商業(yè)去化銷(xiāo)售策略落地執(zhí)行方案_(完整版)

1、2016年下半年商業(yè)與辦公去庫(kù)方案一、方案背景結(jié)合金碧天譽(yù)天地樓交付使用 ，高層住宅交房在即，翠屏小學(xué)的開(kāi)工建 設(shè)，預(yù)計(jì)有望今年9月可實(shí)現(xiàn)交付使用的契機(jī)，根據(jù)集團(tuán)制定3年商業(yè)去庫(kù)戰(zhàn) 略，加快去化商業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，以租售結(jié)合為手段，通過(guò)招商運(yùn)營(yíng)管理， 提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值，同時(shí)融合靈活付款方式等政策，吸引市場(chǎng)關(guān)注，促進(jìn) 銷(xiāo)售，特?cái)M本方案。本方案商業(yè)包括：商鋪、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、天地樓。1.金碧金湖銷(xiāo)售庫(kù)存金碧天譽(yù)商業(yè)庫(kù)存 （B區(qū)）物業(yè)類(lèi)型總銷(xiāo)售面積（總套數(shù)（套）未售套 數(shù)累計(jì)未售面積（irf）單價(jià)貨值備注沿街天地樓（2#、3#、5#）11329.25413610031.85650065207025

2、其中不包含8#和11#抵工程款29套，面積8001.2內(nèi)街天地樓 （1#、4#、6#、7#、9#、10#、12#、13#、14#、15#）28807.281158621993.054293.73420092370810內(nèi)街底商(16#24# )6783.2812671620026621126二至五層商場(chǎng)（16#24# ）33390.05323233390.053200106848160寫(xiě)字樓13122.4212612613122.42350045928470地下車(chē)位463931200120046393100000120000000合計(jì)139825.2816401551129224.145697

3、5591金湖城項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售匯總表物業(yè)類(lèi)型總銷(xiāo)售面積（總套數(shù)（套）未售套數(shù)未售面積預(yù)估單價(jià)貨值備注B區(qū)沿街底商6480.894746.006309.9310000.0063099300.00B區(qū)2至5層商鋪20836.91190190.0020836.913200.0066678112.00A區(qū)底商2730.996151.002327.588000.0018620640.00地下車(chē)位A、B區(qū)607601519151960760100000151900000合計(jì)90808.791817180690234.42300298052.00參考材料二、組建專(zhuān)職商業(yè)銷(xiāo)售兼招商精英團(tuán)隊(duì)1、人員架構(gòu)2、各崗位待

4、遇崗位底薪待遇話(huà)費(fèi)補(bǔ)貼考核目標(biāo)備注商業(yè)銷(xiāo)售兼招商副經(jīng)理級(jí)5000元/月250元/月下半年商業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)槿镜谝幻渌硎芄締T工同等待遇二級(jí)主管4500元/月250元/月連續(xù)三個(gè)月銷(xiāo)售冠軍（個(gè)人下半年內(nèi)累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?000萬(wàn)以上）一級(jí)主管3500元/月200元/月連續(xù)三個(gè)月銷(xiāo)售2套以上（含兩套）主任級(jí)3000元/月200元/月連續(xù)兩個(gè)月銷(xiāo)售2套以上（含兩套）置業(yè)顧問(wèn)2500元/月200元/月每月完成底線(xiàn)1套銷(xiāo)售任務(wù)3、月度置業(yè)顧問(wèn)考核晉升制度1）、新建團(tuán)隊(duì)置業(yè)顧問(wèn)均享受責(zé)任底薪 2500元/月，完成底線(xiàn)1套商鋪銷(xiāo) 售任務(wù)，完成不了的底薪下調(diào)為2000元/月，享有相對(duì)應(yīng)崗位的話(huà)費(fèi)補(bǔ)貼，其 余

