充分發(fā)揮設(shè)計優(yōu)化對建設(shè)項目成本控制的作用

1、充分發(fā)揮設(shè)計優(yōu)化對建設(shè)項目成本控制的作用建設(shè)項目成本控制是永遠的話題，是開發(fā)商重點研究對象，成功的案例很多，下面奉獻出幾個實際案例與大家共同分享，請發(fā)表指導(dǎo)意見。研究按照建設(shè)項目成本控制的內(nèi)在規(guī)律，設(shè)計階段是房地產(chǎn)建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵與重點，前期規(guī)劃 和設(shè)計階段對整個房產(chǎn)項目成本的影響在以上，而工程施70-80%工階段對成本的影響超則僅為！20-30%這就意味著項目設(shè)計工作完成后大部分成本已成為約束性成本后續(xù)施工階段成本控制余地不大?？梢姵杀究刂频闹?心應(yīng)放在設(shè)計階段。一句話，設(shè)計是靈魂！不經(jīng)濟不合理的設(shè)計，哪怕將來在施工階段再付由多少努力去控制成本，也改變不了大局。設(shè)計工作絕不僅僅是設(shè)計院

2、單方面的工作，而應(yīng)該是一項建設(shè)單位充分主導(dǎo)、全面參與的專業(yè)活動。長期以來，公司 各級領(lǐng)導(dǎo)及工程建設(shè)管理人員都非常重視設(shè)計、特別是設(shè)計優(yōu) 化在項目成本控制中的作用，現(xiàn)從設(shè)計優(yōu)化的主要抓手、重點 技術(shù)路徑與制度保障等三個方面，將我司的一些經(jīng)驗或做法交 流如下：設(shè)計優(yōu)化的主要抓住一一招標(biāo)豉勵創(chuàng)新（一）推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu) 選擇設(shè)計單位8 /1充分發(fā)揮各設(shè)計單位各自專業(yè)所長，積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，從建筑規(guī)模、功能配置、設(shè)計參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等多方面權(quán)衡，追求適合自身的、選擇技術(shù)與經(jīng)濟性價比較佳或較合理設(shè)計方案，而非設(shè)計費用最低的設(shè)計院中標(biāo)。特是針對合幾

3、家設(shè)計單位方案中的亮點，進行思路融合，集眾家之長，積極為我所用。案例 1：（二）在專業(yè)招投標(biāo)階段，引入技術(shù)創(chuàng)新競爭模式常規(guī)的公開招標(biāo)程序，基本上是按照既有的設(shè)計進行報價，一般不考慮設(shè)計優(yōu)化的因素，而引入設(shè)計優(yōu)化、技術(shù)創(chuàng)新的競爭模式，則徹底一改投標(biāo)單位拼工料機成本的較低水平的傳 統(tǒng)競爭模式。案例2：在經(jīng)濟實用房項目的消防、噴淋、火災(zāi)報警等專業(yè)分包議 標(biāo)比選中，公司首次要求投標(biāo)單位對技術(shù)方案進行設(shè)計優(yōu)化。一家專業(yè)施工企業(yè)優(yōu)化后的圖紙、方案，使其競爭性總價從1293 萬元降到了884 萬元， 節(jié)省造價達400 萬元， 最終，經(jīng)相關(guān)專業(yè)設(shè)計院和消防咨詢單位論證通過。二、 設(shè)計優(yōu)化的重點技術(shù)路徑結(jié)構(gòu)優(yōu)化

4、設(shè)計8 /2建筑物主體結(jié)構(gòu)的建造成本，要占到建筑直接建造成本的以上。 對于同一個建筑設(shè)計方案，結(jié)構(gòu)設(shè)計方案往往不是50%唯一的， 不同的結(jié)構(gòu)方案會使工程造價和工程質(zhì)量產(chǎn)生很大的差別。通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計來降低工程造價是控制工程投資的個重點途徑，而正確處理技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一是控制投資 的關(guān)鍵。不能片面強調(diào)節(jié)約投資，而降低技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，又 要反對重技術(shù)、輕經(jīng)濟，設(shè)計保守浪費的現(xiàn)象。所以，選擇性 價比合理的結(jié)構(gòu)方案便顯得尤為重要。公司摸索由一套預(yù)算專業(yè)提前介入到結(jié)構(gòu)設(shè)計的方案階段，為結(jié)構(gòu)設(shè)計提供必要的經(jīng)濟分析的做法，改變以前設(shè)計過程 中不算帳，設(shè)計完了預(yù)算見分曉的現(xiàn)象，通過對結(jié)構(gòu)設(shè)計質(zhì)量 和經(jīng)濟指標(biāo)

