寶山月浦項(xiàng)目報(bào)告DOC49(1)

1、寶山月浦項(xiàng)目報(bào)告市場(chǎng)、建議前言報(bào)告針對(duì)上海寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)項(xiàng)目二期進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。報(bào)告將給出市場(chǎng)面闡述及分析，項(xiàng)目定位建議，項(xiàng)目操作流程建議。以下為報(bào)告整體思路：項(xiàng)目寶山市場(chǎng)發(fā)展特殊性上海四大產(chǎn)業(yè)區(qū)房市分析寶山市場(chǎng)詳細(xì)數(shù)據(jù)分析月浦市場(chǎng)分析項(xiàng)目運(yùn)作建議項(xiàng)目定位壹、項(xiàng)目概覽一、地理位置馬 橋 河本 案在建商業(yè)已有建筑春雷路德都路綏化路富錦路二、項(xiàng)目指標(biāo)建筑面積（萬(wàn)M2）20(總)容積率1.3房型面積（萬(wàn)M2）戶數(shù)2R953903R125-13070復(fù)式150-18092三、環(huán)境、生活機(jī)能及成熟度闡述環(huán)境Ø 項(xiàng)目處于寶山區(qū)，總體環(huán)境較差。Ø 由于周邊有月浦鎮(zhèn)公園，局部小環(huán)境尚可。

2、16; 周邊地塊處于開(kāi)發(fā)狀態(tài)，道路系統(tǒng)正在改建、擴(kuò)建中，因此，目前環(huán)境較差，但未來(lái)生活品質(zhì)將有較明顯提高。生活機(jī)能Ø 周邊生活機(jī)能基本依靠月浦鎮(zhèn)商服設(shè)施。Ø 未來(lái)項(xiàng)目將與一大型商業(yè)廣場(chǎng)隔路相望。Ø 目前項(xiàng)目周邊小交通環(huán)境一般，受到整體改造、改建的局限。Ø “十五”計(jì)劃中軌道交通三號(hào)線，便捷的交通指日可待。Ø 未來(lái)富錦路，春雷路等干道的興建與擴(kuò)建將極大改善出入的便捷度。Ø 由于月浦鎮(zhèn)整體規(guī)模較小，因此，針對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)比較完整。成熟度Ø 由于寶鋼企業(yè)的入住，區(qū)域發(fā)展較早，成熟度較高。Ø 月浦鎮(zhèn)、寶山鎮(zhèn)

3、等傳統(tǒng)城鎮(zhèn)人氣旺盛。四、項(xiàng)目特點(diǎn)內(nèi)部Ø 地塊區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)Ø 地塊量體較瘩，具備較強(qiáng)可塑性Ø 產(chǎn)品品質(zhì)符合區(qū)域產(chǎn)品，但未來(lái)產(chǎn)品力可能不夠外部Ø 整體商服設(shè)施良好，生活機(jī)能較為成熟Ø 整體生活環(huán)境適度，生活品質(zhì)一般Ø 未來(lái)周邊交通環(huán)境發(fā)達(dá)，出入上海市中心及浦東陸家嘴等地便捷Ø 軌道交通的投入使用，將很大程度上增加其出入便捷性Ø 周邊房產(chǎn)市場(chǎng)處于開(kāi)發(fā)高峰期，周邊競(jìng)爭(zhēng)壓力較大貳、寶山市場(chǎng)初步概覽綜觀寶山市場(chǎng)（元/M2）寶山市場(chǎng)分區(qū)狀況Ø 根據(jù)早期寶山市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及目前寶山房產(chǎn)市場(chǎng)集中區(qū)域來(lái)看，寶山鎮(zhèn)市場(chǎng)產(chǎn)

4、品主要集中于中部及南部區(qū)域。Ø 從寶山中部及南部區(qū)域來(lái)看：寶山南部區(qū)域： 5000元/M2寶山中南部區(qū)域：3800元/M2寶山中北部區(qū)域：4000、5000元/M2寶山市場(chǎng)分布特點(diǎn)Ø 由上述表象可見(jiàn)，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)跳躍分布。Ø 按中心區(qū)輻射發(fā)展規(guī)律，寶山市場(chǎng)應(yīng)呈現(xiàn)由南向北價(jià)格依次遞減。寶山市場(chǎng)格局支撐Ø 綜觀市場(chǎng)分布特點(diǎn)，中北部區(qū)域市場(chǎng)客源支撐強(qiáng)勁。Ø 其發(fā)展格局與南部區(qū)域的依托市中心發(fā)展格局不同。寶山北部鋼鐵產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到相當(dāng)推動(dòng)作用。由上述分析可得出上海四大產(chǎn)業(yè)區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)間上的對(duì)比空間上的對(duì)比預(yù)測(cè)四大產(chǎn)業(yè)區(qū)未來(lái)狀況對(duì)比得