5、享受公司其他同等待遇。2）、置業(yè)顧問(wèn)在連續(xù)兩個(gè)月商鋪、天地樓銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?套以上（含2 套），次月則晉升為主任級(jí)置業(yè)顧問(wèn)，并享受主任級(jí)置業(yè)顧問(wèn)的待遇底薪提升 為3000元/月，其它待遇同上。3）、置業(yè)顧問(wèn)在連續(xù)三個(gè)月商鋪、天地樓銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?套商業(yè)以上（含2 套），次月則晉升為一級(jí)主管置業(yè)顧問(wèn)，并享受一級(jí)主管置業(yè)顧問(wèn)的待遇底薪 提升為3500元/月，其它待遇同上。4）、置業(yè)顧問(wèn)在連續(xù)3個(gè)月獲得團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售冠軍，次月提名晉升為二級(jí)主管 級(jí)置業(yè)顧問(wèn)（個(gè)人商業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?000萬(wàn)以上），并享受二級(jí)主管級(jí)置業(yè) 顧問(wèn)的待遇底薪提升為4500元/月，其它待遇同上。5）、置業(yè)顧問(wèn)在2016年12月30日前個(gè)人商

6、業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比集團(tuán)公司其 它項(xiàng)目大學(xué)園、中央城、新天地、城南新世紀(jì)取得公司第一名得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)（個(gè)人業(yè)績(jī)?cè)?000萬(wàn)以上），次年提升為銷(xiāo)售副經(jīng)理，并享受銷(xiāo)售副經(jīng)理的薪資待 遇，底薪提升至5000元/月，其它待遇同上。6）、原銷(xiāo)售部策劃兼任新組建商業(yè)團(tuán)隊(duì)策劃工作。4、考核淘汰機(jī)制1）、置業(yè)顧問(wèn)每月為一個(gè)考核期，針對(duì)于連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的置業(yè) 顧問(wèn)給予辭退、末位淘汰處理。2）、主任級(jí)置業(yè)顧問(wèn)在連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的給予降級(jí)、降薪處理，直接下降到置業(yè)顧問(wèn)，并享受置業(yè)顧問(wèn)待遇。3）、一級(jí)主管置業(yè)顧問(wèn)在連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的給予降級(jí)、降薪處理，直接下降到主任級(jí)置業(yè)顧問(wèn)，并享受主任級(jí)置業(yè)顧問(wèn)待遇。4）

7、、二級(jí)主管置業(yè)顧問(wèn)在連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的給予降級(jí)、降薪處理，直接下降到一級(jí)主管置業(yè)顧問(wèn)，并享受一級(jí)置業(yè)顧問(wèn)待遇。5、下半年商業(yè)責(zé)任狀目標(biāo)1）、根據(jù)集團(tuán)三年商業(yè)去庫(kù)策略，銷(xiāo)售要求去庫(kù)50%, PPP項(xiàng)目負(fù)責(zé)去庫(kù)50%。2）、金碧天譽(yù)商業(yè)2016年8-12月底線(xiàn)簽約目標(biāo)為3175萬(wàn)元，力爭(zhēng)簽約 目標(biāo)5530萬(wàn)；月度底線(xiàn)簽約目標(biāo)為635萬(wàn)元，力爭(zhēng)簽約目標(biāo)1106萬(wàn)元。3）、金湖城商業(yè)2016年8-12月底線(xiàn)簽約目標(biāo)為2250萬(wàn)元，力爭(zhēng)簽約目 標(biāo)4250萬(wàn)元；月度底線(xiàn)簽約目標(biāo)為450萬(wàn)元，力爭(zhēng)簽約目標(biāo)850萬(wàn)元。6、責(zé)任獎(jiǎng)金及提傭制度1）、金碧天譽(yù)商業(yè)2016年8-12月底線(xiàn)簽約責(zé)任狀A(yù)3175萬(wàn)

