[城市邊緣,土地,風險]城市邊緣土地資源價格評估風險預(yù)控探究

1、城市邊緣上地資源價格評估風險預(yù)控探究上地資源是一種稀缺性資源與財產(chǎn)，城市邊緣區(qū)處于城市與農(nóng)村的過渡地帶，受城市與 農(nóng)村的雙重影響，英上地價格具有復(fù)雜性及動態(tài)性。城市邊緣區(qū)是城市快速擴張的重點區(qū)域， 同時也是土地交易頻繁、土地價格表現(xiàn)形式多樣化的特殊地帶。伴隨經(jīng)濟的快速發(fā)展和人口持續(xù)增長，城市因其自身發(fā)展需要不斷向外擴張。近年來我 國城市建設(shè)用地和征地而枳基本呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢，具體如表 1 所示。從 2005 年以來征地 而積年均增幅 10%左右，2012 年較 2011 年約增長 17. 36 亂城市邊緣區(qū)處于城市建成區(qū)和農(nóng) 村地區(qū)之間漸變?nèi)诤系牡赜?，是城市擴張的首要區(qū)域，城市邊緣區(qū)上地開發(fā)利

2、用活動異?；?躍，因而必然涉及到對土地交易具有重要影響的土地價格評估問題。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示， 我國201 1-2013年三年的城鎮(zhèn)化率分別達到了 51. 27% , 52. 57% ,53. 73%。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2005 年、2006 年全國房 地產(chǎn)開發(fā)中土地購宜而積分別為 38 209. 86 萬平方米、36 791 .02 萬平方米，2007 年增至 40 609. 18 萬平方米，2008 年、2009 年呈現(xiàn)下降態(tài)勢，上地購置而積分別為 36 785. 37 萬平 方米、31 906. 08 萬平方米，2010 年、2011 年分別升至 40 969.

3、53 萬平方米、40 972. 95 萬 平方米，201 2 年、2013 年全國房地產(chǎn)開發(fā)中上地購宜而積分別為 35 666.8 萬平方米、38 814. 38 萬平方米?？梢钥闯鲭S著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，丄地市場活躍程度亦逐漸增強，在 這一過程中進行城市邊緣區(qū)丄地價格評估風險研究，具有重要的理論與實踐意義。一、上地資源價格評估的主要作用目前我國共有 40 000 多劃土地估價師，約 20 000 勢執(zhí)業(yè)上地估價師在全國 3 000 余家 上地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)，隨著社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程不斷加快,上地估價行業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒏鼜V， 發(fā)揮的作用也會更大。伴隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展，上地交易逐漸頻繁，而進行上地資

4、源估價，具 有以下方而作用：第一，滿足在經(jīng)濟秩序逐步建立過程中對地價具體狀況的鑒證，主要包括上地資源的經(jīng) 濟責任確左、土地資源利益關(guān)系界泄及對上地資源價格爭議的協(xié)調(diào)等。此外，在確定土地資 源稅收時，亦需對土地資源價格進行評估。上地資源價格評估制度是經(jīng)濟社會信用機制的重 要組成部分，其實質(zhì)是誠信機制。估價制度的最初產(chǎn)生，源于對資產(chǎn)價格認宦過程中的不信 任假說。在市場機制運行的過程中，利益主體各方需要了解資產(chǎn)的價格狀況。然而，由于信 息不對稱及缺乏專業(yè)知識等原因，利益主體很難真實地掌握資產(chǎn)的實際價格狀況。第二，上地資源價格評估可以滿足社會對區(qū)域性上地市場價格水平及上地資源價格潛在 變化趨勢的了解等

5、。上地估價作為一個行業(yè)，上地資源價格評估的作用之一是協(xié)助公眾，為 其提供地價格方而的指引。公眾有時需要了解上地資源的價格狀況，往往尋求專業(yè)的評估人 員進行正式估價。政府服務(wù)公眾時，亦有進行土地估價的責任和需求，例如建立地價公共信 息發(fā)布制度，解決市場信息的不對稱問題、增強信息透明度，建立上地市場有序的競爭機制， 均需要對土地資源價格進行評估。第三，上地資源價格評估有利于完善上地市場管理。上地管理中一項非常重要的內(nèi)容是 進行上地市場的管理，而其中土地價格管理是上地市場管理的核心。上地價格隨著市場因素 的變動而波動程度較大時，丄地投機行為極易發(fā)生，因此，需要以專業(yè)的評估機構(gòu)和評估人 員評估的具有代

