物業(yè)服務(wù)合同法

1、物業(yè)服務(wù)合同法篇一：物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例分析 一、案情簡(jiǎn)述：2010年 1月 11日北京某物業(yè)管理有 限公司（以下簡(jiǎn)稱“某物業(yè)”）作為原 告向北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院起訴，要求 被告某小區(qū)業(yè)主王某支付 2001年 9 月 1 日至 2010年 4月 30日的物業(yè)費(fèi)總計(jì)人民 幣元，并支付違約金人民幣元。原告訴稱： 被告王某為我小區(qū)業(yè)主。 2000 年 9 月 19 日原告與被告簽訂了 物業(yè)管理協(xié) 議書和客戶手冊(cè)，原告于簽訂協(xié)議 書的同時(shí)向被告提供物業(yè)管理服務(wù)。雖然物業(yè)管理協(xié)議書中約定該協(xié)議的 有效期限從 2000年 9 月 19 日起至 2001年 8 月 30 日止，但在物業(yè)管理協(xié)議約定 的期限屆

2、滿后原告一直履行物業(yè)管理義 務(wù)，故雙方之間仍存在事實(shí)上的物業(yè)管 理關(guān)系。故請(qǐng)求被告支付其拖欠的物業(yè) 費(fèi)和違約金。被告王某辯稱：1、原告在 2000年 6 月 30 日與開發(fā) 商簽訂物業(yè)全權(quán)委托管理合同時(shí)沒 有取得相應(yīng)的法人資格和物業(yè)管理資 質(zhì)，故該合同應(yīng)當(dāng)自始無效，原告非本 小區(qū)的前期物業(yè)。2、原告所主張的 2001年 9 月 1 日至2007年 8 月 31日的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過了普 通訴訟時(shí)效，故請(qǐng)求判決駁回原告的訴 訟請(qǐng)求。3、原告物業(yè)服務(wù)不符合法律以及物業(yè)管理協(xié)議書 中的約定， 依據(jù)合 同法相關(guān)規(guī)定，因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵 的違約形態(tài)，故被告請(qǐng)求適當(dāng)減少原告 的物業(yè)管理費(fèi)用。4、原告所主張的違

3、約金過高，沒有 書面合同作為依據(jù)。雖然物業(yè)管理協(xié) 議書中約定日違約金為標(biāo)的的千分之，但有效期限從 2000年 9月 19日起至 2001年 8月 30日止，其已經(jīng)失效，對(duì)原被告不再有拘束力，且其主張的違約金 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合同標(biāo)的以及原告實(shí)際損失的 數(shù)倍，故原告不同意支付違約金。 證據(jù)材料： 在審理過程中，原告提交了物業(yè) 全權(quán)委托管理合同 、物業(yè)管理協(xié)議 書、客戶手冊(cè)、北京物業(yè)管理資質(zhì) 合格證書、物業(yè)費(fèi)說明、北京市物 價(jià)局批復(fù)、北京郵政同城快件單據(jù) 以及物業(yè)費(fèi)公示、物業(yè)服務(wù)狀況的照片 等。同時(shí)被告提交了證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 極差的照片數(shù)張 ,該小區(qū)其他業(yè)主對(duì)物業(yè) 服務(wù)質(zhì)量不滿的證人證言數(shù)張。經(jīng)法庭審理查

4、明： 被告王某系該小區(qū)業(yè)主。房地產(chǎn)開 發(fā)商（甲方）與原告（乙方）簽訂物 業(yè)全權(quán)委托管理合同 符合相關(guān)的法律、 法規(guī)和政策。并且經(jīng)充分協(xié)商，系雙方當(dāng)事人真是意思表示。 故合同合法有效， 原告為該小區(qū)的前期物業(yè)。物業(yè)管理協(xié)議書中約定，本物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為：住宅每建筑平方米 3 元/ 月，公建每建筑平方米元 / 每月，并且已經(jīng)經(jīng)過北京市物價(jià)局批復(fù)。合同還約定本物業(yè)管理協(xié)議自2000年 9 月 19 日起至 2001年月 30 日止。甲方對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、道路交通 等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。結(jié)合被告房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積，被告的管理綜合費(fèi)用為 409