8、元，力爭(zhēng)簽約 5530萬(wàn)元；底線(xiàn)銷(xiāo)售簽約獎(jiǎng)金A16萬(wàn)元，最高簽約獎(jiǎng)金A27.5萬(wàn)元。2016年8月1日-2016年12月31日月份月簽約任務(wù)（萬(wàn)元）當(dāng)月獎(jiǎng)金（萬(wàn)元）職位銷(xiāo)售經(jīng)理副經(jīng)理策劃部?jī)?yōu)秀銷(xiāo)售人員配合部門(mén)比例12%8%40%30%10%8月力爭(zhēng)1106>5.5獎(jiǎng)金分配R.66>0.44>2.2>1.65255力爭(zhēng)838>4.2溝.504>0.336>1.68>1.26242底線(xiàn)635>3.2溝.384>0.256>1.28>0.962329月力爭(zhēng)1106>5.5R.66>0.44>2.2>1.6

9、5255力爭(zhēng)838>4.2溝.504>0.336>1.68>1.26242底線(xiàn)635>3.2溝.384>0.256>1.28>0.9623210月力爭(zhēng)1106>5.5R.66>0.44>2.2>1.65255力爭(zhēng)838>4.2溝.504>0.336>1.68>1.26242底線(xiàn)635>3.2溝.384>0.256>1.28>0.9623211月力爭(zhēng)1106>5.5R.66>0.44>2.2>1.65255力爭(zhēng)838>4.2溝.504>0.3

10、36>1.68>1.26242底線(xiàn)635>3.2溝.384>0.256>1.28>0.9623212月力爭(zhēng)1106>0.66R.44>0.44>2.2>1.65255力爭(zhēng)838>0.504溝.336>0.336>1.68>1.26242底線(xiàn)635>0.384溝.256>0.256>1.28>0.96232置業(yè)顧問(wèn)月度完成簽約任務(wù)激勵(lì)獎(jiǎng)月簽約額（萬(wàn)元）>838>1025>1225>1425>1625月獎(jiǎng)勵(lì)（萬(wàn)元）11.522.532）、金湖城商業(yè)2016年8-

11、12月底線(xiàn)簽約責(zé)任狀 A2250萬(wàn)元，力爭(zhēng)簽約A4250萬(wàn)元；底線(xiàn)銷(xiāo)售簽約獎(jiǎng)金A11.25萬(wàn)元，最高簽約獎(jiǎng)金A21.25萬(wàn)元。2016年8月1日-2016年12月31日月份月簽約任務(wù)（萬(wàn)元）當(dāng)月獎(jiǎng)金（萬(wàn)元）職位銷(xiāo)售經(jīng)理副經(jīng)理策劃部?jī)?yōu)秀銷(xiāo)售人員配合部門(mén)比例12%8%40%30%10%8月力爭(zhēng)850>4.25獎(jiǎng)金分配R.51>0.34>1.7>1.275溝.425力爭(zhēng)650>3.25R.39>0.26>1.3>0.975溝.325底線(xiàn)450>2.25R.27>0.18>0.9>0.675溝.2259月力爭(zhēng)850>4.25

12、R.51>0.34>1.7>1.275溝.425力爭(zhēng)650>3.25R.39>0.26>1.3>0.975溝.325底線(xiàn)450>2.25R.27>0.18>0.9>0.675溝.22510月力爭(zhēng)850>4.25R.51>0.34>1.7>1.275溝.425力爭(zhēng)650>3.25R.39>0.26>1.3>0.975溝.325底線(xiàn)450>2.25R.27>0.18>0.9>0.675溝.22511月力爭(zhēng)850>4.25R.51>0.34>1.

13、7>1.275溝.425力爭(zhēng)650>3.25R.39>0.26>1.3>0.975溝.325底線(xiàn)450>2.25R.27>0.18>0.9>0.675溝.22512月力爭(zhēng)850>4.25R.51>0.34>1.7>1.275溝.425力爭(zhēng)650>3.25R.39>0.26>1.3>0.975溝.325底線(xiàn)450>2.25R.27>0.18>0.9>0.675溝.225置業(yè)顧問(wèn)月度完成簽約任務(wù)激勵(lì)獎(jiǎng)月簽約額（萬(wàn)元）>700>900>1100>130

