保利地產財務能力分析

1、保利地產財務能力分析一公司簡介：1.公司概況： 公司前身為廣州保利房地產開發(fā)公司,是于1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)。 2002年8月22日,經中國國家經濟貿易委員會以國經貿企改2002616號文批準,廣州保利房地產開發(fā)公司改制為股份有限公司,名稱變更為保利房地產股份有限公司。 2006年3月,保利房地產股份有限公司更名為保利房地產(集團)股份有限公司。 2006年7月31日,經中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字200630號文核準,本公司股票在上海證券交易所上市交易,證券代碼600048,股票簡稱保利地產。現為國務院國有資產監(jiān)督管理委員會監(jiān)管的115家大型中央企業(yè)之一。經

2、過20多年的發(fā)展，保利集團已經形成了軍民品國際貿易和房地產開發(fā)兩大主業(yè)，培育和發(fā)展文化產業(yè)的業(yè)務格局。集團公司所屬企業(yè)及項目遍布北京、上海、廣州、深圳、武漢、長沙、天津、哈爾濱、沈陽、重慶、海南以及香港等地區(qū)，在資本規(guī)模、經濟效益、企業(yè)管理、制度建設等方面都取得了明顯成效，實現了專業(yè)化、規(guī)模化經營和資源的優(yōu)化配置。2經營范圍： 一級房地產開發(fā)、出租本公司開發(fā)商品房、房屋工程設計、舊樓拆遷、道路與土方工程施工、室內裝修、冷氣工程及管理安裝、物業(yè)管理、酒店管理、批發(fā)和零售貿易(國家專營?？厣唐烦?。3上市情況：2006年7月31日，保利地產作為IPO重啟后第一家獲準發(fā)行上市的房地產企業(yè)，在上海證

3、券交易所掛牌。上市一年后，截至2007年7月30日，保利地產的市值已達760.76億元。銷售收入超過100億元，提前實現了公司的遠景規(guī)劃目標。2006年度保利地產被評為“國有企業(yè)房地產企業(yè)品牌第一名”；2007年，在2007中國房地產上市公司TOP10研究成果中，上市不到一年的保利地產晉身綜合實力第二名，中國房地產上市公司績優(yōu)股第二名。上市不到一年，資產翻番，這就是上市后，保利地產的擴張速度！二2010-2012年度財務報表：1.資產負債表：資產負債表（單位：元）2010-12-312011-12-312012-12-31流動資產 貨幣資金191514000001815260000032672

4、700000 應收票據-300000450000 應收賬款58718000010576400001880280000 預付款項133707000001254470000016418500000 其他應收款366421000041286800002512220000 存貨1.09898E+111.52107E+111.89644E+11流動資產合計1.46672E+111.87991E+112.43128E+11非流動資產 長期股權投資9369590009865810001350790000 投資性房地產423960000048012100004717960000固定資產原值4249940001

5、0936400001624760000累計折舊102049000153836000246330000固定資產凈值3229440009398020001378430000固定資產凈額3229440009398020001378430000無形資產89563601020810010865100商譽103781001034250010342500長期待攤費用51636801134090036575800遞延所得稅資產132311000263698000535626000非流動資產合計565632000070231800008040590000資產總計1.52328E+111.95015E+112.5

6、1169E+11流動負債短期借款45000000021234000001348000000應付票據7760100-應付賬款4209510000954492000012792900000預收款項515443000007092820000090547400000應付職工薪酬2405190005696040094122300應交稅費-1478090000-3951930000-4084600000應付利息143933000143490000151142000應付股利21397700442103006158430其他應付款6873510000789463000015292000000一年內到期的非流動

7、負債68838000001180200000024324000000流動負債合計68896700000985859000001.40471E+11非流動負債長期借款470294000004997980000055850400000應付債券42717900004282410000-遞延所得稅負債10980200010201500067550700非流動負債合計514110000005436420000055918000000負債合計1.20308E+111.5295E+111.96389E+11所有者權益實收資本(或股本)457564000059483300007137990000資本公積132