5、出本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力由類(lèi)似性及共同規(guī)律，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目未來(lái)走勢(shì)由競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱，推出本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間范圍給出項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展大框架叁、上海四大產(chǎn)業(yè)區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)剖析一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及分布圍繞市中心從東南西北四大方位來(lái)看：方位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)東外高橋保稅園區(qū)物流南閔行化工工業(yè)園化工西嘉定汽車(chē)工業(yè)園汽車(chē)北寶山鋼鐵工業(yè)園鋼鐵注：為本項(xiàng)目所在區(qū)域二、各區(qū)域時(shí)間軸及空間軸對(duì)比1、產(chǎn)品比較分析外 高 橋 保 稅 園 區(qū)早期目前未來(lái)未來(lái)該區(qū)域產(chǎn)品將隨土地等條件限制，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)演變?yōu)椋盒「邔?、高層產(chǎn)品為主流，多層產(chǎn)品為輔閔 行 化 工 工 業(yè) 園早期目前未來(lái)未來(lái)該區(qū)域產(chǎn)品主導(dǎo)產(chǎn)品仍將走公寓產(chǎn)品市場(chǎng)，配合軌道線的不斷發(fā)展，小高層產(chǎn)品將成為主力

6、市場(chǎng)嘉 定 汽 車(chē) 工 業(yè) 園早期目前未來(lái)未來(lái)該區(qū)域產(chǎn)品將形成分化發(fā)展，不同區(qū)域?qū)⑿纬商赜械漠a(chǎn)品形態(tài)，但整體產(chǎn)品主流將為多層、小高層寶 山 鋼 鐵 工 業(yè) 園早期目前未來(lái)由于寶山整體環(huán)境不佳，且高端客源傾向度較低，因此，別墅市場(chǎng)發(fā)展將受較大限制；多層產(chǎn)品鑒于價(jià)格等因素，市場(chǎng)接受程度高，因此，多層產(chǎn)品在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將有相當(dāng)分額；受到土地發(fā)展限制等共同規(guī)律，小高層市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率將有明顯提高小結(jié)Ø 早期各區(qū)域產(chǎn)品基本都以多層為市場(chǎng)主流。Ø 嘉定汽車(chē)工業(yè)園憑借自身良好的自然條件及虹橋別墅區(qū)的影響，早期市場(chǎng)則以別墅為主。Ø 多層產(chǎn)品由于性價(jià)比相對(duì)較高，確立了市場(chǎng)主導(dǎo)

7、地位。Ø 市場(chǎng)發(fā)展至目前，由于市場(chǎng)客源購(gòu)買(mǎi)力、區(qū)域化概念的淡化、上海整體市場(chǎng)發(fā)展的需求、土地稀有性的體現(xiàn)等多方面因素影響，其小高層產(chǎn)品逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)認(rèn)可度明顯上升，市場(chǎng)分額加大。Ø 未來(lái)小高層產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度將不斷加大，成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。針對(duì)本項(xiàng)目Ø 鑒于本項(xiàng)目所在寶山中部偏北區(qū)域的位置來(lái)看，區(qū)域內(nèi)目前仍然由多層產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)，項(xiàng)目目前推出多層產(chǎn)品將很好地迎合市場(chǎng)，為去化帶來(lái)有利條件。Ø 從整體市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)項(xiàng)目的定位方向應(yīng)偏重于小高層與多層結(jié)合的多元化產(chǎn)品，在降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，兼顧了利潤(rùn)的擴(kuò)大及產(chǎn)品品質(zhì)的上升。2、價(jià)格比較分析區(qū)域價(jià)格演變圖分析外高橋

8、保稅園區(qū)20012002目前20003000400050006000260032004000兩年漲幅達(dá)到50%以上，由于其物流產(chǎn)業(yè)的附加值較高，因此，在一定程度上對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響要稍大于其他產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用，但其作用在近期趨緩閔行化工工業(yè)園目前2000300040005000600036004000450020012002目前兩年漲幅只有25%左右，從側(cè)面反映，區(qū)域產(chǎn)業(yè)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，且其影響作用逐漸消失嘉定汽車(chē)工業(yè)園目前2000300040005000600025003000350020012002區(qū)域市場(chǎng)漲幅逐漸變小，但年價(jià)格增長(zhǎng)絕對(duì)量平穩(wěn)，平均保持500元/年的增長(zhǎng)量寶山鋼鐵工業(yè)園目前

9、2000300040005000600025003100380020012002價(jià)格漲幅保持在25%左右，年增長(zhǎng)量放大，2002年單年增長(zhǎng)了近700元/M2左右，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)下，市場(chǎng)前景看好小結(jié)Ø 四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)都保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。Ø 閔行化工工業(yè)園由于基數(shù)高，目前市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)幅度相對(duì)較低，同時(shí)，在其產(chǎn)業(yè)影響方面，由于化工產(chǎn)業(yè)其對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，附加值較低，因此市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格漲幅相對(duì)較小。Ø 本項(xiàng)目所在寶山區(qū)域及嘉定汽車(chē)園的客源支撐強(qiáng)勁，因此，在一定程度上，極大地推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升。Ø 鑒于目前上海購(gòu)房政策推出主要針對(duì)高價(jià)位市場(chǎng)及投資客