14、0>1500月獎(jiǎng)勵(lì)（萬(wàn)元）0.711.51.83備注：以上責(zé)任狀目標(biāo)和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制只對(duì)簽約金額做考核，回款不在此考核范圍。該獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制屬于額外獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，不與年度制定的責(zé)任狀目標(biāo)機(jī)制沖突，兩者均為考核有效憑據(jù)。3）、金碧天譽(yù)商業(yè)下半年每月底線(xiàn)銷(xiāo)售簽約任務(wù)分解（分解到個(gè)人）：項(xiàng)目月份每月簽約任務(wù)（萬(wàn)元）分解個(gè)人簽約任務(wù)（萬(wàn)元）商業(yè)套數(shù)/簽約金額（萬(wàn)元）天地樓套數(shù)/簽約金額（萬(wàn)元）8月份6251051/301/809月份6251051/301/80金碧10月份6251051/301/80天譽(yù)11月份6251051/301/8012月份6251051/301/80合計(jì)31255255/1505/400

15、備注：商業(yè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)按6個(gè)人的配置計(jì)算4）、金湖城商業(yè)下半年每月底線(xiàn)銷(xiāo)售簽約任務(wù)分解 （分解到個(gè)人）：項(xiàng)目月份每月簽約任務(wù)分解個(gè)人簽約任務(wù)B區(qū)商業(yè)套數(shù)/簽約金額A區(qū)底商套數(shù)/簽約金額金湖城8月份45075I1/351/309月份45075|1/351/3010月份45075|1/351/3011月份45075|1/351/30| 12月份45075I1/351/30合計(jì)22503755/1755/150備注：商業(yè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)按6個(gè)人的配置計(jì)算6）、置業(yè)顧問(wèn)提傭銷(xiāo)售商業(yè)提成提升至總房款的千分之六，天地樓由之前的銷(xiāo)售提成4000元 /套，調(diào)整為6000元/套，以上提成不論付款方式，在客戶(hù)繳納總房款50%

16、并簽 訂 福品房買(mǎi)賣(mài)合同或缶時(shí)合同的次月發(fā)放。7、業(yè)績(jī)鑒別原有的置業(yè)顧問(wèn)不參與商業(yè)銷(xiāo)售，商業(yè)銷(xiāo)售全部由新組建精英團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售， 新建團(tuán)隊(duì)同步享有原有客戶(hù)資源，商業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)繗w新建團(tuán)隊(duì)所有，原有置 業(yè)顧問(wèn)不參與分成，分銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)客戶(hù)成交的，置業(yè)顧問(wèn)協(xié)助辦理售后業(yè)務(wù)給予500 元/套獎(jiǎng)勵(lì)。三、營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行方案（一）1、商業(yè)、寫(xiě)字樓分期付款（此方案只適用于金碧及金湖所有商業(yè)產(chǎn)品 方式一1、首付5%2、分期金額：購(gòu)房總價(jià)的95%3、分期年利率：三年免息4、分期年限：3年（適用于總價(jià)30萬(wàn)以上的物業(yè)）5、還款方式：按季度或半年還款方式一1、首付15%2、分期金額：購(gòu)房總價(jià)的85%3、分期年利率：按銀行利率執(zhí)行

17、4、分期年限：5年（適用于總價(jià)50萬(wàn)以上的物業(yè)）5、還款方式：按季度或半年還款方式二1、首付30%2、分期金額：購(gòu)房總價(jià)的70%3、分期年利率：按銀行利率執(zhí)行4、分期期限：10年（適用于總價(jià)70萬(wàn)以上的物業(yè)）5、還款方式：按季度或半年還款備注：以上分期付款方式在分期還款期間均不簽正式購(gòu)房合同，只簽訂臨時(shí)合同，待房屋達(dá)到交付條件后，可正常交付客戶(hù)使用，待客戶(hù)分期還清全款 之后才簽訂正式合同，開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票；在分期還款期間，由于客戶(hù)方面原 因，導(dǎo)致違約、退房等方面，造成的損失均由客戶(hù)自己承擔(dān)。在貸款、分期還款期間，客戶(hù)同步享有房屋的支配權(quán)和使用權(quán)。2、車(chē)位推售：車(chē)位銷(xiāo)售期計(jì)劃從2016年12月底開(kāi)

