天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年度報(bào)告

1、金融危機(jī)金融危機(jī)保障性住房保障性住房百年一遇，發(fā)達(dá)國(guó)家深陷衰退百年一遇，發(fā)達(dá)國(guó)家深陷衰退4 4萬(wàn)億萬(wàn)億直接拉動(dòng)直接拉動(dòng)GDPGDP增長(zhǎng)增長(zhǎng)1-2%1-2%降息降息6 6年來(lái)首降，年來(lái)首降，3 3月降息月降息5 5次次熊市熊市73% 73% 歷史最大跌幅歷史最大跌幅9 9千億投資千億投資抄底抄底降薪裁員降薪裁員降價(jià)降價(jià)1212月全國(guó)月全國(guó)7070大中城市房?jī)r(jià)大中城市房?jī)r(jià)3 3年半來(lái)首年半來(lái)首降降退房退房萬(wàn)科退房風(fēng)波萬(wàn)科退房風(fēng)波流拍流拍20072007瘋狂，瘋狂，20082008沒(méi)錢沒(méi)錢住宅？商業(yè)？誰(shuí)能抄底？住宅？商業(yè)？誰(shuí)能抄底？開(kāi)源節(jié)流開(kāi)源節(jié)流目 錄 宏觀形勢(shì)及政策走勢(shì)分析宏觀形勢(shì)及政策走勢(shì)分析

2、2008年天津土地市場(chǎng)走勢(shì)分析年天津土地市場(chǎng)走勢(shì)分析商品房、商品住宅銷售形勢(shì)分析商品房、商品住宅銷售形勢(shì)分析未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)情況重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)情況 宏觀形勢(shì)及政策走勢(shì)分析宏觀形勢(shì)及政策走勢(shì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)天津市政建設(shè)“救市”政策效應(yīng)l發(fā)達(dá)國(guó)家深陷衰退，未來(lái)數(shù)年經(jīng)濟(jì)將顯著發(fā)達(dá)國(guó)家深陷衰退，未來(lái)數(shù)年經(jīng)濟(jì)將顯著低于潛在增長(zhǎng)率，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨比低于潛在增長(zhǎng)率，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨比1998年年更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。1、美國(guó)次貸引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)持續(xù)蔓延影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，美國(guó)、歐洲經(jīng)濟(jì)整體陷入衰退。2、財(cái)政刺激是各國(guó)提振經(jīng)濟(jì)的唯一出路。3、中國(guó)財(cái)政、貨幣政策調(diào)控力度前所未有，經(jīng)濟(jì)下行壓

3、力加大。4、刺激購(gòu)房需求、緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要任務(wù)。l 中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，挑戰(zhàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，挑戰(zhàn)“保八保八 ”。直線快速下跌，出口大幅回落，經(jīng)濟(jì)下滑速度較快。就中國(guó)而言，增速8%以下已是經(jīng)濟(jì)衰退，2008年“保八”任務(wù)艱巨。中中國(guó)國(guó)1 19 99 92 2年年至至今今G GD DP P增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率變變化化9.9%8.0%8.0%7.1%7.8%8.8%9.7%11.8%9.9%9.5%11.4%10.7%9.1%7.3%10.2%13.4%13.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%19921993199419951996

4、199719981999200020012002200320042005200620072008年1-3季度200920092009年年8%8%？7.3%7.3%？2003年 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2004年2005年2006年2007年實(shí)施積極積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性 穩(wěn)健穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策，鞏固宏觀調(diào)控成果堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭 穩(wěn)健穩(wěn)健的貨幣政策和財(cái)政政策，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展 實(shí)行從緊從緊的貨幣政策，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，采取有力措施，加強(qiáng)流動(dòng)性管理，防止經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向過(guò)熱和明顯通脹2008年“保增長(zhǎng)，

5、促發(fā)展”；實(shí)施積積極極的財(cái)政政策和適度寬松適度寬松的貨幣政策l六年政策路線圖，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)六年政策路線圖，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)保增長(zhǎng)的根本途徑。保增長(zhǎng)的根本途徑。l緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)向適度寬松。緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)向適度寬松。存款準(zhǔn)備金，中國(guó)人民銀行根據(jù)法律的規(guī)定，要求各商業(yè)銀行按一定的比例將吸收的存款存入在人民銀行開(kāi)設(shè)的準(zhǔn)備金賬戶，對(duì)商業(yè)銀行利用存款發(fā)放貸款的行為進(jìn)行控制。2007-2008年6月年內(nèi)14次提高存款準(zhǔn)備金率，2008年9月開(kāi)始5次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率。l2008年年9月央行月央行6年首度降息，通脹壓力繼續(xù)消失，通縮風(fēng)險(xiǎn)增大。年首度降息，通脹壓力繼續(xù)消失，通縮風(fēng)險(xiǎn)增大。 中國(guó)通脹已連續(xù)6個(gè)月

6、放緩至10月份的4.0%，自8月份后已見(jiàn)頂回落，11月大幅放緩至2%，由于出口與內(nèi)需放緩和全球大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，中國(guó)通脹壓力將繼續(xù)消失，而出現(xiàn)通縮的可能性在不斷增大。 繼續(xù)走低，下半年開(kāi)始5次調(diào)整存貸款利率，未來(lái)降息預(yù)期強(qiáng)烈。l財(cái)政政策力度加大，財(cái)政政策力度加大，4 4萬(wàn)億、減稅等刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。萬(wàn)億、減稅等刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 “4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激預(yù)計(jì)未來(lái)兩年每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約1-2個(gè)百分點(diǎn)，近一半資金投向交通基礎(chǔ)設(shè)施和城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)。 減稅：出口退稅、降低住房交易稅費(fèi)等。 2009年財(cái)政政策繼續(xù)擴(kuò)張，如上調(diào)個(gè)人所得稅起征點(diǎn)；向弱勢(shì)群體發(fā)放消費(fèi)券；減免房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅；保障性住房消費(fèi)等。l本輪經(jīng)濟(jì)下行