5、進行全過程的控制，實現(xiàn)了結(jié)構(gòu)設(shè)計產(chǎn)品技術(shù)質(zhì)量與經(jīng)濟的統(tǒng)一。下面就兩個項目建筑物的地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化與樁基選型進行案例分析如下：案例3：適當(dāng)增加補充勘察工作量，改鉆孔灌注樁為預(yù)應(yīng)力管樁。F16 地塊87#廠房，因場地深部可選擇的樁基持力層層頂埋深變化大，原設(shè)計采用鉆孔灌注樁，經(jīng)過對勘察報告的討論、研究，認(rèn)為采用預(yù)應(yīng)力管樁在技術(shù)上可行、而且造價會降低很多。如果進行補充勘察，增加適當(dāng)?shù)目辈旃ぷ髁?，可以進一步掌握深部可供選擇的樁基持力層埋深，為選擇不同地段的樁長確定提8 /3供工程地質(zhì)資料。本項目經(jīng)過補充勘察，不同地段選擇了不 同長度的預(yù)應(yīng)力管樁，樁基承臺相應(yīng)減小，基礎(chǔ)成本大幅降低，工期得到縮短，經(jīng)

6、過樁基檢測，完全達到設(shè)計要求。案例4：通過預(yù)先單樁靜載荷試驗，優(yōu)化樁基設(shè)計。物流二期冷鏈凍藏庫，經(jīng)過對單樁進行靜載試驗得到的承載力比勘察報告中提供的單樁承載力提高約40%，優(yōu)化樁基設(shè)計后，樁基造價節(jié)省了約 200 萬元。從目前積累的工程經(jīng)驗看，單樁靜載荷試驗是每個新建項目應(yīng)進行的一個重要環(huán)節(jié)，如果在樁基設(shè)計階段就進行單樁靜載試驗，就可以為樁基優(yōu)化設(shè)計提供依據(jù)，從而達到技術(shù)可靠、且取得良好的經(jīng)濟效益的目的。如果在工程樁全部施工沉樁結(jié)束后進行試樁，僅僅是驗證單樁承載力是否達到設(shè)計圖中的數(shù)值，為竣工驗收提供試樁資料，無法達到控制或降低基礎(chǔ)造價的目的。從以上兩個項目經(jīng)驗表明，通過勘察階段的補充勘察及設(shè)

7、計階段的試樁，可以在樁型選擇與優(yōu)化樁基設(shè)計兩個方面起到控制基礎(chǔ)造價的目的。三、 設(shè)計優(yōu)化的制度保障體系專業(yè)技術(shù)崗位負(fù)責(zé)制、評審制、后評估制為了保證在建設(shè)項目的各個段都（規(guī)劃、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）都盡可能進行嚴(yán)格的設(shè)計控制與優(yōu)化。8 /4（一）專業(yè)技術(shù)崗位負(fù)責(zé)制，設(shè)計優(yōu)化全員參與公司充分發(fā)揮整合后的人力資源優(yōu)勢，設(shè)置了規(guī)劃、土建、 結(jié)構(gòu)、給排水、電、消防、暖通等門類齊全專業(yè)管理崗位， 實 行工業(yè)廠房全壽命周期專業(yè)崗位對口負(fù)責(zé)制（從規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、交付使用、一直到報廢前的資產(chǎn)管理），有效調(diào)度發(fā)揮各個專業(yè)人員專業(yè)特長。案例 5：在 A3-1 大型倉庫項目建設(shè)中，（ 1）我們的給排水專