18、始推廣銷(xiāo)售。車(chē)位銷(xiāo)售政策：首付10%, 3年分期，免利息。（二）、一次性付款一次性付款的客戶(hù)每年返還總房?jī)r(jià)8%的市場(chǎng)培育金，一次性返還3年為24%,直接從總房款中扣除，相當(dāng)于直接享受額外76折優(yōu)惠。（三）、商業(yè)公司返還租金補(bǔ)貼5折購(gòu)鋪（此方案只適用于金碧天地樓、寫(xiě)字樓、二至五層商業(yè)及金湖B區(qū)一層底商）第一步：例如200 m2 x5000元/m2=100萬(wàn)元總價(jià)100萬(wàn)元的商鋪，客戶(hù)只需繳納50%的首付款，也就是50萬(wàn)元。第二步：余下的50萬(wàn)房款客戶(hù)直接跟裕達(dá)小額貸款公司或金融機(jī)構(gòu)按揭貸 款，裕達(dá)小貸利率按照銀行最新利息執(zhí)行。第三步：客戶(hù)貸到的50萬(wàn)元直接用于繳納剩余房款，交給開(kāi)發(fā)商，結(jié)清余 款

19、。第四步：開(kāi)發(fā)商把客戶(hù)繳納的50萬(wàn)元購(gòu)房款繳存到裕達(dá)商業(yè)公司，商業(yè)公 司利用這些錢(qián)進(jìn)行投資收益，每年以年利率8%的回報(bào)率以返租金的形式返還給 客戶(hù)（按年返還），直接返還5年，中間所產(chǎn)生的稅率由客戶(hù)承擔(dān)。第六步：在分期還款期間客戶(hù)同步享有房屋的支配權(quán)和使用權(quán)第五步：客戶(hù)再以商業(yè)投資公司返還年利率 8%的租金支付給裕達(dá)小額貸款 公司，貸款本金按年度支付，金融機(jī)構(gòu)利息按月支付，中間差額由客戶(hù)填補(bǔ)。（四）、租金抵扣首付款（此方案只適用于金碧天地樓、寫(xiě)字樓、二至五層商業(yè)及金湖B區(qū)一層底商）1、返租3年：為促進(jìn)銷(xiāo)售，便于統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)管理，讓客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目建立 投資信心，可實(shí)行帶租約銷(xiāo)售，以租代售形式進(jìn)行。2

20、、租約期限：3年期限3、返還方式：年回報(bào)率8%, 3年為24%,直接抵扣首付款。步驟一：客戶(hù)只需支付26%的首付款即可簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，公 司給予客戶(hù)開(kāi)具50%的首付發(fā)票，單中間產(chǎn)生24%的稅率由客戶(hù)承擔(dān)。步驟二：客戶(hù)與商業(yè)運(yùn)管公司簽訂房屋租賃合同，需客戶(hù)提供3年返租租賃 發(fā)票，商業(yè)運(yùn)管公司即可一次性支付 3年租金給予客戶(hù)支付24%首付款（全程 由銷(xiāo)售部把控客戶(hù)銀行卡，當(dāng)天到賬，即可刷卡）步驟三：剩余50%房款與金融機(jī)構(gòu)、小貸進(jìn)行貸款步驟四：在房屋租約期間，商業(yè)運(yùn)管公司享有對(duì)該房屋的支配權(quán)和使用權(quán)，在租約期間，該房屋對(duì)外租賃所得歸商業(yè)運(yùn)管公司所有，客戶(hù)要想申請(qǐng)使用該房屋，必須要向商業(yè)運(yùn)管