7、周期外圍國(guó)際環(huán)境、中國(guó)經(jīng)本輪經(jīng)濟(jì)下行周期外圍國(guó)際環(huán)境、中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面與過(guò)往都有明顯區(qū)別，因而濟(jì)基本面與過(guò)往都有明顯區(qū)別，因而4萬(wàn)萬(wàn)億政府基建投資所啟動(dòng)的社會(huì)投資（社會(huì)億政府基建投資所啟動(dòng)的社會(huì)投資（社會(huì)基建投資和房地產(chǎn)投資）所能產(chǎn)生的基建投資和房地產(chǎn)投資）所能產(chǎn)生的“乘乘數(shù)數(shù)”效應(yīng)遠(yuǎn)不及效應(yīng)遠(yuǎn)不及1998年。年。原因：1、1998年后十年間中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施已取得極大改善；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期，但還未結(jié)束，房?jī)r(jià)調(diào)整還未到位，成交量難以短期內(nèi)回升；2008年全國(guó)各大城市成交量低迷，庫(kù)存消化仍需相當(dāng)時(shí)間，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資積極性也受到打擊。 中國(guó)過(guò)去30年經(jīng)濟(jì)下降周期經(jīng)濟(jì)調(diào)整往往都持續(xù)3年以上

8、時(shí)間。 因而，本輪經(jīng)濟(jì)周期在2007年見(jiàn)頂后已步入下滑期，2010年見(jiàn)底后方可全面復(fù)蘇。 當(dāng)前中國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利條件： 1、政府資產(chǎn)負(fù)債表更加穩(wěn)健，不良貸款與國(guó)債余額之和占比重已從1998年的43%降至目前26%； 2、政府財(cái)力有所增強(qiáng)，財(cái)政收入占比重由1998年的12%上升至目前的21%。中國(guó)仍具備利用財(cái)政政策作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定器的能力。l20092009年不是底，外部環(huán)境和國(guó)內(nèi)投資需求將經(jīng)歷數(shù)年調(diào)整方可見(jiàn)底。年不是底，外部環(huán)境和國(guó)內(nèi)投資需求將經(jīng)歷數(shù)年調(diào)整方可見(jiàn)底。中國(guó)中國(guó)1978-20081978-2008年增長(zhǎng)率走勢(shì)圖年增長(zhǎng)率走勢(shì)圖宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)天津市政建設(shè)“救市”政策效應(yīng)200

9、8年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額共計(jì)完成26545.7億元，同比增幅5%以上。從全國(guó)各大城市來(lái)看，北京、深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2008年同比下降，特別是北京投資額將下降300億元以上，此輪市場(chǎng)調(diào)整已使得一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯降溫，而且仍將持續(xù)。2 20 00 07 7- -2 20 00 08 8主主要要城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)對(duì)對(duì)比比300500700900110013001500170019002100天津北京上海廣州深圳億元2007年1-12月2008年1-11月l20082008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比持續(xù)增加，北京、深圳呈明顯回落態(tài)勢(shì)，年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比持續(xù)增加，

10、北京、深圳呈明顯回落態(tài)勢(shì)，天津繼續(xù)保持平穩(wěn)增加。天津繼續(xù)保持平穩(wěn)增加。l2008年天津商品房新開(kāi)工、竣工、施工面積有望同比持平。年天津商品房新開(kāi)工、竣工、施工面積有望同比持平。依據(jù)2007年天津市各項(xiàng)宏觀開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2008年天津市各項(xiàng)指標(biāo)將同比持平，面對(duì)目前銷售不暢，竣工面積形成供應(yīng)推向市場(chǎng)后，將使得市場(chǎng)呈現(xiàn)更加明顯的供大于求態(tài)勢(shì)。注：注：20072007年年1-111-11月天津市商品房竣工面積月天津市商品房竣工面積731.23731.23萬(wàn)平米萬(wàn)平米注：注：20072007年年1-111-11月天津市商品房施工面積月天津市商品房施工面積3728.523728.52萬(wàn)平米萬(wàn)平米注：注：2

11、0072007年年1-111-11月天津市商品房新開(kāi)工面積月天津市商品房新開(kāi)工面積1214.841214.84萬(wàn)平米萬(wàn)平米l20082008年天津商品房銷售額呈低于同期開(kāi)發(fā)投資額，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間稀年天津商品房銷售額呈低于同期開(kāi)發(fā)投資額，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間稀薄。薄。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與同期商品房銷售額對(duì)比來(lái)看，2005-2007年天津市商品房銷售額明顯高于投資開(kāi)發(fā)額，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速上升通道，特別是2007年市場(chǎng)的非理性瘋狂，而2008年商品房銷售額已低于同期開(kāi)發(fā)投資額，市場(chǎng)銷售慘淡已使得開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)的資金成本提高，利潤(rùn)空間縮小，開(kāi)發(fā)熱情備受打擊。l2008年天津市存款額同比增幅超過(guò)貸款額，房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源同比年天津市存款額同比增幅超過(guò)貸款額，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源同比國(guó)內(nèi)貸款、其他資金大幅增加。國(guó)內(nèi)貸款、其他資金大幅增加。2008年1-11月天津中資金融機(jī)構(gòu)人民幣存款額9185億元，同比2007年增加17%，貸款額7049億元，同比增加15%。消費(fèi)者已更多地選擇儲(chǔ)蓄來(lái)作為當(dāng)前面對(duì)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)的選擇。從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金結(jié)構(gòu)分布來(lái)看，自籌資金最高為270億，國(guó)內(nèi)貸款僅為241億，隨著2008年下半年適度寬松貨幣政策執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張狀況將得到緩解。宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)天津市政建設(shè)“救市”政策效應(yīng)l全國(guó)全國(guó)“救市救市”政策加大保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)普通自住商品住房消費(fèi)，政策加大保障性住房

13、建設(shè)，鼓勵(lì)普通自住商品住房消費(fèi)，貨幣、稅收政策組合拳。貨幣、稅收政策組合拳。 10月22日11月9日 12月17日對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)政策，其中涉及加快建設(shè)保障性安居工程并用4萬(wàn)億資金拉動(dòng)內(nèi)需，突出點(diǎn)明房地產(chǎn)行業(yè)的

14、支柱地位加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策12月21日新“國(guó)六條”l2008年年10月北京、上海、深圳成交量都大幅回升，天津表現(xiàn)相對(duì)較為平淡。月北京、上海、深圳成交量都大幅回升，天津表現(xiàn)相對(duì)較為平淡。救市政策在刺激需求方面影響主要是放寬購(gòu)房入戶，提高住房公積金貸款額度和貸款年限，降低契稅和給予財(cái)政補(bǔ)貼，進(jìn)一步降低了購(gòu)買90平方米以下住房成本，減輕二手房交易費(fèi)用，促進(jìn)居民合理住房消費(fèi)。2008年下半年來(lái)成交量降幅較顯