10、，同時(shí)，其政策影響效應(yīng)并未充分體現(xiàn)，因此，預(yù)計(jì)區(qū)域價(jià)格將仍有較強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。針對(duì)本項(xiàng)目2004年2005年區(qū)域價(jià)格4500元/M24800元/M23、客源比較分析早期 目前 未來(lái)外高橋保稅園區(qū)主要為動(dòng)遷、由產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐及當(dāng)?shù)乜驮幢緟^(qū)域與外區(qū)域客源相結(jié)合的客源構(gòu)成有部分外區(qū)域客源進(jìn)駐，主要受金橋輻射閔行化工工業(yè)園環(huán)境改造后，外區(qū)客源大量導(dǎo)入主要為動(dòng)遷、由產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐及當(dāng)?shù)乜驮磪^(qū)域客分額將減少，成為多元化客源構(gòu)成嘉定汽車(chē)工業(yè)園當(dāng)時(shí)主要集中了相當(dāng)部分高層別墅客源未來(lái)將仍以產(chǎn)業(yè)客源及當(dāng)?shù)乜驮礊橹髌?chē)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)豐富的客源支撐寶山鋼鐵工業(yè)園主要為本地及寶鋼等企業(yè)的客源支撐未來(lái)客源仍將主要依靠產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的消費(fèi)層區(qū)域8

11、0%以上為寶鋼客源，部分周邊客源小結(jié)Ø 由上述表述可見(jiàn)，早期各區(qū)域客源主要依靠當(dāng)?shù)丶皬?qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)客源支撐。Ø 隨市場(chǎng)不斷發(fā)展，外高橋保稅園區(qū)、閔行化工工業(yè)園客源結(jié)構(gòu)明顯改變，產(chǎn)業(yè)客源的支撐分額下降。Ø 寶山鋼鐵工業(yè)園客源仍保持基本不變，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大的客源支撐為區(qū)域市場(chǎng)注入相當(dāng)強(qiáng)的生命力。針對(duì)本項(xiàng)目Ø 經(jīng)過(guò)發(fā)展，本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展逐漸區(qū)別于外高橋保稅園區(qū)、閔行化工工業(yè)園等區(qū)域，產(chǎn)業(yè)客源仍是主導(dǎo)層。Ø 寶鋼等產(chǎn)業(yè)的客源支撐為本項(xiàng)目的主力客源方向。Ø 項(xiàng)目周邊、月浦鎮(zhèn)居民等將成為項(xiàng)目的輔助客源層。Ø 寶鋼客源處于長(zhǎng)期溫和釋放中，未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)

12、力度不斷加大的同時(shí)，客源來(lái)源單一的劣勢(shì)將明顯顯現(xiàn)。Ø 未來(lái)區(qū)域產(chǎn)品去化將有相當(dāng)壓力。三、比較分析總結(jié)及范圍框定在價(jià)格上本項(xiàng)目所處寶山中北部區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)存在較大空間，項(xiàng)目?jī)r(jià)格塑造力較強(qiáng)。在產(chǎn)品上本項(xiàng)目多層產(chǎn)品及小戶型的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)較多，預(yù)期市場(chǎng)去化阻力不大。在客源上目前市場(chǎng)客源量較為豐富，未來(lái)客源分流變大，客源支撐將減弱，項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位范圍4000元/M24500元/M2項(xiàng)目?jī)r(jià)格縮小定位價(jià)格定位范圍確立寶山市場(chǎng)細(xì)化分析及月浦鎮(zhèn)市場(chǎng)綜觀價(jià)格定位范圍縮小肆、寶山區(qū)總體市場(chǎng)概述一、 市場(chǎng)供需狀況批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)M2）已登記預(yù)售面積（萬(wàn)M2）批準(zhǔn)預(yù)售面積：已登記預(yù)售面積2000

13、年一季度33.61126.3125.32112.211：0.751：0.86二季度35.4534.071：0.96三季度46.6433.091：0.71四季度10.6119.731：1.862001年一季度13.21147.3527.89127.221：2.111：0.86二季度54.1430.331：0.56三季度47.2132.291：0.68四季度32.7936.711：1.102002年一季度27.30212.4433.10183.661：1.201：0.86二季度51.8051.671：1.00三季度45.7642.581：0.93四季度87.5856.311：0.642003年一季

14、度38.2538.2551.6851.681：1.351：1.35分析：Ø 商品房供應(yīng)量逐年上升，并有效帶動(dòng)了需求市場(chǎng)的放量，整體呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)。Ø 供求結(jié)構(gòu)逐步趨于平衡，前幾年供略大于求的局面，在2002年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，上半年呈現(xiàn)求略大于供的良好態(tài)勢(shì)。Ø 寶山房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)存在上半年供應(yīng)量不足，而居民購(gòu)房踴躍的特征，導(dǎo)致供求離散度較大。附表：近年寶山區(qū)房地產(chǎn)與全市市場(chǎng)比較批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)M2）已登記預(yù)售面積（萬(wàn)M2）批準(zhǔn)預(yù)售面積：已登記預(yù)售面積2000年全市1549.171558.21：1.01寶山區(qū)126.31112.211：0.86所占比例（%）8.15

15、7.202001年全市1659.151831.831：1.10寶山區(qū)147.35127.221：0.86所占比例（%）8.886.942002年全市261024761：1.03寶山區(qū)212.44183.661：0.86所占比例（%）8.17.42Ø 寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年來(lái)并非是上海市場(chǎng)的主流區(qū)域。其歷年的商品房供應(yīng)量、需求量比例尚不足全市的一成。二、價(jià)格走勢(shì)附圖：寶山區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖分析：Ø 寶山住宅均價(jià)排位為上海12個(gè)行政區(qū)的末次。Ø 寶山房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于低位震蕩，價(jià)格始終保持在2600-2900元/M2。Ø 自2000年以來(lái)，寶山房?jī)r(jià)逐漸上揚(yáng)，并于2

