商品房買賣性賠償適用

1、編號(hào)：時(shí)間：2021年X月X日 書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第1頁共5頁商品房買賣性賠償適用解釋第八、九條規(guī)定了出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的5種情形，即 出賣人在承擔(dān)締約過失責(zé)任或違約責(zé)任后，買受人還可以同時(shí)要求其承擔(dān)不超過 已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。一、懲罰性賠償責(zé)任的適用1 .可適用懲罰性賠償責(zé)任的僅限于該5種情形，其他違約或欺詐行為 均不得適用。由于懲罰性賠償責(zé)任是超出實(shí)際損害數(shù)額的附加性賠償，目的不在 于傳統(tǒng)損害賠償責(zé)任中的補(bǔ)償損失，而是一種懲罰，故只能在法律明文規(guī)定情況 下適用。2 .適用的條件。（1）買賣合同已經(jīng)成立，即必須是雙方已經(jīng)訂立了商 品房買賣合同。如僅發(fā)出要

2、約尚未承諾，雙方正處于協(xié)商過程中，則不發(fā)生懲罰 性賠償責(zé)任。這時(shí)，僅發(fā)生締約過失責(zé)任。（2）合同成立后，發(fā)生5種情形，必 須是已經(jīng)導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除。（3）買受人無法取得 房屋。即因存在法律上的障礙，使買受人無法取得房屋所有權(quán)，例如房屋已合法 過戶給他方。同時(shí)滿足上述條件才可以適用懲罰性賠償責(zé)任。發(fā)生上述5種情形后，出賣人能夠補(bǔ)救，合同仍可實(shí)際履行，則不應(yīng) 適用懲罰性賠償責(zé)任。比如說：（1）開發(fā)商將已經(jīng)抵押的房屋出賣或在出賣后乂 抵押的情形下，如果開發(fā)商能夠?qū)⒃摰盅杭皶r(shí)解除，則即使其確實(shí)存在惡意抵押 的行為，也不應(yīng)令出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。（2）訂立合同時(shí)有故意隱瞞沒

3、有 商品房預(yù)售許可證明或提供虛假證明的行為，但其在起訴前取得商品房預(yù)售許可 證明的，預(yù)售合同有效，也不應(yīng)令出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。（3） 一房二賣情 形下，未實(shí)際取得房屋的買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，而實(shí)際可 以取得房屋的買受人則不能主張，即使出賣人在履行交付房屋的過程中還有其他 嚴(yán)重違約行為，而致使合同被解除。比如，出賣人有嚴(yán)重逾期交房、逾期辦理產(chǎn) 權(quán)證等行為而使合同被解除的情況。因?yàn)檫@種責(zé)任已經(jīng)不是因?yàn)橐环慷u本身造 成的后果。3 .如何把握“不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（1） 不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任與返還利息、賠償損失可以 同時(shí)并用，而不是只能選擇適用。（2）并

4、不是所有的案件一律賠償已付購房款一 倍的損失，而是應(yīng)由法院依據(jù)個(gè)案的不同情形在一倍以內(nèi)自由裁量。（3）法院在 自由裁量時(shí)應(yīng)主要依出賣人的過錯(cuò)程度、情節(jié)輕重、所得利益大小、造成損失的 大小、社會(huì)影響程度等來決定賠償額。這類似于刑法中量刑時(shí)考慮情節(jié)的方法。 同時(shí)，還可以考慮出賣人的承受能力如何，甚至于買受人的經(jīng)濟(jì)能力如何。傳統(tǒng) 的補(bǔ)償性賠償責(zé)任是為了填補(bǔ)損失，故僅考慮行為造成的損失大小，而不考慮行 為人的主觀惡意大小、情節(jié)等內(nèi)容，而懲罰性賠償責(zé)任的主要目的在于懲罰，故 裁量時(shí)考慮的內(nèi)容不同。二、懲罰性賠償之外的損失賠償懲罰性賠償與其他損失的賠償是可以并存的，并不能因承擔(dān)了懲罰性 賠償責(zé)任而免除開發(fā)

5、商的其他賠償責(zé)任。應(yīng)區(qū)分出賣人承擔(dān)的是合同解除后的損害賠償責(zé)任還是締約過失責(zé)任, 二者賠償損失的具體范圍是有所不同的。第八條規(guī)定的兩種情形屬合同解除后的 損害賠償責(zé)任，第九條第（一）項(xiàng)屬締約過失責(zé)任，第（二）、（三）項(xiàng)則既可能 是締約過失責(zé)任也可能是合同解除后的損害賠償責(zé)任。1.合同無效或被撤銷后締約過失責(zé)任的損失賠償范圍。無效合同或可 撤銷合同被撤銷后，出賣人承擔(dān)的是締約過失責(zé)任。在締約過失責(zé)任中，賠償范 圍限于信賴?yán)?。信賴?yán)娴膿p失，即當(dāng)事人因信賴合同的有效而履行，在訂立 和履行合同中所支出的各種費(fèi)用和代價(jià)，在合同被確認(rèn)無效或撤箱以后，當(dāng)事人 所蒙受的損失。信賴?yán)媾c期待利益不同。期待利

