè)街等.其溫州商業(yè)街的銷 售工作已根本結(jié)束,目前正大力開展招商工作；藍(lán)天家園以住宅為主,已經(jīng)預(yù)售了 180余套；中央花園雖有局部底商,但該工程類似于集資新建,以內(nèi)部消化為主；聯(lián) 華銀河景苑位于龍鼎御園工程西側(cè),目前主推住宅工程分,已經(jīng)售出150套左右,底商局部還未正式開盤銷售.小結(jié)從07年開始,嘉善房地產(chǎn)投資開發(fā)量減少,以往住宅為市

23、場主流,目前寫字樓 和商業(yè)用房有跡象走出消沉期.現(xiàn)階段住宅市場仍然存在一定的競爭,多層和小高 層為主要建筑形態(tài),以普通公寓樓為主要物業(yè)類型,今年上半年,嘉善市區(qū)住宅均 價(jià)保持在4100元/M2以上,個(gè)別樓盤最高價(jià)格已經(jīng)超過6000元/M2,相對較高,80- 130平方米的普通公寓仍是市場供給量最大的面積段,大面積戶型也占一定的比重.近期,由于國家對全國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和嘉善上市量等原因.2021年至今整體市場雖有一定的下降,但由于嘉善相對穩(wěn)定的市場環(huán)境下,開展還處于相對 健康階段,適當(dāng)價(jià)位和新奇合理的產(chǎn)品還具有一定的市場吸引力.三、商品房價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析嘉善市區(qū)目前共有在建在銷樓盤 35個(gè),分

24、布于嘉善城區(qū)的八個(gè)主要區(qū)域, 住宅 年均價(jià)在4200元/M 2左右；城鎮(zhèn)約有23個(gè)在建在銷樓盤,住宅年均價(jià)約為 2450元 /M 2.嘉善市區(qū)分為中央?yún)^(qū)域、城東區(qū)域、城南區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域、東南區(qū) 域、東北區(qū)域和西北區(qū)域八個(gè)局部組成,其中央?yún)^(qū)域由體育路、人民大道、施家路 和環(huán)北路合圍而成.中央?yún)^(qū)域的租金和房價(jià)要明顯高于其他地區(qū),中央?yún)^(qū)域住宅價(jià) 格根本都在4000元/M2以上,局部工程價(jià)格可達(dá) 5600元/M2左右,而城南和東南 區(qū)域以別墅工程為主.左表為08年嘉善市區(qū)主要區(qū) 域均價(jià)簡表：下表為嘉善市區(qū)主要樓盤價(jià)格簡表：08年嘉吾巾區(qū)主要區(qū)域均價(jià)簡表所屬區(qū)域住宅均價(jià)中央?yún)^(qū)域4150 元/M

25、 2城東區(qū)域3800 元/M 2城北區(qū)域2950 元/M 2城南區(qū)域4100 元/M 2東南區(qū)域5500 元/M 2嘉善市區(qū)主要樓盤價(jià)格簡表所屬區(qū)樓盤名城工程地址均價(jià)域城北區(qū)水韻金城善江公路南側(cè),木業(yè)大道東側(cè)住宅4300元/M 2城南區(qū)四季江南世紀(jì)大道南,體育南路東住宅4300元/M 2城東區(qū)嘉業(yè)陽光城永豐橋河?xùn)|,張孟郁橋港以西住宅3150元/M 2中央?yún)^(qū)世博名邸廣電中央南側(cè),嘉善大道東側(cè)住宅4500元/M 2中央?yún)^(qū)中央花園車站路與羅星路交叉口商鋪8500元/M 2中央?yún)^(qū)魏塘鎮(zhèn)體育南路東,人民大道中央?yún)^(qū)中央?yún)^(qū)中央?yún)^(qū)藍(lán)天家園溫州商業(yè)街嘉華世紀(jì)城聯(lián)華銀河景北側(cè)亭橋北路東側(cè)、格林春天小區(qū)南側(cè)施家南路

