xx物業(yè)公司投標(biāo)文件(doc9頁(yè))

1、沈陽(yáng)新錦源行物業(yè)招投標(biāo)服務(wù)有限公司：我公司正式投標(biāo)關(guān)于沈陽(yáng)“中乾商務(wù)花園”住宅區(qū)前期物業(yè) 管理的招投標(biāo)項(xiàng)目，弁提交下述文件正本一份，副本六份。據(jù)此 函，簽字代表宣布同意如下：1、在所附投標(biāo)報(bào)價(jià)中規(guī)定提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅每月每平方米建筑面積1.50元。（后附中乾商務(wù)花園住宅區(qū)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算）2、我公司已詳細(xì)閱讀全部招標(biāo)文件、 參考資料及有關(guān)附件， 我們完全理解弁同意放棄對(duì)任何方面不明及誤解的權(quán)利。3、如果在規(guī)定的開(kāi)標(biāo)時(shí)間內(nèi)投標(biāo)文件撤回，保證金將不要 求貴方退回。4、同意按照貴方要求提供與投標(biāo)有關(guān)的一切數(shù)據(jù)或資料。5、如在投標(biāo)過(guò)程中有任何不正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)行為，或米

2、取任何 方式向招標(biāo)人施加壓力與干擾，同意取消投標(biāo)資格。6、我公司嚴(yán)格按照投標(biāo)須知履行應(yīng)盡義務(wù)，遵守招投 標(biāo)紀(jì)律。7、未盡事宜依照中華人民共和國(guó)招投標(biāo)閥、物業(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法和沈陽(yáng)市前期物 業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定等相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。8、與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式來(lái)往信函請(qǐng)寄至：地 址：沈陽(yáng)市于洪區(qū)鴨綠江街 43號(hào)郵編：110032收件人：閆永偉投標(biāo)人：沈陽(yáng)麥恩物業(yè)有限公司（蓋章）2007年11月8日第二部分商務(wù)文件一、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)副本復(fù)印件三、法定代表人資格證明書(shū)孫杰系 沈陽(yáng)麥恩物業(yè)有限公司的法定代表人， 負(fù)責(zé)簽署本投標(biāo)文件、進(jìn)行合同談判、

3、簽署合同及處理與之有關(guān)的一切事 務(wù)。附法定代表人情況：?jiǎn)挝幻Q沈陽(yáng)市麥恩物業(yè)有限公司單位地 址沈陽(yáng)市和平區(qū)南經(jīng)南街150號(hào)姓名孫杰性別女年齡56民族漢職務(wù)董事長(zhǎng)職稱身份證號(hào)特此證明！投標(biāo)人：（公章） 2007年11月8日四、授權(quán)委托書(shū)孫 杰（姓名）系 沈陽(yáng)麥恩物業(yè)有限公司的法定代表人、 現(xiàn)委派閆永偉（姓名）參加貴方組織的沈陽(yáng)“中乾商務(wù)花園”住宅區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)， 全權(quán)代表我單位處理投標(biāo)的有 關(guān)事宜。代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。本授權(quán)書(shū)有效期：2007 年11月8日至2007 年12月8 日附授權(quán)代表情況：姓名閆永偉職務(wù)經(jīng)理性別男年齡35身份證號(hào)碼電話傳真通訊地址沈陽(yáng)市于洪區(qū)鴨綠江街 4

4、3甲郵編110032投標(biāo)人：（公章）法定代表人： （簽字/蓋章）2007年11月8日第三部分技術(shù)文件一、企業(yè)概況項(xiàng)目?jī)?nèi)容企業(yè)名稱沈陽(yáng)麥恩物業(yè)有限公司法定代表人孫 杰注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元注冊(cè)地址沈陽(yáng)市和平區(qū)南京南街 150號(hào)411辦公地址沈陽(yáng)市和平區(qū)南京南街 150號(hào)411郵政編碼110005電 話經(jīng)營(yíng)范圍：房屋租賃、經(jīng)營(yíng)、維修、管理、服務(wù)；與房屋相關(guān)的服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理。二、目前所管理物業(yè)項(xiàng)目情況一覽表序 號(hào)物業(yè)項(xiàng)目名 稱開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建筑面 積業(yè)主戶 數(shù)建筑形 式物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)ISO9000認(rèn)證接管時(shí)間1集智大廈南方集智房屋開(kāi)發(fā)有 限公司21, 000169高層?。?.0/月/平米商：0.5/月

5、/平米已通過(guò)2003.62祥和家園遼寧鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司65, 000564多層?。?.8/月/平米商：0.4/月/平米已通過(guò)3人和雅園人和房地L開(kāi)發(fā)公司6, 00022多層2.0/月/平米已通過(guò)2001.34人和馨園人和房地L開(kāi)發(fā)公司85, 000633多層0.65/月/平米已通過(guò)2003.55桃園宏基偉業(yè)開(kāi)發(fā)公司60, 000607多層0.5/月/平米已通過(guò)2005.9三、近三年財(cái)務(wù)狀況表單位：_%年份項(xiàng)目2005年末2006年末2007年上半年一、資產(chǎn)351487.72369,198.29605,717.891、流動(dòng)資產(chǎn)160,884.26302,419.68571,122.56其

6、中：應(yīng)收款合計(jì)68,402.16、112,207.5998,149.932、固定資產(chǎn)253000.00119101.00119101.00其中：固定資產(chǎn)凈值190,603.5266,778.6134,595.333、其他資產(chǎn)二、負(fù)債330,264.63254,255.64512,529.231、流動(dòng)負(fù)債330,264.63254255.64512,529.23其中：應(yīng)付就合計(jì)89117.0765300.00151998.002、長(zhǎng)期負(fù)債三、營(yíng)業(yè)收入總額250076.00423,426.50801674.00其中:物業(yè)管理費(fèi)收250076.00423,426.50801674.00四、成本費(fèi)用總

7、額230,684.09383,564.65758,564.52其中：人力成本130363.72150672.04251697.11五、稅前利潤(rùn)19,391.9139,861.8543,109.48四、擬派管理項(xiàng)目經(jīng)理自然情況及主要經(jīng)歷姓名閆永偉性別男出生年月學(xué)歷大專專業(yè)建筑職稱經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗證（有）獲證時(shí)間2005. 9主要工作經(jīng)歷：2004年8月一2006年9月 廣州頤和酒店物業(yè)管理有限公司職務(wù)：客服經(jīng)理2006年一一至今沈陽(yáng)麥恩物業(yè)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理附經(jīng)理上崗證五、本管理項(xiàng)目管理人員配備情況表姓名職務(wù)年齡學(xué)歷專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理 資格證書(shū)王玉芳管理員45大專物業(yè)管理4年物業(yè)管理

8、上崗證朱春山工程師40大專電氣4年電工證第四部分物業(yè)管理服務(wù)方案及管理指標(biāo)（一）物業(yè)公司簡(jiǎn)介沈陽(yáng)麥恩物業(yè)管理有限公司是經(jīng)工商部門(mén)批準(zhǔn)成立的專業(yè)從事物業(yè)管理、物業(yè)代理具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，注冊(cè)資金伍 拾萬(wàn)人民幣。公司現(xiàn)有員工96人，其中大、中專以上學(xué)歷27人, 物業(yè)管量為36萬(wàn)平方米，供暖管量為 3萬(wàn)平方米，物業(yè)資質(zhì)為 三級(jí)，于2003年通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。公司以物業(yè)管理和供暖為經(jīng)營(yíng)主業(yè)，公司管理的人和馨園、祥和家園分別于2005年獲得了安全四星級(jí)物業(yè)小區(qū)；人和馨園 被評(píng)為沈陽(yáng)市50家業(yè)主滿意的物業(yè)小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)；祥和家園被 沈陽(yáng)市評(píng)為環(huán)保安靜小區(qū)稱號(hào)；集智大廈為公司管理的5A智

