房地產(chǎn)評估試卷A及參考答案

1、華中師范大學(xué)成人本科 學(xué)年第二學(xué)期房地產(chǎn)評估試卷（A卷）考試時間：90分鐘閉卷 任課老師：班級：學(xué)號：姓名：成績:一、單項選擇題（每小題1分，共20分）1、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好的反映地價水平高低的是（）A、土地總彳BB、土地單彳CC、樓面地彳D-D商品房價格2、對可比實例價格進(jìn)行交易日期修正時，最適宜采用的是（）A 一般物價指數(shù)日建筑材料價格指數(shù)C、房地產(chǎn)價格指數(shù)D定額調(diào)整系數(shù)3、基本完好房的成新度一般為（）A七成新B、六到七成新C七到八成新D、八到十成新4、其他條件相同，期房價格一般（）現(xiàn)房價格。A、高于B、低于C等于D、不可比5、 土地價格=（房地凈收益-） / 土地資本化率。（）

2、A、土地凈收益B、建筑物價格X建筑物資本化率C、房地費(fèi)用D建筑物凈收益6、從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價格（）A、越高B、越低C、不變D越可靠7、用成本法估價時，房屋現(xiàn)值等于（）A、房屋重置價格-年折舊額X尚可使用年限B、房屋重置價格-年折舊額X耐用年限C、房屋重置價格X成新度D、房屋重置價格-年折舊額8、假設(shè)開發(fā)法計算時，應(yīng)扣除的項目部包括（）A、毛地的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B、已投入的費(fèi)用C、投資利息H銷售稅費(fèi)9、一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是（）A、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格B、買房愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格C、買房愿意付出的最低價格小于賣方

3、愿意接受的最低價格D、買房愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的7%口 5%某宗房地長交易，買方付給賣方2325元/ itf,應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)， 則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為 （）A、2300 元/itfB、2495 元/ m2C、2500 元/ m2Dk 3000 元/ m211、若估價目的為買賣，則選取的可比實例交易類型也應(yīng)該是（）A、抵押B、買賣C、租賃Dk拆遷補(bǔ)償12、估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（）A、建筑

4、面積1800平方米，兩年前租出，年租 35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租 150元/平方米，位于20公里外C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租 180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租 20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)13、在貸款合同中約定，某項貸款年利率為6%以季度為計息周期，則實際利率是（）A、1.5%B、1.51%C6.14%D、6%14、經(jīng)濟(jì)折舊也叫（）A、功能折舊B物質(zhì)折舊C外部折舊D、精神折舊15、某宗土地50年使用權(quán)的價格為1000萬元，其地上建筑物目前的市價為500萬元，現(xiàn)探測其地下有鐵礦資源，價值高達(dá)500萬元，則該

5、房地產(chǎn)的價格為（）A、1000萬元B、1500萬元C、2000萬元 D 1500萬元至2000萬元之間16、對建筑物與土地的組合來講，假設(shè)有兩塊位置相當(dāng)，面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預(yù)計拆除費(fèi)用會大于殘值，因此，有可能空地的價格會 大于有建筑的土地的價格，這種情況是基于原理造成。（）A、收益遞減原理B、適合原理 C均衡原理 D預(yù)期原理17、甲土地的當(dāng)家2100元/平方米，建筑容積率為 7,乙土地的單價1500元/平方米，建筑容積率 為5,該兩塊土地的總價相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、難以判斷18、某寫字樓剛建成，其建筑造

6、價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)實市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)實市場價格為2800元/平方米,則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應(yīng)為 萬元。（）A、800B、900C、1000Dk 大于 100019、設(shè)立地役權(quán)通常會使（）A、供役地的價值下降已需役地的價值下降C、供役地與需役地的價值都下降D供役地與需役地的價值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是（）A、土地使用期限B、土地使用管制C、土地面積大小H 土地權(quán)利性質(zhì)二、多項選擇題（每小題1分，共10分）1、房屋完損等級劃分的依據(jù)包括（）A、功能B、成新 C裝修 D結(jié)構(gòu)E、設(shè)備

7、2、下面關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的說法正確的是（）A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分又包含風(fēng)險部分B、傳統(tǒng)方法要計算利息，確定計息期時應(yīng)考慮預(yù)售及延遲銷售C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從理論上講估算結(jié)果較精確D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不單獨計算利息和開發(fā)利潤E、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法好3、下列敘述正確的是（）A、估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合日理論、方法和經(jīng)驗對估價同等重要C、估價是一種主觀活動D、估價不同于定價，而是將客觀存在的房地產(chǎn)價格表達(dá)出來E、買賣雙方應(yīng)按估價結(jié)果交易4、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）A、居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升B、如果居民收入

8、的增加是衣食較困難的收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，對房地產(chǎn)價 格影響不大E、居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大5、房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）A、你買賣的房地產(chǎn)市場價值B、買房愿意支付的最低價格C、買方可承受的最高價D、賣方可接受的最低價E、賣方愿意接受的最高價6、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）A、房地產(chǎn)開發(fā)用地日學(xué)校C、在建工程D、別墅E、特殊廠房）B、是物品本身的價格D、價格形成時間長）7、房地產(chǎn)價格與一般物品的價

9、格的不同之處包括（A、受區(qū)位因素影響大C、不太容易受交易者個別情況影響和左右E、同時存在租賃價格和買賣價格8、下列情況，會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格的是（A、相鄰房地產(chǎn)合并交易B、交易雙方成交前進(jìn)行了超長時間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關(guān)系H交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情9、某寫字樓的租金為每日每平方米3 元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（）A、電費(fèi)B、物業(yè)管理費(fèi)C、水費(fèi) D、供暖費(fèi)E、房地產(chǎn)稅10 、適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況包括（）A、在建工程B、有規(guī)劃條件