26、與晉陽西路交叉口魏塘鎮(zhèn)市河南,體育南路西側(cè)住宅4850元/M 2商鋪19000元/M 2住宅3100元/M 2商鋪7200元/M 2住宅4700元/M 2商鋪12000元/M 2嘉善共有11個(gè)城鎮(zhèn),其中魏塘鎮(zhèn)是市區(qū)的主要組成局部.其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別是干窯鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、洪溪鎮(zhèn)、惠民鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、鎮(zhèn).其中西塘鎮(zhèn)和陶莊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)尤為興旺.楊廟鎮(zhèn)、姚莊鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)和丁柵鎮(zhèn)和西塘表為08年嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要區(qū)域均價(jià)簡表:下表為嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要樓盤價(jià)格 簡表：08年嘉善主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要區(qū)域均價(jià)簡表所屬區(qū)域住宅均價(jià)西塘鎮(zhèn)3450 元/M 2陶莊鎮(zhèn)2500 元/M 2干窯鎮(zhèn)2200 元/M 2大云鎮(zhèn)2900 元/M 2惠民鎮(zhèn)3200 元/

27、M 2嘉善鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要樓盤價(jià)格簡表所屬區(qū)域樓盤名城工程地址均價(jià)西塘鎮(zhèn)夢里水鄉(xiāng)郵電東路住宅3100元/M 2西塘鎮(zhèn)圓夢天地西塘原棉紡廠北側(cè)商鋪5600元/M 2西塘鎮(zhèn)錦繡江南住宅3200元/M 2大云鎮(zhèn)潤江花園雙云路與云寺西路交叉口住宅2750元/M 2惠民鎮(zhèn)中景名苑善通公路以南,晉陽東路以北住宅3600元/M 2姚莊鎮(zhèn)澳洲花園新景南路與姚莊路西北側(cè)住宅3250元/M 2第四局部商業(yè)市場研究一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析嘉善地理位置相當(dāng)優(yōu)越,距上海、杭州、蘇州僅一小時(shí)左右車程,優(yōu)越的地理 環(huán)境對嘉善的經(jīng)濟(jì)開展起到了很大的連帶作用；隨著人民生活水平的日漸提升,嘉 善的消費(fèi)購置力持續(xù)增長,消費(fèi)觀念不斷更新,生活需

28、求更趨于多元化和高層次, 但是目前嘉善整體商業(yè)市場缺乏規(guī)劃,不能滿足嘉善人的消費(fèi)需求,高檔商品都到 臨近的上海和杭州等大城市進(jìn)行消費(fèi),生活極為不便.嘉善的商業(yè)布局缺乏一定的商業(yè)功能區(qū)域規(guī)劃,目前嘉善塊狀商業(yè)行業(yè)主要有在體育北路的浙北五金城和華東建材市場、320國道上的嘉善車城和家具市場、談公北路上的嘉善食品商城、亭橋南路的 一條街和休閑娛樂一條街、環(huán)北路上的五 金電開工具和建材一條街； 嘉善的塊狀商業(yè)根本是工業(yè)性商業(yè),日常消費(fèi)型如服裝、 鞋帽、箱包、皮具、家電、禮品、家居等商業(yè)還沒有形成塊狀規(guī)模,商業(yè)分布比擬雜亂,檔次和商品類別難以分辨,這樣的現(xiàn)象是完全不適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)方式和理 0通過市場調(diào)

29、查發(fā)現(xiàn)嘉善諸多商業(yè)街的商業(yè)特色并不明顯,特別是消費(fèi)類商業(yè)比 較分散,隨著城市規(guī)模和范圍的不斷開展擴(kuò)大,多個(gè)商圈將逐漸形成,商圈之間的 強(qiáng)弱競爭也成為必然,如果商業(yè)街沒有功能特色、沒有完善配套、沒有愉悅的購物 環(huán)境在競爭中將失去吸引力.新興商業(yè)街的出現(xiàn)將改變目前嘉善雜亂無序、缺乏整體商業(yè)集群的老商業(yè)街商 業(yè)格局,新興商業(yè)街如何有效、合理的整合嘉善商業(yè)行業(yè)決定了是否具有吸引消費(fèi) 者的關(guān)鍵所在.完善的功能布局和配套消費(fèi)、高檔次品牌組合系列和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)形 象展示才是新興商業(yè)街興旺的必要條件.二、區(qū)域商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)研究分析一商圈概述嘉善商業(yè)體系可分為：縣級商業(yè)中央、區(qū)域商業(yè)中央、居住區(qū)集鎮(zhèn)商業(yè)中 心三級.

