中介培訓(xùn)(抵押)

1、房地產(chǎn)中介從業(yè)人員培訓(xùn)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員培訓(xùn)房屋抵押登記業(yè)務(wù)房屋抵押登記業(yè)務(wù) 楊楊 琳琳申請材料要求申請材料要求n1、申請材料應(yīng)采用韌性大、耐久性強(qiáng)、申請材料應(yīng)采用韌性大、耐久性強(qiáng)、可長期保存的紙介質(zhì)；可長期保存的紙介質(zhì)； n2、申請材料幅面尺寸宜為國際標(biāo)準(zhǔn)、申請材料幅面尺寸宜為國際標(biāo)準(zhǔn)297mm210mm n3、填寫申請材料宜使用黑色墨水或墨汁，、填寫申請材料宜使用黑色墨水或墨汁，不得使用修正液等進(jìn)行修正。不得使用修正液等進(jìn)行修正。n 4、申請房地產(chǎn)登記應(yīng)提交合法、有效的、申請房地產(chǎn)登記應(yīng)提交合法、有效的申請材料。申請材料。 主體身份證明材料的有效性主體身份證明材料的有效性n一、營業(yè)執(zhí)照的有

2、效性問題：一、營業(yè)執(zhí)照的有效性問題：n1 1、關(guān)于營業(yè)執(zhí)照法定事項變動、關(guān)于營業(yè)執(zhí)照法定事項變動 n2 2、未年檢的營業(yè)執(zhí)照能否用于房屋登記、未年檢的營業(yè)執(zhí)照能否用于房屋登記n3 3、營業(yè)執(zhí)照超過了證載有效期限是否能用于房屋、營業(yè)執(zhí)照超過了證載有效期限是否能用于房屋登記登記n二、幾個居民身份證的實踐問題：二、幾個居民身份證的實踐問題：n1 1、關(guān)于申請人和其身份證照片不符的處理、關(guān)于申請人和其身份證照片不符的處理 n2 2、關(guān)于居民身份證有效期已過的身份證有效性、關(guān)于居民身份證有效期已過的身份證有效性 主體身份證明材料的有效性主體身份證明材料的有效性n3 3、關(guān)于外觀破損、內(nèi)容不可辯認(rèn)的身份證

3、有效、關(guān)于外觀破損、內(nèi)容不可辯認(rèn)的身份證有效性性n4 4、關(guān)于機(jī)動車駕駛證能不能代替身份證使用、關(guān)于機(jī)動車駕駛證能不能代替身份證使用 n5 5、關(guān)于人口信息查詢單、身份證領(lǐng)取通知單能、關(guān)于人口信息查詢單、身份證領(lǐng)取通知單能否代替身份證使用否代替身份證使用n6 6、關(guān)于護(hù)照和身份證是否具有同等法律效力、關(guān)于護(hù)照和身份證是否具有同等法律效力n7 7、關(guān)于臨時身份證能否用于辦理房屋登記、關(guān)于臨時身份證能否用于辦理房屋登記幾類特殊主體的身份證明材料幾類特殊主體的身份證明材料n1 1、軍人應(yīng)提交居民身份證或軍官證、士兵證、軍人應(yīng)提交居民身份證或軍官證、士兵證、文職干部證、學(xué)員證等有效身份證件文職干部證、

4、學(xué)員證等有效身份證件 n2 2、中華人民共和國香港、澳門特別行政區(qū)自、中華人民共和國香港、澳門特別行政區(qū)自然人應(yīng)提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證然人應(yīng)提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證或香港、澳門特別行政區(qū)護(hù)照、港澳居民來往或香港、澳門特別行政區(qū)護(hù)照、港澳居民來往內(nèi)地通行證、港澳同胞回鄉(xiāng)證內(nèi)地通行證、港澳同胞回鄉(xiāng)證n3 3、中華人民共和國臺灣地區(qū)自然人應(yīng)提交臺、中華人民共和國臺灣地區(qū)自然人應(yīng)提交臺灣居民來往大陸通行證或臺胞證灣居民來往大陸通行證或臺胞證 幾類特殊主體的身份證明材料幾類特殊主體的身份證明材料n4 4、華僑應(yīng)提交中華人民共和國護(hù)照、華僑應(yīng)提交中華人民共和國護(hù)照 n5 5、外籍人士

