房地產(chǎn)投資分析決策理論(共46頁(yè)).ppt

1、房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資分析 目目 錄錄第一章第一章 房地產(chǎn)投資分析概論房地產(chǎn)投資分析概論第二章第二章 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值第三章第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境與市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境與市場(chǎng)分析第四章第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算及資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算及資金籌措第五章第五章 房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目的財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)第第六六章章 房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)評(píng)價(jià)第七章第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析第八章第八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析第九章第九章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究情景一

2、：房地產(chǎn)投資分析基本原理情景一：房地產(chǎn)投資分析基本原理 學(xué)習(xí)任務(wù)學(xué)習(xí)任務(wù)1：房地產(chǎn)投資分析概論：房地產(chǎn)投資分析概論 學(xué)習(xí)任務(wù)學(xué)習(xí)任務(wù)2：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 學(xué)習(xí)任務(wù)學(xué)習(xí)任務(wù)3：資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算：資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 學(xué)習(xí)任務(wù)學(xué)習(xí)任務(wù)4：名義利率與實(shí)際利率：名義利率與實(shí)際利率 小測(cè)試小測(cè)試學(xué)習(xí)任務(wù)學(xué)習(xí)任務(wù)1：房地產(chǎn)投資分析概論：房地產(chǎn)投資分析概論學(xué)生討論：學(xué)生討論：1、什么是房地產(chǎn)？、什么是房地產(chǎn)？2、你眼中的投資？、你眼中的投資？3、為什么要進(jìn)行投資分析？、為什么要進(jìn)行投資分析？房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法對(duì)房地產(chǎn)的解釋對(duì)房地產(chǎn)的解釋 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指在一定所有制關(guān)系下

3、受一定所有權(quán)是指在一定所有制關(guān)系下受一定所有權(quán)支配的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。支配的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。 房屋和土地本是相互獨(dú)立的兩類(lèi)財(cái)產(chǎn)，但二者在房屋和土地本是相互獨(dú)立的兩類(lèi)財(cái)產(chǎn)，但二者在物質(zhì)形態(tài)上總是連接在一起（房依地建，地依房物質(zhì)形態(tài)上總是連接在一起（房依地建，地依房載），在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容（價(jià)值）和運(yùn)行載），在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容（價(jià)值）和運(yùn)行過(guò)程也是具有內(nèi)在聯(lián)系的。故而人們將二者相并過(guò)程也是具有內(nèi)在聯(lián)系的。故而人們將二者相并而稱(chēng)。而稱(chēng)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的定義行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)JGJ/T30-2003JGJ/T30-2003對(duì)房地產(chǎn)（對(duì)房

4、地產(chǎn)（real estatereal estate，real ropertyreal roperty）定義為：定義為： 是指可開(kāi)發(fā)的是指可開(kāi)發(fā)的土地土地及其地上及其地上定著物、建筑定著物、建筑物物，包括，包括物質(zhì)實(shí)體物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益權(quán)益。 房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的定義 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）對(duì)房地產(chǎn)的定義： 房地產(chǎn)（房地產(chǎn)（real estate,real property):土地、建土地、建筑物筑物及其他及其他地上定著物地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益

5、權(quán)益。 現(xiàn)在，又進(jìn)一步解釋為：土地、建筑物及其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 本課程房地產(chǎn)的定義：本課程房地產(chǎn)的定義： 依法可以上市交易的可開(kāi)發(fā)土地及其地依法可以上市交易的可開(kāi)發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于上房屋建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 投資的概念投資的概念1投資主體投資主體2投資目的投資目的3投資方式投資方式4投資分類(lèi)投資分類(lèi)房地產(chǎn)投資概述第一章第一章 概論概論什么房地產(chǎn)投資？什么房地產(chǎn)投資？ 1 1房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的含義 投資是指以一定投資是指以一定資源資源投入某項(xiàng)投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的

6、報(bào)酬。計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。 在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。念是狹義的。 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。 時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)地段地段時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)2 2、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型 1 1從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為直從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。接投資和間接投資兩類(lèi)。 1 1）直接投資）直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接

7、參與房地房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。后的置業(yè)投資兩種形式。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其施工建設(shè)等過(guò)程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、

8、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商收益目通過(guò)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。標(biāo)的投資活動(dòng)。 （2）房地產(chǎn)置業(yè)投資）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身房地產(chǎn)置業(yè)投資是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不愿意持有生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。 2 2）間接投資）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投

9、資形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企具體投資形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)的債券、股票；購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。 2 2從房地產(chǎn)投資的用途來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)從房地產(chǎn)投資的用途來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。資等。 1 1）地產(chǎn)投資）地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的即單純地投資于土地，利用土地的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后出售或出買(mǎi)賣(mài)差價(jià)和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取投資收益。租經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取投資收益。