5、0 元 / 年，由被告按 年度向原告繳納。每次繳納物業(yè)管理綜 合同同時(shí)約定了被告未按期繳納物業(yè)費(fèi) 的違約金為合同標(biāo)的的千分之三 / 每日 在審理中，被告王某以部分物業(yè)費(fèi)已過 訴訟時(shí)效作為抗辯理由，原告主張其一 直進(jìn)行催要，但被告王某未予認(rèn)可。合費(fèi)日期為每年月 30 日至 9 月 4 日二、判決結(jié)果：本院認(rèn)為，物業(yè)全權(quán)委托管理合 同系雙方真實(shí)意思表示的結(jié)果且不違 反相關(guān)的法律和政策，當(dāng)屬有效。原告 受開發(fā)商的委托進(jìn)行物業(yè)管理。被告雖 未與原告訂立書面物業(yè)管理委托協(xié)議， 但雙方之間存在事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān) 系。被告享受了原告的物業(yè)服務(wù)后，也 應(yīng)依相關(guān)規(guī)定及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。原 告要求被告支付違約金的

6、訴訟請(qǐng)求，因 雙方之間并無約定，缺乏事實(shí)依據(jù)，本 院不予支持。因向人民法院請(qǐng)求保護(hù)追 索物業(yè)費(fèi)的民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為 兩年，現(xiàn)原告提供的證據(jù)不足以證明其 在持續(xù)主張權(quán)利，故被告提出的原告起 訴超過訴訟時(shí)效期間的意見，本院予以采信。被告提 出原告服務(wù)質(zhì)量不到位等辯解，雖提供 照片等證據(jù)，但不足以證明其主張，故 對(duì)被告的辯解，本院不予采信。綜上， 原告要求被告支付部分物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng) 求，本院予以支持。依照中華人民共 和國(guó)合同法第一百零七條之規(guī)定，判 決日下：一、被告于本判決生效后七日內(nèi)給 付原告 2007年 9 月 1 日至 2010年 4 月 30日期間的物業(yè)管理費(fèi)元。二、駁回原告的其他訴訟

7、請(qǐng)求。三、案例分析： 上述案例是未成立業(yè)主委員會(huì)的社 區(qū)中經(jīng)常發(fā)生的典型案例。因該小區(qū)至 今沒有成立業(yè)主委員會(huì)，單個(gè)業(yè)主又無 法拒絕前期物業(yè)的物業(yè)服務(wù)，故無論前 期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，該小區(qū)業(yè)主都缺 乏一個(gè)能夠代表他們的意思表示機(jī)構(gòu)維 護(hù)他們的合法權(quán)益。物業(yè)公司雖然沒有書面的物業(yè)管理 合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)， 物業(yè)公司可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用。但事實(shí)的物業(yè)管理合同并不 等同于書面物業(yè)管理協(xié)議書中權(quán)利 義務(wù)的延續(xù)，因此本案中雖然在物業(yè) 管理協(xié)議書中明確約定“違約金為合 同標(biāo)的的千分之三 / 每日”， 但最后法院 仍認(rèn)為，原告要求被告支付違約金的訴 訟請(qǐng)求，因雙方之間并無約定，

8、缺乏事 實(shí)依據(jù)，故最終駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。 故在審查法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分事 實(shí)物業(yè)管理合同和書面物業(yè)管理合同之 間的區(qū)別。另外，本案在法庭辯論過程中，爭(zhēng) 議的焦點(diǎn)為物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)如何適用 普通民事訴訟時(shí)效制度？原告依據(jù)北 京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾 紛案件的意見（實(shí)行）第二十六條的規(guī) 定，主張?jiān)趯徖砦飿I(yè)管理合同糾紛時(shí)適 用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，其一直在積極 主張權(quán)利，因此訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)發(fā)生中斷 的效果。并且提交了物業(yè)公告欄中催繳 物業(yè)費(fèi)通知的照片以及北京郵政同城快 件單據(jù)等證據(jù)材料證明其積極主張權(quán) 利。同時(shí)被告提出相應(yīng)的抗辯理由認(rèn)為 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管 理糾紛案件的意