9、能高檔商住寫(xiě)字間，實(shí)施了保潔全方位、物業(yè)全天候，在高檔商住寫(xiě)字間的管理方面實(shí)現(xiàn)了高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的管理典范。公司建立了科學(xué)、規(guī)范和系統(tǒng)的管理體系，并將以科學(xué)的管理、 良好的形象，為振興和發(fā)展沈陽(yáng)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)做出積極的貢獻(xiàn)。（二）中乾商務(wù)花園概況中乾商務(wù)花園（簡(jiǎn)稱“小區(qū)”）是由遼寧中乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的中型智能化現(xiàn)代住宅小區(qū)，小區(qū)建筑設(shè)計(jì)與建造品位高，配套設(shè)施齊備，是沈陽(yáng)二十一世紀(jì)初期具有代表性的住宅區(qū)。（三）設(shè)備設(shè)施情況1、供電：整個(gè)小區(qū)由單回路8KV供電，由電纜溝或橋架送到各住宅樓 單元的應(yīng)急電源箱。2、電梯：整個(gè)小區(qū)共9 部電梯。3、消防：在住宅樓公共部位安裝感煙、感溫探測(cè)器、手報(bào)

10、按扭等，由消防控制中心集中、聯(lián)動(dòng)控制；消防泵、排煙風(fēng)機(jī)等聯(lián)動(dòng)控制。設(shè)中控消防廣播系統(tǒng)。4、安防：小區(qū)安防系統(tǒng)分為電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界報(bào)警系統(tǒng)；對(duì)園區(qū)出入口、道路、廣場(chǎng)、周界及公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)視并記錄。5、門(mén)禁：小區(qū)及單元的門(mén)禁系統(tǒng)與可視對(duì)講相結(jié)合，并由中控室監(jiān)控。6、有線電視：接到各戶，每戶一個(gè)端口。7、電話：每戶兩條電話線。8、寬帶：入小區(qū) 100 兆帶寬，入戶10 兆帶寬。9、供水（ 1）生活供水情況（17kw） ；分別由市政給水管網(wǎng)及小區(qū)自備井供給小區(qū)儲(chǔ)水池，通過(guò)小區(qū)微機(jī)變頻供水系統(tǒng)分高、低壓供水。設(shè)備有：低壓給水泵2臺(tái)高壓給水泵2臺(tái)井水提升水泵2 臺(tái)變頻控制柜2臺(tái)（ 2）消防供水系統(tǒng)30k

11、w小區(qū)設(shè)有獨(dú)立消防供水系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋供水系統(tǒng)。設(shè)有消防水泵 2 臺(tái)，自動(dòng)噴淋消防水泵2 臺(tái)，并設(shè)有高位消防水箱一個(gè)，消防氣壓罐一個(gè)，增壓水泵2 臺(tái)。10、排水系統(tǒng)11、煤氣由煤氣公司提供管道煤氣。12、智能化系統(tǒng)概況中乾商務(wù)花園智能化系統(tǒng)包括：1）防盜、秩序維護(hù)與對(duì)講系統(tǒng)停車場(chǎng)及小區(qū)內(nèi)主要出入口設(shè)攝像頭，并與秩序維護(hù)監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。2）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)按消防規(guī)范在住宅樓內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并與防排煙、正壓送風(fēng)、電梯等聯(lián)動(dòng)控制。3）遠(yuǎn)程抄表（水、電、煤氣、熱）預(yù)留接口。4）小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)。二、人員構(gòu)成及招聘計(jì)劃小區(qū)管理處采取由總公司實(shí)行整體管理監(jiān)督的經(jīng)理責(zé)任制。小區(qū)管理處設(shè)立“4 個(gè)部門(mén)” ，

12、 1、客服部2 、保潔部3 、秩序維護(hù)部 4 、 工程維修部。由管理處經(jīng)理直接對(duì)各部室的工作實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)，以便全面、直接、及時(shí)掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個(gè)管理過(guò)程，減少失誤，提高工作效率。為了使管理處的各項(xiàng)工作能有效運(yùn)作，切實(shí)完成物業(yè)公司對(duì)業(yè)主及各項(xiàng)指標(biāo)的承諾，以及本著精干、一專多能的精神，公司將配備一批高學(xué)歷、有經(jīng)驗(yàn)、有責(zé)任心的管理人員，結(jié)合經(jīng)過(guò)精心挑選、嚴(yán)格培訓(xùn)后上崗的專業(yè)人員組成一個(gè)業(yè)務(wù)精、思想好、素質(zhì)高的集體，總?cè)藬?shù)為28 人，其中管理人員大專學(xué)歷占80%；所有工作人員分為兩期止崗：1、物業(yè)籌備期2 、常規(guī)期。三、前期物業(yè)管理工作目標(biāo)及內(nèi)容（一）籌備期工作內(nèi)容成立中乾商務(wù)花園物業(yè)管

13、理處籌備組工作內(nèi)容：1、成立籌備組；2、物業(yè)人員招聘；3、人員培訓(xùn)；4、管理處設(shè)備物資準(zhǔn)備；5、購(gòu)置用于提供專項(xiàng)服務(wù)的物資及裝備；6、編制中乾商務(wù)花園物業(yè)管理介紹彩頁(yè)；7、配合售樓部，從“物業(yè)創(chuàng)品牌、中乾添光彩”開(kāi)展前期物業(yè)管理工作；8、進(jìn)行中乾商務(wù)花園物業(yè)管理標(biāo)識(shí)系統(tǒng)策劃；9、聯(lián)系將向中乾商務(wù)花園提供公共配套服務(wù)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，如供水、供電、供氣、有線電視、，郵政、通訊，環(huán)衛(wèi)等部門(mén)，準(zhǔn)確掌握開(kāi)通服輸務(wù)的條件、方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；10、聯(lián)系將對(duì)中乾商務(wù)花園實(shí)行公共管理的各種部門(mén)，如公安、消防、街道辦事處，與他們建立良好的公共關(guān)系。11、跟進(jìn)小區(qū)建設(shè)和秩序維護(hù)工作。12、編寫(xiě)印制中乾商務(wù)花園公眾制度

14、，包括： 前期物業(yè)管理服務(wù)合同； 臨時(shí)管理規(guī)約； 業(yè)主手冊(cè)；裝修指南14、完善管理處各項(xiàng)內(nèi)部運(yùn)作規(guī)章制度。15、跟進(jìn)小區(qū)建設(shè)和秩序維護(hù)工作；16、參與中乾商務(wù)花園的房屋、機(jī)電、消防、智能系統(tǒng)的安 裝、調(diào)試、竣工驗(yàn)收工作。17、舉行一次以物業(yè)管理為主題的業(yè)主懇談會(huì)；18、攝制有關(guān)小區(qū)物業(yè)管理介紹的 VC醴；19、管理設(shè)備進(jìn)場(chǎng)；20、智能系統(tǒng)操作、維護(hù)的專項(xiàng)培訓(xùn)與實(shí)習(xí)演練；21、與沈陽(yáng)福運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行物業(yè)移交工作；22、入住工作的全面準(zhǔn)備和模擬管理；23、辦理入住。四 常規(guī)期物業(yè)管理工作目標(biāo)及內(nèi)容（一）物業(yè)公司的內(nèi)部管理方案1、公司運(yùn)作機(jī)制由經(jīng)理下達(dá)工作指令，由各職能部門(mén)執(zhí)行指令，弁把指