30、形成“一軸、兩心、五點(diǎn)空間布局形態(tài),“一軸指連接主城與新區(qū)之間的嘉善大道；“兩心指主城的縣級商業(yè)中央與新城區(qū)的區(qū)域商業(yè)中央；“五點(diǎn)指五個(gè)居住區(qū)級商業(yè)中央.備注：以上商圈表述結(jié)合嘉善商貿(mào)流通業(yè)規(guī)劃進(jìn)行.二主要商業(yè)街研究分析縣級商業(yè)中央位于主城區(qū),由環(huán)城北路、體育路、晉陽路、施家路圍合而成的 區(qū)域,由于歷史的原因,該中央的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小且分散,業(yè)態(tài)雷同特色不明顯. 因此,應(yīng)重點(diǎn)規(guī)劃開展商業(yè)街.鑒于嘉善龍鼎御園商業(yè)街暫定名隸屬于縣城老城中央地段,以下主要商 業(yè)街研究分析所選取街道為該商圈之內(nèi),即為縣級商業(yè)中央.1、解放路商業(yè)街區(qū)解放路商業(yè)街東接施家路,西與體育路相連,是嘉善縣城最繁華的商業(yè)街之一,

31、商業(yè)效勞于整個(gè)縣域范圍.由于年代已久,業(yè)態(tài)分布不是很合理,應(yīng)對原有的商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造提升,以經(jīng)營中、高檔商品的百貨店、專業(yè)店、專賣店為主,限制大 型綜合超市、大型購物中央的開展.2、中山路商業(yè)街區(qū)中山路商業(yè)街東連施家路、西接體育路.應(yīng)對原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造,引進(jìn) 新型的業(yè)態(tài),以經(jīng)營日常生活用品為主,開展便利店、特色副食品商店.目前在中 山路與體育場路交叉口大型綜合商場一一時(shí)博匯已建成使用,可效勞于縣城主城區(qū).3、亭橋路商業(yè)街區(qū)亭橋路商業(yè)街北接環(huán)城北路,南連晉陽路.在中山路至環(huán)城北路段,以經(jīng)營通 訊器材為主的專業(yè)街,中山路至?xí)x陽路段,形成茶吧、酒吧、咖啡屋、娛樂房為主 的休閑街.4、車站路商

32、業(yè)街區(qū)車站路商業(yè)街北接環(huán)城北路,南達(dá)晉陽路.對車站路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造,應(yīng) 提升商品的檔次,以經(jīng)營具有中低檔服裝及小商品為主.5、健康路商業(yè)街區(qū)健康路商業(yè)街北接解放路,南連晉陽路.以經(jīng)營中、高檔商品為主,積極開展 專業(yè)店、專賣店,打造嘉善服裝一條街；同時(shí)適當(dāng)配置經(jīng)營化裝品等商店.6、嘉善大道一一談公路商業(yè)街區(qū)嘉善大道商業(yè)街北接 320國道,南連高速公路出口處.嘉善大道不僅是城市的 景觀大道,同時(shí)也是連接主城與新區(qū)的主要商業(yè)街.以開展與商務(wù)相配套中式酒樓、賓館一條街,適當(dāng)開展百貨商店、超市.三、集中式賣場狀況調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析一購物中央目前嘉善市區(qū)購物中央這一業(yè)態(tài)已經(jīng)開始開展,兩所大型購物中央時(shí)博匯和

33、華 都廣場都已營業(yè).1、時(shí)博匯時(shí)博匯位于體育路的時(shí)博匯是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的 購物中央,建筑開發(fā)面積2.8萬平方米.目前時(shí)博匯有一公里左右的步行街道,都以品牌和時(shí)尚精品服裝為主.時(shí)博匯商場分四層,一層為服裝區(qū)、二層和三層為娛樂 區(qū)、第四層為休閑購物區(qū).根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn),雙休期間時(shí)博匯購物中央的人氣較旺, 潛在客戶群體主要以娛樂消費(fèi)為主.2、華都廣場華都廣場位于環(huán)城北路與施家北路交匯處的華都廣場,集大型家電賣場、娛樂、 觀景、住宿、餐飲、商務(wù)等多功能為一體,占地 5.7公頃,開發(fā)建筑面積8.3萬平方 米,總投資1.8億元.華都廣場分別有國美電器、 華藝名城、蘇寧電器、好又多超市

