中國土地法律制度概述

1、中國土地法律制度概述在2012年11月28日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，討論通過中華人民共和 國土地管理法修正案（草案），對農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。 會議決定將草案提請全國人大常委會審議。 雖然目前具體修改條款還未可知，但 有業(yè)內(nèi)專家推測，此次修改，主要內(nèi)容是提高征地補(bǔ)償數(shù)額，提高額度可能至少 為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的10倍。在中國，土地問題歷來都是一個(gè)基本問題。 在歷史上，中國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國， 而土地是農(nóng)業(yè)之本。改革開放以來，土地對于改革和發(fā)展的重要性也日益顯現(xiàn)。 自1986年土地管理法實(shí)施以來，中國逐漸建立了一套具有中國特色的土地 法律制度。、土地相關(guān)主要法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件序號法律

2、法規(guī)名稱制定機(jī)關(guān)施行日期1土地管理法全國人大常委會2004年8月28日2物權(quán)法全國人大2007年10月1日3城鄉(xiāng)規(guī)劃法全國人大常委會2008年1月1日4城市房地產(chǎn)管理法全國人大常委會2007年8月30日5農(nóng)村土地承包法全國人大常委會2003年3月1日6土地管理法實(shí)施條例國務(wù)院1999年1月1日7中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國務(wù)院1990年5月18日8農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法農(nóng)業(yè)部2005年3月1日9協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定國土資源部2003年8月1日10招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用 權(quán)規(guī)范（試行）國土資源部2006年8月1日11協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）國

3、土資源部2006年8月1日12全國土地分類（試行）國土資源部2002年1月1日13國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管 理的決定國務(wù)院2004 年 10 月21日14國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知國務(wù)院2006年8月31日15國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例國務(wù)院2011年1月21日16建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法國土資源部2009年1月1日17城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法國土資源部2008年6月27日18閑置十地處置辦法國土資源部2012年7月1日、土地分類1、按土地性質(zhì)分類國有農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地集體所有農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地2、按土地用途分類（國有土地使用權(quán)）國有土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓最高

4、年限居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合或者其他用地五十年三、名詞解釋1、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地（1）農(nóng)用地包括：耕地（包括基本農(nóng)田） 、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用 地（包括設(shè)施農(nóng)用地） ?；巨r(nóng)田，是指按照一定時(shí)期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求， 依據(jù)土 地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。 （根據(jù)基本農(nóng)田保護(hù)條例 ）（2）建設(shè)用地：商服用地、工礦倉儲用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、 住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地（包括軍事設(shè)施用地、宗教 用地等）。（3）未利用地：未利用土地（包括荒草地、鹽堿地等） 、其他

5、土地（包括河 流水面、湖泊水面、灘涂等） 。2、國有土地、集體土地 國有土地：包括城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、 征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、 荒地、灘涂及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的， 原屬于其 成員集體所有的土地； 因國家組織移民、 自然災(zāi)害等原因， 農(nóng)民成建制地集體遷 移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。集體土地： 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地， 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外， 屬 于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。3、土地利用整體規(guī)劃，土地利用年度計(jì)劃，城市總體規(guī)劃、村莊和集

6、鎮(zhèn)規(guī) 劃（1）土地利用整體規(guī)劃（根據(jù)土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法 ） 土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)， 根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和 當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間 上所作的總體安排和布局，是國家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、 國土整治和資源環(huán)境保護(hù) 的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對土地的需求， 組織編制土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃主要內(nèi)容： （一）現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施情況評估； （二）規(guī)劃背景 與土地供需形勢分析； （三）土地利用戰(zhàn)略； （四）規(guī)劃主要目標(biāo)的確定，包括： 耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積、建設(shè)用地

7、規(guī)模和土地整理復(fù)墾開發(fā)安排等； （五） 土地利用結(jié)構(gòu)、 布局和節(jié)約集約用地的優(yōu)化方案； （六） 土地利用的差別化政策； （七）規(guī)劃實(shí)施的責(zé)任與保障措施。分為國家、省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級，實(shí)行分級審批。 編制機(jī)構(gòu)：各級人民政府；審批機(jī)構(gòu)：各級人民政府。規(guī)劃期限為 15 年。（2）土地利用年度計(jì)劃（根據(jù)土地利用年度計(jì)劃管理辦法 ） 土地利用年度計(jì)劃是指國家對計(jì)劃年度內(nèi)新增建設(shè)用地量、 土地開發(fā)整理補(bǔ) 充耕地量和耕地保有量的具體安排。 新增建設(shè)用地量， 包括建設(shè)占用農(nóng)用地和未 利用地。土地利用年度計(jì)劃， 根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃、 國家產(chǎn)業(yè)政策、 土地利 用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀

8、況編制。土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)包括： （一）新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。包括新增建設(shè) 用地總量和新增建設(shè)占用農(nóng)用地及耕地指標(biāo)。 （二）土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。包 括土地開發(fā)補(bǔ)充耕地指標(biāo)和土地整理復(fù)墾補(bǔ)充耕地指標(biāo)。 （三）耕地保有量計(jì)劃 指標(biāo)。前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，分為城鎮(zhèn)村建設(shè)用地指標(biāo) 和能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等獨(dú)立選址的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)。土地利用年度計(jì)劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相 同。編制機(jī)構(gòu)：各級人民政府；審批機(jī)構(gòu)：各級人民政府。（3）城市總體規(guī)劃、 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃 （根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 ） 城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)

9、劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城 市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建 性詳細(xì)規(guī)劃。直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國務(wù)院審批。 省、自治區(qū)人民政 府所在地的城市以及國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃， 由省、自治區(qū)人民政府審查 同意后，報(bào)國務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人 民政府審批。 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃， 報(bào)上一級人 民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制， 報(bào)上一級人民政府審批。省、自治區(qū)人民政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃， 城市、縣人民政府組織 編制的總體規(guī)劃， 在報(bào)上一級人民政府審批前， 應(yīng)當(dāng)先

10、經(jīng)本級人民代表大會常務(wù) 委員會審議， 常務(wù)委員會組成人員的審議意見交由本級人民政府研究處理。 鎮(zhèn)人 民政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃， 在報(bào)上一級人民政府審批前， 應(yīng)當(dāng)先經(jīng)鎮(zhèn)人民代 表大會審議，代表的審議意見交由本級人民政府研究處理。編制機(jī)構(gòu)：各級人民政府；審批機(jī)構(gòu)：各級人民政府。4、國有土地使用權(quán)出讓、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股、國有土地使 用權(quán)租賃、國有土地使用權(quán)劃撥、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有土地使用權(quán)出租、 國有土地使用權(quán)抵押、國有土地使用權(quán)出資、國有土地使用權(quán)繼承（1）國有土地使用權(quán)出讓（根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例）土地使用權(quán)出讓， 是指國家將國有土地使用權(quán) （以下簡稱土

11、地使用權(quán)） 在一 定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行 為。出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。土地一級市場，有償使用。（2）國有土地使用權(quán)租賃（根據(jù)規(guī)范國有土地租賃若干意見 ） 國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用， 由使用者與縣級以上 人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。土地一級市場，有償使用。是在改革劃撥土地使用制度過程中出現(xiàn)的過渡性形態(tài)。（3）國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股（根據(jù)國有企業(yè)改革中劃撥土地 使用權(quán)管理暫行規(guī)定 ）國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）

12、，是指國家以一定年期的國有土地使用 權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)， 該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有， 可以 依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使 用權(quán)作價(jià)出資 （入股）形成的國家股股權(quán)， 按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地一級市場，有償使用。是在改革劃撥土地使用制度過程中出現(xiàn)的過渡性形態(tài)。（4）國有土地使用權(quán)劃撥（根據(jù)房地產(chǎn)管理法 、劃撥土地使用權(quán)管理 暫行辦法）土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)， 在土地使用者繳納補(bǔ)償、 安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權(quán)無償交付給

13、土地使用者 使用的行為。適用于以下必須的建設(shè)用地： 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法 規(guī)規(guī)定的其他用地。企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)， 有下列情形之一的， 應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃 方式處置：（一）國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建 企業(yè)集團(tuán)的；（二）國有企業(yè)改組為股份合作制的； （三）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的； （四）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。 國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的， 企業(yè)原劃撥土地使 用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。土地一級市場，無償使用。（5）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例）

14、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為， 包括出售、交 換和贈與。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、 利用土地的， 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地二級市場。A 以出讓方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一） 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)， 屬于房屋建設(shè)工程的， 完成開發(fā)投資總 額的百分之二十五以上， 屬于成片開發(fā)土地的， 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地 條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。B國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有