9、見（實(shí)行） 第二十六條 的規(guī)定只是一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定。其中適用 訴訟時(shí)效不宜過苛，也絕不可擴(kuò)大解釋 為：當(dāng)原告不能證明其存在訴訟時(shí)效中 斷的情形時(shí)，可以不承擔(dān)舉證不能的不 利后果，可以不適用訴訟時(shí)效兩年之規(guī) 定。這也是法院最終以采信被告的答辯 意見的原因。因此，在適用北京市高級(jí)人民法 院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見 （實(shí)行）第二十六條的規(guī)定時(shí)，只是在 主張權(quán)利連續(xù)性上對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不得 過苛，并不是在適用民事訴訟時(shí)效上不 宜過苛，應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。即只要物業(yè)管 理企業(yè)能夠證明其有積極主張權(quán)利的行 為，即使主張權(quán)利缺乏連續(xù)性，也應(yīng)當(dāng) 認(rèn)為其主張的權(quán)利未過訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng) 予以保護(hù)。此外，在物業(yè)管理企業(yè)主

10、張權(quán)利的 舉證證明問題上，特別是沒有業(yè)主委員 會(huì)的小區(qū)中，物業(yè)管理企業(yè)必須針對(duì)欠 費(fèi)的單個(gè)業(yè)主逐一主張權(quán)利，且主張權(quán) 利時(shí)應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)保全工作，最好以上 門催收要求業(yè)主確認(rèn)簽字或者 EMS 等郵 寄送達(dá)的方式要求業(yè)主簽收。最后，我國(guó)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的立法 在逐步完善過程中，對(duì)其監(jiān)管方式和監(jiān) 管力度不斷改進(jìn)，特別體現(xiàn)在物業(yè)管理 費(fèi)的確定上。按照 1996年出臺(tái)的城市 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 的規(guī)定普通住宅小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) 的物業(yè)費(fèi)都采用政府指導(dǎo)價(jià)和政府調(diào)節(jié) 價(jià)結(jié)合的管理辦法，物業(yè)管理企業(yè)的收 費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的監(jiān)管部門的審批 和監(jiān)督，調(diào)價(jià)變價(jià)也應(yīng)當(dāng)獲得審批。直至 2006年 1 月

11、 1 日北京市物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)管理辦法正式實(shí)施后才將普通住宅 小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)納入市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的 收費(fèi)監(jiān)管的行列中去，無需經(jīng)過物價(jià)部 門的審批。故在司法實(shí)踐過程中，對(duì)于 一些歷史遺留問題，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)時(shí)的政 策和法律法規(guī)區(qū)分對(duì)待，以維護(hù)當(dāng)事人 的合法利益。四、實(shí)踐提示： 訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意：1、應(yīng)當(dāng)首先認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐 小區(qū)是否符合法律規(guī)定。明確區(qū)分無因 管理法律關(guān)系和事實(shí)物業(yè)管理合同法律 關(guān)系。2、應(yīng)當(dāng)區(qū)分事實(shí)物業(yè)管理合同和書 面的物業(yè)管理合同之間的區(qū)別。3、應(yīng)當(dāng)注意審查物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi) 是否符合相關(guān)法律政策的規(guī)定。4、應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)管理企業(yè)的請(qǐng)求權(quán) 是否已過訴訟時(shí)效。5、應(yīng)當(dāng)注意提示當(dāng)事人做好

12、訴訟的 證據(jù)保全工作。篇二：物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)及 法律適用 -畢業(yè)論文目錄一 、 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 的 主體 1（一）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司 11、業(yè)主的概念及權(quán)2 、 業(yè) 主 委 員 會(huì) 的 特 征 及 作關(guān)系3、物業(yè)公司的功能及作二）物業(yè)服務(wù)合同介三）物業(yè)服務(wù)合同各主體的法律1、業(yè) 主與業(yè) 主 委員會(huì) 的 法律關(guān)2 、 業(yè) 主 與 物 業(yè) 公 司 的 法 律 關(guān)系 23、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的法律關(guān)系 3二、 物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)與適用存在的問題 4（一）私法的法律性質(zhì)辨析 4（二）法律適用存在的問題 41、業(yè)主主體地位很難形成 42、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容過于原則化 43、物

13、業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)矛盾關(guān)系引發(fā)的問題 5物業(yè)服務(wù)合同法律適用的調(diào)k、整 6（一）業(yè)主大會(huì)單方解除物業(yè)服務(wù)合同的糾紛的法律適用 6（二）物業(yè)管理權(quán)的交接糾紛的法 律適用 6（三）關(guān)于物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)的義 務(wù)與責(zé)任的法律適用 71、明確對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)義務(wù) 與賠償責(zé)任 72、明確 物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身安全的保護(hù)義參考文獻(xiàn)： 物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)及法律適用內(nèi)容摘要：物業(yè)服務(wù)合同是現(xiàn)代小 區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，但是，關(guān)于物業(yè)服 務(wù)合同的法律性質(zhì)與其法律適用，還存 在一定的問題，需要引起重視。本文研 究結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理?xiàng)l例等 內(nèi)容，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的主體進(jìn)行介紹， 進(jìn)而分析物業(yè)服務(wù)合同的法