34、、 英名娛樂城、百貨會(huì)員俱樂部等購物娛樂場所及銀行、酒店等配套設(shè)施環(huán)繞,業(yè)態(tài) 定位以中高檔消費(fèi)群體為主,商場內(nèi)部裝修豪華,硬軟設(shè)施齊全.二百貨目前嘉善縣有三家具有一定規(guī)模的百貨店：一家是位于談公路與解放路交叉口 的東方大廈；一家是位于中山西路的錦江百貨；一家是位于中山西路與健康路交叉 口的景文百貨.1、東方大廈東方大廈位于談公與解放路交叉口,總建筑面積22800平方米,主樓高十二層.一層主要是各類品牌服飾及男裝,二層為女裝區(qū),其他各層是集住宿、餐飲、購物、 休閑、娛樂、商貿(mào)于一體的多功能、高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化綜合性商業(yè)效勞中央.2、錦江百貨錦江百貨營業(yè)面積為1560平方米.商場分三層,一層為皮具、箱

35、包、鞋類；二 層為內(nèi)衣、女裝、時(shí)尚服裝、品牌裝等；三樓為品牌男裝、精品童裝等.總體來看, 錦江百貨店的鋪位數(shù)量和規(guī)模偏小,檔次還有待提升.3、景文百貨嘉善景文百貨商場共兩層,營業(yè)面積達(dá)6000多平方米,設(shè)有專廳專柜130余個(gè).一層為珠寶首飾、鐘表、化裝品等；二層為男女精品服裝、運(yùn)動(dòng)服、箱包、 煙酒副食及保健品等.景文百貨內(nèi)部各類設(shè)施齊備,是嘉善目前規(guī)模較大、檔次較 高的一個(gè)百貨商場.三專業(yè)市場專業(yè)批發(fā)市場在嘉善并不十分興旺,主要有嘉善商城、華東建材超市和國際農(nóng) 商城三個(gè)區(qū)域市場.目前嘉善的批發(fā)市場分布較為分散,還沒有形成聚合力.1、嘉善商城嘉善商城始建于1992年,是全國百強(qiáng)市場之一,浙江省重

36、點(diǎn)區(qū)域性副食品批發(fā) 市場,浙江省三星級文明標(biāo)準(zhǔn)市場,位于嘉善縣城東北側(cè),占地面積7.6萬平方米,建筑面積4.8萬平方米,年銷售額超過 36億元,批銷品牌近萬個(gè),擁有超市式的配 貨中央近100家,是華東地區(qū)最具影響力的副食品交易中央.2、嘉善華東建材市場華東建材超市緊靠320國道,占地109畝,建筑面積13萬平方米,分為南北兩 區(qū),擁有各類店面近1000個(gè),主要經(jīng)營膠合板、衛(wèi)生潔具、五金燈具、水暖器材、 家具油漆、鋁合金制品和各種石材制品等建筑裝潢材料,年交易額達(dá)15億元,是華東地區(qū)最大的建筑裝潢專業(yè)市場之一.因年代久遠(yuǎn)、建筑老化等原因,目前市場南 區(qū)局部已根本廢棄,僅有局部沿街店面還在營業(yè),整

37、個(gè)市場只剩下北區(qū)局部商業(yè)較 為繁華.3、嘉善國際農(nóng)商城嘉善國際農(nóng)商城位于嘉善縣新區(qū)中央位置,規(guī)劃面積500畝,首期占地186畝, 總建筑面積超10萬平方米,分為花卉交易區(qū)、干貨交易區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)、國際貿(mào)易 區(qū)等多個(gè)功能區(qū),此工程由省政府直接立項(xiàng), 全部建成之后將成為浙江省規(guī)模最大、 功能最完善的現(xiàn)代新型農(nóng)產(chǎn)品交易中央和長三角最大的農(nóng)業(yè)物流基地之一.但因國 際農(nóng)商城附近區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展還處于初級階段,所以目前國際農(nóng)商城周邊的人氣和商 業(yè)氣氛還不是很濃郁.四補(bǔ)缺業(yè)態(tài)調(diào)查1、超市目前嘉善縣共有中小型超市 30多家,其中規(guī)模較大的中型超市分別是家友超市 嘉善店、農(nóng)工商超市和世紀(jì)聯(lián)華超市東方大廈內(nèi).家友超市