10、但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)D、可供開發(fā)建設(shè)的土地E、市場交易活躍的房地產(chǎn)三、判斷題（每小題 1 分，共 15 分）1、距離有空間直線距離和交通路線距離，現(xiàn)在人們越來越重視交通路線距離。（ ）2、在收集實例資料時，應(yīng)考察他們是否收到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。（ ）3、國有土地使用權(quán)即為出讓土地使用權(quán)。（）4、交易實例不一定是可比實例。（）5、報酬率是投資回收與投入資本的比率。（）6、周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）7、若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用

11、，則股價責(zé)任隨之終止。（）8、每種估價方都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運(yùn)用，以相互驗證，有時是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。（ ）9、一種房地產(chǎn)商品價格上升導(dǎo)致另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種房地產(chǎn)商品是互補(bǔ)品（）10、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用。（ ）11、成本法中的折舊不同于會計中的折舊。（）12、路線價法，實際上是一種市場法。（）13、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關(guān)系人。（）14、 在運(yùn)用成本法估價時， 房地產(chǎn)價格直接取決于其花費(fèi)的成本， 成本增加則房地產(chǎn)價格就相應(yīng)增高。（）15、在路線價法

12、中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。（）四、簡答題（每小題 6 分，共 30 分）1、按照房地產(chǎn)估價上的定義，房地產(chǎn)是那三個方面的結(jié)合體？2、按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，房地產(chǎn)可以分為哪些種類？3、房地產(chǎn)需求量的決定因素有哪些？4、房地產(chǎn)估價的原則有哪些？5、房地產(chǎn)的特性有哪些？五、計算題（共 25 分）1、某房地產(chǎn)建成于2007 年底，伺候收益年限為 48 年， 2008 年底至 2011 年底分別獲得凈收益83 萬、85 萬、 90萬元、 94萬元；預(yù)計2012年底至 2013年底可分別獲得凈收益94萬元、 93萬元、 96萬元，從 2015年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在 95萬

13、元；該類房地產(chǎn)的報酬率有9%。試用上述資料估算該房地產(chǎn) 2011 年底的收益價格。（ 10 分）2、需要評估一宗“七通一平”熟地于2012 年 9 月的價格。獲知該宗土地的面積為 5000 平方米，土地剩余使用年限為 65 年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計取該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為 2 年， 建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800 元， 勘察設(shè)計等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)；第二年需要投入40%的建造安裝工程費(fèi)、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需要交納的

14、營業(yè)稅等為交易價格的6%，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3%預(yù)計該商品住宅在建成時間可全部售出，售出時的平均價格為建筑面積2000元/ itf。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地2012 年 9 月的總價、 單價及樓面地價 （折現(xiàn)率為12%） 。（ 15分）10 / 8以下為本試卷的參考答案一、單選題（20題X】分=2。分）1.C2, C6. A7. CILB12.D1&B17. D3.B4,B8. B9.口B.C14. C18, A19. A_多選題（10題KI分=】。分）I. CDE2.ACD3,ABCD6. BCE7, ADE8, ACD三.判斷題（15題乂1分=15分

15、）L JZ X3. *4. 45, x5D10. C15. BC4. ABCD9.CDE工ACD10. ACD6. XZ /品 臾XlkXIL V12. /IL X4. X15. V四.簡答戚（5題X6分=30分）1,按照房地產(chǎn)估價上的定義，房地產(chǎn)是哪三個方面的結(jié)合體？實物，（2分）（2）根益，3分）（3）區(qū)位*（2分）2按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度.房地產(chǎn)可以分為哪些種類？生地（2分）.毛地（I分）.熟地C1分），在建工程。分），現(xiàn)房（1分）K房地產(chǎn)福求量的決定因素有哪些？（I）該種房地產(chǎn)的價按水平，0分）（2）消費(fèi)者收入水平,（1分） 消費(fèi)者偏好.（I分）（4）相關(guān)物品的價格水平.（1分）（5）消

16、費(fèi)者對未來的預(yù)期分）4 .房地產(chǎn)估價的原則有哪些？U）獨立、客觀,公正原ML （1分）（2）合法原國.門分）（3）最高最佳使用原剜；（1分）（4）估粒時點原圓h仃分）（5）替代原則.<1分）（6）道慎原則* fl分）5 .房地產(chǎn)的特性有哪些？（寫滿6個即可得6分）。）不可移動：C1分）（2）獨一無二,（1分）（3壽命長久* <1分）（4）供給有限：CJ分：（5）價值量大：。分）流動性差：（I分）（7）用途多樣：C8）相互窸噫】（9）易受陽制.（103保值增值五、計算題【共2小題 10分+15分=25分）I.!該題主要是注意過去收益與未來的收益的問題:餅格是站在怙時點來看的未來凈收益

17、的現(xiàn)值 之和*在弄清此間題的基礎(chǔ)上，破房地產(chǎn)XXH年底的收益價格估算如下.（1）計算公或為10分）展 £一片（】”丫 r（l + r）fl Q + rL(2)Al = 94» A293. A3 = 9b, A=95 (I 分)R=9%(1 分)(4) N=48-4=44(年)。分)(5) T=3(年)(1 分)($)將上述數(shù)據(jù)代入公式1_1占<】+4,(1+,)”(1 + r尸949396,十+(1 + 9%) (1+ 網(wǎng) <1 + 9%)3+_ 95_1_9%(1 + 9%)J(1 + 9%嚴(yán)二2029.921 萬元)（3分）11設(shè)讀宗土地的總價為V,（分）C2）開發(fā)完成后的總僑值（3分）開發(fā)完成后的總價值=2000x5000x2(1+12% )2=1594.3火萬元)（3）建安工程費(fèi)