5、應(yīng)提交中國政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的、外籍人士應(yīng)提交中國政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件或其所在國護(hù)照居留證件或其所在國護(hù)照n6 6、境外企業(yè)法人、境外企業(yè)法人n本條存在的問題：本條存在的問題：n（1 1）境外與國外概念的區(qū)分）境外與國外概念的區(qū)分 n（2 2）境外企業(yè)法人是否可以直接在境內(nèi)以自）境外企業(yè)法人是否可以直接在境內(nèi)以自己名義直接申請辦理房地產(chǎn)登記己名義直接申請辦理房地產(chǎn)登記 抵押權(quán)概述抵押權(quán)概述 抵押權(quán)登記：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷抵押權(quán)登記：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷1 1、一般抵押權(quán)、一般抵押權(quán)2 2、最高額抵押權(quán)、最高額抵押權(quán)3 3、在建工程抵押權(quán)、在建工程抵押權(quán) 抵押權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)抵押權(quán)人的

6、權(quán)利與義務(wù)一、抵押權(quán)人的權(quán)利一、抵押權(quán)人的權(quán)利1 1、處分權(quán)（變更、轉(zhuǎn)讓、拋棄）、處分權(quán)（變更、轉(zhuǎn)讓、拋棄）2 2、保全權(quán)（抵押物價值減少防止權(quán)）、保全權(quán)（抵押物價值減少防止權(quán)）3 3、優(yōu)先受償權(quán)（抵押權(quán)的核心和實質(zhì)）、優(yōu)先受償權(quán)（抵押權(quán)的核心和實質(zhì)）二、抵押權(quán)人的義務(wù)二、抵押權(quán)人的義務(wù)不作為不作為 抵押人的權(quán)利與義務(wù)抵押人的權(quán)利與義務(wù)一、抵押人的權(quán)利一、抵押人的權(quán)利1 1、對抵押物的占有、使用、收益權(quán)、對抵押物的占有、使用、收益權(quán)2 2、對抵押物的處分權(quán)（轉(zhuǎn)讓、租賃等）、對抵押物的處分權(quán)（轉(zhuǎn)讓、租賃等）3 3、同一抵押物上設(shè)置多個抵押權(quán)、同一抵押物上設(shè)置多個抵押權(quán)二、抵押人的義務(wù)二、抵押人的

7、義務(wù)妥善保養(yǎng)、維護(hù)抵押房屋妥善保養(yǎng)、維護(hù)抵押房屋抵押權(quán)的屬性抵押權(quán)的屬性1、從屬性：先有主債權(quán)，然后才有抵押權(quán)、從屬性：先有主債權(quán)，然后才有抵押權(quán)2、不可分性：抵押權(quán)的效力不可分、不可分性：抵押權(quán)的效力不可分3、特定性：抵押物和擔(dān)保的債權(quán)是特定的、特定性：抵押物和擔(dān)保的債權(quán)是特定的4、物上代位性：抵押權(quán)效力及于替代物、物上代位性：抵押權(quán)效力及于替代物5、順序性：抵押權(quán)之間有一定的先后順序、順序性：抵押權(quán)之間有一定的先后順序6、追及性：不論抵押財產(chǎn)落入何人之手，、追及性：不論抵押財產(chǎn)落入何人之手，抵押權(quán)人均可追及該財產(chǎn)行使權(quán)利。抵押權(quán)人均可追及該財產(chǎn)行使權(quán)利。抵押登記流程抵押登記流程1 1、申請

