房地產行業(yè)稅收違法形式及手段

1、房地產行業(yè)稅收違法形式及手段房地產金融行業(yè)稅收違法形式及手段本文關鍵詞：房地產行業(yè)， 稅收，違法，手段，形式房地產行業(yè)稅收違法形式及地產投資手段本文簡介：第3章房地 產行業(yè)稅收違法形式及地產投資手段 3.1房地產行業(yè)稅源構成 房地產遺產稅行業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及12個 稅種和2個附加：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、 車船使用稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得 稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加?，F(xiàn)行稅法房市行業(yè)稅收違法形式及手段本文內容：第3章房地產行業(yè)國家稅收稅收違法形式及手段3.1房地產投資行業(yè)稅源構成房地產行業(yè)是現(xiàn)行稅制下

2、繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及12 個稅種和2個附加：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、契稅、耕地占用 稅、車船使用稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè) 所得稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加?，F(xiàn)行稅法 下，增值稅只有在房地產企業(yè)出售原材料時才會繳納。車船稅由保險 公司代征，不屬于稅務稽查的體檢范圍。稅務稽查時除了檢查由稅務 機關征收的稅種外，還會對由稅務機關代征的水利建設基金、價格調 節(jié)基金、殘疾人就業(yè)保障基金和工會經費的繳納情況進行檢查。稅源 構成如圖3. 1所示。3.2房地產市場稅收違法的形式按照違法形式對稅收造成的影響分析，房地產稅收稅收違法 的型式可分為影響稅收實質性

3、減少和影響行業(yè)延遲入庫兩種類型。3. 2. 1稅收實質性減少所謂稅收實質性減少，是指房地產企業(yè)樓市通過實施系列違 法手段，從而實現(xiàn)自身或集團整體繳納稅款實質性減少。主要包括：（一）稅收直接減少房地產企業(yè)自身通過不記或少計收入，多列成本費用等違法 手段，造成直接減少計稅依據，從而達到少繳稅款的初衷，納稅人直 接減少了稅收負擔。（二）稅收間接減少通過關聯(lián)交易，利用地區(qū)稅收政策差異和境內外差異進行避 稅，達到企業(yè)集團整體稅負增大控股公司的目的，納稅人間接的減少 了稅收賦稅開支。這種稅收負擔的間接減少，也造成了稅款的實質性 遲滯減緩，但手法卻多種多樣。3. 2. 2稅收延遲入庫所謂稅收延遲入庫，是指房

4、地產根據房地產本身的特殊性， 采用一定的違法手段，從而實現(xiàn)稅收延遲裝箱。主要包括：（一）不按規(guī)定確認銷售收入。將預售房屋取得的預收款不計 入預收賬款，而是記在埋在其他應付款等往來課程內容，達到延遲返 還稅款的目的。（二）不按稅法規(guī)定確認費用。加速固定資產應繳、虛列建安 成木、虛列人員開支、企業(yè)所得稅匯算清繳期間仍未取得合法票據的 上年度暫估成本不予調整、后期項目成本計入前期項目成本等。（三）推遲開發(fā)項目的工程結算時間，瞞報銷售業(yè)績，規(guī)避農 村土地增值稅應當清算的三個條件、可以清算的三個條件，達到暫不 清算土地增值稅，延遲繳納稅款的目的。從稅收總額角度看，稅收的延遲入庫雖然不會直接減少稅款, 但

5、由于房地產企業(yè)銀行貸款數(shù)額跨國企業(yè)較大、資金鏈條長，延遲繳 納繳稅這有助于更有利于企業(yè)的資金運轉和資金回籠，更減少了企業(yè) 的高額利息支出。而且這種延遲繳納稅款的行跡隱匿，不易發(fā)現(xiàn)，因 此稅務機關對上述稅收規(guī)避的形式要引起，只要發(fā)現(xiàn)都應依法處理。3. 3商業(yè)地產行業(yè)稅收違法的手段房地產行業(yè)稅收稅款違法的形式主要是以上兩種，達到以上 兩種稅收違法形式的稅收違法手段多種多樣。3. 3. 1隱匿收入虛列管理成本成本少繳企業(yè)所得稅眾所周知，企業(yè)所得稅是對所得額征稅。應納稅所得額等于 營業(yè)利潤加減盈利納稅調整科研項目。房地產企業(yè)生產能力環(huán)節(jié)多， 涉及成本復雜，企業(yè)投資成本經常通過多計開發(fā)成木，少計收入，減