15、著的上海、北京，以及2007年已開(kāi)始調(diào)整的深圳在10月來(lái)成交量都呈現(xiàn)大幅回升。一線城市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，用家、炒家都占有相當(dāng)比例，市場(chǎng)表現(xiàn)波動(dòng)幅度較大，年末受政策影響，大量自住需求得以釋放。天津市場(chǎng)長(zhǎng)期都以用家的自住需求為主，因而相較其他城市，2008年成交量較為平淡，始終低位徘徊，短期內(nèi)政策刺激影響有限。l深圳、北京房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大且深圳、北京房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大且10月來(lái)仍呈繼續(xù)直線下降，天津房?jī)r(jià)相月來(lái)仍呈繼續(xù)直線下降，天津房?jī)r(jià)相較比較平穩(wěn)，環(huán)比增減幅為較比較平穩(wěn)，環(huán)比增減幅為5%左右。左右。2008年天津市多個(gè)區(qū)域新建商品住宅房?jī)r(jià)全面回調(diào)，因而使得天津新建商品住宅成交均價(jià)主要受成交區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)

16、整影響呈現(xiàn)增減，但環(huán)比增減幅為5%左右。不同于北京、深圳等城市，房?jī)r(jià)同比增幅來(lái)看，天津市也是表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，深圳、北京都出現(xiàn)了較大幅度的下降。2008年天津土地市場(chǎng)走勢(shì)分析年天津土地市場(chǎng)走勢(shì)分析土地（經(jīng)營(yíng)性用地）成交地價(jià)、樓面價(jià)重點(diǎn)成交地塊l2008年土地成交面積同比大幅增加，其中工業(yè)用地占比年土地成交面積同比大幅增加，其中工業(yè)用地占比50%。 2008年天津市成交土地用地面積、規(guī)劃建筑面積都達(dá)到2007年2倍以上。 但工業(yè)用地成交面積占比達(dá)到50%，經(jīng)營(yíng)性用地占比大幅減小，特別是純住宅用地占比由30%縮減至10%。 單位：面積萬(wàn)平米 金額億元 樓面價(jià)元/平米注：合計(jì)樓面價(jià)為經(jīng)營(yíng)性用地用地面積

17、占比建筑面積成交金額樓面價(jià)綜合用地109.073 31 1. .8 87 7% %253.3645.251786居住129.403 37 7. .8 82 2% %195.8128.401450商業(yè)102.8630.06%143.2922.491570其他0.850.25%1.090.363324合合計(jì)計(jì)3 34 42 2. .1 18 85 59 93 3. .5 56 69 96 6. .5 50 01 16 62 23 3綜合用地570.593 35 5. .6 64 4% %734.15149.112031居住524.873 32 2. .7 78 8% %684.56128.7518

18、81商業(yè)364.8422.79%633.7471.991136工業(yè)125.167.82%87.613.32379其他15.650.98%18.780.35188合合計(jì)計(jì)1 16 60 01 1. .1 11 12 21 15 58 8. .8 85 53 35 53 3. .5 52 21 17 70 04 4綜合用地1132.492 28 8. .7 79 9% %1898.17173.49914居住446.991 11 1. .3 36 6% %755.1080.651068商業(yè)389.389.90%931.97124.691338工業(yè)1964.9349.95%1846.2261.7733

19、5合合計(jì)計(jì)3 39 93 33 3. .7 79 95 54 43 31 1. .4 46 64 44 40 0. .6 60 01 10 05 57 70 06 6年年0 07 7年年0 08 8年年 2007年環(huán)城四區(qū)土地市場(chǎng)不斷刷新紀(jì)錄62億昆明星耀，華潤(rùn)置地、華僑城等都高價(jià)買進(jìn)土地，而事隔一年，環(huán)城四區(qū)土地遇冷，成交占比份額大幅下降且年內(nèi)成交土地46%為工業(yè)用地，經(jīng)營(yíng)性用地成交面積同比減少21%。 2008年環(huán)城四區(qū)房?jī)r(jià)水平領(lǐng)跌全市，在售項(xiàng)目銷售均價(jià)與2007年地塊樓面價(jià)持平，未來(lái)1-2年內(nèi)存量房、保障性住房供應(yīng)都使得環(huán)城四區(qū)開(kāi)發(fā)前景不被看好。l2008年環(huán)城四區(qū)占比下降，遠(yuǎn)郊區(qū)縣、濱

20、海新區(qū)是成交土地的主要分布區(qū)域年環(huán)城四區(qū)占比下降，遠(yuǎn)郊區(qū)縣、濱海新區(qū)是成交土地的主要分布區(qū)域3127122019131449543827174656217土地（經(jīng)營(yíng)性用地）成交地價(jià)、樓面價(jià)重點(diǎn)成交地塊 除商業(yè)用地外，居住、商業(yè)綜合地塊以及純住宅用地樓面價(jià)都呈現(xiàn)大幅回落。 其中綜合地塊主要分布在塘沽、薊縣和東麗，地價(jià)較低；純住宅用地主要分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的寶坻、武清。 從各大區(qū)域經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)來(lái)看，環(huán)城四區(qū)降幅顯著，2008年平均地價(jià)已跌回至2006年水平。市內(nèi)六區(qū)由于多為商業(yè)地塊，地價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。l2008年經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)走低主要由于居住、商業(yè)綜合地塊價(jià)年經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)走低主要由于居住、商業(yè)綜合