8、、申請當(dāng)事人提出辦理抵押登記的當(dāng)事人提出辦理抵押登記的 意思表示。意思表示。2 2、受理、受理登記機(jī)構(gòu)審查有關(guān)事項登記機(jī)構(gòu)審查有關(guān)事項3 3、審核、審核再次對有關(guān)事項進(jìn)行審核再次對有關(guān)事項進(jìn)行審核4 4、記載于登記簿、記載于登記簿此為抵押登記生效時間此為抵押登記生效時間5 5、發(fā)證、發(fā)證房屋他項權(quán)證書或證明房屋他項權(quán)證書或證明抵押登記應(yīng)當(dāng)提交的材料抵押登記應(yīng)當(dāng)提交的材料n1、登記申請書；登記申請書；n2、申請人的身份證明；、申請人的身份證明；n3、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；n4、抵押合同；、抵押合同；n5、主債權(quán)合同；、主債權(quán)合同；n6、其他必要材料。、

9、其他必要材料。n 評估報告不作為登記要件，抵押物評估報告不作為登記要件，抵押物價值是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的事項，與登價值是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的事項，與登記機(jī)構(gòu)無關(guān)。記機(jī)構(gòu)無關(guān)。關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立的實踐問題關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立的實踐問題1 1、禁止流抵押條款、禁止流抵押條款2 2、約定利率超過銀行同期利率四倍以上、約定利率超過銀行同期利率四倍以上3 3、自行約定抵押期限、自行約定抵押期限4 4、超額抵押、超額抵押5 5、抵押順位、抵押順位登記簿記載的事項登記簿記載的事項n1、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱或者姓名；、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱或者姓名；n2、被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；、被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；n3、登記時間。、登記時

10、間。n 物權(quán)法物權(quán)法第十四條規(guī)定：第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)不動產(chǎn)物權(quán)n的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)n定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時n發(fā)生效力。發(fā)生效力?！钡盅簷?quán)變更的表現(xiàn)形式抵押權(quán)變更的表現(xiàn)形式n1、因抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而、因抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更n2、因抵押物的地址、面積發(fā)生改變而發(fā)、因抵押物的地址、面積發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更n3、因抵押權(quán)內(nèi)容的改變而發(fā)生的房地產(chǎn)、因抵押權(quán)內(nèi)容的改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變

11、更。抵押權(quán)的變更。n4、房地產(chǎn)抵押權(quán)主體不發(fā)生改變，只是、房地產(chǎn)抵押權(quán)主體不發(fā)生改變，只是客體和內(nèi)容發(fā)生改變的其他情形。客體和內(nèi)容發(fā)生改變的其他情形。抵押權(quán)變更登記應(yīng)當(dāng)提交的材料抵押權(quán)變更登記應(yīng)當(dāng)提交的材料n1、登記申請書、登記申請書n2、申請人的身份證明、申請人的身份證明n3、房屋他項權(quán)證書、房屋他項權(quán)證書n4、抵押人與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書面協(xié)、抵押人與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書面協(xié)議議n5、其他必要材料。因抵押當(dāng)事人名稱或者、其他必要材料。因抵押當(dāng)事人名稱或者姓名發(fā)生變更，或者抵押房屋坐落、門牌號姓名發(fā)生變更，或者抵押房屋坐落、門牌號發(fā)生變更申請變更登記的，無需提交前款第發(fā)生變更申請變更登記

12、的，無需提交前款第4項材料。項材料。n 因被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更申請抵押因被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更申請抵押權(quán)變更登記的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的權(quán)變更登記的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件。書面同意文件。 抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓n1 1、住房抵押貸款證券化、住房抵押貸款證券化n2 2、階段性擔(dān)保、階段性擔(dān)保在實踐中，銀行與在實踐中，銀行與擔(dān)保公司、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作推出的階段性擔(dān)保公司、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作推出的階段性方式。方式。n 另外，實踐中另外，實踐中“爛尾樓爛尾樓”的處置、的處置、金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置也涉及到抵押債金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置也涉及到抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓，在抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，在抵