14、律性質(zhì)，對(duì) 其法律適用中存在的問題進(jìn)行分析。最 后，明確如何調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)合同，推進(jìn) 物業(yè)服務(wù)合同適用能力的提升。關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同；法律性質(zhì)； 法律適用一、 物業(yè)服務(wù)合同的主體（一）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公 司1、業(yè)主的概念及權(quán)益 業(yè)主就是物業(yè)所有權(quán)人，可以是自 然人、法人和其他組織。業(yè)主的主要權(quán) 利包括：對(duì)專有部門的占有、使用、收 益和分配的權(quán)利。對(duì)共有的公共場(chǎng)所、 設(shè)施和場(chǎng)地具備共享權(quán)，對(duì)配套建設(shè)的 車位與車庫(kù)，具備法定用益權(quán)。業(yè)主具 備接受物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公司提 供物業(yè)服務(wù)、提議召開業(yè)主大會(huì)決議物 業(yè)管理事項(xiàng)、提出和修改業(yè)主公約及業(yè) 主大會(huì)規(guī)章、參與業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和投 票權(quán)、選舉

15、權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)和其他法定權(quán)益2、業(yè)主委員會(huì)的特征及作用 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 的并代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的業(yè) 主自治性組織， 是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)， 也是業(yè)主行使業(yè)主自治權(quán)的機(jī)構(gòu)。執(zhí)行 業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決議也是其責(zé)任。業(yè)主 委員會(huì)在整個(gè)業(yè)主自治過程中占有舉足 輕重的地位，其主要負(fù)責(zé)以下職責(zé)：召 集業(yè)主大會(huì)、 組織業(yè)主委員會(huì)換屆選舉、 與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同、配合辦 事處或居委會(huì)進(jìn)行社區(qū)管理、了解業(yè)主 意見和建議等，所以說我國(guó)業(yè)主委員會(huì) 的作用為構(gòu)建起業(yè)主與物業(yè)管理公司之 間聯(lián)系的橋梁，還有就是在于監(jiān)督與協(xié) 調(diào)作用。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)物 業(yè)管理公司收取費(fèi)用與提供服務(wù)的行

16、為 實(shí)施的監(jiān)督就是其監(jiān)督作用，督促物業(yè) 管理公司依法按約履行服務(wù)合同，但當(dāng) 業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生無法避免的爭(zhēng)議 時(shí)，業(yè)主委員會(huì)就要履行協(xié)調(diào)職能。3、物業(yè)公司的功能及作用 物業(yè)公司就是為業(yè)主提供服務(wù)的， 業(yè)主需要支付相應(yīng)的報(bào)酬來獲得服務(wù)。 至于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系 則是聘用合同所確認(rèn)的法律關(guān)系，在聘 用合同中雙方的權(quán)利和義務(wù)是明確的。 物業(yè)公司管理的對(duì)象是“物”并不是 “人”，物就指財(cái)產(chǎn)（私有財(cái)產(chǎn)和共有 財(cái)產(chǎn)）。除業(yè)主和開發(fā)商的私有財(cái)產(chǎn)外其 余都隸屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)公司管 理的對(duì)象是公共財(cái)產(chǎn)。（二）物業(yè)服務(wù)合同介紹 物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理，是以物 業(yè)服務(wù)合同為基礎(chǔ)，以維護(hù)區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境

17、衛(wèi)生及公共秩序?yàn)楹诵牡摹?物業(yè)服 務(wù)合同，就是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè) 公司，在平等自愿的原則下，對(duì)物業(yè)公 司提供物業(yè)服務(wù)的范圍以及收取的費(fèi)用 進(jìn)行協(xié)商后，簽訂的協(xié)議或約定。物業(yè) 公司提供服務(wù)，最主要的作用在于：維 護(hù)業(yè)主利益均衡、維護(hù)公共利益。業(yè)主 委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，也是希望 物業(yè)公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，以管家的角色，對(duì)公共權(quán)益進(jìn) 行維護(hù)，或者說物業(yè)公司的服務(wù)提供應(yīng) 該不損害公共利益。物業(yè)公司實(shí)施物業(yè) 管理對(duì)于提升小區(qū)的生活環(huán)境質(zhì)量、更 好的滿足業(yè)主公共利益維護(hù)的需求非常 重要。但是同時(shí)，物業(yè)公司通過收取物 業(yè)費(fèi)提供物業(yè)服務(wù)， 如果存在服務(wù)漏洞， 或者存在違法行為侵害業(yè)主權(quán)益或公共 利益，則

