超級場店址選擇策略

1、超級市場店址選擇策略超級市場店址選擇策略超市的選址是否正確是超級市場經(jīng)營成敗的一個關(guān)鍵,由于店鋪開發(fā)最重要的問題是設備投資能否在預定的期限之內(nèi)順利回收,而店址選擇的好壞直接影響到投資的收益, 所以要開辦一家超市,放在首位 的工作便是挑選一個適宜的店址.超市的地點選擇有其內(nèi)在的客觀規(guī) 律性,只憑借感覺和經(jīng)驗往往不能得出正確的結(jié)論, 無論是改造舊店 址成為新超市還是重選新址,都必須應用科學的方法,認真地進行分 析與研究.超級市場的店址確定的原那么與實施超市的地址如何確定？繁華區(qū)是店鋪的最正確位置,但對超市而言, 并非理想之地.城郊及居民區(qū)商業(yè)不很興旺,但超市卻能生存和開展. 為了衡量超市地點的優(yōu)劣

2、,需要先了解超市的立地條件.超級市場的立地條件1、城市商業(yè)條件選址首先應從大處著眼,把握城市商業(yè)條件,包括：(1)城市類型.先看地形、氣候等自然條件,繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟、 歷史、文化等社會條件,從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中央 城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？(2)城市設施.學校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設施、 政府機關(guān)等公共設施能起到吸引消費者的作用. 因此了解城市設施的 種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等,對選址是很有意義的.(3)交通條件.在城市條件中,對店鋪選址影響最直接的因素是交通條件,包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等.(4)城市規(guī)劃.如街道開發(fā)方案、道

3、路拓寬方案、高速公路建設計劃、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等,都會對未來商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響,應該及時捕捉、準確把握其開展動態(tài).(5)消費者因素.包括人口、戶數(shù)、收入、消費水平及消費習俗等.(6)城市的商業(yè)屬性.包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值,以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值,如人均零售額.2、店鋪位置條件包括：(1)商業(yè)性質(zhì).規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應防止開店.(2)人口數(shù)及住戶數(shù).了解一定的商圈范圍(例如 1000米)內(nèi)現(xiàn)有 的住戶人數(shù).(3)競爭店數(shù).了解一定的商圈范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量.(4)客流狀況.調(diào)查估計通過店前的行人最少流量(5)道路狀況.包括行人道、街道是否有區(qū)分,過往車輛

4、的數(shù)量及 類型,道路寬窄等.(6)城市的商業(yè)屬性.包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕 對值,以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值,如人均零售額.(7)場地條件.包括店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、上下、方位、 日照條件、道路銜接狀況等.(8)法律條件.在新建分店或改建舊店時要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī),特別要了解各種限制性的規(guī)定.(9)租金.(10)必要的停車條件、顧客停車場地及廠商用進貨空間.(11)投資的最高限額.以預估的營業(yè)額或賣場面積為基準來規(guī)定.(12)員工配置.以賣賣面積為基準來規(guī)定,如每人效勞面積不得低 于20平方米.超市立地選擇的根本原那么超市的立地條件在于便利.

5、超級市場經(jīng)營的商品根本是日常用品, 包括每天生活必需的食品、洗漱用品、衛(wèi)生用品、文具用品等等.消 費者一般每周至少購置一次,有的主婦會兩天甚至一天光臨超市一 次,因此超市所處位置必須很容易地到達,或是距離顧客比擬近,或 是交通很便利.我國目前尚處于超市開展的初級階段,針對超市的經(jīng)營內(nèi)容以食品 和雜品為主的特點,超級市場店址選擇的原那么應是：1、超市的店址以選擇在居民區(qū)為主.2、超市的目標3、顧客應以穩(wěn)定的居民為主,4、以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主.5、選擇在交通樞紐開設超市,6、其經(jīng)營內(nèi)容必須視流動顧客的不同7、特點做出確定.8、選擇在商業(yè)中央或老城區(qū)開設超市,9、其經(jīng)營內(nèi)容必須同10