15、，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。C國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租 金并完成開發(fā)建設(shè)后， 經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定， 可將承租 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登 記。D符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可 以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（ 一）土地使用者為公司、 企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； （ 二） 領(lǐng)有國有土地使用證； （三） 具有合法的地上建筑物、 其他附著物產(chǎn)權(quán)證明； （ 四） 依照條例和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交 付

16、土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（6）國有土地使用權(quán)出租（根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例）土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、 其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 未按土地 使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、 利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用， 也不實(shí)行租賃。 對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、 場地出租、 企業(yè)改制和改變土地用途后依法 應(yīng)當(dāng)有償使用的， 可以實(shí)行租賃。 對于新增建設(shè)用地， 重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國 有土地出讓， 租賃只作為

17、出讓方式的補(bǔ)充。 對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地， 無論是 利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。土地二級市場。A未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地 使用權(quán)不得出租。B國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以 依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。C國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租 金并完成開發(fā)建設(shè)后， 經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定， 可將承租 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登 記。D符合下列條件的，經(jīng)市、縣人

18、民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（ 一）土地使用者為公司、 企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； （ 二） 領(lǐng)有國有土地使用證； （三） 具有合法的地上建筑物、 其他附著物產(chǎn)權(quán)證明； （ 四） 依照條例和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交 付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（7）國有土地使用權(quán)抵押（根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例）土地二級市場。A以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。B國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以 依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出

19、租、抵押。C國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租 金并完成開發(fā)建設(shè)后， 經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定， 可將承租 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登 記。D符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可 以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（ 一）土地使用者為公司、 企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； （ 二） 領(lǐng)有國有土地使用證； （三） 具有合法的地上建筑物、 其他附著物產(chǎn)權(quán)證明； （ 四） 依照條例和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交 付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)

20、出讓金。（8）國有土地使用權(quán)出資物權(quán)法第 143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓、 互換、 出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。城市房地產(chǎn)管理法 第 27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)， 可以依照本 法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定， 作價(jià)入股， 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！蓖恋囟壥袌?。（9）國有土地使用權(quán)繼承（根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例）依照條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的個(gè)人，其土地使用權(quán)可以繼承。 土地二級市場5、土地征用、土地征收 土地征用：征用是指為了公共利益的需要，強(qiáng)制性地使用公民的私有財(cái)產(chǎn)。 權(quán)利主體不變，權(quán)利主體不變。土地征收：（1）集體土地征

21、收。（2）征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償。6、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤（根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法 ） 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 （以下簡稱掛鉤） 是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃， 將若 干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊 （即拆舊地塊） 和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地 塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)（以下簡稱項(xiàng)目區(qū)） ，通過建 新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施， 在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上， 最 終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積， 提高耕地質(zhì)量， 節(jié)約集約利用建設(shè)用地， 城鄉(xiāng)用地布 局更合理的目標(biāo)。7、建設(shè)用地預(yù)審、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī) 劃許可證

22、（1）建設(shè)用地預(yù)審（根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法 ） 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審， 是指國土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、 核準(zhǔn)、備案階 段，依法對建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。（2）建設(shè)用地批準(zhǔn)證書（根據(jù)土地管理法實(shí)施條例 、建設(shè)用地審查報(bào) 批管理辦法）以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的， 由市、縣人民政府土地行政主管部 門與土地使用者簽訂土地有償使用合同， 并向建設(shè)單位頒發(fā) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 。 土地使用者繳納土地有償使用費(fèi)后， 依照規(guī)定辦理土地登記。 以劃撥方式提供國 有土地使用權(quán)的， 由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設(shè)單位頒發(fā) 國有土 地劃撥決定書和建設(shè)用地批準(zhǔn)書 ，依照規(guī)定辦理土地登記

23、。能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施籌建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃 確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地， 涉及農(nóng)用地的， 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、 補(bǔ)充耕地 方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，向建設(shè) 單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 ） 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目， 經(jīng)有關(guān)部 門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提 出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請， 由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳 細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、 面積、允許建設(shè)的范圍， 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。出讓

24、方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目， 在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、 核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合 同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 ） 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的， 建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、 直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、 鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的， 建設(shè) 單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市