21、地塊價(jià)格下降幅度較大。格下降幅度較大。 2008年全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)遇冷，流拍、退地等多次上演。 2007年開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地導(dǎo)致目前開(kāi)發(fā)遇阻，資金鏈緊張，而且對(duì)后市看淡，因而2008年土地市場(chǎng)慘淡。 反觀，部分具有資金實(shí)力房企趁低吸納土地。 未來(lái)城市中心區(qū)具有地段優(yōu)勢(shì)綜合體地塊可成為企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)尋求的方向。流拍流標(biāo)地塊流拍流標(biāo)地塊流拍流標(biāo)原因流拍流標(biāo)原因上?；菽湘?zhèn)東城區(qū)上?；菽湘?zhèn)東城區(qū)C6-1C6-1儲(chǔ)儲(chǔ)備地塊備地塊無(wú)人競(jìng)買而流無(wú)人競(jìng)買而流標(biāo)標(biāo)深圳寶安深圳寶安2 2宗地塊宗地塊無(wú)開(kāi)發(fā)商報(bào)名無(wú)開(kāi)發(fā)商報(bào)名流拍流拍北京廣渠路北京廣渠路1515號(hào)地塊號(hào)地塊競(jìng)買商不夠流競(jìng)買商不夠流標(biāo)標(biāo)南京河西南部地區(qū)

22、南京河西南部地區(qū)4 4號(hào)地塊號(hào)地塊無(wú)人競(jìng)買而流無(wú)人競(jìng)買而流標(biāo)標(biāo)上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的7C7C北地塊北地塊無(wú)人競(jìng)買而流無(wú)人競(jìng)買而流標(biāo)標(biāo)l土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)“遇冷遇冷”資金鏈緊張，前景看淡資金鏈緊張，前景看淡20082008年全國(guó)部分優(yōu)質(zhì)地塊流拍流標(biāo)情況表年全國(guó)部分優(yōu)質(zhì)地塊流拍流標(biāo)情況表20082008年全國(guó)部分地塊退地情況表年全國(guó)部分地塊退地情況表地塊名稱地塊名稱原競(jìng)得單位原競(jìng)得單位上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)4 4號(hào)東南地塊號(hào)東南地塊上海志成企業(yè)發(fā)上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司展有限公司上海黃浦區(qū)上海黃浦區(qū)163163地塊地塊蘇寧環(huán)球集團(tuán)蘇寧環(huán)球集團(tuán)福建白馬路地塊福建

23、白馬路地塊福建融信地產(chǎn)福建融信地產(chǎn)廣州天河區(qū)員村絹麻廠廣州天河區(qū)員村絹麻廠地塊地塊恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)鄭州建設(shè)西路北、伏牛鄭州建設(shè)西路北、伏牛路西地塊路西地塊鑫苑（中國(guó)）置鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司業(yè)有限公司商品房、商品住宅銷售形勢(shì)分析商品房、商品住宅銷售形勢(shì)分析新建商品房成交量新建商品房成交均價(jià)二手房成交重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤l天津市商品房市場(chǎng)投資呈現(xiàn)由住宅向其天津市商品房市場(chǎng)投資呈現(xiàn)由住宅向其他物業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)。他物業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)。商品房與商品住宅成交額之差，我們可以稱為“投資性產(chǎn)品”。由近幾年天津市投資性產(chǎn)品成交金額分布來(lái)看，除住宅外的寫字樓、商鋪等商業(yè)用房正逐漸成為房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移的方向。l2008年天津商品住

24、宅成交量近三年來(lái)首次呈年天津商品住宅成交量近三年來(lái)首次呈現(xiàn)低迷，同比減少現(xiàn)低迷，同比減少48.78%。同比2007年，2008年市場(chǎng)突出表現(xiàn)是在4-6月，7-9月旺季期成交量都呈現(xiàn)環(huán)比回落。2008年4-6月商品住宅成交量同比降幅在30%以上，7-9月間同比降幅在60-70%以上。成交量急速下滑，而在其后政策出臺(tái)后對(duì)成交量刺激作用非常有限。從行為金融學(xué)角度解釋，在市場(chǎng)環(huán)境惡劣時(shí)，各種信息、政策更多地被解讀為利空，而且在消費(fèi)者中“悲觀”情緒迅速蔓延。l2008年各月供求比始終低位徘徊，市場(chǎng)供大于求趨勢(shì)明朗。l2008年的年的“金九銀十金九銀十”成交低迷，降聲一片，部分片區(qū)整體調(diào)整幅度超成交低迷，

25、降聲一片，部分片區(qū)整體調(diào)整幅度超20%。板塊主要在售項(xiàng)目9月均價(jià)（元2)降價(jià)幅度整體降價(jià)幅度東南板塊領(lǐng)世達(dá)觀600023%22%領(lǐng)世深白500027%金地格林世界洋房7000 高層550018%京津公路沿線長(zhǎng)瀛御龍灣高層500024%22%澤天下500028%城際美景400016%9-10月相對(duì)活躍的片區(qū)在價(jià)格調(diào)整上也是較活躍的，對(duì)比之前，津南的東南板塊、北辰的京津公路板塊、寶坻的潮白河板塊、南開(kāi)的老城廂板塊調(diào)整幅度最為顯著，也是秋季市場(chǎng)上最有代表性的區(qū)域整體價(jià)格調(diào)整，其區(qū)域整體調(diào)整幅度均超過(guò)20%。東南、老城廂板塊整體直降均價(jià)幅度的加深使得其成交量也明顯領(lǐng)先其他區(qū)域。l四大片區(qū)成交占比呈均衡

26、發(fā)展，四大片區(qū)成交占比呈均衡發(fā)展，2008年環(huán)年環(huán)城四區(qū)價(jià)格快速大幅回落，成交量持續(xù)攀城四區(qū)價(jià)格快速大幅回落，成交量持續(xù)攀升。升。經(jīng)過(guò)3年開(kāi)發(fā)，天津市四大區(qū)域板塊齊頭并進(jìn)均衡布局已初具規(guī)模，從2008年各區(qū)域成交占比來(lái)看，各板塊占比都達(dá)20%以上，其中環(huán)城四區(qū)由于價(jià)格的深度回調(diào)，成交量攀升。從各區(qū)域成交量占比走勢(shì)圖來(lái)看，遠(yuǎn)郊區(qū)縣是量?jī)r(jià)變化高度敏感，波動(dòng)起伏極大的區(qū)域，10月保利上河雅頌開(kāi)盤使得區(qū)域成交量堪比其他區(qū)域，但隨后大幅下降，區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性較高。l80-100平米實(shí)用小戶型以及平米實(shí)用小戶型以及120-150平米中大戶型占據(jù)主要地位。平米中大戶型占據(jù)主要地位。全市與市內(nèi)六區(qū)數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)