8、796000001189720000010776900000盈余公積475631000627750000811702000未分配利潤113787000001678290000023758300000外幣報表折算差額-30771014349201449350歸屬于母公司股東權益合計297093000003525770000042486400000少數股東權益2311040000680675000012293100000所有者權益(或股東權益)合計320203000004206440000054779500000負債和所有者權益(或股東權益)總計1.52328E+111.95015E+112.51

9、169E+112、利潤表：利潤表（單位：元）2010-12-312011-12-312012-12-31一、營業(yè)總收入358941000004703620000068905800000營業(yè)收入358941000004703620000068905800000二、營業(yè)總成本285117000003705390000055923600000營業(yè)成本236455000002953680000043972100000營業(yè)稅金及附加358421000050733800008120270000銷售費用80283700012525300001645610000管理費用57253900075033500012

10、22700000財務費用-102416000390274000892093000資產減值損失90041705062070070794200投資收益42002100-18188200411369000其中:對聯營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益-15010100-20180900400211000三、營業(yè)利潤7424460000996409000013393600000營業(yè)外收入30206800154071000189445000營業(yè)外支出500936004406950050891900非流動資產處置損失97587.74593520100775利潤總額74045700001007410000013532

11、100000所得稅費用189930000027068900003553530000四、凈利潤550528000073672000009978600000歸屬于母公司所有者的凈利潤491998000065309500008438230000少數股東損益5852940008362550001540360000基本每股收益1.081.11.18稀釋每股收益1.081.11.18六、其他綜合收益-32292500174263016459.4七、綜合收益總額547299000073689400009978610000歸屬于母公司所有者的綜合收益總額4919640000653269000084382500

12、00歸屬于少數股東的綜合收益總額55334700083625500015403600003、現金流量表：現金流量表（單位：元）2010-12-312011-12-312012-12-31一、經營活動產生的現金流量銷售商品、提供勞務收到的現金571041000006603830000087557500000收到的其他與經營活動有關的現金344206000042067100009908090000經營活動現金流入小計605462000007024500000097465600000購買商品、接受勞務支付的現金743488000006256250000074198600000支付給職工以及為職工支付

13、的現金63582200010793200001455950000支付的各項稅費67037900001131170000013592600000支付的其他與經營活動有關的現金122761000032134200005125820000經營活動現金流出小計829160000007816690000094373000000經營活動產生的現金流量凈額-22369900000-79219100003092580000二、投資活動產生的現金流量：收回投資所收到的現金-9000000177932000取得投資收益所收到的現金290175019927202503890處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回

14、的現金凈額285069417836344619處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現金凈額-12586600-27397000投資活動現金流入小計-939979011410600208178000購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金664400004858550071230500投資所支付的現金710889000101235000300000取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現金凈額1070620000309437000130458000投資活動現金流出小計1847950000459257000201988000投資活動產生的現金流量凈額-1857350000-447846000618950

15、0三、籌資活動產生的現金流量：吸收投資收到的現金33063100036949000004082640000其中：子公司吸收少數股東投資收到的現金33063100036949000004082640000取得借款收到的現金463158000003691620000046263900000籌資活動現金流入小計466464000004061110000050346500000償還債務支付的現金152449000002776880000031941900000分配股利、利潤或償付利息所支付的現金323519000053483800006852540000支付其他與籌資活動有關的現金3368800010

16、0497000226395000籌資活動現金流出小計185137000003321770000039020800000籌資活動產生的現金流量凈額28132600000739342000011325700000附注匯率變動對現金及現金等價物的影響-1868990-24984902961730現金及現金等價物凈增加額3903530000-97883000014427400000期初現金及現金等價物余額152279000001913140000018152600000期末現金及現金等價物余額191314000001815260000032580000000凈利潤5505280000736720000