13、押債權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)注銷的情形抵押權(quán)注銷的情形n1 1、主債權(quán)消滅；、主債權(quán)消滅；n2 2、抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)；、抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)；n3 3、抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)；、抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)；n4 4、法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。、法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。抵押權(quán)注銷登記應(yīng)當(dāng)提交的資料抵押權(quán)注銷登記應(yīng)當(dāng)提交的資料n1、登記申請書；、登記申請書；n2、申請人的身份證明；、申請人的身份證明；n3、他項權(quán)利證書；、他項權(quán)利證書；n4、證明房屋抵押權(quán)終止的材料。、證明房屋抵押權(quán)終止的材料。n5、其他必要材料。、其他必要材料。n 應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)

14、注銷登記，由抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)注銷登記，由抵押人和抵押權(quán)人共同申請。共同申請。n我們認(rèn)為，作出注銷登記的行為比設(shè)立登記的風(fēng)我們認(rèn)為，作出注銷登記的行為比設(shè)立登記的風(fēng)險更大，因為涉及到對已受到保護(hù)的權(quán)利的喪失，因險更大，因為涉及到對已受到保護(hù)的權(quán)利的喪失，因此在做出注銷登記的行為時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該盡到審慎此在做出注銷登記的行為時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該盡到審慎的審查義務(wù)。的審查義務(wù)。 最高額抵押權(quán)最高額抵押權(quán)n1 1、最高額抵押權(quán)是為一定期間內(nèi)將要、最高額抵押權(quán)是為一定期間內(nèi)將要n連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔(dān)保連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔(dān)保n2 2、最高額抵押權(quán)存在最高債權(quán)額限度、最高額抵押權(quán)存在最高債權(quán)額

15、限度n3 3、最高額抵押權(quán)的無從屬性、最高額抵押權(quán)的無從屬性n4 4、最高額抵押權(quán)的不特定性、最高額抵押權(quán)的不特定性最高額抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料最高額抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料n1 1、登記申請書；、登記申請書；n2 2、申請人的身份證明；、申請人的身份證明；n3 3、房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書；、房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書；n4 4、最高額抵押合同；、最高額抵押合同；n5 5、一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合、一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料；同或其他登記原因證明材料；n6 6、其他必要材料。、其他必要材料。在建工程抵押權(quán)在建工程抵押權(quán)n 在建工程抵押，即抵押人為

16、取得在建工程繼續(xù)建造資在建工程抵押，即抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。為償還貸款履行擔(dān)保的行為。n在建工程抵押的特點(diǎn)：在建工程抵押的特點(diǎn)：n一、貸款只能用于在建工程的繼續(xù)建設(shè)；一、貸款只能用于在建工程的繼續(xù)建設(shè)；n二、抵押權(quán)人只能是取得了金融許可的機(jī)構(gòu)；二、抵押權(quán)人只能是取得了金融許可的機(jī)構(gòu)；n三、抵押人必須是債務(wù)人和在建工程的土地使用權(quán)人；三、抵押人必須是債務(wù)人和在建工程的土地使

17、用權(quán)人；n四、抵押的是已完工的部分；四、抵押的是已完工的部分；n五、已預(yù)售并辦理了預(yù)售備案或預(yù)告登記的房屋，不能五、已預(yù)售并辦理了預(yù)售備案或預(yù)告登記的房屋，不能 對該房屋再設(shè)立在建工程抵押；對該房屋再設(shè)立在建工程抵押；n六、在建工程抵押權(quán)登記必須要進(jìn)行實地查看六、在建工程抵押權(quán)登記必須要進(jìn)行實地查看在建工程現(xiàn)場勘查圖片在建工程現(xiàn)場勘查圖片 在建工程現(xiàn)場圖片在建工程抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料在建工程抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料n1、登記申請書；、登記申請書；n2、申請人的身份證明；、申請人的身份證明；n3、抵押合同；、抵押合同；n4、主債權(quán)合同；、主債權(quán)合同；n5、建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使、建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書；用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書；n6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；n7、其他必要材料。、其他必要材料。房屋抵押登記業(yè)務(wù)辦理注意事項房屋抵押登記業(yè)務(wù)辦理注意事項下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押