南景苑策劃案房地產(chǎn)策劃案例

1、南景苑策劃案房地產(chǎn)策劃案例南景苑策劃案 房地產(chǎn)策劃案例 一、市場(chǎng)分析1、總體市場(chǎng)分析2、片區(qū)市場(chǎng)供求狀況分析3、片區(qū)環(huán)境及配套分析4、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)剖析二、本項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況2、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析3、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析三、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位2、客戶(hù)群定位3、物業(yè)定位4、形象定位四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案修正建議1、功能配套建議2、外立面設(shè)計(jì)建議3、平面布置設(shè)計(jì)建議4、戶(hù)型搭配建議五、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案建議1、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合2、廣告訴求點(diǎn)3、媒體選擇一、 市場(chǎng)分析1、總體市場(chǎng)分析南山區(qū)位于深圳市的西南端 , 陸地面積 150.79平方公里 , 常住人 口 48.7萬(wàn), 它既在特區(qū)內(nèi)又遠(yuǎn)離市中心 , 其位置的特殊性造成了該

2、 區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按地形分布自然形成了華僑城片區(qū)、 蛇口片區(qū)、 南頭、 南油片區(qū)三大區(qū)域 , 而這三大區(qū)域的發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 又對(duì)各自物業(yè)的開(kāi)發(fā)功能形成直接影響 , 如華僑城片區(qū)為大型人文 景觀(guān)旅游區(qū) , 蛇口片區(qū)為外向型工業(yè)區(qū) , 南頭南油片區(qū)則為現(xiàn)代化 海濱城區(qū) , 這種功能分布差異造成了各片區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)不平衡。如華 僑城片區(qū)開(kāi)發(fā)較早 , 整體功能分布成熟 , 加上人文景觀(guān)的有利條件 及距市區(qū)距離較近 , 使得該片區(qū)商品房?jī)r(jià)格明顯高于其它區(qū)域。蛇口片區(qū)為外向型工業(yè)區(qū) , 開(kāi)發(fā)較早 , 片區(qū)規(guī)劃較成熟 , 擁有一定海景 資源, 較適宜居住 , 而南頭南油片區(qū)則面臨著大規(guī)模舊城改造的局 面, 現(xiàn)

3、在的定位是現(xiàn)代化的海濱城區(qū), 由于功能的轉(zhuǎn)化造成了整體規(guī)劃的滯后 , 這些對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成一定影響。由于地理位置、 自然、 人文環(huán)境及發(fā)展基礎(chǔ)等的不同 , 造成上述各區(qū)商品住宅價(jià) 格的極大差異 , 為使分析具有針對(duì)性和借鑒性 , 我們著重對(duì)南景苑 所在的南頭、 南油片區(qū)市場(chǎng)狀況進(jìn)行了調(diào)查。2、片區(qū)市場(chǎng)供求狀況分析南頭、 南油片區(qū)以南油大道為軸心 , 主要路段包括桃園路、 南 新路、 桂廟路、 創(chuàng)業(yè)路、 東濱路等 , 在南油大道軸線(xiàn)上 , 由北向 南已建成物業(yè)有薈芳園、 華廈島商業(yè)廣場(chǎng)、 海王大廈、 海雅百 貨、 北海廣場(chǎng)、 愉康大廈、 康樂(lè)大廈等 , 這些軸線(xiàn)兩邊已建成的 物業(yè)基本呈對(duì)稱(chēng)分布

4、, 其商業(yè)名稱(chēng)及基本客戶(hù)群已基本形成。尚未公開(kāi)發(fā)售的項(xiàng)目有 20多個(gè), 在售商品住宅項(xiàng)目約有 30多 個(gè)。從其開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看 , 以多層為主 , 且規(guī)模基本偏小 , 平均每個(gè)項(xiàng) 目為 1.58 萬(wàn)平方米。當(dāng)前南頭南油片區(qū)在售的多、 高層住宅總體 平均售價(jià)達(dá)4461元/M2。其中南油片區(qū)總體均價(jià)為 4752元/M2。 南頭片區(qū)僅為3957元/M2,兩者差值較大，主要來(lái)自地理、規(guī)模及環(huán)境等方面的因素 , 南油片區(qū)基本無(wú)舊屋村 , 居住環(huán)境較好 , 而南頭 片區(qū)環(huán)境較差 , 規(guī)模都極小 , 不能獨(dú)立成區(qū) , 比較而言不如南油片區(qū)住宅具吸引力 , 價(jià)格也相應(yīng)較低。3、片區(qū)環(huán)境及配套分析南頭南油片區(qū)雖在市