18、涉及到物業(yè)公司的違法侵權(quán)行 為，就需要明確其法律地位與法律關(guān)系， 承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)合同各主體的法律 關(guān)系1、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系 根據(jù)原物業(yè)管理?xiàng)l例第 15 條， 業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)。但35據(jù)我國(guó)物權(quán)法以及條例的規(guī)定， 業(yè)主大會(huì)同時(shí)是小區(qū)共同事務(wù)的決策機(jī) 構(gòu)，代表著業(yè)主的共同意志。業(yè)主委員 會(huì)主要處理小區(qū)內(nèi)部事務(wù)與某些具體的 對(duì)外事務(wù)，例如物業(yè)管理?xiàng)l例第 條規(guī)定之：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大 會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè) 服務(wù)合同”。最近些年來，眾多的研究 者同意業(yè)委會(huì)不是法人更不是非法人組 織，也就是說業(yè)委會(huì)根本不是民事主體， 不能對(duì)外直接以自己的名義

19、從事民事活 動(dòng)。更有學(xué)者認(rèn)為業(yè)委會(huì)成立的目的是 為代表業(yè)主團(tuán)體進(jìn)行對(duì)內(nèi)的日常管理事 物和對(duì)外實(shí)施相關(guān)具體行為，主體資格 業(yè)委會(huì)是不具有的，我同意此類觀點(diǎn)， 業(yè)主是小區(qū)中真正的掌握權(quán)利者，他們 以業(yè)主大會(huì)形式進(jìn)行管理，當(dāng)然我們認(rèn) 為業(yè)主大會(huì)會(huì)產(chǎn)生一些問題，至于效率 因素，當(dāng)業(yè)主不反對(duì)時(shí)，比較方便的就 是讓業(yè)委會(huì)處理這些對(duì)外事務(wù)。建立業(yè)委會(huì)的初衷就是業(yè)主們便于 處理公共事務(wù)而設(shè)立在小區(qū)內(nèi)的機(jī)構(gòu)。 便利是業(yè)委會(huì)的第一原則。在物業(yè)管理 的相關(guān)法規(guī)中有規(guī)定以自身的名義對(duì)外 實(shí)施具體行為，這一規(guī)定的原因就是 “基于方便物業(yè)管理之考慮”。所以它 不可能代表業(yè)主們之意志同樣不能獨(dú)立 行動(dòng)。綜上為解決物業(yè)管理中

20、業(yè)主共有 財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題而設(shè)立的就是業(yè)主委 員會(huì)，要一心一意執(zhí)行決議，至于物業(yè) 的管理事務(wù)根本就沒有決策權(quán)，但擁有 的只是執(zhí)行的義務(wù)。2、業(yè)主與物業(yè)公司的法律關(guān)系 業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，是一 種基本的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 物權(quán)法第 七十條規(guī)定： “業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì) 專有部分以外的共有部分享有共有和共 同管理的權(quán)利?！备鶕?jù)這一規(guī)定業(yè)主的 資格是一種成員權(quán)，至于界定業(yè)主資格 的說法眾多。真正的合同雙方就是業(yè)主與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主對(duì)小區(qū)公 共事務(wù)提供管理與服務(wù)。它們的關(guān)系適 用于合同法等有關(guān)法律法規(guī)。合同中對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)有明確的規(guī)定。 因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)管理小區(qū)的事務(wù)不能夠 “越俎代庖”就是超過了物業(yè)服務(wù)合同 的權(quán)篇三：業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同 楊雷最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù) 糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解 釋第八條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán) 法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解 除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支 持?！睂?duì)于該條規(guī)定如何理解，是否只 有業(yè)主委員會(huì)才能行使物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)?筆者認(rèn)為，本條規(guī)定不能狹隘地理 解為業(yè)主不能以個(gè)人名義起訴，業(yè)主有 權(quán)行使物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)，但是也 要加以一定條件的限制。理由：1、業(yè)主委員會(huì)