17、09978600000資產減值準備90041705062070070794200固定資產折舊、油氣資產折耗、生產性物資折舊194282000220598000282467000無形資產攤銷197858029270403004460長期待攤費用攤銷3956180528066012626600處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失-97587.74533690-95889.8財務費用24895200480927000795679000投資損失-4200210018188200-411369000遞延所得稅資產減少-81350600-131387000-271928000遞延所得稅負債增加-14

18、091300-7787630-34463900存貨的減少-49799200000-42209300000-37536400000經營性應收項目的減少-4444740000-109259000-3080020000經營性應付項目的增加262722000002638560000033283700000經營活動產生現金流量凈額-22369900000-79219100003092580000現金的期末余額191314000001815260000032580000000現金的期初余額152279000001913140000018152600000現金及現金等價物的凈增加額3903530000-97

19、883000014427400000三財務能力分析及行業(yè)對比1.償債能力分析 a.流動比率=流動資產/流動負債2010年度2011年度2012年度保利地產2.131.911.73萬科地產1.591.411.40分析：流動比率反映了企業(yè)每一元流動負債有多少流動資產作為償還保證。專家認為此比率在2左右，是短期償債能力最理想的數字。保利地產在2010-2012年度的流動比率指標在2附近波動。而萬科地產的流動比率指標在1.5附近波動。由此可知在一定程度上保利地產與萬科地產相比償還流動負債的能力較良好，但指標卻逐年下降，說明保利的短期償債能力正逐年減弱。b.速動比率=速動資產/流動負債2010年度201

20、1年度2012年度保利地產0.530.360.38萬科地產0.560.270.29分析：速動比率用來衡量企業(yè)流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力，扣除了不能變現能力較差的存貨。速動比率正常值保持在1附近較好。保利地產和萬科地產的速動比率都小于1，且與2010年相比，2011及2012年度保利地產和萬科地產的速動比率都有明顯的下降，說明保利地產和萬科地產在2010年度的短期償債能力較強，從資產負債表來看有可能是由于在2010年度保利和萬科的存貨都較少導致的。c.資產負債率=(負債總額/資產總額)*100%（%）2010年度2011年度2012年度保利地產78.9878.4378.19萬科

21、地產74.6977.1078.32分析：資產負債率反映在總資產有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時保護債券人利益的程度。資產負債率越高，說明企業(yè)償還債務的能力越差，財務風險越大。萬科的資產負債比率逐年上升，而保利則趨于穩(wěn)定，這主要由于保利2010-2012年度資產跟負債大致呈同比增長，說明企業(yè)近幾年舉債經營控制在一定的范圍，能較好的運用財務杠桿，進行穩(wěn)定經營。但是保利和萬科的比率都大于60%趨高，若是能通過融資、對房款收回政策改動來減少企業(yè)的負債，規(guī)避其過高。d.股東權益比率=（股東權益總額/資產總額）*100%（%）2010年度2011年度2012年度保利地產19.5018.

22、0816.92萬科地產20.5117.8816.85分析：股東權益比率是企業(yè)所有者權益總額與資產總額之比。表明主權資本在全部資產中所占的份額。股東權益比率越大，負債比率就越小，企業(yè)的財務風險也越小，償還長期債務能力就越強。保利和萬科2010-2012年度的股東權益比率都逐年下降，說明其風險正增大，對于股東權益，我們可以相應改變企業(yè)的籌資方式來改變所有者權益的比例。e.權益乘數=資產總額/股東權益總額*100%（%）2010年度2011年度2012年度保利地產4.764.644.59萬科地產3.954.374.61分析：權益乘數為企業(yè)資產總額與所有者權益總額之比。表明企業(yè)的資產總額是所有者權益總