38、嘉善店位于魏塘鎮(zhèn)中山西路,營業(yè)面積為4000平方米；農(nóng)工商超市位于嘉善縣魏塘鎮(zhèn)解放西路181號,是上海市農(nóng)工商集團(tuán)的連鎖超市之一,總經(jīng)營面積到達(dá)6800平方米;聯(lián)華超市位于魏塘鎮(zhèn)談公路,營業(yè)面積為1200平方米.其它32家小型超市主要分布在解放路、中山路、晉陽路、體育路上.調(diào)查發(fā)現(xiàn)英國樂購超市將在嘉善開設(shè)分店,具體點(diǎn)位于體育路與晉陽路交叉口 處,距離龍鼎園工程也只有 300余米的距離.2、折扣店折扣店采取開價(jià)自選、統(tǒng)一結(jié)算方式,商品平均價(jià)格低于市場平均水平,自有 品牌占較大比例.折扣店用工精簡,為顧客提供的效勞不如其他品牌商店.目前, 折扣店在嘉善市尚未進(jìn)入開展期.3、品牌連鎖嘉善共有各類專業(yè)

39、店1000多家,以個(gè)體經(jīng)營的中小商鋪為主,服裝鞋帽、建筑 裝璜、交通工具、通訊器材、文體娛樂、醫(yī)藥保健類的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所占比例較大.全 市共有品牌連鎖專賣30多家,絕大局部均為服飾專賣店,經(jīng)營商品的多為面對群眾消費(fèi)的中檔品牌,同類商品所涉及的品牌也不多.小結(jié)從嘉善的區(qū)域經(jīng)濟(jì)分布概況和商業(yè)業(yè)態(tài)可知,嘉善并不是一個(gè)由專業(yè)市場帶動(dòng) 經(jīng)濟(jì)開展的城市,個(gè)體企業(yè)和商戶在嘉善的經(jīng)濟(jì)開展中占主導(dǎo)地位.由于沒有大型 的購物廣場和品牌商業(yè)街區(qū),所以嘉善目前還沒有比擬集中的購物中央和商業(yè)聚集 區(qū)出現(xiàn),商業(yè)區(qū)域分布零散.因特殊的地理位置和興旺的旅游產(chǎn)業(yè),到嘉善消費(fèi)的 上?？蛻羧后w也較多,所以嘉善的娛樂場所分布較為廣泛,隨

40、著嘉善旅游產(chǎn)業(yè)、休 閑娛樂行業(yè)的開展壯大,相配套的旅游購物和品牌街區(qū)應(yīng)該不斷增加,以滿足各類 消費(fèi)人群的需要.第五局部工程市調(diào)整合及SWOT解析一、工程現(xiàn)狀描述龍鼎御園位于嘉善縣健康大道東側(cè),是在歷史遺存瓶山老街的風(fēng)水寶地上新 建而成,北與中山路隔河而望,東臨花園路.工程由浙江龍鼎控股集團(tuán)投資建設(shè)開發(fā),集團(tuán)公司成立于1995年,起步于房地產(chǎn)業(yè),是嘉善首家標(biāo)準(zhǔn)登記的規(guī)模民營集團(tuán)公司.工程總用地面積約7萬平方米,總建筑面積約 15萬平方米,其中約2.3萬平方 米商業(yè)建筑面積,住宅總戶數(shù) 700多戶,整個(gè)工程分南北兩區(qū)塊建設(shè)開發(fā).一銷售情況龍鼎御園工程共分二期開發(fā),分別位于瓶山路的南、北兩測.工程一

41、期于07年8月左右開始預(yù)售,目前住宅局部已根本售罄,沿街局部因業(yè)態(tài)定位和價(jià)格定位等 因素暫未明確而封盤未售.工程二期局部與一期臨街相對,因開工時(shí)間和工程進(jìn)度 等原因目前還未發(fā)放預(yù)售證,內(nèi)部預(yù)約等工作暫未開展.二工程進(jìn)展龍鼎御園工程一期工作根本結(jié)束,目前正在進(jìn)行沿街局部的道路平整和管道安 裝等工作.二期工程正在加緊建設(shè),目前沿體育路一段澆注到兩層以上,整體工程 爭取在年底前澆注到達(dá) 2層以上,以便在08年年底能夠推出預(yù)售.三商業(yè)推廣主題及內(nèi)容整體約2.3萬平方米商業(yè)建筑,主要是龍鼎御園工程一期和二期的底商局部.推 廣內(nèi)容主要包括底商局部的定價(jià)、包裝、銷售、招商和治理運(yùn)營等工作.四周邊租金情況城市