6、、商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營內(nèi)容有一個互補作用.商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃部門在新居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃上,應以超級市場為先來規(guī)劃建設新居民區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點,以此來取代傳統(tǒng)的菜場、糧店、 雜貨店和百貨店,為用新的零售模式一一超市來提升居民的生活質(zhì)量 創(chuàng)造條件.開辦超市前的立地調(diào)查立地調(diào)查的主要目的1、了解優(yōu)良立地的根本三條件是否具備.三條件是：(1)開店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上；(2)足夠的集客水平；(3)進出容易的超市腹地(賣場有停車場).2、確定立地條件的三要素是否具備.三要素是：(1)戶數(shù)、人口數(shù)的支持一一至少支持一家店的人口數(shù).(2)道路、交通工具一一可抵達店鋪購物的方法.(

7、3)賣場面積大小一一吸引顧客的水平.3、估算營業(yè)額是否準確度高、誤差小.4、經(jīng)營方案擬定的依據(jù),這是最后的決策.賣場的投資多少,會 影響損益平衡點、營業(yè)額及回收年限.同一立地條件也會因不同的投 資策略,影響日后的經(jīng)營本錢,故需有立地調(diào)查結(jié)論,而后再有經(jīng)營 方案,并以此為開店的根據(jù).調(diào)查的根本種類1、預備調(diào)查雖然立地調(diào)查作業(yè)非常重要,但它本身并不會產(chǎn)生任何效果.所以 初期應先從地圖或政府公布的資料中加以篩選立地的過程稱為預備 調(diào)查.預備調(diào)查時,收集的資料至少應有以下幾種：(1)某預定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料.(2)都市方案、都市建設指定用圖.(3)競爭店分布圖.(4)競爭店或未來大型店的預定方案

8、.(5)競爭店銷售實績.取得資料的來源如表3-1所示：人口數(shù)、戶數(shù)應與行政區(qū)劃狀況配合,但同時應預測35年后的人口變化.都市方案、交通建設圖是預測將來環(huán)境變化的主要資料, 特別是人 口增加快速的都市近郊、新興住宅、大型社區(qū)等,可說是超市業(yè)者的 最大目標.競爭店分布狀況可從超市協(xié)會或零售雜志取得,也可采取實地調(diào)查 的方法,了解地區(qū)內(nèi)或近鄰是否有競爭店.表3-1取得資料的來源資料類別來源人口數(shù)、戶數(shù)資料都市政府都市方案、建設指定用圖城市政府競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會競爭店或未來大型店預定方案政府工商部門競爭店銷售業(yè)績實地調(diào)查、商業(yè)同仁口碑然后再將上述資料,做成競爭店分布圖,方法如下：(1)以1/

9、10000比例地圖,記入人口數(shù)、戶數(shù).(2)以預定地為中央,半徑500米、1000米,假設是大型店也可以2000 米、3000米為半徑劃圓,并在圓圈內(nèi)把調(diào)查過競爭店的點予以標示, 并標出面積.最后要確認將來環(huán)境變化的因素,尤其應注意以下幾點,由于這 些因素會造成銷售占有率的成長、衰退或阻礙.(1)人口數(shù)、戶數(shù)是否有大幅度變化的可能性.例如：空地的延伸、 大量住宅的興建等,假設屬新蓋完成的住宅區(qū),應了解何時搬入住戶、 住滿.(2)交通建設體系是否有大幅度變化的可能.例如：捷運系統(tǒng)的通 過、巷道的打通、道路拓寬、河道上搭橋等等.(3)競爭店特別是比本店大2倍以上的大型店,是否在重要地點有 設立的可

10、能.進行上述調(diào)查了解時,應掌握詳盡和準確資料,加以整理,更重要 的是要了解這些變化是何時結(jié)束、影響多長時間,最后再根據(jù)這些資 料,決定提前或延后開店時間.2、現(xiàn)地調(diào)查現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當困難,可先假定商圈范圍,在范圍內(nèi)收集所需資料.大致可分為以下三點：(1)交通道路網(wǎng)確認：對于某地區(qū)人們?nèi)粘Ｉ钭畛Ｊ褂玫牡缆纷?流量調(diào)查.(2)競爭店調(diào)查確認：對某地區(qū)內(nèi)超市店數(shù)多少予以了解,來明確 本店可到達多少商圈市場占有率,有什么樣的銷售效果.(3)消費者調(diào)查：本調(diào)查是所有調(diào)查最消耗時間、資金的工作,執(zhí) 行起來也最為困難,并易為一般人所疏忽.但是這項調(diào)查絕對不能省 略,由于可從中獲得許多消費者情報,而且店鋪差

