房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中法律服務(wù)要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中法律服務(wù)要點(diǎn)一。服務(wù)宗旨為強(qiáng)化項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)管理，防范各類(lèi)法律風(fēng)險(xiǎn)，本文依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具體流程，結(jié)合法務(wù)部門(mén)自身定位，對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能涉及的法律服務(wù)要點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。二、服務(wù)目標(biāo)1。通過(guò)對(duì)集團(tuán)及所屬分公司優(yōu)質(zhì)資源的綜合調(diào)配，向具體地產(chǎn)項(xiàng)目提供質(zhì)優(yōu)，高效，全方位的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。2。遵從“事前預(yù)防為主，事后救濟(jì)為輔”的原則，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能避免或減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的法律疏忽及偏差，對(duì)因不慎而出現(xiàn)的疏忽和偏差所帶來(lái)的法律紛爭(zhēng)采取法律救濟(jì)措施，減少或避免可能造成的各項(xiàng)損失。3. 與外聘律所積極合作，利用外聘律所人脈，信息等資源優(yōu)勢(shì)，增加項(xiàng)目品牌附加值，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)成

2、本，提高項(xiàng)目盈利能力。三，服務(wù)范圍第一部分 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的法律服務(wù)自有資金/貸款 國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)付土地出讓金取得四證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證抵 押 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款設(shè)計(jì)、勘探工程報(bào)建工程招標(biāo)工程建設(shè)墊資先期施工墊資40-50%內(nèi)部認(rèn)購(gòu)回款工程建設(shè)銷(xiāo)售預(yù)售按揭1。房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。在此過(guò)程涉及的法律服務(wù)包括：參與項(xiàng)目可行性論證及協(xié)助設(shè)立地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分公司等。本司法務(wù)也可從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，從

3、法律法規(guī)國(guó)家政策分析，為項(xiàng)目分公司的成立創(chuàng)造最好的條件。例如，在太陽(yáng)能項(xiàng)目公司的成立階段，法務(wù)人員可以積極把握國(guó)家對(duì)此項(xiàng)目的減免稅政策，研究現(xiàn)行法規(guī)政策對(duì)新能源的優(yōu)惠及補(bǔ)助，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)為項(xiàng)目的籌資融資提出法律建議，參與制定項(xiàng)目長(zhǎng)期規(guī)劃書(shū)等。為項(xiàng)目公司日后的順利運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造良好的先決條件。2。行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。在此過(guò)程中可能涉及的法律服務(wù)包括：協(xié)助參與土地使用權(quán)證書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)

4、工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證的取得，出具建設(shè)用地選址意見(jiàn)書(shū)等項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)文件。為土地使用權(quán)出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓?zhuān)鲎?，抵押提供法律意?jiàn)并制作法律文件。對(duì)土地拆遷評(píng)估，擬定拆遷，補(bǔ)償安置，合作開(kāi)發(fā)等方案，擬定招標(biāo)方案，審核合作企業(yè)資質(zhì)，起草各類(lèi)合同，審核開(kāi)發(fā)流程，優(yōu)化開(kāi)發(fā)執(zhí)行力；監(jiān)管各類(lèi)合作協(xié)議履行，審核項(xiàng)目交付方案參與工程款項(xiàng)結(jié)算。協(xié)助辦理竣工驗(yàn)收，備案報(bào)備手續(xù)等。因我司已經(jīng)有不少的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，故結(jié)合本司實(shí)際情況，四證的取得一般不需要法務(wù)人員直接參與。關(guān)于土地拆遷方面的具體內(nèi)容，因其本身具有一定的專(zhuān)業(yè)性，法務(wù)人員仍需積極和專(zhuān)業(yè)的拆遷公司進(jìn)行接洽溝通，重點(diǎn)關(guān)注最新法律法規(guī)及國(guó)家地方性政策的變動(dòng)，能

5、夠及時(shí)有效地提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。對(duì)于合同協(xié)議的履行及糾紛，之前都是由本司其它負(fù)責(zé)部門(mén)執(zhí)行，但本司法務(wù)人員將在其中扮演愈來(lái)愈重要的監(jiān)管和溝通角色，保證協(xié)議的順利履行。第二部分 建設(shè)工程中法律服務(wù)調(diào)研費(fèi)、策劃費(fèi) 前期成本開(kāi)辦費(fèi) 土地出讓費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)地質(zhì)勘探費(fèi) 設(shè)計(jì)成本土建、市政、園林、裝修成本預(yù)測(cè) 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)費(fèi)用 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 施工圖 環(huán)境設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì)賺 生產(chǎn)成本 土建、市政、園林、裝修 監(jiān)理 施工組織 施工員成本控制 工檢組生產(chǎn)環(huán)節(jié) 質(zhì)量、成本、工期、安全、形象 簽證 施工驗(yàn)收 決算 提供 成 本主要原材料、設(shè)備、部品甲方 指定 認(rèn)可為建設(shè)工程流程優(yōu)化提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)，保障在房地

