注冊物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)材料第六章(共3頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第六章 租賃管理本章要求：掌握：物業(yè)租賃的特點(diǎn)，租金確定與調(diào)整的方法。熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場營銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。本章考試知識要點(diǎn)：1. 房屋租賃的特征2. 物業(yè)租賃的分類方式3. 物業(yè)租賃管理模式的類型4. 租賃管理的工作內(nèi)容5. 租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容6. 經(jīng)營性物業(yè)的租金水平的確定7. 房屋租賃合同的基本條款8. 實(shí)施客戶關(guān)系管理的目的與內(nèi)容本章復(fù)習(xí)綱要：一、物業(yè)租賃概述通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租

2、賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租實(shí)際上是出售一定期限（月或年）的物業(yè)使用權(quán)。1.房屋租賃的特點(diǎn)：房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)；房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；房屋租賃關(guān)系是一種簡介要式契約關(guān)系；房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。2.物業(yè)租賃的分類按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃（簡稱公房租賃）和私有房屋的租賃（簡稱私房租賃）。按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租

3、金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。3.物業(yè)租賃管理模式物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。4.房屋租賃的行政管理為規(guī)范房屋租賃行為，加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部1995年頒發(fā)了城市房屋租賃管理辦法（建設(shè)部令第42號）。該辦法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)房屋租賃證。房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾垺彶?、頒證三步。5.房屋

4、租賃的條件公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違章建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。6. 房屋租賃中的違法行為及處罰租賃管理辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰：（1）偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款；（2）不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以

5、罰款；（3）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理考試復(fù)習(xí)綱要6來源：考試大 2007/12/24 【考試大：中國教育考試第一門戶】 模擬考場 視頻課程 字號:T T二、租賃管理與租賃方案（熟悉）1. 租賃管理的概念與內(nèi)容租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。2. 租賃方案與策略租賃方案是對租賃過程中主要事項(xiàng)的安排，租賃策略是為提升物業(yè)破引力而制定的一些特殊手段，兩者是貫穿在一起的，在這里并不進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。租賃方案與

6、策略主要涉及到：確定可出租面積和租賃方式；編制租賃經(jīng)營預(yù)算；定位目標(biāo)市場；確定租金方案；明確吸引租戶的策略。從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。3. 租金房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成的；商品租金是由戚本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤等八項(xiàng)因素構(gòu)成的；市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人

7、民政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營性的房屋和私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)則由租賃雙方協(xié)商議定。4. 租賃管理的市場營銷市場營銷人員通常從四個(gè)方面來宣傳其所推廣的物業(yè)：（1）價(jià)格優(yōu)勢；（2）物業(yè)本身的素質(zhì)；（3）良好的聲譽(yù)；（4）經(jīng)濟(jì)實(shí)用。三、房屋租賃合同（熟悉）1. 房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。2. 房屋租賃合同的法律特征房屋租賃合同是雙務(wù)合同；房屋租賃合同是有償合同；房屋租賃合同是諾成合同；房屋租賃合同是要式合同；房屋租賃合同是繼續(xù)性合同。3

8、. 租賃合同應(yīng)當(dāng)具備的條款當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；租賃用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋修繕責(zé)任；轉(zhuǎn)租的約定；變更和解除合同的條件；違約責(zé)任；當(dāng)事人約定的其他條款。其中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的必備條款。4. 租賃合同的期限限制租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。5. 租賃房屋的修繕責(zé)任出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)致使房

9、屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責(zé)任人對形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。6. 租賃合同的終止合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；公有住宅用房元正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；承租人利用承租