南景苑策劃案房地產(chǎn)策劃案例

1、南景苑策劃案房地產(chǎn)策劃案例南景苑策劃案 房地產(chǎn)策劃案例 一、市場分析1、總體市場分析2、片區(qū)市場供求狀況分析3、片區(qū)環(huán)境及配套分析4、競爭樓盤剖析二、本項目分析1、項目概況2、項目優(yōu)劣勢分析3、市場機會點分析三、項目定位1、市場定位2、客戶群定位3、物業(yè)定位4、形象定位四、項目設(shè)計方案修正建議1、功能配套建議2、外立面設(shè)計建議3、平面布置設(shè)計建議4、戶型搭配建議五、營銷推廣方案建議1、項目賣點整合2、廣告訴求點3、媒體選擇一、 市場分析1、總體市場分析南山區(qū)位于深圳市的西南端 , 陸地面積 150.79平方公里 , 常住人 口 48.7萬, 它既在特區(qū)內(nèi)又遠離市中心 , 其位置的特殊性造成了該

2、 區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)按地形分布自然形成了華僑城片區(qū)、 蛇口片區(qū)、 南頭、 南油片區(qū)三大區(qū)域 , 而這三大區(qū)域的發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 又對各自物業(yè)的開發(fā)功能形成直接影響 , 如華僑城片區(qū)為大型人文 景觀旅游區(qū) , 蛇口片區(qū)為外向型工業(yè)區(qū) , 南頭南油片區(qū)則為現(xiàn)代化 海濱城區(qū) , 這種功能分布差異造成了各片區(qū)物業(yè)開發(fā)不平衡。如華 僑城片區(qū)開發(fā)較早 , 整體功能分布成熟 , 加上人文景觀的有利條件 及距市區(qū)距離較近 , 使得該片區(qū)商品房價格明顯高于其它區(qū)域。蛇口片區(qū)為外向型工業(yè)區(qū) , 開發(fā)較早 , 片區(qū)規(guī)劃較成熟 , 擁有一定海景 資源, 較適宜居住 , 而南頭南油片區(qū)則面臨著大規(guī)模舊城改造的局 面, 現(xiàn)

3、在的定位是現(xiàn)代化的海濱城區(qū), 由于功能的轉(zhuǎn)化造成了整體規(guī)劃的滯后 , 這些對房地產(chǎn)開發(fā)造成一定影響。由于地理位置、 自然、 人文環(huán)境及發(fā)展基礎(chǔ)等的不同 , 造成上述各區(qū)商品住宅價 格的極大差異 , 為使分析具有針對性和借鑒性 , 我們著重對南景苑 所在的南頭、 南油片區(qū)市場狀況進行了調(diào)查。2、片區(qū)市場供求狀況分析南頭、 南油片區(qū)以南油大道為軸心 , 主要路段包括桃園路、 南 新路、 桂廟路、 創(chuàng)業(yè)路、 東濱路等 , 在南油大道軸線上 , 由北向 南已建成物業(yè)有薈芳園、 華廈島商業(yè)廣場、 海王大廈、 海雅百 貨、 北海廣場、 愉康大廈、 康樂大廈等 , 這些軸線兩邊已建成的 物業(yè)基本呈對稱分布

4、, 其商業(yè)名稱及基本客戶群已基本形成。尚未公開發(fā)售的項目有 20多個, 在售商品住宅項目約有 30多 個。從其開發(fā)規(guī)模來看 , 以多層為主 , 且規(guī)?；酒?, 平均每個項 目為 1.58 萬平方米。當(dāng)前南頭南油片區(qū)在售的多、 高層住宅總體 平均售價達4461元/M2。其中南油片區(qū)總體均價為 4752元/M2。 南頭片區(qū)僅為3957元/M2,兩者差值較大，主要來自地理、規(guī)模及環(huán)境等方面的因素 , 南油片區(qū)基本無舊屋村 , 居住環(huán)境較好 , 而南頭 片區(qū)環(huán)境較差 , 規(guī)模都極小 , 不能獨立成區(qū) , 比較而言不如南油片區(qū)住宅具吸引力 , 價格也相應(yīng)較低。3、片區(qū)環(huán)境及配套分析南頭南油片區(qū)雖在市

5、區(qū)范圍內(nèi) , 但其臨近特區(qū)關(guān)口 , 與市中心距離較遠 , 居三線地段 , 交通相對費時耗力 , 該片區(qū)以較早的行政區(qū)域為基礎(chǔ) , 聚集著許多老村屋 , 市政建設(shè)改造進行得相對比較緩慢 , 片區(qū)西面尚有大片未開墾土地 , 對整體規(guī)劃及基礎(chǔ)條件方面形成一定局限 , 當(dāng)前該片區(qū)以南新路為主 , 周邊散布著各大銀行、 酒店、 商場、 郵電局及政府機關(guān) , 另外教育配套也非常齊備 , 深圳大學(xué)、 荔香中學(xué)、 大新小學(xué)、 南頭小學(xué)均近在咫尺 , 故南新路為整個南頭南油片區(qū)最旺地帶 , 而本項目位于南新路附近 , 在配套方面擁有一定優(yōu)勢。4、競爭樓盤剖析a) 蘇豪名廈發(fā)展商 : 深圳市南山金城房地產(chǎn)開發(fā)有限

6、公司地址: 南新路與桃園路交匯處占地面積 : 4731.7M2總建筑面積 : 26635M2容積率 : 5.6總體規(guī)劃 : 單幢高層式住宅配套: 商場、 會所、 觀景臺、 街景廣場戶型結(jié)構(gòu) : 小戶型為主 , 主導(dǎo)戶型為三房二廳 , 面積由 50銷售時間及概況 : 99年 3月 28日開售, 銷售率 98%銷售價格：4298 5756元/M2b) 陽光荔景發(fā)展商 ： 深圳市源政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址 ： 南山大道與荔園路占地面積 ： 100000M2總建筑面積 ： 3 0M2容積率 ： 3.2總體規(guī)劃 ： 14 棟 12 層配套 ： 按摩池、 棋社、 會所、 茶居、 咖啡清吧、 閱覽室、球室建

7、筑風(fēng)格 ： 嶺南風(fēng)格戶型結(jié)構(gòu)： 110160平米, 三至五房 , 頂樓復(fù)式。銷售時間及概況 ： 1 月開始銷售 , 小戶型已售至 80%。銷售價格:4500 7000元/M2c) 倉前錦福苑109M2乒乓發(fā)展商 : 中建蛇口發(fā)展有限公司地址 : 南新街東桃園路南占地面積 : 26140.1M2總建筑面積 : 66340 M2容積率 : 2.69總體規(guī)劃 : 2 棟 18 層住宅配套: 群樓設(shè)置家居廣場戶型結(jié)構(gòu) : 二房小三房、 大三房、 復(fù)式、 面積由 79 200M2銷售時間及概況 : 99年 3月 29日開售銷售價格：均價4261元/M2d) 繽紛假日豪園發(fā)展商 ： 深圳市東華實業(yè)有限公司地址 ： 南油大道與南光路交界占地面積 ： 13000M2