27、看，市內(nèi)六區(qū)各成交戶型面積分布較為平均。天津市主流戶型始終為實(shí)用型80-120平米和改善型120平米以上大戶型，以改善型需求為主的自住用家占有相當(dāng)比例。l2008年天津市新建商品住宅與二手房成交情況年天津市新建商品住宅與二手房成交情況新建商品房成交量新建商品房成交均價(jià)二手房成交重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤l2008年價(jià)格呈現(xiàn)寬幅波動(dòng)整理，區(qū)域結(jié)構(gòu)年價(jià)格呈現(xiàn)寬幅波動(dòng)整理，區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主導(dǎo)因素。性調(diào)整為主導(dǎo)因素。全市范圍內(nèi)多個(gè)區(qū)域價(jià)格直線下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而且已由環(huán)城四區(qū)蔓延至市內(nèi)六區(qū)。開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)消化存量也紛紛轉(zhuǎn)換銷售策略，“不是沒(méi)有需求，只是價(jià)格沒(méi)有調(diào)整到位”已成消費(fèi)者普遍共識(shí)，部分價(jià)格降到位的項(xiàng)目往往

28、能取得突出的銷售業(yè)績(jī)。l市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)已顯下降趨勢(shì)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣量?jī)r(jià)變化敏感度較高。市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)已顯下降趨勢(shì)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣量?jī)r(jià)變化敏感度較高。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣還處于有待開(kāi)發(fā)上升期，雖然區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐了大量品牌開(kāi)發(fā)商，但由于客源有限且基建、配套設(shè)施有待發(fā)展，都限制了遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。2008年各大片區(qū)成交均價(jià)走勢(shì)2008年各大片區(qū)成交均價(jià)走勢(shì)20003000400050006000700080009000100001100012000200801200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812元/平米市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)

29、遠(yuǎn)郊五區(qū)縣l開(kāi)發(fā)商各自為戰(zhàn)，地段價(jià)格聯(lián)盟不復(fù)存在。開(kāi)發(fā)商各自為戰(zhàn)，地段價(jià)格聯(lián)盟不復(fù)存在。老城廂老城廂梅江梅江各項(xiàng)目根據(jù)自身銷售策略分別選擇適時(shí)調(diào)價(jià)，特別是11-12月個(gè)別弘澤印象、橡樹(shù)原大幅降價(jià)，整體而言，個(gè)別樓盤降價(jià)行為并未形成梅江區(qū)域降價(jià)，區(qū)域也并非影響全市房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素。市內(nèi)六區(qū)率先主動(dòng)價(jià)格回調(diào)的區(qū)域，特別是上城豪苑，但其他項(xiàng)目也并未迅速跟進(jìn)，各項(xiàng)目都依據(jù)自身的價(jià)格體系而進(jìn)行調(diào)整。老城廂由于年內(nèi)整體價(jià)格回調(diào)，成交量表現(xiàn)亮眼，是天津市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)水平的方向標(biāo)。東南東南西青中北鎮(zhèn)西青中北鎮(zhèn)l東南板塊陷入惡性東南板塊陷入惡性“價(jià)格戰(zhàn)價(jià)格戰(zhàn)”。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應(yīng)集中，領(lǐng)世郡率先發(fā)動(dòng)全面降價(jià)的價(jià)格戰(zhàn)

30、，其他項(xiàng)目被動(dòng)跟從降價(jià)。東南板塊為環(huán)城四區(qū)惡性價(jià)格戰(zhàn)的區(qū)域，這也使得區(qū)域內(nèi)2007年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商無(wú)所適從。東南板塊的降價(jià)也促使西青中北鎮(zhèn)開(kāi)始降價(jià)，其中假日風(fēng)景作為區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目在其他項(xiàng)目已開(kāi)始陷入降價(jià)的價(jià)格戰(zhàn)中，價(jià)格依然保持相對(duì)平穩(wěn)。新建商品房成交量新建商品房成交均價(jià)二手房成交重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤l二手房市場(chǎng)低迷甚于新建商品住宅，但成交價(jià)格相對(duì)較為平穩(wěn)。二手房市場(chǎng)低迷甚于新建商品住宅，但成交價(jià)格相對(duì)較為平穩(wěn)。 2008年天津市二手房成交250.24萬(wàn)平米，僅為新建商品住宅的一半。從全年走勢(shì)來(lái)看，從2008年3月開(kāi)始持續(xù)走低直至10月受鼓勵(lì)刺激政策影響，成交量呈現(xiàn)回升，但全年仍表現(xiàn)較為低迷。 成交價(jià)

31、格表現(xiàn)較為平穩(wěn)，全年在5000-5500元/平方米間波動(dòng)，全年均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差僅為152元/平米，而新建商品住宅則達(dá)到271元/平米。 從一手房與二手房2008年均價(jià)同比增幅來(lái)看，10月以來(lái)新房同比已呈負(fù)增長(zhǎng)，二手房則表現(xiàn)較為穩(wěn)健，由此可見(jiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)期房有風(fēng)險(xiǎn)，銷售者更傾向選擇現(xiàn)房。l二手房房?jī)r(jià)表現(xiàn)更為穩(wěn)健，現(xiàn)房更受認(rèn)可。二手房房?jī)r(jià)表現(xiàn)更為穩(wěn)健，現(xiàn)房更受認(rèn)可。新建商品房成交量新建商品房成交均價(jià)二手房成交重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤l2008年樓盤年樓盤20序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱區(qū)區(qū)域域成成交交面面積積( (萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米) )成成交交套套數(shù)數(shù)( (套套) ) 成成交交金金額額( (億億元元) )1 1紅紅磡磡領(lǐng)

32、領(lǐng)世世郡郡津津南南1 16 6. .8 80 01 15 57 79 91 11 1. .6 66 62東麗湖萬(wàn)科城東麗13.7714168.683上城豪苑南開(kāi)13.72151015.424盛世嘉園河?xùn)|10.5413363.735金地格林世界津南9.808036.266寶翠花都北辰8.979505.817富力津門湖河西7.875348.638濱海名都塘沽7.656203.969民暢園紅橋7.6012563.3610時(shí)代奧城南開(kāi)7.146378.1711天津富力灣西青6.326434.4412城際美景北辰6.268903.0513寶龍灣佳園南開(kāi)6.035693.6814恒大金碧天下薊縣5.953

