丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案

1、丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案【裁判摘要】房屋行政主管部門對(duì)未經(jīng)審批而改建、 重建的房屋， 可因現(xiàn)實(shí)狀 況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致， 將其認(rèn)定為附有違法建筑 并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力， 實(shí)踐中存在分歧。 善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則， 確信 登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致， 此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)； 根據(jù)區(qū)分 原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇， 不應(yīng)影響合 同效力。因此，這類合同如不具備合同法第 52 條的無效情形， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行 政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)

2、原狀義務(wù)的 情況下，出賣人應(yīng)按誠實(shí)信用原則將房屋交付買受人， 并于買受人將 房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。原告（反訴被告）：丁福如（ DING FURU ），男， 48歲，新加坡 國籍，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹梅路。被告（反訴原告）：石磊（ STONE SHI ），男， 62歲，美國國籍， 住上海市長(zhǎng)寧區(qū)水城路。原告（反訴被告，以下簡(jiǎn)稱原告）丁福如因與被告（反訴原告， 以下簡(jiǎn)稱被告） 石磊發(fā)生房屋買賣合同糾紛， 向上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法 院提起訴訟。原告丁福如訴稱，原、被告于 2008年 10月 7日簽訂買賣合同， 約定被告石磊將上海市長(zhǎng)寧區(qū)龍溪路 189 號(hào) 801幢房屋（以下簡(jiǎn)稱涉 訟

3、房屋） 出賣給原告， 建筑面積 661.96平方米， 占用范圍內(nèi)的土地使 用權(quán)面積 2052.90平方米，價(jià)款人民幣（下同） 5600萬元；雙方應(yīng)于 2008年 11月 8 日前至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶，否則被告應(yīng)按原告 已付房款的日萬分之五支付違約金至實(shí)際過戶交房之日。 上述合同簽 訂后，原告依約向被告支付首期房款 2100萬元，第二期房款 3500萬 元于雙方辦理過戶后支付。 但因涉訟房屋附有違法建筑， 房地產(chǎn)交易 中心不予辦理過戶登記， 故原告要求被告拆除違法建筑， 恢復(fù)涉訟房 屋原狀并辦理過戶，未果。 原告認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法 有效，被告拒絕拆除涉訟房屋上的違法建筑， 導(dǎo)致

4、無法辦理過戶構(gòu)成 違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?，F(xiàn)原告請(qǐng)求判令： 1.被告拆除涉訟房 屋上的違法建筑，恢復(fù)原狀，并辦理過戶手續(xù)； 2.被告支付原告從 2008年 11月 9 日起計(jì)至實(shí)際過戶交房之日止的 違約金（計(jì)算方式：210 0萬元X萬分之五X天數(shù)）。原告丁福如提供以下證據(jù)：1. 上海市房地產(chǎn)買賣合同及公證書 ，用以證明原、被告 之間就涉訟房屋的買賣關(guān)系；2. 房地產(chǎn)權(quán)證及房地產(chǎn)登記信息，用以證明被告石磊系涉訟房 屋的產(chǎn)權(quán)人；3. 收款收據(jù)，用以證明原告丁福如已按約支付購房款。被告石磊辯稱： 上海市長(zhǎng)寧區(qū)龍溪路 189 號(hào) 801 幢房屋系其與前 妻王慧敏于 2002年 11 月購買的產(chǎn)權(quán)房

5、， 因存在設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)與質(zhì)量問題 無法居住， 長(zhǎng)期空置。 2006 年，王慧敏與其妹王慧莉在未征得被告同 意、且未辦理審批手續(xù)的情況下， 委托工程隊(duì)將上述房屋及地基全部 拆除，開挖近 600 平方米的地下室，最終建成涉訟房屋， 現(xiàn)有面積 1917 平方米。 2007年與王慧敏離婚后， 涉訟房屋歸被告所有， 但被告對(duì)拆 除、重建并不知情。涉訟房屋系被告在中國大陸地區(qū)的唯一居住用房， 作為美籍臺(tái)灣同胞， 在不知道違法建筑不能出售的情況下與原告丁福 如簽訂買賣合同，現(xiàn)長(zhǎng)寧區(qū)土地管理局于 2008年 10月 18日對(duì)涉訟 房屋作出行政查封， 不予辦理過戶等手續(xù)。 原告明知涉訟房屋系違法 建筑，仍誘使被告進(jìn)