11、異化的啟示也來自 于此項調(diào)查.超市商圈設定商圈的組合種類一般而言,超市的商圈可分為中小商圈、大商圈、超大商圈3種:1、中小商圈約5001500米,顧客以徒步或自行車可達,以出售便 利商品、生活必需品為主.2、商圈約5000米,顧客來店以坐車較多,而且大多數(shù)以購物為目的, 大局部是以出售日常選購品為主.3、超大商圈是指高速公路或捷運系統(tǒng)所形成的廣闊商圈,主要出售 特殊器材.商圈的設定方法在實際動作中,超市主要可以通過實施來店顧客問卷調(diào)查的方法來 設定商圈1、顧客調(diào)查的主要工程:(1)住址：(2)來店頻率(次/周、次/月)；(3)大型店利用頻度；(4)競爭店利用頻度.2、將約100150份問卷所收

12、集的住址在地圖上標示畫線即使商圈 的范圍自然展現(xiàn).3、商圈確認后,利用住戶資料算出戶數(shù).4、戶數(shù)乘以每月生活費用支出(食品、飲料及日用百貨),即為一 家超市店鋪營業(yè)額.5、商圈的范圍一般可按銷售額與市場占有率指標分為三個層次, 即第一商圈,市場占有率在 30%以上,占本店銷售額的75%;第二 商圈：市場占有率在10%以上,占本讓銷售總額的25%;第三商圈： 市場占有率在5%以上,占本店銷售額的5%.超市商圈營業(yè)額的計算超市營業(yè)額外負擔的估算應考慮商圈范圍內(nèi)常住居民的購置量、商圈范圍企事業(yè)單位的購置量、 流動顧客群的購置量、超級市場在商 因范圍內(nèi)的市場占有率.假定商圈內(nèi)常住居民食雜品的每月購置量

13、,第一商圈為1000元M000戶= 100萬元,第二商圈為1000元X2000戶=200萬元,第三商 圈為1000元M000戶=300萬元,假定商圈內(nèi)流動顧客群食雜品的購 買量每月為120元,假定商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購置量每月為180元,假定某超市的市場占有率分別為：第一商圈 30%,第二商圈10%,第三商圈5%,企事業(yè)單位及流動顧客群各 10%,可推算出超市銷售額：第一商圈：100萬元X30%=30萬元；第二商圈：200萬元X10%=20萬元；第三商圈：300萬元X5%=15萬元；企事業(yè)單位：180萬元X10%=18萬元；流動顧客群：120萬元X10%=10萬元；總銷售額：30萬元+20

14、萬元+15萬元+18萬+ 12萬元=95萬元超市商圈的特征1、從業(yè)態(tài)比擬看,超級市場商圈偏小超市奉行小商圈主義,地處社區(qū)或居民區(qū),商圈人口7萬12萬人；以經(jīng)營食品為主的超級市場的商圈更小,商圈人口公為3.55萬人.據(jù)對某地區(qū)的調(diào)查,人們對肉、魚、蔬菜、水果的經(jīng)常性購物距離錄足2公里,而服裝、化裝品、家具、耐用消費品為 45公里.2、從超市本身來看,商圈范圍不同超級市場由于所處位置、規(guī)模大小、購物出行方式及購物頻率的不同,有不同的商圈范圍,需要進行具體的分析.(1)超級市場所處位置不同,商圈范圍不同.從一般情況看,位于都市中的超級市場商圈要大大小于位于城郊的超級市場的商圈范圍.表3-2日本某超級