33、073.1515和興輝煌名都大港5.925352.5316世紀(jì)祥和家園塘沽5.805854.3517天津錦繡香江水城寶坻5.494762.2618騰達(dá)花園武清5.495260.9719萬(wàn)通新城國(guó)際開(kāi)發(fā)區(qū)5.113784.6620海逸長(zhǎng)洲河西5.033684.89按按成成交交面面積積排排名名序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬(wàn)平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)1 1上上城城豪豪苑苑南南開(kāi)開(kāi)1 13 3. .7 72 21 15 51 10 01 15 5. .4 42 22紅磡領(lǐng)世郡津南16.80157911.663東麗湖萬(wàn)科城東麗13.7714168.684富力津門湖河西7.875348.638時(shí)

34、代奧城南開(kāi)7.146378.175金地格林世界津南9.808036.266寶翠花都北辰8.979505.817海逸長(zhǎng)洲河西5.033684.899萬(wàn)通新城國(guó)際開(kāi)發(fā)區(qū)5.113784.6610天津富力灣西青6.326434.4411世紀(jì)祥和家園塘沽5.805854.3512萬(wàn)科金域藍(lán)灣開(kāi)發(fā)區(qū)4.283634.3213富力城南開(kāi)3.813274.3014濱海名都塘沽7.656203.9615盛世嘉園河?xùn)|10.5413363.7316寶龍灣佳園南開(kāi)6.035693.6817江勝天鵝湖河西2.32743.4118西康路36號(hào)和平1.51573.3919民暢園紅橋7.6012563.3620萬(wàn)通華府開(kāi)發(fā)

35、區(qū)2.07753.35按按成成交交金金額額排排名名l2008年開(kāi)發(fā)商按成交金額排名年開(kāi)發(fā)商按成交金額排名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商在售項(xiàng)目數(shù)在售項(xiàng)目數(shù)量量成交面積成交面積( (萬(wàn)平方萬(wàn)平方米米) )成交金額成交金額( (億元億元) )萬(wàn)科731.33 27.13 富力420.88 19.27 中新214.49 16.31 融創(chuàng)312.17 13.07 萬(wàn)通412.85 12.65 紅磡116.80 11.66 樂(lè)康49.86 6.60 金地19.80 6.26 首創(chuàng)18.97 5.81 泰達(dá)建設(shè)56.54 5.11 遠(yuǎn)洋35.77 4.75 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價(jià)格周期論l中

36、國(guó)經(jīng)濟(jì)加速下滑，最快中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速下滑，最快2009年底復(fù)蘇，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式由出口導(dǎo)年底復(fù)蘇，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式由出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)為內(nèi)需推動(dòng)型。向型轉(zhuǎn)為內(nèi)需推動(dòng)型。 長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，中國(guó)增長(zhǎng)率核算都以生產(chǎn)為導(dǎo)向，而西方國(guó)家以消費(fèi)為導(dǎo)向。隨著存貨的不斷消耗再生產(chǎn)，那么經(jīng)濟(jì)才可復(fù)蘇進(jìn)入良性循環(huán)。 此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)由發(fā)達(dá)國(guó)家銀行系統(tǒng)爆發(fā)，重創(chuàng)程度不同于以往。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將由以出口為導(dǎo)向轉(zhuǎn)型為內(nèi)需推動(dòng)型。 2009年1季度開(kāi)始4萬(wàn)億投資已逐步落實(shí)，投資拉動(dòng)、內(nèi)需拉動(dòng)效應(yīng)將開(kāi)始顯現(xiàn)，3-4季度以后將表現(xiàn)更為明顯。 內(nèi)需能否翹動(dòng)很大程度上也要看房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價(jià)格周期論 2009年天

37、津市保障性住房開(kāi)發(fā)計(jì)劃租賃性經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房共計(jì)70萬(wàn)平米，保障性住房供應(yīng)力度增加必將分流目前商品住宅市場(chǎng)需求，特別是品質(zhì)與保障性住房接近的普通商品住宅受沖擊影響較大，區(qū)域房?jī)r(jià)水平將在保障性住房拉動(dòng)下走低。 1998年香港亞洲金融風(fēng)暴之時(shí)，樓市暴跌，開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)急速縮水，港人負(fù)資產(chǎn)人士遍地可見(jiàn)，與此同時(shí)，8萬(wàn)套公屋入市，其后數(shù)年直至當(dāng)前香港樓價(jià)都未升至1998年前。 由此可見(jiàn)，面對(duì)當(dāng)前全球性的金融危機(jī)，中國(guó)政府為拉動(dòng)內(nèi)需，啟動(dòng)保障性住房必然對(duì)商品住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，特別是目前天津市住宅市場(chǎng)存量尚待消化之時(shí)，保障性住房的供應(yīng)將對(duì)商品住宅市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。l保障性住房建設(shè)成為拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)

38、的主要消費(fèi)形式，住宅市保障性住房建設(shè)成為拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)的主要消費(fèi)形式，住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)面臨重大轉(zhuǎn)變，商品住宅價(jià)格壓力較大。場(chǎng)結(jié)構(gòu)面臨重大轉(zhuǎn)變，商品住宅價(jià)格壓力較大。 08年全年新增供應(yīng)量845萬(wàn)平米，而同期僅銷售了500萬(wàn)平米，市場(chǎng)尚有345萬(wàn)平米的存量。2007-2008年土地出讓量較大，但由于2008年市場(chǎng)銷售不佳，眾多地塊紛紛選擇推遲開(kāi)發(fā)，因而預(yù)計(jì)2009年市場(chǎng)總供應(yīng)量將達(dá)到1600萬(wàn)平米左右。 天津正常每年新建住宅消化量約在800-900萬(wàn)平米，08年成交量低位徘徊，同比減少近50%，但由于天津市場(chǎng)仍以自住剛性需求為主，2008年積壓的有待釋放，但外部市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗，09年市場(chǎng)仍較為