16、001年三季度突破3000元/M2大關(guān)。附圖：商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖分析：Ø 寶山區(qū)由于地理位置較為偏遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)始終較低，與全市均價(jià)差距較大（1000-1700元/M2），并有逐漸放大之勢(shì)。Ø 從近年來(lái)全市房?jī)r(jià)來(lái)看， 2000年至2003一季度房?jī)r(jià)上漲1397元/M2， 漲幅達(dá)36.4%。其中，2002-2003年漲幅最為明顯，達(dá)到13.03%。Ø 相對(duì)而言，寶山區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度較慢，三年半來(lái)房?jī)r(jià)上漲685元/M2，漲幅為24.4%。其中，漲幅最明顯的2002-2003年為11.9%，其上漲幅度接近全市水平。（三）商品房成交狀況n 主力成交均價(jià)Ø 主力單價(jià)范圍2

17、500-4000元/M2，單套單價(jià)峰值顯示穩(wěn)定，鎖定為3500元/M2。Ø 各季均值在3500元/M2左右浮動(dòng)，該均價(jià)不但是區(qū)域房地產(chǎn)綜合品質(zhì)的反映，也顯示出該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于全市的地位。n 主力成交單套面積Ø 單套面積呈現(xiàn)出雙峰值，分別為90-130M2。Ø 各季單套面積均值維持在107M2左右，與單價(jià)均值的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)相呼應(yīng)。n 主力成交單套總價(jià)Ø 主力范圍各季均鎖定為20-50萬(wàn)元/套，各季比重在92%左右。Ø 各季峰值維持在30萬(wàn)元/套，2002年一季度的比重達(dá)到50.4%，可見(jiàn)該峰值在區(qū)域內(nèi)處于高成交比重。Ø 單套總價(jià)均值呈現(xiàn)出

18、穩(wěn)定運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，均值在32-33萬(wàn)元套的范圍內(nèi)，在全市處于較為低下的位置。附表：寶山區(qū)商品住宅各項(xiàng)成交指標(biāo)2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度單套單價(jià)（元/M2）范圍百分比峰值百分比2000-300088.69300038.262000-300097.45300035.782000-350097.63300037.742500-350089.01300034.132500-350091.82300037.98單套面積(M2)范圍百分比峰值百分比90-110/13063.159026.9990-110/13059.739028.430-110/1306

19、6.039022.6690-110/13068.439027.7590-11060.639033.99單套總價(jià)(萬(wàn)元/套)范圍百分比峰值百分比20-4092.143045.0620-4090.44304620-4088.863040.9820-5097.93042.7520-4090.343050.4均值單價(jià)（元/M2）單套面積（M2）單套總價(jià)（萬(wàn)元/套）2832108.9330.852967109.1532.393043107.8932.833031107.4732.582999107.1332.13二、區(qū)域市場(chǎng)（一）區(qū)域市場(chǎng)分布1、寶山中心地區(qū)n 區(qū)位：地處寶山區(qū)東部，涵蓋了寶山鎮(zhèn)、吳淞鎮(zhèn)

20、、友誼新村街道、海濱新村街道。n 區(qū)域概述Ø 臨近寶山鋼鐵（集團(tuán)）公司，屬吳淞工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍。Ø 整個(gè)區(qū)域以同濟(jì)路為界，劃分為東西兩塊。東塊以商業(yè)、居住區(qū)為主，發(fā)展較為成熟；西塊以工業(yè)區(qū)為主，區(qū)域環(huán)境較差。Ø 交通較便利，隨著輕軌明珠線寶山延伸段工程、外環(huán)線越江工程的完工，屆時(shí)將有效地加強(qiáng)本區(qū)與外界的聯(lián)系。Ø 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較成熟，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好。2、月浦鎮(zhèn)n 區(qū)位： 地處寶山區(qū)東北部，緊鄰寶山鋼鐵（集團(tuán)）公司。n 區(qū)域概述Ø 受寶山鋼鐵（集團(tuán)）公司的帶動(dòng)，鎮(zhèn)區(qū)得到發(fā)展。Ø 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)環(huán)境相對(duì)較差，大部分地區(qū)仍以農(nóng)田為主。Ø

21、鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較晚，鎮(zhèn)內(nèi)居民以寶鋼職工為主。Ø 區(qū)域內(nèi)主要依靠蘊(yùn)川路、江楊北路兩條交通主干道，進(jìn)行對(duì)外聯(lián)系。3、共康地區(qū)n 區(qū)位： 地處寶山區(qū)南部，距市區(qū)較近，與閘北、虹口區(qū)相接壤。n 區(qū)域概述Ø 本區(qū)依靠地理位置的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展較為成熟。Ø 區(qū)內(nèi)居住區(qū)集中，生活環(huán)境較好。Ø 作為閘北彭浦新村的延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較成熟，市場(chǎng)反映較為熱烈。Ø 受共和新路高架、地鐵一號(hào)線延伸工程即將竣工通車(chē)的利好消息促進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)前景良好。4、高境、淞南地區(qū)n 區(qū)位：地處寶山區(qū)東南部，與虹口、楊浦區(qū)相接壤，距市區(qū)較近。n 區(qū)域概述Ø 區(qū)域內(nèi)存在