15、市場位置與商圈范圍、位置徒步商圈范圍自彳丁車商圈范圍小汽車都市300500米700800米-城郊500米 1500米 3公里(2)超級市場規(guī)模不同,商圈范圍不同.從一般情況看,超級市場規(guī)模越大,商圈范圍越大,反之那么越小.(3)顧客購物出行方式不同,超級市場商圈范圍不同.出行方式越現(xiàn)代化、機械化,商圈范圍越大,反之那么越小,例如,表 3-2中,郊 外超級市場的徒步范圍是500米,自行車為1000米,而小汽車達3000 米.表3-3法車超級市場規(guī)模與商圈范圍規(guī)模面積(平方米)小型超市120399中型超市4002499大型超市2500以上內(nèi)商圈范圍步行10分鐘之步行10分鐘或開車5分鐘驅(qū)車20分鐘

16、左右(4)顧客購物頻率不同,超級市場商圈范圍不同.由于收入水平及消費習慣的影響,居民購物頻率顯示出不同的特征. 即使是對同一種 商品也會出現(xiàn)購物頻率的差異,這種差異會影響超市的商圈范圍,- 般說,顧客購置的頻率越高,商圈范圍越小反之,那么越大.表3-4顧客購置頻率與超市商圈范圍位置每天購置 每周34次每周1次都市300米 500米700米800米郊外500米 700800米1500米超級市場商圈的環(huán)境分析商圈潛力情況調(diào)查商圈潛力調(diào)查,是了解商圈范圍內(nèi)有多少人口,有多大的客流量, 以確定其開展的前景如何.一個超級市場的生存和開展,依賴于商圈 內(nèi)有供其吸收的充足購置力.沒有理想的購置力,超級市場不

17、會興旺.在開設一家超級市場時,必須深入地去進行商圈潛力情況調(diào)查,通過周密的調(diào)查去深刻地理解超市所處的市場環(huán)境. 研究面對的消費 者,才能正確地確定自己的市場定位、規(guī)模與經(jīng)營的策略,也才能在 劇烈的競爭中立于優(yōu)勢地位.1、商圈人口調(diào)查.劃定商圈后,首先要調(diào)查商圈人口總量.一般 可通過戶籍治理部門或居委會得到較為準確的數(shù)字.調(diào)查中一般包 括：人口數(shù)量、戶數(shù)、平均每戶人口數(shù)等根本情況,必要時可分為兩 級商圈.超級市場的商圈范圍標準是步行或騎自行車 5 10分鐘的距離. 在商圈人口調(diào)查過程中,要注意兩點：一是空間障礙因素.例如：河 流、溝渠會阻止局部顧客,所以要將這局部人口剔除；二是競爭店因 素.應將

18、競爭店附近的人口剔除,如競爭店很小或沒有競爭力那么可不 剔除.在商圈人口調(diào)查過程中,要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢. 一個人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功, 在一個人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗.表3-5某超級市場店鋪商圈人口情況人口 戶數(shù)平均每戶人口數(shù)根本商圈737125432.9二級商圈773226692.9合計 1510352122.92、商圈客流量調(diào)查：除固定商圈內(nèi)居民以外,流動的消費者也是 超級市場一個重要的客戶來源.如果所選擇的店址交通便利、人員來 往頻繁,無疑會給超市帶來可觀的經(jīng)濟收益.所以,搞好商圈客流調(diào) 查,也事關(guān)到超市的實際利益,此工作同樣不容無視.案例：某超市連鎖店的商

19、圈調(diào)查某超市是一家開店較早、經(jīng)營規(guī)模的超市連鎖企業(yè).從 1995年3 月開始的一段時間里,以每日一家的速度開設新店,每開一店前照例 要進行詳細的商圈調(diào)查活動,主要包括：1、人從早晨6點起到晚上 10點止在欲開店的地區(qū)數(shù)人數(shù)車,選擇一天中的不同時段,來測定 客流量,這樣的工作持續(xù)3-5天左右,從而掌握了大量的第一手客流 量的資料.2、進行商圈入戶調(diào)查.他們在商圈范圍的選 60戶人家去 進行入戶訪問：我們要在這兒開新店,您愿意我們賣點兒什么？ 希 望我們幾點開門,幾點關(guān)門？ 平時在哪兒打油買鹽？ 平均幾天買一次東西？ 等,充分了解商圈內(nèi)的各種經(jīng)營信息,以保證新店開一 家成功一家,開一家得利一家.超