39、敏感，成交量難以大幅上升。l市場(chǎng)消化存量尚需時(shí)日，成交量水平與市場(chǎng)消化存量尚需時(shí)日，成交量水平與2008年持平，年持平，2009年市場(chǎng)呈現(xiàn)年市場(chǎng)呈現(xiàn)更為顯著的供大于求。更為顯著的供大于求。宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價(jià)格周期論l房?jī)r(jià)深度下降趨勢(shì)已形成，此輪市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較預(yù)期長(zhǎng)。房?jī)r(jià)深度下降趨勢(shì)已形成，此輪市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較預(yù)期長(zhǎng)。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，將房?jī)r(jià)走勢(shì)分為短期走勢(shì)即3月均線，中期走勢(shì)即6月均線，長(zhǎng)期走勢(shì)即年均線。從具有代表性的市內(nèi)六區(qū)價(jià)格來(lái)看，從2005-2008年上半年數(shù)據(jù)看，在幾次大的調(diào)整過(guò)程中，短期均線均未跌破中期均線，在中期均線附近有強(qiáng)支撐，并形成新的上漲動(dòng)力。但是均價(jià)走勢(shì)從9月開(kāi)

40、始已經(jīng)跌破中期均線，掉頭向下，10月已擊穿年度均線，市場(chǎng)已呈現(xiàn)深度下跌趨勢(shì)。由此分析，此輪房?jī)r(jià)下降形勢(shì)仍將持續(xù)，市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間也仍將持續(xù)。2000250030003500400045005000550060006500700075008000850090009500100001050011000115002005012005022005032005042005052005062005072005082005092005102005112005122006012006022006032006042006052006062006072006082006092006102006112006122007

41、01200702200703200704200705200706200707200708200709200710200711200712200801200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812元/平米月均價(jià)季度均價(jià)半年均價(jià)年度均價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策存量供應(yīng)、需求價(jià)格周期論l依據(jù)周期論，天津市場(chǎng)還處于復(fù)蘇期至高漲期間的中間發(fā)展期。只有價(jià)依據(jù)周期論，天津市場(chǎng)還處于復(fù)蘇期至高漲期間的中間發(fā)展期。只有價(jià)格調(diào)整到位，潛在剛性需求有望轉(zhuǎn)化有效需求。格調(diào)整到位，潛在剛性需求有望轉(zhuǎn)化有效需求。市場(chǎng)以用家為主導(dǎo)市場(chǎng)以炒家為主導(dǎo)用

42、家離場(chǎng)市場(chǎng)只剩炒家炒家虧損嚴(yán)重用家觀望復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期p 香港地產(chǎn)周期論香港地產(chǎn)周期論p 升得越久，調(diào)整越久；升得越多，調(diào)升得越久，調(diào)整越久；升得越多，調(diào)整越多；整越多；p 經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策互相影響，政策也為經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策互相影響，政策也為市場(chǎng)的一個(gè)元素；市場(chǎng)的一個(gè)元素；p 市場(chǎng)失衡，到最后總有一些因素出現(xiàn)市場(chǎng)失衡，到最后總有一些因素出現(xiàn)讓市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，自我調(diào)整；讓市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，自我調(diào)整；天津市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)都以用家為主導(dǎo)，特別是改善型需求始終占據(jù)主導(dǎo)。2007年市場(chǎng)瘋狂、價(jià)格飆升也使得2008年的市場(chǎng)調(diào)整對(duì)于消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商都是必然的，市場(chǎng)終究要回歸“理性”。重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)情況重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)情況萬(wàn)科萬(wàn)

43、科中海中海萬(wàn)通萬(wàn)通富力富力仁恒置地仁恒置地遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋金地金地融創(chuàng)融創(chuàng)n萬(wàn)科 東麗湖萬(wàn)科城為萬(wàn)科銷售額的主要來(lái)源，霞光道開(kāi)盤取得了非常不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，隨著金色家園售罄，魅力之城的開(kāi)盤，萬(wàn)科部署項(xiàng)目重點(diǎn)向東部、開(kāi)發(fā)區(qū)傾斜。 2009年金奧國(guó)際是天津萬(wàn)科唯一上市新項(xiàng)目，且為首個(gè)綜合體項(xiàng)目，萬(wàn)科2009年仍會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行快速消化，不留存貨的政策，適時(shí)主動(dòng)價(jià)格回調(diào)。項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬(wàn)平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬(wàn)元）東麗湖萬(wàn)科城東麗13.77 14168.68 6305 97.23 61.30 萬(wàn)科假日風(fēng)景西青4.59 4563.33 7245 100

44、.67 72.94 萬(wàn)科假日潤(rùn)園西青2.80 3091.70 6073 90.47 54.95 萬(wàn)科金色家園南開(kāi)0.80 970.76 9502 82.33 78.23 2008年不惜成本低價(jià)推出中海御湖翰苑項(xiàng)目，樹(shù)立了逆勢(shì)中品牌央企的勇氣，而開(kāi)盤價(jià)起價(jià)7998元/平方米，給予區(qū)域板塊在售項(xiàng)目非常大的價(jià)格沖擊。而從12月成交情況來(lái)看，銷售業(yè)績(jī)并不理想，僅成交38套，成交額4000萬(wàn)，成交均價(jià)僅為8186元/平方米。n中海 萬(wàn)通新城國(guó)際以及年內(nèi)新上市的豪宅萬(wàn)通華府是萬(wàn)通銷售額的主要來(lái)源，特別是萬(wàn)通華府充分奠定了萬(wàn)通的高端品牌。n萬(wàn)通項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬(wàn)平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均

45、價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬(wàn)元）萬(wàn)通華府開(kāi)發(fā)區(qū)2.07 753.35 16176 276.06 446.55 萬(wàn)通上北新新家園塘沽3.76 3742.76 7329 100.61 73.74 萬(wàn)通上游國(guó)際紅橋1.90 1541.89 9925 123.57 122.65 萬(wàn)通新城國(guó)際開(kāi)發(fā)區(qū) 2008年天津富力多個(gè)項(xiàng)目銷售表現(xiàn)不佳，但富力津門湖趕超富力城成為富力銷售額的主要來(lái)源，市場(chǎng)份額依然位居第二位。 富力資金鏈緊張仍未得到緩解，2009年富力將更大幅度促銷完成銷售任務(wù)。n富力項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬(wàn)平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（

46、萬(wàn)元）富力城南開(kāi)3.81 3274.30 11280 116.61 131.54 富力津門湖河西7.87 5348.63 10969 147.33 161.61 富力桃園津南2.88 3011.90 6616 95.59 63.24 富力灣西青6.32 6434.44 7013 98.36 68.98 2008年12月仁恒置地項(xiàng)目仁恒海河廣場(chǎng)樣板間推出，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程加快。 項(xiàng)目從2007年1月啟動(dòng)一期建設(shè)，一期規(guī)劃的住宅和服務(wù)式公寓建筑面積分別為227,300平方米和46,300平方米，第二期規(guī)劃的零售和辦公樓建筑面積分別為74,300平方米和33,600平方米 。 作為開(kāi)發(fā)高級(jí)物業(yè)知名的仁恒