15、令細(xì) 化處理，由各管理人予以實(shí)施，各職能部門(mén)按分工對(duì)管理處的實(shí) 施情況進(jìn)行監(jiān)督弁獲取反饋信息， 反饋信息的另一來(lái)源由管理處 自行發(fā)出，由各部門(mén)負(fù)責(zé)人協(xié)助經(jīng)理或直接出處理，再由經(jīng)理發(fā)出新的工作指令。經(jīng)理2、人員培訓(xùn)計(jì)咖培訓(xùn)，是恩物業(yè)內(nèi)部管理一直推行的制度，指令一職能部門(mén) 員工進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同階段的培訓(xùn)，也將是中乾商務(wù)花園管理處圓滿完成合同期承諾管理目標(biāo)的重要保證。因此， 自管理處成立之日起，即實(shí)施一套有效的培訓(xùn)計(jì)劃，并切實(shí)推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺(jué)悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識(shí)的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批優(yōu)秀人才來(lái)完成中乾商務(wù)花園各項(xiàng)物業(yè)管理工作。（ 1 ）培訓(xùn)形式1）培訓(xùn)分三

16、階段進(jìn)行： 入住前培訓(xùn) 入住后上崗培訓(xùn) 正常管理期培訓(xùn)（ 2）培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和對(duì)各類專業(yè)人員單獨(dú)進(jìn)行特別培訓(xùn)1）集中培訓(xùn)2）分類培訓(xùn) 物業(yè)助理培訓(xùn) 秩序維護(hù)員培訓(xùn) 保潔員培訓(xùn) 維修人員培訓(xùn)3）重點(diǎn)培訓(xùn)（ 2）培訓(xùn)目標(biāo) 管理人員持證上崗率100%； 特種工作人員持證上崗率100%； 其它員工達(dá)到崗位技術(shù)精通，50%以上人員熟悉2 個(gè)部門(mén)以下工作； 完成公司下達(dá)的管理目標(biāo)。（ 3）培訓(xùn)計(jì)劃 中乾商務(wù)花園管理處管理人員培訓(xùn)計(jì)劃 中乾商務(wù)花園管理處秩序維護(hù)員特別培訓(xùn)計(jì)劃 中乾商務(wù)花園管理處保潔員特別培訓(xùn)計(jì)劃 中乾商務(wù)花園管理處維修人員特別培訓(xùn)計(jì)劃（ 4）人員管理1)招聘2) 崗位責(zé)任制度3) 考核與競(jìng)

17、爭(zhēng)考核 : 日考核 月考核 季度考核 年度考核競(jìng)爭(zhēng)： 管理處經(jīng)理競(jìng)選聘任制 管理人員競(jìng)爭(zhēng)上崗制4) 末位淘汰制度3、管理規(guī)章制度和小區(qū)檔案的建立與管理住宅區(qū)檔案資料是住宅區(qū)財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，管理好住宅區(qū)檔案資料是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，中乾商務(wù)花園管理處將按小區(qū)工程建設(shè)資料、小區(qū)業(yè)主/ 住戶資料和日常管理資料三部分進(jìn)行檔案的建立和集中管理，利用計(jì)算機(jī)這一現(xiàn)代化的管理手段，不斷更新完善提高管理檔次，開(kāi)發(fā)多媒體信息查詢系統(tǒng)，方便管理及業(yè)主住戶的查詢工作。( 1) 管理制度的建立小區(qū)公眾制度為規(guī)范小區(qū)管理，維護(hù)小區(qū)公眾利益，明確業(yè)主/ 住戶公共行為指引，方便業(yè)主/ 住戶生活辦理，管理處根據(jù)市有關(guān)物

18、業(yè)管理?xiàng)l例及法律法規(guī)制定出中乾商務(wù)花園一整套小區(qū)公眾管理制度，主要包括如下： 中乾商務(wù)花園業(yè)主管理規(guī)定 中乾商務(wù)花園消防管理規(guī)定 中乾商務(wù)花園消防指南 中乾商務(wù)花園裝修管理規(guī)定 中乾商務(wù)花園停車場(chǎng)管理規(guī)定 中乾商務(wù)花園精神文明公約中乾商務(wù)花園商鋪管理規(guī)定小區(qū)檔案管理A:小區(qū)工程建設(shè)資料在管理處成立進(jìn)駐中乾商務(wù)花園后，管理處將立即建立小區(qū)工程資料檔案，通過(guò)設(shè)計(jì)單位、施工單位，接收完整的小區(qū)建筑竣工圖紙資料，包括有結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等圖紙資料。B: 小區(qū)住戶資料小區(qū)入住后建立的住戶檔案屬于管理處要建立的重要資料，內(nèi)容包括業(yè)主/ 住戶家庭資料，居住人口變化情況等，主要以 “麥恩物業(yè)管理軟

19、件”來(lái)建立管理。C: 日常管理資料本項(xiàng)目資料包括：裝修檔案、公用設(shè)備設(shè)施檔案、社區(qū)文化活動(dòng)檔案、財(cái)務(wù)檔案、員工個(gè)人檔案、業(yè)主/ 住戶意見(jiàn)調(diào)查表、服務(wù)質(zhì)量回訪、住戶投訴記錄及處理情況、重大事件等，以科學(xué)、完善地記錄小區(qū)的日常管理工作。D: 保密工作在檔案資料的保管方面，管理處將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則，設(shè)專人柜保管，制定完善管理、查閱制度，確保不丟失，不泄密。2）檔案目錄 樓于接管資料； 專業(yè)化管理資料； 企業(yè)發(fā)展規(guī)劃； 業(yè)主委員會(huì)資料； 委托合同； 目標(biāo)責(zé)任制及有償服務(wù)； 爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)優(yōu)規(guī)劃與實(shí)施方案； 各項(xiàng)管理制度 現(xiàn)化代管理手段 人員素質(zhì)與培訓(xùn) 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 設(shè)備管理 市政公用

20、設(shè)施管理 環(huán)境衛(wèi)生管理 秩序維護(hù)管理 精神文明建設(shè)及社會(huì)文化活動(dòng) 經(jīng)濟(jì)效益與便民服務(wù) 質(zhì)量管理（二）物業(yè)管理工作內(nèi)容為配合中乾商務(wù)花園的現(xiàn)代化高檔次設(shè)計(jì)特點(diǎn)，管理處將通過(guò)推行一套完整的規(guī)范化、有重點(diǎn)、有特色的物業(yè)管理制度，以維護(hù)小區(qū)的房屋、設(shè)施，美化小區(qū)的環(huán)境面貌，創(chuàng)造一個(gè)安逸、舒適的生活樂(lè)園。1 、入住管理小區(qū)交付管理后的入住工作，是管理處與業(yè)主/ 住戶正式接觸的時(shí)間，入住過(guò)程安排、控制的好壞，將直接影響業(yè)主/ 住戶對(duì)地產(chǎn)公司和物業(yè)公司的第一印象，對(duì)日后的管理工作、日后的服務(wù)管理關(guān)系帶來(lái)關(guān)鍵性的影響，所以， 管理處在入住儀式和程序上特作妥善的安排，以護(hù)地產(chǎn)公司的影響，方便業(yè)主/ 住戶入住。入

21、住儀式協(xié)助地產(chǎn)公司選擇中乾商務(wù)花園的入住儀式日期，邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、同行及部分業(yè)主/ 住戶參加，邀請(qǐng)新聞媒介出席，開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，辦求擴(kuò)大中乾商務(wù)花園這個(gè)高檔次、 配備齊全的現(xiàn)代住宅小區(qū)已順利建成并隆重入住的影響力，以促進(jìn)銷售工作。入住程序1） 業(yè)主 / 住戶提供入住資料：包括入住通知書(shū)、購(gòu)房合同、身份證、相片、指定銀行存折及復(fù)印件、交款證明、前期物業(yè)管理協(xié)議。2）業(yè)主/住戶參加聽(tīng)課，看 VCD©1 15分鐘）詳細(xì)了解小區(qū)情況，了解管理處的有關(guān)管理制度，運(yùn)作制度。3) 憑入住通知書(shū)領(lǐng)取入住資料，包括住戶手冊(cè)管理公約 裝修指南入住通知書(shū)加蓋“已領(lǐng)資料”章。4) 現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)簽訂小區(qū)繳費(fèi)協(xié)議書(shū)