10、 2 2）住宅房地產(chǎn)投資）住宅房地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類(lèi)型。投資于住宅房地產(chǎn)，寓和別墅等多種類(lèi)型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。 3 3）商業(yè)房地產(chǎn)投資）商業(yè)房地產(chǎn)投資 這種投資的對(duì)象包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、這種投資的對(duì)象包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂(lè)設(shè)施等，這類(lèi)旅館、酒店和各種娛樂(lè)設(shè)施等，這類(lèi)房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營(yíng)為主，收益較房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營(yíng)為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)管理對(duì)于這類(lèi)投資顯得尤其重要，它管理對(duì)于這類(lèi)投資顯得

11、尤其重要，它是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。 4 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資）工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國(guó)目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中我國(guó)目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。業(yè)投資進(jìn)行的。 3從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為出從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。 1 1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開(kāi)發(fā)完成后出售的方式這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開(kāi)發(fā)完成

12、后出售的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。盈利的目的。 2 2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出租這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。收益，以達(dá)到盈利的目的。 3 3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出售、這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入，回收開(kāi)發(fā)資出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入，回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)

13、收益，以達(dá)到盈利的目的。金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 本書(shū)在講述房地產(chǎn)投資分析時(shí)，經(jīng)常會(huì)使用到上本書(shū)在講述房地產(chǎn)投資分析時(shí)，經(jīng)常會(huì)使用到上述各類(lèi)劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究述各類(lèi)劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究?jī)?nèi)容的需要。內(nèi)容的需要。3 3、房地產(chǎn)投資的目的？、房地產(chǎn)投資的目的？ 就是為了通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等過(guò)程獲就是為了通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等過(guò)程獲取未來(lái)收益。取未來(lái)收益。即：即： 現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷(xiāo)售收益現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷(xiāo)售收益 （1 1）現(xiàn)金流量收益）現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而獲取的

14、經(jīng)營(yíng)、租金收入中扣除為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營(yíng)、租金收入中扣除各種支出后的余額。各種支出后的余額。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個(gè)因素。的三個(gè)因素。 其一，房地產(chǎn)租金總額。其一，房地產(chǎn)租金總額。 其二，房地產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。其二，房地產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 （2 2）避稅收入）避稅收入 擁有房地產(chǎn)時(shí)的避稅收入，是指因提取擁有房地產(chǎn)時(shí)的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來(lái)房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來(lái)的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而的收益。它是房地產(chǎn)投資

15、者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。間接獲得的收益。 假設(shè)某物業(yè)，其重置價(jià)格為假設(shè)某物業(yè)，其重置價(jià)格為1000萬(wàn)元，萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)收入年經(jīng)營(yíng)收入300萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本100萬(wàn)萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)元，營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加為經(jīng)營(yíng)收入的附加為經(jīng)營(yíng)收入的5%；稅法規(guī)定的折；稅法規(guī)定的折舊年限舊年限25年，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命為年，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命為50年；年；所得稅率所得稅率33%；不計(jì)殘值。；不計(jì)殘值。 （3 3）銷(xiāo)售收益）銷(xiāo)售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷(xiāo)售收益是最在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷(xiāo)售收益是最大的。銷(xiāo)售收益既可以來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投大的。銷(xiāo)售收益既可以來(lái)自于房地

16、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，也可以來(lái)自房地產(chǎn)置業(yè)投資。資，也可以來(lái)自房地產(chǎn)置業(yè)投資。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，其投資的主對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，其投資的主要目的是獲取銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，此時(shí)，銷(xiāo)售收要目的是獲取銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，此時(shí)，銷(xiāo)售收益就變成了銷(xiāo)售利潤(rùn)。益就變成了銷(xiāo)售利潤(rùn)。4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類(lèi)型的特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和掌在著不同于其它投資類(lèi)型的特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和掌握這些特點(diǎn)，對(duì)我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分握這些特點(diǎn)，對(duì)我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。析是十分重要的。 1位置的固定性位置的固定性 房地產(chǎn)的位置固定

17、性也叫不可移動(dòng)性。這一點(diǎn)決房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動(dòng)性。這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨(dú)存在。這使定了房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨(dú)存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位時(shí)，應(yīng)注得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：意以下幾點(diǎn)： 4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之一 1 1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來(lái)的租客都具有吸引力。置業(yè)投資者以及未來(lái)的租客都具有吸引力。 2 2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來(lái)必須具有增值潛力。）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來(lái)必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價(jià)

18、值的高低，在很大程度上取決于其所房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。租金水平的高低。 3 3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情）投資者還必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情況。況。 2 2壽命周期長(zhǎng)壽命周期長(zhǎng) 房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長(zhǎng)。產(chǎn)周期和使用周期都很長(zhǎng)。 如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況較好，其較如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況較好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一項(xiàng)置長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一項(xiàng)置業(yè)投資中獲取幾個(gè)業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)