20、級市場開業(yè)前的競爭店調(diào)查知彼,百戰(zhàn)百勝.在超市立項開店時,還要對商圈以內(nèi)的超市 競爭店進行相應的調(diào)查,以做到心中有數(shù),做好決策.商圈內(nèi)競爭調(diào) 查一般采用觀察調(diào)查法,具體可參閱表 3-6所示：表3-6超市開業(yè)競爭店調(diào)查表調(diào)查工程A B C D E1、同本店相比,時尚性如何？優(yōu) 稍優(yōu) 相同 稍差 差外2、門面、外墻如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差觀3、與鄰店的連續(xù)性怎樣？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差與4、外觀、招牌、鋪面協(xié)調(diào)嗎？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差招5、招牌的形狀、文字、色彩怎樣？優(yōu) 稍優(yōu)相同稍差差牌6、招牌上照明效果怎樣？ 優(yōu) 稍優(yōu) 相同 稍差 差7、招牌是否顯眼？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差8、櫥窗如何？優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差9、櫥窗內(nèi)

21、裝飾如何?優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差10、櫥窗能否表達季節(jié)感優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差11、櫥窗陳列突出重點嗎?優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差12、櫥窗內(nèi)照明如何?優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差13、櫥窗店門玻璃干凈嗎？優(yōu) 稍優(yōu) 相同 稍差 差14、鋪面銷售的宣傳怎樣？優(yōu) 稍優(yōu) 相同 稍差 差15、鋪面衛(wèi)生情況怎樣？優(yōu) 稍優(yōu) 相同 稍差 差16、出入口大小如何？優(yōu) 稍優(yōu) 相同 稍差 差17、鋪面放置廉價品嗎？很多稍多 相同 稍少 少18、鋪面精神狀況如何？優(yōu) 稍優(yōu) 相同 稍差 差櫥19、從出入口大小如何？能 稍能 相同 稍差 差窗20、鋪面照明情況怎樣？很好稍優(yōu) 相同 稍差 差與21、店內(nèi)照明單調(diào)嗎？不還好相同稍單調(diào)差鋪 評價方法是根據(jù)上表

22、中的工程進行比擬：A為4分,B為3分,C為2分,D為1分,E為0分.評價的標準是：優(yōu)為120140分;9019分；中為6089分；差為3059分；劣為29分以下.超級市場立地投資評估超級市場開店投資的主要支出工程一個超級市場的開設前期要投入大量的資金.一般而言,開店投資的工程主要包括：1.設備.如冷凍冷藏設備、空調(diào)設備、收銀機系統(tǒng)、水電設備、車 輛后場辦公設備、內(nèi)倉設備、賣場陳列設備等.2、工程.如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏 工程、保安工程等.3、當?shù)刈饨?4、設計裝修費用.對連鎖公司來說,這筆費用可大大節(jié)約,連鎖公司總部在事先要制定設備及工程投資工程、 供給廠商、數(shù)量及金

23、額.例如在北京三環(huán)沿線附近興建一個超市根本的投資情況及數(shù)額是不含設備投資：當?shù)刈饨?0000元/畝建筑結(jié)構(gòu)費用1500元/m2裝修費用頂、地、墻及消防300元/m2由此可見,按10000m2商場計算,租用土地、自建自施的超市,需投資2000萬元；租用舊廠房裝修改建的,需投資約 400萬元.經(jīng)營費用預估經(jīng)營費用可分為：固定費用和變動費用兩類.固定費用是指與銷 售額的變動沒有直接關(guān)系的費用支出,如工資、福利費、折舊費、水 電費、治理費等；變動費用是指隨著商品銷售額的變化而變化的費用, 如運雜費、保管費、包裝費、商品消耗、借款利息、保險費、營業(yè)稅 等.超市經(jīng)營和毛利率要大于費用率,是一個根本的經(jīng)營原

24、那么.案例：北京億客隆超市的投資費用狀況分析隸屬于北京市供銷總社的億客隆大型超市,座落于西三環(huán)線旁,地處市郊結(jié)合部,臨近豐臺工業(yè)區(qū)及幾條主要的交通干線. 開張之后, 經(jīng)營狀況良好,低廉的投資費用是其成功的主要根底, 總的投資費用 狀況如下：1、面積： 總面積16200 m2其中：超市7000 m2散柜臺2000 m2停車場 6000 m2 辦公用房 1200 m22、租金：在16200 m2的場地上,原有建筑是一座9000 m2的倉庫和 一座1200 m2的平房,按此條件租賃,每處租金為198萬元,三年以 后,每年租金按5%遞增,一定15年不變.3、裝修費用：總費用：480萬元其中：吊頂、鋪地