21、公司提交申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可無(wú)償使用。1、開(kāi)拓專(zhuān)業(yè)分銷(xiāo)渠道代銷(xiāo)2、整合來(lái)賓市場(chǎng)二手房門(mén)店代為銷(xiāo)售3、所有外銷(xiāo)渠道只針對(duì)商業(yè)、天地樓、寫(xiě)字樓進(jìn)行代銷(xiāo)，住宅、車(chē)位銷(xiāo)售 不參與。4、提傭制度：渠道拓展提傭建議提傭劃分兩個(gè)檔次：500萬(wàn)以下按總房款 2%提傭，500萬(wàn)以上按總房款2.5%提傭；5、客戶(hù)鑒別：(1) .分銷(xiāo)合作機(jī)構(gòu)在獲得客戶(hù)后，在帶客上門(mén)看房前需提前跟現(xiàn)場(chǎng)經(jīng) 理進(jìn)行客戶(hù)報(bào)備。(2) .客戶(hù)需為售樓部空白客戶(hù)，在銷(xiāo)售部無(wú)來(lái)訪(fǎng)史，無(wú)登記記錄的情 況下方為有效客戶(hù)，否則視為無(wú)效客戶(hù)。(3) .分銷(xiāo)機(jī)構(gòu)有義務(wù)配合銷(xiāo)售銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)工作人員促使客戶(hù)成交，客戶(hù)在成交、合同簽約手續(xù)辦理清楚后方可提傭。(

22、4) .詳細(xì)合作協(xié)議見(jiàn)(附件一)6、只要是分銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)帶客上門(mén)的客戶(hù)無(wú)論付款方式均可享受額外的98折優(yōu)惠。四、招商運(yùn)營(yíng)管理(此方案適用于金碧天地樓、二至五層商業(yè)及金湖B區(qū)二至五層商業(yè))（ 一 ）、 招商運(yùn)營(yíng)思路1、 、 以租售結(jié)合的形式， 加強(qiáng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理， 提升物業(yè)保值增值度， 將未售商業(yè)項(xiàng)目分類(lèi)別， 全業(yè)態(tài)招商， 跨界整合， 延伸未售物業(yè)的價(jià)值， 提高投資者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度及購(gòu)買(mǎi)信心度， 優(yōu)化資產(chǎn)配置， 為未來(lái)資產(chǎn)證券化打下良好的基礎(chǔ) 。2、 完善配套 ， 改善社區(qū)居民生活環(huán)境， 以社區(qū) O2O（ 現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)+服務(wù) ） 形式 ， 將商業(yè) 、 居住 、 餐飲 、 教育等業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下整合

23、， 形成以社區(qū)為中心 ， 集成包含衣、 食 、 住 、 行 、 娛 、 購(gòu)游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶(hù)服務(wù)資源的商業(yè)生態(tài)圈 。3、 深度服務(wù) ， 追求客戶(hù)體驗(yàn)， 通過(guò)裕達(dá)云APP， 實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上在線(xiàn)購(gòu)物、 預(yù)訂鮮花 、 電影票 、 購(gòu)買(mǎi)火車(chē)票、 高鐵票 ， 租房 、 代駕 、 代辦工商、 稅務(wù) 、 財(cái)務(wù) 、 法律咨詢(xún)等。（ 二 ）、 招商運(yùn)營(yíng)管理模式1、 、 管理理念 ：完善各項(xiàng)配套設(shè)施、 提升軟硬件配置檔次， 營(yíng)造環(huán)保清潔的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ， 按星級(jí)管理提供微笑服務(wù)， 深入樹(shù)立全員“客戶(hù)價(jià)值 ”企業(yè)文化價(jià)值觀 ， 創(chuàng)新管理思維和以客為尊， 理解和尊重客戶(hù)體驗(yàn)， 與客戶(hù)聯(lián)動(dòng)一體， 建立共贏機(jī)制。2、 租售策略