19、壽命經(jīng)濟(jì)壽命。4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之二 3 3適應(yīng)性適應(yīng)性 所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場(chǎng)的變化和需要，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)的使市場(chǎng)的變化和需要，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，又用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。能增加置業(yè)投資的收益。 4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之三、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之三 4 4個(gè)別性個(gè)別性 房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地的房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時(shí)

20、投資與彼時(shí)投資而不一樣。地產(chǎn)，也由于此時(shí)投資與彼時(shí)投資而不一樣。 房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。這房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值都是不一樣的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值都是不一樣的。4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之四、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之四 5 5政策影響性政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重由于房地產(chǎn)在

21、社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有要性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系交易、使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。 4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之五、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之五 1998年年7月月3日發(fā)布日發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知住房制度改革加快住房建設(shè)的通知即即23號(hào)文件，宣號(hào)文件，宣布全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣布全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。化。” 2010年年4

22、月月18日史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施出日史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)臺(tái),國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出“關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知快上漲的通知”,（新國(guó)十條）。（新國(guó)十條）。 2011年，年，限購(gòu)限購(gòu)，加大保障性住房建設(shè)。，加大保障性住房建設(shè)。 未來(lái)五年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房未來(lái)五年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房36003600萬(wàn)套。到萬(wàn)套。到“十二五十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的的7%7%到到8%8%提高到提高到20%20%以上。以上。 6 6對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性 對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，

23、房地產(chǎn)投資對(duì)專(zhuān)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性較強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要投資管理的依賴(lài)性較強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資貸款、者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資貸款、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問(wèn)題。租約、維修、保安等問(wèn)題。 4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之六、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之六 7 7相互影響性相互影響性 房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個(gè)區(qū)域范房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價(jià)

24、值往往與周邊情況的好圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價(jià)值往往與周邊情況的好壞有關(guān)壞有關(guān)。如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。反之，一個(gè)地區(qū)的衰落和冷清，也產(chǎn)的價(jià)值。反之，一個(gè)地區(qū)的衰落和冷清，也會(huì)導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價(jià)值的降低。會(huì)導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價(jià)值的降低。 4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之七、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之七 8 8房地產(chǎn)投資的巨額性房地產(chǎn)投資的巨額性 房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)

25、。不能投資于房地產(chǎn)。 4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之八、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之八 “給我一個(gè)支點(diǎn)，我便可以撬起地球給我一個(gè)支點(diǎn)，我便可以撬起地球”用自己最少的錢(qián)，進(jìn)行最大的投資。用自己最少的錢(qián)，進(jìn)行最大的投資。杠桿原理就是即使你僅有只夠買(mǎi)一輛自杠桿原理就是即使你僅有只夠買(mǎi)一輛自行車(chē)的錢(qián)，但你仍然可以買(mǎi)的起汽車(chē)。行車(chē)的錢(qián)，但你仍然可以買(mǎi)的起汽車(chē)。 從大量房地產(chǎn)投資實(shí)例來(lái)看，以下投資結(jié)果非奢望：從大量房地產(chǎn)投資實(shí)例來(lái)看，以下投資結(jié)果非奢望：運(yùn)用運(yùn)用80%的杠桿作用，從事土地投資，的杠桿作用，從事土地投資，3年內(nèi)把你的錢(qián)增加年內(nèi)把你的錢(qián)增加2倍。倍。運(yùn)用運(yùn)用75%-80%的杠桿作用，投資花園公寓，的杠桿作用

26、，投資花園公寓，8-12年把你的錢(qián)增加年把你的錢(qián)增加2倍。倍。運(yùn)用運(yùn)用75%-80%的杠桿作用，投資高層公寓，的杠桿作用，投資高層公寓， 8-12年在把你的錢(qián)增加年在把你的錢(qián)增加3倍。倍。運(yùn)用運(yùn)用80%-90%的杠桿作用，投資寫(xiě)字樓，的杠桿作用，投資寫(xiě)字樓， 8-12年在把你的錢(qián)增加年在把你的錢(qián)增加4倍。倍。運(yùn)用運(yùn)用80%-90%的杠桿作用，投資購(gòu)物中心，的杠桿作用，投資購(gòu)物中心， 5-7年在把你的錢(qián)增加年在把你的錢(qián)增加3倍。倍。 9 9房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。 由于市場(chǎng)上各種不確定因素的作用，由于市場(chǎng)上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。方向發(fā)展。4 4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之九、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之九 1010房地產(chǎn)投資的保值與增值性房地產(chǎn)投資的保值與增值性 隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟(jì)的繁榮、人們對(duì)土地的需求隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟(jì)的繁榮、人們對(duì)土地的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格總體呈不斷上升趨勢(shì)。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格總體呈不斷上升趨勢(shì)。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房