25、、噴墻100萬元暖氣 100萬元自動消防設備150萬元 停車場地 80萬元辦公樓50萬元4、設備費用：總費用 550萬元其中：貨架 100萬元 計算機系統(tǒng)400萬元柜臺50萬元5、其它費用：包括租賃費、開辦費等,共 470萬元由簽約到正式開張營業(yè),億客隆投入資金達 1500萬元,這樣的投資 量對于象億客隆這樣的大型超市而言,是完全有水平承受的,以投入 產(chǎn)出的標準衡量,也是合理的.損益平衡點分析損益平衡點是指店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額,超過此點店鋪即有盈利,低于此點即表示損.1、損益的計算方法如下：實際損益=稅前損益一費用稅前損益=銷售毛利一變動費用一固定費用銷售毛利營業(yè)收入一銷貨本錢2、損益

26、平衡點的計算方法如下：損益平衡點銷售額=固定費用毛利率一變動費用率3、經(jīng)營平安率計算方法：經(jīng)營平安率=1損益平衡點銷售額M00%預期銷售額這一比例是衡量店角度經(jīng)營狀況的重要指標,一般測定的標準為： 平安率30%以上為優(yōu)秀店；20%30%為優(yōu)良店；10%20%為一般 店；10%以下為不良店.案例：某超市的損益平衡點狀況分析該超市開業(yè)不到一處的時間便關(guān)門停業(yè). 下面是其經(jīng)營狀況表表 3-7.根據(jù)以上情況可知,該超市的每月費用支出為49.6萬元,而利潤收 益為26.4萬元,遠未達損益平衡點,故該超市在經(jīng)營中處于虧損.表3-7某超市經(jīng)營狀況表月類別具體工程金額 備注場地租金36萬元 每月每平米130元

27、,共計2000米2每月人員工資10萬元 每月每人800元,共計125人費用水電燃料2.1萬元支出促銷費用1.2萬元其它費用0.3萬元超市商圈常用調(diào)查方法簡介拉利法那么此法那么是研究從周圍的都市到自己的都市之間,對顧客吸引力的分配水平,其原理是兩都市中間的都市受兩面三刀都市人口吸引力率與 人口成正比,與距離的平方成反比.例如,假設有A市人口 40萬人,B市人口 10萬人,C市位于A、 B之間,距A市30公里,距B市10公里,那么其商圈的分界點為距 A 市26.7公里的地方.公式：(Ba ) = ( Pa ) x ( Db ) 2Bb Pb Da公式中：Ba=A市吸引C市人口的比率Bb=B市吸弓I

28、 C市人口的比率Pa=A市的人口Pb=B市的人口Da=C市到A市的距離Db=C市到B市的距離如下圖：10KM30KM40萬人中間都市10萬人代入公式得：(Ba ) = 40 x( 10 ) 2Bb 1030那么可知：C市的人口到A、B兩都市購物的比率為 4: 9, C市到B 市購物的人口要多于到 A市購物的人口.B市的集客力較大.CONVERS 法那么CONVERS法那么又叫零售吸引力法那么,說明兩競爭都市利用購物分配 比率.公式：Da= Da+Db1+ PbPa公式中：口2=地到中間地區(qū)地的距離Db=地到中間地區(qū)地的距離Pa=M的人口Pb洲的人口例如：A地與B地的人口分別為30萬與270萬人,二地之間的距離 為4000米,那么其商圈的分界點1000米的地方.如下圖：30萬人1000米3000米 270萬人4000米凱思吸引力法那么凱思的吸引力法那么內(nèi)容是：通過比擬兩個都市間的人口比例、第三 地的時間比和賣場面積比來決定兩都市之間的商圈分界線.例如：A城有40000人,賣場面積為3000平方米,到第三地C城的 距離需行車10分鐘；B城有20000人,賣場面積為