22、大片工業(yè)區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)用地，集裝箱堆場(chǎng)分布較廣。Ø 居住區(qū)數(shù)量有限、規(guī)模不大，生活環(huán)境還有待進(jìn)一步改善。Ø 區(qū)域交通主要逸仙路高架，隨著輕軌明珠線寶山段工程的實(shí)施，未來(lái)交通將得到很大緩解。5、顧村、楊行地區(qū)n 區(qū)位：位于寶山區(qū)中部。n 區(qū)域概述Ø 區(qū)域環(huán)境較差，有大片地塊屬于為開(kāi)發(fā)階段。Ø 區(qū)域交通不便捷，公共交通比較匱乏，雖為主干道的蘊(yùn)川路，目前運(yùn)營(yíng)能力尚顯不足。Ø 生活機(jī)能不成熟，商服設(shè)施均集中在鎮(zhèn)中心。Ø 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受交通因素影響較大。6、大華地區(qū)n 區(qū)位：位于寶山區(qū)的最南部，距市區(qū)最近，與閘北、普陀兩區(qū)相接壤，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯。n

23、 區(qū)域概述Ø 依托地理優(yōu)勢(shì)，發(fā)展起步時(shí)間早，目前區(qū)內(nèi)發(fā)展已極為成熟。Ø 上海北部地區(qū)的大型居住區(qū)，目前總規(guī)模已達(dá)120萬(wàn)M2。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。Ø 商服完善，生活機(jī)能成熟。Ø 公共交通發(fā)達(dá)，隨著地鐵M7線（規(guī)劃中）的通車(chē)，將進(jìn)一步提高區(qū)域交通便捷度。7、祁連鎮(zhèn)n 區(qū)位：位于寶山區(qū)西南部，與普陀、嘉定區(qū)相接壤。n 區(qū)域概述Ø 大部分地區(qū)為工業(yè)區(qū)，區(qū)域環(huán)境待進(jìn)一步改善。Ø 上海大學(xué)新校區(qū)位于本區(qū)的東部，周邊環(huán)境相對(duì)較好。Ø 商服設(shè)施主要集中在鎮(zhèn)中心和上海大學(xué)周邊。Ø 房地產(chǎn)主要圍繞上海大學(xué)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。Ø 區(qū)域

24、交通尚不完善，隨著地鐵M7線（規(guī)劃中）的通車(chē)，交通狀況有望得到改善。（二）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的成熟度和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γx定了三大區(qū)域進(jìn)行簡(jiǎn)要的競(jìng)爭(zhēng)比較分析。寶山中心及周邊地區(qū)共康地區(qū)大華地區(qū)區(qū)域特征1、 居住區(qū)成熟，生活設(shè)施完善。2、 公交線路眾多，水陸交通便捷。3、 未來(lái)有軌道交通經(jīng)過(guò)（輕軌明珠線延伸工程）。1、 受閘北彭浦居住區(qū)北沿，發(fā)展較成熟。2、 眾多大型商服設(shè)施進(jìn)駐，生活便利性大幅提高。3、 公交系統(tǒng)較發(fā)達(dá)。4、 有軌道交通（地鐵一號(hào)線延伸段）。1、 起步早，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)。2、 大型居住社區(qū)，發(fā)展成熟。3、 商服設(shè)施完善，生活機(jī)能強(qiáng)。4、 公交系統(tǒng)較發(fā)達(dá)。5、 軌道交通規(guī)

25、劃（M7線）。樓市行情（元/M2）3600-53004000-45004400-5300產(chǎn)品形態(tài)多層為主，部分小高層代表個(gè)案四季花城住友寶蓮花園嶺南雅苑城投世紀(jì)名城美樹(shù)銘家康泰新城大華公園世家多摩園景客源來(lái)源1、 區(qū)域內(nèi)部客源為主。2、 寶鋼集團(tuán)內(nèi)部職工。3、 部分外地客源。1、 區(qū)域內(nèi)部客源為主。2、 彭浦新村客源。3、 市區(qū)內(nèi)因舊城改造而外遷的客源。4、 部分外地客源。1、 區(qū)域內(nèi)部客源為主。2、 市區(qū)內(nèi)因舊城改造而外遷的客源。3、 部分普陀、閘北、嘉定客源。4、 少量外地客源。三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析（一）產(chǎn)品分析1、產(chǎn)品形態(tài)公寓型產(chǎn)品n 多層：目前為市場(chǎng)主力產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度普遍較高。n 小