23、額的多少倍。權益乘數越大，表明所有者投入企業(yè)的資本所占的比重越小，企業(yè)對負債經營利用得越充分。保利2010-2012年度的權益乘數趨于穩(wěn)定，而萬科則逐年上漲，保利對負債經營利用保持不變，而萬科則逐年充分。 2、營運能力分析a、應收賬款周轉率=賒銷收入凈額/應收賬款平均余額2010年度2011年度2012年度保利地產68.1057.1946.91萬科地產43.9646.1860.63分析：應收賬款周轉率反映應收賬款的流動性，周轉率越高收回款項的速度越快。保利2010-2012年的應收賬款周轉率逐年下降，而萬科則逐年上升，這是由于保利和萬科的營業(yè)收入都逐年增加，但是保利的應收賬款平均余額逐年增加且

24、增幅較大，而萬科的應收賬款平均余額趨于穩(wěn)定導致的，因此保利回收應收賬款的速度正變慢。b、存貨周轉率=銷售成本/存貨平均余額2010年度2011年度2012年度保利地產0.280.230.26萬科地產0.270.250.28分析：存貨周轉率反映企業(yè)的銷售效率和存貨的使用效率。在正常情況下，存貨周轉率越高，說明存貨周轉速度越快，企業(yè)銷售能力越強。由上表可知，保利和萬科10-12年度的存貨周轉率差距較小且趨于穩(wěn)定，波動不大。c、流動資產周轉率=銷售收入/流動資產平均余額2010年度2011年度2012年度保利地產0.240.250.28萬科地產0.300.290.32分析：流動資產周轉率反映了企業(yè)全

25、部流動資產的利用效率。該指標越高，說明企業(yè)流動資產的利用效率越高。由上表可知，保利和萬科10-12年度的流動資產周轉率趨于穩(wěn)定，波動不大。但保利略低于萬科，說明流動資產的利用效率仍有上升空間。d、固定資產周轉率=銷售收入/固定資產平均余額2010年度2011年度2012年度保利地產135.6674.5059.45萬科地產39.3850.9964.28分析; 固定資產比率主要用于分析企業(yè)對廠房、設備等固定資產的利用效率，該比率越高，說明固定資產利用率越高，管理水平越好。由上表可知，保利的固定資產周轉率逐年下降且下降幅度較大，而萬科則逐年上升。這是由于在保利和萬科的銷售收入都上升的情況下，保利的固

26、定資產也逐年上升，且上升幅度較大導致的。e、總資產周轉率=銷售收入/資產平均總額2010年度2011年度2012年度保利地產0.300.270.31萬科地產0.290.280.31分析：總資產周轉率反映企業(yè)全部資產的使用效率。此比率較低說明企業(yè)利用資產經營的效率較差，會影響企業(yè)的營運能力，企業(yè)應采取措施提高銷售收入或處置資產。由上表可知，保利和萬科的總資產周轉率差距較小，但保利總資產周轉率趨于穩(wěn)定，而萬科有較小的上升。3、盈利能力分析a、銷售毛利率=（銷售毛利/營業(yè)收入凈額）*100 (%)2010年度2011年度2012年度保利地產34.137.236.2萬科地產40.739.7836.56

27、分析：銷售毛利率反映企業(yè)營業(yè)成本與營業(yè)收入的比例關系，銷售毛利率越大說明在營業(yè)收入凈額中營業(yè)成本占比重較小，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強。保利2010-2012年的銷售毛利率較為穩(wěn)定，而萬科則逐年下降，但是，保利的銷售毛利率卻略低于萬科，說明保利銷售獲取利潤能力較萬科有略微不足。b、銷售凈利率=凈利潤/營業(yè)收入凈額*100% (%)2010年度2011年度2012年度保利地產13.7113.8812.25萬科地產14.3613.4112.17分析：銷售凈利率該企業(yè)每100元營業(yè)收入可實現的凈利率是多少。該比率越高說明企業(yè)通過擴大銷售獲取報酬的能力越強。由表可知，保利和萬科的銷售收入差別較小，