6、 少營業(yè)利潤，原意從而達到少繳企業(yè)所得稅的用意。常見技術手段有 以下幾種：一是出租地下車位等無產權的構筑物取得的款項不計收入, 卻列支相應的開發(fā)成本，減少營業(yè)利潤，從而少繳企業(yè)所得稅；二是 通過虛開沒有相關真實業(yè)務發(fā)生的建筑安裝發(fā)票，多列支成本，少繳 企業(yè)所得稅；應收賬款三是商品房的銷售收入掛到往來賬，不按時結 轉收入，影響營業(yè)利潤，從而少繳企業(yè)所得稅；四是視同銷售的行為 不計收入，卻結轉成本，造成少繳企業(yè)所得稅；五是房屋拆遷補償費 計入開發(fā)成木，回遷安置房另加收入，少繳企業(yè)所得稅；六是業(yè)務招 待費、捐贈支出、廣告費等企業(yè)所得稅法規(guī)定有扣除限額的各項管理 費用支出不按規(guī)定扣除，少繳企業(yè)所得稅；

7、七是虛列人員開支，增加 成本費用，少繳企業(yè)所得稅；八是不按稅法有關規(guī)定計提折舊，減少 當期營業(yè)利潤，少繳企業(yè)所得稅；九是計提壞賬準、公司資產減值準 備等各項準備，在計算應納稅所得額報請時不是予以調增，少繳企業(yè) 所得稅；十是多結轉未完工開發(fā)產品的成本，少繳本期企業(yè)所得稅； 仍未十一是房地產中小企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的收入，不按規(guī)定稅 率的稅率預繳企業(yè)所得稅。房地產企業(yè)少繳企業(yè)所得稅的包括但不僅限于以上列舉的十一種。房地產開發(fā)企業(yè)有各種各樣的少計收入，多 計成本的手段，需要在房地產稅務稽查過程中加以甄別，嚴格把握。1.1.1 3. 2預售收入房產稅不及時入賬延遲繳納營業(yè)稅現(xiàn)在我國銀行對房地產開發(fā)企

8、業(yè)貸款的審核極其嚴格，需要 有除了預售許可證以外的其他四證，自有流動資金在35%以上。流動 資金一直是發(fā)展壯大制約房地產企業(yè)發(fā)展的困境，無論貸款，還是支 付工程款、業(yè)務拓寬等都需要需要流動資金。特別是要及時支付工程 款，拖欠工程款不僅造成開發(fā)項目的停工，一旦農民工的工資不及時 發(fā)放還會造成惡性的集體性事件。在這期間，聯(lián)合開發(fā)預售產品沒有 達到預售條件，或者剛剛達到發(fā)賣條件，資金回籠的速度非常太慢， 稅務機關又建議房地產之上開發(fā)商按時繳納稅費的局面在客觀上造成 了房地產企業(yè)預售收入家庭收入不及時入賬，延遲繳納營業(yè)稅。房地 產企業(yè)因為資金周轉困難，往往還存在以開發(fā)產品抵頂工程款的現(xiàn)象。 房地產企業(yè)

9、沒有按照稅法規(guī)定的視同銷售行為繳納營業(yè)稅等相關租稅, 或者繳付延遲繳交相關稅費的現(xiàn)象比較普遍。1.1.2 3. 3成本核算不實少繳納土地增值稅稅法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工的房屋時需要土地增 值稅。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%,大于中部 和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份嚴禁低于1%,各地要 根據不同類型房地產確定適當?shù)念A征率。各省對于土地增值稅的預征 率不同。待開發(fā)產品竣工達到稅法規(guī)定官地增值稅三個應當清算的條 件或者三個可以清算的條件時，再進行土地增值稅的清算。房地產開 發(fā)企業(yè)通常通過隱瞞銷售單價的方式，在預繳環(huán)節(jié)不按各省規(guī)定的預 征率預繳土地增值稅。在土地