26、高層：市場(chǎng)次主力產(chǎn)品，隨著開(kāi)發(fā)地塊的逐漸減少，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度加大，未來(lái)將成為市場(chǎng)主力。該類(lèi)產(chǎn)品目前市場(chǎng)接受尚存在一定抗性。n 高層：為目前市場(chǎng)的空白產(chǎn)品。別墅、類(lèi)別墅型產(chǎn)品n 類(lèi)別墅產(chǎn)品：主要為聯(lián)排別墅，目前在推個(gè)案僅1個(gè)“錦秋加州花園”。其他產(chǎn)品形態(tài)尚未出現(xiàn)，如疊加別墅、雙拼別墅。n 別墅產(chǎn)品：即獨(dú)幢別墅，目前為市場(chǎng)空白點(diǎn)。2、面積配比房型面積（M2）戶數(shù)（戶）比例（%）1R60-70100.42R80-901408695.534.491-10030512.1101-1101726.8111-12025210.03R100-11017011976.747.4111-12032713.0121-

27、13030612.1131-14029611.7141-160983.94R130-1401004.0復(fù)式150以下1313485.213.8150-170873.4171-2001084.3200以上220.9總計(jì)2524100n 市場(chǎng)供應(yīng)主力房型為3R，市場(chǎng)比例達(dá)到47.4%；次主力房型為2R，市場(chǎng)比例達(dá)到34.4%。n 復(fù)式產(chǎn)品比例上升明顯，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)超過(guò)10%。n 主力2R的面積段主要控制在91-100M2，這與寶山區(qū)總體市場(chǎng)供應(yīng)情況完全吻合。n 主力3R的面積段為111-140M2，這與寶山區(qū)總體市場(chǎng)供應(yīng)情況（130M2左右）基本吻合。n 復(fù)式產(chǎn)品面積基本全控制在200M2以下，這

28、與區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力有關(guān)。（二）價(jià)格分析1、均價(jià)n 項(xiàng)目周邊個(gè)案價(jià)格普遍較高，市場(chǎng)均價(jià)在3000-3600元/M2。與寶山區(qū)整體均價(jià)相對(duì)比要高出300-400元/M2，這主要是與本區(qū)域生活機(jī)能成熟、交通便捷度高有關(guān)。n 部分個(gè)案因地理位置較佳、產(chǎn)品品質(zhì)較高，使價(jià)格躍升至4000元/M2以上。2、總價(jià)戶型總價(jià)1R2R3R4R復(fù)式總計(jì)戶數(shù)（戶）比例（%）戶數(shù)（戶）比例（%）戶數(shù)(戶）比例（%）戶數(shù)（戶）比例（%）戶數(shù)（戶）比例（%）戶數(shù)（戶）比例（%）25萬(wàn)以下100.4100.425-301465.81465.831-3532713.0401.636714.636-401646.540916.25

29、02.062324.741-451867.434313.61004.062925.046-50461.71315.220.11797.051-551756.91144.528911.456-60361.4712.81074.261-65552.2471.91024.165萬(wàn)以上80.3642.5722.8合計(jì)100.486934.4119747.41004.034813.82524100n 可以很明顯的看出，目前市場(chǎng)處于低位運(yùn)行之中，所推個(gè)案總價(jià)全部集中在65萬(wàn)元/套以下。n 總價(jià)主力段集中在36-45萬(wàn)元/套，與寶山區(qū)總體市場(chǎng)比較，要高出10萬(wàn)元/套，這主要是由均價(jià)較高而引起的。n 主力價(jià)格

30、段36-45萬(wàn)元/套，主要是由3R所構(gòu)筑的。該價(jià)格段中共推出約1252套，其中3R推出量約為752套，比例達(dá)到60%以上。n 31-35萬(wàn)元/套的價(jià)格次主力段，則是由2R所構(gòu)筑，2R供應(yīng)比例接近90%。中高價(jià)位市場(chǎng)供應(yīng)比例較少，將使區(qū)內(nèi)的中高價(jià)位客源有所外流。（三）去化分析n 市場(chǎng)總體去化狀況良好，總?cè)セ蔬_(dá)到85%以上。n 從總價(jià)需求狀況來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)主力、次主力依次為36-45和31-35萬(wàn)元/套的中高價(jià)位戶型，整體去化情況良好。n 由于總價(jià)原因，2R的去化明顯快于3Rn 平層為市場(chǎng)主要產(chǎn)品格局，接受度高；近期有錯(cuò)層產(chǎn)品推出，接受度有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。（四）客源分析n 市場(chǎng)客源的區(qū)域性明顯，寶鋼

31、職工為市場(chǎng)購(gòu)房的絕對(duì)主力。n 寶山鎮(zhèn)由于獨(dú)特的地理位置，客源構(gòu)成逐步趨于多元化。除寶鋼職工外，區(qū)域機(jī)關(guān)公務(wù)員和部分崇明客源也對(duì)市場(chǎng)去化起了強(qiáng)有力的支撐。n 在區(qū)域客源獨(dú)支一面的情況下，外地客源也正逐步崛起，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其比例已接近兩成。四、市場(chǎng)總結(jié)（一）市場(chǎng)小結(jié)n 寶山區(qū)市場(chǎng)在上?？傮w市場(chǎng)中所占份額不高。n 寶山市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低位運(yùn)行，造成中高價(jià)位客源外流。n 進(jìn)入2002年以來(lái)，市場(chǎng)去化狀況良好，需求市場(chǎng)得到放量。n 客源相對(duì)單一化，區(qū)域客源比例較高，客源購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)有限。n 外地客源比例較高，所占比例已接近20%，排位在閔行、浦東之后，居全市第三。（二）市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)n “軌道效應(yīng)” 將逐步顯