24、1、 、 從產(chǎn)品出發(fā)制訂差異化租售策略根據(jù)不同項(xiàng)目、 不同產(chǎn)品品類(lèi)制定不同租售策略， 租賃辦法可選擇短租、 中租 、 長(zhǎng)租 ， 純出租還是聯(lián)營(yíng)。2、 租期為保證銷(xiāo)售的連貫度和靈活度， 宜于掌控 ， 租賃期限一般以1-5 年為宜 ， 但對(duì)于長(zhǎng)期持有的大面積物業(yè)， 考慮到客戶(hù)的前期裝修投入較大， 以 5 到 8 年為宜。3、 租金根據(jù)所在區(qū)域、 樓層 、 商鋪面積大小、 商鋪開(kāi)間 、 進(jìn)深 ， 周邊或樓棟配套檔次 ， 并根據(jù)承租人的業(yè)態(tài)檔次， 參考市場(chǎng)價(jià)格， 制訂租金價(jià)格體系和免租體系。3、 裕達(dá)超市進(jìn)駐， 提升品牌影響力因金碧天譽(yù)高層住宅預(yù)計(jì)8 月底交付 ， 翠屏小學(xué)預(yù)計(jì)今年9 月交付使用，明年

25、實(shí)行招生， 為了烘托項(xiàng)目的商業(yè)氛圍， 提升商業(yè)價(jià)值， 建議由裕達(dá)超市牽頭進(jìn)駐金碧底商二層商業(yè)， 提升商業(yè)影響力， 提升客戶(hù)投資信心， 便于后期推廣去化 。（ 三 ）、 租售政策 ：1、 、 實(shí)行 “先交后免 ”的免租辦法。2、 裝修期已包括在免租期內(nèi)。3、 繳納合同所需押金租金各類(lèi)款項(xiàng)后， 方可享受免租， 免租只免租金不免其它費(fèi)用 。（四 ）、 免租期約定：1 、 租期 1 年以下不享受免租政策。2 、 租金期 5 年以上 （ 含 5 年 ） 享受免租期3 年 （ 含裝修期 ）。3 五 ）、“3 年零租金 ”免租實(shí)施辦法：1 、 即自合同生效第一天開(kāi)始計(jì)， 3 年的免租分5 年實(shí)現(xiàn) ，2 、

26、免租辦法按兩種情況：第一種情況：第一年繳納第四年前6 個(gè)月的租金；第二年再繳納第四年后6 個(gè)月租金；第三年繳納第五年前6 個(gè)月的租金；第四年再繳納第五年后6 個(gè)月租金；第五年免費(fèi)使用。第二種情況：一次性繳納前面2 年租金 ， 給予免租后面3 年租金 ， 再享一次性租金88 折優(yōu)惠 。以上免租期間，只免租金，每月還要繳納3元/nf的管理費(fèi)（不包含水、電 費(fèi) ）。參考材料（六）、招商人員提傭系數(shù)：1、本方案執(zhí)行只針對(duì)金碧天譽(yù)、金湖城商業(yè)（商業(yè)一樓不參與招商）、天 地樓產(chǎn)品。2、招商人員提成按招商面積5元/nf計(jì)算提傭。（七）、< 一鋪一租價(jià)表 > 詳見(jiàn)（附件二）（八）、本方案執(zhí)行租賃合

27、同詳見(jiàn)（附件三）五、推廣策略及費(fèi)用預(yù)算（一）、廣告推廣分三個(gè)階段進(jìn)行第一階段：線(xiàn)上預(yù)熱階段（8月1日-20日）微信轉(zhuǎn)發(fā)、公眾號(hào)、搜房網(wǎng)、電視臺(tái)線(xiàn)上軟文推廣做鋪墊：以 高鐵商 圈，校區(qū)商圈” 1 “成首付購(gòu)校區(qū)旺鋪” 3“年零租金，輕松做裕達(dá)老板”苴折輕松 購(gòu)校區(qū)旺鋪”為主題進(jìn)行推廣，以翠屏小學(xué)的開(kāi)工建設(shè)，天地樓的交付使用，高 層住宅的即將交付，中南大道、翠屏東路的即將開(kāi)通等話(huà)題，炒熱項(xiàng)目的商業(yè) 價(jià)值，打出高鐵商圈，校區(qū)商業(yè)首次盛大招商等概念，先對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行招商培 育，再結(jié)合商業(yè)推廣對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍進(jìn)行商業(yè)包裝 。第二階段：線(xiàn)下廣告推廣（8月10日-30日）所有高炮廣告、墻體廣告、雄基廣告進(jìn)行推廣：