6、入房地產(chǎn)買賣程序。因原建筑已滅失，目前存在 的是違法建筑，原、被告簽訂的買賣合同屬無效合同，故不同意原告 的訴訟請(qǐng)求，并反訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。被告石磊提供以下證據(jù)：1.房地產(chǎn)權(quán)證及房屋買賣合同， 用以證明被告石磊為涉訟房屋的產(chǎn) 權(quán)人，當(dāng)時(shí)簽訂買賣合同時(shí)， 產(chǎn)權(quán)證上登記的 661.96平方米建筑已不 存在；2. 上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處的證明，用以證明拆 除原有建筑重建非被告石磊所為，系被告前妻的妹妹所為。3. 照片，用以證明涉訟房屋目前的狀況；4. 原建筑設(shè)計(jì)圖及現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)圖，用以證明原建筑已不存在。5. 房地產(chǎn)登記信息，用以證明涉訟房屋因附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連被上海市長(zhǎng)寧區(qū)

7、房屋土地管理局限制辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。原告丁福如對(duì)反訴辯稱： 原、被告交易的是產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋， 被告石磊將房屋恢復(fù)原狀后即可履行， 即使買賣合同不能履行亦不能 就此認(rèn)定合同無效。因此，不同意被告的反訴請(qǐng)求。上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院依法組織了質(zhì)證。 被告石磊對(duì)原告丁福如 提交證據(jù)的真實(shí)性均無異議，但認(rèn)為簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同 時(shí)涉訟房屋已不存在，且被告實(shí)際收到的購房款只有 100 萬元。原告丁福如對(duì)被告石磊提交的證據(jù) 1、5 的真實(shí)性無異議，但對(duì) 被告的證明目的存異議， 認(rèn)為建筑物并未滅失， 被告只需恢復(fù)原狀即 可過戶。原告對(duì)證據(jù) 3 中目前房屋的照片及證據(jù) 4 中的原建筑設(shè)計(jì)圖 真實(shí)性無異議

8、，對(duì)證據(jù) 2、證據(jù) 3 中原房屋照片及被告自行制作的證 據(jù) 4 中的現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)圖真實(shí)性有異議， 且認(rèn)為搭建行為發(fā)生在被告與 其前妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，被告是否實(shí)際參與搭建與本案無關(guān)。上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院一審查明： 被告石磊系涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房屋登記的建筑面積 661.96 平方米，類型為花園住宅，土地總面積 2052.9平方米。2008年 10月 7 日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告丁福 如受讓被告石磊的涉訟房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)， 被告 房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為長(zhǎng) 2008002091，房屋類型花園住宅，建筑面積 661.96 平方米，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 2052.9平方

9、米， 轉(zhuǎn)讓價(jià)款共 計(jì) 5600萬元；被告應(yīng)于 2008年 12 月 18 日前騰出該房屋并通知原告 進(jìn)行驗(yàn)收交接； 2008年 11 月 8 日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申 請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)； 被告如未按約定的期限將上述房屋交付 （包括 房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違 約金按原告已付款日萬分之五計(jì)算， 自合同約定的交付日至實(shí)際交付 日止；雙方應(yīng)在簽訂本合同并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)后當(dāng)日， 通過上海中 原物業(yè)顧問有限公司部分首期房?jī)r(jià)款 100 萬元，于 2008年 10 月 10 日支付剩余首付款 2000萬元（該款項(xiàng)由中原公司代為保管至雙方進(jìn) 交易中心后轉(zhuǎn)付被告）

10、，尾款 100萬元由中原公司暫為保管；原告以 貸款方式支付剩余 3500萬元。上述買賣合同經(jīng)上海市東方公證處公證， 公證處于 2008年 10 月 7 日通過房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)向上海市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢，該房屋 無抵押及其他權(quán)利受限制的登記記錄。被告石磊按約支付房款。 2008年 10 月 18 日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)房屋 土地管理局向上海市長(zhǎng)寧區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連 的房屋的認(rèn)定通知單，根據(jù) 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第四十二條 第三款的規(guī)定，不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以及抵押登記手續(xù)。涉訟房屋所屬的上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處于 2008 年 11 月 10 日證明涉訟房屋于 2006年

11、度被王慧敏（被告石磊前妻） 的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建， 被告未參與這次違章拆建的全過程。原、被告確認(rèn)自雙方協(xié)商、達(dá)成協(xié)議至訴訟期間，涉訟房屋的狀 況未發(fā)生過變化。 訴訟期間， 原告丁福如表示被告石磊可按目前現(xiàn)狀 交付房屋，由原告自行恢復(fù)至房地產(chǎn)權(quán)證登記狀態(tài)， 并承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用， 被告在房屋恢復(fù)后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)， 并表示清楚目前行政 機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制， 也愿承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)， 仍要求繼續(xù) 履行買賣合同。上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院一審認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三： 1.買賣合同是否有效； 2. 買賣合同能否繼 續(xù)履行； 3. 如何認(rèn)定被告石磊的違約責(zé)任。涉訟買賣合同對(duì)標(biāo)的物坐落