22、、 消防安全責(zé)任書(shū)、入住登記表、 小區(qū)入住合約、 緊急情況聯(lián)絡(luò)表、 業(yè)主證申請(qǐng)表 。5) 攜入住繳費(fèi)通知書(shū)一財(cái)務(wù)室交納有關(guān)費(fèi)用。6) 憑交費(fèi)收據(jù)領(lǐng)取鑰匙，簽收，交回有資料歸檔。7) 管理處安排維修人員協(xié)同業(yè)主/ 住戶驗(yàn)收房屋，雙方簽名后交回驗(yàn)收單歸檔。管理要點(diǎn)1) 為使每位業(yè)主/ 住戶來(lái)管理處辦事方便，不出現(xiàn)混亂或無(wú)所適從的現(xiàn)象，管理處計(jì)劃分部門(mén)、分職能、分步驟、采用指引明確的一條龍流水作業(yè)方法為業(yè)主/ 住戶辦理入住手續(xù)。2)小區(qū)入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷XXX等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛；插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處7”字樣；標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。3) 張貼大型

23、宣傳單、入住流程圖、辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識(shí)清楚、一目了然，方便業(yè)主/住戶查閱了解。4)設(shè)立業(yè)主/住戶培訓(xùn)課室，專門(mén)制作一輯 VCCK復(fù)播放， 向業(yè)主 / 住戶介紹小區(qū)的基本情況，房屋樓宇的特點(diǎn)，配備的各種公共設(shè)施和智能系統(tǒng)，管理處運(yùn)作及中乾商務(wù)花園的管理制度， 讓每一位業(yè)主/ 住戶從一開(kāi)始對(duì)有關(guān)情況有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。5) 管理處辦公環(huán)境：掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。6) 管理人員著裝整潔，精神飽滿；辦公室內(nèi)資料擺放整齊 有序。7) 管理處的工作準(zhǔn)則是入住事情一次辦完，不用多次往返，不用浪費(fèi)時(shí)間。2、小區(qū)環(huán)境秩序1）中乾商務(wù)花園紅線范圍內(nèi)

24、的環(huán)境設(shè)施。2）會(huì)影響中乾商務(wù)花園的美觀、安全、交通、安寧的圍墻外圍。管理要點(diǎn)1） 維持中乾商務(wù)花園的原設(shè)計(jì)風(fēng)貌、獨(dú)特風(fēng)格。2）使中乾商務(wù)花園環(huán)境清新宜人，干凈整潔。3）有一個(gè)安全、祥和、融洽、方便、舒適的生活空間。3、保潔管理保潔管理范圍1）中乾商務(wù)花園內(nèi)公共環(huán)境的保潔工作。2）各樓宇房屋與公共樓梯、過(guò)道的清潔保潔工作。3）各種公共設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備房與配套設(shè)備的清潔、保潔工作。4）小區(qū)內(nèi)的定期消殺、滅蟲(chóng)害的工作。清潔衛(wèi)生 建立清掃保潔制度 房屋立面、公共樓道及區(qū)內(nèi)道路整潔，無(wú)堆放雜物現(xiàn)象； 樓道內(nèi)每天掃一次，拖一次，全天保持清潔。 水箱一年清洗一次， 供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次污染及隱患；

25、定期殺滅蚊、蠅、鼠，并做到無(wú)滋生源； 保潔班長(zhǎng)必須對(duì)樓道及公共區(qū)域檢查一次，保證工作質(zhì)量。 保潔班長(zhǎng)組織保潔員每月二次園區(qū)大清掃，保持園區(qū)良好環(huán)境秩序。管理模式與作業(yè)要求A、管理模式：1）管理處設(shè)立保潔人員負(fù)責(zé)中乾商務(wù)花園的清潔、保潔工作。2）制定健全完善的操作規(guī)程，考核制度及激勵(lì)機(jī)制，規(guī)范化管理。B、作業(yè)要求：1）設(shè)施設(shè)備、樓梯走道、扶手圍欄等日掃日拖，保持干凈整潔，垃圾日產(chǎn)日潔，確保無(wú)亂扔亂放現(xiàn)象。2）小區(qū)內(nèi)的消殺工作每年進(jìn)行一次，做好事前通知工作。管理措施1）管理處經(jīng)理是管理工作的指揮者和監(jiān)督檢查者，每日必須對(duì)小區(qū)內(nèi)和各項(xiàng)工作進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，減少漏洞，掃除管理盲點(diǎn)。2）所

26、有管理人員、秩序維護(hù)員、保潔員都是小區(qū)環(huán)境與安全的維護(hù)員，各盡其責(zé)、互相配合，共同搞好小區(qū)管理。3）加強(qiáng)環(huán)境安全巡邏整治，確保大門(mén)、道路暢通，無(wú)公共設(shè)備設(shè)施損壞及不文明現(xiàn)象發(fā)生。4）建立制度、宣傳精神文明建設(shè)，使小區(qū)內(nèi)業(yè)主/ 住戶自覺(jué)維修、自覺(jué)遵守，形成一個(gè)互動(dòng)的大家庭。4、秩序維護(hù)管理安全是小區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)的首要保證，也是中乾商務(wù)花園一貫相當(dāng)重視的工作，中乾商務(wù)花園的秩序維護(hù)管理工作在嚴(yán)格堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)，還將有針對(duì)性、有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)防落應(yīng)急措施和秩序維護(hù)員隊(duì)伍的建設(shè)，從而確保中乾商務(wù)花園秩序維護(hù)工作的萬(wàn)無(wú)一失。業(yè)主/ 住戶被盜和車輛丟失的責(zé)任和承諾家居安全是每位業(yè)主/ 住戶最為關(guān)心的事

27、情，也是管理處最為重視的首要工作，結(jié)合中乾商務(wù)花園的特點(diǎn)，安全的工作則更為重要。 為使入住中乾商務(wù)花園的業(yè)主/ 住戶可以真正安居樂(lè)業(yè)，無(wú)后顧之憂，共享中乾商務(wù)花園大自然設(shè)計(jì)的環(huán)境和麥恩專業(yè)物業(yè)管理的優(yōu)越，另外，管理處在積極維護(hù)小區(qū)安全，撲滅犯罪因素的同時(shí)，為住戶提供一些額外的信心保證。對(duì)于不論是任何原因發(fā)生的有關(guān)被盜、失車案件，管理處必將全力協(xié)助有關(guān)部門(mén)破案。力求將業(yè)主/ 住戶的損失減至最低。管理要點(diǎn)：1） 無(wú)“三無(wú)”閑雜人員進(jìn)出，無(wú)可疑犯罪分子游蕩。2） 無(wú)摩托車、機(jī)動(dòng)車丟失。3） 無(wú)搶劫、盜竊事件、火災(zāi)發(fā)生。管理方式：采用相對(duì)獨(dú)立封閉式管理，交叉巡邏的安全管理辦法，力求掃除任何的治安盲點(diǎn)、