28、增加戶(hù)外廣告推廣， 主打校區(qū)周邊廣告，結(jié)合校區(qū)商業(yè)，翠屏小學(xué)的交付使用等因數(shù)；主推出首付 3萬(wàn)購(gòu)校區(qū)現(xiàn)鋪，輕松做裕達(dá)土財(cái)主”；高鐵商圈，校區(qū)旺鋪，3年零租金，輕 松做老板”等噱頭，引起全城的關(guān)注，制造焦點(diǎn)，從而擴(kuò)大時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)。第三階段：營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣（8月-12月）事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：結(jié)合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、事件，通過(guò)有效的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及價(jià) 格促銷(xiāo)差，刺激市場(chǎng)，逼定部分觀望的投資人群；通過(guò)活動(dòng)前的強(qiáng)有力拓客推 廣，加大項(xiàng)目的影響力和知名度；銷(xiāo)售結(jié)合招商同步進(jìn)行，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行前期培 育，大大增強(qiáng)了客戶(hù)的投資信心，降低客戶(hù)的投資風(fēng)險(xiǎn)，更加有利于銷(xiāo)售。（二）、銷(xiāo)售推廣策略（1）、全民營(yíng)銷(xiāo)加大全民營(yíng)銷(xiāo)力度，全城發(fā)展全民營(yíng)銷(xiāo)

29、人員，提高商業(yè)全民營(yíng)銷(xiāo)成交傭金 為千分之六，只針對(duì)商業(yè)成交客戶(hù)。(2)、老帶新加大老帶新推廣力度，深度挖掘老客戶(hù)身邊關(guān)系，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)再購(gòu)鋪的 機(jī)率，老帶新購(gòu)鋪成交享千分之六提傭，同時(shí)新老業(yè)主均享受免一年物業(yè)費(fèi)/ 套。(3)、開(kāi)拓柳州市場(chǎng)針對(duì)柳州市場(chǎng)做主題推廣活動(dòng)，針對(duì)五星商業(yè)街、市中心等繁華地帶，加 派拓客小組進(jìn)行派單宣傳，適當(dāng)投放項(xiàng)目商業(yè)廣告，針對(duì)我們項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)、 交通便利性，房?jī)r(jià)性?xún)r(jià)比高、付款方式靈活等優(yōu)勢(shì)，深度挖掘柳州市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi) 力。(三)每月推廣主題及計(jì)劃月份推廣主題內(nèi)容費(fèi)用預(yù)算8月2016年8月七夕情人節(jié)”銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)3萬(wàn)購(gòu)校區(qū)旺鋪，輕松搞定丈母娘”高鐵商圈，校區(qū)現(xiàn)鋪，超低首付”戶(hù)外廣告全面推廣，結(jié)合金碧天地樓交付，現(xiàn)場(chǎng)冏業(yè)氛圍全面打造，線(xiàn)上、線(xiàn)下推廣，塑造高鐵周圈，學(xué)校冏鋪，2萬(wàn)固定社區(qū)人流配套商業(yè)，1層首付購(gòu)鋪等概念，降低購(gòu)鋪門(mén)檻13.5 萬(wàn)9月2萬(wàn)人社區(qū)，配套商業(yè)，校區(qū)旺鋪，免租1年，等你來(lái)做老板”利用金碧大譽(yù)高層住宅交付，翠屏小 學(xué)交付招生等契機(jī)，做好事件營(yíng)銷(xiāo)推 廣，打出免租1年，輕松做校區(qū)商業(yè)老 板等口號(hào)，以先租后售等手段培育市 場(chǎng)，開(kāi)始全回拓客10萬(wàn)10月裕達(dá)秋季房展博覽會(huì)暨裕達(dá)商業(yè)全城招商會(huì)”首彳寸3萬(wàn)，輕松利用集團(tuán)的品牌效應(yīng)，舉辦一場(chǎng)具備影響力和震撼力的招商盛會(huì)和住宅博13萬(wàn)