42、核 山路、西 橋路,地 金水平 下.其中 金水平 水平約 水平約龍鼎御園工程位于嘉善 心地段,三面環(huán)路,北臨中 依體育路、東靠花園路和亭 理位置相當(dāng)優(yōu)越,但周邊租 還處于嘉善市區(qū)平均水平之 花園路嘉善塘以南路段的租 約43元/M 2/月；瓶山街租金 41元/M2/月；亭橋路段租金 55 元/M 2/月.二、市調(diào)信息整合1、經(jīng)營業(yè)態(tài)根據(jù)調(diào)查目的和要求,主要調(diào)查對象為嘉善市區(qū)從事商品交易的商家,詳細(xì)信 息如下：2、信息渠道商家了解外界信息一般都會(huì)使用不同的媒體和渠道,詳細(xì)掌握潛在客戶群體的 信息渠道對日后宣傳工程具有積極的作用.3、經(jīng)營場地權(quán)屬關(guān)系調(diào)查發(fā)現(xiàn),絕大多數(shù)經(jīng)營戶的鋪位都是租賃使用,足見嘉

43、善投資底商的潛在客 戶還是比擬多的,而有少局部經(jīng)營戶也希望能擁有一個(gè)屬于自己的沿街商鋪.4、商家經(jīng)營年限經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),嘉善各街區(qū)經(jīng)營戶的經(jīng)營年限大多較長,老經(jīng)營戶是最大的構(gòu)成 群體,而經(jīng)營不到一年的新生力量也相對較多.5、經(jīng)營范圍搬遷意向嘉善商業(yè)以老經(jīng)營戶和新生力量組成,一個(gè)穩(wěn)定性較強(qiáng),一個(gè)那么市場應(yīng)變水平 相對較弱,所以大局部經(jīng)營戶都沒有遷址經(jīng)營的意向.在有意遷址的商戶中,想尋覓人氣更旺和地段更好的環(huán)境的經(jīng)營戶較多,另外 有大局部有意遷址的商戶是為了將生意做大或認(rèn)為以前經(jīng)營的地方不夠理想.6、商戶經(jīng)營信心這是一項(xiàng)針對經(jīng)營戶對在嘉善經(jīng)營信心的調(diào)查,經(jīng)統(tǒng)商戶大多對嘉善信心滿滿,看好嘉善經(jīng)濟(jì)開展.7

44、、場地選擇在對嘉善各類經(jīng)營戶調(diào)查中發(fā)現(xiàn),有意遷址的經(jīng)營戶最愿意選擇的經(jīng)營場所為 商業(yè)街,其次為批發(fā)市場等.8、商戶對龍鼎御園步行街工程認(rèn)可度龍鼎御園工程在嘉善的銷售情一期雖已售罄,在嘉善的知名度也比擬廣,但因 工程定位和包裝等原因,大局部商戶都不能準(zhǔn)確說出對龍鼎御園工程的意向度和未 來商業(yè)形式.在對暫時(shí)不愿遷址或不看好龍鼎御園工程的商戶進(jìn)行深度調(diào)查顯示,目前全球 經(jīng)濟(jì)的萎靡是他們不看好龍鼎御園工程的主要原因.9、鋪面面積需求調(diào)查商戶主要是中小經(jīng)營戶,現(xiàn)階段其面積需求主要還是以小面積為主.10、租金情況目前嘉善地區(qū)經(jīng)營戶的店鋪大局部都是租賃經(jīng)營的,其租金范圍為：11、治理政策在對經(jīng)營戶的調(diào)查中,

45、有意遷址商戶希望得到的政策支持主要為房租優(yōu)惠,其 次是希望給予整體包裝或開展一定的促銷活動(dòng).12、業(yè)態(tài)選擇調(diào)查顯示,大局部經(jīng)營戶還是選擇服裝和日用品為主營產(chǎn)品,詳細(xì)情況如下：第六局部 SWOT解析一、可比工程狀況分析一競爭對手確定工程競爭對手可分為兩大類：一類是與龍鼎御園工程同期入市,形成對市場投 資和客戶分流競爭的同期性競爭對手；一類是龍鼎御園工程欲打造嘉善商業(yè)聚集力 最強(qiáng)、檔次最高、品牌最響亮的商業(yè)街,與現(xiàn)有的同質(zhì)性商業(yè)工程形成對下級客戶 和招商客源的競爭. 同期性競爭對手 聯(lián)華銀河景苑 中央花園 藍(lán)天家園 同質(zhì)性競爭對手 溫州商業(yè)街 時(shí)博匯購物廣場二競爭對手工程概況分析1、同期性競爭對手