6、表性的地塊價格，作為防范地價波動較大時投機行為惡化的依據(jù)，以控制地 價水平。二、城市邊緣區(qū)上地價格評估中而臨的主要風險因素上地估價機構(gòu)和評估人員在估價過程中的風險首先體現(xiàn)在上地估計機構(gòu)的委托風險方而。 委托執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高的評估機構(gòu)將會帶來委托風險，不能反映上地資源頁實價格的評估，必然 會損害土地所有者及相關(guān)主體的利益。其次,上地估價過程中還存在著丄地估價人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)風險，表現(xiàn)為其執(zhí)業(yè)能力風險、 職業(yè)道徳風險和不履行勤謹義務(wù)的風險。上地估價人員的執(zhí)業(yè)能力是否全而、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗是否 豐富對于土地資源價格的評估具有實質(zhì)性影響。具體表現(xiàn)為：一方而，土地價格評估業(yè)務(wù)類型眾多，各上地估價機構(gòu)也各有披長的業(yè)務(wù)領(lǐng)

7、域，但現(xiàn)實 中不乏缺少相關(guān)專業(yè)背景和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的上地估價人員承接其難以勝任的業(yè)務(wù)，造成丄地估價 結(jié)果不準確，帶來執(zhí)業(yè)能力風險。列一方而，即使上地估價人員精通估價理論與技術(shù)，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，但如果沒有 良好的職業(yè)操守，也難保估價結(jié)果的準確真實。上地估價人員的職業(yè)道徳風險是一種故意性 風險，表現(xiàn)為惡意執(zhí)業(yè)，出于競爭需要人為操縱估價，迎合客戶需求而髙估或低估相關(guān)上地 價格，造成土地估價結(jié)果的嚴重渓差。此外，上地估價人員還可能存在對于勒謹義務(wù)的不作為風險。履行勒謹義務(wù)要求土地估 價人員對于需要進行現(xiàn)場勘查的項目，要實地詳細勘查，在執(zhí)業(yè)過程中嚴格遵守行業(yè)規(guī)范、 保守執(zhí)業(yè)機密等，對勒謹義務(wù)的不作為，也將

8、對土地估價結(jié)果帶來不利影響?？偨Y(jié)的城市邊緣區(qū)土地估價中的風險因素，除委托風險和評估人員的執(zhí)業(yè)風險外，在實 際評估操作中，評估方法的選取與要素的確定對于土地估價結(jié)果影響甚大。城市邊緣區(qū)上地 價格有其復(fù)雜性和動態(tài)性，選取具體的適宜城市邊緣區(qū)上地的估價方法對執(zhí)業(yè)人員提岀了較 高的要求，同時，參數(shù)要素的變動與調(diào)整直接影響估價結(jié)果。三、城市邊緣區(qū)上地資源價格評估風險預(yù)控系統(tǒng)構(gòu)建及施行機制依據(jù)城市邊緣區(qū)上地資源價格評估中的風險因素識別與判斷，進而構(gòu)建風險預(yù)控系統(tǒng)， 進行上地資源價格評估的風險預(yù)警與管理，以期盡可能在城市邊緣區(qū)上地估價過程中防患于 未然，減少估價誤差，提升估價的準確性。在具體的城市邊緣區(qū)丄地

9、資源價格評估風險判別 和防范的過程中，主要秉持風險識別、風險衡量、風險決策、風險管控的監(jiān)督反饋這一流程， 具體的風險預(yù)控。對于城市邊緣區(qū)上地估價過程中影響估價結(jié)果的各種風險因素， 需要以風險管控目標為 中心，有針對性地制左防御策略，分別采取及時預(yù)防和超前轉(zhuǎn)移的風險管理對策，其后針對 眾多風險因素所造成的整體影響狀況進行衡量并防范，從整體角度岀發(fā)進一步加強風險監(jiān)測。 通過一系列風險管理策略的制左與實施，加強評估機構(gòu)和評估人員在城市邊緣區(qū)上地估價過 程中的風險預(yù)控能力。結(jié)果的準確性。四、防范城市邊緣區(qū)上地價格評估風險的對策建議依據(jù)城市邊緣區(qū)上地價格評估中所要考慮的主要影響因素，以及其中可能而臨的風

10、險因 素判別及風險預(yù)控系統(tǒng)的構(gòu)建,對于防范城市邊緣區(qū)上地估價過程中的風險對策建議主要有:第一，加強上地評估行業(yè)的自律監(jiān)管。在國家相關(guān)部門監(jiān)管的情況下，加強行業(yè)自律監(jiān) 管，完善中國土地估價師協(xié)會的監(jiān)管職能十分必要。需強化上地估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。執(zhí)業(yè) 規(guī)范是有效進行地價評估項目組織與管理、規(guī)范地價評估人員職業(yè)操守的重要支撐，加強行 業(yè)監(jiān)管，可通過進一步有效統(tǒng)一地價評估程序、評估標準、評估工作底稿以及評估報告等對 地價評估人員的執(zhí)業(yè)行為加以規(guī)范和調(diào)控。地估價執(zhí)業(yè)中，行業(yè)協(xié)會需有效完善上地估價理 論方法體系與土地估價的技術(shù)標準體系。第二，增強風險防范意識。土地估價過程中的受托方應(yīng)有效進行內(nèi)部風險管理與防范。 委托方進行上地評估業(yè)務(wù)的委托時，應(yīng)盡可能選取誠信度高的專業(yè)評估機構(gòu)和上地估