王霽虹以收益分成方式進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控

1、以收益分成方式進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與 防控隨著中國經(jīng)營(yíng)性用地必須進(jìn)行招拍掛的政策日益嚴(yán)厲,越來越多的開發(fā)商開始把目光投向土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng).所謂土地一級(jí)開發(fā),是指政府組織并委托一級(jí)開發(fā) 實(shí)施主體,對(duì)納入土地儲(chǔ)藏范圍的土地,根據(jù)各項(xiàng)規(guī)劃條件進(jìn)行征地拆遷、 土地 整理、適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使土地到達(dá)出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為. 土地一 級(jí)開發(fā)獲得收益的方式有兩種,一為固定收益率,如北京市規(guī)定企業(yè)參與土地一 級(jí)開發(fā)最高利潤(rùn)率為8%二為參與土地收益分成.即開發(fā)商與政府約定,雙方 按一定比例對(duì)土地出讓收入超出雙方約定金額以上的局部進(jìn)行分配.本文將針對(duì)土地收益分成的土地一級(jí)獲益方式進(jìn)行分析和評(píng)論.土

2、地收益分成的方式,對(duì)地方政府來說,是以將來的收入向開發(fā)商支付土地一級(jí) 開發(fā)費(fèi)用,可以大大減輕政府短期內(nèi)的財(cái)政壓力； 對(duì)開發(fā)商來說,可以提升土地一級(jí)開發(fā)的投資收益,并且有利于在土地出讓時(shí)摘地.雖然采用土地收益分成模式聽起來極為誘人, 但是基于當(dāng)前國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 嚴(yán)厲調(diào)控政策,以及全國上下均對(duì)地方政府負(fù)債極為擔(dān)憂的情況下,在土地一級(jí)開發(fā)工程中采用土地收益分成的方式,開發(fā)商要特別注意土地收益分成能否實(shí)際 落實(shí)、土地出讓時(shí)間過長(zhǎng)無法及時(shí)收回投資以及各地對(duì)能否進(jìn)行土地收益分成規(guī) 定不一的系列法律風(fēng)險(xiǎn)予以高度重視并進(jìn)行謹(jǐn)慎防范.、各地對(duì)土地收益分成規(guī)定不統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)及防范目前中國在法律、行政法規(guī)以及部門

3、規(guī)章層面,均未禁止企業(yè)參與土地出讓收益 分成,但具體到各地那么存在不同的規(guī)定. 例如海南省2006年7月19日公布實(shí)施?海南省人民政府關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知?規(guī)定,土地出讓收入扣除土地開發(fā)本錢后余下的純收益局部,土地一級(jí)開發(fā)商可分成的比例最高達(dá) 70%而在四川省,根據(jù)2021年5月10日實(shí)施的?關(guān)于進(jìn)一步增強(qiáng)國有土地使 用權(quán)出讓收支治理的通知?川國土資發(fā)202136號(hào),四川省境內(nèi)禁止企業(yè) 以任何方式參與土地出讓收益分成.因此,在國家未禁止企業(yè)參與土地出讓收益分成的前提下,企業(yè)能否參與土地出讓收益的分成,主要取決于各地方政府的規(guī)定及態(tài)度, 故建議開發(fā)商在具體參與 土地一級(jí)開發(fā)工程前,

4、注意了解、熟悉當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開發(fā)的相關(guān)政策法規(guī), 以及 當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度和底線,以便在談判過程中爭(zhēng)取更大的利益.、土地收益分成無法實(shí)際兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及防范根據(jù)?國務(wù)院辦公廳關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)國有土地使用權(quán)出讓收支治理的通知?以及?國有土地使用權(quán)出讓收支治理方法?等規(guī)定,從 2007年1月1日起,各地建立土地 出讓收支預(yù)決算制度,土地出讓收入要全部繳入當(dāng)?shù)貒鴰? 支出一律通過基金預(yù) 算安排,未列入預(yù)算的各類工程一律不得通過土地出讓收入支出.因此,能否將土地收益分成列入土地出讓支出預(yù)算,是決定能否采用土地出讓收益分成方式的 關(guān)鍵,也是開發(fā)商面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一.根據(jù)規(guī)定,土地出讓收入的規(guī)定使用范圍為五大方面, 分別是

5、征地和拆遷補(bǔ)償支 出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出和其它支出.其中“土地開發(fā)支出, 包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等,含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、 供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、 土地平整等根底設(shè)施建設(shè)支出,以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出,按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排.“城市建設(shè)支出,包括完善國有土地使用功能的 配套設(shè)施建設(shè)以及城市根底設(shè)施建設(shè)支出,具體包括：城市道路、橋涵、公共綠 地、公共廁所、消防設(shè)施等根底設(shè)施建設(shè)支出.土地一級(jí)開發(fā)工程的投資本錢局部可以分別納入“城市建設(shè)支出與“土地開 發(fā)支出的范圍,列入土地出讓支出預(yù)算.但對(duì)于

6、投資收益局部是否可列入土地 出讓支出預(yù)算存在一定的不確定性,在實(shí)踐中根據(jù)各地財(cái)政部門的掌握不同而不 同.因此,我們建議開發(fā)商要與當(dāng)?shù)卣崆昂藢?shí)土地收益分成能否列入該市的土地 出讓收入支出預(yù)算,并要求政府就此出具正式確實(shí)認(rèn)承諾文件. 在工程實(shí)施過程 中,開發(fā)商要特別注意核實(shí)相應(yīng)的預(yù)算程序是否履行.否那么,開發(fā)商將面臨無法實(shí)現(xiàn)土地出讓收益分成,投資無法收回的風(fēng)險(xiǎn).三、土地長(zhǎng)期不出讓或無法出讓,開發(fā)商難以收回投資的風(fēng)險(xiǎn)及防范由于中國實(shí)行土地利用方案治理及建設(shè)用地總量限制, 土地出讓要依據(jù)年度用地 供給方案進(jìn)行,納入供給方案的土地才能上市出讓.假設(shè)土地預(yù)計(jì)未來上市出讓時(shí) 間不確定或超出預(yù)期,開發(fā)商不能及時(shí)收回投資,融資本錢將會(huì)隨之增加,難以 實(shí)現(xiàn)既定的工程投入產(chǎn)出比.因此,我們建議開發(fā)商在與各地政府協(xié)商土地出讓收益分成事宜