5、區(qū)范圍內(nèi) , 但其臨近特區(qū)關(guān)口 , 與市中心距離較遠(yuǎn) , 居三線(xiàn)地段 , 交通相對(duì)費(fèi)時(shí)耗力 , 該片區(qū)以較早的行政區(qū)域?yàn)榛A(chǔ) , 聚集著許多老村屋 , 市政建設(shè)改造進(jìn)行得相對(duì)比較緩慢 , 片區(qū)西面尚有大片未開(kāi)墾土地 , 對(duì)整體規(guī)劃及基礎(chǔ)條件方面形成一定局限 , 當(dāng)前該片區(qū)以南新路為主 , 周邊散布著各大銀行、 酒店、 商場(chǎng)、 郵電局及政府機(jī)關(guān) , 另外教育配套也非常齊備 , 深圳大學(xué)、 荔香中學(xué)、 大新小學(xué)、 南頭小學(xué)均近在咫尺 , 故南新路為整個(gè)南頭南油片區(qū)最旺地帶 , 而本項(xiàng)目位于南新路附近 , 在配套方面擁有一定優(yōu)勢(shì)。4、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)剖析a) 蘇豪名廈發(fā)展商 : 深圳市南山金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限

6、公司地址: 南新路與桃園路交匯處占地面積 : 4731.7M2總建筑面積 : 26635M2容積率 : 5.6總體規(guī)劃 : 單幢高層式住宅配套: 商場(chǎng)、 會(huì)所、 觀(guān)景臺(tái)、 街景廣場(chǎng)戶(hù)型結(jié)構(gòu) : 小戶(hù)型為主 , 主導(dǎo)戶(hù)型為三房二廳 , 面積由 50銷(xiāo)售時(shí)間及概況 : 99年 3月 28日開(kāi)售, 銷(xiāo)售率 98%銷(xiāo)售價(jià)格：4298 5756元/M2b) 陽(yáng)光荔景發(fā)展商 ： 深圳市源政房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址 ： 南山大道與荔園路占地面積 ： 100000M2總建筑面積 ： 3 0M2容積率 ： 3.2總體規(guī)劃 ： 14 棟 12 層配套 ： 按摩池、 棋社、 會(huì)所、 茶居、 咖啡清吧、 閱覽室、球室建

7、筑風(fēng)格 ： 嶺南風(fēng)格戶(hù)型結(jié)構(gòu)： 110160平米, 三至五房 , 頂樓復(fù)式。銷(xiāo)售時(shí)間及概況 ： 1 月開(kāi)始銷(xiāo)售 , 小戶(hù)型已售至 80%。銷(xiāo)售價(jià)格:4500 7000元/M2c) 倉(cāng)前錦福苑109M2乒乓發(fā)展商 : 中建蛇口發(fā)展有限公司地址 : 南新街東桃園路南占地面積 : 26140.1M2總建筑面積 : 66340 M2容積率 : 2.69總體規(guī)劃 : 2 棟 18 層住宅配套: 群樓設(shè)置家居廣場(chǎng)戶(hù)型結(jié)構(gòu) : 二房小三房、 大三房、 復(fù)式、 面積由 79 200M2銷(xiāo)售時(shí)間及概況 : 99年 3月 29日開(kāi)售銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)4261元/M2d) 繽紛假日豪園發(fā)展商 ： 深圳市東華實(shí)業(yè)有限公司地址 ： 南油大道與南光路交界占地面積 ： 13000M2