28、黑點(diǎn)、死點(diǎn)。（ 1 ） 建立三層立體交叉的巡查、檢查、 監(jiān)控的秩序維護(hù)機(jī)制。1）設(shè)立門(mén)崗： 固定門(mén)崗：嚴(yán)格控制小區(qū)人員和車輛的進(jìn)出。 流動(dòng)巡邏崗：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)環(huán)境、各樓層、地下室、商鋪的巡邏檢查，確保無(wú)犯案隱患存在，無(wú)犯罪案件發(fā)生。 機(jī)動(dòng)快速反應(yīng)崗：快速處理、控制突發(fā)事件的發(fā)生及檢查，聯(lián)系各崗位的工作。2）人員配置 固定門(mén)崗：配置合理適量秩序維護(hù)員。 流動(dòng)巡邏崗：配置合理適量秩序維護(hù)員 機(jī)動(dòng)快速反應(yīng)崗：一般由秩序維護(hù)部主管或經(jīng)理?yè)?dān)任，起到調(diào)度、檢查、監(jiān)督的作用，利用配備的摩托車，不停地在區(qū)內(nèi)各崗間穿插檢查。3）秩序維護(hù)員工作用具 各固定門(mén)崗配備對(duì)講機(jī)一部 流動(dòng)巡邏崗配備對(duì)講機(jī)兩部。 機(jī)動(dòng)快速反應(yīng)

29、崗和智能監(jiān)控值班室各配備對(duì)講機(jī)一部。 每位秩序維護(hù)員配備記事本、警棍，手電筒。 2）充分利用智能巡更系統(tǒng)，重點(diǎn)放在每一樓道、天臺(tái)、出入口、架空隱蔽處，圍墻四周均設(shè)立巡更登記點(diǎn)。（3） 利用小區(qū)的智能監(jiān)控值班室 24小時(shí)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，各崗秩序維護(hù)員的巡查，對(duì)講網(wǎng)形成一個(gè)全面嚴(yán)密、內(nèi)外結(jié)合、 立體交叉、動(dòng)靜互補(bǔ)的全方位立體防范系統(tǒng)和突發(fā)事件快速處理系統(tǒng)。住宅區(qū)報(bào)警的應(yīng)急處理信息收集處理以智能監(jiān)控值班室為主導(dǎo)的應(yīng)急信息處理網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)監(jiān)控值 班室統(tǒng)一協(xié)調(diào)、調(diào)動(dòng)所有部門(mén)力量，及時(shí)處理應(yīng)急突發(fā)事情，弁 作出快速判斷，當(dāng)內(nèi)部力量不足時(shí)向社會(huì)有關(guān)公眾部門(mén)求助支 援。居家報(bào)警me管理處智能監(jiān)控值班室盜竊、

30、k"螂事戳的生快速反應(yīng) 人擊加靠活動(dòng)，管理處在秩序的方面的工作,特別制定上回全噱等遍件以理流程需地勒務(wù)柘園的閉路電視智能監(jiān)控未縱 相關(guān)施程制后監(jiān)控設(shè)備就是要櫥券急悵默序相戶員都能熟悉了解應(yīng)急情灰心作肺礴門(mén)不致出現(xiàn)嗨場(chǎng)混亂或1處!里不當(dāng)延誤戰(zhàn)機(jī)的現(xiàn)象確保中乾商務(wù)花園在沒(méi)件蜀5佛色下，仍能使小區(qū)的每一位住戶放心工作、安心地生活(3)秩序維護(hù)服人掌旨奔瓢舌秩序。1)船要9入耳24小時(shí)值班;是判由二二1'二二.徐篥護(hù)人員定時(shí)巡查；2)3)4)526)7)8)性質(zhì)以及是否可自行處理對(duì)入口、重要部位 24-/監(jiān)控； 否廣告牌、燈吉字畫(huà)、亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象;無(wú)小商金鹿高聲喊叫;發(fā)現(xiàn)有應(yīng)急處理計(jì)劃

31、浦措施，必要時(shí)成及時(shí)也念夫1K用防止事態(tài)進(jìn)r VIZ 少心化，哪建現(xiàn)場(chǎng);k有突發(fā)可疑情況對(duì)外來(lái)訪探人員 建立詢M登記制度;(4)交通車輛管理控制調(diào)動(dòng)1 ）摩托車、助力車和自行車存放指定地點(diǎn)；2）停車場(chǎng)以外區(qū)域禁止停放汽車；3）定期清理破舊、長(zhǎng)期無(wú)人使用的自行車；5、車輛管理管理方式1）全面對(duì)小區(qū)實(shí)行規(guī)范化、合理化、專業(yè)化的統(tǒng)一管理。2 ） 24 小時(shí)值班制度，選派專職秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)全面管理。3）全面實(shí)行車輛嚴(yán)格管理，車輛進(jìn)出、檢查、登記、收費(fèi)全部由電腦管理，避免人為出錯(cuò)或作弊。4）規(guī)范車輛，確保停車位，各種標(biāo)識(shí)指示齊全、確保車輛停放進(jìn)出有序，無(wú)道路堵塞及亂放現(xiàn)象。5）確保人車分流，維持小區(qū)良好

32、秩序。人員工作安排1 ）大門(mén)崗設(shè)秩序維護(hù)員，專職負(fù)責(zé)指揮車輛進(jìn)出，檢查監(jiān)督車輛停放情況，確保大門(mén)主干道路的暢通。2）警衛(wèi)人員對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行巡邏，檢查每輛存放車輛，避免出現(xiàn)被盜、被損及亂停放現(xiàn)象發(fā)生。管理要點(diǎn)1 ）制備完善的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)各種車輛指示指路標(biāo)識(shí)，牌必須清楚齊全，讓每一位車主均能方便地通過(guò)上述標(biāo)識(shí)，按規(guī)定停車輛。2）規(guī)范車輛，除了有健全的管理制度外，關(guān)鍵還要制定合理的措施，制度上規(guī)定每區(qū)域業(yè)主/ 住戶的車輛必須相應(yīng)地停放，可以避免出現(xiàn)亂停亂放或爭(zhēng)車位等混亂現(xiàn)象。3）培訓(xùn)秩序維護(hù)員熟悉小區(qū)車主情況，認(rèn)真負(fù)責(zé)地指揮、疏導(dǎo)、確保行人安全。4） 熟悉和充分利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)在混亂現(xiàn)象或

33、盜、損車可疑情況，立即通過(guò)對(duì)講通知有關(guān)秩序維護(hù)員進(jìn)行處理， 利用人機(jī)的完美配合，有效地管理停車場(chǎng)和車輛。5）單車、摩托車、電動(dòng)車的管理，考慮中乾商務(wù)花園建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，為保證業(yè)主/ 住戶有一個(gè)安全、寧?kù)o的茶余、飯后散步環(huán)境、將限制單車、摩托車上道，兩車在相應(yīng)的入口邊建造專用車棚，統(tǒng)一管理。6）整體規(guī)劃停車位，按不同情況，如出售車位、長(zhǎng)租固定車位、零星臨時(shí)停放車位三種進(jìn)行劃分管理，用不同顏色、標(biāo)志明確標(biāo)示，方便住戶車主使用，有利于管理，縮短檢查監(jiān)控的時(shí)間，減少事故的發(fā)生。7）保持與汽車維修部門(mén)的熱線聯(lián)系，一旦發(fā)生車輛故障或事故，隨時(shí)聯(lián)系維修拖車，確保停車場(chǎng)和道路的暢通無(wú)阻。6、公用設(shè)施與設(shè)備維護(hù)