46、概況分析 聯(lián)華銀河景苑聯(lián)華銀河與龍鼎御園工程幾乎同時(shí)入市,該工程位于龍鼎御園工程西側(cè)正對面,與龍鼎御園工程僅隔一條體育路,目前住宅局部的銷售工作已進(jìn)入尾聲,底商局部 還未正式開盤銷售,處于內(nèi)部認(rèn)購預(yù)約中.分析：該工程優(yōu)勢在于前期積累的客戶群體購置力度較高,且工程處于老城區(qū) 與新城區(qū)交接地帶,區(qū)位優(yōu)勢明顯；劣勢在于底商局部定位不明確,且沿街的體育 路為城區(qū)主干道之一,路面過寬,商鋪僅一面臨街,不宜開展商業(yè)步行街. 藍(lán)天家園藍(lán)天家園工程主要是以住宅為主,商鋪定位為小區(qū)的生活配套,所以不會(huì)當(dāng)作 商業(yè)工程推出,與龍鼎御園工程沒有直接的競爭關(guān)系.2、同質(zhì)性競爭對手概況分析 溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街位于解放北

47、路北側(cè),全長 160余米,該商業(yè)街的某一股東為溫州人 氏,且主要客戶群體來自溫州,故因此而得名.溫州商業(yè)街的銷售工作根本結(jié)束, 從目前正積極開展招商和租賃工作,的招商情況和現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析,溫州商業(yè)街主營 為服裝類.優(yōu)劣解析：溫州商業(yè)街定位為商業(yè)步行街,號稱北京的王府井、上海的南京路, 杭州的延安路等.其優(yōu)勢在于該地段處于嘉善老城區(qū)中央?yún)^(qū)域,地理優(yōu)勢明顯；二 是嘉善目前的商業(yè)業(yè)態(tài)分布雜亂,還沒有形成固定的商業(yè)步行街,溫州商業(yè)街走在 了嘉善品牌商業(yè)步行街的前列.與優(yōu)勢相對,溫州商業(yè)街的劣勢也非常明顯： 街道狹窄深長,街尾為一小區(qū),車輛和行人無法形成對流; 臨時(shí)搭建鋪位較多,不利于形象包裝和經(jīng)營辦證；

48、 缺乏統(tǒng)一招商和治理,業(yè)態(tài)零亂,缺乏品牌力度. 時(shí)博匯購物廣場時(shí)博匯位于體育路,是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購物中 心.因時(shí)博匯人氣聚集和周邊配套設(shè)施的興起,給周邊商業(yè)街區(qū)帶來了人氣和商機(jī),目前體育路沿時(shí)博匯半徑 500米范圍內(nèi)形成了一條商業(yè)步行街.優(yōu)劣解析：體育北路商業(yè)開展較為成熟,時(shí)博匯也正好處于體育北路與體育南 路的交接帶,這也時(shí)博匯商業(yè)步行街能夠迅速擴(kuò)展的一個(gè)重要原因；其次便在于時(shí) 博匯本身是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購物中央,為時(shí)博匯商 業(yè)步行街聚集人氣.經(jīng)調(diào)查獲得一個(gè)不能完全確定的信息,世界500強(qiáng)企業(yè)一一法國歐尚超市將入駐時(shí)博匯,假設(shè)歐尚超市順利入駐,更多的市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體將到被吸引到時(shí)博匯 商業(yè)街區(qū)購物消費(fèi),有利于進(jìn)一步帶動(dòng)時(shí)博匯步行商業(yè)街的開展和繁榮.雖然時(shí)博匯商業(yè)街已漸漸興盛起來,但弊端也同樣是存在的： 體育路為城市主干道,路面過寬,不宜開展大型商業(yè)步行街； 缺乏統(tǒng)一治理,商戶經(jīng)營和效勞水平參