28、且波動不大。說明保利通過擴大銷售獲取報酬的能力在正常水平范圍內，且趨于穩(wěn)定。c、資產凈利率=(凈利潤/總資產平均額)*100% (%)2010年度2011年度2012年度保利地產4.063.763.78萬科地產4.103.924.13分析：資產報酬率用來衡量企業(yè)利用資產獲取利潤的能力。由資產凈利率可以說明保利和萬科2010-2012年每100元的資產可以為股東賺取4元左右的凈利潤。保利與萬科差別不大且波動較小。 d、股東權益報酬率=凈利潤/股東權益平均總額*100% (%)2010年度2011年度2012年度保利地產16.5618.5219.86萬科地產16.4718.1719.66分析：股東

29、權益報酬率是評價企業(yè)盈利能力的一個重要財務比率，反映了企業(yè)股東獲取投資報酬的高低。該比率越高，說明企業(yè)的盈利能力越強。由表可知，保利和萬科在2010-2012年的股東權益報酬率正逐年上漲，且漲幅差距較小。說明保利的盈利能力正逐漸增強。六財務報表分析1.資產負債表分析a.資產變化分析：（1）總資產變化分析：2011年的資產總額195015000000元，比2010年增加42687000000元，增長28.02%；2012年資產總額251169000000元，比2011年增加56154000000元，增長28.79%。（2）流動資產變化分析：2011年流動資產總額146672000000元，比20

30、10年增加41319000000元，增長28.17%；2012年流動資產總額243128000000元，比2011年增加55137000000元，增長29.33%。（3）非流動資產變化分析：2011年非流動資產總額7023180000元，比2010年增加1366860000元，增長24.17%；2012年非流動資產總額8040590000元，比2011年增加1017410000元，增長14.49%。 以上分析說明，保利地產2011年總資產增長速度較快，其中流動資產增長速度比非流動資產增長速度要快，其中流動資產中貨幣資金增加幅度較大，非流動資產中固定資產增加幅度較快，反映了保利地產資產規(guī)模的擴張

31、速度。b.負債變化分析：（1）負債總額變化分析：2011年的負債總額152950000000元，比2010年增加32642000000元，增長27.13%；2012年負債總額196389000000元，比2011年增加43439000000元，增長28.40%。（2）流動負債變化分析：2011年的流動負債總額98585900000元，比2010年增加29689200000元，增長40.09%；2012年流動負債總額140471000000元，比2011年增加41885100000元，增長42.49%。（3）非流動負債變化分析：2011年的非流動負債總額54364200000元，比2010年增加

32、2953200000元，增長5.74%；2012年非流動負債總額55918000000元，比2011年增加1553800000元，增長2.86%。 以上分析說明，保利地產負債增長速度較快，其中流動負債的增長占較大比重，其中短期借款、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利息、其他應付款以及一年內到期的非流動負債增長幅度都較大導致的，而非流動負債的較小增幅主要是由于長期借款的增加導致的。但是由于負債增長速度與總資產增長速度差距不大，可以認為企業(yè)對財務風險不會因負債總額的增加帶來重要影響。c.股東權益變化的分析：2011年的股東權益總額35257700000元，比2010年增加5548400000

33、元，增長18.68%；2012年股東權益總額42486400000元，比2011年增加7228700000元，增長20.50%。由此可知保利地產的股東權益呈告訴增長，財務狀況較穩(wěn)定。2.利潤表分析（1）營業(yè)收入變化分析：2011年營業(yè)收入年為47036200000元，比2010年增加11142100000元，增長31.04%；2012年營業(yè)收入68905800000元，比2011年增加21869600000元，增長46.50%。（2）成本費用變化分析：2011年成本費用為37053900000元，比2010年增加8542200000元，增長29.96%；2012年成本費用為55923600000元，比2011年增，增長50.93%。（3）利潤變化分析：2011年營業(yè)利潤為9964090000元，比2010年增加2539630000元，增長34.21%；20