34、和管理中乾商務(wù)花園包括小高層、多層樓房，集智能安防、人文景觀于一身的住宅區(qū)，相應(yīng)的各種各樣公用設(shè)計(jì)設(shè)備則數(shù)量繁多，如電梯、生活水泵房、防排煙風(fēng)機(jī)、高低壓配電房、消防自動(dòng)報(bào)警噴淋系統(tǒng)等等，非一般小區(qū)所能攀比。但是，也提高了維護(hù)保養(yǎng)的難度，因此對(duì)公用設(shè)施設(shè)備如何做好維護(hù)管理，于小區(qū)、于業(yè)主 / 住戶利益都十分重要和必要。據(jù)此，管理處的該項(xiàng)工作的管理上將重點(diǎn)加大力度，強(qiáng)化措施，力求盡善盡。設(shè)備三級(jí)人員管理1 ）保養(yǎng)責(zé)任人：各種設(shè)備設(shè)立專職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。2）設(shè)備負(fù)責(zé)人：設(shè)立維修主管，對(duì)設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)工作進(jìn)行長(zhǎng)期的監(jiān)督及指導(dǎo)工作，編制有關(guān)的維修保養(yǎng)計(jì)劃，確保工作的落實(shí)。

35、3 ） 專業(yè)保養(yǎng)責(zé)任人：與專業(yè)維修公司確定專人專職維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，確保重大設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。設(shè)備五級(jí)保養(yǎng)檢修1）日檢：每日由保養(yǎng)責(zé)任人對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)。2）月檢：每月由管理處設(shè)備維修主管協(xié)同具體設(shè)備保養(yǎng)責(zé)任人對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)。3）年檢：每年一次由公司品質(zhì)管理部門(mén)設(shè)備主管牽頭號(hào)對(duì)設(shè)備進(jìn)行年度檢查保養(yǎng)。4）大修保養(yǎng)：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)要求、保養(yǎng)規(guī)格、由管理處工程維修部配合專業(yè)保養(yǎng)責(zé)任人定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修保養(yǎng)。5）承包專業(yè)保養(yǎng)：專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備由專業(yè)承包方負(fù)責(zé)全面的保養(yǎng)，與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽訂合同，確保高尖技術(shù)的可靠性。設(shè)備管理要點(diǎn)1 ）落實(shí)設(shè)備設(shè)施從安裝、調(diào)試、驗(yàn)收到日常維護(hù)，中、大修一條龍的

36、全面跟蹤管理計(jì)劃，做到每項(xiàng)設(shè)備資料齊全、配件完整。2）制定嚴(yán)格、科學(xué)的設(shè)備管理制度、操作堆積，確保設(shè)備良好運(yùn)作。3）制定完善的設(shè)備維修人員崗位責(zé)任，提高設(shè)備管理人員 責(zé)任心，調(diào)動(dòng)積極性，發(fā)揮潛能。4）定崗定員，落實(shí)責(zé)任，保養(yǎng)、維修、清潔，包干到底。5）加強(qiáng)培訓(xùn)，掌握最新技術(shù)、技能、集維修、保養(yǎng)、多面全能于一身。7、消防安全管理1 ）設(shè)立三級(jí)人員管理制度，維修工、秩序維護(hù)員為消防責(zé) 任人，主任為主管、公司領(lǐng)導(dǎo)層為最終監(jiān)督指導(dǎo)。2） 成立義務(wù)消防隊(duì)，制度消防檢查計(jì)劃，培訓(xùn)義務(wù)消防員，定期檢查，消除隱患，維護(hù)設(shè)施設(shè)備。3）創(chuàng)建“119”消防示范小區(qū)，建立義務(wù)消防大使，完全消防法規(guī)精神，共同維護(hù)消防安

37、全。4）密切配合公安消防部門(mén)，定期舉行咨詢普查、消防演習(xí)活動(dòng)，強(qiáng)化消防意識(shí)，提高應(yīng)急能力，確保小區(qū)安全。管理措施1 ） 充分發(fā)揮每位業(yè)主/ 住戶的消防防范意識(shí)，建議每戶配備滅火器，由管理處統(tǒng)一聯(lián)系代購(gòu)，為消防安全提供最基礎(chǔ)的保證。2）每年制定全面的檢查、演練、施工、宣傳計(jì)劃，組織全體員工貫徹落實(shí)。3）建立健全的作業(yè)制度并予嚴(yán)格執(zhí)行。4）確保消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)完整良好，專人負(fù)責(zé)，定時(shí)檢測(cè)，定時(shí)演練。5）完善設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)、資料、標(biāo)識(shí)，確保隨時(shí)處于良好待用狀態(tài)。6）積極參加培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)能力水平。7）消防通道、是消防的薄弱點(diǎn)，確保無(wú)雜物堆放、堵塞或被占用。8）充分發(fā)揮智能監(jiān)控中內(nèi)控制系統(tǒng)，人防

38、物防共抓，將消防隱患減低為零。8、裝修及規(guī)范化管理由于小區(qū)在建筑設(shè)計(jì)上給業(yè)主/ 住戶留下了很大的居室裝修空間，我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)，在入住后的1-2 年間，小區(qū)必然要經(jīng)歷一個(gè)規(guī)模龐大、密度集中的住宅單位高峰裝修期。在這期間，小區(qū)會(huì)遇到裝修人流、車流、物流大，裝修垃圾多的情況，成為影響小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境的客觀因素。為了使在歷時(shí)1-2 年時(shí)間的大規(guī)模裝修期內(nèi)，確保小區(qū)維持一個(gè)秩序井然，清潔衛(wèi)生良好的環(huán)境，擬在公司過(guò)去成功取得的管理經(jīng)驗(yàn)上，加以進(jìn)一步提煉，制定并實(shí)施一整套嚴(yán)格管理的措施，重點(diǎn)放在裝修材料進(jìn)場(chǎng)、裝卸及裝修垃圾清運(yùn)、存貯及裝修審批、監(jiān)管及控制糾正違章等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作方面，務(wù)求確保小區(qū)在裝修期間內(nèi)有

39、一個(gè)良好的環(huán)境和維護(hù)小區(qū)房屋的正常使用。同時(shí)， 公司將為業(yè)主住戶提供完善的裝修綜合服務(wù)。對(duì)裝修材料和運(yùn)輸車輛的管理1）在小區(qū)門(mén)崗處進(jìn)行嚴(yán)格檢查。2）對(duì)容易散落小區(qū)的材料，必須經(jīng)妥善包裝后方可進(jìn)入小區(qū)。小區(qū)外開(kāi)辟材料臨時(shí)堆放包裝區(qū)，管理處提供人力裝卸、包裝材料等服務(wù)。3） 對(duì)容易污染小區(qū)的車輛，必須經(jīng)過(guò)清潔后方可進(jìn)入小區(qū)。在區(qū)外設(shè)車輛清洗點(diǎn)，管理處提供洗車服務(wù)做配合。4）規(guī)定進(jìn)入小區(qū)的裝修材料，不得在戶外堆放。管理處提供水平運(yùn)輸車、搬運(yùn)工具和人力裝卸搬運(yùn)服務(wù)做配合。5）充分發(fā)揮管理處檢查、監(jiān)管與服務(wù)三重功能。對(duì)裝修垃圾的管理1）實(shí)行裝修垃圾袋裝化。2）實(shí)行裝修垃圾袋統(tǒng)一化、標(biāo)識(shí)化，嚴(yán)防不潔包裝袋