32、現(xiàn)。依靠規(guī)劃建造的軌道交通，縮短與市區(qū)的距離感。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將以軌道交通為主軸，以成熟社區(qū)為輔助面，類(lèi)似早期閔行房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。n 樓市價(jià)格有再度上揚(yáng)的可能。隨著“軌道效應(yīng)”的產(chǎn)生，以及寶山區(qū)域價(jià)格長(zhǎng)期在低位運(yùn)行的特點(diǎn)，未來(lái)樓市價(jià)格的漲幅會(huì)明顯拉大。舉例：閔行區(qū)樓市在1996年地鐵一號(hào)線剛運(yùn)營(yíng)時(shí)，價(jià)格僅為2000元/M2左右，而現(xiàn)在閔行地鐵沿線各案已達(dá)到了4000-4500元/M2，其價(jià)格漲幅可見(jiàn)一斑。肆、項(xiàng)目定位及運(yùn)作建議一、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)Ø 從宏觀背景看，上海房地產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，居民購(gòu)房熱情高漲，投資比例增加，市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)升量增的良好態(tài)勢(shì)。Ø

33、就寶山整體市場(chǎng)而言，寶山房產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，價(jià)格持續(xù)上漲；但同時(shí)，寶山價(jià)格仍然處于上海12個(gè)行政區(qū)的末次，使得價(jià)格有較大的上升空間。Ø 從項(xiàng)目周邊的狀況來(lái)看，寶山新城西區(qū)的規(guī)劃，以及四縱二橫二線快速連接市中心道路體系的規(guī)劃，無(wú)疑給本項(xiàng)目較大的想象空間。Ø 開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高的知名度，對(duì)本項(xiàng)目同樣形成機(jī)會(huì)。Ø 寶鋼集團(tuán)對(duì)于本項(xiàng)目一方面增強(qiáng)了客源支持，另一方面增加品牌知名度。Ø 區(qū)域小環(huán)境的逐步成熟，加強(qiáng)了生活的便利性，能在很大程度上吸引有效客源。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)Ø 就市場(chǎng)而言，Ø 從客源面看，寶山鎮(zhèn)周邊市場(chǎng)相對(duì)于上海其他區(qū)域客源區(qū)

34、域性強(qiáng)，同時(shí)市區(qū)客源的導(dǎo)入存在一定的難度，本項(xiàng)目將直接面臨區(qū)域客源支撐是否充足的問(wèn)題。Ø 從未來(lái)市場(chǎng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)看，項(xiàng)目周邊隨著寶山新城的規(guī)劃，將會(huì)有多個(gè)大量體個(gè)案推向市場(chǎng)（如海德花園、四季花城等），對(duì)本項(xiàng)目的沖擊不可忽視。二、市場(chǎng)切入點(diǎn)Ø 四縱二橫二線，快速連接市中心地處江楊北路以西、綏化路以北，馬路橋河南畔正位于寶山新城西區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心北向顯要位置，矚目未來(lái)同濟(jì)路、江楊北路、楊泰路、蘊(yùn)川路、友誼西路、外環(huán)線條條暢通無(wú)阻地鐵一號(hào)線（在建中）、輕軌明珠線（在建中）雙面環(huán)抱，快速拉近與市中心的時(shí)間距離四縱二橫二線黃金交通網(wǎng)，一塊生機(jī)勃勃的生活樂(lè)土圖片Ø 新城西區(qū)（NE

35、W CENTER BAOSHAN）上海整體“一城九鎮(zhèn)”的規(guī)劃重點(diǎn)范圍劃定寶山新城西區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃浮出水面以楊泰路、江楊北路地區(qū)為規(guī)劃核心地段商業(yè)、金融、服務(wù)、貿(mào)易、教育、娛樂(lè)、休閑等配套應(yīng)有盡有博物館、展覽館、圖書(shū)館等文化場(chǎng)所即將拔地而起新城西區(qū)的輻射地帶，一個(gè)理想的生活樂(lè)園三、客源傾向定位客源組成客源鎖定Ø 有效吸引區(qū)域內(nèi)中等階層客源ü 作為世界500強(qiáng)之一的寶鋼集團(tuán)，擁有11萬(wàn)職工，房產(chǎn)總體需求量大，并且具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力。ü 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研顯示，寶山房產(chǎn)市場(chǎng)（尤其以中北部）客源區(qū)域性明顯，以本區(qū)域客源為主要消化力量。Ø 加強(qiáng)吸引市區(qū)客源ü

36、隨著軌道交通北延的逐步實(shí)施，以及寶山整體規(guī)化的圈定，越來(lái)越多的市區(qū)客源在上海主城區(qū)價(jià)格快速上漲的前提下，選擇到外圍區(qū)域購(gòu)房。ü 本項(xiàng)目可能在此背景下，吸引到部分市區(qū)客源，如閘北、虹口、楊浦。四、項(xiàng)目定位、運(yùn)作建議（一）、項(xiàng)目整體定位方向鑒于本項(xiàng)目的地段性、市政規(guī)劃的未來(lái)性以及社區(qū)的規(guī)模性，建議本項(xiàng)目定位于：寶山新城的未來(lái)理想社區(qū)定位詮釋?zhuān)?、 自然·生活·家NATURE LIFE HOUSE² 自然、生態(tài)是現(xiàn)代人生活的追求² 生活是美的、愜意的、明媚的、滿懷希望的² 家是理想的居所，溫馨的回歸2、寶山新城的未來(lái)版圖，充滿希望的一片熱土