25、、縣人 民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。四、與土地相關(guān)的審批手續(xù)1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（根據(jù)土地管理法 、建設(shè)用地審查報(bào)批管理 辦法）（1）建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審 批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地， 在土地利用總體規(guī)劃確定的省、 自治 區(qū)人民政府所在地的市、 人口在一百萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市建設(shè)用 地規(guī)模范圍內(nèi)， 為實(shí)施該規(guī)劃按土地利用年度計(jì)劃分批次用地， 涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為 建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、 集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)

26、， 為實(shí) 施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的， 按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地 利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)， 具體建設(shè)項(xiàng)目用地可 以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。建設(shè)占用土地， 涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的， 應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和 土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地， 涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不 得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。上述規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地， 涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的， 由省、自 治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。（2）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占 用土地的

27、，按照下列規(guī)定辦理： （一）市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬 訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、 補(bǔ)充耕地方案、 征用土地方案， 分批次逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府。（二）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ) 充耕地方案、證用土地方案進(jìn)行審查， 提出審查意見， 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批 準(zhǔn)；其中，補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方 案時(shí)一并批準(zhǔn)。（三）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后， 由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、 集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)， 為實(shí)施村莊、 集鎮(zhèn) 規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府?dāng)M訂農(nóng)

28、用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案，依照 前款規(guī)定的程序辦理。2、集體土地征收審批手續(xù)（根據(jù)土地管理法 、建設(shè)用地審查報(bào)批管 理辦法）征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)： （一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕 地超過三十五公頃的； （三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土 地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的， 應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。 其中， 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地 轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄 市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的， 同時(shí)辦理征地審批手續(xù)， 不再 另行辦理征地審批， 超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的， 應(yīng)當(dāng)依照

29、本條第一款的規(guī)定另行辦理 征地審批。3、使用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地審批手續(xù)（根據(jù)土地管理 法實(shí)施條例、報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地審查辦法 ）具體建設(shè)項(xiàng)目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地的，按照省、 自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理；但是，國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、軍事設(shè)施和跨省、自治 區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目以及國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目用地， 應(yīng)當(dāng)報(bào)國 務(wù)院批準(zhǔn)。下列建設(shè)項(xiàng)目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地作為建設(shè)用 地的，需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)：（1）國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；（2）軍事設(shè)施；（3）跨省、自 治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目； （4）國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目。4、具體建設(shè)項(xiàng)目占

30、用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有 建設(shè)用地審批手續(xù)（根據(jù)中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 ）（1）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，由土地行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目用地有 關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查， 提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告； 可行性研究報(bào)告報(bào)批時(shí)， 必須附 具土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。（2）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主 管部門提出建設(shè)用地申請， 由市、 縣人民政府土地行政主管部門審查， 擬汀供地 方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)；需要上級人民政府批準(zhǔn)的；應(yīng)當(dāng)報(bào)上級人民政府 批準(zhǔn)。（3）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn) 書。有償

31、使用國有土地的， 由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽 訂國有土地有償使用合同； 劃撥使用國有土地的， 由市、 縣人民政府土地行政主 管部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。（4）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。通過招標(biāo)、 拍賣方式提供國有建設(shè)用地使用權(quán)的， 由市、縣人民政府土地行 政主管部門會同有關(guān)部門擬汀方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政 府土地行政主管部門組織實(shí)施， 并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。 土地使 用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。5、能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施籌建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體 規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地的審批手續(xù)（根據(jù)中華人民共和

32、國土 地管理法實(shí)施條例）（1）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，由土地行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查， 提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告： 可行性研究報(bào)告報(bào)批時(shí)， 必須附 具土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。（2）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主 管部問提出建設(shè)用地申請， 由市、 縣人民政府土地行政主管部門審查， 擬定訂征 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、 補(bǔ)充耕地方案、 征用土地方案和供地方案 （涉及國有農(nóng)用地的， 不擬訂征用土地方案） ，經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人 民政府批準(zhǔn)； 其中，補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用 地轉(zhuǎn)用方案時(shí)

33、一并批準(zhǔn)； 供地方案由批準(zhǔn)征用土地的人民政府在批準(zhǔn)征用土地方 案時(shí)一并批準(zhǔn) （涉及國有農(nóng)用地的， 供地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的人民政府在批 準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)） 。（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、 補(bǔ)充耕地方案、 征用土地方案和供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后， 由市、縣人民政府組織實(shí)施， 向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 有償使用國有土 地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用 合同；劃撥使用國有土地的， 由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者 核發(fā)國有土地劃撥決定書。（4）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。 建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地， 涉