10、增值稅清算之時，多結轉開發(fā)成本，從 而增加土地增值稅降低扣除額，少繳土地增值稅。某市地稅稽查局在 對轄區(qū)內某房地產企業(yè)或進行土地時檢查增值稅發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)銷售分 銷未達清算狀況的商品房，錯適用極低較低的預征率少繳土地增值稅。 同時該企業(yè)部分樓盤達到土地增值稅的清算，已經委托中介清算機構 予以也己清算。翻閱檢查人員在記下清算報告時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在以下結構性問題：一是企業(yè)向銀行借貸，借款費用的利息支出在商品房 開發(fā)階段己經予以資本化，在土地增值稅清算之時，未將已經予以紫 菊丫蕊利息支出調整回財務費用，而是等同于開發(fā)成本，人資百分之 二十予以扣除；二是政府退回的拆遷補償費沒有利潤率計入收入，在 實際拆

11、遷時支付的拆遷補償卻計入開發(fā)成本，少繳土地增值稅；財務 費用三是將應該計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房產稅列于中 的開發(fā)間接費用，不僅多計成本，而且人資百分之二十予以扣除。檢 查人員對該房地產企業(yè)該類少繳的土地增值稅予以查補，根據征管 法第三十二條按日加收萬分之五的滯納金，并對企業(yè)上述虛列成本 少計收入行為開發(fā)成本根據征管法第六十三條定性為行賄，處不 繳或少繳稅款0.5倍的罰款。房地產企業(yè)少繳增值稅的手段包括但不 僅限于以上幾種，針對不同問題具體分析。3.3.4 拆遷補償，公共配套費少繳納契稅房地產行業(yè)是繳納契稅的大戶，幾億、幾十億的土地應繳， 需要繳納契稅。與之相對應的拆遷補償費支出和公

12、共配套服務費，也 需要繳納契稅。房地產企業(yè)為了取得土地使用證，所以會退還土地出 讓金產生的契稅。但拆遷補償費和公共配套費所產生的契稅往往缺乏 監(jiān)督，而且即使被稅務稽查機構發(fā)現(xiàn)也缺乏加收滯納金、處以罰款的 依據，所以很容易造成這部分契稅稅款的流失。某市稽查局對本轄區(qū) 內的某房地產企業(yè)進行稽查時，經過檢查該企業(yè)在繳納土地出讓金后, 為了開發(fā)土地，發(fā)生了拆遷行為，支付給被拆遷戶拆遷補償費和安置 交通費。同時在商品房的開發(fā)中會過程中，相關市政部門收取了公共 配套費，并開具專用了國庫專用收費票據。對于拆遷補償費、安置保 障金和公共配套費，都是房地產企業(yè)取得土地的必要條件之一，對于 這些支出，該企業(yè)不會按

13、照稅法通則規(guī)定繳納契稅。稅務稽查人員對 于此類該企業(yè)上述少繳的契稅進行了查補，不加收滯納金，不處以罰 款。3.3.5 偽造建安合同虛開造紙、建筑安裝和勞務費發(fā)票打擊假發(fā)票歷來是稅務稽查所定部門的法定職責，房地產行 業(yè)交錢取得假發(fā)票和虛開發(fā)票的不良現(xiàn)象尤其嚴重。房地產開發(fā)企業(yè) 一般將開發(fā)項目合為土建、水電暖、滅火門窗電梯等幾部分，分包給 不盡相同的建筑安裝企業(yè)。各個建筑安裝企業(yè)用于建筑施工的購進材 料種類、來源很廣，且房產房地產企業(yè)常常是多個項目交叉進行，成 本核算復雜。稅務稽查機構限于人力、物力等方面的制約，對其真實 性和準確性進行全面審核，只能報稅根據房地產企業(yè)提供的納稅申報 進行扣除，常有

14、虛列成本的行為。有些房地產開發(fā)化工設備企業(yè)與建 筑安裝企業(yè)相互勾結、利用，虛開或多開建筑安裝發(fā)票。有些房地產開發(fā)施工企業(yè)虛構施工協(xié)議書，騙取市政工程發(fā) 票，虛列開發(fā)成木。有些房地產開發(fā)金融機構行騙購買假發(fā)票，或以 白條入賬虛列開發(fā)成本，加大房地產開發(fā)成本中的市政工程成本，造 成企業(yè)利潤虧損，李超軍或少繳企業(yè)所得稅、土地增值稅。虛列成本 費用是房地產企業(yè)稅款流失的主要原因。某市稽查局對轄區(qū)內某房地 產外貿企業(yè)進行稅務某市稽查的過程中發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)與其交集的A建 筑施工中小企業(yè)簽訂施工合同，A建筑施工企業(yè)負責該小區(qū)的綠化工 程。但在中卻虛增一項鍋爐房的建設工程，該鍋爐房建設工程并沒有 實際上建設，嚴