6、產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程中的有關(guān)干擾因素得以順利排除，法務(wù)人員可以提供如下法律服務(wù)方案：1。參與項(xiàng)目簽約談判，評(píng)估項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)，起草相關(guān)建設(shè)工程合同。2。監(jiān)管項(xiàng)目各類(lèi)合作協(xié)議履行，為建設(shè)工程勘察，設(shè)計(jì)，施工及材料設(shè)備選購(gòu)，監(jiān)理等的招標(biāo)提供法律意見(jiàn)，對(duì)相關(guān)爭(zhēng)議提供法律解決方案。3。就建筑工程承包與轉(zhuǎn)包進(jìn)行評(píng)估，出具法律意見(jiàn)。4。參與項(xiàng)目工程款結(jié)算，處理工程款糾紛。結(jié)合本司以往經(jīng)驗(yàn)，法務(wù)人員將在項(xiàng)目工程建設(shè)中扮演比較重要的角色。為避免在法律糾紛產(chǎn)生時(shí)占據(jù)不利地位，法務(wù)人員更需全程參與項(xiàng)目的簽約談判及執(zhí)行，及時(shí)掌握項(xiàng)目工程建設(shè)中原始資料，更需對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程執(zhí)行中不同階段進(jìn)行資料備案。第三部分 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)法律服務(wù)

7、賣(mài)寫(xiě)字樓、公寓商業(yè)物業(yè)（第三方物流）酒店、旅游設(shè)施 賣(mài)什么 產(chǎn)品定位 商業(yè)住宅別墅、高層、小高層、洋房 教育地產(chǎn) 運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)富豪階層 私營(yíng)企業(yè)主 高級(jí)白領(lǐng) I T精英 賣(mài)給誰(shuí) 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶 專(zhuān)業(yè) 藝術(shù)、體育、名人教師、企業(yè)白領(lǐng) 25歲青春派年齡 25-35進(jìn)取派 35-45成功派在本環(huán)節(jié)中，可能涉及的法律服務(wù)主要是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)法律服務(wù)。其主要目的是為了保障項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)安全，規(guī)避項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)各個(gè)具體環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)。具體方案可能涉及：1。營(yíng)銷(xiāo)前期的法律服務(wù)包括：審核營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)的資質(zhì)，確定具體營(yíng)銷(xiāo)模式，策劃營(yíng)銷(xiāo)代理協(xié)議。起草房屋買(mǎi)賣(mài)合同文書(shū)，預(yù)防會(huì)所, 車(chē)位，頂樓，外立面，架空層等糾紛。協(xié)助設(shè)計(jì)銷(xiāo)售或租

8、賃實(shí)施方案，協(xié)助發(fā)展商完善商品房租售條件。協(xié)助或代理合同登記備案等手續(xù)，協(xié)助申領(lǐng)<<預(yù)售（預(yù)租）許可證和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證等證件。協(xié)助企業(yè)與銀行進(jìn)行按揭貸款授信合作談判，起草按揭貸款授信合作協(xié)議等相關(guān)文件。2。銷(xiāo)售過(guò)程中的法律服務(wù)包括：起草及審核銷(xiāo)售廣告，確定銷(xiāo)售方向，處理銷(xiāo)售過(guò)程中可能與營(yíng)銷(xiāo)商產(chǎn)生的糾紛。協(xié)助組織樓宇的預(yù)，銷(xiāo)售展示及交易活動(dòng)，提供咨詢(xún)，出具法律意見(jiàn)等法律服務(wù)。3。銷(xiāo)售后期的法律服務(wù)包括：銷(xiāo)售前法律培訓(xùn)，監(jiān)督催告簽約手續(xù)，貸款手續(xù)，放款支付手續(xù)及解約手續(xù)。代理辦理納稅，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，房地產(chǎn)登記，抵押貸款，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證，合同公證，見(jiàn)證等手續(xù)。對(duì)因房屋買(mǎi)賣(mài)交接及產(chǎn)權(quán)辦理