8、業(yè)工程師提出，根據(jù)現(xiàn)代新型泵的技術(shù)特點，可以將6 臺大型的消防泵、噴淋泵交叉使用，互為備用，按照這一設(shè)計理念，可以減少三臺泵的采購，僅直接設(shè)備費用就節(jié)約數(shù)十萬元； 高2）架平臺結(jié)構(gòu)放坡改成建筑放坡，在便于施工提高工效的同時，節(jié)約成本約15 萬元； （ 3）鋼結(jié)構(gòu)檁條槽鋼根據(jù)專業(yè)工程師的建議改成Z 型鋼， 減輕了結(jié)構(gòu)自重，節(jié)約成本約200 萬元。（二）設(shè)計評審制設(shè)計過程，全程層層把關(guān)按照公司頒布的工程建設(shè)管理辦法的規(guī)定，在建設(shè)項目的各個階段都（規(guī)劃、 方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計評審制度，不放過任何一個進行設(shè)計優(yōu)化的可能性。案例6：公司目前新建造的所有廠房倉庫，基本上都采取“定制

9、營8 /5銷”模式，與此相適應(yīng)的，就是定制設(shè)計模式，而不是按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。在這一點上，如何有效了解、把握、領(lǐng)會客戶的核心的真正的功能性需求，并通過最合理技術(shù)經(jīng)濟方案 去實現(xiàn)就顯得特別重要。最近，我公司為瑞柯公司擴租定制的83#廠房中，客戶提出二層以上荷載至少要但是，我們的設(shè)計管理人員，通過現(xiàn)場查看、要求客戶提供加工設(shè)備型號、參數(shù)，并反復(fù)分析、計后認(rèn)為，按照進行設(shè)計建造完全可以滿足客戶生產(chǎn)使用需求。透過這一設(shè)計優(yōu)化，僅從鋼筋配筋角度，為公司至少數(shù)十萬 元成本。當(dāng)然還體現(xiàn)在包括層高、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)、配電量等諸多設(shè)計指標(biāo)的考量方面，我們都逐一進行了深入細致的設(shè)計優(yōu)化（三）后評估機制一一事后控制、總結(jié)

10、提高按照公司頒布的工程建設(shè)項目評估管理辦法的規(guī)定，對每一個在建設(shè)項目在竣工后都對其平面總體布局、建筑本 體、附屬專業(yè)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)等投入使用后的功能、性能進行系統(tǒng)評估，以事后控制、總結(jié)提高、在后續(xù)的廠房建設(shè)進行設(shè)計優(yōu)化。公司經(jīng)過多個項目的后評估，通過匯集并分析不同客戶群體對廠房土建、設(shè)備及配套設(shè)施方面的規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)、使用上長久性、保障性、適宜性等功能方面的合理要求，進行總結(jié)、提8 /6高、升華，正在逐步整理形成一套能夠特別適合保稅區(qū)特點的廠房倉庫標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計模板，為將來建造新廠房的設(shè)計優(yōu)化提供重要參考依據(jù)。案例7：過去使用的倉庫卷簾門，沒有使用品牌產(chǎn)品，雖然也符合設(shè)計規(guī)范且價格比較便宜，但是存在：在

11、導(dǎo)軌寬度、葉片等厚度不足，不能適應(yīng)外高橋地區(qū)風(fēng)特別大的特點，導(dǎo)致抗風(fēng)能力差；使用了外埠品牌，在運行維護零部件更換方面，采購運輸成本大幅度增加；客戶需求快速響應(yīng)大打折扣；卷揚電動機 質(zhì)量不高，存在安全使用隱患。通過評估分析，公司在倉庫卷簾門方面，形成如下優(yōu)化改進措施： （ 1）雖然初始造價要高出20%左右，但是堅持選用上海本地品牌：倉庫一律采用“森林特種門”（ 2）導(dǎo)軌寬度應(yīng)大于100mm葉片應(yīng)采用厚度大于 12mm的鍍鋅鋼板；采用重型卷揚電機，出于搶修便利行，盡量選擇上海產(chǎn)本地的。案例給我們的啟示：公司的房產(chǎn)營銷模式主要是“建設(shè)長 +不期持有”，完全不同與一些住宅開發(fā)企業(yè)的營銷模式“建設(shè)+持有” ，所以，我們項目成本控制的理念有所升華，時間跨度應(yīng)有所延長，應(yīng)該是站在項目全壽命周期的時間跨度內(nèi)，去看待總的項目成本，不能一味追求過份“底價建造”，導(dǎo)致形成日后“高價運行維護”的不利局面。我們應(yīng)追求建設(shè)成本與以后運行維護成本最低，這才才是真正的總成本最低。8 /7四、 經(jīng)驗體會：房地產(chǎn)成本控制是項目管理的核心工作