40、污染環(huán)境。3）實(shí)行袋裝裝修垃圾定時(shí)定點(diǎn)投放。小區(qū)分片各設(shè)立一個(gè)專用裝修垃圾房，管理提供水平運(yùn)輸小區(qū)駁動(dòng)工具和人力搬運(yùn)服務(wù)做配合。4）實(shí)行裝修垃圾定時(shí)統(tǒng)一由管理處安排車輛清運(yùn)工作。5）充分發(fā)揮管理處檢查、監(jiān)管與服務(wù)三重功能。裝修綜合服務(wù)4） ） 設(shè)立裝修綜合服務(wù)咨詢處，提供裝修設(shè)計(jì)、選材、報(bào)價(jià)及工程質(zhì)量咨詢服務(wù)。2）組織安排信譽(yù)良好，有實(shí)車的材料供應(yīng)商在現(xiàn)場(chǎng)展銷產(chǎn)品。3）推薦口碑好、實(shí)力強(qiáng)的裝修單位。4）根據(jù)不同戶型，設(shè)計(jì)提供多種裝修方案，供業(yè)主/ 住戶選擇。5）舉辦裝修知識(shí)講座會(huì)和業(yè)主/ 住戶裝修心得交流會(huì)。6）協(xié)助業(yè)主/ 住戶監(jiān)督材料質(zhì)量和工程質(zhì)量。7）對(duì)裝修人員按照區(qū)域，嚴(yán)格實(shí)行分區(qū)管理。

41、9、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施房屋使用維護(hù)和管理為保持樓宇的完好美觀，使業(yè)主 / 住戶享有寧?kù)o舒適的生活環(huán)境，管理處將從以下幾個(gè)方面對(duì)房屋的使用和維護(hù)進(jìn)行管理。管理模式1）制度化管理：根據(jù)市、國(guó)家的法規(guī)要求，在小區(qū)接管前制定并在接管后嚴(yán)格執(zhí)行一整套樓宇房屋的接管、驗(yàn)收、保養(yǎng)、維護(hù)等全面的管理制度和計(jì)劃，規(guī)范管理。2）裝修管理：從美化小區(qū)、統(tǒng)一外貌、保證結(jié)構(gòu)安全方面考慮， 重點(diǎn)做好入住后的首次裝修管理。由于大部門(mén)房子是毛壞房，并且嚴(yán)格要求不設(shè)防盜網(wǎng)、故對(duì)于防止拆墻、封陽(yáng)臺(tái)、加裝防盜網(wǎng)、 破壞紅外防盜智能系統(tǒng)等違章裝修的監(jiān)控特點(diǎn)重要，是房屋管理的首要問(wèn)題，故將加強(qiáng)管理。3） 人員管理：建立房屋維修三級(jí)

42、人員管理制度：裝修監(jiān)管員、房屋維修員、主管（經(jīng)理）巡視員，全方位地共同維護(hù)房屋使用保養(yǎng)。管理要點(diǎn)1）裝修管理： 制定嚴(yán)格、科學(xué)、合理的裝修管理規(guī)定： 嚴(yán)格執(zhí)行裝修申請(qǐng)審批制度，控制違章裝修； 廣泛宣傳有關(guān)裝修的法規(guī)和違章裝修的害處，讓業(yè)主/住戶自愿、自覺(jué)維護(hù)房屋的安全使用。 設(shè)立裝修監(jiān)管員制度，專人專項(xiàng)，巡查復(fù)檢，層層把關(guān)，堅(jiān)決杜絕安裝防盜網(wǎng)，違章搭建或因裝修而破壞紅外線防盜智能系統(tǒng)正常使用的現(xiàn)象。2）有計(jì)劃、有制度地對(duì)房屋維護(hù)： 每年制定年度的房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃，逐級(jí)落實(shí)執(zhí)行； 定時(shí)、不定時(shí)地對(duì)房屋、樓道、樓層進(jìn)行檢查清理，確 保無(wú)亂堆放雜物，無(wú)亂寫(xiě)亂貼廣告等現(xiàn)象。 完善房屋維修，保養(yǎng)及觀察記

43、錄資料，建立健全房屋管理檔案。 重大問(wèn)題處理均通報(bào)地產(chǎn)工程，使之隨時(shí)掌握小區(qū)的動(dòng)態(tài)。智能系統(tǒng)的日常運(yùn)作及維護(hù)1、日常運(yùn)作1）建立以智能監(jiān)控值班室為中心、集設(shè)備監(jiān)控、消防監(jiān)控、閉路監(jiān)控、可視對(duì)講、緊急求助、快速反映、信息交流、網(wǎng)上服務(wù)、 日常管理等一體的中乾商務(wù)花園全面、全方位的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。2） 實(shí)施專人專職24 小時(shí)值班監(jiān)控操作，全面負(fù)責(zé)小區(qū)運(yùn)行狀況監(jiān)控、信息采集、傳遞、記錄、反饋等，作為小區(qū)總值班指揮中心， 完成小區(qū)正常運(yùn)作或應(yīng)急姿態(tài)下的協(xié)調(diào)、高教育工作者的功能。3）辦公室作為小區(qū)接待住戶的一個(gè)窗口，與智能監(jiān)控值班室緊密聯(lián)系一體，互為補(bǔ)充。白天以辦公室為主接收業(yè)主住戶投拆、維修信息，晚上轉(zhuǎn)

44、由該值班室承擔(dān)負(fù)責(zé)，利用本系統(tǒng)全面協(xié)調(diào)、高度管理處各部門(mén)的工作，為業(yè)主/ 住戶提供及時(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、維護(hù)1）加強(qiáng)業(yè)主住房裝修管理，嚴(yán)格執(zhí)行裝修審批制度，避免因業(yè)主住戶裝修原因而破壞智能系統(tǒng)的管線，特別如圍墻上的壓敏電纜， 墻內(nèi)地下的各種預(yù)埋管線，堅(jiān)決杜絕隨意拆墻開(kāi)洞而對(duì)智能系統(tǒng)有所損壞或降低其使用性能。2）設(shè)立六級(jí)維修保養(yǎng)規(guī)程：即日檢、季檢、年檢、大修、保養(yǎng)。并每日有記錄，嚴(yán)格保持系統(tǒng)規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。3）勤于檢查、巡視、隨時(shí)保持系統(tǒng)良好運(yùn)作狀態(tài)。如紅外線報(bào)警系統(tǒng)、煤氣自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等比較容易發(fā)生誤報(bào)，針對(duì)此情況，制定定期每半年清洗一次探頭號(hào)的制度，確保減少誤報(bào)，維持系統(tǒng)的正常使用。4）廣泛做好

45、宣傳，發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主住戶自覺(jué)維修、正確使用，并協(xié)助做好智能系統(tǒng)的保養(yǎng)工作，以提高系統(tǒng)的可靠性。房屋及公用部位的維修養(yǎng)護(hù)：a） 房屋完好率98%以上；b） 房屋零修、急修及時(shí)率95%以上；c）房屋零修工程合格率98減上；d）保持房屋外觀完好、整潔、沒(méi)有缺損現(xiàn)象；e）空調(diào)必須統(tǒng)一安裝在預(yù)留的位置上，不得私自隨意安裝f）管線統(tǒng)一下地或入公共管道。房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目周期/時(shí) 間責(zé)任人房屋樓 宇地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)、降沉觀察每周一 次工程維修部溝渠清理、沙井之沉積物清理每周二 次保潔部清理天臺(tái)雨水筒及渠閘每周一 次保潔部走廊及樓梯粉刷每三年 一次工程維修部修補(bǔ)粉刷外墻每五年 一次外協(xié)空置房開(kāi)門(mén)檢查：是

46、否漏水、開(kāi)裂等 問(wèn)題每月一 次工程維修部電氣設(shè)施、供水設(shè)施、開(kāi)關(guān)電 燈、電表每月一 次工程維修部清潔、打開(kāi)門(mén)窗通風(fēng)每季一 次保潔部機(jī)電設(shè) 備供水系統(tǒng)：檢查、加油及調(diào)試 各水泵每月二 次工程維修部供水系統(tǒng)：檢查閘閥、止水閥、 開(kāi)關(guān)等每月一 次工程維修部二次供水水池清洗每年二 次工程維修部供電系統(tǒng)：高低壓配電柜清潔 養(yǎng)護(hù)吸塵每周一 次工程維修部供電系統(tǒng)：各種開(kāi)關(guān)、電表檢 查每月一 次工程維修部供電系統(tǒng)：線路檢測(cè)、小修每年一 次外協(xié)設(shè)備、護(hù)欄等油漆翻新每年一 次工程維修部變壓器保養(yǎng)每年一 次供電公司消防設(shè) 備水泵試運(yùn)行每周一 次工程維修部水泵軸承加油、電機(jī)軸承加油每季一 次工程維修部日常巡社及保養(yǎng)、