9、等相關(guān)問(wèn)題引起的法律糾紛出具法律意見(jiàn)等。第四部分 物業(yè)管理法律服務(wù)在地產(chǎn)項(xiàng)目最后階段，多數(shù)可能還涉及物業(yè)公司管理方面，結(jié)合我司物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在以后的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，法務(wù)人員應(yīng)該對(duì)公司的物業(yè)管理提出更完善合理的服務(wù)方案。具體可能包括：1。選擇前期物業(yè)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，完備前期物業(yè)規(guī)章制度，起草物業(yè)交接方案，確定具體房屋交接流程，處理物業(yè)交接糾紛。根據(jù)我司具體情況，可能還需要法務(wù)人員協(xié)助組建物業(yè)項(xiàng)目管理公司，協(xié)助物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理相關(guān)資質(zhì)證書(shū)。2。物業(yè)利益的變現(xiàn)與管理：明確物業(yè)權(quán)益歸屬，確定停車(chē)設(shè)施，戶外廣告，會(huì)所。存量房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，收益及分配辦法。3。物業(yè)服務(wù)管理運(yùn)作與規(guī)范

10、：物業(yè)法律培訓(xùn)，強(qiáng)化自我保護(hù)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)勞動(dòng)用工。起草或?qū)彶椋薷氖褂霉s，業(yè)主（住戶）守則等一應(yīng)文件。代表物業(yè)管理公司宣傳與物業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)及相關(guān)政策性文件。第五部分 集團(tuán)可能涉及的其他法律服務(wù)參與企業(yè)的重大經(jīng)營(yíng)決策；參與公司的股份轉(zhuǎn)讓、重組、兼并等重大活動(dòng)； 為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做出決策提供準(zhǔn)確的法律、政策依據(jù)和法律建議 協(xié)助企業(yè)建立健全各種規(guī)章制度，包括紀(jì)律規(guī)范、合同管理、稅收、勞動(dòng)保險(xiǎn)、專(zhuān)利和專(zhuān)有技術(shù)管理、商標(biāo)和廣告管理、資金信貸等管理制度； 解答法律詢(xún)問(wèn)，參加草擬、修改、審查合同及其它法律事務(wù)文書(shū)； 參加合同和重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的談判，承辦其它法律事務(wù)，如代理公證、商標(biāo)注冊(cè)、調(diào)查資信等； 代理參

11、加調(diào)解、仲裁及其它非訴訟法律事務(wù)和訴訟活動(dòng)； 宣傳國(guó)家法律，協(xié)助企業(yè)建立健全法律顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。 第六部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及各類(lèi)合同初步總結(jié) 地產(chǎn)流程中所涉及的合同主要以下幾類(lèi)：1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤?、建筑工程承包合同；3、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同；4、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同；5、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；6、建設(shè)工程物資采購(gòu)合同；7、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同；8、商品房（預(yù)）銷(xiāo)售合同。（一）土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同1、審查出讓方的資質(zhì)。如果出讓方為行政機(jī)關(guān)，應(yīng)注意只有市、縣人民政府土地管理部門(mén)才有權(quán)出讓土地，其他以各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等名義出讓土地的無(wú)效。如果出讓方為民事主

12、體的，應(yīng)注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權(quán)和使用期限。2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓?zhuān)欠褶k妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人）；3）與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。3、在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，

13、其他與轉(zhuǎn)讓價(jià)金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹(shù)、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫(xiě)明。4、應(yīng)注意出讓土地的價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)否則合同無(wú)效。5、在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓登記的時(shí)間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)。6、應(yīng)對(duì)出讓方式加以明確規(guī)定。7、應(yīng)盡量規(guī)定價(jià)金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時(shí)進(jìn)行。（二）建筑工程承包合同建設(shè)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及合同一般包括：1。施工合同-建設(shè)工程勘察合同建設(shè)工程施工合同，建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同，建筑安裝工程施工合同，建設(shè)工程環(huán)境評(píng)價(jià)委托合同。2。房地產(chǎn)工程施工階段所涉合同一般包括：建設(shè)工程招標(biāo)合同及相關(guān)文件，建設(shè)工程施

14、工合同（可能分別包括樁基工程、土建、水電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、消防等施工合同）及補(bǔ)充協(xié)議（如承諾函），建設(shè)工程監(jiān)理合同，建設(shè)工程裝飾合同，建設(shè)工程采購(gòu)協(xié)議，綠化工程施工合同，建設(shè)工程保險(xiǎn)合同，建設(shè)工程融資合同以及在工程施工過(guò)程中可能會(huì)涉及工程場(chǎng)所臨時(shí)建筑的廣告位使用協(xié)議、攤位租賃協(xié)議等等。在審查此類(lèi)合同中應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會(huì)信譽(yù)、財(cái)務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方是否具備法人資格，因?yàn)檫@涉及到工程事故責(zé)任的分擔(dān)等問(wèn)題。同時(shí)還應(yīng)注意承包方的二級(jí)公司和工程處不能對(duì)外簽訂合同。2、合同中應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題進(jìn)行明確的規(guī)定：雙方一般責(zé)任、施工組織設(shè)計(jì)和工期、