34、及農(nóng)民集體所有的未利用地的，只報(bào)批征用土地方案和供地方案。6、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使 用土地審批手續(xù)（單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目審批）（根據(jù)建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法 ） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、 縣人民政府土地行政主管部門提出用地申 請。7、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法 ） 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審， 是指國土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、 核準(zhǔn)、備案階 段，依法對建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)行分級預(yù)審。 需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革 等部門審批的建設(shè)項(xiàng)目， 由該人民政府的國土資源管理部門預(yù)審。 需核準(zhǔn)和備案 的建

35、設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級的國土資源管理部門預(yù)審。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段， 由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請。 需核 準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請報(bào)告核準(zhǔn)前， 由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請。 需備案的 建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請。（根據(jù)國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定 ：對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè) 的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。政府投資， 是指在中華人民共和國境內(nèi)使用政府性資金進(jìn)行的固定資產(chǎn)投資活動。 政府性資 金包括：（一）財(cái)政預(yù)算內(nèi)投資資金； （二）各類專項(xiàng)建設(shè)基金； （三）國家主權(quán) 外債資金；（四）其他政府性資金。 ）五、集體建設(shè)用地使

36、用權(quán)流轉(zhuǎn)1、與集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的國家規(guī)定（1）土地管理法。第十一條第二款： 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的， 由縣級人民 政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。第四十三條第一款： 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)， 需要使用土地的， 必須依法 申請使用國有土地； 但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體 經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的， 或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依 法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第五十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)； 建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合

37、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照本 法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第六十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用 地興辦企業(yè)或者與其他單位、 個(gè)人以土地使用權(quán)入股、 聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè) 的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件， 向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請， 按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限， 由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)； 其中， 涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可 以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。第六

38、十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于 非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)， 因破產(chǎn)、 兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。（2）土地管理法實(shí)施條例 。第四條第二款： 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的， 由土地使用者 向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請， 由縣級人民 政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。（3）物權(quán)法 第一百八十三條：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。（4）國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的

39、決定（ 十 ） 加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保 護(hù)耕地的原則， 編制鄉(xiāng) （鎮(zhèn)） 土地利用總體規(guī)劃、 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃， 明確小城鎮(zhèn)和 農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、 布局和規(guī)模。 鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理， 城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要 與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃， 并納入土地利用年度計(jì)劃， 凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理審批 手續(xù)。禁止擅自通過 "村改居 "等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。 禁止農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、 出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 改革和完善宅基地審 批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理， 禁止

40、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。 引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村 工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建 制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。（5）國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通 知嚴(yán)格控制農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。 農(nóng)民集體所有的土地使用 權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得 建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、 兼并等情形時(shí)， 所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用 權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。 其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)， 必須是符合規(guī)劃、 依 法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。6）關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約

41、集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知要適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的要求， 經(jīng)部批準(zhǔn)， 穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建 設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)、 集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)， 不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)， 及時(shí)加以規(guī)范完善。 堅(jiān)持建新拆舊， 積極推進(jìn)廢棄地和宅基地復(fù)墾整理。 村莊復(fù) 墾整理節(jié)省出來的土地，按照因地制宜的原則，宜耕則耕、宜建則建，優(yōu)先用于 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。根據(jù)上述相關(guān)規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有以下形式： （1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興 辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)；（2）符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因

42、破產(chǎn)、兼并等 情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（3）以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使 用權(quán)一并抵押的。2、與集體建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)的地方規(guī)定（以無錫為例）（1）規(guī)范性文件。無錫市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法 、無錫市土地使用權(quán)抵押管理實(shí)施意見 。（2）根據(jù)上述規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有以下主要內(nèi)容： 適用范圍： 本市行政區(qū)域內(nèi)城市 （鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)以外集體建設(shè)用地使用權(quán)的流 轉(zhuǎn)、城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)存量集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn) 為建設(shè)用地的必須征收為國有， 按國有土地使用權(quán)規(guī)定辦理） 及其監(jiān)督管理適用 本辦法（不包括宅基地） 。集體建設(shè)用地， 是指符合土地利用總體規(guī)劃、 城市（鎮(zhèn)） 規(guī)劃或村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃， 權(quán)屬合法， 界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所 有土地。流轉(zhuǎn)形式：出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出 資