12、位置、 建筑面積、房屋類型等的約定， 與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。 該不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公 示、公信效力， 一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有 該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)； 另一方面表明涉訟房屋的登記信息具 有權(quán)利的正確性推定效力， 可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、 范圍與現(xiàn)實(shí)的客 觀狀態(tài)相符，善意相對(duì)人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂 合同，該合同的效力不因登記的錯(cuò)誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。 原、 被告簽訂買賣合同時(shí)， 雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致， 但雙方在 合同中記載的仍是登記的房屋狀況， 且被告石磊未舉證證明其于簽訂 買賣合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事

13、實(shí)如實(shí)告知原告 丁福如。因此， 原告對(duì)于本案糾紛的發(fā)生無過錯(cuò)，應(yīng)屬善意信賴不動(dòng) 產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人， 法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)妫?此亦 系強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示、 公信效力的要求。 雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制 交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國物權(quán)法區(qū)分原 則，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同 成立時(shí)生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟 房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。 原、被告就涉訟房屋 簽訂的買賣合同，不具備我國合同法第 52 條規(guī)定的無效情形， 應(yīng)屬有效。關(guān)于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。 雖然行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房 屋的權(quán)利轉(zhuǎn)

14、移作出限制， 但物權(quán)未滅失， 不能就此認(rèn)定買賣合同法律 上或事實(shí)上履行不能。 行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人 糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政 機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改， 使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)， 恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡 的行政法上的義務(wù)。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售， 應(yīng)依誠實(shí)信用原則全面履行合同義務(wù)；對(duì)于涉訟房屋存在的違法狀 態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。經(jīng)法院釋明，原告丁 福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義 務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行 政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的， 法院予以準(zhǔn)許。 原告在恢復(fù)

15、原狀時(shí)， 房屋的四至、 外觀形狀、 層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致， 質(zhì)量應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑標(biāo) 準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、 通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制 后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)?，F(xiàn)被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋， 應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)的違約責(zé)任。 涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 原告 明知此風(fēng)險(xiǎn)仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)， 因此被 告能否實(shí)現(xiàn)權(quán)利交付取決于涉訟房屋恢復(fù)狀況及行政機(jī)關(guān)行政審查 的限制，故被告逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付房屋時(shí)止。 原 告所支付款項(xiàng)中的 2000萬，由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心 后再轉(zhuǎn)交被告， 現(xiàn)原告已按約履行該付款義

16、務(wù)， 但因目前無法辦理過 戶登記，中原公司向被告轉(zhuǎn)交的條件尚未成就， 故違約金的計(jì)算基數(shù) 應(yīng)以被告實(shí)際收到的數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)。綜上，原告丁福如的訴訟請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)， 依法予以支 持；被告石磊的反訴請(qǐng)求于法無據(jù)，依法不予支持。據(jù)此，上海市長(zhǎng) 寧區(qū)人民法院依照中華人民共和國合同法第六條、第四十四條、 第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，于 2010 年 9 月 8 日判決：一、被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如；二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違約金，以人民幣 100 萬 元為本金，從 2008年 11月 9 日至實(shí)際交付房屋時(shí)止，按每日萬分之五計(jì)算；三、被告石磊應(yīng)于原告丁福如將

17、涉訟房屋恢復(fù)至產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)且行政機(jī)關(guān)撤銷上述房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記限制后協(xié)助原告丁福如辦理 上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；四、原告丁福如支付被告石磊剩余購房款人民幣 3500萬元；五、駁回被告石磊的反訴請(qǐng)求。石磊不服一審判決， 向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴， 請(qǐng)求撤銷原判，依法改判。主要理由是： 1.一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤， 被上訴人明知建筑物已被推倒重建， 仍以產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容為準(zhǔn)與上訴人簽訂合同，并非善意，且規(guī)避法律。 2.一審判決適用法律錯(cuò)誤，現(xiàn)存建筑物是違法建筑，禁止買賣、過 戶，買賣合同應(yīng)屬無效。被上訴人丁福如辯稱， 一審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律正確。 請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：行政機(jī)關(guān)已認(rèn)定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋， 上 訴人石磊認(rèn)為涉訟房屋系重建的房屋， 但不能改變其違法的性質(zhì)。 上 訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價(jià)格系屬真 實(shí)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的公示、公信效力，雙方簽訂的