15、質(zhì)量與檢驗(yàn)、合同價(jià)款及支付方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)變更、竣工與結(jié)算等。3、下列問(wèn)題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價(jià)款及其計(jì)算方式2）保修期的長(zhǎng)短，同時(shí)應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標(biāo)準(zhǔn)。4）材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、質(zhì)量等級(jí)、提供的時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)該具體而且明確。同時(shí)應(yīng)約定供應(yīng)方承擔(dān)的具體責(zé)任。還應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法。4、應(yīng)對(duì)是否允許分包進(jìn)行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過(guò)發(fā)包方的審核。同時(shí)禁止分包單位再分包。5、應(yīng)對(duì)工程的質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行明確規(guī)定。6、應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)該在交房同時(shí)提交施工技術(shù)資料，

16、否則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向發(fā)包方繳納工程總價(jià)款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時(shí)把施工過(guò)程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，造成損失。（三）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同1、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：1）合作方的資質(zhì)、信譽(yù)等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3)合作方是否取得了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的審批文件2、合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應(yīng)明確合作方式，是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還是不成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如不成立項(xiàng)目公司，是各方聯(lián)名開(kāi)發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開(kāi)發(fā)。如成立項(xiàng)目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，均需對(duì)其公司的組織形式、主要機(jī)構(gòu)如股東會(huì)董事

17、會(huì)、經(jīng)營(yíng)管理人員及其運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行約定；2）成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；3）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；4）以籌建處或其它名義合作開(kāi)發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；5）合作開(kāi)發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；6）一個(gè)地塊上合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；7）合作開(kāi)發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回

18、報(bào)約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)約定分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)算以及分配方式；8）在當(dāng)事人訂立的合作開(kāi)發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能認(rèn)定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。11）應(yīng)付項(xiàng)目的工期進(jìn)行明確的規(guī)定。12）應(yīng)對(duì)合作各方在合作中的職責(zé)進(jìn)行明確約定。（四）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同1、前期審查主要有兩方面1)審查拆遷房屋是否符合安置補(bǔ)償條件。違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置

19、待遇。2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應(yīng)的民事能力。2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。2）被拆遷房屋的評(píng)估情況。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過(guò)程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況。3）拆遷補(bǔ)償安置方

20、式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補(bǔ)償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認(rèn)可。如果是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時(shí)間等。4）搬遷期限，過(guò)渡方式，過(guò)渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付辦法等。5）違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過(guò)渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法。（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；1、前期工作如果我方為出讓方，則應(yīng)該做以下工作）辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)； ）辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)； ）辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

21、主管部門(mén)辦理；）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門(mén)和建設(shè)管理部門(mén)辦理； ）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門(mén)要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。如果我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容1）轉(zhuǎn)讓方是否已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證； 2）轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證； 3）項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資額的百分之二十五以上；4）轉(zhuǎn)讓人是否是項(xiàng)目所有人。2、合同中所應(yīng)注意的事項(xiàng)1）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；2）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合開(kāi)發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；3）已成立項(xiàng)目公司以

22、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；4）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；5）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；6）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；7）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓

23、合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門(mén)認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開(kāi)始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；9）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)（銷(xiāo)）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法；10）以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，      應(yīng)約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。（六）建設(shè)工程物資采購(gòu)合同；1、審查對(duì)方資質(zhì)。2、雖然采購(gòu)合同可以采用口頭形式，但在實(shí)踐中必須盡量采取書(shū)面形式，以免以后發(fā)生爭(zhēng)議。3、合同條款

24、注意事項(xiàng)1）注意合同的格式，在采購(gòu)合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對(duì)供方是比較有利的，如果我們作為需方來(lái)簽訂此類(lèi)格式合同，要注意對(duì)方提供的合同中有沒(méi)有免除或限制供方責(zé)任的條款，如果有，一定要求其說(shuō)明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動(dòng)局面。2）對(duì)于采購(gòu)物資的品牌、型號(hào)、等級(jí)、單價(jià)、數(shù)量等都要詳細(xì)明確地規(guī)定，在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時(shí)，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，方便驗(yàn)貨時(shí)核對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量。3）應(yīng)對(duì)交貨期限、交貨方式、交貨地點(diǎn)加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷(xiāo)售方送貨，將運(yùn)輸過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)留給供貨方。4）應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5）明確違約責(zé)任。對(duì)采購(gòu)物資的品牌、型號(hào)、等級(jí)、交貨地點(diǎn)、交貨期限、交貨方式的變動(dòng)造成違約責(zé)任予以明確規(guī)定。（七）房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同；1、前期審查。主要審查對(duì)方的信譽(yù)。2、在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面1）明確委托銷(xiāo)售房產(chǎn)的位置、類(lèi)型、面積。2）應(yīng)對(duì)房