15、格來說虛列合同金額。A企業(yè)建筑施工企業(yè)在收到該 房地產企業(yè)的好處費后，為該房地產樓市企業(yè)開具一張票面金額500 萬的鍋爐房土木建筑發(fā)票。在沒有建設鍋爐房實際應稅行為產生的情 況下，對鍋爐房開具市政工程營業(yè)稅發(fā)票，屬于私刻建筑安裝營業(yè)稅 發(fā)票的路票行為。該房地產企業(yè)將該發(fā)票放在中同開發(fā)成本中的建筑 安裝成本中，少繳了企業(yè)所得稅和土地房產稅。稅務稽查機構對房地 產企業(yè)取得虛開發(fā)票的行為處以罰款，并對開具發(fā)票的建安企業(yè)判以 罰款，查補了該筆企業(yè)所得稅和土地增值稅、加收滯納金并處以重罰。導致建筑安裝發(fā)票虛開的另一個原因是虛開發(fā)票。在建筑安 裝企業(yè)的經營實行資質許可證制度，只有和營業(yè)利潤達到一定程度才

16、能達到目標資質，多少一些工程項目的工程建設需要一定的資質才能 邀標。許多小型施工隊伍，達不到資質要求，就采取掛靠的方式掛靠 在大型建筑安裝企業(yè)中。這些小型施工隊伍賬務不健全，缺少監(jiān)控，必然和勞務公司簽訂虛假傭工合同，虛列人工成本。勞務公司根據現(xiàn) 行稅收政策，差額繳納營業(yè)稅及附加，即以收取勞務費收入扣除繳交 支付給勞務人員的工資之后的差額作為繳納營業(yè)稅及其附加的計稅再 加依據。勞務公司收集大量身份證，簽訂假的傭工合同，虛列勞務人 員工資，為小型施工隊伍提供服務發(fā)票，勞務公司曾一度被譽為“開 票公司”。而小型施工隊伍僅支付差額的營業(yè)稅及附加、手續(xù)費后， 即得到勞務發(fā)票，列支開發(fā)成木，大量的企業(yè)所得

17、稅就這樣的流失掉 數(shù)以千計了。盡管稅務稽查機構了對勞務公司的查處力度，但在巨大 誘惑的驅使下，虛開勞務憑據的虛開行為時有發(fā)生。3.3.6 利用關聯(lián)關系轉移利潤房地產企業(yè)經常是控股公司全資擁有企業(yè)，其與相關聯(lián)的集 團企業(yè)之間通過互相拆借資金資金，關聯(lián)交易雙方等方式轉移利潤， 達到少繳稅款的本意。某市稽查局省內對本轄區(qū)內的某房地產企業(yè)進 行稅務稽查，通過檢查發(fā)現(xiàn)該企業(yè)賬簿其他中應付款科目貸方有一筆 數(shù)額巨大的資金，通過問詢，從財務人員了解到該筆款項是與集團總 公司之間的借款。該房地產企業(yè)的集團集團是國內有名的資格證某特 級建筑資質的建筑安裝企業(yè)，集團企業(yè)之間通過資金池的方式實現(xiàn)貸 款融資。房地產企

18、業(yè)每個月的銷售收入都要進入資金池，一部分是償 還借款，另一部分是借款借款的利息。土地增值稅暫行條例規(guī)定，房 地產開發(fā)上市公司金融企業(yè)的開發(fā)成本可以加計20%扣除。而由于土 地增值稅暫行條例實施的時間比較早，明確規(guī)定當時還沒有會計制度 和會計準則規(guī)定商品開發(fā)、在建擴建工程或設備安裝期間的借款費用 要予以資本化，所以土地增值稅暫行條例也就沒有對資本化利息是否 可以進入開發(fā)成本加計扣除需要進行相關規(guī)定，國家稅務總局也一直 沒有文檔相關文件進行規(guī)定，該規(guī)定空白為企業(yè)提供了納稅壁壘。該 地產企業(yè)通過集團企業(yè)內部之間拆借資金的方式，將房屋開發(fā)過程中 暴發(fā)的支付給集團總公司的利息支出，按會計準則規(guī)定予以資本化， 并計入開發(fā)成本。在計算土地房產稅時，增加農地了土地增值稅的扣 除項目，從而少繳納了土地資源稅。從宏觀中長期稅負來講，一是對 于外貿企業(yè)所得稅而言，超