6、益是當(dāng)事人通過合同履行所獲 得的利益，主要包括履行利益及利潤收入。合同被確認(rèn)無效或被撤銷后的信賴?yán)?益具體包括：訂約費(fèi)用即合同訂立過程中買受人支出的合理費(fèi)用；履行的費(fèi)用包 括準(zhǔn)備履行所支付的費(fèi)用以及實(shí)際履約所支付的費(fèi)用；為支出上述各種費(fèi)用所失 去的利息；合理的間接損失。所謂間接損失，是指如果締約一方能夠獲得各種機(jī) 會(huì)，而在因另一方的過錯(cuò)導(dǎo)致合同不能生效履行的情況下，使這些機(jī)會(huì)喪失。如 買受人因?yàn)楹侠硇刨嚦鲑u人將依約交付房屋，而沒有考慮向另一個(gè)開發(fā)商買房, 從而失去了一筆本可得到的利益。這種機(jī)會(huì)損失是否合理一般不易確定，故在買 賣合同未成立時(shí)承擔(dān)締約過失責(zé)任情形下，不應(yīng)當(dāng)包括在信賴?yán)娣秶鷥?nèi)。但

7、合 同成立并實(shí)際開始履行后，如買受人已實(shí)際交付了大部分房款，此時(shí)合同才被確 認(rèn)無效或被撤銷，如對(duì)受害人的機(jī)會(huì)損失一概不予保護(hù)則有失公平。尤其是如因 出賣人的上述嚴(yán)重欺詐行為使合同成立后被確認(rèn)無效或被撤銷，更應(yīng)保護(hù)買受人 的合理的機(jī)會(huì)損失。信賴?yán)嬖瓌t上不得超出履行利益，即合同被確認(rèn)無效或被 撤銷后買受人所獲得的信賴?yán)娴馁r償，不得超過合同有效且得到實(shí)際履行的情 況下所能得到的全部利益，尤其是在考慮賠償買受人的間接損失的情況下，信賴 利益超出履行利益的情形是極可能發(fā)生的。2.合同解除后的損害賠償責(zé)任范圍。可撤銷合同買受人未選擇撤銷而 出賣人違約致合同被解除，出賣人承擔(dān)的是合同解除后的損害賠償責(zé)任

8、。合同解 除后的責(zé)任是違約責(zé)任還是締約過失責(zé)任，尚存爭(zhēng)議。解釋第八、九條規(guī)定 的出賣人在違約時(shí)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，前提是出賣人已無法實(shí)際交付房屋，商 品房買賣合同被解除。這里的損害賠償責(zé)任只能是合同解除后的損害賠償責(zé)任。 違約責(zé)任中應(yīng)適用完全賠償原則，即因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都 應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)賠償責(zé)任，包括積極損失和可得利益的賠償。（1）積極損失。積 極損失即現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和費(fèi)用的支出，它是一種現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失；可得利 益是本來應(yīng)該得到的利益而沒有得到。積極損失具體包括：各種訂約費(fèi)用，一方 對(duì)另一方作出履行后未獲得對(duì)價(jià)，因標(biāo)的物交付瑕疵而要承擔(dān)的全部損失，因履 行遲延造成的利息

9、損失和其他財(cái)產(chǎn)損失等等。這里的積極損失與合同無效或者被 撤銷后的信賴?yán)鎿p失是不完全相同的。（2）可得利益。有觀點(diǎn)認(rèn)為，繼續(xù)履行 合同與合同解除兩種情形的違約損害賠償范圍不同，主要不同是：合同解除時(shí)不 能要求違約人承擔(dān)可得利益的損失。理由如下：一是認(rèn)為，由于合同解除的效力 是使合同恢復(fù)到訂立前的狀態(tài)，而根據(jù)合同法第一仃一十三條的規(guī)定，可得利益 只有在合同完全履行時(shí)才有可能產(chǎn)生，既然當(dāng)事人選擇了合同解除，就說明當(dāng)事 人不愿意繼續(xù)履行合同，放棄了可得利益，非違約方就不應(yīng)該得到合同在完全履 行情況下所應(yīng)得到的利益，即不應(yīng)該賠償可得利益。二是認(rèn)為，合同解除后可得 利益難以確定。上述觀點(diǎn)有一定道理，但解釋第八、九條規(guī)定的幾種情形正 是反駁的例證。當(dāng)一方違約時(shí)，實(shí)際履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，或履 行費(fèi)用過高，實(shí)際履行已不必要時(shí)，對(duì)可得利益不保護(hù)是有失公平的。此時(shí)非違 約方“選擇解除合同并非出于自愿，而是由于違約方的過錯(cuò)不得不解除合同。解 除合同完全可能不是因?yàn)槔^續(xù)履行對(duì)買受人不利。如在一房二賣的