47、自動(dòng)報(bào)警系 統(tǒng)測(cè)試一月每次工程維修部消防設(shè)備保養(yǎng)公共檢查及維修每年一 次外協(xié)電梯例行抹沒(méi)及檢查每周一 次工程維修部徹底檢查及大修每年一 次工程維修部智能系 統(tǒng)日常巡視保養(yǎng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 測(cè)試每周一 次工程維修部智能系 統(tǒng)各種監(jiān)視探頭、感應(yīng)器清潔養(yǎng) 護(hù)每月二 次工程維修部全面檢查及測(cè)試每年二 次工程維修部10、智能系統(tǒng)前期管理工作智能系統(tǒng)作為一種高新技術(shù)的產(chǎn)品，對(duì)管理人員以及業(yè)主/住戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)新生事物，要能充分發(fā)揮其作用，首先是要能了 解、熟悉掌握及靈活運(yùn)用，弁進(jìn)行必要的維護(hù)保養(yǎng)、才能使系統(tǒng) 正常提供服務(wù)。因此，加強(qiáng)智能系統(tǒng)的前期管理工作就變得十分 重要，如下是對(duì)前期工作的具體安排：1、選派一

48、名智能通訊工程師參加工程的施工、調(diào)度、驗(yàn)收 等工作，提前介入，詳細(xì)了解整個(gè)系統(tǒng)的功能、布線管理、工程 質(zhì)量、操作要求，為入住后的日常保養(yǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)、要求、向招商地產(chǎn)及承建商提出 合理建議，為日常管理服務(wù)開(kāi)發(fā)做好準(zhǔn)備。3、挑選若干名以上素質(zhì)較高的秩序維護(hù)員及所有維修技術(shù) 工參加智能系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)班，了解、熟悉、掌握系統(tǒng)的使用及 維護(hù)，以便在小區(qū)入住后肩負(fù)日常管理、日常宣傳教育義務(wù)的責(zé)任。4、注意收集保存相關(guān)資料檔案，保證管理維修的有效性。5、利用現(xiàn)場(chǎng)售樓處的陣地、廣泛向準(zhǔn)業(yè)主宣傳教育智能系統(tǒng)的使用，讓業(yè)主/住戶有一個(gè)提前接受、熟悉的時(shí)間11、開(kāi)發(fā)智能系統(tǒng)功能的設(shè)想充分

49、利用好智能系統(tǒng)，使其最大限度地為小區(qū)、為管理處服 務(wù)就要求管理處智能化系統(tǒng)的功能進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。根據(jù)智能系統(tǒng)的特點(diǎn)及現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)， 管理處將從以下的幾個(gè)方面進(jìn)行開(kāi) 發(fā)。1、辦公自動(dòng)化、實(shí)現(xiàn)辦公無(wú)紙化、辦公信息網(wǎng)絡(luò)化。利用 麥恩物業(yè)的現(xiàn)有電腦網(wǎng)絡(luò)軟件，與管理處的智能辦公系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)， 使辦公效率大大提高。2、通訊自動(dòng)化：實(shí)現(xiàn)電訊通信、遠(yuǎn)程訪問(wèn)、遠(yuǎn)程教育、網(wǎng) 上娛樂(lè)、遠(yuǎn)程交易等自動(dòng)化。3、管理自動(dòng)化：實(shí)現(xiàn)物業(yè)收費(fèi)自動(dòng)化、設(shè)施設(shè)備控制自動(dòng) 化三表遠(yuǎn)程計(jì)量自動(dòng)化等。4、安全自動(dòng)化：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)防盜自動(dòng)化、煤氣煙霧監(jiān)測(cè)自動(dòng)化、 公共安防系統(tǒng)、緊急求助自動(dòng)化等?？傊星虅?wù)花園裝備的智能系統(tǒng)是現(xiàn)代化的高科技新產(chǎn)

50、 品，管理及使用好它，對(duì)小區(qū)的整體服務(wù)、管理、影響均有十分 重要的意義。12、便民服務(wù)為了更好地服務(wù)中乾商務(wù)花園的廣大業(yè)主 /住戶，管理處堅(jiān) 持以做好管理工作之同時(shí)，積極開(kāi)展各種無(wú)償與有償便民服務(wù)以 及內(nèi)容豐富的特色管理服務(wù)。 開(kāi)展小區(qū)便民服務(wù)的工作方向是聯(lián) 系有關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用管理處的內(nèi)部力量，使小區(qū)的業(yè)主/住戶足不出戶或省時(shí)便利就可以得到各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，享受麥恩物業(yè)管理的優(yōu)越性。無(wú)償服務(wù)類別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容家庭服務(wù)1居家守護(hù)2殘障人士特別服務(wù)3介紹保姆4代請(qǐng)家教5代租汽車商務(wù)服務(wù)6代購(gòu)車船、飛機(jī)票7代辦旅游手續(xù)8代寄、代領(lǐng)郵件9代訂報(bào)刊、雜志10臨時(shí)代為保管小件物品禮儀服務(wù)11攝影、攝像12

51、小區(qū)內(nèi)代購(gòu)、代送禮品、鮮花文化娛樂(lè)服務(wù)13提供圖書(shū)閱覽14組織圖書(shū)、章像制品交流15組織各種展銷活動(dòng)16組織效游17開(kāi)設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所18開(kāi)展氣功、太極拳、扭秧歌培訓(xùn)19邀請(qǐng)有關(guān)展覽小型演出隊(duì)來(lái)社區(qū)服 務(wù)有償服務(wù)項(xiàng)目租車保潔代售消防器材方案電腦維修機(jī)電維修機(jī)電維修部簡(jiǎn)單制作維修特色管理1）小區(qū)特色配套服務(wù)A:與醫(yī)院聯(lián)系共同建立小區(qū)業(yè)主 /住戶保健中心B:開(kāi)設(shè)小區(qū)培訓(xùn)學(xué)校，主要培訓(xùn)對(duì)象為業(yè)主、老人及保姆, 其中對(duì)保結(jié)的培訓(xùn)是一個(gè)全新的構(gòu)思。C:成立小區(qū)老年人聯(lián)誼會(huì)并建立老年人康體活動(dòng)中心。D:開(kāi)設(shè)多種少兒興趣培訓(xùn)班。E:建立小區(qū)閱覽室。F:開(kāi)設(shè)汽車美容服務(wù)。G:開(kāi)設(shè)衣物干洗服務(wù)。H:開(kāi)設(shè)家政服服務(wù)。I ：開(kāi)設(shè)美容護(hù)理服務(wù)。2）特色便民服務(wù) 在小區(qū)大門(mén)入口處設(shè)置公示板，為業(yè)主/ 住戶及時(shí)提供天氣預(yù)報(bào)、小區(qū)公告、國(guó)內(nèi)外大事新聞?wù)肮?jié)日賀詞。 在小區(qū)各區(qū)域設(shè)立報(bào)紙欄，每天張貼報(bào)紙，供業(yè)主 / 住戶在庭院散步、休息時(shí)閱讀，增加小區(qū)文化品味。 在小區(qū)大門(mén)處設(shè)立便民服務(wù)、并常備雨傘和針線等便民用