37、圖片（二）、項(xiàng)目分期操作建議本項(xiàng)目總量體約20萬(wàn)m2，為多層、小高層社區(qū)，在面臨較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的前提下，建議本項(xiàng)目進(jìn)行分期操作。1、項(xiàng)目周期2年左右時(shí)間Ø 從目前市場(chǎng)在售個(gè)案的去化速度和單期推案量以及市場(chǎng)容量來(lái)看，本項(xiàng)目的運(yùn)作周期在2年左右。ü 就市場(chǎng)推案量來(lái)看，目前區(qū)域市場(chǎng)年推案量在20-30萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)到2005年市場(chǎng)推案量將達(dá)到40-50m2，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。ü 就需求來(lái)看，隨著市場(chǎng)需求在經(jīng)過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的幾年發(fā)展后，區(qū)域客源有效需求將可能面臨趨于飽和的風(fēng)險(xiǎn)，需要外區(qū)域客源的補(bǔ)充、加強(qiáng)。ü 就項(xiàng)目自身而言，本項(xiàng)目總量體在20萬(wàn)m2，規(guī)模較大，需要相對(duì)較長(zhǎng)的

38、時(shí)間進(jìn)行運(yùn)作，同時(shí)著力于品牌知名度的建立和加強(qiáng)，同樣需要相對(duì)較長(zhǎng)的周期。ü 從工程進(jìn)度方面看，規(guī)模社區(qū)通常采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略，以配合施工、銷(xiāo)售進(jìn)度的相應(yīng)步伐開(kāi)展。ü 從項(xiàng)目的資金面考慮，2年左右的項(xiàng)目運(yùn)作周期可以在很大程度下減輕資金壓力，提高資金的循環(huán)使用率。2、項(xiàng)目分期時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品量體一期2003年底小高層、多層6-7萬(wàn)m2二期2004年底小高層、多層13-14萬(wàn)m2依據(jù)Ø 寶山新城西區(qū)及四縱二橫二線建設(shè)仍然需要一定時(shí)間，適當(dāng)控制節(jié)奏能為本項(xiàng)目贏得時(shí)間價(jià)值，從而使項(xiàng)目利潤(rùn)增加。Ø 本項(xiàng)目自身量體較大，宜分期開(kāi)發(fā)，采用同步開(kāi)發(fā)、分期分批銷(xiāo)售策略。

39、2; 建議項(xiàng)目分為二期共六批推向市場(chǎng)，即一期、二期各為3批。ü 一期中，單批時(shí)間間隔在3個(gè)月左右時(shí)間，以保證去化的順利進(jìn)行。ü 二期開(kāi)發(fā)則相應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)模加大推案量，單批時(shí)間間隔在4-5個(gè)月左右。ü 有助于進(jìn)行必要的銷(xiāo)控，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整策略。Ø 一期宜適當(dāng)控制量體，以探測(cè)市場(chǎng)反映。Ø 二期在對(duì)整體房產(chǎn)市場(chǎng)有較好預(yù)期的前提下，建議推案量較一期大ü 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)推案量面臨急劇放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。ü 在市場(chǎng)放量的同時(shí)，市場(chǎng)消化能力增強(qiáng)。ü 區(qū)域環(huán)境改善，吸引力加強(qiáng)，使得市區(qū)客源比例增加，區(qū)域市場(chǎng)客源層趨于豐富。

40、2; 二期價(jià)格較一期將有10-15%的上升，可為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較高的利潤(rùn)。（三）、價(jià)格定位及策略（1）歷史價(jià)格演變分析：n 1998-2001，由于區(qū)域整體面貌相對(duì)較落后，產(chǎn)品較單一，主要是多層產(chǎn)品，所以價(jià)格升幅不大。n 2001-2002（1-11月），隨著盧灣大橋，M8線等大型市政利好消息的頌，配合區(qū)域產(chǎn)品型態(tài)的變化（多層社區(qū)變?yōu)樾「邔由鐓^(qū)），價(jià)格有了較大升幅。n 2002年12月隨著世博會(huì)申辦成功，以及環(huán)球影城的確立，區(qū)域價(jià)格在一夜之間上升了1000多元。（2）現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格分析分析：n 恒大翰城瀚景苑為現(xiàn)今區(qū)域內(nèi)唯一帶裝修的全小高層社區(qū)，5月24日開(kāi)盤(pán)均價(jià)5880元/m2，除去裝修成本，400元/m2左右，實(shí)際均價(jià)為5500元/m2。n 申江豪城以小高層為主，沿上南路為少量多層產(chǎn)品n 明月星河，金蘋(píng)果，疊翠基本為尾盤(pán)銷(xiāo)售（3）價(jià)格定位建議本項(xiàng)目：開(kāi)盤(pán)均價(jià)4200元/m2支撐理由Ø 以當(dāng)前地區(qū)價(jià)格水準(zhǔn)線，區(qū)域周邊基本位于3500-4200元/M2的