47、置地，海河廣場(chǎng)一期推出的住宅和服務(wù)式公寓是2009年天津市場(chǎng)最為期待的高品質(zhì)項(xiàng)目。 河北區(qū)耳閘地塊2009年也將開(kāi)工，項(xiàng)目總建筑面積30萬(wàn)平米左右，定位高品質(zhì)精裝修宜居生態(tài)住宅社區(qū) 。n仁恒置地 隨著遠(yuǎn)洋新天地銷售結(jié)束和遠(yuǎn)洋城2008年12月的開(kāi)盤，遠(yuǎn)洋未來(lái)在天津布局將集中于開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期至少為10年左右。 此外，作為新開(kāi)路板塊的綜合體項(xiàng)目也將于2009年亮相。n遠(yuǎn)洋項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬(wàn)平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬(wàn)元）遠(yuǎn)洋城塘沽1.40 1170.77 5537 119.28 66.04 遠(yuǎn)洋新干線東麗2.99 3372.08

48、 6967 88.69 61.79 遠(yuǎn)洋新天地河?xùn)|1.39 531.89 13649 261.34 356.70 金地集團(tuán)僅有金地格林世界在售，戶型設(shè)計(jì)較為出色。 津塘公路地塊計(jì)劃繼續(xù)推遲，由于地價(jià)過(guò)高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)仍未有定案，待2010年后市場(chǎng)時(shí)機(jī)好轉(zhuǎn)。 金地格林世界容積率調(diào)整后總規(guī)模已達(dá)80萬(wàn)平米，保證天津公司未來(lái)幾年銷售業(yè)績(jī)。n金地項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬(wàn)平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬(wàn)元）金地格林世界津南9.88036.266388 122.04 77.96 融創(chuàng)在津土地儲(chǔ)備較少，兩大項(xiàng)目銷售結(jié)束后公司業(yè)績(jī)將受到明顯影響。而由于2009年融

49、創(chuàng)出手在北京拿地，公司資金鏈相當(dāng)緊張。 2009年西康路地塊將上市。n融創(chuàng)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬(wàn)平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價(jià)（元/平米）套均面積（平米）套均總價(jià)（萬(wàn)元）海逸長(zhǎng)洲河西5.03 3684.89 9724 136.79 133.02 時(shí)代奧城南開(kāi)4.62 3494.76 10290 132.52 136.36 奧城商業(yè)廣場(chǎng)南開(kāi)2.51 2883.41 13578 87.28 118.51 l 房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù),匯聚海量的免費(fèi)管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù),匯聚海量的免費(fèi)管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù),

50、匯聚海量的免費(fèi)管理資料。倍訊易附：天津市重大市政建設(shè)信息濱海新區(qū)濱海新區(qū)中央大道中央大道中央大道：北起漢沽區(qū)南外環(huán)，穿過(guò)漢沽區(qū)、塘沽中央大道：北起漢沽區(qū)南外環(huán)，穿過(guò)漢沽區(qū)、塘沽區(qū)、大港區(qū)地界，南至大港區(qū)海景大道，與世紀(jì)大區(qū)、大港區(qū)地界，南至大港區(qū)海景大道，與世紀(jì)大道相接，道路寬度為道相接，道路寬度為6060米，路線全長(zhǎng)約米，路線全長(zhǎng)約53.1153.11公里，公里，主線設(shè)計(jì)為雙向六至八車道。工程總投資約主線設(shè)計(jì)為雙向六至八車道。工程總投資約6363億元，億元，利用國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款利用國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款4444億元，分億元，分1111個(gè)子項(xiàng)組織實(shí)個(gè)子項(xiàng)組織實(shí)施。濱海新區(qū)中央大道預(yù)計(jì)將在施。濱海新區(qū)

51、中央大道預(yù)計(jì)將在20102010年全面竣工。年全面竣工。作用：作為濱海新區(qū)綜合交通規(guī)劃體系中南北向最作用：作為濱海新區(qū)綜合交通規(guī)劃體系中南北向最為重要的交通干道，中央大道將濱海休閑旅游度假為重要的交通干道，中央大道將濱海休閑旅游度假區(qū)、天津市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)、于家堡中心商務(wù)區(qū)、天津市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)、于家堡中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)等經(jīng)濟(jì)區(qū)、功能區(qū)、旅游區(qū)串商業(yè)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)等經(jīng)濟(jì)區(qū)、功能區(qū)、旅游區(qū)串聯(lián)起來(lái)，建成后將成為濱海新區(qū)南北向重要景觀旅聯(lián)起來(lái)，建成后將成為濱海新區(qū)南北向重要景觀旅游道路和地域標(biāo)志性道路。游道路和地域標(biāo)志性道路。濱海新區(qū)濱海新區(qū)中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃濱海新區(qū)中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃：基本布局為濱海新區(qū)中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃：基本布局為“一軸八點(diǎn)一軸八點(diǎn)”：“一軸一軸”是指南海路發(fā)展主軸，北起彩虹大橋，南至津沽一線，全長(zhǎng)是指南海路發(fā)展主軸，北起彩虹大橋，南至津沽一線，全長(zhǎng)1616公里。公里?！鞍它c(diǎn)八點(diǎn)”是指沿軸重點(diǎn)布局開(kāi)發(fā)八個(gè)地塊，包括于家堡是指沿軸重點(diǎn)布局開(kāi)發(fā)八個(gè)地塊，包括于家堡地區(qū)、天堿和解放路地區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)生活區(qū)、國(guó)際貿(mào)易與航運(yùn)服地區(qū)、天堿和解放路地區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)生活區(qū)、國(guó)際貿(mào)易與航運(yùn)服務(wù)中心、響鑼灣地區(qū)、藍(lán)鯨島、北塘、新港船廠地區(qū)。務(wù)中心、響鑼灣地區(qū)、藍(lán)鯨島、北塘、新港船廠地區(qū)。目前濱海新區(qū)先啟動(dòng)八大商業(yè)功能的響鑼灣目前濱海新